Huurovereenkomst Zonnepanelen op dak
Huurovereenkomst
Zonnepanelen op dak
[…]
DEZE OVEREENKOMST is opgemaakt op [datum]
TUSSEN
[NAAM VVE], een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, gevestigd te [plaats] en kantoorhoudende te [postcode plaats], aan de [adres], ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer …, hierna: “Dakeigenaar”;
en
[ENERGIECOOPERATIE U.A.], een coöperatie met uitgesloten aansprakelijkheid, statutair gevestigd te [plaats] en kantoorhoudende te [postcode plaats], aan de [adres], ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer …, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door […], hierna: “Coöperatie”;
Dakeigenaar en Coöperatie hierna gezamenlijk te noemen “Partijen” en ieder afzonderlijk “Partij”,
OVERWEGENDE DAT
Dakeigenaar eigenaar is van het pand aan adres XXXXXX het dak (hierna bekend als ‘de Onroerende Zaak’);
Coöperatie een lokale energiecoöperatie is in […] en voornemens is een collectieve installatie voor de opwekking van duurzame energie (hierna: het ‘Zonnepanelensysteem’) te realiseren in de buurt en hiervoor gebruik wil maken van het Dak van de Onroerende Zaak;
Dakeigenaar bereid is het Dak van de Onroerende Zaak onder nadere voorwaarden ter beschikking te stellen aan Coöperatie voor het doel als genoemd onder (B.)
Partijen de afspraken die zij met elkaar hebben gemaakt schriftelijk wensen vast te leggen in deze overeenkomst (de ‘Overeenkomst’);
VERKLAREN EN KOMEN ALS VOLGT OVEREEN
Artikel 1. Definities en begripsbepaling
1.1 Tenzij uit de context anders blijkt, hebben in deze Overeenkomst de volgende met een hoofdletter geschreven en vetgedrukte woorden de daarachter vermelde betekenis:
“Artikel” betekent een artikel in deze Overeenkomst;
“Bijlage” betekent een bijlage bij deze Overeenkomst;
“Dak” betekent het dak van het Gebouw van de Onroerende Zaak op de Locatie;
“Dakeigenaar” betekent de eigenaar van de onroerende zaak op de Locatie.
“Financier” betekent de bank, kredietinstelling of andere onderneming die zorgdraagt voor de (vreemd vermogen) financiering van het Zonnepanelensysteem;
“Gebouw” betekent het in de definitie van Onroerende Zaak bedoelde gebouw;
“Locatie” betekent de Onroerende Zaak, in eigendom bij Dakeigenaar, in het bijzonder de elementen zoals gespecificeerd in artikel 3.1;
“Monitoringsysteem” betekent het monitoringsysteem als onderdeel van het Zonnepanelensysteem dat elektronische gegevens verzamelt in intervallen van minimaal [15] minuten met betrekking tot onder meer de omgevingstemperatuur, temperatuur van het Zonnepanelensysteem, beschikbaarheid en geproduceerde elektriciteit;
“Montagemateriaal” betekent alle benodigdheden voor plaatsing of bevestiging van Zonnepanelen;
"Onroerende Zaak" betekent de percelen grond, met woonhuis/bedrijfsgebouw/bedrijfsruimte en opstallen, wegen cultuurgrond en verder toebehoren, plaatselijk bekend als [postcode + adres], kadastraal bekend gemeente [...], sectie [..], nummers [...], groot [...] hectare etc.
“Overeenkomst” betekent de onderhavige overeenkomst voor de huur en verhuur van de Locatie, inclusief alle Bijlagen;
“Toepasselijk Recht” elke wet en regelgeving die van tijd tot tijd van kracht is;
“Zonnepanelensysteem” betekent het geheel van Zonnepanelen, Montagemateriaal, omvormers, Monitoringssysteem en overige materialen, zoals nader gespecificeerd in artikel 5.1, die tezamen een werkende installatie vormen, waarbij met behulp van één of meerdere Zonnepanelen zonne-energie wordt omgezet in elektriciteit.
“Zonnepanelen” betekent een paneel dat zonne-energie omzet in elektriciteit. Hiertoe wordt een groot aantal fotovoltaïsche cellen op een rechthoekig beschot gemonteerd. Ook PV-paneel genoemd.
1.2 In deze Overeenkomst wordt, tenzij uit de context anders blijkt, met een verwijzing naar (i) het enkelvoud ook een verwijzing naar het meervoud bedoeld en vice versa.
1.3 Verwijzingen naar artikelen, leden van artikelen en bijlagen zijn verwijzingen naar artikelen, leden van artikelen in en bijlagen bij, deze Overeenkomst, tenzij anders vermeld.
Artikel 2. Onderwerp van deze Overeenkomst
2.1 Dakeigenaar verhuurt aan Coöperatie en Coöperatie huurt van Dakeigenaar de Locatie, onder de voorwaarden zoals bepaald in deze Overeenkomst, ten behoeve van de installatie en exploitatie van het Zonnepanelensysteem zoals nader omschreven in artikel 5.
Artikel 3. De Locatie
3.1 De Locatie omvat de volgende onderdelen:
a. Het Dak van de bebouwing;
b. De plek waar de omvormer van het Zonnepanelensysteem is/wordt geplaatst, zowel als deze buiten het pand als wanneer deze binnen het pand is opgehangen;
c. De meterkast en netaansluiting, alsmede eventueel benodigd transformatorhuis, aangelegd voor het Zonnepanelensysteem, zowel als deze buiten het pand als wanneer deze binnen het pand is gerealiseerd;
d. De plek van de bekabeling en bijbehorende doorvoeren tussen het Zonnepanelensysteem, omvormer en meterkast;
e. alle andere plaatsen/ruimten in of behorende tot de Locatie waar een of meer onderdelen behorende tot het Zonnepanelensysteem gelegen, geplaatst en/of gemonteerd zijn;
ervan uitgaande dat in of op de onder a. tot en met e. genoemde plaatsen/ruimten een of meer onderdelen behorende tot het Zonnepanelensysteem gelegen, geplaatst en/of gemonteerd zijn.
3.2 De Locatie en mogelijke wijzigingen aan de Locatie, indien door beide partijen overeengekomen, zijn weergegeven in Bijlage 1.
3.3 Dakeigenaar is volledig beschikkingsbevoegd met betrekking tot de Locatie, zoals blijkt uit het kadastraal bericht eigendomsinformatie dat aan deze Overeenkomst is gehecht als Bijlage 2.
3.4 In aanvulling op het bepaalde in 3.1 sub c. geldt dat Coöperatie gerechtigd is van de bestaande EAN-aansluiting op de Onroerende Zaak gebruik te maken voor de levering van elektriciteit aan het openbare elektriciteitsnet. Dakeigenaar is aldus gehouden een dergelijk gebruik te dulden en de betreffende EAN-aansluiting in stand te houden. Coöperatie heeft daarnaast te allen tijde de bevoegdheid voor eigen rekening en risico het Zonnepanelensysteem aan te sluiten op het openbare elektriciteitsnet en is als zodanig ook bevoegd een eigen (additionele) EAN-aansluiting in stand te houden.
3.5 Dakeigenaar garandeert Coöperatie dat de Onroerende Zaak:
a) vrij is van hypotheken en beslagen en van inschrijvingen daarvan, met uitzondering van:
- (...)
b) vrij is van beperkte rechten en/of andere bijzondere lasten, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen, een en ander voor zover uit deze Overeenkomst niet anders blijkt.
Dakeigenaar garandeert tevens - indien hij uit hoofde van een (of meer) gevestigde hypotheken daartoe contractueel gehouden is - toestemming te hebben verkregen voor het aangaan van deze Overeenkomst en is aansprakelijk voor eventuele schade van Coöperatie vanwege het ontbreken van deze toestemming.
De Onroerende Zaak is voor wat betreft het kadastrale perceel gemeente [...], belast met (...) ten behoeve van (...)
3.6 Dakeigenaar zal:
(a) niets doen dat de stabiliteit van (een onderdeel van) het Zonnepanelensysteem in gevaar zou kunnen brengen of beschadigen
(b) geen gebouwen of constructie oprichten en meer in het algemeen geen activiteiten ondernemen die het Zonnepanelensysteem en het gebruik daarvan zouden kunnen verstoren of een verminderd rendement van het Zonnepanelensysteem zou kunnen veroorzaken;
(c) geen nieuwe overeenkomsten, kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen aangaan met een derde partij waardoor afbreuk wordt gedaan aan de exploitatie van het Zonnepanelensysteem en/of de rechten van de Coöperatie onder deze Overeenkomst;
(d) geen derden toelaten noch zichzelf toegang verschaffen tot het Zonnepanelensysteem, zonder voorafgaande goedkeuring van Coöperatie,
een en ander behoudens voor zover in deze Overeenkomst expliciet anders is bepaald.
Artikel 4. Gebruik van de Locatie
4.1. De Locatie zal uitsluitend worden gebruikt voor het doel zoals omschreven in artikel 2 van deze overeenkomst, tenzij anders is overeengekomen. Dakeigenaar zal Coöperatie volledig en zelfstandige toegang geven tot de Locatie, voor zover nodig ter uitvoering van het bepaalde in deze Overeenkomst.
De Coöperatie verkrijgt de toegang feitelijk door overhandiging van de (digitale) sleutels / toegangscodes door Dakeigenaar. Dakeigenaar zal de toegangssloten in de meest brede zin van het woord (dus zowel sleutels als codes) niet vervangen zonder ook de Coöperatie direct in het bezit te stellen van deze aangepaste toegangssleutels/codes. Dakeigenaar dient te dulden dat de Coöperatie (alsmede door de Coöperatie aangewezen derden) zich zelfstandig toegang verschaft tot de Locatie ten behoeve van de installatie, het onderhoud en/of de vervanging van het Zonnepanelensysteem.
4.2. Dakeigenaar zal Coöperatie tijdig informeren over eventuele onderhoudsplannen met betrekking tot de Locatie.
4.3. Indien bij gepland onderhoud aan het dak het Zonnepanelensysteem tijdelijk ontkoppeld en/of verplaatst moet worden, zal Coöperatie daar desgevraagd voor eigen rekening voor zorgdragen. Dakeigenaar zal Coöperatie voorafgaand aan de ondertekening van deze Overeenkomst informeren over de data van gepland onderhoud.
4.4. Indien het geplande onderhoud langer dan twee maanden duurt, terwijl de energieproductie wegens ontkoppeling van het Zonnepanelensysteem niet kan worden gecontinueerd, dan wordt het productieverlies van Coöperatie gecompenseerd door de looptijd van de Overeenkomst met tijd om tijd te verlengen.
4.5 Indien bij ongepland onderhoud aan de Locatie tijdelijk ontkoppeld en/of verplaatst moet worden, zullen de kosten hiervoor bij de Dakeigenaar komen te liggen.
4.6 Indien het ongeplande onderhoud langer dan twee maanden duurt, terwijl de energieproductie wegens ontkoppeling van het Zonnepanelensysteem niet kan worden gecontinueerd, dan wordt het productieverlies van Coöperatie gecompenseerd door de looptijd van de Overeenkomst met tijd om tijd te verlengen.
4.7 Het is Dakeigenaar niet toegestaan de bestemming van de Locatie te wijzigen zonder voorafgaande toestemming van Coöperatie.
4.8 Dakeigenaar is niet verantwoordelijk voor eventuele wijzigingen aan de directe omgeving waardoor het Zonnepanelensysteem niet meer op de gebruikelijke wijze kan worden geëxploiteerd. In een dergelijk geval treden Partijen in overleg teneinde te onderzoeken of het Zonnepanelensysteem op een andere (vergelijkbare) locatie kan worden geplaatst. Dakeigenaar zal zich onthouden van activiteiten en/of gedragingen die het gebruik van de Locatie zoals bepaald in deze Overeenkomst in de weg staan of verhinderen.
4.9. De werking van het Zonnepanelensysteem dient op afstand via het internet door Coöperatie te worden gecontroleerd. Coöperatie zal een eigen internetoplossing aandragen op de locatie, die door Dakeigenaar zal worden geduld.
4.10 Dakeigenaar zal dulden dat:
- de Locatie door de Coöperatie wordt gebruikt ten behoeve van het installeren, exploiteren, onderhouden, monitoren, repareren, aanpassen en verwijderen van het Zonnepanelensysteem (het ligrecht);
- de Coöperatie het Zonnepanelensysteem wegneemt aan het einde van deze huurovereenkomst of, als Huurder dat wenst, op enig eerder moment (het wegneemrecht);
Artikel 5. Het Zonnepanelensysteem
5.1 Het Zonnepanelensysteem bestaat uit de volgende onderdelen
a. De Zonnepanelen en Montagemateriaal.
b. De omvormer, bevestigingsmateriaal voor de omvormer en eventueel aangebrachte kastruimte, zowel binnen als buiten, waarin de omvormer is aangebracht.
c. De verdeelinrichting, bemetering en netaansluiting waarop de zonnepanelen en omvormer zijn aangesloten.
d. De bekabeling en bijbehorende doorvoeren tussen de Zonnepanelensysteem, omvormer en meterkast.
e. het Monitoringssysteem.
5.2. Coöperatie zal voor levering en montage van de Zonnepanelensysteem een deskundig installateur inschakelen en enkel hoge kwaliteit producten en materialen toepassen.
5.3. Bij werkzaamheden ten behoeve van de montage of onderhoud draagt Coöperatie zorg voor zo min mogelijk overlast voor aanwezigen en de directe omgeving van de locatie.
5.4. Het Zonnepanelensysteem voldoet aan de eisen uit het bouwbesluit alsmede andere relevante publieksrechtelijke en wettelijke regelgeving.
5.5. Coöperatie neemt passende maatregelen ter voorkoming van schade aan de Locatie; mocht er niettemin schade optreden, dan dient Coöperatie dit terstond aan Dakeigenaar te melden.
5.6 Coöperatie dient het Zonnepanelensysteem gedurende de looptijd van deze Overeenkomst schoon te houden en goed te onderhouden.
5.7 Dakeigenaar dient het Dak voor eigen rekening en risico gedurende de looptijd van deze Overeenkomst goed te onderhouden.
5.8. De juridische eigendom van het Zonnepanelensysteem behoort toe aan de Coöperatie. Het Zonnepanelensysteem vormt geen bestanddeel van de Onroerende Zaak. De Onroerende Zaak wordt zonder het Zonnepanelensysteem niet als onvoltooid aangemerkt. Voor zover de juridische eigendom van het Zonnepanelensysteem niettemin overgaat op de Dakeigenaar blijft de economische eigendom van het Zonnepanelensysteem bij de Coöperatie rusten. De Coöperatie wordt opnieuw juridisch eigenaar van het Zonnepanelensysteem nadat het wegneemrecht is uitgeoefend.
5.9 De totale aansprakelijkheid van Coöperatie voor schade, ongeacht de grond waarop een actie tot schadevergoeding zou worden gebaseerd, als gevolg van een verwijtbare tekortkoming in de nakoming van deze Overeenkomst, is beperkt tot vergoeding van de directe schade tot maximaal het ingevolge de bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering van Coöperatie in het voorkomende geval gedekte bedrag van maximaal EUR […]. Coöperatie is niet aansprakelijk voor eventuele gevolgschade ontstaan door het aanbrengen van, exploiteren, onderhouden of verwijderen van het Zonnepanelensysteem.
5.10. Indien in het kader van het Zonnepanelensysteem vereist is om in, op, aan of onder de Locatie wijzigingen aan te brengen zal Coöperatie deze uitsluitend na voorafgaande schriftelijke toestemming van Dakeigenaar doorvoeren;
5.11. Het Zonnepanelensysteem wordt zover mogelijk demontabel geplaatst, met in achtneming van de meest recente regelgeving ten aanzien van wind- en stormbelasting op het moment van plaatsing.
5.12. Coöperatie draagt zorg voor de aansprakelijkheidsverzekering van het Zonnepanelensysteem (WA, brand en opstal verzekering). Dakeigenaar draagt zorg dat de Onroerende Zaak ook voldoende verzekerd is. Partijen geven elkaar over en weer op een daartoe gedaan verzoek inzage in de polis.
5.13. Coöperatie houdt Xxxxxxxxxxx op de hoogte van de planning van eventuele vergunningverlening, bouw- en onderhoudswerkzaamheden ten aanzien van het Zonnepanelensysteem.
5.14 Het eventueel demonteren en afvoeren van het Zonnepanelensysteem dient zodanig te gebeuren dat het gedeelte van de Locatie waar het Zonnepanelensysteem is geplaatst in de ordelijke staat wordt teruggebracht (behoudens normale/ gebruikelijke slijtage).
Artikel 6. Financiële afspraken: vergoeding
6.1 Dakeigenaar stelt het gebruik van de Locatie ter beschikking van Coöperatie tegen een jaarlijkse vergoeding van € XXXXXXX. Deze vergoeding is exclusief BTW.
6.2 Dakeigenaar zal ten behoeve van de in het vorige lid bedoelde vergoeding een factuur per post of digitaal (in pdf-formaat) aan Coöperatie versturen. Deze factuur dient door Coöperatie te worden betaald binnen dertig (30) dagen na factuurdatum. Coöperatie is niet gerechtigd tot verrekening of tot opschorting van een betaling.
Artikel 7. Duur en beëindiging
7.1 Deze Overeenkomst is aangegaan voor de duur van 16 jaar, ingaand op XXXXXX en lopende tot en met XXXXXX.
7.2. Na het verstrijken van de duur zoals bepaald in art. 7.1 hebben Dakeigenaar en Coöperatie de volgende opties:
a. De overeenkomst wordt voor een nader overeen te komen termijn en eventueel nader overeen te komen voorwaarden verlengd;
b. Het Zonnepanelensysteem gaat tegen vergoeding van de resterende waarde (XXXXX) in eigendom over op Dakeigenaar.
c. Het Zonnepanelensysteem wordt door Coöperatie gedemonteerd en afgevoerd.
7.3 Voortijdige beëindiging door Dakeigenaar is enkel mogelijk tegen vergoeding van de op dat moment nog gedurende de nog resterende looptijd van de Overeenkomst verwachte inkomsten uit de stroomproductie van het Zonnepanelensysteem voor Coöperatie en haar leden.
7.4 Beëindiging van deze overeenkomst door Xxxxxxxxxxx vindt plaats door opzegging met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.
7.5 De Dakeigenaar kan geen opeising- of ontruimingsvorderingen tegen de Coöperatie uit hoofde van de huurovereenkomst inroepen voordat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd conform het bepaalde in artikel 7.1 of 7.3.
7.5 Indien naar het oordeel van Coöperatie de exploitatie van het Zonnepanelensysteem niet langer rendabel is, heeft Coöperatie het recht deze Overeenkomst te beëindigen en de Locatie schoon en leeg op te leveren.
7.6. Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
Artikel 8. Derdenbeding: tekortkoming Coöperatie en contractsoverneming
8.1 In geval de Dakeigenaar voornemens is om de Overeenkomst te beëindigen, stelt de Dakeigenaar de Financier van de Coöperatie schriftelijk op de hoogte van de voorgenomen beëindiging van de Overeenkomst, waarbij;
i) de Financier het recht wordt gegeven om de tekortkoming van de Coöperatie waarop de beëindiging is gegrond, weg te nemen binnen een termijn van 60 dagen, dan wel
ii) de Coöperatie op verzoek van de Financier medewerking zal verlenen aan de overdracht van de Overeenkomst aan de Financier of een door de Financier aan te wijzen partij (contractsoverneming in de zin van art. 6:159 BW), dan wel
iii) de Coöperatie met de Financier of een door de Financier aan te wijzen partij een nieuwe huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden zal sluiten.
8.2 De Dakeigenaar geeft zijn toestemming daarvoor alvast bij voorbaat en zegt zijn medewerking toe aan een contractsoverneming of contractvernieuwing zoals bedoeld in het vorige lid. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van de Financier zijn bedongen, worden die rechten tevens door Coöperatie voor de Financier aangenomen.
Artikel 9. Overige bepalingen
9.1 Deze Overeenkomst kan slechts worden gewijzigd of aangevuld door middel van een door alle Partijen ondertekend schriftelijk document.
9.2 Indien een bepaling van deze Overeenkomst nietig dan wel onverbindend mocht blijken te zijn, blijven Partijen gebonden aan de overige bepalingen uit deze Overeenkomst. Partijen zullen de nietige dan wel onverbindende bepaling vervangen door een bepaling die wel verbindend is en waarvan de strekking en de gevolgen zo veel mogelijk dezelfde zijn als die van de te vervangen bepaling.
9.3 In geval van een verandering van toepasselijke wet- en regelgeving, die direct of indirect van wezenlijke invloed is op deze Overeenkomst, zullen Partijen met elkaar in overleg treden en zich ertoe inspannen een voor beide Partijen aanvaardbare oplossing te bereiken.
9.4 Partijen zullen ter uitvoering van deze overeenkomst beiden een contactpersoon aanwijzen. De contactpersonen voeren de taken uit die binnen deze overeenkomst zijn beschreven.
9.5 Het is een Partij niet toegestaan om de rechten en verplichtingen uit deze Overeenkomst geheel of gedeeltelijk over te dragen aan een derde partij zonder schriftelijke toestemming van de andere Partijen. Een verpanding ten gunste van de Financier van de gelden die verschuldigd onder deze Overeenkomst of de subrogatie van de verzekeraars in de rechten van de verzekerde, wordt niet beschouwd overdracht als bedoeld in de voorgaande zin.
9.6. In geval van onvoorziene omstandigheden zullen Partijen zo spoedig mogelijk met elkaar in overleg treden om te voorkomen dat de doelstelling van de overeenkomst in gevaar komt.
9.7 Partijen doen, voor zover wettelijk toegestaan, over en weer onherroepelijk afstand van het recht om deze Overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden of vernietigen.
Artikel 10. Toepasselijk recht en geschillen
10.1 Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
10.2 In geval van een geschil naar aanleiding van de uitvoering van deze Overeenkomst zullen Partijen in eerste instantie trachten om in gezamenlijk overleg een redelijke oplossing te vinden voor het ontstane geschil en indien Partijen er niet in slagen om tot een dergelijke redelijke oplossing te komen zullen zij het geschil ter beslechting voorleggen aan de bevoegde rechter bij de Rechtbank [Midden-Nederland].
[handtekeningenpagina volgt]
Aldus overeengekomen en ondertekend,
___________________________ ___________________________
[Dakeigenaar] [Dakeigenaar]
Door: Door:
Titel: Titel:
Datum: Datum
___________________________ ___________________________
[Coöperatie] [Coöperatie]
Door: Door:
Titel: Titel:
Datum: Datum
Bijlagen:
Bijlage 1 – Locatie-informatie
Bijlage 2 - Kadastraal bericht eigendomsinformatie mbt de Locatie
14