OVEREENKOMST
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
//
OVEREENKOMST
VOOR DE HUUR VAN EEN KANTOOR
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
//
De tekst die gemarkeerd is in blauw is te verwijderen (of “NIHIL” te vermelden ingeval een volledig
artikel geschrapt wordt) naargelang de keuze die gemaakt wordt bij de opmaak voor een
specifieke locatie bv met of zonder werken,…
De tekst in het geel is aan te vullen. De bijlagen zijn gemarkeerd in groen.
Overeenkomst voor de huur van een kantoor
Tussen de ondergetekenden:
[Bedrijfsnaam], met KBO-nummer [KBO-nummer], met vestigingseenheidsnummer [nummer], met maatschappelijke zetel te [postcode stad], [straat nummer bus], vertegenwoordigd door de heer/mevrouw [voornaam naam], [titel]
Hierna genoemd als de ‘Verhuurder‘.
En
De Vlaamse Gemeenschap, met KBO-nummer 0316.380.841, Het Facilitair Bedrijf, met vestigingseenheidsnummer 2.199.300.992, met maatschappelijke zetel te 0000 Xxxxxxx, Havenlaan 88, bus 60, vertegenwoordigd door de xxxx Xxxxx Xxxxx, administrateur-generaal van Het Facilitair Bedrijf
Hierna genoemd als de ‘Huurder’.
Naar de Verhuurder en de Huurder wordt hierna gezamenlijk verwezen als de ‘Partijen’ of naar elk van hen als de ‘Partij’.
Is overeengekomen wat volgt:
Inhoud
Artikel 21. WIJZIGINGEN IN HOOFDE VAN DE PERSOON VAN DE VERHUURDER OF DE HUURDER – KENNISGEVINGEN
‘Overeenkomst’ onderhavige overeenkomst dewelke de totale overeenkomst en afspraken tussen de Partijen omvat; ze vernietigt en vervangt alle voorafgaande geschreven of mondelinge overeenkomsten of afspraken betreffende dezelfde onderwerpen zoals deze nog tussen de Partijen van kracht zijn. Elke aanpassing aan de Overeenkomst evenals alle toevoegingen of weglatingen kunnen alleen schriftelijk, met wederzijdse toestemming van de Partijen overeengekomen worden en als addendum aan de Overeenkomst worden toegevoegd.
‘Site’ wordt hierbij gedefinieerd als het geheel van aaneengesloten terreinen die als een gebied worden beheerd.
‘Gebouw’ wordt hierbij gedefinieerd als het gebouw of meerdere gebouwen die fysiek aan mekaar
gebonden zijn (bovengronds en/of ondergronds).
‘Goed’ wordt hierbij gedefinieerd als het ingehuurde deel van het Gebouw en/of de Site
‘Vergunning’ wordt hierbij gedefinieerd als een stedenbouwkundige vergunning, een milieuvergunning, een omgevingsvergunning of een melding/aangifte van een in de derde klasse ingedeelde inrichting, zoals bedoeld in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in het verleden en op vandaag toepasselijke omgevingswetgeving.
‘Gebouwgebonden installatie’ wordt hierbij gedefinieerd als elke installatie of activiteit die deel uitmaakt van het Gebouw of Goed, en noodzakelijk is om de overeengekomen functie ervan te realiseren. In het bijzonder worden hiermee bedoeld de verwarmings-, koel- en ventilatie-installaties, de dieselnoodgroepen, de transformatoren, de lozing van huishoudelijk afvalwater, de standplaatsen voor voertuigen en de boorputten, en dit onverminderd andere installaties of activiteiten die in deze Overeenkomst uitdrukkelijk en aanvullend worden opgenomen.
‘Demarcatielijst’ wordt hierbij gedefinieerd als een bijlage bij de Overeenkomst waarin de verplichtingen tussen de Partijen worden bepaald en waarin de Partijen onderling een verdeling maken omtrent het dragen van de huurlasten alsook de verplichtingen van de Partijen op vlak van onderhoud, herstellingen en vervangingen. De Demarcatielijst is integraal verbonden met deze Overeenkomst en kan niet gewijzigd worden zonder een addendum op te stellen aan deze Overeenkomst. In geval van onduidelijkheid betreffende de interpretatie van de Demarcatielijst al dan niet in samenlezing met Overeenkomst, primeert de Overeenkomst op de Demarcatielijst.
(OPTIONELE DEFINITIES (AFHANKELIJK VAN DE AL DAN NIET VOORAFGAANDELIJKE UITVOERING VAN WERKEN)
‘Voorlopige aanvaarding’ betreft een schriftelijk proces-verbaal opgemaakt tussen Huurder en Verhuurder, waarbij de voltooiing van de werken wordt bekrachtigd en partijen bevestigen dat het Goed klaar is voor gebruik, mits een volledige oplijsting van de openstaande en nog niet gerealiseerde punten of mankementen, met hier bovenop een vermelding van de nodige bindende termijn voor het uitvoeren van de desbetreffende aanpassingen/herstellingen opdat de Huurder het rechtmatige genot kan hebben van het Goed. Deze Voorlopige aanvaarding dekt enkel de zichtbare en niet de verborgen gebreken. De uitnodiging tot Voorlopige aanvaarding dient minstens 1 maand voor ingebruikneming te worden verzonden, per aangetekend schrijven, met opgave wanneer de Voorlopige aanvaarding gepland wordt. De Voorlopige oplevering tussen Verhuurder en Aannemer bindt de Huurder niet. Een eventuele gedeeltelijke ingebruikneming van het Goed zal geen stilzwijgende Voorlopige Aanvaarding inhouden en gebeurt enkel onder voorbehoud van de Huurder al haar rechten en zonder enige nadelige erkentenis van de Huurder.
‘Definitieve aanvaarding’ vindt plaats 1 jaar na de Voorlopige aanvaarding, behoudens wanneer de Huurder uiterlijk op de datum van de 1ste verjaardag van de Voorlopige aanvaarding schriftelijk melding heeft gedaan van gebreken die de Definitieve aanvaarding verhinderen. Ze betreft alle geregistreerde en alle onzichtbare, verborgen gebreken, vanaf het moment van Voorlopige oplevering. De definitieve oplevering tussen Verhuurder en Aannemer bindt de Huurder niet.
ARTIKEL 1. GOED EN GEBOUW
1.1. VOORWERP
De Verhuurder verhuurt overeenkomstig de hierna bepaalde voorwaarden een Goed, zijnde een deel van het Gebouw / het volledige Gebouw / een site bestaande uit meerdere geheel of gedeeltelijk gebruikte gebouwen, gelegen te [stad/gemeente straat huisnummer].
Het Gebouw is gelegen op een stuk grond (gekadastreerd met nr. X) dat is aangeduid en afgebeeld op het inplantingsplan dat is opgenomen in Bijlage 1 aan de Overeenkomst.
De Verhuurder toont, met de stukken opgenomen in Bijlage 2 aan de Overeenkomst, aan dat hij rechtmatige Verhuurder is.
1.2. OVEREENGEKOMEN OPPERVLAKTEN
De hierna vermelde oppervlakte(n) worden hierna de “Overeengekomen Oppervlakte(n)” genoemd.
(OPTIONEEL: indien ook terrassen)
Het Goed omvat naast het Gebouw zelf, ook het privatief en exclusief genot van de terrassen gelegen rond het Gebouw en dakterrassen, zoals aangeduid op plan opgenomen in Bijlage 3.
Het Goed omvat tevens de toegangen tot het Goed, met inbegrip van alle erfdienstbaarheden en/of andere zakelijke of persoonlijke rechten die vereist zijn voor het rustig genot van het Goed, zoals aangeduid in Bijlage 4.
(1e mogelijkheid bij voorkeur via Primaire Oppervlakte (Primary Area))
Het Goed zal volgens de Belgische Norm NBN EN 15221-6 ‘Facility Management, deel 6: Metingen van gebied en ruimte in Facility Management’, volgende oppervlakten omvatten, ieder in een onderscheidende kleur aangeduid op de overzichtsplannen per bouwlaag die worden opgenomen in Bijlage 3 aan de Overeenkomst:
Bovengrondse oppervlakte:
m² of aantal | ||
Primaire Oppervlakte (Primary Area) | ||
Sanitaire Oppervlakte (Amenity Area) | ||
Circulatieoppervlakte (Circulation Area) | ||
Technische Oppervlakte (Technical Area) | ||
Terrassen | (afh of dit privatief of gedeeld is) | |
Ondergrondse oppervlakte:
m² of aantal |
Primaire Oppervlakte | |
Sanitaire Oppervlakte | |
Circulatieoppervlakte | |
Technische Oppervlakte |
Parkeerplaatsen, fietsenstallingen, motorplaatsen:
m² of aantal | |
Overdekte Parkeerplaatsen | |
Overdekte Fietsenstallingen | |
Niet-overdekte Parkeerplaatsen | |
Niet-overdekte Fietsenstallingen |
Parkeerplaatsen, fietsenstallingen en motorplaatsen worden niet meegerekend in de Primaire Oppervlakte en de Circulatieoppervlakte.
(2e mogelijkheid: bruto of netto m²)
Het Goed zal volgende oppervlakten omvatten, ieder in een onderscheidende kleur aangeduid op de overzichtsplannen per bouwlaag die worden opgenomen in Bijlage 3 aan de Overeenkomst:
Bovengronds:
Bruto/netto m² of aantal | €/m²/jaar of €/stuk/jaar | €/jaar | |
Kantoorruimte | |||
Sociale en sanitaire voorzieningen | Vervat in Kantoorruimte | ||
Technische ruimte | Vervat in Kantoorruimte | ||
Terrassen | Vervat in Primaire Oppervlakte (afh of dit privatief of gedeeld is) | ||
Totaal |
Ondergronds:
Bruto/netto m² of aantal | €/m²/jaar of €/stuk/jaar | €/jaar | |
Technische ruimte | |||
Berging | |||
Totaal |
Parkeerplaatsen, fietsenstallingen, motorplaatsen:
Bruto/netto m² of aantal | €/m²/jaar of €/stuk/jaar | €/jaar | |
Overdekte Parkeerplaatsen | |||
Overdekte Fietsenstallingen |
Niet-overdekte Parkeerplaatsen | |||
Niet-overdekte Fietsenstallingen |
1.3. ONGESTOORD EN UITSLUITEND GENOT
De Verhuurder garandeert aan de Huurder gedurende de ganse duur van de Overeenkomst het ongestoord en uitsluitend genot en gebruik van het Gebouw in overeenstemming met de bepalingen van deze Overeenkomst.
1.4. ERFDIENSTBAARHEDEN
De Verhuurder verklaart geen erfdienstbaarheden, zoals rechten van doorgang, te hebben toegestaan ten laste van het Gebouw of ten laste van de Site waarop het Gebouw zich bevindt, noch kennis te hebben van dergelijke erfdienstbaarheden die het ongestoord en uitsluitend genot van het Goed zoals hierboven beschreven beperken. De Verhuurder behoudt zich het recht voor om in de toekomst erfdienstbaarheden te creëren die weliswaar ten laste zijn van het Goed of de Site waarop het Goed zich bevindt maar zonder dat deze het gebruik of het ongestoord genot van het Goed zoals hierboven beschreven zullen kunnen beperken. De Verhuurder verbindt er zich toe om de Huurder voorafgaand aan het vestigen van dergelijke erfdienstbaarheden hiervan in kennis te stellen.
De Xxxxxxx verklaart kennis te hebben genomen van de eigendoms- en zakenrechtelijke structuur met betrekking tot het Gebouw en van de eigendomstitels en akten betreffende zakelijke rechten van […], opgenomen in Bijlage 2.
1.5. PERSOONLIJKE EN ZAKELIJKE RECHTEN
De Verhuurder waarborgt dat geen enkele andere natuurlijke of rechtspersoon enige persoonlijke of zakelijke rechten met betrekking tot het Goed of met betrekking tot de Site waarop het Goed zich bevindt, kan laten gelden.
ARTIKEL 2. ADMINISTRATIEVE VERGUNNINGEN
De Verhuurder waarborgt dat de Vergunningen die vereist zijn voor de werking en het gebruik van het Goed in overeenstemming met de bepalingen van deze Overeenkomst tijdig en uiterlijk bij de Aanvang van de Huur voorhanden en uitvoerbaar zullen zijn.
Indien tijdens de uitvoering van de Overeenkomst onverminderd Artikel 27 ‘Bodem’ zou blijken dat de Verhuurder niet over de vereiste definitieve, uitvoerbare en niet-vervallen Vergunning beschikt, kan de Huurder vorderen dat de Overeenkomst ontbonden wordt wegens een ernstige tekortkoming in hoofde van de Verhuurder met het recht voor de Huurder op een bijkomende schadevergoeding.
ARTIKEL 3. BESTEMMING VAN HET GOED
Het Goed is bestemd voor gebruik als kantoorruimten evenals bijkomende activiteiten (zoals een serverroom en ontvangstruimte).
Iedere commerciële activiteit in het Goed in de zin van de Handelshuurwet is uitdrukkelijk uitgesloten.
De Verhuurder verklaart en waarborgt dat het Goed geschikt is voor de bestemming bedoeld in dit artikel.
De Verhuurder mag zich niet verzetten tegen enige wijziging van het Goed die door de Huurder of bezetter aangebracht wordt, behalve indien zij tot gevolg heeft dat de bestemming van het Goed
gewijzigd wordt. In dit laatste geval moet de voorafgaande en geschreven toelating van de Verhuurder, die slechts mag weigeren mits gegronde reden, bekomen worden. Deze laatste dient evenwel zijn beslissing kenbaar te maken binnen de vijftien werkdagen na ontvangst van de aanvraag per aangetekend schrijven. Eens deze termijn verstreken zonder antwoord van de Verhuurder per aangetekend schrijven, wordt dit beschouwd als zijnde een stilzwijgende instemming.
De Huurder heeft het recht om antennes, zonnepanelen, telecommunicatie e.d. op het dak en/of de gevels te plaatsen en te exploiteren, ook via externe partijen, bijvoorbeeld via onderhuur. De Verhuurder zal zijn volledige medewerking verlenen, en de redelijke randvoorwaarden voor uitvoering duidelijk formuleren t.a.v. de Huurder. De Huurder draagt de volledige verantwoordelijkheid voor alle stedenbouwkundige, veiligheids- en ander voorschriften van toepassing in dit verband, en zal de Verhuurder vrijwaren voor enige schade of aanspraken van derden die deze hierdoor zou lijden.
Bij beëindiging van de huur dienen alle constructies te worden verwijderd en dient het dak in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld, behoudens andersluidend akkoord tussen Partijen.
ARTIKEL 4. DUUR, OPZEGMOGELIJKHEID EN VERLENGING
4.1. DUUR DE OVEREENKOMST
De huur wordt aangegaan voor een termijn van 1 jaar met aanvang op 15 maart 2024 en einde op 14 maart 2025. De Overeenkomst is jaarlijks stilzwijgend verlengbaar.
4.2. OPZEGGING
De Huurder kan op ieder moment de Overeenkomst opzeggen rekening houdend met een opzegtermijn van 3 (drie) maanden die ingaat op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzeg betekend werd. De Verhuurder kan deze Overeenkomst opzeggen rekening houdend met een opzegtermijn van 6 (zes) maanden, door middel van een aangetekend schrijven gericht aan de Huurder.
In geval de Huurder het Goed blijft betrekken na het einde van de Overeenkomst, om welke reden ook, is een bezettingsvergoeding per maand verschuldigd gelijk aan het huurbedrag en de lasten en taksen die verschuldigd waren tijdens de laatste maand van de Overeenkomst en dit onverminderd de wettelijke remedies in zoverre toepasselijk voor eventuele meerschade.
ARTIKEL 5. HUURPRIJS EN WIJZE VAN BETALING
5.1. HUURPRIJS
5.1.1. BASISHUURPRIJS
De jaarlijkse basishuurprijs wordt bepaald en aanvaard op € […] en is samengesteld als volgt:
(1e mogelijkheid: BIJ VOORKEUR via Primaire Oppervlakte)
Bovengronds:
m² of aantal | €/m²/jaar of €/stuk/jaar | €/jaar | |
Primaire Oppervlakte | |||
Sanitaire Oppervlakte | Vervat in Primaire |
Oppervlakte | |||
Circulatieoppervlakte | Vervat in Primaire Oppervlakte | ||
Technische Oppervlakte | Vervat in Primaire Oppervlakte | ||
Terrassen | Vervat in Primaire Oppervlakte (afh of dit privatief of gedeeld is) | ||
Totaal |
Ondergronds:
m² of aantal | €/m²/jaar of €/stuk/jaar | €/jaar | |
Primaire Oppervlakte | |||
Sanitaire Oppervlakte | Vervat in Primaire Oppervlakte | ||
Circulatieoppervlakte | Vervat in Primaire Oppervlakte | ||
Technische Oppervlakte | Vervat in Primaire Oppervlakte | ||
Totaal |
Parkeerplaatsen, fietsenstallingen, motorplaatsen:
m² of aantal | €/m²/jaar of €/stuk/jaar | €/jaar | |
Overdekte Parkeerplaatsen | |||
Overdekte Fietsenstallingen | |||
Niet-overdekte Parkeerplaatsen | |||
Niet-overdekte Fietsenstallingen |
(2e mogelijkheid: bruto of netto m²)
Bovengronds:
Bruto/netto m² of aantal | €/m²/jaar of €/stuk/jaar | €/jaar | |
Kantoorruimte | |||
Sociale en sanitaire voorzieningen | Vervat in Kantoorruimte | ||
Technische ruimte | Vervat in Kantoorruimte | ||
Terrassen | Vervat in Primaire Oppervlakte (afh of dit privatief of gedeeld is) | ||
Totaal |
Ondergronds:
Bruto/netto m² of aantal | €/m²/jaar of €/stuk/jaar | €/jaar | |
Technische ruimte | |||
Archief | |||
Berging |
Totaal |
Parkeerplaatsen, fietsenstallingen, motorplaatsen:
Bruto/netto m² of aantal | €/m²/jaar of €/stuk/jaar | €/jaar | |
Overdekte Parkeerplaatsen | |||
Overdekte Fietsenstallingen | |||
Niet-overdekte Parkeerplaatsen | |||
Niet-overdekte Fietsenstallingen |
5.1.2. WIJZE VAN BETALING
De jaarlijkse huurprijs is per semester in twee gelijke delen betaalbaar, met name op 1 april en 1 oktober van elk jaar. De Verhuurder dient hiertoe telkens een schuldvordering in te dienen verplicht via e- invoicing die ten laatste op 1 maart en 1 september in het bezit van de Huurder zal zijn. De betaling geschiedt 30 dagen na ontvangst van de schuldvordering, maar ten vroegste op de vervaldatum van 1 april en 1 oktober.
De huurprijs verschuldigd voor de eventuele eerste onvolledige periode vanaf aanvang van de huur tot de eerstvolgende vervaldatum wordt– (OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken, anders gemarkeerde tekst te schrappen) in afwijking van wat hierboven wordt gesteld - door de Huurder pro rata temporis betaald binnen de dertig kalenderdagen, te rekenen vanaf de Voorlopige Aanvaarding/Ingebruikname door de Huurder van het Goed en de ontvangst van de schuldvordering via e-invoicing, zonder enig recht op interest voor deze periode. De huurprijs verschuldigd voor de eventuele laatste onvolledige periode tot het einde van deze Overeenkomst wordt door de Huurder vóór de aanvang van deze laatste onvolledige periode pro rata temporis betaald na ontvangst van de schuldvordering via e-invoicing.
De betaling van lasten, belastingen, taksen en andere kosten waarvoor contractueel bepaald werd dat deze ten laste vallen van de Huurder zal eveneens 30 dagen na ontvangst van een schuldvordering via e-invoicing, geschieden.
5.1.3. INTRESTEN
Bij niet-betaling binnen de 30 (dertig) kalenderdagen na ontvangst van de schuldvordering en ten vroegste vanaf de vervaldatum van 1 april of van 1 oktober, zal de Huurder van rechtswege verwijlintresten tegen de wettelijke interestvoet aan de Verhuurder verschuldigd zijn.
ARTIKEL 6. JAARLIJKSE AANPASSING VAN DE HUURPRIJS
6.1. JAARLIJKSE INDEXATIE
Elk jaar wordt de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud aangepast en dit op de verjaardag van de aanvang van de Overeenkomst in overeenstemming met Artikel 1728 bis Burgerlijk Wetboek.
Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van de gezondheidsindex. De aangepaste huurprijs stemt overeen met het bedrag dat verkregen wordt door toepassing van de hiernavolgende formule:
Nieuwe huurprijs = basishuurprijs x nieuwe gezondheidsindex
aanvangsgezondheidsindex
De basishuurprijs is de huurprijs zoals ze werd vastgesteld in overeenstemming met Artikel 5.
De nieuwe gezondheidsindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de Overeenkomst conform Artikel 4.
De aanvangsgezondheidsindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Overeenkomst.
6.2. BETALING INDEXATIE
De jaarlijkse huuraanpassing zal slechts betaalbaar zijn (zonder intresten) bij de volgende semestriële betaling.
Bijgevolg kan de Verhuurder geen verwijlintresten vragen op het gedeelte van de huurprijs, verkregen door de indexaanpassing voor de periode vanaf de wettelijke aanpassingsdatum tot de contractuele betalingsdatum.
6.3. BEREKENINGSWIJZE
Mocht de thans gangbare berekeningswijze van het indexcijfer of de basis ervan gewijzigd worden, dan komen Partijen overeen zich voor de toepassing van dit artikel te schikken naar de onderrichtingen in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt.
In de veronderstelling dat deze index niet meer zou worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, bepalen de Partijen in gemeen overleg een nieuwe aanpassingsbasis.
De huurlasten worden gedragen door de Partij die hiertoe aangewezen wordt in de Demarcatielijst (Bijlage 8).
Op het einde van elk boekjaar zal de Verhuurder een gedetailleerde en berekende afrekening der lasten overhandigen met overlegging van de documenten en/of facturen die de uitgaven rechtvaardigen, zonder dat enige B.T.W. of enige beheersvergoeding op deze afrekening mag aangerekend worden, buiten deze vervat in de uitgavenfacturen. Het verschil in meer of min met de in de loop van het verlopen jaar gestorte provisies wordt verrekend bij storting van de eerstvolgende provisie. Indien mocht blijken dat de vastgestelde provisie de kosten niet dekt, dan wordt het provisiebedrag voor het volgend jaar verhoogd met het verschil. In omgekeerd geval zal de provisie op gelijke wijze verminderd worden.
Indien een beheersvergoeding van toepassing is, zal deze bepaald en overeengekomen worden als volgt: [beschrijving toe te voegen] / niet van toepassing
De Huurder is verantwoordelijk voor de tijdige betaling van de huurlasten. De Verhuurder zal opgeven op welke rekening deze betalingen zullen moeten gebeuren. De kosten welke aan de Huurder zullen worden aangerekend, worden berekend volgens een verdeelsleutel van: ….% in de totale kost.
(Bij bespreking verdeelsleutel rekening houden met andere gebruikers die een specifiek verbruikersprofiel hebben, anders dan kantoorfunctie, bv een supermarkt die 6 op 7 open is met uren van 7 tot 20u)
ARTIKEL 8. ONDERHOUD, HERSTELLINGEN EN VERVANGINGEN
De verantwoordelijkheden van de Partijen inzake onderhoud, herstellingen en vervangingen worden bepaald in de Demarcatielijst (Bijlage 8). Deze Overeenkomst primeert op de Demarcatielijst. De hiernavolgende bepalingen gelden bijgevolg bij gebreke aan regeling in de Demarcatielijst.
De Partijen verklaren dat de herstellings-en/of vervangings-en/of onderhoudswerken welke ten laste van de Verhuurder vallen op basis van de artikelen 605 en 606 van het Burgerlijk Wetboek mutatis mutandis worden toegepast in deze Overeenkomst en dus ten laste van de Verhuurder vallen. Deze zullen steeds in de meest ruime zin en op basis van een open niet-limitatieve definiëring geïnterpreteerd worden voor de gehele duur van onderhavige Overeenkomst (inclusief eventuele hernieuwingen).
Verder verklaren Partijen uitdrukkelijk dat de Huurder in geen geval en op geen enkele wijze gehouden kan worden om bij te dragen in de kosten van deze grove herstellingen welke exclusief en integraal ten laste van de Verhuurder vallen. Voor zover strijdig met dit artikel bepalen de Partijen dat artikel 3.154, van de Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek (Het ‘Nieuwe Burgerlijk Wetboek’) in de uitoefening van deze overeenkomst geen toepassing kan hebben. De Huurder kan door de Verhuurder nooit om een proportionele bijdrage gevraagd wordt in het geval van “Grove Herstellingen” zoals in artikel 3.154, § 3 van de Wet van 4 februari 2020 bedoeld wordt.
De Huurder moet de Verhuurder of zijn aangestelde, architecten, aannemers, werklieden of iedere andere persoon door de Verhuurder aangewezen, zonder enige vergoeding, toegang tot het Goed verlenen teneinde tot inspecties en/of de nodige herstellingen over te gaan, mits de Verhuurder de Huurder daar minstens 48 uur op voorhand en schriftelijk kennis van geeft op het emailadres: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxx.xx, behoudens hoogdringendheid. De Verhuurder verbindt zich ertoe de herstellingswerken die te zijnen laste vallen zo vlug mogelijk uit te voeren zodat de eventuele ongemakken tot een minimum worden herleid.
De Huurder zal zonder schadevergoeding noch huurvermindering de uitvoering van alle grote herstellingen toestaan, die noodzakelijk zouden blijken tijdens de duur van de Overeenkomst, behalve wanneer deze een periode van meer dan veertig (40) kalenderdagen beslaan of tenzij deze werken de normale uitoefening van de activiteiten van de Huurder belemmeren.
Als de herstellingen meer dan veertig (40) kalenderdagen duren of indien deze werken de normale uitoefening van de activiteiten van de Huurder belemmeren (waarbij bijvoorbeeld een gedeelte van het Goed tijdelijk onbeschikbaar zou zijn), zal de huurprijs proportioneel (per m²) met de belemmering en de duur ervan worden verminderd.
Indien de normale uitoefening van de activiteiten van de Huurder in het Goed geheel onmogelijk worden gemaakt als gevolg van de werken, zal de Huurder geen huur verschuldigd zijn gedurende de volledige duurtijd van deze werken.
8.1. VERDELINGEN VAN DE VERPLICHTINGEN TUSSEN HUURDER EN VERHUURDER
Inzake herstellingen, onderhoud en vervangingen zullen de Verhuurder en de Huurder elk instaan voor de herstellings- en onderhoudswerken waarvoor zij verantwoordelijk zijn overeenkomstig de Demarcatielijst en die hier integraal deel van uitmaakt. De Demarcatielijst is bindend voor de Partijen. De Huurder kan steeds bepalen welke werken hij onder eigen beheer wil uitvoeren, eventueel ten laste van de Verhuurder.
Volgende verplichtingen vallen in elk geval onder de verantwoordelijkheid van de Huurder:
• Alle kosten ten gevolge van schade en/of slijtage veroorzaakt door het oneigenlijk gebruik van de Huurder, onafhankelijk van het bepaalde in de Demarcatielijst.
• Specifieke inrichtingswerken. De Huurder dient altijd de goedkeuring van de Verhuurder te verkrijgen alvorens over te gaan tot de aanpassingswerken.
• Aanpassingen aan technieken die interfereren met bestaande installaties kunnen enkel worden uitgevoerd na akkoord van de Verhuurder.
• Het algemene onderhoud van het Gebouw (het onderhouden, het in goede staat houden,
schoonmaken, gangbaar houden, controleren, doormelden van vastgestelde gebreken, …).
De Verhuurder verbindt zich ertoe om, voor zover hij voor herstellingen die ten laste van de Huurder zijn een beroep kan doen op waarborgen waarover hij beschikt, (bijvoorbeeld bij (onder)aannemers, fabrikanten of leveranciers gedurende een welbepaalde termijn (zoals onder meer voor de HVAC, verwarming, lift), technische installaties enz.), deze herstellingen ten laste van de Huurder waarvoor hij beroep kan doen op een waarborg, op zich zal nemen.
(OPTIONEEL: afhankelijk van voorafgaande werken)
Voor zover als nodig verduidelijken de Partijen dat de Verhuurder, ook tussen de Voorlopige Aanvaarding en de Definitieve oplevering door de Huurder, verantwoordelijk is voor het uitvoeren van het preventief onderhoud op de installaties zoals voorgeschreven door de fabrikant, of zoals voorgeschreven door het studiebureau van het bouwteam. Het preventief onderhoud dewelke een impact heeft op het genot van het goed dient tijdig, d.i. minstens 10 werkdagen op voorhand voor de uitvoering, te worden afgestemd met de Huurder.
8.2. ONDERHOUDSCONTRACTEN
8.2.1. ONDERHOUDSCONTRACTEN TER DEKKING VAN DE VERPLICHTINGEN VAN DE VERHUURDER
8.2.2.
Voor zover door de Verhuurder onderhoudscontracten ter dekking van diens verplichtingen afgesloten worden die een impact hebben op het huurdersonderhoud (HVAC, liften, elektriciteit, …), zal de Verhuurder in overleg met de Huurder deze onderhoudscontracten afsluiten op basis van de overeen te komen SLA’s tussen de Verhuurder en derde dewelke de eisen van de Huurder nakomen.
De Verhuurder is verplicht om (een kopie van) de attesten of verslagen, volgend uit een wettelijke verplichting waarvoor de Verhuurder zelf contractueel verantwoordelijk is, binnen een redelijke termijn na ontvangst ofwel door te sturen naar het lokale gebouwteam van de Huurder ofwel digitaal centraal ter beschikking te stellen en de nodige toegangsgegevens tot het platform te verstrekken aan het lokale gebouwteam van de Huurder.
Onder een redelijke termijn wordt verstaan: binnen de 10 werkdagen na ontvangst door de Verhuurder van de officiële attesten of verslagen.
8.2.3. ONDERHOUDSCONTRACTEN TER DEKKING VAN DE VERPLICHTINGEN VAN DE HUURDER
De Huurder kan voor wat zijn onderhoudsverplichtingen betreft, aan de Verhuurder vragen dat deze met een derde een contract afsluit voor het multidisciplinair beheer en onderhoud (dit wil zeggen het preventief, correctief en vervangingsonderhoud van al de algemene technische installaties) en dit in voorkomend geval en naar keuze van de Verhuurder volgens het systeem van ‘totale waarborg’ op basis van de overeengekomen SLA’s tussen de Verhuurder en de derde dewelke de eisen van de Huurder nakomt (dit wil zeggen preventie, herstel, vervanging en hernieuwing).
8.3. GEBREKEN/TEKORTKOMINGEN AAN HET GOED
Ingeval de Huurder na de terbeschikkingstelling van het Goed enige gebreken/tekortkomingen vaststelt aan het Goed dat het voorwerp uitmaakt van deze Overeenkomst die ten laste van de Verhuurder zijn, waarvan de Huurder bij een ter post aangetekende brief de Verhuurder kennis heeft gegeven, informeert de Verhuurder de Huurder binnen de 15 werkdagen welke acties ondernomen moeten worden om deze gebreken/tekortkomingen ongedaan te maken. Indien de Verhuurder 30 werkdagen nadat de nodige onderdelen om de gebreken/tekortkomingen die ten zijner laste zijn te herstellen voorhanden of geleverd zijn geen interventie heeft gedaan, kan de Huurder zich in de plaats van de Verhuurder stellen om op diens kosten en risico het gebrek/tekortkoming ongedaan te maken. In dit geval worden de door de Huurder gedane redelijke uitgaven (op voorwaarde dat deze gerechtvaardigd zijn door de nodige stavingstukken) teruggewonnen door afhouding op de door de Huurder aan de Verhuurder verschuldigde bedragen.
ARTIKEL 9. KWALITEITSEISEN EN -NORMEN
Een EPB-attest wordt afgeleverd door de Verhuurder conform de geldende normen en wetgeving. Het EPB-attest wordt als Bijlage 7 toegevoegd aan deze Overeenkomst.
De Verhuurder stelt zich garant om ervoor te zorgen dat het Goed gedurende de volledige huurperiode voldoet aan het KB Arbeidsplaatsen en dat met betrekking tot het binnenklimaat de omgevingsvoorwaarden zoals beschreven in het typebestek 105/90 – hoofdstuk B zullen gegarandeerd worden. De Verhuurder gaat te dien einde een resultaatsverbintenis aan. Indien hieraan niet voldaan wordt kan dit aanleiding geven tot een huurvermindering. In het bijzonder gaat het over de volgende parameters:
• Operatieve temperatuur cf. de comfortklasse B;
• Relatieve luchtvochtigheid tussen 40 en 60%;
• CO2-concentratie;
• Lokaal comfort. Cf. Comfortklasse B
• Binnen luchtkwaliteit
ARTIKEL 10. BELASTINGEN EN TAKSEN
Alle belastingen, lasten en taksen van welke aard ook waarmee het Goed vandaag of in de toekomst wordt belast door de Staat, de Provincie, de Gemeente, het Gewest, of eender welke andere overheid, zijn ten laste van de Huurder, met inbegrip van de onroerende voorheffing, die - desgevallend pro rata temporis vanaf de datum van de aanvang van de Overeenkomst en tot het einde van de Overeenkomst - ten laste is van de Huurder.
De Verhuurder dient het aanslagbiljet betreffende de onroerende voorheffing en het bewijs van betaling over te maken aan de Huurder, waarna de Huurder binnen de 50 kalenderdagen zal overgaan tot terugbetaling van de aan de bevoegde diensten verschuldigde bedragen aan de Verhuurder.
De Huurder is niet aansprakelijk wanneer de Verhuurder deze belastingen of taksen niet binnen de voorziene termijn betaalt aan de betrokken administratie.
In bepaalde gevallen kan de Huurder een vrijstelling aanvragen van betaling onroerende voorheffing.
De vrijstelling kan worden aangevraagd op grond van artikel 253 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen van 10 april 1992.
Op aanvraag van de belastingschuldige wordt een vrijstelling van de onroerende voorheffing verleend voor het kadastraal inkomen van de onroerende goederen of delen ervan, gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest die een belastingplichtige of een bewoner zonder winstoogmerk heeft bestemd voor het openbaar uitoefenen van een eredienst of van de vrijzinnige morele dienstverlening, voor onderwijs, voor het vestigen van hospitalen, klinieken, dispensaria, rusthuizen, vakantiehuizen voor gepensioneerden, of van andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen.
De Verhuurder doet afstand van elk verhaal dat hij tegen de Huurder en tegen derden zou kunnen uitoefenen onder meer maar niet beperkt tot de aansprakelijkheid op basis van de artikelen 1147, 1302, 1382 tot en met 1386bis, 1721, 1732 tot 1735 van het Burgerlijk Wetboek, bij een schadegeval dat wordt gedekt door de in artikel 13 genoemde verzekeringspolissen, wegens eender welke schade die hij zou lijden.
De afstand van verhaal is niet van toepassing in geval van opzettelijke fout of kwaad opzet. De Verhuurder doet ook afstand van verhaal tegen de eigenaar, de erfpachter, de Huurder, de onderhuurder, de bezetter, de cedent, de verkrijger, de beheerder en de bewaker van het Gebouw evenals de personen in hun dienst of hun mandatarissen.
De Verhuurder neemt in de voorwaarden van de ‘All-Risk Gebouw’ verzekeringspolis uit art. 12.1 op dat ook zijn verzekeraar afstand doet van elk verhaal volgens hetgeen bepaald voor de Verhuurder in dit artikel.
12.1. ALL-RISK GEBOUW POLIS
De Verhuurder is ertoe gehouden om voor het Gebouw (met inbegrip van alle onroerende goederen door bestemming of incorporatie) dat het voorwerp uitmaakt van deze huurovereenkomst een ‘All-Risk Gebouw’ verzekeringspolis af te sluiten vanaf de aanvangsdatum van de Overeenkomst en het Gebouw zodoende te verzekeren tegen onder meer maar niet beperkt tot de risico’s van huurdersaansprakelijkheid, brand, storm, hagel, druk van sneeuw en ijs, waterschade, glasbreuk, overstromingen, aardbevingen, instorting van gebouwen, overlopen van riolen en gelijk welke natuurramp, beschadigingen van onroerend goed, arbeidsconflicten, oproer, volksopstand, vandalisme en kwaad opzet – met inbegrip van opruimings-, afbraak-, reddings- en behoudskosten – en met een waarborg tegen verhaal van derden (bijvoorbeeld buren) die meer bepaald de kosten en de door deze derden geleden immateriële schade dekt.
De verzekeringspolis van de Verhuurder bevat een beding dat bepaalt dat de verzekeringspolis slechts zal kunnen eindigen of wijzigen nadat de Huurder vooraf op de hoogte was gesteld uiterlijk één maand voor de vervaldag. De Verhuurder sluit op eigen initiatief alle overige verzekeringscontracten die hij nuttig acht. Het gebrek aan verzekering of een ontoereikende verzekering is een grond tot ontbinding van deze huurovereenkomst.
12.2. BURGERLIJKE AANSPRAKELIJKHEID GEBOUW
De Verhuurder zal bovendien een polis ‘Burgerlijke Aansprakelijkheid Gebouw’ sluiten die de schade dekt, veroorzaakt uit hoofde van het Gebouw of de personen gelast met bewaking en het onderhoud ervan, en die de aansprakelijkheid der eigenaars, huurders, onderhuurders, bezetters of beheerder van het Gebouw tot gevolg heeft. Deze premies (BA en derdenverzekering) zijn ten laste van Verhuurder.
12.3. VERHOGING VERZEKERINGSPREMIES
Indien de activiteit van de Huurder of van degenen waarvoor hij verantwoordelijk is een verhoging van de verzekeringspremies van het Gebouw met zich mede zouden brengen, dan valt die verhoging ten laste van de Huurder.
12.4. OVERMAKEN POLIS
De Verhuurder zal aan de Huurder een afschrift van de polis, waarin alle risico's zoals hierboven beschreven vermeld staan en die een clausule van verzaking aan wederzijds verhaal inhoudt, evenals een clausule volgens dewelke de verzekeringsmaatschappij er zich toe verbindt de Huurder onmiddellijk op de hoogte te houden van elke opschorting of opzegging van deze polis, en een bewijs van betaling van de premie overmaken. Bovenvermelde polissen moeten een clausule bevatten waarbij alle schadeloosstellingen rechtstreeks tot het patrimonium van de benadeelde Partij behoren, vanaf het ogenblik waarop ze door de verzekeraar verschuldigd zijn.
In geval van wijziging van de wettelijke voorschriften die op het Gebouw (gemene of private delen) en/of op de bestemming van het Goed van toepassing zijn, zijn de kosten van de vereiste werken voor rekening van de Verhuurder.
De Verhuurder zal er in dit verband op toezien dat de gebouwgebonden installaties steeds conform de geldende wetgeving zijn wanneer die installaties worden vervangen (o.m. in het kader van het onderhoudscontract ‘totale waarborg’). De Huurder zorgt dat de installaties conform blijven aan de geldende wetgeving binnen zijn onderhoudsplicht.
In geval van wijziging van de wettelijke voorschriften die ingevolge de specifieke activiteit van de Huurder in het Goed van toepassing zijn, zijn de kosten van de vereiste werken voor rekening van de Huurder. Inzake de ondergrondse parking en archiefruimte geldt dit voor wat zijn activiteiten in de door hem gehuurde private delen betreft, en eveneens voor wat de gemene delen betreft, maar dan a rato van de overeengekomen aandeelverhouding.
Onverminderd de volgende paragraaf, verbindt de Verhuurder zich ertoe voor de duur van onderhavige Overeenkomst alle wijzigingen die aan de voorschriften betreffende brandveiligheid zouden worden gebracht, voor zover deze verplicht van toepassing zijn op het Gebouw, op eigen kosten na te leven. In voorkomend geval bezorgt de Verhuurder ter staving het inspectieverslag van de brandweer.
De Huurder is (OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken, anders gemarkeerde tekst te schrappen) vanaf de Voorlopige Aanvaarding / Inwerkingtreding overeenkomst door de Huurder verantwoordelijk voor de naleving van de voorschriften betreffende brandveiligheid die betrekking hebben op de werken die de Huurder zelf heeft uitgevoerd dan wel geïnstalleerd, respectievelijk heeft laten uitvoeren dan wel installeren, voorafgaand aan of tijdens de huurperiode.
Ingeval een multi tenant Gebouw is de Verhuurder verantwoordelijk voor de organisatie van het overkoepelend safety beheer, zodat o.a. evacuatieoefeningen kunnen doorgaan waartoe de Huurder wettelijk verplicht is.
Voorts is de Huurder verantwoordelijk voor de naleving van de verplichtingen betreffende brandveiligheid die verbonden zijn met zijn exploitatie van het Gebouw.
Zo zal de Verhuurder zorgen voor de plaatsing van de brandhaspels, sirenes, evacuatieknoppen, brandcentrale, rookdetectie, e.d., maar zal de Huurder dan wel de Verhuurder instaan voor het
onderhoud en de vervanging ervan overeenkomstig de Demarcatielijst. De zaken die aan het Gebouw zijn verbonden, bv. sirenes, evacuatieknoppen, brandhaspels, brandcentrale en rookdetectie (anders dan de blussers), worden door de Verhuurder vervangen indien nodig, maar hun onderhoud blijft voor de Huurder. De Huurder is volledig verantwoordelijk voor de brandblussers.
ARTIKEL 15. HUUROVERDRACHT EN ONDERVERHURING
Het is de Huurder toegelaten, mits voorafgaande en schriftelijke toelating van de Verhuurder, die deze echter niet onredelijk mag weigeren, zijn huurrechten geheel over te dragen. Een gedeeltelijke overdracht is niet toegelaten.
Het is de Huurder toegelaten, zonder voorafgaande en schriftelijke toelating van de Verhuurder, het Goed geheel of gedeeltelijk in onderhuur te geven mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:
• De activiteiten van de onderhuurder zijn in overeenstemming met de bestemming zoals bepaald in deze Overeenkomst; en
• De activiteiten zoals bepaald in de Handelshuurwet van 1951 zijn niet toegestaan.
ARTIKEL 16. BEZOEK VAN HET GOED
De Verhuurder of zijn afgevaardigde heeft tijdens de gewone kantooruren steeds toegang tot het Goed om het te bezichtigen. Hij verwittigt de Huurder minstens vierentwintig uren op voorhand schriftelijk, behalve bij hoogdringendheid.
Indien het Gebouw verkocht zou worden of wanneer dit contract eindigt, verbindt de Huurder er zich toe het bezoek van het Goed toe te laten. Om de impact op het genot van de Huurder te beperken en de dagdagelijkse werking van de Huurder te waarborgen, wordt in gezamenlijk overleg tussen de Verhuurder en de Huurder een periode bepaald waarbinnen de bezoeken in het kader van het einde van de huur en/of verkoop van het Gebouw zullen plaatsvinden. Bezoeken zullen binnen deze periode evenwel altijd slechts op één werkdag per week tussen 14u en 17u worden vastgelegd. In ieder geval mogen de lokalen die de Huurder acht gesloten te moeten houden, slechts bezocht worden in gezelschap van een verantwoordelijke ambtenaar die te dien einde wordt aangesteld.
De Huurder moet eveneens, tijdens deze perioden, toelaten dat aanplakbrieven aangebracht worden op een plaats die in overleg tussen Verhuurder en Huurder bepaald wordt.
ARTIKEL 17. RECLAME, PUBLICITEIT EN HERKENNINGSTEKENS OP HET GEBOUW
De Verhuurder verleent hierbij uitdrukkelijk toestemming aan de Huurder om herkenningstekens en/of publiciteit op de Site, op de gevels van het Gebouw, op het dak van het Gebouw of binnen de ruimte van het Goed en/of Gebouw aan te brengen, op voorwaarde dat hij zich aan de geldende voorschriften (inclusief deze opgenomen in de basisakte inclusief het regelement van inwendige orde dewelke als Bijlage 6 aan deze overeenkomst wordt toegevoegd) voor zover van toepassing) houdt en op eigen kosten instaat voor het bekomen van alle vereiste toelatingen en Vergunningen.
ARTIKEL 18. ONTEIGENING VAN HET GEBOUW
Zodra de dagvaarding tot onteigening van het Goed aan de Verhuurder werd betekend, brengt deze de Huurder per aangetekende brief op de hoogte van de datum van de inleidingszitting voor zover die niet in de dagvaarding tot onteigening werd vermeld. De Huurder kan vanaf de betekening van de dagvaarding de Overeenkomst beëindigen zonder schadevergoeding verschuldigd te zijn aan de Verhuurder, mits het respecteren van een redelijke opzegtermijn.
ARTIKEL 19. TERUGGAVE VAN HET GOED
De definitieve teruggave van het Goed aan de Verhuurder bij het einde van de Overeenkomst geschiedt door het overhandigen van de toegangssleutels aan de Verhuurder. Deze laatste is verplicht deze sleutels te aanvaarden voor zover op de laatste dag van de Overeenkomst de lokalen volledig ontruimd zijn ten laatste om 17 uur.
Ingeval de lokalen niet tijdig ontruimd zijn, dienen de sleutels na de volledige ontruiming overhandigd te worden aan de Verhuurder nadat de Huurder de Verhuurder per aangetekend schrijven om de sleuteloverdracht heeft verzocht. Als vergoeding voor het niet tijdig ontruimen zal een éénmalige forfaitaire maximale schadevergoeding, gelijk aan één maand huur, door de Huurder aan de Verhuurder verschuldigd zijn, onverminderd de betaling door de Huurder van het huurgeld voor elke aangebroken maand laattijdige bezetting.
De Huurder zal het Goed op het einde van de huur teruggeven in de staat waarin het zich alsdan zal bevinden, bezemschoon, zonder te zijn gehouden tot enig werk van wederinstaatstelling, herstelling, enz. voor zover voldaan is aan alle onderhoudsverplichtingen van de Huurder in overeenstemming met de Demarcatielijst bijgevoegd aan deze Overeenkomst en met dien verstande dat hij de uitrustingen en installaties en/of wijzigingen en verbeteringen door hemzelf aangebracht, voor zover in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving en de regels van de kunst, naar eigen keuze mag achterlaten of verwijderen en dat hij de eventuele beschadigingen aan het Goed ontstaan naar aanleiding van de verwijdering ervan, zal herstellen. Gelet op deze afspraak beslissen Partijen geen plaatsbeschrijving op te maken, noch bij intrede noch bij uittrede.
(OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken)
Het proces-verbaal van Voorlopige aanvaarding door de Huurder zal gelden als intredende plaatsbeschrijving. Bij uittrede van de Huurder zal een tegensprekelijke plaatsbeschrijving worden opgemaakt door een onafhankelijk deskundige, aangevuld met akkoord van beide Partijen, bij gebreke waaraan de meest gerede Partij de bevoegde Vrederechter kan verzoeken tot aanstelling van een onafhankelijke deskundige. De kosten van deze plaatsbeschrijving zijn evenredig ten laste van beide Partijen. De uittredende plaatsbeschrijving zal het bedrag van de eventuele huurschade alsmede de eventuele vergoeding wegens onbeschikbaarheid vaststellen. Aanpassingen omwille van nieuwe of veranderende wettelijke bepalingen of werken die zijn uitgevoerd om het Goed en zijn uitrusting aan hedendaagse technologische standaarden te upgraden kunnen echter niet ingeroepen worden voor huurclaims in dit geval.
ARTIKEL 20. WIJZIGINGEN EN VERBETERINGEN AAN HET GOED
20.1. NIET-STRUCTURELE INRICHTINGS- EN VERBETERINGSWERKEN
De Huurder heeft het recht om, gedurende de looptijd van de Overeenkomst, in het Goed de nodige niet- structurele inrichtings- en verbeteringswerken te laten uitvoeren. Indien deze werken het verkrijgen van een Vergunning noodzakelijk maken, dient de Huurder de Verhuurder hiervan te informeren.
Deze werken dienen conform de toepasselijke wetgeving en volgens de regels van de kunst te worden uitgevoerd.
Voor structurele wijzigingen en wijzigingen die onderworpen zijn aan het verkrijgen van een Vergunning dient de Huurder de toestemming van de Verhuurder te vragen, die echter niet onredelijk mag geweigerd worden.
Wijzigingen en verbeteringen die een impact hebben op de onderhoudskost zullen aanleiding geven tot een aanpassing van de huurkost d.m.v. een addendum aan de Overeenkomst.
20.2. WERKEN DOOR DE VERHUURDER NA DE VOORLOPIGE AANVAARDING
(OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken)
De Verhuurder zal, na de Voorlopige Aanvaarding door de Huurder, geen verbouwingswerken mogen uitvoeren binnen of buiten het Goed, zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van de Huurder, die deze toestemming echter niet onredelijk mag weigeren of uitstellen. De Verhuurder zal er zoveel als mogelijk rekening mee houden dat de impact op de werking van de Huurder zo klein mogelijk is.
ARTIKEL 21. WIJZIGINGEN IN HOOFDE VAN DE PERSOON VAN DE VERHUURDER OF DE HUURDER – KENNISGEVINGEN
21.1. WIJZIGINGEN IN HOOFDE VAN DE PERSOON VAN DE VERHUURDER OF DE HUURDER
Alle wijzigingen in hoofde van één der Partijen worden onmiddellijk aan de andere Partij medegedeeld, vergezeld van de eventuele documenten zoals hierna voorzien.
a) Adreswijziging of wijziging van rekeningnummer: De Partij in kwestie licht de andere Partij dadelijk in.
b) Wijziging van eigenaar: (OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken)
In de fase voorafgaand aan het wegwerken van alle opmerkingen bij de Voorlopige Aanvaarding door de Huurder mag de eigenaar niet wijzigen zonder akkoord van de Huurder en mits de nodige garanties worden ingebouwd tot het realiseren van het project.
De Verhuurder moet de nieuwe eigenaar ter goedkeuring voorleggen aan de Huurder die niet onredelijk mag weigeren. Het doel is vooral om dubieuze eigenaren te weren. Indien de Xxxxxxx een gegronde reden heeft om de Overeenkomst niet verder te zetten onder de nieuwe eigenaar beschikt hij over de mogelijkheid om deze te op te zeggen mits het respecteren van een redelijke opzegtermijn.
De Verhuurder licht de verwerver of begunstigde dadelijk in omtrent het bestaan van onderhavige Overeenkomst, en specifiek over de inhoud van dit artikel. De nieuwe eigenaar verschaft de Huurder: (a) een notariële verklaring waaruit de verkoop of het eigenaarschap blijkt, met vermelding van de datum van de akte en met nauwkeurige omschrijving van de goederen waarop deze akte betrekking heeft, (b) de naam en de functie van de persoon of de personen die gemachtigd zijn om hem te vertegenwoordigen en (c) het nummer en de volledige formulering van de rekening waarop in de toekomst de bedragen met betrekking tot onderhavige Overeenkomst geldig gestort kunnen worden. Vanaf ontvangst van deze inlichtingen en van dit document zal de Huurder een bijvoegsel aan onderhavige Overeenkomst opmaken, waaruit de wijziging blijkt. De bedragen met betrekking tot onderhavige Overeenkomst kunnen pas aan de nieuwe begunstigde betaald worden na ondertekening en registratie van het desbetreffende bijvoegsel.
c) Wijziging van huurder:
De bestaande huurder licht de eigenaar onmiddellijk in van de identiteit van de nieuwe huurder ingeval van overdracht van de Overeenkomst in overeenstemming met Artikel 16van de Overeenkomst.
21.2. KENNISGEVING
Een kennisgeving zal op geldige wijze worden gedaan aan elk van de Partijen door het versturen van een per post aangetekend schrijven met ontvangstmelding of door het versturen van een faxbericht met bewijs van verzending. Tegelijkertijd dient een kopie van het per post aangetekend schrijven of van het faxbericht per e-mail doorgestuurd te worden. Elke kennisgeving die krachtens deze Overeenkomst dient te worden gedaan, zal uitwerking krijgen vanaf het moment dat de andere Partij zulke kennisgeving heeft ontvangen. Niettemin zal een kennisgeving per aangetekende brief uitwerking krijgen op de eerste werkdag volgend op de dag van haar verzending of, ingeval de woonplaats van de bestemmeling zich niet in hetzelfde land bevindt als dat van de verzending, op de vierde werkdag volgend op deze verzending.
Elke adreswijziging dient per aangetekende brief te worden gemeld. Het nieuwe adres zal als het officiële adres worden beschouwd in het kader van deze Overeenkomst vanaf de eerste werkdag volgend op het versturen van de brief houdende kennisgeving of, ingeval de woonplaats van de bestemmeling zich niet in hetzelfde land bevindt als dat van de verzending, vanaf de vierde werkdag volgend op deze verzending.
ARTIKEL 22. REGLEMENT VAN INWENDIGE ORDE
De Huurder gaat de verplichting aan zich te schikken naar de voorschriften van het reglement van inwendige orde dat van toepassing is in het Gebouw en de Site, zoals voorzien in Bijlage 6 bij de Overeenkomst. Hij verklaart hiervan kennis genomen te hebben en het te aanvaarden. Hij zal erop toezien dat zijn aangestelden en bezoekers zich eveneens houden aan voornoemde bepalingen. Het reglement van inwendige orde kan door de Verhuurder gewijzigd worden indien deze dit nodig of opportuun acht en voor zover deze wijzigingen het gebruik van het Goed door de Huurder niet beperken of bemoeilijken. De Verhuurder brengt het gewijzigde reglement van inwendige orde onverwijld ter kennis van de Huurder.
Onderhavig contract wordt kosteloos geregistreerd door de Huurder binnen een termijn van vier maanden (OPTIONEEL indien opschortende voorwaarde, anders gemarkeerde test te schrappen) vanaf de vervulling van een eventuele opschortende voorwaarde, gezien de huur geschiedt voor openbaar nut conform artikel 161,1°bis uit het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten.
ARTIKEL 24. GESCHILLENBESLECHTING DOOR DESKUNDIGE(N)
Indien er over één van de in deze Overeenkomst vermelde feitelijke en technische aspecten een betwisting rijst tussen Partijen, zal dit geschilpunt op definitieve en bindende wijze beslecht worden door een in gezamenlijk overleg aangestelde onafhankelijk deskundige, (De onafhankelijk deskundige mag hoegenaamd geen enkele band hebben met één der Partijen.
Indien de Partijen er niet in slagen om een akkoord te bereiken over de identiteit van een onafhankelijk deskundige binnen een termijn van 14 (veertien) kalenderdagen vanaf de datum van de ter post aangetekende uitnodiging daartoe door de meest gerede Partij (de ‘Uitnodiging’), dan zullen zij ieder hun eigen deskundige aanstellen en zullen deze deskundigen samen een onafhankelijk deskundige
aanduiden. Deze onafhankelijk deskundige mag hoegenaamd geen enkele band hebben met één der Partijen. De drie deskundigen bedoeld in dit artikel beslissen bij meerderheid over het geschil dat aan hen werd voorgelegd.
Indien Partijen hun eigen deskundige niet hebben aangeduid binnen een termijn van 30 (dertig) kalenderdagen na de Uitnodiging of indien de door Partijen aangeduide deskundigen samen geen onafhankelijk deskundige hebben aangeduid binnen een termijn van 45 (vijfenveertig) kalenderdagen vanaf de Uitnodiging, dan zal de onafhankelijk deskundige worden aangeduid, op het verzoek van de meest gerede Partij, door de territoriaal bevoegde Vrederechter.
Iedere Partij draagt de volledige kosten van zijn eigen deskundige, en de kosten van de onafhankelijk deskundige voor de helft.
ARTIKEL 25. CORRESPONDENTIEADRES
De Huurder voert voor de uitvoering van onderhavig contract correspondentie op volgend adres: [postcode stad], [straat nummer bus]
De Verhuurder voert voor de uitvoering van onderhavig contract correspondentie op volgend adres: [postcode stad], [straat nummer bus]
Elke briefwisseling in uitvoering van of aangaande huidige Overeenkomst wordt gestuurd naar bovenvermelde adressen.
ARTIKEL 26. WIJZIGING VAN DE OVEREENKOMST
Iedere wijziging van deze Overeenkomst zal slechts kunnen voortvloeien uit een schriftelijke en uitdrukkelijke bepaling.
De Verhuurder is ertoe gehouden om op eigen kosten alle nodige maatregelen te treffen teneinde te garanderen dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging op geen enkele manier een beperking van het rustig genot van het Gebouw zou kunnen veroorzaken dan wel om de Huurder schadeloos te stellen voor iedere schade die het gevolg zou kunnen zijn van de aanwezige verontreiniging, met inbegrip van kosten voor het laten opstellen van de noodzakelijke bijkomende onderzoeken. Voorafgaand aan de datum inwerkingtreding van de Overeenkomst dient de Verhuurder op zijn kosten een bodemattest aan te vragen en over te maken aan de Huurder. De niet-naleving is een ernstige tekortkoming die de Huurder het recht geeft om de Overeenkomst te beëindigen met het recht op schadevergoeding. Als Bijlage 5 ‘Bodemattest’.
Volgende stedenbouwkundige informatie wordt door de Verhuurder aan de Huurder beschikbaar gesteld voorafgaand aan de datum van inwerkingtreding van de Overeenkomst:
1. de door de verordenende bepalingen voorziene bestemming;
2. in voorkomend geval, de voorwaarden waaraan een bouwproject moet voldoen;
3. of, volgens de gemeente, het onroerend goed opgenomen is in een onteigeningsplan en, zo ja, de onteigenende instantie en de datum van het besluit tot goedkeuring van deze onteigening;
4. of het gebouw gelegen is binnen de grenzen van een aan het voorkooprecht onderhevige perimeter en, in dat geval, de aanduiding van de voorkooprechthebbende overheid(heden) met haar (hun) orde van prioriteit en de datum van het besluit tot vaststelling van de grenzen van deze perimeter;
5. of het gebouw ingeschreven staat op de bewaarlijst of beschermd is of waarvoor de procedure tot inschrijving of bescherming lopende is;
6. of het gebouw opgenomen is in de inventaris van de niet-uitgebate bedrijfsruimten; 7. het eventuele bestaan van een rooilijnplan dat van kracht is op het goed.
8. de verklaring van de Verhuurder, hetzij dat voor het goed een stedenbouwkundige Vergunning is verleend of een stedenbouwkundig attest dat laat voorzien dat een dergelijke Vergunning zou kunnen worden verkregen, hetzij, bij ontstentenis van die Vergunning of dat attest, dat geen verzekering kan worden gegeven omtrent de mogelijkheid om op het goed een van de werken en handelingen bedoeld in artikel 98, § 1, BWRO te verrichten
De Verhuurder meldt dat geen van de werken en handelingen bedoeld in artikel 98, § 1 BWRO mogen worden verricht, zolang de Vergunning niet is verkregen.
De Huurder zal alle noodzakelijke maatregelen of alle maatregelen die de geldende wetgeving hieromtrent oplegt, treffen opdat de Site te allen tijde gevrijwaard blijven van elke mogelijke wettelijk voorziene vorm van milieuvervuiling of milieuverontreiniging.
Indien op één of andere manier door toedoen van de Huurder of van haar aangestelde het milieu zou aangetast worden en hieruit schadelijke gevolgen zouden voortvloeien aan het Gebouw zal de Huurder hiervoor verantwoordelijk zijn en zelf alle noodzakelijke werken laten uitvoeren om de verontreiniging te doen stoppen en alle gevolgen ervan te verwijderen, zodanig dat hierdoor geen blijvende schade wordt aangericht aan het Gebouw of andere zakelijke of persoonlijke rechten van de Verhuurder.
De Huurder verbindt er zich toe geen giftige en / of schadelijke stoffen te lozen in de riolering, in de bodem of op enige andere manier met de oppervlaktewaters in contact te brengen, behoudens de lozingen waarvoor een Vergunning werd bekomen.
De Huurder zal tevens, op het ogenblik dat deze milieuverontreiniging wordt vastgesteld ofwel de Verhuurder vergoeden voor alle testen of onkosten noodzakelijk om uit te maken of alle schadelijke gevolgen van deze milieuverontreiniging of vervuiling zijn weggewerkt of om uit te maken welke vervuiling nog aanwezig is (in of op het Gebouw), ofwel zelf voor de nodige milieurapporten zorgen (opgemaakt door een erkende milieudeskundige). De Huurder zal tevens instaan, op haar kosten, voor het verwijderen van alle schadelijke gevolgen van deze milieuverontreiniging.
Op het einde van deze Overeenkomst bevestigt de Huurder dat er zich geen milieuverontreiniging heeft voorgedaan of dat alle schadelijke gevolgen ervan – voor zover er een is voorgevallen – definitief zijn verwijderd. De Verhuurder behoudt zich het recht voor om op haar kosten deze verklaring van de Huurder te laten controleren door een erkend milieudeskundige, in gemeen overleg aangesteld. Indien hierdoor toch een milieuverontreiniging wordt vastgesteld ten gevolge van de activiteiten van de Huurder, zal deze laatste hiervoor aansprakelijk zijn en zal zij alle noodzakelijke werken laten uitvoeren
om deze verontreiniging te doen stoppen en alle gevolgen ervan te verwijderen, zodanig dat hierdoor geen blijvende schade wordt aangericht aan het Gebouw.
De Huurder zal alle bestaande en/of toekomstige milieureglementeringen naleven. In voorkomend geval zal de Huurder alle nodige verlengingen en of hernieuwingen van de Vergunningen, bekomen door de Verhuurder, aanvragen, evenals alle nodige overige Vergunningen, na de Verhuurder hieromtrent te hebben ingelicht en haar toestemming te hebben bekomen.
De Verhuurder verstrekt alle beschikbare informatie omtrent de aanwezigheid van asbest op de volledige Site die het voorwerp uitmaakt van deze Overeenkomst. De Verhuurder waarborgt daarenboven dat er in het Goed geen asbest aanwezig zal zijn op het moment dat de Overeenkomst in werking treedt.
Als het Gebouw ouder is dan 2001 dient de Verhuurder een niet-destructieve asbestinventaris te bezorgen aan de Huurder alsook een asbestos safe of asbestos free attest. Indien uit de asbestinventaris blijkt dat er beheersmaatregelen nodig zijn, dient de Verhuurder die voor zijn rekening te nemen, en dit volgens de geldende regelgeving.
De Verhuurder garandeert de naleving van alle huidige en toekomstige regelgeving die betrekking heeft op asbest en de preventie van de blootstelling aan asbest in het Goed en dit voor de gehele duur van de Overeenkomst.
ARTIKEL 31. OVERIGE BEPALINGEN
31.1. CONFIDENTIALITEIT
De Partijen verbinden er zich wederzijds toe de Overeenkomst, zowel het bestaan als de inhoud ervan, confidentieel te houden. Hetzelfde geldt voor de onderhandelingen die haar ondertekening zijn voorafgegaan. Desgevallend zal een persmededeling houdende aankondiging van de Overeenkomst opgesteld worden in gemeenschappelijk akkoord.
(OPTIONEEL: In het kader van voorafgaande werken)
Deze confidentialiteit geldt niet ten aanzien van de externe adviseurs van Partijen, noch ten aanzien van de banken met het oog op de financiering van de werken.
31.2. VERZAKING
Indien één der partijen een bepaling van de Overeenkomst niet toepast, mag dit door de andere Partij niet als een verzaking daaraan worden geïnterpreteerd.
31.3. VOLLEDIGE OVEREENKOMST
De Overeenkomst houdt het volledig akkoord in tussen Partijen in verband met het voorwerp waarop ze betrekking heeft en bevat alles wat door partijen onderhandeld en overeengekomen werd.
De Overeenkomst en haar bijlagen vervangt en vernietigt elk akkoord, mededeling, aanbod, voorstel of briefwisseling, het weze mondeling of schriftelijk tussen Partijen uitgewisseld of afgesloten van voor de datum van de Overeenkomst en met betrekking tot hetzelfde voorwerp.
31.4. BEVOEGDE RECHTBANK EN TOEPASSELIJK RECHT
De Overeenkomst valt onder toepassing van het Belgisch recht. De vrederechter van het kanton waarin het gehuurde Goed ligt, is als enige bevoegd om kennis te nemen van geschillen aangaande onderhavige Overeenkomst.
31.5. HOOFDINGEN
Titels en hoofdingen voorkomend in deze Overeenkomst zijn louter indicatief en drukken niet de Overeenkomst van Partijen uit. Er zal geen rekening mee worden gehouden voor de interpretatie van de bepalingen van deze Overeenkomst.
31.6. DEELBAARHEID / NIETIGE BEPALINGEN
De nietigheid of de niet-afdwingbaarheid, om gelijk welke reden, van (een deel van) deze Overeenkomst, zal geen invloed hebben op de geldigheid en afdwingbaarheid van de resterende bepalingen van deze Overeenkomst.
Indien een geldige naleving van deze Overeenkomst of van een gedeelte ervan niet meer mogelijk is ingevolge een in kracht van gewijsde gedane gerechtelijke of andere beslissing van een bevoegde gerechtelijke instantie, commissie, overheidsdienst of gelijkaardige instelling die jurisdictionele bevoegdheid heeft over de Partijen, dan verbinden de Partijen er zich toe om deze Overeenkomst naar hun beste vermogen aan te passen in de geest van deze Overeenkomst en dergelijke nietige, ongeldige of onmogelijk uit te voeren bepaling te vervangen door een geldige of uitvoerbare bepaling.
31.7. ALGEMENE VERORDENING GEGEVENSBESCHERMING
Voor de toepassing van dit artikel hebben alle termen die met een hoofdletter beginnen de betekenis die is aangegeven in de Algemene Verordening Gegevensbescherming 2016/679 (AVG) en de uitvoeringswetgeving van de lidstaten.
De Partijen erkennen en komen overeen dat in het kader van de uitvoering van de Overeenkomst, elke Partij aan de andere Partij persoonsgegevens (met inbegrip van namen, titels, zakelijke telefoonnummers, zakelijke e-mailadressen) zal verstrekken in verband met betrokkenen die door betreffende Partij zijn aangeduid en/of haar vertegenwoordigen. Elke Partij treedt op als verwerkingsverantwoordelijke van deze gegevens en verwerkt als zodanig de persoonsgegevens van de betrokkenen in overeenstemming met haar beleid inzake de bescherming van persoonsgegevens, dat in overeenstemming is met de toepasselijke wetgeving inzake gegevensbescherming, met inbegrip van de AVG. Aangezien persoonsgegevens vertrouwelijk zijn, zal de toegang beperkt zijn tot die werknemers, contractanten, wederverkopers en agenten van elke Partij die van dergelijke gegevens kennis moeten nemen voor het uitvoeren van hun taken.
31.8. DOCUMENTEN EN COMMUNICATIE IN HET NEDERLANDS
Alle documenten die gevraagd worden in de Overeenkomst dienen in de Nederlandse taal opgesteld te zijn en aangeleverd te worden.
Alle communicatie tussen Partijen in verband met de Overeenkomst en de uitvoering ervan geschiedt in het Nederlands.
31.9. ELEKTRONISCHE HANDTEKENING
Voor deze Overeenkomst geldt een geavanceerde elektronische handtekening die voldoet aan de eisen van Verordening (EU) nr. 910/2014 van het Europees Parlement en de Raad van 23 juli 2014 betreffende elektronische identificatie en vertrouwensdiensten voor elektronische transacties in de interne markt en tot intrekking van Richtlijn 1999/93/EG, als een originele handtekening en heeft deze tussen de Partijen dezelfde bewijskracht als een handgeschreven handtekening.
Iedere Partij erkent één exemplaar te hebben ontvangen.
Namens de Verhuurder, Namens de Huurder,
XXX Het Facilitair Bedrijf
Vertegenwoordigd door Vertegenwoordigd door
XXX Xxxxx Xxxxx
Administrateur-generaal van Het Facilitair Bedrijf
BIJLAGEN
(Bijlagen moeten steeds aangepast worden ifv de inhoud van de Overeenkomst))
1. Inplantingsplan of kadastraal plan
2. Eigendomstitels en akten zakelijke rechten
3. Overzichtsplannen per bouwlaag incl. aanduiding terrassen en buitenruimten
4. Erfdienstbaarheden en/of andere zakelijke of persoonlijke rechten die vereist zijn voor het rustig genot van het Goed
5. Bodemattest
6. Basisakte incl. reglement van inwendige orde 7. EPB-attest
8. Demarcatielijst