Prestatieafspraken 2016-2020:
Prestatieafspraken 2016-2020:
Actualisatie prestatieafspraken 2019
1 Ondertekening
In dit document leggen we de prestatieafspraken vast tussen:
• Gemeente Rheden, rechtsgeldig vertegenwoordigd door wethouder xxxxxxx X. Xxxxxxxx gemachtigd door de burgemeester, handelend namens het college van burgemeester en wethouders, hierna te noemen: ‘de gemeente’.
• Vivare, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder de xxxx X. Xxxxxxxx, hierna te noemen: ‘Vivare’.
• Huurdersvereniging Rheden, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar voorzitter de xxxx X. Xxxxxxxx, hierna te noemen: ‘de HVR’.
Gemeente, Vivare en de HVR gezamenlijk ook te noemen: ‘partijen’.
Partijen werken vanuit een gezamenlijk gedragen volkshuisvestingsvisie voor de periode 2014-2020, door de gemeenteraad van de gemeente Rheden vastgesteld in voorjaar 2015.
Deze prestatieafspraken 2016-2020 zijn geldig vanaf 1 november 2016 na ondertekening door alle partijen en worden jaarlijks per 1 januari herijkt. Bij fusies dragen de partijen er zorg voor dat de in deze overeenkomst gemaakte prestatieafspraken door de nieuwe rechtspersoon worden overgenomen. Deze overeenkomst kan alleen met instemming van zowel de gemeente als Vivare, als de HVR worden ontbonden.
Deze overeenkomst is ondertekend op 6 december te Velp,
Gemeente Rheden: G. Hofstede Vivare: X. Xxxxxxxx HVR: X. Xxxxxxxx
Prestatieafspraken 2016-2020: actualisatie 2019
1
2 Inleiding
In april 2016 hebben de gemeente Rheden, Vivare en de Huurdersvereniging (HVR) samen prestatieafspraken afgesloten. Hoofdstuk 4 van deze prestatieafspraken hebben het karakter van een raamovereenkomst. Deze afspraken zijn strategisch van aard en zijn geldig tot en met 2020. Hoofdstuk 5 betreffen prestatieafspraken voor het jaar 2019. Afgesproken is om dit hoofdstuk jaarlijks te actualiseren. Ten behoeve van deze actualisatie heeft Vivare in juni 2018 een met de HVR afgestemd bod uitgebracht op de woonvisie. Op grond van de woonvisie en het bod zijn de partijen met elkaar in gesprek gegaan over de te leveren prestaties, dit is verwerkt in deze actualisatie. Schematisch ziet het proces om te komen tot de jaarlijkste prestatieafspraken er als volgt uit:
Prestatieafspraken jaar 2017
Investerings- Jaar 1 & 2
bijdrage concreet
(bod) 2017
Jaar 3 & 4
globaler
Prestatieafspraken jaar 2018
Investeringsbijdrage Jaar 2 & 3
2018 concreet
Jaar 4 & 5
globaler
Xxxxxxxxxxxxxxxx (2017 - 2020):
strategisch
Prestatieafspraken jaar 2019
Evaluatie jaar 2017 en
investeringsbijdrage 2019
Jaar 3 & 4
concreet
Jaar 5 & 6
globaler
De zorg van de partijen gaat over huishoudens die niet volledig op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien. De focus van die visie ligt daarmee enerzijds op huishoudens met een laag inkomen tot € 36.798 belastbaar per jaar (prijspeil 2018, wettelijke primaire doelgroep woningcorporaties), en anderzijds op de sociale huurvoorraad met een huurprijs tot € 710,68 van de
woningcorporaties (prijspeil 2018, wettelijke grens sociale huurvoorraad).
De opgave vanuit de woonvisie is om voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen in de dorpen te bieden. Daarbij is er aandacht voor:
1) betaalbaarheid
2) beschikbaarheid
3) kwaliteit, bestaande uit zorg voor aantrekkelijke woonmilieus (leefbaarheid) en toekomstbestendig wonen (oa duurzaamheid en levensloopbestendig)
Hoofdstuk 3 van de prestatieafspraken gaat over samenwerking en blijft onveranderd van kracht. Bij de gezamenlijke doelen in Hoofdstuk 4 is duurzaamheid nadrukkelijker opgenomen. De overige doelen zijn onveranderd gebleven.
Hoofdstuk 5 is aangepast en betreft concrete uitvoeringsafspraken voor het jaar 2019. De indeling waarbij een onderscheid wordt gemaakt naar activiteiten op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit blijft ook in dit hoofdstuk herkenbaar.
3 Samenwerking
Samenwerking
Gemeente, Vivare en HVR dragen vanuit hun eigen rol bij aan een goede en respectvolle samenwerking, waarbij rekening wordt gehouden met elkaars belangen en verantwoordelijkheden.
De partijen betrekken elkaar actief bij beleidsvorming op het gebied van wonen, onder meer door een adequate overlegstructuur en een actieve bijdrage aan overleggen. Gemeente, Vivare en HVR werken samen aan een gemeenschappelijke woningmarktanalyse en zijn bereid tot uitwisseling van (markt)informatie.
De partijen zorgen ervoor dat de communicatie over projecten met een wederzijds belang in gezamenlijk overleg wordt afgestemd.
Verantwoording
De partijen monitoren de voortgang van de afspraken. Daartoe geeft Vivare inzicht in de resultaten van woningtoewijzing. Hierin is aandacht voor opzeggingen, gemiddelde woonduur van woningzoekenden en benodigde meettijd per doelgroep (starters/doorstromers/mensen met WMO-indicatie). Jaarlijks worden de resultaten hiervan in een gezamenlijke voortgangsrapportage vastgelegd en besproken tijdens een bestuurlijk overleg. Aan de hand van deze rapportage en de invloeden van nieuw landelijk, gemeentelijk en/of Vivare-beleid worden de prestatieafspraken waar nodig bijgesteld en wijzigingen schriftelijk vastgelegd.
Vivare verantwoordt zich jaarlijks met het jaarverslag en de evaluatie van de prestatieafspraken over haar lokale activiteiten en prestaties richting gemeente en stakeholders.
De gemeente informeert Vivare en de HVR over voorstellen en communicatie richting de gemeenteraad over onderwerpen die relevant zijn voor Vivare en de huurders of voortvloeien uit afspraken tussen gemeente, Vivare en de HVR.
Overleg
De gemeente, Vivare en de HVR voeren drie keer per jaar bestuurlijk overleg. Tijdens deze bijeenkomsten informeren en consulteren partijen elkaar over hun activiteiten en plannen. Vivare initieert het bestuurlijk overleg en de gemeente fungeert als gastheer. Los van het gezamenlijke bestuurlijke overleg kunnen partijen op verzoek bilateraal overleg voeren. Zij betrachten hierbij maximale transparantie.
Daarnaast is er ten minste drie keer per jaar ambtelijk overleg. In dit overleg vindt afstemming plaats over lopende zaken en projecten. Verder is de monitoring van de prestatieafspraken een vast agendapunt (zie bijlage 1 bij dit document met overzicht te monitoren afspraken 2018) en wordt het bestuurlijk overleg voorbereid.
Een keer per jaar staat de voortgang van de samenwerking en proces van de prestatieafspraken centraal tijdens een ambtelijk en bestuurlijk overleg. Naast de reguliere deelnemers schuiven dan ook vertegenwoordigers van de andere beleidsvelden/afdelingen aan.
Partijen gaan hierbij uit van de volgende omgangsregels:
• Gezamenlijkheid van gemeente, Vivare en de HVR is het uitgangspunt in de totstandkoming van de prestatieafspraken en de uitvoering hiervan. Dit vraagt optimale transparantie naar elkaar.
• De woonvisie geeft het kader waarbinnen samengewerkt wordt. Dit is niet in beton gegoten. Bij ontwikkelingen buiten dit kader geldt dat dit in afstemming gebeurt tussen de drie partijen.
• Partijen informeren elkaar tijdig over ontwikkelingen en investeringen.
• Partijen benutten elkaars kennis en invloed om plannen verder te brengen. Dit vraagt een uitnodigende houding naar elkaar.
Jaaragenda
Om te komen tot een werkbare en zich ontwikkelende samenwerking en prestatieafspraken, zijn volgende stappen jaarlijks van meerwaarde:
Eerste kwartaal: evaluatie van het uitvoeringsprogramma voorgaande jaar
In het eerste kwartaal van 2017, en volgende jaren, evalueren de drie partijen het resultaat van de uitvoering van afspraken naar inhoud en proces over het voorgaande jaar. Daarmee ontstaat ook de basis voor de verantwoording door Vivare in haar volkshuisvestingsverslag dat uiterlijk 1 mei moet zijn ingediend.
1 Juli: bod Vivare
Conform de Woningwet 2015 brengt Vivare voor 1 juli 2016 haar bod uit voor 2017 en 2018 (zo concreet mogelijk) met een doorkijk naar de periode 2019-2021. Dit doet zij vanaf dit jaar jaarlijks; de eerste twee jaar concreet met een doorkijk naar vijf jaar (afhankelijk van de termijn van de woonvisie). In het bod volgt Vivare de gewenste prestaties uit de woonvisie 2014-2020, zoals verwerkt in de gezamenlijke doelen van deze prestatieafspraken. Bovendien geeft Vivare daarbij aan welke prestaties zij van de gemeente en de HVR nodig hebben om een effectieve bijdrage te kunnen leveren aan de woonvisie. Vivare overlegt met de HVR over het concept bod en legt die daarna ter advies voor.
Vanaf 1 juli tot 1 november: werken aan prestatieafspraken
In juli bespreekt het bestuurlijk overleg het bod van Vivare en geeft dit vrij voor de onderhandelingen richting prestatieafspraken. Vervolgens gaan de partijen in overleg over de uitwerking van de prestatieafspraken. Hiertoe stellen zij een werkgroep in bestaande uit ambtelijke vertegenwoordigers van de gemeente, Vivare en de HVR. De gemeente heeft in de werkgroep de rol van penvoerder.
De werkgroep komt na het bestuurlijk overleg minimaal 3 maal bijeen:
• Tijdens de eerste bijeenkomst wordt besproken in welke mate het bod aansluit bij de woonvisie en de gezamenlijke doelen. Tevens zullen de gemeente en de HVR dan aangeven welke prestaties zij voornemens zijn te leveren.
• Tijdens de tweede bijeenkomst wordt een eerste uitwerking van de prestatieafspraken besproken.
Vertrekpunt is de uitwerking van de huidige set prestatieafspraken, die geactualiseerd zijn op basis van het bod en de voorziene bijdrage van de gemeente en de HVR.
• Tijdens de derde bijeenkomst rondt de werkgroep de definitieve set prestatieafspraken af en stuurt
ze ter vaststelling toe aan het bestuurlijk overleg.
november/ december: prestatieafspraken definitief
Partijen ronden 15 november 2018 de prestatieafspraken voor de eerstvolgende twee jaar, met doorkijk naar vijf jaar, af zodat besluitvorming tijdig voor 15 december plaatsvindt.
De concrete invulling van de jaaragenda met data van de overleggen voor het komend jaar, wordt door partijen in de maand december afgestemd.
4 Gezamenlijke doelen
De doelen voor de prestatieafspraken zijn primair vastgelegd in de gemeentelijke woonvisie 2014-2020. Vanuit de Woningwet is dit de basis voor de te maken prestatieafspraken. Daarnaast maken Vivare en de HVR hun keuzes in hun beleidsdocumenten, vanuit bedrijfsmatige overwegingen en belangen van huurders. Ook hieruit volgen doelen die partijen omarmen.
4.1 Betaalbaarheid
Inwoners van Rheden met een inkomen tot € 36.798 moeten binnen de sociale huurvoorraad een woning kunnen vinden die naar prijsstelling aansluit bij hun gezinssamenstelling en bestedingsmogelijkheden.
Overwegingen
De afgelopen jaren stegen de huurprijzen sneller dan de inkomens van de doelgroep. Dit veroorzaakt betaalbaarheidsproblemen voor zittende huurders en het aantal goedkope huurwoningen in het goedkoopste segment neemt af. De gemeente, Vivare en de HVR willen het aantal huishoudens met te hoge woonlasten beperken. Zij hebben hiervoor een gezamenlijke verantwoordelijkheid. De introductie van passend toewijzen voorkomt een verdere scheefgroei tussen inkomen en prijs van de woning. Hierdoor zijn mensen met een inkomen tot de huurtoeslaggrenzen aangewezen op een huurwoning onder de aftoppingsgrenzen. Hiermee is de voorraad waarop laagste inkomens kunnen reageren beperkt, wat gevolgen kan hebben voor hun kansen voor een woning. Wel is betaalbaarheid bij toewijzing in hoge mate gegarandeerd.
Aanbod in het geliberaliseerde huursegment is primair de verantwoordelijkheid van marktpartijen en niet van de corporatie.
Strategische doelen
Vanuit deze overwegingen werken de partijen aan de volgende strategische doelen:
• Ondanks veranderende financiële kaders (zie overwegingen toekomstbestendig wonen, p8) kiest Vivare er voor dat de betaalbaarheid voor de huurders voorop staat. Daarom stuurt Vivare op steeds meer betaalbare woningen binnen de aftoppingsgrenzen én voert geen directe huurverhoging door ter financiering van duurzaamheidsmaatregelen. Hiermee komt de energiebesparing ten gunste van de huurder. Daartegenover staat dat Vivare haar investeringen niet (volledig) kan terugverdienen.
• Partijen willen het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten heeft beperken. Woningzoekenden
die huurtoeslaggerechtigd zijn, moeten vanuit Passend Toewijzen aanspraak kunnen maken op een huurwoning onder de aftoppingsgrenzen.
• De gemeente besteedt in het bijzonder aandacht aan de woningbehoefte van studenten van
Hogeschool Van Hall Larenstein. Waar behoefte van studenten zich voordoet, wendt de gemeente zich primair tot specifieke studentenhuisvesters.
4.2 Beschikbaarheid
Woningzoekenden die actief reageren op woningen en in de gemeente nog geen woning hebben, kunnen binnen een redelijke termijn een woning vinden in de gemeente Rheden, en in geval van een noodsituatie binnen drie maanden.
Overwegingen
Doel is om voldoende en tijdig sociale woningen beschikbaar te krijgen voor de verschillende doelgroepen. Hiertoe moet het aanbod sociale huurwoningen voldoende zijn. Door veranderingen in wetgeving, (passend toewijzen), economische ontwikkelingen en komst van vluchtelingen met een verblijfsvergunning verandert de omvang en samenstelling van de woningbehoefte. Op dit moment is er een behoorlijke druk op de sociale huursector, wat behoud van de huidige omvang van de sociale huurvoorraad rechtvaardigt. Op termijn kan door economische groei en nieuw rijksbeleid, de behoefte en toegang tot de sociale huursector afnemen. Dit is echter onzeker. Reden om voor de korte termijn uit te gaan van behoud van de omvang, en voor de langere termijn in te zetten op monitoring van de behoefteontwikkeling en slaagkansen van doelgroepen.
Een aantal groepen is in het bijzonder afhankelijk van specifiek aanbod in de sociale huursector. Te denken is aan mensen die zijn aangewezen op toegankelijke woonvormen, soms voor een specifieke (zorg)doelgroep. De partijen hechten waarde aan de mogelijkheden van deze kwetsbare groepen om in de eigen sociale gemeenschap een passende woning te vinden.
Strategische doelen
Vanuit deze overwegingen werken de partijen aan de volgende strategische doelen:
• Vivare had op 1 januari 2015 5.873 huurwoningen[1] in de gemeente Rheden (zelfstandig en onzelfstandig). Dit was het ijkpunt voor de woonvisie, als gewenste huurwoningvoorraad in het werkgebied van Vivare binnen de gemeente Rheden. Voor de periode 2015-2020 streven partijen er naar de huurvoorraad per saldo op het gewenste niveau van 5.873 woningen te houden. Partijen monitoren de duurzame betekenis van deze woningen voor de woningvraag. In de tussentijd kan door verkoop en sloop de voorraad huurwoningen tijdelijk lager liggen. Dit doel vraagt dat Vivare en de gemeente actief ruimte zoeken en bieden voor toevoeging door nieuwbouw (of aankoop) van huurwoningen. Daarnaast zijn er complexgewijs 218 huurwoningen verkocht aan derden die op basis van hun punten merendeel onder de liberalisatiegrens worden verhuurd, en die ruimte bieden aan de huisvesting van lage en middeninkomens.
• Bij nieuwe woningbouwlocaties met capaciteit van 15 woningen of meer, is het streven tenminste
35% in de (sociale) huur realiseren. Daarbij ligt een accent op realisatie van grondgebonden woningen.
• Geschikte woningen voor senioren- en (zorg)doelgroepen komen terecht bij de specifiek bedoelde
doelgroep. Hiertoe benutten van de mogelijkheden die er zijn bij woonruimteverdeling.
[1] Sociale huur en geliberaliseerde huur
4.3 Kwaliteit
Aantrekkelijke woonmilieus
De wijken en dorpen bieden een woonklimaat dat aansluit bij de wensen van de bewoners. Daarbij gaat het om een omgeving die kan worden getypeerd als schoon, heel en veilig, en die toegankelijk is voor verschillende doelgroepen. Met woningen die toekomstwaarde hebben.
Overwegingen
De dorpen van de gemeente Rheden hebben een duidelijk eigen identiteit. Ontwikkelingen in de dorpen moeten aansluiten bij deze identiteit, of die identiteit versterken. Daarnaast moeten buurten binnen de kernen voldoende toekomstwaarde hebben voor de huidige en toekomstige bewoners. Dit komt tot uitdrukking in de kwaliteit van de woningen en van de woonomgeving, maar ook in de verwachte toekomstige ontwikkeling van de buurten. Tot slot vergrijst de doelgroep voor de sociale huur sneller dan het gemeentelijk gemiddelde. Samen dat van deze groep wordt verwacht dat zij ook langer zelfstandig en zelfredzaam zijn, vraagt dit een toegankelijke woning en woonomgeving, met dito voorzieningen.
Strategische doelen
Vanuit deze overwegingen werken de partijen aan de volgende strategische doelen:
• Gemeente en Vivare streven naar leefbare wijken. Onder leefbare wijken verstaan we ‘de mate waarin de omgeving past bij de eisen en wensen die door de mensen die er wonen worden gesteld’.
• De leefbaarheid in wijken kan als gevolg van de nieuwe woningwet én decentralisatie van overheidstaken onder druk komen te staan. We streven naar een evenwichtige opbouw in de wijken (het nieuwe cement van de wijken).
• Nieuwbouwontwikkelingen (ook bij herstructurering) sluiten aan op bestaande kwaliteiten van een dorp ter versterking van identiteit. De structuurvisies zijn hierbij de richtsnoer.
• Buurten en dorpen zijn schoon, veilig en leefbaar.
• De woningvoorraad in buurten heeft voldoende toekomstkwaliteit. Voorraadstrategieën dragen bij aan de toekomstkwaliteit van zowel de huur- als koopsector. Delen van de woningvoorraad (oa in Dieren-Noord, Rheden en Velp-Zuid) worden aangepast aan de eisen van de tijd. Er vindt geen nieuwe complexgewijze woningverkoop plaats.
Toekomstbestendig wonen
Sociale huurwoningen zijn energiezuinig en kwalitatief passend bij de veranderende doelgroep voor de sociale huursector, meer ouderen en meer kleine huishoudens. Woningen zijn zo veel mogelijk levensloopgeschikt.
Overwegingen
De afgelopen jaren lag het accent in de sociale huursector sterk op het bevorderen van de kwaliteit van de woningen. Vanuit de woonvisie liggen er de nodige wensen ten aanzien van de woonkwaliteit: meer energiezuinig, meer levensloopgeschikt. Tegelijkertijd komen hierdoor de betaalbaarheid en ook de beschikbaarheid onder druk. Kwaliteitsambities dragen echter ook bij aan het woongenot van bewoners. En het helpt mensen langer zelfstandig te functioneren. Daarmee levert het ook nadrukkelijk voordelen. Partijen willen van hieruit op pragmatische wijze evenwicht vinden tussen kwaliteit-prijs-beschikbaarheid, de investeringsruimte en revenuen.
De investeringen in verduurzaming vinden plaats in een omgeving waarbinnen de financiële kaders voortdurend wijzigen door nieuwe fiscale regels zoals de stijging van de verhuurdersheffing. Om een indruk te geven van de omvang; Vivare betaalt inmiddels € 18,5 mln per jaar aan verhuurdersheffing en dat is € 2,4 mln hoger dan vorig jaar. De komende vijf jaar zal dit stijgen tot boven de € 25 mln per jaar. De lasten zijn inmiddels al ongeveer de helft van Vivare jaarlijkse onderhoudsbudget. Dat is geld van de huurders dat wegvloeit uit de lokale economie. De verwachtingen op het gebied van duurzaamheid van woningcorporaties nemen alleen maar toe, terwijl de corporatie tegen de grenzen van onze financiële mogelijkheden aanloopt.
Strategische doelen
Vanuit deze overwegingen werken de partijen aan de volgende strategische doelen:
• Verduurzaming is een opgave van ons allen! Vivare constateert dat zowel in omvang als in benodigde financiële middelen de opgave op dit moment (te) groot is. Alleen al voor de gemeente Rheden komt het neer op 300 a 400 woningen per jaar (2019-2024) verduurzamen. Daarnaast is het technisch en financieel niet mogelijk om al het bezit van Vivare ‘zelfvoorzienend’ te maken. Daarom is het cruciaal om in 2019 voortvarend aan de slag te gaan met het creëren van een stabiele basisstructuur voor duurzame samenwerking met betrokken stakeholders. Het realiseren van warmteplannen door de gemeente maakt hier een belangrijk onderdeel van uit. Vivare gaat vanaf 2019 aan de slag met verder concretiseren van het stappenplan per wijk en woningtype om te komen tot een planning die ook te monitoren is met betrekking tot daadwerkelijk CO2-reductie en meer zicht geeft op waar concreet de gezamenlijke opgave ligt.
• Bij investeringen in sociale huurwoningen wordt ingezet op verduurzaming, waarbij in het jaar 2023-
2024 huurwoningen gezamenlijk gemiddeld een energie-index van <1,4 hebben (Label B).
• Het aanbod levensloopgeschikte sociale huurwoningen groeit in gelijke mate als het aantal mensen met mobiliteitsbeperkingen. Dit betekent toevoeging 80 levensloopgeschikte sociale huurwoningen tussen 2016 en 2020. Het accent bij levensloopgeschikte woningen ligt bij praktische oplossingen die de bewoners helpen in het dagelijks leven veilig en comfortabel te functioneren in hun woonomgeving; dit op basis van voorkeuren van de bewoners. Hiervoor gaan we het gesprek aan.
• “Mijn huis, mijn toekomst”, de bewustwordingscampagne om mensen te informeren over de noodzaak om de woning beter toegankelijk te maken, wordt in alle kernen van de gemeente toegepast. De ambitie is om naast toegankelijkheid ook duurzaamheid mee te nemen.
5 Prestatieafspraken 2019 ev Prestatieafspraken lopend beleid
5.1 Betaalbaarheid
Het streefhuurbeleid van Vivare
1. Vivare heeft streefhuurbeleid vastgesteld. Bij mutatie is dit leidend. Na 1 juli 2016 zijn de huren bij mutatie in verband met het nieuwe streefhuurbeleid van Vivare, gemiddeld genomen omlaag gegaan. Indien alle woningen opnieuw verhuurd zouden worden dan ziet de verdeling van de huurwoningen over de verschillende huurklassen er als volgt uit:
2.
Cijfers Rheden | Beschikbaar Stand van zaken per 01-10-2018 in % | Streefhuur- beleid in absolute aantallen. | Xxxxxxxxxx Streefhuurbeleid 2019 in % | Streefhuur- beleid in absolute aantallen. |
Aantal zelfstandige woningen | 5762 | 5762 | ||
Huurklasse 1a | 12% | 691 | 8% | 461 |
Xxxxxxxxxx 0x | 61% | 3514 | 67% | 3861 |
Huurklasse 1c | 13% | 749 | 11% | 634 |
Huurklasse 2 | 10% | 576 | 11% | 634 |
Vivare Select | 3% | 173 | 3% | 173 |
3. Xxxxxx'x streefhuurbeleid is leidend en niet de liberalisatiegrens van 145 punten. Het splitsingsvoorstel Daeb/Niet-Daeb van Vivare is voorgelegd aan de gemeente en HVR (20-10- 2016). Deze afspraak monitoren de partijen jaarlijks omstreeks maart.
4. Vivare hanteert de huursombenadering. Hierbinnen streeft Vivare langjarig, bij gelijkblijvende omstandigheden (waaronder wet- en regelgeving) naar een inflatievolgende huurverhoging. Deze uitgangspunten worden jaarlijks, met in acht name van het streefhuurbeleid, verder geconcretiseerd in het proces van huurverhoging waarbij de HVR het adviesrecht heeft.
5. Eventuele huurverhoging vindt alleen plaats bij mutatie, woningverbetering en jaarlijkse huurverhoging. Xxxxxxxxxx is bij mutatie het leidende principe. Is de huidige huur lager dan streefhuur dan wordt de huur verhoogd, is de huidige huur hoger dan de streefhuur dan wordt de huur verlaagd naar streefhuur.
6. Uitgangspunt is dat zittende huurder geen directe huurverhoging krijgt ten gevolge van de duurzaamheidsmaatregel. Wel kan Vivare de streefhuur van de betreffende woning aanpassen op basis van uitgevoerde maatregelen.
Voorkomen van huurachterstanden
7. Vivare ondersteunt huurders vroegtijdig bij het voorkomen van huurachterstanden. Vivare biedt maatwerk aan huurders die door plotselinge inkomensdaling in de knel komen. Vivare bespreekt met deze huurders de verschillende oplossingsmogelijkheden. In specifieke en urgente situaties is het mogelijk om de huur (tijdelijk) te verlagen.
8. De gemeente scheldt gemeentelijke lasten kwijt voor huishoudens met een laag inkomen. Daarbij gaat het om onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing, rioolheffing, grafrecht en hondenbelasting (voor 1 hond).
9. De gemeente biedt hulp aan mensen met schuldproblemen door bijvoorbeeld te bemiddelen bij het treffen van een betalingsregeling met de schuldeiser of een budgetoverzicht op te stellen.
10. De HVR informeert ook in 2019 de huurders over mogelijkheden van huurtoeslag en de jaarlijkse huurverhoging. Dit doet zij zowel aan individuele huurders als aan leden gezamenlijk via informatiebijeenkomsten, nieuwsbrieven en website.
5.2 Beschikbaarheid
Cijfers Rheden | Beschikbaar Stand van zaken per 01-10-2018 in % | Streefhuur- beleid in absolute aantallen. | Xxxxxxxxxx Streefhuurbeleid 2019 in % | Streefhuur- beleid in absolute aantallen. |
Aantal zelfstandige woningen | 5762 | 5762 | ||
Huurklasse 1a | 12% | 691 | 8% | 461 |
Xxxxxxxxxx 0x | 61% | 3514 | 67% | 3861 |
Huurklasse 1c | 13% | 749 | 11% | 634 |
Huurklasse 2 | 10% | 576 | 11% | 634 |
Vivare Select | 3% | 173 | 3% | 173 |
Voldoende woningen voor senioren
11. Gemeente en Vivare zetten Lokaal Maatwerk in om specifieke complexen bij de daarvoor bestemde doelgroep te krijgen. Daarbij gaat het in elk geval om woningen die expliciet bedoeld zijn en toegankelijk zijn (gemaakt) voor senioren of mensen die slecht ter been zijn. Dit zijn de appartementencomplexen aan de Hendrikus Avelinghstraat, Binnentuin, Prinses Beatrixstraat en President Kennedyflat te Velp, de woningen in complex Xxxxxxx xxx der Beckehof, de aanleunwoningen Beverode, Da Costa en De Vingerhoed te Dieren, en Blauwe Pad en Massenweg te Rheden. Woningen in deze complexen worden bij mutatie eenmalig met Lokaal Maatwerk aangeboden aan senioren (leeftijd >55 jaar). Inzet van Lokaal Maatwerk mag de verhuurbaarheid van deze complexen niet onder druk zetten. Mocht dit wel zo zijn, treedt Vivare in overleg met de gemeente en de HVR over mogelijke aanpassing van deze afspraak.
Huisvesting statushouders
12. Vivare draagt bij aan de taakstelling huisvesting statushouders naar rato van haar aandeel in de sociale huurvoorraad binnen de gemeente Rheden. Vivare heeft daarbij oog voor het maatschappelijk draagvlak. Als het maatschappelijk draagvlak onder druk komt te staan, dan overleggen Vivare en Gemeente over maatregelen zoals:
- meerdere statushouders in een woning
- versnelling van geplande nieuwbouw waardoor meer doorstroming ontstaat
- inzet semi-permanente woningen
- transitie bedrijfsonroerend goed
- maatwerk voor minderjarige statushouders als ze meerderjarig worden
-flexibelere verdeling statushouders tussen de gemeenten
13. Wanneer de behoefte zich voordoet stelt Vivare twee woningen per jaar beschikbaar voor minderjarige alleenstaande vreemdelingen (AMVers) die 18 jaar worden, waarnaar zij door kunnen stromen (2 bewoners per woning). Hier wonen zij met begeleiding van een zorgpartij.
Behoud sociale huursector
14. Vivare heeft budget begroot om in totaal 40 tot 50 woningen nieuw te bouwen tot en met 2022 en 110 tot 130 woningen te herstructureren.
15. Vivare zet verkoop in om het woningbezit meer aan te laten sluiten op de vraag. De opbrengst wordt ingezet voor woningverbetering en nieuwbouw in de gemeente Rheden. Er vindt geen aanvullende complexgewijze verkoop plaats.
16. Vivare brengt geen andere woningen naar Vivare-Select, dan benoemd in de lijst daeb/niet-daeb (d.d. 28-11-2016 als onderdeel van het splitsingsvoorstel d.d. 11-10-2016) waardoor voldoende woningen behouden blijven voor de sociale huursector.
17. Als ontwikkelaars met nieuwe plannen komen, bespreekt de gemeente de plannen met Vivare en brengt mogelijkheden voor sociale huur onder de aandacht.
18. Voor de schaarse gemeentelijke locaties bespreekt de gemeente met Vivare de realisatie van een voor beide partijen wenselijke en haalbare invulling met sociale huurwoningen.
19. De gemeente hanteert voor goedkope en betaalbare woningbouw een vaste grondprijs. De gemeente hanteert een aangepaste grondprijs bij projecten die afwijken van de standaard, bijvoorbeeld woningen voor bijzondere doelgroepen of woningen die vooruitstrevend zijn op het gebied van duurzaamheid.
20. De gemeente werkt actief mee aan nieuwbouwinitiatieven in de sociale huur, waaronder op terrein Beverode en Imboslaan te Dieren , zodat op termijn sociale huurvoorraad op peil blijft.
21. Woonwagenbewoners: De gemeente onderzoekt in 2019 de behoefte aan woonwagen- standplaatsen. Deze behoefte wordt regionaal afgestemd. Over de uitkomsten gaan Vivare en de gemeente in gesprek.
5.3 Kwaliteit
Xxxxxxxxxx
00. Partijen werken samen volgens ‘de samenwerkingsovereenkomst aangaande aanpak Velp-Zuid’. Van waaruit in totaal 679 woningen zijn/worden aangepakt. Bij al deze ingrepen is verduurzaming een onderdeel, door het realiseren van een labelsprong. Partijen overleggen of in het kader van betaalbaarheid verschuiving van ingrepen nodig is richting renovatie in plaats van sloop- nieuwbouw. We monitoren of bewoners betrokken worden.
23. Partijen gaan (aangevuld met andere stakeholders) in gesprek over een gemeenschappelijke toekomstvisie op de wijken waar Vivare bezit heeft. Dit leidt tot gezamenlijke (kwaliteits-) doelstellingen. Indien er voor de wijken met veel Vivare woningen concrete projectvoorstellen komen, gericht op het verhogen van de leefbaarheid in de directe omgeving c.q. het maatschappelijk ‘cement’ in de wijk te versterken, wordt bekeken hoe hier invulling aan wordt gegeven.
24. Vivare en gemeente stemmen met elkaar af met als resultaat een planning voor wijkverbetering waarbij werkzaamheden aan complexen en infrastructuur op elkaar aansluiten. Bij nieuwbouw kiest Vivare altijd voor hang- en sluitwerk dat voldoet aan politiekeurmerk. Bij Groot onderhoud staat veiligheid en degelijkheid ook centraal, maar politiekeurmerk niet standaard. Per project bepalen we of het mogelijk is om het keurmerk te realiseren. Vivare biedt daar waar mogelijk nieuw hang- en sluitwerk aan als optie en tegen betaling, als dit niet standaard in een project is opgenomen.
25. Gemeente spant zich in om subsidies bij andere overheden te verkrijgen om de woningvoorraad toekomstbestendiger te maken. Dit geldt niet alleen voor bestaande woningvoorraad, maar ook voor eventuele nieuwbouw en herstructurering initiatieven.
26. Gemeente heeft een fonds voor het afronden van de herstructurering van Velp Zuid. Dit fonds is bedoeld voor te maken kosten die niet direct te labelen zijn voor de gemeente of Vivare.
27. De HVR zorgt, in samenwerking met Vivare en gemeente, voor voorlichting aan haar achterban bij groot onderhoud en herstructurering.
Leefbaarheid
28. Vivare besteedt in 2018 gemiddeld circa € 125,- per woning aan leefbaarheid. Dit bedrag is opgebouwd uit personeelskosten (o.a. buurtbeheerders, (senior) klantconsulenten) en investeringen in, en uitgaven aan onder meer schoonmaakacties, veiligheid, preventie. Gezamenlijke initiatieven aangaande leefbaarheid worden geconcretiseerd in het bestaande overleg van ‘Gebiedsteam Leefomgeving’.
29. Vivare heeft 1,5 formatieplaats buurtbeheerder voor de gemeente Rheden. Activiteiten van de buurtbeheerder zijn: zichtbaar zijn in de wijk, deelnemen aan overleggen over Velp Zuid, Stenfert etc. De inzet ten aanzien van signalering wordt tijdens de reguliere monitoring overleggen met elkaar besproken.
30. Gemeente zorgt dat mensen die vanuit een kwetsbare situatie in een nieuwe woonomgeving komen passende begeleiding krijgen, zodat deze mensen hun leven weer kunnen oppakken.
31. Gemeente en Vivare nemen deel aan het project buurtbemiddeling, hierin werken woningcorporaties en gemeenten samen.
32. Alle zaken op het gebied van leefbaarheid worden besproken in het ‘Gebiedsteam leefomgeving’. Hierin zitten toezichthouders, jeugdboa’s, gastheren buurtbeheer, wijkagent en krachtcoach, jeugdwerk, sociaal gebiedsteam en medewerkers van Vivare. Elke 6 weken vindt overleg plaats.
33. Gemeente is initiatiefnemer van het project “ik buurt mee”, waarin bewoners en andere partijen in de wijk worden gestimuleerd zelf bij te dragen aan een schone, veilige en leefbare buurt. De inhoud komt van de verschillende partijen, waaronder de gemeente en de woningbouwcorporaties.
34. De gemeente zet preventieadviseurs in, onder meer om huurders te informeren over inbraakpreventie.
35. Partijen geven uitvoering aan het Hennepconvenant.
Verduurzamen
36. Bij nieuwbouw en herstructurering realiseert Vivare een minimale EI van <1,2 (label A) en GPR>7. Voor 2020 staat de Imboslaan Dieren - 15 eengezinswoningen gepland.
37. Groot onderhoud: in de periode tot en met 2022 investeert Vivare gemiddeld per jaar maximaal
€ 67 miljoen in groot onderhoud inclusief extra verduurzamen. Het gemiddeld aantal aan te pakken woningen bedraagt ca 400 per jaar . Deze woningen gaan naar minimaal EI <1,2 en GPR
>6,5. Een overzicht van de aan te pakken complexen wordt zo snel als mogelijk gedeeld, op zijn laatst tijdens regulier overleg/monitoringsoverleg met de HVR en gemeente.
38. Meerjaren onderhoud: Vivare reserveert in de periode tot en met 2022 maximaal € 28 miljoen per jaar voor meerjaren onderhoud en maximaal € 12 miljoen voor dagelijks- en mutatieonderhoud. Voor 2019 heeft Vivare meerjaren onderhoud in de planning voor ca 292 vhe’s. Ook bij deze ingrepen wordt onderzocht hoe we duurzaamheid kunnen integreren. Een overzicht van de aan te pakken complexen wordt zo snel als mogelijk gedeeld, op zijn laatst tijdens regulier overleg/monitoringsoverleg met de HVR en gemeente.
Levensloopgeschikt maken
39. Huurders zijn niet altijd op de hoogte van de mogelijkheden die de WMO biedt voor wat betreft woningaanpassingen. Partijen spannen zich in om huurders op een goede manier te informeren en op de juiste manier door te verwijzen.
Te monitoren prestatieafspraken
5.4 Betaalbaarheid
40. Gemeente en Vivare sluiten in 2019 een convenant Vroegsignalering van huurschulden en starten met de uitvoering. Door het vroegtijdig signaleren van betalingsachterstanden en (potentiële) schuldensituaties in beeld te brengen, kan tijdig worden ingegrepen, met als doel om problematische schuldensituaties en huisuitzettingen vanwege betaalachterstanden te voorkomen.
41. Vivare brengt in 2019, samen met de HVR, de Energiebank bij huurders onder de aandacht. Dit betreft advisering op reductie van energieverbruik. Zie xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx. Hierover wordt door Vivare afstemming gezocht met het energieloket van de gemeente Rheden.
42. Partijen monitoren jaarlijks de betaalbaarheid in het kader van passend toewijzen.
5.5 Beschikbaarheid
43. Elke doelgroep van de sociale huursector moet een goede kans maken op een woning. Dit betreft
x.x. xxxxxxxx, ouderen en huurtoeslaggerechtigden. Nadat gesprek met Enserve heeft plaatsgevonden wordt bepaald wat we precies gaan monitoren: actieve zoektijd, meettijd etc.
44. Gemeente en Vivare hebben als doel het bevorderen en centraal coördineren van de uitstroom van bijzondere (zorg) doelgroepen. Hiervoor gaan ze met elkaar en met zorgpartijen in gesprek. Samen bekijken ze hoe ze goede begeleiding kunnen waarborgen na uitstroom. In 2019 wordt er een convenant ondertekend en gaat het nieuwe proces van start.
45. Voor de periode 2015-2020 wordt ingezet op behoud van 5873 zelfstandige en onzelfstandige woningen in de huursector door Vivare. Monitoring van nieuwbouw, sloop, verkoop en aankoop vindt plaats.
46. In 2019 organiseert de subregio Arnhem een overleg met woningcorporaties over de toekomst van de sociale huursector in de regio. Hoe staat het met vraag en aanbod van de sociale huursector en waar worden knelpunten verwacht?
47. In 2019 wordt er gewerkt aan een nieuwe huisvestingsverordening voor alle gemeenten in de regio Arnhem – Nijmegen. Vivare en de HVR worden hier ook bij betrokken.
48. In 2019 onderzoeken de gemeente en HVR de verhuiswens van senioren uit grote eengezinswoningen: (vb om welke aantallen gaat het, welke drempels zijn er om te verhuizen en welke oplossingen er zijn? )
49. Partijen monitoren de vooruitgang van het gemeentelijk onderzoek betreffende de behoefte aan woonwagenstandplaatsen en er is terugkoppeling over de regionale afstemming.
5.6 Kwaliteit
Aantrekkelijke woonmilieus
50. Velp Zuid herstructurering: in 2020 wordt gebied Vianenstraat en omgeving aangepakt. De partijen geven extra aandacht aan de voortgang en volgorde van aanpak van de resterende delen van Velp Zuid (Dr Xxxxxxxxxxxxxxxx eo en Grintakkers eo) met bijbehorende communicatie hierover richting de bewoners.
51. De HVR organiseert in samenwerking met Radar een wijkschouw in de wijk nieuw Velp Zuid. Als uit de schouw blijkt dat er onveilige situaties zijn, wordt samen met gemeente en Vivare naar de beste oplossing gezocht.
52. Vivare werkt samen met HVR, gemeente en andere stakeholders verder aan de wijkplannen binnen de gemeente. Hierin wordt aangegeven op welke manier de wijkverbetering het beste vorm kan krijgen.
53. We maken inzichtelijk wat er gebeurt met het leefbaarheidsbudget (niet in de vorm van een huishoudboekje, wel geven we een waaier van activiteiten weer). In 2019 voeren we gesprekken over inspirerende activiteiten binnen het thema leefbaarheid.
Levensloopgeschikte woningvoorraad
54. Partijen onderzoeken in 2019 de mogelijke knelpunten tussen vraag en aanbod van levensloopgeschikte sociale huurwoningen. Zowel kwantitatief als kwalitatief. Mocht op korte termijn maatwerk op individueel niveau nodig zijn, zal Vivare hierover het gesprek met huurder en gemeente aangaan. Verwachting van de gemeente is dat tot 2030 er ca 20 levensloopgeschikte woningen per jaar in de sociale huurvoorraad bij moeten komen om te voldoen in de behoefte (Notitie Wonen Xxxxxxx Xxxx).
55. Vivare en gemeente hebben in 2016 en 2017 complexen beter toegankelijk gemaakt, zodat ouderen langer zelfstandig kunnen wonen. Evaluatie laat zien dat partijen deze aanpak (met vergelijkbare jaarbudgetten) ook voor het komende jaar voort willen zetten; gemeente 1/3 van de kosten (maximum € 50.000,-) en Vivare 2/3 van de kosten.
56. In 2019 worden in principe 3 complexen, zo snel mogelijk (eerste kwartaal 2019) te bepalen in samenspraak, in de kern Velp aangepakt om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Tevens moet in 2019 gezamenlijk in beeld gebracht worden hoeveel complexen totaal in de gemeente in dit project opgenomen gaan worden, welke complexen prioriteit moeten krijgen en welke doorlooptermijn (in jaren) dan haalbaar is. Er is een gezamenlijk kader opgesteld welke onderdelen (aanpassingen) binnen deze afspraak vallen. Vivare neemt het initiatief.
Duurzame woningvoorraad
57. De ambitie van Vivare is CO2 neutraal in 2050 betreft een gezamenlijke ambitie. De gemeente streeft naar CO2 neutraal in 2040. De gemeente moet voor 2021 haar warmteplan per wijk/stadsdeel gereed hebben. Corporaties moeten de uitgangspunten van de routekaart vertalen naar een plan van aanpak per complex, daarvoor is het noodzakelijk om de alternatieve warmtebronnen in kaart te hebben. De warmtevisie en de uitwerking van de routekaart is een iteratief-gezamenlijk proces. In 2019 stellen de partijen in een stappenplan vast op welke wijze en binnen welke termijnen CO2 neutraal in de wijken te realiseren. De gemeente pakt de regie.
58. Vivare geeft aan dat zij de landelijke doelstelling van gemiddeld EI 1,4 (label B) in 2021 niet gaan halen in de gemeente Rheden. Planning is om dit doel wel te halen in 2023/2024. Om dit doel te behalen gaat Vivare een inhaalslag maken in het verduurzamen van de woningvoorraad. Daarvoor worden 1500-2000 bestaande woningen aangepakt voor 2025. Als tussenstap is het streven dat de sociale huurvoorraad in het jaar 2021 gemiddeld een energie-index heeft van 1,64. Een
overzicht van de aan te pakken complexen wordt zo snel als mogelijk gedeeld, op zijn laatst tijdens regulier overleg/monitoringsoverleg met de HVR en gemeente.
59. Vivare actualiseert haar standpunt ten aanzien van zonnepanelen binnen het beleid rond Zelf Aangebrachte Voorzieningen, waarbij zij in het bijzonder ingaat op overname bij mutatie. Dit betrekt zij bij haar visie op verduurzaming. Definitieve besluitvorming volgt in het eerste kwartaal van 2019.
60. In 2019 wordt de pilot met zonnepanelen op 2 complexen in Renkum geëvalueerd. De verwachting is dat dit leidt tot regulier beleid voor zonnepanelen voor het hele bezit van Vivare.
61. In 2019 starten gemeente en Vivare met gesprekken: “hoe te komen tot gasvrije wijken” en kiezen partijen in gezamenlijkheid 1 wijk uit om mee te starten.
62. De HVR organiseert bijeenkomsten met huurders waarin een energiecoach van de Woonbond voorlichting geeft over energiebesparing. Als gemeente en Vivare onderzoeken we of en hoe we dit kunnen ondersteunen.
63. Bij verduurzamings- en renovatieprojecten van Vivare kunnen particuliere woningeigenaren met (vrijwel) identieke woningen meedoen. Vivare nodigt hen daarbij nadrukkelijk uit.
64. Partijen bekijken op welke wijze zij gezamenlijk kunnen optrekken om de fiscale druk op woningcorporaties te beïnvloeden en zo meer financiële ruimte te houden om te investeren ten behoeve van de huurders.
Klimaatadaptatie
65. Meer groen, minder stenen en afkoppeling van regenwater. Gemeente, Vivare en HVR werken samen aan het project: “Operatie Steenbreek”. Concrete invulling is samen te bepalen en situatieafhankelijk. Het afkoppelen van regenwater is een thema in 2019, Vivare en gemeente bespreken onder welke voorwaarden dit mogelijk is.
66. Gemeente en Vivare gaan in 2019 het gesprek aan over het thema hitte. Er wordt hierbij gezocht naar maatregelen om leefomgeving hittebestendig te maken.
67. Vertrekkende huurders zijn vaak in de veronderstelling dat zij de tuin leeg moeten opleveren, ook al geeft Vivare deze richtlijn niet mee aan vertrekkende huurders. Vivare gaat hier in de communicatie richting huurders aandacht aan besteden.