MODELOVEREENKOMST VERHUUR EN VERPACHTING EXPLOITATIE DORPSHUIS
3.1.2.c-b2
MODELOVEREENKOMST VERHUUR EN VERPACHTING EXPLOITATIE DORPSHUIS
Toelichting bij de Modelovereenkomst
Algemeen
Deze modelovereenkomst kunt u gebruiken als u ervoor heeft gekozen de exploitatie van het dorpshuis te laten uitvoeren door een ondernemer. Naast de verpachting van de exploitatie is sprake van verhuur van bedrijfsruimte, de artikelen 7:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) over verhuur van bedrijfsruimte zijn van toepassing. Dit heeft een aantal consequenties, die in de toelichting op de artikelen worden besproken. Het is van belang dat u zowel de artikelen van de overeenkomst en de toelichting er op goed doorleest en telkens beoordeelt of het artikel past bij uw situatie.
Let op:
Deze modelovereenkomst is met zorg opgesteld, maar als er een conflict ontstaat bepaalt de rechter wat de aard van de overeenkomst is. Daarbij zal de rechter niet alleen de overeenkomst, maar ook de feitelijke gang van zaken beoordelen. Het is van belang dat de bepalingen van de overeenkomst in de praktijk worden nageleefd. Als u wijzigingen aanbrengt in de overeenkomst kan dat ertoe leiden dat de overeenkomst van strekking verandert en dat een rechter de overeenkomst anders beoordeelt dan u hem heeft bedoeld. Ook kan het zijn dat de samenhang tussen de verschillende artikelen verdwijnt. Als u de modelovereenkomst toch op onderdelen wilt aanpassen kan het verstandig zijn een jurist te raadplegen.
Artikelsgewijze toelichting
De
artikelen die voor zichzelf spreken worden hieronder overgeslagen.
Artikel
1.1
De
beschrijving kan een plattegrond van de accommodatie zijn.
Artikel 2.1
De
termijn van 5 jaar is de minimale termijn die in het BW wordt
voorgeschreven, evenals de verlenging met telkens 5 jaar als de
overeenkomst niet tijdig wordt opgezegd. U kunt er voor kiezen om één
keer een proefperiode van maximaal 2 jaar af te spreken. Als die
proefperiode voorbij is en u hebt niet tijdig opgezegd volgens de
regels van artikel 11, geldt van rechtswege een termijn van 5 jaar,
minus de afgesproken duur van de proefperiode. Als u voor een
proefperiode kiest kunt u het volgende artikel gebruiken in plaats
van Artikel 2 van de onderstaande overeenkomst:
Artikel 2 Duur overeenkomst
2.1 Deze overeenkomst gaat in op … en wordt aangegaan voor een proefperiode van [duur noemen, maximaal 2 jaar]. Gedurende deze termijn zijn de artikelen 7:291 tot en met 7:300 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.
2.2 Indien opzegging niet conform artikel 11 van deze overeenkomst heeft plaatsgevonden geldt een termijn van 5 jaar, minus de in artikel 2.1 genoemde proefperiode en wordt de overeenkomst geacht telkens te zijn voortgezet met een periode van vijf jaar. In afwijking van de termijn genoemd in artikel 11.2 geldt hierbij een termijn van ... maanden.
Artikel 3.2
In dit artikel is vastgelegd wat de hoofdtaken van de huurder zijn in zijn taak als exploitant van het dorpshuis. Het is belangrijk daar duidelijke afspraken over te maken. Beoordeelt u daarom zorgvuldig of deze opsomming past in uw situatie.
Artikel 4.5
De bankgarantie is opgenomen om de verhuurder meer zekerheid te bieden. Het is niet altijd nodig.
Artikel 6
Dit artikel regelt dat de exploitatie van het dorpshuis moet passen binnen de statutaire doelstelling van de verhuurder. Tegelijkertijd geeft dit artikel de huurder de gelegenheid om de exploitatie naar eigen inzicht vorm te geven, mits aan het voorgaande wordt voldaan.
Artikel 8
In het BW is voorgeschreven dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het herstel van gebreken aan het gebouw en het groot onderhoud. De huurder is verantwoordelijk voor het klein onderhoud van het horecadeel. Voor de duidelijkheid is in artikel 8.4 opgenomen wat onder klein onderhoud wordt verstaan.
Artikel 10.1
Het is belangrijk dat u uw contracten met eventuele sponsors kunt naleven, de activiteiten van de huurder mogen die niet doorkruisen.
Artikel 11
Als u de overeenkomst wilt beëindigen is het van groot belang dat u de bepalingen van dit artikel nauwkeurig opvolgt. Een opzegging is nietig als u daarvan afwijkt. U kunt de huur niet zomaar opzeggen, in artikel 7:296 van het Burgerlijk Wetboek staan de Beëindigingsgronden opgesomd.
Artikel 12
Regelmatig overleg tussen bestuur en huurder is van groot belang. Hierdoor kunnen problemen bij de uitvoering van de overeenkomst tijdig worden onderkend en wordt voorkomen dat zij uitgroeien tot een conflict.
MODELOVEREENKOMST VERHUUR EN VERPACHTING EXPLOITATIE DORPSHUIS
De ondergetekenden:
1. Het bestuur van …, gevestigd te …, vertegenwoordigd door … , voorzitter, en … , secretaris,
hierna te noemen verhuurder,
en
2. De heer/mevrouw … (of bedrijfsnaam), wonende (of gevestigd) te … , hierna te noemen huurder;
hierna gezamenlijk aangeduid als partijen;
in aanmerking nemende dat:
verhuurder als primaire taak heeft het exploiteren van het dorpshuis … aan de … te … ten dienste van sociaal-culturele activiteiten, zorg en sport;
verhuurder het doelmatig acht het beheer en de exploitatie van … te laten uitvoeren door een horecaondernemer;
verklaren te hebben verhuurd, respectievelijk gehuurd (naam dorpshuis) onder de volgende bepalingen en bedingen:
Artikel 1 Algemeen
1.1 (naam dorpshuis) is beschreven in bijlage A.
1.2 Op deze overeenkomst zijn de artikelen 7:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
Artikel 2 Duur overeenkomst
2.1 Deze overeenkomst gaat in op … en wordt aangegaan voor een termijn van 5 jaar. Indien opzegging niet conform artikel 11 van deze overeenkomst heeft plaatsgevonden wordt de overeenkomst geacht telkens te zijn voortgezet met een periode van 5 jaar.
Artikel 3 Hoofdtaken
De huurder voert de volgende taken uit:
3.1 Het geheel zelfstandig en onder eigen verantwoordelijkheid beheren en exploiteren van (dorpshuis).
3.2 Het volledig zelfstandig uitvoeren van de barexploitatie. Hieronder wordt verstaan het beheren van alle in- en verkoop van dranken en spijzen met alle daarmee verbonden werkzaamheden, waarbij de daaraan verbonden baten en lasten voor rekening komen van de huurder.
3.3 Gastheer en gastvrouw zijn voor alle huurgebruikers/bezoekers.
Artikel 4 Huursom
4.1 De huursom inclusief de progressiviteit voor de duur van de huurperiode is nader vastgelegd in bijlage B.
4.2 Betaling van de huursom zal de huurder doen zonder kosten, korting, inhouding of schuldvergelijking, in twaalf gelijke maandtermijnen, dusdanig dat verhuurder voor of uiterlijk op de eerste dag van de maand waarop de huursom betrekking heeft kan beschikken, door automatische bijschrijving op bankrekening ….. ten name van verhuurder bij de ….. bank te …... Bij niet tijdige betaling is verhuurder gerechtigd om 2% rente in rekening te brengen voor elke maand dat huurder in gebreke blijft.
4.5 Huurder zal aan verhuurder een bankgarantie verstrekken ter voldoening van de huursommen en overige verrekeningen tot een bedrag van 50% van de dan geldende huursom op jaarbasis met een maximum van …………. Deze bank- garantie is als bijlage C toegevoegd.
Artikel 5 Verplichtingen huurder
5.1 Huurder aanvaardt het gehuurde door het betrekken daarvan en ziet af van acties of vorderingen wegens slijtage en/of meerjarig gebruik.
5.2 Huurder is gehouden (naam dorpshuis) ordelijk en zindelijk te bewaren, dusdanig dat wordt voldaan aan de eisen die worden gesteld door de Voedsel- en warenautoriteit.
5.3 Huurder is verplicht (naam dorpshuis) met de nodige zorg en overeenkomstig de doelstelling te gebruiken en onderhouden.
5.4 Huurder draagt er zorg voor dat de verhuurde ruimtes en voorzieningen steeds in goede staat zijn naar genoegen van de huurders.
5.5 Het is de huurder niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder vertimmeringen en veranderingen aan het gebouw en inrichting, de inventaris en aankleding aan te brengen.
5.6 Huurder is verplicht zijn bedrijf zodanig uit te oefenen dat niet in strijd wordt gehandeld met enige wet, verordening of ander overheidsvoorschrift.
Artikel 6 Verhuur ruimtes en huurpenningen
6.1 Verhuur van ruimtes en voorzieningen van (naam dorpshuis) moet altijd in overeenstemming zijn met de doelstelling van verhuurder, zoals opgenomen in haar statuten (bijlage D).
6.2 Met de huurders volgens bijlage E zijn langdurige huurovereenkomsten gesloten. Deze overeenkomsten worden door de huurder gerespecteerd. De huurpenningen over deze contracten worden geïnd door verhuurder.
6.3 Nieuwe huurovereenkomsten ten behoeve van sociaal-culturele activiteiten worden gesloten door huurder. Huurpenningen worden opgelegd conform de tariefstelling die is opgenomen in bijlage F. Deze huurpenningen worden geïnd door huurder.
6.4 Het is huurder toegestaan ruimtes aan anderen dan bedoeld in artikel 6.2 en 6.3 bedoelde huurders te verhuren, mits dit de doelstelling van verhuurder als genoemd in artikel 6.1 en het gebruik van de anderen huurders niet in de weg staat.
Artikel 7 Openstelling gebouw
7.1 Het gebouw kan geopend zijn gedurende de ter plaatse voor horeca gebruikelijke dagen en uren doch dient in ieder geval open te zijn op de ten behoeve van sociaal-culturele doeleinden te reserveren/gereserveerde dagen en uren en dient eveneens open te zijn gedurende voor huurder gereserveerde dagen en uren als bedoeld in artikel 6.
7.2 Huurder dient gedurende de openstelling van het gebouw, indien de huurders dat wensen, zorg te dragen voor de horecafunctie. Als huurder van oordeel is dat dit economisch niet verantwoord is, treedt huurder in overleg met de huurders, zodat zij zelf in deze behoefte kunnen voorzien.
7.3 Huurder is gerechtigd het gebouw gesloten te houden gedurende een periode van maximaal 4 weken gedurende de zomerperiode. Deze periode wordt in overleg met het bestuur vastgesteld voor 1 maart van het betrokken jaar, en tijdig bekend gemaakt aan de huurders.
Artikel 8 Onderhoud
8.1 Groot onderhoud, reparatie en afschrijving van (naam dorpshuis) en de inrichting ervan, is voor rekening van de verhuurder
8.2 Afschrijving van inventaris en aankleding is voor rekening van de verhuurder,
8.3 De noodzaak tot aanpassing van of vervanging van inventaris en aankleding wordt in goed overleg tussen partijen vastgesteld. Als maatstaven hierbij gelden de beschikbare financiële middelen en de onbruikbaarheid van de voorzieningen.
8.4 Klein onderhoud is voor rekening van de huurder. Onder klein onderhoud wordt verstaan:
reparaties van beschadigingen binnenzijde;
reparaties van beschadigingen aan alle voorzieningen van de inrichting behorende tot het horecadeel;
alle onderhoud, reparaties, schoonmaken en conserveringen van de inventaris;
alle onderhoud, reparaties en schoonmaken van de aankleding;
binnenschilderwerk, met uitzondering van het renovatiewerk;
6. reparaties/onderhoud van alle hang- en sluitwerken;
7. reparatie en onderhoud van schakelaars, wandcontactdozen, kranen, aftappunten, afvoeren en schrobputten.
Artikel 9 Verzekeringen en aansprakelijkheid
9.1 Voor het gebouw en inrichting is een uitgebreide gevarenverzekering afgesloten. De kosten daarvan zijn voor rekening van de verhuurder.
9.2 Voor de inventaris en aankleding is een inboedelverzekering afgesloten. De kosten daarvan zijn voor rekening van de verhuurder.
9.4 Bij calamiteiten is de verhuurder niet gehouden tot enige vrijwaring in welke vorm dan ook.
9.5 Huurder sluit een verzekering aansprakelijkheid bedrijven af. Van deze verzekering zal huurder op verzoek van verhuurder een kopie van de polissen overleggen.
9.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade aan of vermissing van eigendommen van de huurder, als gevolg van inbraak of diefstal uit het gebouw.
9.7 Verhuurder is niet aansprakelijk voor diefstal, beschadiging en dergelijke van eigendommen van huurders en bezoekers.
Artikel 10 Overige bepalingen
10.1 Verhuurder bepaalt welke reclame- en sponsoruitingen in of aan het gebouw worden aangebracht. Ten behoeve van evenementen of andere incidentele gebeurtenissen kan huurder een voorstel doen aan verhuurder. Verhuurder kan dit alleen verbieden als de incidentele uiting in strijd is met de voorwaarden van de reguliere reclame- en sponsoruitingen.
10.2 Het aanvragen vergunningen en de daaruit voortvloeiende kosten zijn voor rekening van de huurder.
10.3 Het is huurder toegestaan dit huurcontract in te brengen in een samenwerkingsverband, onder voorwaarde dat huurder hierin medeondernemer en aanspreekpunt blijft voor de verhuurder. De bepalingen van deze overeenkomst blijven onverkort van toepassing.
Artikel 11 Beëindiging
11.1 Partijen zijn gerechtigd tot beëindiging van deze overeenkomst na afloop van de periode genoemd in artikel 2.1.
11.2 Opzegging dient uiterlijk een jaar voor afloop van de periode in artikel 2.1 te geschieden bij aangetekend schrijven onder opgave van reden van opzegging.
11.3 Partijen kunnen voor afloop van de periode genoemd in artikel 2.1 in overleg treden om te komen tot aanpassing van deze overeenkomst, of tot het sluiten van een nieuwe overeenkomst. Het initiatief hiertoe wordt uiterlijk een jaar voor afloop van de periode genoemd in artikel 2.1 door een aangetekend schrijven.
11.4 De huurovereenkomst kan te allen tijde door de kantonrechter ontbonden worden:
a. indien de huurder de huursom, ondanks daartoe bij aangetekend schrijven te zijn aangemaand, niet tijdig betaalt;
b. bij overlijden van de huurder;
c. bij in beslagname van eigendommen van de huurder door derden;
d. wanneer de huurder het beheer over zijn vermogen -ook tijdelijk- verliest;
e. bij de aanvrage van surseance van betaling voor huurder;
f. bij niet-nakoming van enige op de huurder krachtens deze overeenkomst of de wet rustende verplichting.
11.5 Bij beëindiging van deze overeenkomst is de voorlaatste werkdag van de contracttijd bestemd voor overdracht van het verhuurde en verwijdering van de eigendommen van huurder uit het gebouw. Op die dag worden de sleutels overgedragen en wederzijdse vrijwaring verleend.
Indien huurder niet voldoet aan het bepaalde in artikel 11.5 verbeurt hij een dwangsom van € 500,- (zegge: vijfhonderd euro) per dag, met een maximum van € 10.000,- (zegge tienvijfduizend euro).
Artikel 12 Slotbepalingen
12.1 De kosten van deze overeenkomst komen voor rekening van de verhuurder.
12.2 Minimaal 2 maal per jaar zal er tussen partijen een gesprek plaatsvinden om zaken weergegeven in de uitvoering van deze overeenkomst te toetsen en indien door partijen gewenst, bij te stellen. Data waarop dit zal gebeuren worden door partijen jaarlijks vastgesteld.
12.3 Indien door een der partijen gewenst kan een tussentijds overleg worden belegd om de zaken als bedoeld in het voorgaande artikel te bespreken.
12.4 Zaken die niet in deze overeenkomst zijn geregeld, worden in goed overleg geregeld. Zo nodig worden deze in een addendum aan deze overeenkomst toegevoegd.
12.5 Indien een der partijen meent dat een conflict is ontstaan over deze overeenkomst of de wijze van uitvoering ervan, treden partijen met elkaar in overleg. Als dit overleg niet tot een oplossing leidt, wordt dit conflict voorgelegd aan een arbitragecommissie. De arbitragecommissie bestaat uit drie leden, waarvan beide partijen een lid benoemen en deze beide leden het derde lid.
Artikel 13 Bijlagen
13.1 De bij deze overeenkomsten behorende bijlagen, te weten:
[opsomming bijlagen]
worden geacht daarvan onlosmakelijk onderdeel uit te maken.
Aldus overeengekomen op [datum] te [plaats]
Het bestuur van …. huurder
voorzitter secretaris
7