Contract

Onderwerp	Gezamenlijke uitgangspunten Staatsbosbeheer en Recreatieschappen
1. Looptijd erfpachtcontract en verlengingsrecht	1. Het recht van erfpacht en opstal geldt voor een aaneengesloten periode van 60 jaren. 2. Het recreatieschap heeft het recht van verlenging van het erfpacht- en opstalrecht, indien zij de wens daartoe 36 jaar (of later) voor het einde van het recht te kennen geeft aan Staatsbosbeheer, hierbij gelden de volgende voorwaarden: a. Het verlengingsrecht geldt voor het gehele contract en omvat een verlengingsperiode, waarbij er een erfpacht- en opstalrecht van 60 jaren ontstaat. b. Er is sprake van een voortdurend verlengingsrecht dit kan derhalve ook na verlenging (steeds) weer worden ingeroepen. c. Op het moment van tussentijdse verlenging, treden partijen met elkaar in overleg over mogelijke noodzakelijke herziening van voorwaarden. d. Inroepen van het verlengingsrecht wordt door de recreatieschappen met redenen omkleed en Staatsbosbeheer heeft de mogelijkheid in het geval van majeure ontwikkelingen niet in te stemmen met het verlengingsrecht. e. Voornoemd verlengingsrecht vervalt bij vervreemding onder bijzondere titel.
2. Algemene voorwaarden	De algemene voorwaarden van Staatsbosbeheer worden niet integraal overgenomen in de erfpacht- en ondererfpachtcontracten. Wel is overeenstemming bereikt over een aantal bepalingen die de schappen zullen aanscherpen en overnemen in de voorwaarden van de ondererfpachtcontracten: -Ondererfpachter draagt verantwoording voor de benodigde publiekrechtelijke vergunningen -Geen langere looptijd ondererfpachtcontract dan hoofderfpachtcontract - De (jaarlijkse) canon mag niet afgekocht worden, koopanaloge ondererfpacht is wel toegestaan - Kabels en leidingen + aanhorigheden dienen bij einde opstalrecht te worden verwijderd, mits dit niet leidt tot onoverkomelijke schade, Dan kan in overleg tussen partijen worden afgezien van de wegneem plicht. Deze afspraken over deze voorwaarden worden opgenomen in de nieuwe erfpachtovereenkomsten.
3. Contractvormen	Er komt per recreatieschap een bondige erfpachtovereenkomst. De zoneringsafspraken/typeringen, het toetsingskader (‘functiematrix’) en verdere Recreatieschap specifieke afspraken, worden als bijlagen van de erfpachtovereenkomsten opgenomen. Hiermee wordt flexibiliteit gecreëerd om eventuele toekomstige herijking op schapsniveau te organiseren. Eens in de 5 jaar zal op niveau van het desbetreffende Recreatieschap een bestuurlijk overleg worden georganiseerd, of zoveel eerder als een van de partijen dat nodig acht. Hierbij wordt gezamenlijk vastgesteld of een concrete evaluatie en mogelijk daaropvolgend een herijking van de zoneringsafspraken en het toetsingskader nodig is.

Onderwerp	Gezamenlijke uitgangspunten Staatsbosbeheer en Recreatieschappen
4. Hoogte van de canon en uitsluiten Staatsteunrisico’s	In het akkoord over afsprakenkader/bouwstenennotitie van januari 2022 zijn principe afspraken gemaakt over het vaststellen van de canon. Standpunten m.b.t. de juridische beoordeling van de staatssteunvraag lopen uiteen. Recreatieschappen en Staatsbosbeheer zijn het er in ieder geval over eens dat nieuwe erfpacht staatsteun-proof moet zijn. Om dit te regelen heeft Staatsbosbeheer in 2021 een benadering voorgesteld waarbij wordt gekeken welke eventuele aanvullende afspraken gemaakt kunnen/moeten worden om – binnen de staatssteun en mededingingsregels – staatsteunrisico’s tot een minimum te reduceren én tot een canon te komen met een die zeer beperkt afwijkt van de huidige symbolische canon. Het is zowel voor SBB als voor de Recreatieschappen, van belang om een heldere onderbouwing uit te werken voor de beoogde beperkte canon en daarbij tevens de prijsvorming voldoende inzichtelijk te maken. Hiertoe wordt een externe erfpacht en taxatie deskundige geselecteerd, welke mede aan de hand van een Benchmark, advies over de hoogte van de Canon zal uitbrengen. In de onderbouwing van het advies dienen volgende aspecten te worden meegewogen: • De vooraf vastgestelde manoeuvreer/ontwikkelruimte per recreatieschap, in vorm van helder gedefinieerd doel van uitgifte, uitgewerkt in de zoneringskaarten en de functiematrixen. Daarbuiten dienen schappen aan alle wet en regelgeving te voldoen. • Afspraken over hoe en wanneer de zonering en functielijst met wederzijdse instemming periodiek kan worden aangepast. • Afspraken over omgang met uitzonderlijke situaties die niet binnen vastgestelde ontwikkelruimte passen (bijv uit erfpacht nemen). • Opbrengsten uit de exploitatie van erfpachtgebieden worden door Recreatieschappen uitsluitend ingezet tbv ontwikkeling en beheer van de betreffende gebieden. • Aanvullende afspraken over niet-doelstellingsafhankelijke opbrengsten (50/50 verdeling). • Structureel benodigde financiële bijdrage door deelnemers recreatieschappen (zichtbaar in de jaarrekeningen). • Aanvullende afspraken over tegemoetkoming in contractbeheer en (vastgoed)administratiekosten van SBB. Aanvullend op de Erfpachtovereenkomsten worden in de SOK afspraken gemaakt over het (mogelijk) verrekenen van de direct gerelateerde kosten inzake relatie- en contractbeheer van Staatsbosbeheer.
5. Soort zakelijke recht	Voor de buitenwacht is het praktisch als er één partij is die afhandeling van overeenkomsten regelt. De recreatieschappen gaan deze functie vervullen. Hiertoe worden in de Erfpachtovereenkomsten de volgende uitgangspunten vastgelegd. 1. Het recreatieschap krijgt de bevoegdheid (delen van) de zaak in onderopstal uit te geven, hierbij gelden de volgende voorwaarden: a. De uitgifte in onderopstal kan alleen plaatsvinden voor zover het nutsvoorzieningen, telecommunicatie en RES- voorzieningen betreft, zoals: kabels en leidingen, riolering, zonnepanelen, windmolens, telefoonmasten, inclusief aanhorigheden. b. Het ondererfpachtrecht mag geen langere looptijd dan het hoofderfpachtrecht hebben; c. De (jaarlijkse) retributie mag afgekocht worden;

Onderwerp	Gezamenlijke uitgangspunten Staatsbosbeheer en Recreatieschappen
	Kabels en leidingen (inclusief aanhorigheden) dienen bij einde onderopstalrecht te worden verwijderd, mits dit niet leidt tot onoverkomelijke schade, Dan kan in overleg tussen partijen worden afgezien van verwijderplicht. d. 2. Het recreatieschap heeft de bevoegdheid reeds bestaande onderopstalrechten te verlengen. 3. Ten aanzien van reeds bestaande opstalrechten van Staatsbosbeheer spreken partijen het volgende af: a. Partijen spannen zich zo veel mogelijk in om de bestaande opstalrechten te ‘degraderen’ naar onderopstalrechten. b. Voor zover partijen geen medewerking willen verlenen aan voornoemde ‘degradatie’ verleent Staatsbosbeheer aan het recreatieschap een onherroepelijke volmacht om namens hen op te treden, zodat er de-facto een onderopstalrecht ontstaat.
6. Bestemming van de opstalrechten	Staatsbosbeheer en de Recreatieschappen zijn overeengekomen dat inkomsten van opstalrechten die direct doelbestemmingsgerelateerd zijn ten goede komen aan de Recreatieschappen. Ten aanzien van de bestemming van opbrengsten uit opstalrechten/activiteiten die niet doelstelling gerelateerd zijn (zoals kabels, en leidingen, zonneweides, windturbines, gsm zendmasten etc.) hebben de schappen en Staatsbosbeheer afgesproken dat de opbrengsten 50/50 verdeeld worden. In het akkoord over afsprakenkader/bouwstenennotitie van januari 2022 zijn principe afspraken gemaakt over verdeling van alle doelstellingsonafhankelijke opbrengsten uit ingebruikgevingen / activiteiten. In de Erfpachtovereenkomsten worden hiertoe de volgende uitgangspunten vastgelegd: 1. Het recreatieschap en Staatsbosbeheer verdelen jaarlijks de inkomsten die uit (weder)uitgiften van niet-doelbestemmingen ontvangen worden, waarbij de volgende voorwaarden in acht worden genomen: a. Hieronder valt alleen de zakelijk recht vergoeding of huursom. Schade-, gewas-, efficiëntie-, contract- en/of meewerkvergoeding valt hier uitdrukkelijk niet onder. b. het recreatieschap zal jaarlijks, doch voor 1 april van het opvolgende kalenderjaar, een overzicht aan Staatsbosbeheer toezenden met de ontvangen inkomsten voor niet-doelbestemmingen; c. het recreatieschap zal vervolgens voor 1 mei van dat jaar 50% van de inkomsten van het voorgaande jaar naar Staatsbosbeheer overmaken. d. Staatbosbeheer zal jaarlijks, doch uiterlijk voor 1 april van het opvolgende kalenderjaar, een gewaarmerkt overzicht van besteding van de ontvangen inkomsten uit niet doel-bestemmingen van het recreatieschap, zodat deze kan monitoren in hoeverre deze middelen in de MRA gebieden zijn aangewend. 2. Het onder lid 1 bepaalde geldt ook voor reeds bestaande overeenkomsten.

Onderwerp	Gezamenlijke uitgangspunten Staatsbosbeheer en Recreatieschappen
7. Bestemming erfpachtrecht	Het recreatieschap dient de zaak te gebruiken, in hoofdzaak gericht op de doelstellingen: recreatie, natuur en landschap. In de erfpachtovereenkomsten zal in ieder geval bij de onderdelen Bestemming, Inrichting en Ondererfpachtuitgiftes, expliciet worden verwezen naar de meest recente, door het Recreatieschap en Staatsbosbeheer gezamenlijk vastgestelde zoneringskaart en functiematrix. Op basis van de uitkomsten van een bestuurlijke evaluatie (zie bouwsteen 3), kan de zonering en functiematrix per recreatieschap tussentijds aangepast worden.
8. Wederuitgifte	Doordat de beoordeling van ontwikkelingen en voorwaarden voor de uitgifte vooraf zijn geregeld/afgestemd, is een finale check van de ondererfpachtcontracten door de afdeling vastgoed van Staatsbosbeheer, niet langer nodig. Afspraken over bestemming, inrichting en ondererfpachtuitgiftes worden aan de voorkant afgeregeld door een directe koppeling tussen de erfpachtovereenkomst en de gebiedszonering (zoneringskaart) en toetsingskader (functiematrix) van de Recreatieschappen. Ontwikkel- en inrichtingsinitiatieven worden tijdens de initiatiefase getoetst aan de erfpachtkaders. Staatbosbeheer draagt hier aan bij door participatie in de adviescommissies van de drie schappen. Om de afstemming en voortgang van complexe en/of kritische casussen vlot te laten verlopen, zullen periodiek operationele afstemmingsgesprekken tussen de vastgoedmedewerkers en accountmanagers van Staatsbosbeheer en de Recreatieschappen worden gevoerd. Minimaal 2 x per jaar worden de gepasseerde ondererfpacht aktes aan Staatsbosbeheer verstuurd.
9. Overgangssituatie / herijkingsmoment	In de erfpachtovereenkomsten wordt geen herijkingsmoment opgenomen. De Visies, Zoneringskaarten en Functiematrixen kunnen indien daar bestuurlijk draagvlak voor is, in gezamenlijk overleg herijkt worden. Zie uitleg over de procedure bij bouwsteen 3. Tevens zal in de erfpachtovereenkomsten een conflictregeling (escalatieprocedure) opgenomen worden. Herijking Visie, Zoneringskaarten en Functiematrixen zullen geen invloed hebben op de reeds uitgegeven ondererfpachtovereenkomsten omdat in alle gevallen de verworven rechten van onder erfpachters gerespecteerd dienen te worden.

Onderwerp	Gezamenlijke uitgangspunten Staatsbosbeheer en Recreatieschappen
10. Omvorming / oplevering	De recreatieschappen hebben vrijheid binnen de bandbreedte bestemming zoals vastgelegd en de zoneringsafspraken en ontwikkelruimte vastgelegd in de visie, gebiedszonering (zoneringskaart) en toetsingskader (functiematrix). De gebieden dienen in een behoorlijke toestand/goede staat opgeleverd te worden (CROW B-niveau).
11. Eindwaardevergoeding	Voor wat betreft huizen en overige courante objecten wordt uitgegaan van de op dat moment door onafhankelijke taxatie te bepalen marktwaarde. Eindwaardevergoeding voor de overige objecten, werken en beplantingen is niet van toepassing. De investeringen van de laatste 10 jaar zullen worden vergoed met aftrek van ontvangen subsidies. Taxatieprocedure conform algemene voorwaarden (drie partijen taxatie).