Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024
Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en
Gemeente Amsterdam
Amsterdam, december 2019
Preambule
In deze Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024 hebben partijen vastgelegd hoe partijen omgaan met het verkopen van sociale huurwoningen, de kwaliteitseisen, de verkoopvoorwaarden en de verkoopprocedure. Eind 2019 zijn er nieuwe Samenwerkingsafspraken gemaakt voor de periode tot en met december 2023 door de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de gemeente Amsterdam.
De gemaakte nieuwe Samenwerkingsafspraken zijn het fundament om de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2015 t/m 2020 aan te passen. Zie daarvoor ook afspraak 4-j uit de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023.Onderwerpen uit de Uitvoeringsovereenkomst 2015 t/m 2020 waar geen nieuwe Samenwerkingsafspraken over zijn gemaakt zijn niet aangepast behalve wanneer het teksten of artikelen betreft die niet meer van toepassing zijn.
Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen
Artikel 1. Begripsbepalingen
In deze overeenkomst wordt verstaan onder:
a. Eerste Convenant: het convenant gesloten tussen de gemeente Amsterdam, de stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam, houdende bepalingen met betrekking tot het splitsen en verkopen van sociale huurwoningen voor de periode 1998-2002.
b. Tweede Convenant: de opvolger van het “Eerste Convenant”, geldend voor de periode 2002-2007 en verlengd tot 2008.
c. Derde Convenant: het convenant geldend voor de periode 2008 tot en met 2016, welke van kracht is geweest in de periode 1 januari 2008 tot en met 30 juni 2011.
d. Convenant Splitsen en Verkoop Sociale huurwoningen 2011 t/m 2020.
e. Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2015 t/m 2020
f. Convenant: de overeenkomst zoals bedoeld in artikel 3.6.3. van de Huisvestingsverordening Amsterdam. Dit wordt aangepast naar Uitvoeringsovereenkomst 2020 t/m 2024 in de Huisvestingsverordening van 2021.
g. Corporatie: toegelaten instelling op basis van artikel 19 Woningwet, die gewoon lid is van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.
h. Huurprijs: de kale huurprijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van woonruimte.
i. Dure huursegment: woningen met een huurprijs gelijk aan of hoger dan de bovengrens van het middensegment zoals gedefinieerd in afspraak 9-a in de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023.
j. Onderhoudsplan: een plan waarin het meerjarige onderhoud van een complex en de daarmee gemoeide kosten worden aangegeven.
k. Woningvoorraad: alle woningen die zich bevinden binnen de grenzen van de gemeente Amsterdam.
l. Vereniging van Eigenaren (VvE): een vereniging van appartementseigenaren met als doel het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars conform de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek (artikel 5: 106 en verder BW) en met inachtneming van de statuten van de vereniging.
m. Indeling in 22 gebieden: zie bijlage 3
n. Investeringsplan: een plan waarin de corporatie aangeeft dat het bouwwerk dat de corporatie wil splitsen op het moment van aanvraag van de splitsingsvergunning nog niet (volledig) voldoet aan de in de Uitvoeringsovereenkomst 2020 t/m 2024 gestelde kwaliteitseisen voor het splitsen van woongebouwen en woningen, maar dat deze, middels het op rekening van de corporatie uitvoeren van de werkzaamheden, binnen 10 jaar wel zal voldoen aan voornoemde kwaliteitseisen (of -wanneer dat eerder het geval is- de corporatie zijn meerderheid in de VvE verliest).
Artikel 2 Werkingsduur
Voor een gedegen bedrijfsvoering en het aanleveren van verplichte sectorinformatie moeten corporaties minimaal 5 jaar vooruit kunnen plannen. De Samenwerkingsafspraken lopen tot 1 januari 2024. Ten einde de planningshorizon voor corporaties mogelijk te maken, komen partijen overeen dat wanneer niet voor 1 januari 2024 nieuwe prestatieafspraken zijn overeengekomen de corporaties de mogelijkheid houden woningen te verkopen als geldend onder de
Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023. In de Uitvoeringsovereenkomst 2015 t/m 2020 werd dit verlengd tot uiterlijk 2030. Dit jaartal blijft ook in deze Uitvoeringsovereenkomst 2020 t/m 2024 van kracht, onder de volgende voorwaarde:.
a. Indien bij de volgende Samenwerkingsafspraken blijkt dat de verkoop van sociale
huurwoningen niet meer aan de orde kan zijn, dan mag deze afspraak niet leiden tot een financiële claim van de corporaties. Het is per slot van rekening een ‘boekhoudkundige’ kwestie.
Artikel 3. Werkingsgebied
Het bepaalde in deze overeenkomst is van toepassing op de sociale woningvoorraad, met uitzondering van de locaties IJburg, Zeeburgereiland, de Zuidas, Overhoeks, Houthavens, Overamstel en Buiksloterham. Deze woningen blijven, voor de periode tot en met 2023, beschikbaar als sociale huurwoning.
Ook de volgende transformatiegebieden zijn voor verkoop van nieuwe sociale huurwoningen uitgesloten: Sloterdijk , Hamerkwartier, Klaprozenweggebied, Overamstel (Amstelkwartier/ Weespertrekvaart/ Kauwgomballenkwartier), Amstel III, Schinkel, Cruquiusgebied, Havenstraat, NDSM (afspraak 4.i van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023).
Artikel 4. Aantal te verkopen woningen en relevante afspraken uit de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023.
4.1
Voor de komende periode (2020 t/m 2023 ) spreken we af dat er gemiddeld over de hele periode
1.000 sociale huurwoningen per jaar mogen worden verkocht. Alle sociale huurwoningen, ook die complexgewijs worden verkocht aan een derde, tellen mee in de gemiddeld 1.000 te verkopen woningen per jaar met een maximum van 4.000 woningen over de periode 2020 t/m 2023.
4.2
Corporaties zorgen ervoor dat er tenminste 47.000 woningen in het geheel van de stadsdelen Centrum en Zuid en de gebieden Oud West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks en Houthavens in hun bezit blijven (deze gebieden tezamen werden eerder aangeduid als marktgebied 1).
4.3
De volgende nieuwbouwlocaties zijn voor verkoop van sociale huurwoningen uitgesloten: IJburg, Zeeburgereiland, de Zuidas, Overhoeks, Houthavens, Overamstel en Buiksloterham.
4.4
De volgende transformatiegebieden zijn ook voor verkoop van nieuwe sociale huurwoningen uitgesloten: Sloterdijk , Hamerkwartier, Klaprozenweggebied, Overamstel (Amstelkwartier/ Weespertrekvaart/ Kauwgomballenkwartier), Amstel III, Schinkel, Cruquiusgebied, Havenstraat, NDSM (afspraak 4.i van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023).
4.5
Het verkopen van de sociale huurwoningen is in het gebied Centrum West niet toegestaan tenzij: o Het woningen betreft die overduidelijk niet aansluiten bij de volkshuisvestelijke taak van de
corporaties, zoals monumentaal bezit of woningen waar hoogniveau renovatie nodig is en die een onacceptabele investering vergen.
o Het wordt verkocht aan wooncoöperaties die blijvend in sociaal of middensegment verhuren (middeldure huur telt dan ook mee bij groei van de middeldure woningvoorraad).
o Het bezit is in gemengde VvE’s, waar al woningen verkocht zijn, waarin een corporatie nog zes of minder woningen in bezit heeft en verwachtingen gewekt zijn bij de eigenaar-bewoners.
o Complexgewijze verkopen die zijn goedgekeurd door de gemeente. (Afspraak 4-d van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023)
4.6
Partijen monitoren de verkoop in Centrum West nauwgezet. Daarbij beschouwen we welke afwegingen gemaakt zijn (afspraak 4-e van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023).
Context
Onderstaande afspraken uit de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023 hebben in deze Uitvoeringsovereenkomst een plaats gekregen om de -verdere - context van verkoop van sociale huurwoningen aan te geven:
Corporaties verkopen zoveel sociale huurwoningen als financieel nodig is om de benodigde investeringen te kunnen doen voor de groei van gemiddeld 750 sociale huurwoningen per jaar (afspraak 1-c van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023).
Corporaties ramen de benodigde verkoopinkomsten aan de hand van het investeringsprogramma. Bij neerwaartse bijstellingen in dit programma stellen corporaties ook het aantal verkopen neerwaarts bij (afspraak 1-d van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023)
Gezamenlijk onderzoeken we alternatieve financiële constructies om mindersociale huurwoningen ter verkopen en toch dezelfde groei van de sociale huurvoorraad te kunnen realiseren (afspraak 1-e van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023).
Corporaties zijn terughoudend met verkoop in de zeven gebieden: De Aker/Nieuw- Sloten/Sloten, Oud-Zuid, Buitenveldert/Zuidas, Centrum Oost, Centrum West, Oud- West/De Baarsjes de Pijp/Rivierenbuurt. Verkoop van sociale huurwoningen in IJburg/Zeeburgereiland is uitgesloten. (afspraak 4-a van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023)
De absolute voorraad sociale en middeldure huurwoningen in het bezit van corporaties in de gebieden Oud-Zuid, Buitenveldert/Zuidas, Centrum Oost, IJburg/Zeeburgereiland, blijft in de periode 2020-2023 minimaal gelijk per gebied (afspraak 4-b van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023).
Artikel 5. Andere afspraken en voorschriften
De afspraken in deze overeenkomst laten onverlet het bepaalde in gemeentelijke subsidieverordeningen die van toepassing zijn op de desbetreffende woningen.
Artikel 6. Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop
6.1
Een splitsingsvergunning is vereist in geval van splitsing van woonpanden gebouwd vóór 1 januari 1940 en zijn gelegen in het werkingsgebied bedoeld in Afdeling II artikel 3.4.1 Huisvestingsverordening Amsterdam 2020.
6.2
Bij vergunningplichtige panden met woningen is het bestuur van de verkopende corporatie
verplicht om de door B&W vastgestelde ‘verklaring’ in te vullen waarin wordt aangegeven dat de woningen aan de in bijlage 1 van deze overeenkomst gestelde kwaliteitseisen voldoet, dan wel op grond van een investeringsplan binnen een termijn van 10 jaar (of als dat eerder het geval is, wanneer de corporatie zijn meerderheid in de VvE verliest) hieraan zullen voldoen. Hierbij zijn de volgende situaties mogelijk:
a. Wanneer de vergunningverlener constateert dat de verklaring correct is ingevuld, wordt
de vergunning verleend.
b. Wanneer de vergunningverlener – op het moment dat zij de verklaring heeft ontvangen – uit bureauonderzoek op basis van beschikbare informatie (uit bijvoorbeeld een aanschrijvingsprocedure) constateert dat de verklaring niet conform de werkelijkheid is ingevuld, wordt de verklaring niet in behandeling genomen en doet het stadsdeel hiervan terstond melding aan de corporatie. De vergunningverlener en de betreffende corporatie treden met elkaar in overleg.
c. Wanneer de vergunningverlener constateert dat de verklaring niet volledig is ingevuld, neemt de vergunningverlener binnen 15 werkdagen na de indiening van de verklaring contact op met de corporatie.
6.3
De gemeente controleert na het afgeven van de vergunningen steekproefsgewijs of de afgegeven verklaring van de corporatie klopt met de gestelde kwaliteitseisen.
Wanneer de splitsingsvergunning is verleend, maar uit de steekproef blijkt dat de verklaring niet conform de werkelijkheid is ingevuld, zal in het betreffende complex in het kader van erfpacht geen omzetting van huur- naar koopwoningen meer plaatsvinden.
Ook wordt de verkoopprocedure in het betreffende complex stopgezet voor zover er nog geen sprake is van een concrete aanbieding aan potentiële kopers. De corporaties verplichten zich om in dat geval alsnog de vereiste verbeteringen aan te brengen.
6.4
Wanneer een corporatie herhaaldelijk een verklaring afgeeft die niet conform de werkelijkheid is, kan de gemeente besluiten niet meer mee te werken aan het verstrekken van splitsingsvergunningen aan de betreffende corporatie op basis van het indienen van een verklaring. Er zal in dat geval weer controle vooraf gaan plaatsvinden. Of er sprake is van een dergelijke situatie, beoordeelt de gemeente op grond van de redelijkheid en billijkheid. De gemeente informeert niet alleen de betreffende corporatie, maar ook de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties over een dergelijk besluit.
6.5
De gestelde kwaliteitseisen hoeven niet onmiddellijk op het moment van splitsing gerealiseerd te zijn. In afwijking van het bepaalde in lid 2 kan een splitsingsvergunning worden verleend indien;
a. door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, dat binnen een periode van 10 jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de VvE verliest, leidt tot de bovenstaande kwaliteit, zulks ter beoordeling van de vergunningverlener;
b. de uitvoering van het investeringsplan geschiedt binnen genoemde periode. De uitvoering is volledig voor rekening van de corporatie. Deze verplichting dient te worden opgenomen in de akte van verkoop en van overdracht;
c. de corporatie binnen een maand na afloop van genoemde periode aan de gemeente rapporteert over de realisatie van de kwaliteitseisen (‘gereedmelding’).
Indien dat niet tot genoegen van de vergunningverlener heeft plaatsgevonden zal in het betreffende complex in het kader van de erfpacht geen omzetting van huur- naar koopwoningen meer plaatsvinden tot het moment dat de woningen door de corporatie in dusdanige staat zijn gebracht, dat zij naar oordeel van de vergunningverlener voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen.
6.6
De corporatie zorgt ervoor dat er bij splitsing ten behoeve van de Vereniging van Eigenaren een meerjarig onderhoudsplan en -begroting is , waarin voor een periode van vijftien jaar het meerjarige onderhoud en de daarmee gemoeide kosten voor de Vereniging van Eigenaren zijn aangegeven
6.7
Voor woningen gebouwd na 1940 is geen splitsingsvergunning vereist. Om die reden zijn de gestelde kwaliteitseisen voor deze woningen niet van toepassing.
6.8
Bij woningen die in het kader van deze overeenkomst worden verkocht, zonder dat daarvoor een vergunning nodig is, zal direct tot splitsing van erfpachtrechten kunnen worden overgegaan. De corporatie geeft de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam (afdeling Erfpacht en Uitgifte) de opdracht om het erfpachtrecht te splitsen conform het splitsingsbeleid zoals vastgelegd in het Uitvoeringsbesluit behorende bij de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998. De afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam meldt de splitsingen op adresniveau aan het stadsdeel.
6.9
De stadsdelen geven aan de directeur van Grond en Ontwikkeling en het hoofd Erfpacht en Uitgifte van Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam voor de duur van deze overeenkomst, dus tot en met 31 december 2024, een volmacht om besluiten te nemen en brieven te ondertekenen, en alle daarmee samenhangende werkzaamheden te verrichten ten behoeve van de privaatrechtelijke splitsing van erfpachtrechten van een corporatie.
6.10
Corporaties kunnen ervoor kiezen om woningen als ‘cascokoopwoningen’ op de markt te brengen. Een cascokoopwoning is een koopwoning waarin aansluitingen voor het plaatsen van een keuken (keuken niet inbegrepen), aansluitingen voor het plaatsen van een toiletruimte en aansluitingen voor een badkamerruimte aanwezig zijn. De corporaties zorgen ervoor dat bij verkoop in de cascowoningen alles tot aan de stoppenkast en de gasleidingen tot aan het afleverpunt veiligheidtechnisch in orde is. De verdere afbouw en installatie is de verantwoordelijkheid van de koper. De koper is er verantwoordelijk voor dat vanaf het afleverpunt alle installaties voldoen aan de wettelijke kwaliteitseisen en de eisen zoals geformuleerd in bijlage 1.
Ook bij woningen die voor verkoop worden gerenoveerd via een koop/aanneemovereenkomst (tussen corporatie, aannemer en koper) wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan de wettelijke (en de in bijlage 1 vastgelegde) kwaliteitseisen contractueel doorgelegd.
Artikel 7. Overleg met bewoners
Overleg met bewoners van te splitsen en te verkopen woningen vindt plaats op basis van de Overlegwet (de wet op het overleg huurders-verhuurders).
Artikel 8. Verkoopvoorwaarden
Partijen achten het denkbaar dat corporaties in bepaalde omstandigheden overgaan tot complexgewijze verkoop aan een andere partij dan een corporatie. Alle sociale huurwoningen, ook die complexgewijs worden verkocht aan een derde, tellen mee in de maximaal gemiddeld 1.000 te verkopen woningen per jaar.
Artikel 9. Financiële aspecten van de verkoop
9.1
Voor vergunningplichtige splitsingen zijn corporaties aan het stadsdeel leges verschuldigd voor de aanvraag en afhandeling van de vergunning. Uitgangspunt voor de leges voor splitsingsvergunningen is tweeërlei: ten eerste dat leges kostendekkend zijn en ten tweede dat aanvragers niet voor te hoge kosten worden gesteld. Daarom zijn partijen overeengekomen dat bij een aanvraag die uit meerdere appartementsrechten bestaat, een staffel wordt gehanteerd conform onderstaande tabel. Als maximum voor het (ongestaffelde) basistarief geldt een richtbedrag. Indien op grond van een integrale kostprijsberekening aangetoond kan worden dat de kosten hoger zijn dan dit richtbedrag, zonder dat redelijkerwijs mogelijk is om hierop te bezuinigen, kan het betreffende stadsdeel een hoger basistarief vaststellen.
Tabel Systematiek leges splitsingsvergunningen:
Klassen complexgrootte ÆLegestarief per app.recht
minder dan 10 Æ Tarief van de gemeente
10 t/m 49 ÆMaximaal 80% van tarief gemeente
50 t/m 99 ÆMaximaal 60% van tarief gemeente 100 of meer ÆMaximaal 40% van tarief gemeente
9.2
Aan de Gemeente Amsterdam, afdeling Grond en Ontwikkeling, wordt per te splitsen erfpachtrecht door corporaties een administratieve vergoeding betaald conform het Uitvoeringsbesluit behorende bij de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 of ‘conform het Uitvoeringsbesluit erfpacht woningcorporaties’.
9.3 Erfpachtafdracht bij verkoop sociale woningen
a. Bij verkoop van een sociale woning betaalt de corporatie voor de bestemmingswijziging aan de gemeente een erfpachtafdracht per m2 bvo, waarbij:
- de te betalen afdracht gedifferentieerd wordt naar gebied, uitgaande van de indeling van Amsterdam in 22 gebieden.
- het bvo van de woning zoals vastgelegd in de splitsingsakte uitgangspunt is bij de berekening van de afdracht.
- bij de berekening van de afdracht geen onderscheid wordt gemaakt in type woning.
b. Voor de erfpachtafdracht bij verkoop gelden de bedragen conform onderstaande tabel (prijspeil 2020) per m2 bvo per te verkopen woning:
Gebied bedrag per m2 bvo 01.01.2020 + 2021 (excl. de cpi van 2020-2021)
1. C-Centrum Oost | € 279 | € 301 |
2. C-Centrum West | € 311 | € 336 |
3. W-Oud-West/De Baarsjes | € 249 | € 269 |
4. Z-Buitenveldert/Zuidas | € 183 | € 197 |
5. Z-Pijp/Rivierenbuurt | € 269 | € 290 |
6. Z-Oud-Zuid | € 274 | € 296 |
7. O-Indische Buurt/ OHG | € 164 | € 177 |
8. O-IJburg / ZBE | € 127 | € 137 |
9. O-Oud Oost | € 185 | € 200 |
10. O-Watergraafsmeer | € 167 | € 180 |
11. W-Westerpark | €196 | € 212 |
12. N-Noord Oost | € 54 | € 59 |
13. N-Noord west | € 5 | € 57 |
14. N-Oud Noord | € 76 | € 82 |
15. NW-De Aker/Nieuw Sloten | € 62 | € 67 |
16. NW-Geuzenveld | € 59 | € 64 |
17. NW-Osdorp | € 59 | € 64 |
18. NW-Slotervaart | € 70 | € 76 |
19. W-Bos en Lommer | € 86 | € 93 |
20. ZO-Bijlmer Centrum | € 53 | € 57 |
21. ZO-Bijlmer Oost | € 49 | € 53 |
22. ZO-Gaasperdam/Driemond | € 48 | € 52 |
c. De gemeente verhoogt de erfpachtafdracht die corporaties betalen bij verkoop van een sociale woning per 1 januari 2021 met 8% bovenop de geïndexeerde basisprijs (afspraak 3-w van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023)
9.4 Erfpachtafdracht bij huurliberalisatie en verhuring in het dure segment
a. Voor geliberaliseerde woningen wordt jaarlijks door de gemeente een aanvullende afdracht (‘aanvullende canon’) van 27% van het extra huurbedrag, als het gaat om verhuringen in het dure segment (huren ≥ € 1009, prijspeil 2019), bij de corporaties in rekening gebracht.
b. De corporaties leveren hiertoe jaarlijks aan de gemeente een lijst met geliberaliseerde woningen in het dure segment (huren ≥ € 1009, prijspeil 2019) , inclusief de ontvangen huur.
c. De afdracht geldt voor woningen die vanaf 1 juli 2016 zijn of worden geliberaliseerd en in het dure segment worden verhuurd.
9.5
De corporaties betalen vanaf de ingangsdatum van deze overeenkomst, voor woningen die met kopersondersteuning (Koopgarant of daarmee gelijk te stellen constructies, zoals starters(rente)regelingen) worden verkocht eenzelfde afdracht als voor een regulier te verkopen woning wordt betaald. De woning wordt meegeteld in de gemiddeld 1.000 te verkopen sociale huurwoningen per jaar met een maximum van 4.000 te verkopen sociale huurwoningen voor de periode 2020 t/m 2023. Als de woning daarna opnieuw met dan wel zonder kopersondersteuning (Koopgarant of daarmee gelijk te stellen constructies) wordt verkocht, geldt geen enkele bijbetaling en telt de woning niet mee in de verkoopruimte van deze Uitvoeringsovereenkomst.
Artikel 10. Rapportage
10.1
De gemeente Amsterdam, afdeling Grond en Ontwikkeling rapporteert ieder halfjaar over het aantal woningen dat is aangemeld voor splitsing. Deze aantallen worden uitgesplitst naar corporatie, naar 22-gebieden en naar stadsdeel respectievelijk deel van een stadsdeel.
10.2
De Federatie rapporteert jaarlijks op zowel corporatie als geaggregeerd niveau, uitgesplitst naar de 22 gebieden, over de verkochte sociale huurwoningen. De gemeente Amsterdam, afdeling Grond en Ontwikkeling levert hiertoe één keer per jaar een totaalbestand in Excel aan de Federatie met het aantal splitsingen op adresniveau in het voorafgaande jaar. De rapportage door de Federatie wordt binnen zeven maanden na afloop van het kalenderjaar uitgebracht.
Artikel 11. Gewijzigde omstandigheden/wijzigingen
11.1
Wanneer een afspraak om welke reden dan ook niet (tijdig) wordt gehaald doet de partij die verantwoordelijk is voor het leveren van de in de afspraak overeengekomen prestatie een voorstel om deze alsnog binnen bereik te brengen. Daarbij kan het ook gaan om de rol of bijdrage van één van de andere partijen in deze overeenkomst. Als het alsnog realiseren van de afspraak niet haalbaar is, levert deze partij een onderbouwing waarom dat het geval is.
In het tweede kwartaal van elk kalenderjaar komen partijen bij elkaar om de monitoringrapportage en de voortgang van de gemaakte Samenwerkingsafspraken met elkaar te bespreken. Daarbij worden voorstellen tot aanpassing van gemaakte afspraken besproken. In dat overleg kan ook worden besproken of gewijzigde omstandigheden aanleiding zijn voor het ter discussie brengen van de gemaakte afspraken.
Als desondanks een meningsverschil blijft bestaan over de interpretatie van de overeenkomst of over de voortgang van de afspraken dan treden partijen in overleg met elkaar. Leidt dit overleg niet tot resultaat, dan kan mediation in worden geroepen om alsnog tot overeenstemming te komen. Daartoe wijst elke partij een mediator aan die samen een onafhankelijke derde kiezen.
Als sprake is van structureel niet nakomen van de gemaakte afspraken dan kan elk van de partijen een beroep doen op toepasselijke wettelijke kaders om alsnog tot nakoming van de afspraak te komen.
11.2
Partijen spreken af dat voor de onderdelen ten aanzien waarvan partijen kwaliteitseisen zijn overeengekomen die boven het Bouwbesluit bestaande bouw 2012 uitgaan (bijlage 1) deze hier van toepassing zijn.
Artikel 12. Procedure
12.1
Partijen spreken af dat, in geval een splitsingsvergunning vereist is van een stadsdeel (voor woningen van vóór 1940 en binnen het werkingsgebied), het stadsdeel binnen acht weken besluit over het verlenen van de vergunning. Is de vergunningaanvraag niet volledig, dan neemt het stadsdeel binnen 15 werkdagen na het indienen van de aanvraag contact op met de corporatie. De acht weken termijn loopt vanaf het moment dat de informatie volledig is verstrekt.
Indien er bezwaar wordt gemaakt tegen een verleende splitsingsvergunning neemt de gemeente binnen de geldende wettelijke termijnen een beslissing op dat bezwaarschrift.
12.2
Op grond van de Leegstandverordening mag een woning niet langer dan 6 maanden leegstaan. Dit geldt voor alle woningen in de gemeente. Staat de woning langer leeg dan dient de eigenaar van de woning dit te melden bij de gemeente. De leegmelding vindt plaats aan de hand van hiervoor ontwikkelde formulieren. De eigenaar wordt onder meer gevraagd de reden van de leegstand aan te geven, zoals bijvoorbeeld renovatie. Hiermee krijgt de gemeente inzicht in de redenen van leegstand. Renovatie kan een reden van leegstand zijn. Dit kan de eigenaar op het formulier melden. De gemeente nodigt de eigenaar daarna uit voor een leegstandsgesprek, dit met het doel dat de woning weer zo snel mogelijk wordt bewoond.
Artikel 13. Citeerbepaling
Deze overeenkomst wordt aangeduid als: Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 tot en met 2024.
Bijlage 1
Nadere richtlijnen voor het minimale kwaliteitsniveau van woongebouwen en woningen
Omschrijving vereiste (minimale) kwaliteitsniveau
De corporatie verklaart dat de indeling en staat van onderhoud van het gebouw in overeenstemming is met het in deze bijlage omschreven kwaliteitsniveau dan wel op grond van een investeringsplan binnen een termijn van 10 jaar op dit niveau wordt gebracht.
Het minimale kwaliteitsniveau waaraan vooroorlogse woningen en woongebouwen moeten voldoen, komt overeen met hetgeen is bepaald in het Bouwbesluit bestaande bouw 2012. Op enkele onderdelen zijn kwaliteitseisen overeengekomen, die boven het niveau Bouwbesluit bestaande bouw 2012 uitgaan. Dit zijn de volgende onderdelen:
1. Asbesthoudende materialen
Algemeen
Corporaties ontwikkelen, als lid van de VvE, een voorstel voor asbestsanering.
Gevaaropleverende asbesthoudende materialen in de woning of het complex worden door corporaties verwijderd.
Hechtgebonden asbesthoudende materialen die niet beschadigd zijn of zijn opgenomen in het casco (bijv. ingemetseld of in de constructie opgenomen zoals geschilderde sandwich panelen in de borstwering) en geen gebrek opleveren, hoeven niet te worden verwijderd.
Via het inventarisatierapport worden (potentiële) kopers en de VVE op de hoogte gesteld van eventuele aanwezigheid van asbest in de woning.
Complex
Voor het complex van de VvE (gemeenschappelijke delen) wordt voor splitsing een asbestinventarisatierapport opgesteld door een erkend gecertificeerd asbestinventarisatiebureau op basis van een visuele inspectie.
Onveilige asbesthoudende materialen inclusief beschadigde hechtgebonden asbesthoudende materialen op kwetsbare (voor bewoner bereikbare) plaatsen worden verwijderd, behalve omkokerde leidingen voor ventilatie, rookgasafvoer of riolering mits het asbest in hechtgebonden staat is.
Woning
Voor iedere te verkopen woning wordt in opdracht van de woningcorporatie een asbestinventarisatierapport opgesteld door een erkend gecertificeerd asbestinventarisatiebureau op basis van een visuele inspectie, het zogenaamde type A onderzoek.
Onveilige asbesthoudende materialen inclusief beschadigde hechtgebonden asbesthoudende materialen op kwetsbare (voor bewoner bereikbare) plaatsen worden verwijderd, behalve omkokerde leidingen voor ventilatie, rookgasafvoer of riolering.
2. Elektriciteitsvoorziening
De aanwezige voorziening voor elektriciteit dient veilig in gebruik te zijn. De installatie dient te zijn goedgekeurd door een erkend installateur.
3. Gasvoorziening
De aanwezige voorziening voor gas dient veilig in gebruik te zijn. De installatie dient te zijn goedgekeurd door een erkend installateur.
4. Fundering
Voor de fundering is kwaliteitsklasse II vereist of een garantie van 15 jaar, afgegeven door de betreffende corporatie. Bij kwaliteitsklasse II wordt aannemelijk gemaakt dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft, voor die beoordeling kan gebruikt gemaakt worden van de NEN 8707.
Indien na gedegen casco/funderingsonderzoek door een gecertificeerd constructiebureau aannemelijk is gemaakt dat voldaan is aan de kwaliteitseis van funderingsklasse II, maar daarover geen absolute zekerheid kan worden gegeven dan kan de corporatie er voor kiezen om toch te splitsen en zich gedurende 15 jaar garant te stellen voor de fundering. De corporatie verplicht zich in dat geval om 15 jaar na afgifte van de splitsingsvergunning de fundering op haar kosten te herstellen indien de fundering in die 15 jaar een voorziening behoeft. De verantwoordelijkheid en volledige aansprakelijkheid van de corporatie/verkoper
c.q. haar rechtsopvolger voor de fundering vervalt en gaat over op de VVE:
- 15 jaar nadat de splitsingsvergunning is afgegeven
- In geval tussentijds funderingsherstel wordt gepleegd
- Indien het stadsdeel voortijds van mening is dat de funderingskwaliteit voldoet aan funderingsklasse II.
De garantie is niet van toepassing wanneer schade aan de fundering aantoonbaar het gevolg is van externe oorzaken. De garantie geldt bij normale omstandigheden en normaal gebruik van een gebouw. Wijzigingen aan het gebouw die nadien zijn aangebracht, moeten met de benodigde vergunningen zijn gerealiseerd.
5. Loden waterleidingen
Loden waterleidingen worden buiten gebruik gesteld.
6. Bescherming tegen muizen en ratten
Een bestaand bouwwerk is zodanig dat het binnendringen van ratten en muizen wordt tegengegaan.
7. Sterkte bij brand
Paragraaf 2.2.2 (bestaande bouw) is van toepassing met dien verstande dat de brandwerendheid met betrekking tot bezwijken van de hoofddraagconstructie onder de 13 m boven meetniveau ook 60 minuten moet zijn.
Onderhoud versus vernieuwen
Wanneer aan een bestaande woning vervangingswerkzaamheden (in de zin van integrale vervanging) moeten worden uitgevoerd om aan de kwaliteitseisen te voldoen, is sprake van het ‘geheel of gedeeltelijk vernieuwen van een bouwwerk’. .
Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan “het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk”, dat doorgaans wordt aangeduid met ‘verbouw’. Aan welke regels
bij verbouw moet worden voldaan, is vastgelegd in artikel 1.12 van Bouwbesluit 2012. Uitgangspunt is dat bij een verbouwing voldaan moet worden aan de nieuwbouwvoorschriften, tenzij in de desbetreffende afdeling van het Bouwbesluit anders is aangegeven. Het betreft in een aantal gevallen een specifiek niveau, dat tussen het niveau voor nieuwbouw en het niveau voor bestaande bouw ligt, maar in de meeste gevallen wordt verwezen naar het rechtens verkregen niveau.
In de praktijk blijken er nogal eens interpretatieverschillen te zijn tussen corporaties en stadsdelen. Omdat dit vaak per situatie verschilt, is de afspraak gemaakt dit soort gevallen periodiek met elkaar te bespreken. Partijen spreken daarom af om dit soort gevallen te bespreken in het halfjaarlijkse kwaliteitsoverleg (dit kwaliteitsoverleg is vastgelegd in afspraak 20-a van de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023).
Hierbij wordt ten aanzien van de geluidswering tussen ruimten nog het volgende opgemerkt. Wat betreft de geluidswering tussen ruimten geldt namelijk dat het rechtens verkregen niveau niet mag zijn onderschreden. Het Bouwbesluit kent alleen voorschriften voor nieuwbouw en die staan in de afdelingen 3.3 en 3.5. Bij vernieuwingen moet daar rekening mee worden gehouden. Indien in een te verkopen woning een nieuw plafond wordt aangebracht (bijvoorbeeld uit het oogpunt van brandveiligheid) moet de karakteristieke isolatie-index voor luchtgeluid ten minste gelijk zijn aan - 5dB(A). Daarnaast moet de isolatie-index voor contactgeluid ter plaatse van de vloer van deze woning ten minste gelijk zijn aan -5dB(A). Het streven is erop gericht om de isolatie-indici van 0dB(A) te realiseren.
Bijlage 2
Procedure Complexgewijze verkoop
Partijen willen complexgewijze verkoop, aan andere partijen dan aan een corporatie, ten behoeve van uitponding niet uitsluiten. Er kan bijvoorbeeld om bedrijfseconomische redenen voor corporaties aanleiding zijn om meerdere woningen in één keer te willen of moeten verkopen aan bijvoorbeeld het Wooninvesteringsfonds (WIF) of een belegger. Middels artikel is daarom een mogelijkheid geschapen voor complexgewijze verkoop door corporaties in het kader van de Uitvoeringsovereenkomst, waarbij de woningen in één keer worden afgetrokken van gemiddeld maximaal 1.000 per jaar te verkopen sociale huurwoningen. .
Corporaties zijn hierbij gehouden aan de procedure zoals beschreven in deze bijlage. Bij het opstellen van een zienswijze zal de gemeente uitgaan van het Toetsingskader Complexgewijze verkoop. Daarbij zal de gemeente altijd advies inwinnen bij het stadsdeel.
1. De corporatie informeert alle betrokken partijen (gemeente, de overige corporaties en de bewonerscommissie (conform artikel 2 lid 3 van de Wet Overleg Huurders Verhuurders) tijdig over het voornemen om woningen complexgewijs te verkopen, en levert een inhoudelijke onderbouwing bij de wens of noodzaak om complexgewijs woningen te verkopen.
2. De verkoop voldoet aan alle eisen die in de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024 worden gesteld aan de verkoop van sociale huurwoningen
3. De overige corporaties met verkoopplannen in het betreffende marktgebied geven hun schriftelijk akkoord aan de complexgewijze verkoop, tenzij de corporaties onderling een andere procedure overeenkomen.
4. De corporatie maakt schriftelijke afspraken met de kopende partij over het beheer van de woningen en de omgang met de huurders, hiervoor gebruik makend van de modelafspraken zoals opgesteld door de Woonbond. Indien deze modelafspraken van de Woonbond wijzigen, treden partijen in overleg met elkaar. De corporatie informeert de bewonerscommissie over de gemaakte afspraken.
5. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stemt in met de verkoop.
6. De woningen zullen bij akkoord in één keer worden verrekend met de gemiddeld 1.000 per jaar te verkopen sociale huurwoningen met een maximum van 4.000 te verkopen sociale huurwoningen over de periode 2020 t/m 2023..
7. De corporatie voldoet op het moment van verkoop het bedrag bedoeld in art. 9.3 van deze overeenkomst.
Bijlage 3
Indeling in 22 gebieden
1 | C-Centrum West |
2 | C-Centrum Oost |
3 | W-Westerpark |
4 | W-Bos en Lommer |
5 | W-Oud-West/De Baarsjes |
6 | XX-Xxxxxxxxxx/Xxxxxxxxxx |
0 | XX-Xxxxxx |
8 | NW-De Aker/Nieuw-Sloten |
9 | NW-Slotervaart |
10 | X-Xxxxx-Xxxx/Xxxxx-Xxxxxx |
00 | X-Xxxxxxxxxxxxx/Xxxxxx |
12 | X-Xx Xxxx/Xxxxxxxxxxxxx |
00 | X-Xxx-Xxxx |
14 | O-Indische Buurt/Oostelijk Havengebied |
15 | X-Xxxxxxxxxxxxxxx |
00 | X-XXxxxx/Xxxxxx Xxxxxxx |
17 | N-West |
18 | N-Oud-Noord |
19 | N-Oost |
20 | ZO-Bijlmer Centrum |
21 | XX-Xxxxxxx Xxxx |
00 | XX-Xxxxxxxxxx/Xxxxxxxx |
Bijlage 4
Modelverklaring
Ondergetekende wenst een aanvraag in te dienen voor een splitsingsvergunning als bedoeld in hoofdstuk 3, afdeling II, paragraaf 5 Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: Huisvestingsverordening) voor het splitsen van hieronder genoemde gebouw(en) met sociale huurwoningen én met een bouwjaar van vóór 1940, gelegen in het vergunningsplichtige gebied als bedoeld in artikel 43 van de Huisvestingsverordening. Met dit formulier legt ondertekende een verklaring af omtrent de toestand van het gebouw.
De aanvraag heeft betrekking op gebouw(en) met de volgende woningen:
Straat en huisnummer Maximale huurprijs
Bouwjaar :
Kadastrale aanduiding en gebruik :
Postcode :
Situatietekening :
Tekeningen benodigd bij een splitsingsplan :
Ondergetekende verklaart dat:
Voorgenoemde gebouwen en woningen voldoen aan de in de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024 gestelde kwaliteitseisen voor het splitsen..
Voor zover de voornoemde gebouwen en woningen niet aan alle in de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024 gestelde kwaliteitseisen voor het splitsen voldoen, in ieder geval binnen 10 jaar of, als dat eerder het geval is, voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de Vereniging van Eigenaren (VvE) verliest, zullen voldoen aan de in de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024 gestelde kwaliteitseisen.
Voor zover voornoemde gebouw en woningen niet aan alle in de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024 gestelde kwaliteitseisen voor het splitsen voldoen, een investeringsplan is opgesteld waaruit blijkt op welke punten het bouwwerk nog niet voldoet aan de in de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024 gestelde kwaliteitseisen en welke voorzieningen nog moeten worden getroffen. Het investeringsplan is bijgevoegd aan deze verklaring. De uitvoering van het investeringsplan komt volledig voor rekening van ondergetekende. Deze verplichting wordt tevens opgenomen in de akte van verkoop en de akte van overdracht. En dat zodra de voorzieningen genoemd in het investeringsplan zijn getroffen, de corporatie een gereed-melding verzendt aan het stadsdeel waar het gebouw is gevestigd.
Aldus naar waarheid ingevuld,
Naam eigenaar (corporatie) : Vestigingsadres :
Naam gevolmachtigde :
Datum :
Plaats :
Ondertekening :