Algemene verkoopvoorwaarden voor terreinen en inplantingsvoorschriften
Algemene verkoopvoorwaarden voor terreinen en inplantingsvoorschriften
1. Reservering en inplanting
1.1. Voorwaarden voor de terbeschikkingstelling van een perceel
Door terreinen ter beschikking te stellen, ondersteunt SPI het ontwikkelen van economische activiteiten en het scheppen van werkgelegenheid. De terreinen worden ter beschikking gesteld aan de exploiterende ondernemingen of aan de ondernemingen die een aandeelhoudersband met de exploiterende onderneming kunnen aantonen.
De modaliteiten voor de terbeschikkingstelling kunnen verschillen indien er geen aandeelhoudersband bestaat tussen de koper en de exploitant van het perceel.
1.2. Procedure voor de reservering van een perceel
1.2.1. Kosteloze reservering
De kandidaat-koper die een perceel wenst te reserveren, geeft schriftelijk (per gewone brief of e-mail) kennis van zijn interesse met vermelding van de plaats en de oppervlakte bij benadering. SPI bevestigt de ontvangst van de aanvraag onmiddellijk. Deze antwoordbrief vormt het startpunt van een kosteloze reservering voor twee maanden.
Deze termijn wordt door de kandidaat-koper benut om het formulier ‘aanvraag tot inplanting op een perceel in een bedrijvenpark van de SPI’ in te vullen, dat ter beschikking wordt gesteld door SPI. Het formulier moet naar behoren worden ingevuld, gedateerd en ondertekend door een persoon die bevoegd is om verbintenissen aan te gaan voor de vennootschap overeenkomstig de statuten in geval van een rechtspersoon, of door de kandidaat-koper in geval van een natuurlijke persoon. De hierin vermelde informatie wordt integraal opgenomen in de verkoopakte. Ze wordt vergezeld van deze algemene voorwaarden, ondertekend voor akkoord.
1.2.2. Reserveringsrecht tegen betaling (niet-terugbetaalbaar)
De aankoopaanvraag wordt beschouwd als ‘formeel’ zodra SPI het naar behoren ingevulde formulier heeft ontvangen. Behoudens bijzondere gevallen neemt het Uitvoerend Bureau van SPI een besluit binnen een termijn van één maand na ontvangst van de formele aanvraag. Er wordt overeengekomen dat de kosteloze reserveringsperiode wordt verlengd tot het besluit van het Uitvoerend Bureau, zelfs indien deze termijn van één maand wordt overschreden. Bij een positieve conclusie wordt een principeakkoord gegeven. Dit geldt echter niet als verkoopovereenkomst.
Het akkoord blijft geldig gedurende een periode van maximaal zes maanden vanaf de kennisgeving van het besluit van het Uitvoerend Bureau, waarna het van rechtswege vervalt.
De kandidaat-koper verbindt zich ertoe binnen een termijn van één maand vanaf de kennisgeving van het besluit door SPI een reserveringsrecht te betalen dat overeenstemt met 10% van de waarde van het terrein. Indien dit reserveringsrecht niet binnen de vastgelegde termijn is ontvangen, wordt het terrein automatisch opnieuw beschikbaar, zonder vergoeding vanwege SPI. Indien de kandidaat-koper geïnteresseerd blijft, is hij verplicht de procedure opnieuw vanaf het begin te doorlopen.
Na ontvangst van de betaling van het reserveringsrecht bestelt SPI het opmetingsplan en de plaatsing van de grenspalen bij een onafhankelijke landmeter-expert van haar keuze of naar keuze van de kandidaat-koper, mits hij contact opneemt met de diensten van SPI.
Indien de akte wordt verleden overeenkomstig punt 1.3., worden de kosten van het reserveringsrecht afgetrokken van de verkoopprijs.
Indien de akte niet wordt verleden binnen de zes maanden na de verzending van de kennisgeving van het akkoord van het Uitvoerend Bureau, ongeacht de reden hiervoor, behoudens overmacht waardoor het verlijden van de akte volledig onmogelijk was of een fout van SPI, vervalt het reserveringsrecht en blijft de betaalde 10% definitief verworven door SPI.
1.2.3. Overdracht van de eigendom, het genot en de risico's
In afwijking van het algemeen stelsel wordt de verkoop slechts gesloten door de ondertekening van de authentieke akte.
De eigendom, het genot en de risico’s verbonden aan het goed worden dus overgedragen bij de ondertekening van de akte.
1.2.4. Prijs – Handhavingsvoorwaarden
De prijs van de terreinen wordt onafhankelijk vastgesteld door het Uitvoerend Bureau van SPI. Hij wordt jaarlijks herzien, in principe op 1 januari. De verkoopprijs is de prijs die geldt op het moment van de reserveringsaanvraag. Indien het tarief wordt gewijzigd in de periode tussen deze reserveringsaanvraag en het verlijden van de akte, wordt de initiële prijs gehandhaafd op voorwaarde dat de kandidaat-koper de aankoopstappen heeft gerespecteerd, in het bijzonder betreffende het reserveringsrecht tegen betaling.
1.2.5. Analysecomité
SPI behoudt zich het recht voor om een comité op te richten voor de analyse van de kandidaturen voor de terbeschikkingstelling van een terrein door de verschillende partijen samen te brengen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van de voorgestelde inplanting.
1.3. Verlijden en kosten van de verkoopakte
SPI start met de formaliteiten voor de ondertekening van de authentieke akte zodra zij het reserveringsrecht tegen betaling heeft ontvangen. De ondertekening vindt plaats binnen de drie maanden na de verzending van de ontwerpakte en binnen de zes maanden na het akkoord van het Uitvoerend Bureau van SPI. .
De volgende kosten worden opgeteld bij de aankoopprijs:
- De voorzieningen voor aktekosten (registratierechten van 12,5% en ongeveer 365 euro voor overschrijvingskosten)
- De opmetings- en afpalingskosten
- De eventuele notariskosten
Behoudens bijzondere omstandigheden wordt de akte kosteloos verleden door het Comité d’Acquisition d’Immeubles (SPW
– Service Public de Wallonie) of door een notaris.
2. Toegelaten activiteiten in de bedrijvenparken
Niet alle activiteiten zijn toegelaten in de bedrijvenparken. De kandidaat-koper wordt verzocht om te informeren bij de gemachtigde ambtenaar van de SPW - Territoire Logement Patrimoine Energie - Département Aménagement du Territoire et de l’Urbanism (tel. 00 000 00 00 voor de Franstalige gemeenten of 087 59 85 30 voor de Duitstalige gemeenten) of zijn activiteit in overeenstemming is met de voorschriften van het gewestplan.
SPI wijst uitdrukkelijk elke aansprakelijkheid af in geval van weigering van een vergunning door de bevoegde overheid. Aangezien elk terrein na de vergunningsaanvraag het voorwerp kan uitmaken van archeologische opgravingen op basis van zijn geschiedenis, wijst SPI eveneens elke aansprakelijkheid af in geval van toepassing van de Waalse wetgeving inzake archeologische opgravingen die een vertraging bij de toekenning van de stedenbouwkundige vergunning tot gevolg zouden kunnen hebben.
3. Integratie in het park
3.1 Inspringstroken
Behoudens bijzondere stedenbouwkundige voorschriften bedraagt de inspringstrook voor de constructies 10 meter ten opzichte van de eigendomsgrens aan de voorkant (langs een openbare weg) en 6 meter ten opzichte van de grenzen van de naburige eigendommen, onder voorbehoud van de goedkeuring door de Gewestelijke Brandweerdienst op basis van het gedetailleerde project van de kandidaat-koper, met name inzake de vuurvastheid van de materialen.
De inspringstroken zijn groenstroken en mogen in geen geval worden gebruikt voor opslagdoeleinden. De inspringstroken kunnen worden gebruikt om parkeerplaatsen of toegangswegen aan te leggen en ze kunnen ook dienen om doorgangsrechten te verlenen aan aanbieders van nutsvoorzieningen. De buitenopslagzones mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg en de naburige percelen.
3.2 Landschappelijke maatregelen
Om te waken over het esthetische aspect van het project of om overlast te voorkomen of te verminderen, worden geval per geval bijzondere inplantingsvoorwaarden (landschappelijke maatregelen) bepaald en opgelegd op basis van een specifieke studie die wordt besteld door SPI en goedgekeurd door de kandidaat-koper. Ze worden opgenomen in de verkoopakte en gaan gepaard met een borgstelling in de vorm van een garantie betaalbaar op eerste verzoek of een storting op de rekening van SPI. Het bedrag wordt vrijgemaakt ten belope van 75% na controle van de conforme uitvoering van de aanpassingen, het saldo wordt één jaar later vrijgemaakt, na controle van het herstel van de beplantingen. De kandidaat-koper beschikt over een termijn van drie jaar vanaf de ondertekening van de verkoopakte om de aanpassingen uit te voeren. Ze moeten bovendien worden opgenomen in het dossier van uw vergunningsaanvraag.
3.3 Stedenbouwkundige voorschriften of bijzondere beperkingen
Voor sommige parken gelden specifieke stedenbouwkundige voorschriften, opgenomen in een stedenbouwkundig charter opgesteld in overleg met de gemeente en de SPW. De koper verbindt zich ertoe ze strikt na te leven. De lijst is terug te vinden op de website xxx.xxx.xx en is op eenvoudig verzoek ook beschikbaar in een papieren versie.
Bij sommige parken gelden voor de kopers bijzondere lasten inzake het beheer van bufferzones. In dat geval brengt SPI de koper hiervan op de hoogte.
Sommige parken worden opgericht als mede-eigendom met betrekking tot bufferzones, groene ruimten en eventuele andere goederen. De koper van een perceel is verplicht hiertoe toe te treden door de aanvaarding van de basisakte waarvan hij een kopie ontvangt.
4. Aansluiting op de netten van de aanbieders
Dit is de verantwoordelijkheid van de koper, die rechtstreeks contact moet opnemen met de verschillende aanbieders. De lijst is terug te vinden op de website xxx.xxx.xx of is opgenomen in de eerste brief van SPI.
5. Gasleidingen en hoogspanningslijnen
Het bestaan van gasleidingen op het perceel van de koper of in de onmiddellijke nabijheid vereist de naleving van strikte voorschriften opgelegd door FLUXYS. Minstens 15 dagen vóór het begin van de werken moet contact worden opgenomen met dit bedrijf (KB 21 september 1988). De volledige procedure wordt beschreven op de website xxxx://xxx.xxxxxx.xxx onder de rubriek ‘Werken in de nabijheid van onze leidingen: veiligheid’.
De aanwezigheid van hoogspanningslijnen op het perceel van de koper of in de onmiddellijke nabijheid vereist de naleving van strikte voorschriften opgelegd door de beheerder van deze infrastructuur (ELIA, TECTEO, ORES enz.). Er moet contact worden opgenomen met het bedrijf dat op het betrokken grondgebied actief is.
6. Wegen en autosnelwegen
De percelen langs de openbare weg zijn onderworpen aan de wettelijke regels inzake achteruitbouwen. Er moet contact worden opgenomen met de bevoegde gemeentelijke, gewestelijke of provinciale instanties.
7. Selectiecomité
De inplanting in bepaalde parken wordt voorgelegd aan een selectiecomité dat SPI en andere organisaties groepeert. In voorkomend geval zal SPI de koper hierover informeren in de eerste brief.
8. Aard en draagkracht van de bodem
Het terrein wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt. Indien SPI over specifieke informatie beschikt, zal ze de kandidaat-koper hiervan op de hoogte brengen vóór de betaling van het reserveringsrecht tegen betaling. De koper kan, mits hij de diensten van SPI hiervan vooraf op de hoogte brengt, op zijn kosten peilingen of bodemtesten uitvoeren om de kwaliteit of de staat van de bodem te controleren. SPI raadt dit ten zeerste aan.
9. Bodemverontreiniging en borgstelling
Het terrein wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt. Indien SPI over specifieke informatie beschikt, zal ze de kandidaat-koper hiervan op de hoogte brengen vóór de betaling van het reserveringsrecht tegen betaling. De koper kan, mits hij de diensten van SPI hiervan vooraf op de hoogte brengt, op zijn kosten bodemanalyses uitvoeren om het risico van bodemverontreiniging te controleren.
Het Waals decreet van 1 maart 2018 betreffende bodembeheer en bodemsanering is van toepassing op elk probleem van bodemverontreiniging, evenals eventuele wijzigingen hiervan, in verband met het perceel waarop de transactie betrekking heeft. De verkoopakte zal hiernaar verwijzen en alle volgens het decreet verplichte vermeldingen bevatten.
In bepaalde gevallen, afhankelijk van de activiteit van de koper of zijn project, behoudt SPI zich het recht voor om hem een borgstelling te vragen om het risico van bodemverontreiniging te dekken. Elke gebruiker is steeds verantwoordelijk voor de eventuele verontreiniging die hij veroorzaakt.
10. Bijzondere voorwaarden – Decreet van 2 februari 2017 en dossierkosten
De aankoop van een terrein van SPI in een bedrijvenpark is onderworpen aan de naleving van verschillende bijzondere voorwaarden die worden opgelegd aan elke koper overeenkomstig de verplichtingen van het decreet van 2 februari 2017 betreffende de ontwikkeling van bedrijfsparken (artikel 82 en 83) die in de akte zullen worden opgenomen. Het betreft met name de opname van clausules met betrekking tot:
- de activiteit en de vergoedingen die van de koper worden gevorderd in geval van slechte bestemming van het goed;
- de termijn voor de bouw en de uitvoering van de activiteit van twee jaar vanaf de ondertekening van de akte van het project goedgekeurd door SPI;
- de naleving van de geldende milieuwetgeving;
- de minimale geplande tewerkstelling op het perceel en het minimumbedrag van de investering opgegeven door de koper;
- de verhuur van het geheel of een deel van het goed, onderworpen aan het voorafgaande akkoord van SPI. Er worden kosten voorzien voor de analyse van het dossier;
- de overdracht of de doorverkoop van het geheel of een deel van het goed of van de vennootschap zonder wijziging van de activiteit, onderworpen aan het voorafgaande akkoord van de SPI. Er worden kosten voorzien voor de analyse van het dossier;
- de overdracht of de doorverkoop van het geheel of een deel van het goed of van de vennootschap met wijziging van de activiteit, onderworpen aan het voorafgaande akkoord van SPI en waarvoor zowel financiële modaliteiten als bijzondere terbeschikkingstellingsmodaliteiten kunnen worden opgelegd. Er worden kosten voorzien voor de analyse van het dossier;
- de boetes, het terugkooprecht en de voorwaarden ervan.
Deze bijzondere voorwaarden kunnen te allen tijde op eenvoudig verzoek worden meegedeeld.
11. Territoriale bevoegdheid in geval van geschillen
De rechtbanken van het gerechtelijk arrondissement LUIK zijn als enige bevoegd om kennis te nemen van geschillen met betrekking tot deze overeenkomst.
12. Persoonsgegevens
Als bijlage bij deze algemene voorwaarden is een clausule opgenomen betreffende de verwerking van persoonsgegevens die integraal deel uitmaken van deze algemene voorwaarden.
De kandidaat-koper verklaart er kennis van te hebben genomen en akkoord te gaan met de verschillende bepalingen opgenomen in deze clausule.
Datum: ………………………………
Naam en hoedanigheid van de ondertekenaar: ……………………….
Handtekening:
(Gelieve de handtekening te laten voorafgaan
door de handgeschreven vermelding ‘gelezen en goedgekeurd’)