Uitspraak

Uitspraak

van de Huurcommissie

Xxxxxxx Xxxxxxxx aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW)
Woonruimte Xxxxxxxxxxxxxxx 0 X 0000 XX XXXXXXXXX Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [XXX] Hierna te noemen: huurder
Wederpartij [XXX] Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting 30 januari 2020
Verzonden op 21 februari 2020
Verzonden aan huurder en verhuurder

Kern van de uitspraak

• De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van € 609,29 per maand is wel redelijk.

I. Verloop van de procedure

Verzoek van de huurder

De Huurcommissie heeft op 21 februari 2019 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2018. De huurprijs is € 850,00 per maand. Deze huurprijs ligt boven de huurliberalisatiegrens van € 710,68 per maand.

Onderzoek door de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft op 6 juni 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren en op 23 september 2019 een nader onderzoek. Van deze onderzoeken zijn rapporten opgemaakt. De Huurcommissie heeft deze rapporten aan de huurder en de verhuurder gestuurd.

II. Zitting

Zittingsdatum: 30 januari 2020 Zittingsvoorzitter: mr. J.A.M. Schuurbiers

Zittingsleden: X. Xxxxx en J.W.J. Verheijen

Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:

Zitting 26 juli 2019

• Ik was bij het onderzoek aanwezig:

• De WOZ moet voor 2018 volgens ons € 134.000,00 zijn. Verder zijn er geen opmerkingen op de puntentelling;

• Ik be geen opmerkingen met betrekking tot de gebreken. Ik denk dat het duidelijk is dat er een tijdje een gebrek was.

Zitting 30 januari 2020

Gemachtigde van huurder is, hoewel per e-mail d.d. 10 januari 2020 uitgenodigd, niet namens huurder ter zitting verschenen.

Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Zitting 26 juli 2019

• Volgens mij is leidend de WOZ per 1-1-2018 en die is € 161.000,00. Ik heb er bezwaar tegen dat die van 1-1-2017 wordt gehanteerd;

• De rapporteur geeft aan dat de keuken niet verwarmd is. Er zit echter een radiator achter de deur. Hierbij laat ik daar een foto van zien. Er moet dus een verwarmd vertrek bij.

• De algemene opmerking die ik wil maken is dat er nooit geklaagd is bij de beheerder of verhuurder. De gebreken waren niet bekend, maar er is gelijk een afspraak gemaakt om de gebreken te verhelpen.

• De zoldertrap was los, maar die is vastgezet en er is een valbescherming geplaatst. Voor de zolder zouden ook extra vierkante meters moeten worden toegekend.

• In de keuken zitten ook wat extra dingen zoals een vaatwasser en een mengkraan. Er staan een aantal dingen in onze puntentelling.

• De beheerder heeft van de huurders vernomen dat er nu geen klachten meer zijn.

Zitting 30 januari 2020

• Ik overhandig de commissie de machtiging om hier namens mijn zoon het woord te kunnen voeren;

• De rapporteur komt uit op 144 punten, met een maximale huurprijs van € 719,71 per maand. Dit is boven de liberalisatiegrens;

• Voor wat betreft de EI kan ik opmerken dat er niets veranderd is daar. Binnen een paar jaar willen wij een nieuw dak en isoleren;

• In het handboek van de Huurcommissie staat voor de WOZ dat de laatstelijk vastgestelde waarde wordt gehanteerd. Dat is de waarde per 01-01-2018. Je kunt het handboek anders lezen dan de commissie aangeeft;

• Ik vind het een luxe mengkraan.

I. Beoordeling

De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 september 2018 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.

Overeengekomen huurprijs

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2018 tegen een huurprijs van € 850,00 per maand.

Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van € 710,68 per maand.

Puntenaantal

De rapporteur heeft in het rapport van nader onderzoek voorgesteld de woonruimte te waarderen met 144 punten.

De Huurcommissie ziet reden af te wijken van de rapportage voor wat betreft de onderdelen energieprestatie en punten voor de WOZ waarde. Zij gaat daar hiernavolgend nader op in.

Energieprestatie

Voor vaststelling van de energieprestatie maakt de commissie gebruik van www.ep- xxxxxx.xx. Voor deze woonruimte geldt dat er een EI van 1,78 is opgenomen op 1 mei 2019 en geregistreerd op 10 mei 2019. Dit betekent dat de EI is opgenomen na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, zijnde 1 september 2018. De EI kan daarom niet in deze procedure worden betrokken. Dit betekent dat de hiervoor opgenomen 15,00 punten komen te vervallen.

Punten voor de WOZ waarde

Voor de WOZ waarde raadpleegt de Huurcommissie de site xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx. Hieruit volgt dat de WOZ waarde per 01-01-2017 € 134.000,00 is en de WOZ waarde per 01-01-2018 € 161.000,00.

Conform het beleid van de Huurcommissie wordt bij een ingangsdatum huurovereenkomst per 1 september 2018 de voor die datum geldende laatstelijk bekende WOZ waarde gehanteerd, met waardepeildatum 01-01-2017. Dit betekent dat uitgegaan moet worden van de waarde van € 134.000,00. Hiervoor gelden 29,00 punten. Dit betekent dat er 6,00 punten komen te vervallen voor dit onderdeel.

De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 september 2018 daarom vast op 143,50 -/- 15,00 -/- 6,00 = (afgerond) 123 punten.

Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 609,29 per maand (exclusief bijkomende kosten).

De nieuwe huurprijs is lager dan de geldende huurliberalisatiegrens. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd.

Gebreken

De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn.

Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst wel gebreken aan de woonruimte. De commissie is van oordeel dat deze gebreken niet ernstig genoegd zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Bovendien zijn de gebreken inmiddels hersteld. Gemachtigde van huurder heeft niet overtuigend aangetoond dat het rapport niet klopt. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt.

Beoordeling van de leges

De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.

Nu de commissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk heeft geacht en heeft verlaagd, stelt zij de verhuurder in het ongelijk.

De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.

Volgens de wet betaalt een verhuurder € 300,00 leges en een huurder € 25,00.

Gedifferentieerd legestarief

De Huurcommissie attendeert de verhuurder erop dat sinds 1 januari 2019 bij geschillen over de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek), zoals in dit geval, en geschillen over een voorstel tot splitsen van een all-inprijs (artikel 7:258 Burgerlijk Wetboek), er sprake is van een gedifferentieerd legestarief. Dit houdt in dat wanneer de verhuurder binnen drie kalenderjaren in het ongelijk wordt gesteld, er telkens een hoger legestarief betaald moet worden. Bij de eerste keer dat de verhuurder in het ongelijk wordt gesteld geldt een legestarief van € 300,00. Bij de tweede keer geldt een legestarief van € 700,00 en vanaf de derde keer is het tarief

€ 1.400,00 per zaak.

II. Beslissing

• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 123 punten. De met ingang van 1 september 2018 overeengekomen huurprijs van € 850,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 609,29 per maand met ingang van 1 september 2018 is redelijk.

Legesveroordeling

• De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.

• De verhuurder moet € 300,00 leges betalen.

Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Xxxx u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.

Groningen, 30 januari 2020

De Huurcommissie,

mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter