RVR 2020/67

XXX 0000/00

XXXXXXXXX XXXXXXXXXX

29 mei 2020, nr. 8509809

(Mr. P.J. Wiegman)

Art. 6:248, 6:258, 7:204 lid 2 BW

WR 2020/29 ECLI:NL:RBGEL:2020:2768

Coronacrisis. Huurbetaling voetbalstadion.

Kan huurder van een voetbalstadion aan de overeengekomen huurprijs worden ge- houden tijdens de coronacrisis terwijl het stadion niet kan worden gebruikt door de beperkingen van de overheidsmaatregelen?

Vitesse huurt het stadion (voetbalstadion Gelredome) van verhuurder (B.V. Exploitatiemaatschappij Gelredome). Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing (ROZ kantoorruimte). In artikel 11.6 van die bepalingen is voor zover van belang be- paald: ‘(…) en huurder heeft geen recht op huur- prijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereen- komst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken (…)’. Vitesse heeft on- der protest de huur over de maanden april en mei 2020 voldaan. Partijen hebben overleg ge- voerd om tot een aanvaardbaar compromis te komen over het al dan niet toepassen van huur- korting in verband met de gevolgen van de coro- nacrisis. Partijen zijn niet tot een compromis ge- komen.

Ktr.(vzr.): Het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaalde voetbalwedstrijden als ge- volg van de coronacrisis kwalificeert als een ge- brek in de zin van artikel 7:204 BW. Uit de parle- mentaire geschiedenis volgt dat het begrip gebrek niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandig- heid die het huurgenot beperkt. Zo ook de beper- kingen van overheidswege in verband met de co- ronacrisis. De algemene bepalingen sluiten echter het recht van Vitesse op evenredige huur- prijsvermindering vanwege een gebrek uit. Deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) en vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) opzij worden gezet. Het is moeilijk voorstel- baar dat partijen een pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Er is dus sprake van een onvoorziene omstandig- heid. Deze onvoorziene omstandigheid in het licht van alle omstandigheden bezien, maakt in dit geval niet dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst (c.q. de huurprijs) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Vitesse heeft haar vordering

ten aanzien van haar financiële positie onvol- doende onderbouwd om te voldoen aan de zwa- re toets die geldt bij een beroep op tijdelijke wij- ziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Iedere onderbou- wing van het gestelde omzetverlies ontbreekt, terwijl ook geen aandacht is besteed aan bespa- ringen als gevolg van de beperkingen door de co- ronacrisis. Bij gebreke van voldoende inhoudelij- ke onderbouwing worden de vorderingen van Vitesse afgewezen.

Zie ook:

• Rb. Amsterdam (vzr.) 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914: kort geding: overheidsmaatregelen coronacrisis kwalifi- ceren als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Huurkorting toegewezen op grond van onvoorziene omstandigheden;

• Rb. Den Haag (vzr.) 19 juni 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661: kort geding: coronamaatregelen leveren een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW, maar recht op huurprijsvermindering ten gevolge van een gebrek uitgesloten in de algemene be- palingen en beroep op overmacht en/of on- voorziene omstandigheden slaagt niet om- dat iedere (cijfermatige) onderbouwing en/ of uitleg omtrent het getelde omzetverlies van huurder ontbreekt;

• Rb. Limburg (vzr.) 19 juni 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:4399: kort geding: sluiting cafébedrijf als gevolg overheids- maatregelen coronacrisis kwalificeert als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Ingehouden compensatie van 1/3 van de huurprijs niet onredelijk en wel tot in de nader te entameren bodemprocedure is be- slist;

• Rb. Noord-Nederland (vzr.) 27 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979: kort geding: slui- ting cafébedrijf als gevolg overheidsmaatre- gelen coronacrisis kwalificeert als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en geeft in begin- sel recht op evenredige huurprijsvermindering;

• Rb. Rotterdam (vzr.) 18 juni 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:5583: kort geding: overheidsmaatregelen coronacrisis kwalifi- ceren als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Huurprijsvermindering uitgesloten in de algemene bepalingen. Aannemelijk dat bodemrechter coronacrisis zal aanmerken als onvoorziene omstandigheid en huurder een geslaagd beroep op huurprijsver- mindering kan doen;

• Rb. Rotterdam (vzr.) 18 juni 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:5585: kort geding: idem als ECLI:NL:RBROT:2020:5583;

• J.M. Heiken, ‘De Overmacht van Corona’,

WR 2020/49;

• H.N. Xxxxxxxxx & J.H.M. Spanjaard, ‘Contract en coronacrisis’, NJB 2020/881;

• X. xxx Xxxxxxxxxxx-Sloot en E.H.H. Xxxxxxxxx, ‘De impact van Corona op de huur van bedrijfsruimte – geen business as usual’, TvHB 2020/3;

• A. Xxxxxxx & X.X. xx Xxxxx, ‘De coro- napandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48.

Zie anders:

• Rb. Amsterdam 17 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3508: kort geding: huur hotel, beroep op onvoorziene omstan- digheden slaagt niet omdat niet aanneme- lijk is dat de exploitatie van het hotel volle- dig is stilgevallen door de coronacrisis, maar ook de renovatie van het hotel is daar debet aan;

• Rb. Amsterdam 17 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3494: kort geding: coronacrisis is onvoorziene omstandigheid. Huurder mag huurbetaling tweede kwar- taal 2020 opschorten met 50%, derde kwar- taal met 40% en vierde kwartaal met 25%;

• Rb. Amsterdam 19 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3105: kort geding: ontruiming gehuurde; verplichte sluiting horeca ten gevolge van coronamaatregelen was onvoorzien, maar reeds daarvoor had huurder al een achterstand laten ontstaan van drie maanden huur. Bovendien recht- vaardigt de coronacrisis niet dat helemaal geen huur meer wordt betaald;

• Rb. Noord-Nederland (vzr.) 21 juli 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2540: kort geding: coronacrisis kwalificeert als onvoorziene omstandigheid. Bij de vraag of huur- prijskorting op zijn plaats is, is relevant dat huurder onderdeel is van een groot concern met miljoenenomzet terwijl verhuurder een particuliere belegger is met één pand als oudedagsvoorziening. Huurbetaling mag van juni 2020 tot december 2020 met 50% worden opgeschort indien huurder binnen twee weken een bodemprocedure aan- hangig maakt;

• Rb. Overijssel 3 juni 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906: kort geding: coronamaatregelen waardoor het horecabe- drijf wordt gedwongen de deuren te sluiten is geen gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW op grond van de algemene voorwaar- den en de verkeersopvattingen;

• X.X. xxx Xxxxx, ‘De gevolgen van de coro- na-crisis voor commerciële huurovereen- komsten’, Bb 2020/36.

Wenk:

Onder ‘Zie ook’ is rechtspraak en literatuur opgenomen waarin wordt aangenomen dat de overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW. De Rechtbank

Overijssel (zie onder ‘Zie anders’) heeft an- ders geoordeeld.

Een gebrek geeft in beginsel op grond van artikel 7:207 BW recht op huur- prijsvermindering. In de algemene bepalin- gen van ROZ wordt het recht van huur- prijsvermindering uitgesloten. Dit was ook in de onderhavige uitspraak aan de hand. Niettemin kunnen de redelijkheid en billijk- heid (art. 6:248 BW) en/of onvoorziene om- standigheden (art. 6:258 BW) maken dat de uitsluiting van het recht op huurprijs- vermindering opzij moet worden gezet als ongewijzigde instandhouding van de huur- overeenkomst naar de maatstaven van re- delijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor Vitesse bood deze weg geen soelaas. Of en op welke wijze wijziging van de huur- overeenkomst aan de orde is, hangt af van alle omstandigheden van het geval. In de onderhavige zaak achtte de rechter relevant de maatschappelijke positie en de onderlin- ge verhoudingen van partijen, maar ook de aard en de ernst van de betrokken belangen zoals hoe groot het verlies van Vitesse is als

gevolge van de coronacrisis, hoe haar finan-

ciële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld fi- nancieringslasten. Vitesse vist achter het net. Dit komt doordat zij haar vordering on- voldoende feitelijk en inhoudelijk heeft on- derbouwd.

Uit deze uitspraak volgt dat een vorde- ring tot huurprijsvermindering valt of staat met een goede onderbouwing en sterk af- hankelijk is van de omstandigheden van het geval, met name de financiële positie van partijen. De uitkomst van de uitspraak had mogelijk de andere kant op kunnen vallen als Vitesse (meer) relevante stukken zou hebben overgelegd en haar financiële situa- tie daarmee nader zou hebben onder- bouwd. Het komt (ter zake de coronacrisis) dus niet zozeer aan op de contractuele af- spraken – de uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering kan immers aan de kant worden gezet op grond van de rede- lijkheid en billijkheid en/of onvoorziene omstandigheden – als wel op de specifieke feiten en een deugdelijke onderbouwing van de vordering.

Uit uitspraken die er inmiddels zijn ge-

wezen ten aanzien van huurkorting als ge- volg van de coronacrisis kan (nog) geen eenduidige lijn worden waargenomen met betrekking tot de vraag wat in algemene zin een redelijke huurkorting zou zijn. Boven- dien zal ook dat afhangen van de omstan- digheden van het geval. Het is wachten op (meer) uitspraken van de bodemrechter. Tot die tijd is het voor de huurder die een po-

ging waagt bij de rechter om huurkorting te krijgen van (levens)belang de vordering zo goed als mogelijk (feitelijk) te onderbou- wen.

Recent zijn er twee uitspraken gewezen waaruit blijkt dat huurder als gevolg van de coronacrises de huurbetaling tot en met de- cember 2020 gedeeltelijk mag opschorten, mits een bodemprocedure wordt gestart (ECLI:NL:RBNNE:2020:2540 en ECLI:NL:RBAMS:2020:3494 zie onder “Zie

ook”). Dat betekent in elk geval dat de be- treffende huurders kunnen overleven tot de bodemrechter heeft beslist of een huurkor- ting op zijn plaats is.

Vonnis in de zaak van

B.V. Vitesse, gevestigd te Arnhem, eisende par- tij, gemachtigde mr. X.X.X. xxx Xxxx,

tegen

1. Stadion Arnhem b.v., gevestigd te Amster- dam, gemachtigde mrs. P.C.J. Twaalfhoven en

X.X. xxx Xxxx,

2. B.V. Exploitatiemaatschappij Gelredome, gevestigd te Arnhem, gemachtigde mr. X.X. xxx Xxxxxxx,

gedaagde partijen.

Kantonrechter (als voorzieningenrechter) Arnhem:

1 De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 15 mei 2020 met pro- ducties (1 tot en met 18)

- de conclusie van antwoord, tevens akte overlegging producties (1 tot en met 37) van Stadion Arnhem

- de conclusie van antwoord met producties (1 tot en met 4 en een ongenummerde) van Exploitatiemaatschappij Gelredome

- de bij faxbericht van 22 mei 2020 namens Stadion Arnhem toegezonden produc- ties(e-mailbericht met bijlagen aan de advoca- ten van Vitesse en Exploitatiemaatschappij Gelredome)

- de bij e-mailbericht van 23 mei 2020 na- mens Vitesse toegezonden aanvullende pro- ducties (19 tot en met 24)

- de bij e-mailbericht van 24 mei 2020 na- mens Stadion Arnhem toegezonden nadere producties (39 tot en met 45)

- de bij e-mailbericht van 25 mei 2020 na- mens Vitesse toegezonden wijziging van eis

- de mondelinge behandeling van 25 mei 2020 mede inhoudende de pleitnotities van de gemachtigde van Vitesse, de gemachtigde van Stadion Arnhem en de gemachtigde van Exploitatiemaatschappij Gelredome.

2 De feiten

2.1. Vitesse heeft van hoofdhuurder Exploitatiemaatschappij Gelredome in onder- huur het voetbalstadion Gelredome in Arnhem (verder: het stadion). Het stadion is in 2003 ei- gendom geworden van de Gemeente Arnhem in het kader van een reddingsplan Gelredome

– Vitesse. Dit blijkt uit de door Vitesse als pro- ductie 1 bij de dagvaarding gevoegde raam- overeenkomst.

2.2. Tegelijk met de raamovereenkomst is een huurovereenkomst tussen de Gemeente Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome tot stand gekomen en een onderhuurovereen- komst tussen Exploitatiemaatschappij Gelredome als onderverhuurder en Vitesse als onderhuur- der. Exploitatiemaatschappij Gelredome heeft haar vorderingen tot betaling van de huurpen- ningen die zij ingevolge de onderhuurovereen- komst op Vitesse zal verkrijgen gecedeerd aan de Gemeente Arnhem.

2.3. In 2007 heeft de Gemeente Arnhem het stadion verkocht aan B.V. Eurocommerce

III. Na het faillissement van Eurocommerce III is het registergoed in het kader van een execu- tieverkoop eigendom geworden van het Gelders Stadion B.V., van welke vennootschap Stadion Arnhem het registergoed in 2018 heeft gekocht en geleverd gekregen. Eigenaar/ver- huurder in de hoofdhuurovereenkomst is thans dus Stadion Arnhem. Enig aandeelhouder van Stadion Arnhem is de besloten vennootschap Nedstede Holding B.V. te Amsterdam met als enig aandeelhouder en alleen/zelfstandig be- voegd bestuurder [naam bestuurder].

2.4. Bij brief van 3 september 2019 is na- mens Gelredome Stadion B.V. (thans genaamd: Stadion Arnhem) aan Vitesse bericht dat Het Gelders Stadion B.V. (thans genaamd: Exploitatiemaatschappij Gelredome) de (on- der-)huurpenningen heeft gecedeerd aan thans Stadion Arnhem en dat slechts aan laatstge- noemde bevrijdend kan worden betaald.

2.5. De jaarhuur in de hoofdhuurovereen- komst bedraagt € 2.213.028,35 exclusief btw; de jaarhuur in de onderhuurovereenkomst be- draagt € 1.936.115,80 exclusief btw (inclusief btw komt dat neer op € 2.342.700,12). Stadion Arnhem factureert, hoewel in de huurovereen- komst een tweemaandelijkse vooruitbetaling van de huur is overeengekomen, maandelijks een bedrag van € 223.147,03 aan Exploitatiemaatschappij Gelredome, waarop Exploitatiemaatschappij Gelredome een be- drag van € 27.922,02 en Vitesse, op grond van de hiervoor onder 2.4. bedoelde cessie, een be- drag van € 195.225,01 aan Stadion Arnhem vol- doen, althans dienen te voldoen.

2.6. Op de onderhuurovereenkomst zijn de

algemene bepalingen huurovereenkomst kan- toorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230A BW (model ROZ) van toepas-

sing. Artikel 11.6 van die bepalingen luidt voor zover van belang:

“(…) en huurder heeft geen recht op huur- prijsvermindering, geen recht op verreke- ning of opschorting van enige betalingsver- plichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermin- dering van huurgenot ten gevolge van ge- breken (…).”

2.7. Vitesse heeft aanvankelijk de huur voor de maanden april en mei 2020 onbetaald gelaten. Op 9 april 2020 heeft Stadion Arnhem een aanvraag tot faillietverklaring van Vitesse ingediend. Vitesse heeft vervolgens op 16 april 2020 50% van de huur en later, op 20 april 2020, de resterende 50% van de openstaande huur voor de maanden april en mei 2020, on- der protest, aan Stadion Arnhem betaald. Hier- op heeft Stadion Arnhem de faillissementsaan- vraag ingetrokken.

2.8. Vitesse en Stadion Arnhem hebben hierna overleg gevoerd om tot een voor beide aanvaardbaar compromis te komen over het al dan niet toepassen van een huurkorting voor Vitesse in verband met de gevolgen van de Coronapandemie en de op grond daarvan – on- der meer – geldende Noodverordening Veilig- heids- en Gezondheidsregio Gelderland-Midden (verder: de Noodverordening), maar zij zijn hier niet in geslaagd.

3 De vordering en het verweer

3.1. Vitesse vordert, na wijziging van eis zoals verwoord in het onder het onder punt 1. genoemde e-mailbericht van 25 mei 2020, dat de kantonrechter als voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. Stadion Arnhem (primair), althans Exploitatiemaatschappij Gelredome (subsidi- air), zal veroordelen om de door Vitesse onder protest betaalde huur voor de maanden april en mei 2020 inclusief contractuele boeterente voor een totaalbedrag van € 398.259,02 (pri- mair), althans 50% daarvan (subsidiair) aan Vitesse terug te betalen;

II.a. Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome zal verbie- den om, zolang de bodemrechter als bedoeld in onderdeel II sub b geen eindvonnis heeft gewe- zen, met betrekking tot de periode dat het op grond van de Noodverordening niet is toege- staan in het voetbalstadion Gelredome betaald voetbalwedstrijden te laten plaatsvinden of ontstaan doch uiterlijk tot 1 september 2020, over te gaan tot het opeisen van de op grond van de onderhuurovereenkomst verschuldigde onderhuur-penningen (primair), althans 50% daarvan (subsidiair), alsmede daartoe strek- kende (bewarende) rechtsmaatregelen zal ne- men;

b. aan de hiervoor onder a geformuleerde ver- boden de voorwaarde zal verbinden dat Vitesse binnen vier weken, althans binnen een door de kantonrechter als voorzieningenrechter in goe- de justitie te bepalen termijn, een bodempro- cedure aanhangig zal maken met betrekking tot de vraag of en zo ja, in hoeverre, Vitesse aan haar verplichtingen uit hoofde van de onderhuurovereenkomst dient te voldoen ge- durende de periode dat het op grond van de Noodverordening niet is toegestaan in het voetbalstadion Gelredome betaald voetbal- wedstrijden te laten plaatsvinden en of ont- staan (met of zonder publiek);

c. voor de periode tot aan de dag dat de bo- demrechter als hiervoor onder b bedoeld, uit- spraak zal hebben gedaan, aan overtreding door Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome van de hiervoor onder a geformuleerde verboden een door de gedaagde(n) die het betreft te verbeu- ren dwangsom zal verbinden van € 250.000,- per overtreding en voor elke dag of gedeelte van een dag dat deze niet door de betreffende gedaagde(n) ongedaan wordt gemaakt, dit met een maximum van € 5.000.000,-;

III. Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome zal ver- oordelen in de kosten van deze procedure, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de kantonrechter als voorzieningenrechter re- delijk geachte termijn, na het te wijzen vonnis, indien en voor zover Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome deze kos- ten niet voordien hebben/heeft voldaan;

IV. Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome zal ver- oordelen in de nakosten ten bedrage van

€ 157,-- althans in de nakosten kanton, in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover Stadion Arnhem en/ of Exploitatiemaatschappij Gelredome dit be- drag niet binnen 14 dagen na aanschrijving hebben/heeft voldaan en - indien dat het geval is en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt - voorts te vermeerderen met een bedrag van € 82,-- en de kosten van bedoelde betekening, de twee laatstgenoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, in- dien en voor zover Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome deze niet binnen (de wettelijk vereiste termijn van) twee dagen, althans binnen een door de kantonrech- ter als voorzieningenrechter redelijk geachte termijn, na betekening van het te wijzen von- nis heeft/zal hebben voldaan;

subsidiair:

I. Stadion Arnhem (primair), althans Exploitatiemaatschappij Gelredome (subsidi- air), zal veroordelen om de door Vitesse onder protest betaalde huur voor de maanden april

en mei 2020 inclusief contractuele boeterente voor een totaalbedrag van € 398.259,02 (pri- mair), althans 50% daarvan (subsidiair) aan Vitesse terug te betalen;

II.a. Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome zal verbie- den om, zolang de bodemrechter als bedoeld in onderdeel II sub b geen eindvonnis heeft gewe- zen, met betrekking tot de periode dat het op grond van de Noodverordening niet is toege- staan in het voetbalstadion Gelredome betaald voetbalwedstrijden te laten plaatsvinden of ontstaan doch uiterlijk tot 1 september 2020, over te gaan tot het opeisen van de op grond van de onderhuurovereenkomst verschuldigde onderhuur-penningen (primair), althans 50% daarvan (subsidiair), alsmede tot het treffen van daartoe strekkende (bewarende) rechtsmaatre- gelen;

b. aan de hiervoor onder a geformuleerde ver-

boden de voorwaarde zal verbinden dat Vitesse binnen vier weken, althans binnen een door de kantonrechter als voorzieningenrechter in goe- de justitie te bepalen termijn, een bodempro- cedure aanhangig zal dienen te maken met be- trekking tot de vraag of en zo ja, in hoeverre, Vitesse aan haar verplichtingen uit hoofde van de onderhuurovereenkomst dient te voldoen gedurende de periode dat het op grond van de Noodverordening niet is toegestaan in het voetbalstadion Gelredome betaald voetbal- wedstrijden te laten plaatsenvinden of ont- staan (met of zonder publiek);

III. aan de hiervoor onder I geformuleerde veroordeling en het onder II sub a geformuleer- de verbod de voorwaarde zal verbinden dat Vitesse ten behoeve van Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome een bank- garantie moet stellen van een te goeder naam en faam bekend staande Nederlandse bank conform het meest recente bankgarantiemodel van de Raad van Onroerende Zaken of het meest recente model beslaggarantie van de Nederlandse Vereniging van Banken, welke bankgarantie dient tot zekerheid voor de mo- gelijke vordering van Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome (op grond van een eventuele uitspraak van de rechtbank in de bodemprocedure als hiervoor onder b be- doeld) uit hoofde van te weinig betaalde huur

met betrekking tot de periode april t/m augus- tus 2020, welke bankgarantie Vitesse zal die- nen stellen voor een bedrag gelijk aan het be- drag aan huur dat (ten opzichte van de huidige huurprijs) minder wordt betaald conform het in dit kort geding te wijzen vonnis, welke bankgarantie geldig zal zijn tot één maand na de uitspraak van de rechtbank in de bodem- procedure als hiervoor onder b bedoeld;

IV. Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome zal ver- oordelen in de kosten van deze procedure, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de kantonrechter als voorzieningenrechter re- delijk geachte termijn, na het te wijzen vonnis, indien en voor zover Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome deze kos- ten niet voordien zullen/zal hebben/heeft vol- daan;

V. Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome zal ver- oordelen in de nakosten ten bedrage van

€ 157,-- althans in de nakosten kanton, in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover Stadion Arnhem en/ of Exploitatiemaatschappij Gelredome dit be- drag niet binnen 14 dagen na aanschrijving zullen/zal hebben/heeft voldaan en - indien dat het geval is en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt - voorts te vermeerde- ren met een bedrag van € 82,-- en de kosten van bedoelde betekening, de twee laatstge- noemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, indien en voor zover Stadion Arnhem en/of Exploitatiemaatschappij Gelredome deze niet binnen (de wettelijk ver- eiste termijn van) twee dagen, althans binnen een door de kantonrechter als voorzieningen- rechter redelijk te achten termijn, na beteke- ning van het te wijzen vonnis zal hebben vol- daan.

3.2. Vitesse baseert haar vordering, tegen

de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende – zakelijk weergegeven – stellin- gen.

Zij heeft haar – tweeledige – vorderingen beperkt tot 1 september 2020, omdat de Noodverordening thans tot die datum geldt. Tweeledig ook, omdat het enerzijds gaat over de impact van de Coronacrisis in het algemeen en anderzijds en meer specifiek op het feit dat het Gelredome-stadion op grond van de Noodverordening niet door Vitesse kan wor- den gebruikt.

3.3. Volgens Vitesse kwalificeert de Coronacrisis als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Zij voegt hier nog aan toe dat het op grond van de Noodverordening niet alleen haar niet is toegestaan om in het stadion betaald voetbalwedstrijden te laten plaatsvin- den, maar ook dat het Stadion Arnhem niet is

toegestaan het stadion ter beschikking te stel- len van haar huurder, Exploitatiemaatschappij Gelredome en het laatstgenoemde als onder- verhuurder evenmin is toegestaan het stadion aan Vitesse ter beschikking te stellen. Zij kun- nen in redelijkheid niet volhouden dat de Vitesse de huurpenningen al dan niet volledig moet blijven betalen. Zij pleit dan ook voor een evenwichtige(r) verdeling van de negatieve ge- volgen van de Coronacrisis tussen Stadion Arn- hem en haar. Gelet hierop draait deze procedu- re, aldus Vitesse, om de beantwoording van de vraag hoe waarschijnlijk het is dat de bodem- rechter op grond van de redelijkheid en billijk- heid of onvoorziene omstandigheden, de con- tractuele uitsluiting in art. 11.6 van de op de overeenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen ROZ van het wettelijke recht op huurprijsvermindering niet van toepassing zal verklaren. Vitesse meent dat de beantwoor- ding van deze vraag in deze procedure in haar voordeel dient uit te vallen. Zij heeft hier nog aan toegevoegd dat zij voor het seizoen een omzetdaling verwacht van circa € 3.600.000,-- als er vanaf januari 2021 weer met publiek mag worden gespeeld en een omzetdaling van

€6.900.000,-- wanneer het hele seizoen 2020/2021 zonder publiek moet worden ge- speeld. Zij kan het zich daarom niet veroorlo- ven achterover te leunen en heeft een kritisch programma van kostenbeheersing opgestart dat, afhankelijk van het scenario, op jaarbasis een besparing zal opleveren tussen de

€ 2.000.000,-- en € 3.000.000,--. Dat is te wei- nig om de Coronacrisis ongeschonden door te komen, zodat het voor Vitesse cruciaal is dat ook de huurprijs wordt aangepast.

3.4. Stadion Arnhem voert gemotiveerd verweer dat – beknopt weergegeven en voor zover in dit kort geding van belang – neerkomt op het volgende.

In de kern draait het geding om de incasso van een naar de mening van Stadion Arnhem niet bestaande geldvordering van Vitesse op haar en het geheel dan wel gedeeltelijk uitstel- len van toekomstige betalingen door Vitesse aan Stadion Arnhem. Deze vordering ontbeert een spoedeisend belang, aldus Stadion Arn- hem, tenzij bij sprake is van betalingsproble- men. Dit is echter niet duidelijk geworden om- dat Vitesse nalaat haar vordering concreet te onderbouwen. Zij baseert haar belang enkel op het wegvallen van omzet doordat zij niet kan (laten) voetballen, maar zij onderbouwt, on- danks verzoek daartoe, feitelijk haar financiële situatie niet. Stadion Arnhem wijst er in dat verband op dat zij vanaf oktober 2019 diverse keren aan Vitesse vragen heeft gesteld omtrent de aard, inhoud en omvang van de door haar aandeelhouder afgegeven garantie en overige relevante financiële aspecten. Deze vragen zijn onbeantwoord gebleven. Nog onlangs heeft

haar adviseur naar aanleiding van de op 8 mei 2020 door de Houdstermaatschappij Vitesse

B.V. gedeponeerde jaarrekening, tevergeefs een aantal vragen gesteld aan de accountant van Vitesse over onduidelijkheden in de diverse jaarrekeningen en de gevolgen daarvan. Vites- se heeft zich hierover in de dagvaarding ook niet uitgelaten. Pas ter gelegenheid van de mondelinge behandeling komt Vitesse met een aantal, wederom niet nader onderbouwde en dus voor Stadion Arnhem niet verifieerbare, staatjes aan.

Ten slotte heeft Vitesse volgens Stadion Arnhem evenmin onderbouwd of op zijn minst aannemelijk gemaakt dat er geen restitutierisi- co bestaat.

3.5. De beantwoording van de vraag of en zo ja in hoeverre de Coronacrisis en/of de Noodverordening gevolgen kan hebben voor de (onder)huurovereenkomst, is volgens Stadion Arnhem voorbehouden aan de bodem- rechter. Zij voegt hier aan toe dat, anders dan Vitesse kennelijk meent, de Noodverordening zich in de eerste plaats tot Vitesse richt en niet tot Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome. De Noodverordening verbiedt om tot 1 september 2020 evenementen, onder de definitie waarvan een betaald voetbalwedstrijd valt, te laten plaatsvinden of ontstaan en de enige van de in deze procedure betrokken par- tijen die dergelijke evenementen zou organise- ren is Vitesse. Stadion Arnhem benadrukt dat het op grond van de Noodverordening niet ver- boden is om gebouwen waarin evenementen kunnen plaatsvinden te verhuren. Volgens Stadion Arnhem zijn de beperkingen als gevolg van de Corona pandemie verder niet aan te merken als gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Ook als dat wel het geval zou zijn, dan

heeft Vitesse volgens art. 11.6 van de Algemene

Voorwaarden geen recht op huurprijsver- mindering. Stadion Arnhem wijst erop dat vol- gens vaste jurisprudentie een beroep op deze uitsluiting naar maatstaven van billijkheid zel- den onaanvaardbaar zal zijn.

3.6. Exploitatiemaatschappij Gelredome voert eveneens gemotiveerd verweer dat, kort weergegeven en voor zover van belang in dit kort geding, erop neerkomt dat zij, gelet op de bestaande rechtsverhoudingen en onderlig- gende afspraken als cedent/hoofdhuurder, niet kan worden aangesproken tot huurbetaling c.q. terugbetaling van de door Vitesse verschuldig- de c.q. betaalde huurtermijnen. Op grond hier- van rust evenmin op haar een verplichting om met Vitesse in onderhandeling te treden over de hoogte van de te betalen huur. Zij benadrukt daarbij nog dat zij op geen enkele wijze be- trokken is geweest bij de onderhandelingen in de aanloop tot onderhavige procedure en dat zij daarvan eerst kennis heeft genomen toen zij kennis nam van de dagvaarding.

3.7. Ten aanzien van de door Vitesse gestel- de spoedeisendheid van haar vordering en de onderbouwing van haar financiële positie, voert Exploitatiemaatschappij inhoudelijk verweer dat qua strekking overeenstemt met het door Stadion Arnhem daartegen gevoerde verweer. Zij heeft hier nog aan toegevoegd dat het, gelet op de ingestelde vorderingen, Vitesse kennelijk niet om een tijdelijke opschorting gaat, maar om daadwerkelijke korting. De aard van deze vordering verzet zich tegen een behandeling in kort geding. Exploitatiemaatschappij Gelredome benadrukt verder dat, ook zonder Coronacrisis/ de Noodverordening, de reële kans aanwezig was dat Vitesse vanaf begin mei 2020 geduren- de drieënhalve maand geen betaald voetbal- wedstrijden zou spelen, omdat zij reeds was uitgeschakeld in het bekertoernooi en geen play-off wedstrijden en/of Europees voetbal zou spelen. Alsdan zou Vitesse ook gewoon de huur over de maanden mei tot en met augustus 2020 hebben moeten voldoen. In zoverre heeft Vitesse haar vordering evenmin onvoldoende feitelijk onderbouwd.

4 De beoordeling

4.1. Bij de vordering van Vitesse draait het in de kern om de vraag of de beperkingen in verband met de Coronacrisis in het licht van de overeenkomst van partijen een onvoorziene omstandigheid opleveren. Deze vraag wordt door de kantonrechter bevestigend beant- woord. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaat- regelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere perio- de juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de Coronacrisis ook van bijvoorbeeld de econo- mische crisis uit 2008. Anders dan Stadion Arn- hem en Exploitatiemaatschappij Gelredome is de kantonrechter voorshands van oordeel dat aannemelijk is dat deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd.

4.2. Inhoudelijk gaat het dan in het licht

van de overeenkomst van partijen allereerst om de beantwoording van de vraag of het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als gevolg van de Coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke ei- genschappen van het huurobject, maar op ie- dere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in casu gevormd door de beperkingen van overheids- wege in verband met de Coronacrisis. Vervol-

gens moet beoordeeld worden of Vitesse van- wege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs. De bij de huur- overeenkomst horende en daarvan deel uitma- kende algemene ROZ voorwaarden sluiten dit weliswaar uit, maar deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van on- voorziene omstandigheden (art.6:258 BW) op- zij worden gezet en gewijzigd worden. Daar- voor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid on- aanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huur- overeenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

4.3. Vervolgens moet de vraag worden beant-

woord of voorshands voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering tot – kort gezegd – gehele dan wel gedeeltelijke (terug)betaling van de voor de maanden april en mei 2020 door Vitesse betaalde huur, alsmede een volledige dan wel gedeeltelijke vermindering van de te betalen huurpenningen over de periode tot 1 september 2020, op grond van onvoorziene omstandigheden zal toewijzen. Bij de beantwoording van die vraag moet, naast de maatschappelijke positie en de onderlinge ver- houdingen van partijen, worden gekeken naar de aard en de ernst van de betrokken belangen zoals hoe groot het verlies van Vitesse als gevolge van de Coronacrisis is, hoe haar financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre Stadion Arnhem afhankelijk is van de huur in ver- band met bijvoorbeeld financieringslasten.

4.4. Stadion Arnhem en

Exploitatiemaatschappij Gelredome hebben naar het oordeel van de kantonrechter terecht betoogd dat Vitesse haar vordering ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te vol- doen aan de zware toets die geldt bij een be- roep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Ter gelegenheid van de mon- delinge behandeling is namens Vitesse aange- voerd dat evident uit de omzetstaatjes in de pleitnota, de jaarrekeningen en de daarin opge- nomen verkorting van de termijn van garant- stelling volgt dat er, mede als gevolg van de Coronacrisis, sprake is van een penibele finan- ciële situatie bij Vitesse. De kantonrechter volgt Vitesse daarin niet, nu iedere onderbouwing van het gestelde omzetverlies in de verschillen- de scenario’s ontbreekt, terwijl ook geen aan- dacht is besteed aan besparingen als gevolg van de beperkingen door de Coronacrisis. Verder heeft Xxxxxxx geen onderbouwing gegeven van de opmerking van haar accountant in de jaarre- kening van de Houdstermaatschappij Vitesse BV dat de garantstelling van de enig aandeel-

houder met een jaar is verkort tot medio 2021. Dit klemt te meer waar Vitesse – onbetwist – ook geen antwoord heeft gegeven op de in ver- band met haar positie door en namens Stadion Arnhem eerder bij verschillende gelegenheden gestelde vragen. Ten slotte speelt een rol dat de vordering van Vitesse slechts ziet op de huur- verplichting over een periode van vier maanden in een periode van het jaar waarin Vitesse ook in normale omstandigheden maar beperkt ge- bruikt zou maken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden.

4.5. Op grond van hetgeen hiervoor is over- wogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat de vorderingen van Vitesse, zoals hiervoor onder 3.1. weergegeven, moeten worden afge- wezen bij gebreke van voldoende inhoudelijke onderbouwing. De overige verweren van Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome, waaronder de stelling dat Vitesse onvoldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering en dat er een serieus restitutierisico is, hoeven daarom niet te worden beoordeeld. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat hij geen rekening heeft gehouden met de wijzi- ging van eis die Vitesse tegen het einde van de mondelinge behandeling nog heeft verwoord, omdat een eiswijziging schriftelijk dient te ge- schieden en met name Stadion Arnhem zich tegen deze gang van zaken heeft verzet.

4.6. Vitesse wordt in het ongelijk gesteld en

moet daarom de proceskosten dragen.

5 De beslissing

De kantonrechter

rechtdoende als voorzieningenrechter

5.1. wijst de vorderingen van Vitesse af;

5.2. veroordeelt Vitesse in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van zowel Stadion Arnhem als Exploitatiemaatschappij Gelredome begroot op een bedrag van elk

€ 960,-- aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrech- ter mr. P.J. Xxxxxxx en in het openbaar uitge- sproken op 29 mei 2020.

wijdering van de overbouwing sprake van misbruik van recht? Kan de overbouwer vor- deren dat het gedeelte van de gang dat is overbouwd aan hem wordt overgedragen of dat ten gunste van zijn perceel een erfdienst- baarheid wordt gevestigd op grond waarvan de overbouwing gedoogd moet worden?

De eiser in deze zaak is eigenaar van twee perce- len aan de Xxxxxxxxxxxx 00 en 17 die aan elkaar grenzen. Ten behoeve van deze twee percelen is een erfdienstbaarheid gevestigd om door een gang met kadastraal nummer Xxxxxxxxx, X0000 tussen beide percelen te komen naar de Westerbinnensingel, die achter beide woningen is gelegen.

Op enig moment heeft de eiser dit perceel gang en een andere gang leidend naar de Westerbinnensingel in eigendom verkregen. In 2008 is een gedeelte van de gang met kadastraal nummer K2536 en de andere gang verkocht aan een derde.

Op 16 juli 2016 heeft xxxxx ontdekt dat een projectontwikkelaar het pand aan de Xxxxxxxxxxxx 00 had gesloopt en ter plaatse een betonvloer had gestort voor de bouw van een ap- partementencomplex. Op 22 juli 2016 heeft de advocaat van eiser aan gedaagde een brief ge- stuurd, waarin hij gedaagde meedeelt dat hij over een afstand van circa 16 meter een deel van de genoemde gang in gebruik heeft genomen, met het kennelijke doel dit te bebouwen, nu er daar al beton is gestort. Eiser verzoekt de inbreuk op het eigendomsrecht te staken en de gang te- rug te brengen in de oude toestand.

Gedaagde heeft daarop geantwoord dat is ge- bouwd op de fundering van het gesloopte gebouw

– dat al honderd jaar ter plaatse heeft gestaan – en conform de verleende omgevingsvergunning. Xxxxxxxx heeft hierna de bouw voortgezet.

Op 5 augustus heeft de advocaat van xxxxx opnieuw een brief gestuurd, met de mededeling dat een bouwstop zal worden geëist. Aangezien gedaagde de werkzaamheden ook daarna heeft voortgezet, heeft eiser in kort geding een bouw-

stop en afbraak van de gestelde overbouw in de

gang gevorderd. De voorzieningenrechter heeft

XXX 0000/00

XXXXXXXXX XXXXX-XXXXXXXXX

29 april 2020, nr. C/18/194575 / HA XX 00-000

(Xx. X. Xxxxxxxxx)

Art. 3:13, 5:50, 5:54 BW ECLI:NL:RBNNE:2020:1892

Grensoverschrijdend bouwen. Misbruik van recht.

Een appartementencomplex wordt ge- deeltelijk gebouwd in een gang die aan een ander toebehoort. Is bij de vordering tot ver-

eiser in de gelegenheid gesteld een kadastrale meting te laten uitvoeren.

Uit de kadastrale meting blijkt onder meer dat inderdaad sprake is van overbouw van de gang, die volgens de kadastrale gegevens 148 cm breed is, maar na de bouwwerkzaamheden aan de aan de voorzijde nog 95 cm en aan de achter- zijde nog 105 cm breed is. Daarnaast zijn blijkens de omgevingsvergunning balkons voorzien aan het gebouw, die boven de gang zullen worden ge- realiseerd en zich daarnaast binnen twee meter van de erfgrens van eiser zullen bevinden.

De voorzieningenrechter heeft bij eindvonnis van 16 december 2016 beslist dat gedaagde het bouwen aan balkons aan de achterzijde moet

Document Metadata

Table of Contents

RVR 2020/67

Document Metadata