Partijen
D. CONCEPT RESERVERINGSOVEREENKOMST GAASTERLAND CPO
Partijen
De ondergetekenden:
a. Gemeente ‘s-Hertogenbosch, gevestigd te ‘s-Hertogenbosch, rechtsgeldig vertegenwoordigd door XXXXX, directeur van de sector Stadsontwikkeling van de gemeente,
hierna te noemen: “de gemeente”
b. De Vereniging/Stichting in oprichting “XXXX”, ten deze vertegenwoordigd door de deelnemers als vermeld bij de ondertekening, hierna te noemen: “de vereniging”
Overwegende dat
1. De vereniging op basis van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in het project Gaasterland in ‘s-Hertogenbosch een wooncomplex wil realiseren op de locatie die staat aangeduid op bijlage 1 bij deze overeenkomst;
2. De gemeente bereid is de hiervoor bedoelde locatie te reserveren onder de voorwaarden als vastgelegd in de onderhavige overeenkomst.
3. Deze voorwaarden mede gericht zijn op het aantonen van de haalbaarheid van realisering van het wooncomplex.
Komen overeen
Artikel 1. Begripsomschrijving
In deze overeenkomst wordt verstaan onder:
Inschrijving: het inschrijfformulier, inclusief alle bijlagen, van de winnende inschrijving naar aanleiding van de selectieprocedure Locatie Gaasterland.
wooncomplex: circa XX wooneenheden met bijhorende voorzieningen zoals privébuitenruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen als een binnenterrein, een gemeenschappelijke ruimte en parkeerplaatsen.
de Vereniging: de nog door de deelnemers op te richten vereniging (een en ander met inachtneming van artikel 5 lid d van deze overeenkomst)
Artikel 2. Uitgangspunten
1. De reservering betreft de gronden als weergegeven op bijlage 1 bij deze overeenkomst.
2. De grondprijs voor deze locatie is gespecificeerd weergegeven op bijlage 2 bij deze overeenkomst.
3. De locatie is bedoeld voor de realisering van circa XX wooneenheden met bijhorende voorzieningen zoals privébuitenruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen als een binnenterrein, gemeenschappelijke ruimte en parkeerplaatsen.
4. De aanvraag omgevingsvergunning dient te voldoen aan het (nieuwe) bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de overige toepasselijke wet- en regelgeving en de gemeentelijke nota Parkeernormen. De gemeente heeft het recht de reservering te beëindigen, en af te zien van verkoop van de grond, indien de omgevingsvergunning wordt geweigerd omdat deze niet voldoet aan de toepasselijke vereisten en de vereniging niet bereid is om tijdig een gewijzigde vergunning aan te vragen.
5. Bij de ontwikkeling van het bouwplan en de aanvraag omgevingsvergunning is de vereniging gehouden aan de uitgangspunten die zijn vastgelegd in bijlage 3 van de overeenkomst.
De Vereniging onderkent, dat bij de uitwerking van het bouwplan rekening gehouden dient te worden met de gerechtvaardigde belangen van kopers van de belendende percelen. Mede om die reden geschiedt uitwerking van het bouwplan in overleg met de gemeente.
Afwijkingen van deze uitgangspunten behoeven de instemming van de gemeente.
Indien partijen hierover geen overeenstemming bereiken heeft de gemeente het recht de reserveringsovereenkomst te beëindigen, mits dit niet in strijd is met redelijkheid en billijkheid. In geval van beëindiging als hiervoor bedoeld is de gemeente geen schadevergoeding hoe ook genaamd verschuldigd.
Artikel 3 Doelstelling reserveringsovereenkomst
Deze overeenkomst vormt het afsprakenkader voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek binnen de voorwaarden als vastgelegd in deze overeenkomst (in het bijzonder uitgewerkt in artikel 5 van deze overeenkomst).
Het haalbaarheidsonderzoek dient binnen de in deze overeenkomst vastgelegde termijnen te leiden tot concretisering van de planvorming, de groepsvorming, de financiële haalbaarheid en het vervolgtraject.
1. De reservering houdt in dat de gemeente de grond niet voor een ander kan reserveren of aan een ander kan verkopen, zolang de reserveringsovereenkomst van kracht is.
2. De gemeente heeft het recht de reservering te beëindigen onder de navolgende omstandigheden:
a. indien de vereniging de verschuldigde waarborgsommen niet tijdig voldoet (zie artikel 9 over de hoogte van de waarborgsommen en de momenten waarop deze voldaan dienen te worden).
b. indien de vereniging niet uiterlijk binnen de termijn als omschreven in artikel 6 een koopovereenkomst met de gemeente is aangegaan.
c. Indien de activiteiten uit het haalbaarheidsonderzoek als bedoeld in artikel 5 niet zijn uitgevoerd c.q. indien uit het haalbaarheidsonderzoek als omschreven in artikel 5 blijkt dat het project niet haalbaar is c.q. wanneer de vereniging zich niet houdt aan de uitgangspunten als vastgelegd in artikel 2 lid 3, 6 of 7.
d. indien het bestemmingsplan geheel of gedeeltelijk geen rechtskracht verkrijgt (artikel 4).
3. Gedurende de looptijd van de reserveringsovereenkomst heeft de vereniging het recht de reserveringsovereenkomst te ontbinden.
4. Bij ontbinding op grond van de leden 2 a, b en c of lid 3 van dit artikel vindt geen terugbetaling plaats van betaalde waarborgsommen.
5. Bij ontbinding op grond van lid 2 d vindt terugbetaling plaats van betaalde waarborgsommen.
Artikel 4. Relatie procedure herziening bestemmingsplan en reservering grond
De vereniging is ermee bekend, dat de gemeente voor deze locatie een bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Gedurende de looptijd van deze procedure wordt de betrokken locatie gereserveerd voor de vereniging (mede ten behoeve van het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek als beschreven in artikel 5 van deze overeenkomst). Ten aanzien van de vervolgcontractering wordt verwezen naar artikel 6 van deze overeenkomst.
Voorwaarde voor deze reservering is, dat de vereniging zich houdt aan de voorwaarden als vastgelegd in deze overeenkomst.
a. Partijen onderkennen, dat doorlooptijd en uitkomst van de bestemmingsplanprocedure mede afhankelijk zijn van inspraakreacties, zienswijzen, bezwaren, beroepen, besluitvormingstrajecten en uitkomsten van procedures bij de rechter.
b. De vereniging aanvaardt en accepteert, dat zij investeert in het haalbaarheidsonderzoek, terwijl de uitkomsten van de bestemmingsplanprocedure niet op voorhand vaststaan. De vereniging aanvaardt dit risico en erkent dat de kosten van voorbereiding niet op de gemeente kunnen worden verhaald.
Anderzijds erkent de gemeente, dat de vereniging de voorbereidingskosten om die reden dient te beperken. Dit gegeven vormt de basis voor de afspraken zoals die zijn vastgelegd in deze overeenkomst.
c. Het haalbaarheidsonderzoek wordt voor wat betreft de planvorming geïnitieerd door de vereniging, waarbij de gemeente een faciliterende rol vervult op de momenten waarop de vereniging daarom vraagt. Als de gemeente in een voorkomend geval geen medewerking kan of wil verlenen worden de redenen daarvan kenbaar gemaakt aan de vereniging.
Bij het voeren van een procedure tot herziening van het bestemmingsplan geldt het navolgende:
1. De gemeente zal de vereniging periodiek op de hoogte houden van het verloop van de procedure.
2. De gemeente zal zich naar vermogen inspannen om de vereiste planologische maatregelen te nemen, zodat het bestemmingsplan vigerend wordt en de voor het bouwplan vereiste vergunningen zo spoedig mogelijk kunnen worden verleend.
3. Ongeacht het bepaalde onder 2. van dit artikel blijft het gemeentebestuur onverminderd autonoom in de uitoefening van haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden, zodat zij, met inachtneming van alle betrokken belangen en na afweging daarvan, onverminderd de bevoegdheid zal hebben zich te laten leiden door de betrokken regelingen van publiekrechtelijke aard en de belangen die deze beogen te beschermen. Dit geldt uitdrukkelijk ook voor de gemeenteraad wanneer het gaat om vaststelling van het bestemmingsplan en het afwegen van de in dat kader ingebrachte zienswijzen.
4. De gemeente heeft het recht de reserveringsovereenkomst te ontbinden en af te zien van verkoop van de grond indien de gemeenteraad niet overgaat tot vaststelling van het bestemmingsplan c.q. wanneer de Raad van State het bestemmingsplan geheel of gedeeltelijk vernietigt.
5. De gemeente is geen schadevergoeding, hoe ook genaamd verschuldigd, en heeft geen verplichting om een vervangende locatie te bieden, indien de reservering wordt beëindigd, c.q. verkoop van de grond niet plaatsvindt, omdat het bestemmingsplan niet of slechts ten dele onherroepelijk wordt c.q., de omgevingsvergunning niet wordt verleend of niet onherroepelijk wordt, dan wel wanneer tijdelijk of definitief geen gebruik kan worden gemaakt van de omgevingsvergunning.
6. Indien de in punt 4/5 bedoelde situatie zich voordoet wordt de waarborgsom teruggestort.
Artikel 5. Uitvoering haalbaarheidsonderzoek
In het kader van het haalbaarheidsonderzoek heeft de vereniging de inspanningsverplichting om de navolgende documenten voor te bereiden c.q. activiteiten uit te voeren en in het voorbereidingstraject af te stemmen met de gemeente:
a. Voorlopig Ontwerp
1. Een voorlopig bouwplan (niveau schetsontwerp), passend binnen het, nog vast te stellen, bestemmingsplan en passend binnen de kaders als vastgelegd in deze reserveringsovereenkomst.
2. Inzicht in het definitieve aantal woningen en de beoogde verkaveling.
3. Een voorlopig inrichtingsplan voor de onbebouwde ruimte, inclusief inpassing parkeerplaatsen op eigen terrein (niveau schetsontwerp)
4. Beheersplan voor gemeenschappelijke eigendommen.
b. Globale projectbegroting en financieringsplan, zodat aangetoond wordt dat het plan realistisch en financierbaar is.
c. Uitwerking projectdeelname inclusief overeenkomsten met individuele deelnemers.
De vereniging dient aantoonbaar te beschikken over een groep deelnemers (= toekomstige bewoners) die voornemens is het project te gaan uitvoeren én die daartoe financieel in staat is.
Op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst dient overtuigend voldaan te zijn aan de voorwaarden als vermeld onder 5 e. en f.
d. Oprichting vereniging (uiterlijk binnen 1 maand na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.
e. Een plan van aanpak voor wat betreft de realisering, met bijbehorende planning, waarborgen, zoals afbouwgarantie, en zo mogelijk aangevuld met contracten met partners voor het vervolgtraject, zoals bijvoorbeeld een architect, een ontwikkelaar, een aannemer en een financier.
f. Tevens dient een regeling uitgewerkt te zijn voor toe- en uittreding van nieuwe leden en dient voorzien te worden in een achtervangconstructie. Deze is van belang omdat de Vereniging ervoor verantwoordelijk is dat alle gronden gelijktijdig worden afgenomen, zodat er geen percelen of perceelsgedeelten in eigendom blijven bij de gemeente.
De hiervoor genoemde uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek dienen aannemelijk te maken, dat:
• er sprake is van een realiseerbaar wooncomplex
• dat past binnen het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan en het bepaalde in de onderhavige overeenkomst
• en dat wordt gerealiseerd in cpo-verband en voldoet aan de hieraan verbonden regels
Uiterlijk op het moment van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dient het haalbaarheidsonderzoek te zijn afgerond. Afhankelijk van het verloop van de procedure wordt dit moment geconcretiseerd.
Partijen onderkennen, dat het moment van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan niet vaststaat, omdat dit mede afhankelijk is van ingediende beroepen, schorsingsverzoeken en behandeling door de Raad van State.
Gedurende de procedure wordt de planning van de te verrichten activiteiten nader afgestemd tussen partijen.
Artikel 6. Vervolgcontractering
Op basis van de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek als beschreven in artikel 5 treden partijen in overleg over het sluiten van een koopovereenkomst. Uiterlijk binnen twee maanden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dient duidelijk te zijn of partijen overeenstemming bereiken over de inhoud van de overeenkomst en de daarin opgenomen voorwaarden.
Voor wat betreft de uitgangspunten die worden uitgewerkt in de koopovereenkomst wordt verwezen naar het bepaalde in artikel 7.
Indien op voornoemd moment geen overeenstemming is over de koopovereenkomst heeft de gemeente het recht om de samenwerking te beëindigen en de onderhavige reserveringsovereenkomst te ontbinden. In geval van beëindiging/ontbinding als hiervoor bedoeld is de gemeente geen schadevergoeding hoe ook genaamd verschuldigd. De betaalde waarborgsom blijft verschuldigd.
De koopovereenkomst wordt opgesteld met inachtneming van het bepaalde in artikel 7.
Het vooroverleg over de inhoud van de koopovereenkomst gaat reeds van start in het kader van de uitvoering van het haalbaarheidsonderzoek. De gemeente heeft hiertoe een concept opgesteld.
Artikel 7. Onderwerpen vervolgcontractering
Indien partijen op basis van de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek besluiten tot het aangaan van een koopovereenkomst worden in de koopovereenkomst de navolgende onderwerpen nader uitgewerkt. Deze lijst is niet uitputtend:
1. Vastleggen en uitwerken resultaten haalbaarheidsonderzoek als bedoeld in artikel 5. Hiermee worden de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek als bedoeld in artikel 5 kaders en uitgangspunten voor de realisering.
2. De koopovereenkomst wordt gesloten tussen de gemeente en de Vereniging. De uit de koopovereenkomst voortvloeiende levering van grond geschiedt aan de Vereniging of (middels
een ABC –levering) aan door de Vereniging aan te wijzen partij(en), onder voorwaarde dat de Vereniging aannemelijk maakt dat die partij(en) gericht zijn op realisering van project (voor eigen rekening en risico) en die partijen de woning realiseren voor eigen bewoning. Levering geschiedt aan een andere partij (achtervang) indien aannemelijk wordt gemaakt, dat deze partij zich houdt aan de uitgangspunten zoals die (in vervolg op de onderhavige overeenkomst) worden vastgelegd in de koopovereenkomst.
3. Koopsom grond, exclusief de ter zake verschuldigde belastingen en kosten koper
4. Vastleggen van afspraken over de wijze van levering van de grond. Uitgangspunten:
• De gemeente levert de gronden in de huidige staat, d.w.z. met bestaande opstallen.
• Aan de koopovereenkomst wordt een tekening gehecht met weergave peilhoogtes van kavels en wegen.
• De gemeente zorgt voor aanleg en inrichting van de openbare ruimte (woonrijp maken).
• De gemeente geeft een verklaring af, dat de grond geschikt is voor de realisering van woningbouw. De vereniging is verantwoordelijk voor de afvoer van grond (voor zover nodig als gevolg van het bouwplan).
• De vereniging is verantwoordelijk voor het uitvoeren van een sonderingsonderzoek naar de draagkracht van de grond. De vereniging is verantwoordelijk voor het uitvoeren van de hieruit voortvloeiende maatregelen.
• Alle aansluitkosten zijn voor rekening van de vereniging
5. Maken van afspraken over de planning van het vervolgtraject, waarbij de volgende uitgangspunten gelden:
a. Op moment van levering dient de omgevingsvergunning onherroepelijk te zijn en dient de gemeente op basis van de uitspraak van de Raad van State omtrent het bestemmingsplan een besluit te hebben genomen over het doorgaan van het project CPO Locatie Gaasterland.
b. In de overeenkomst wordt vastgelegd binnen welke termijn het bouwplan uitgewerkt dient te zijn tot het niveau van een DO, binnen welke termijn de omgevingsvergunning aangevraagd dient te worden en binnen welke termijn na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning de grond afgenomen dient te worden (acties van de vereniging). Uitgangspunt daarbij is dat levering van de grond plaatsvindt uiterlijk binnen 6 maanden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Bij overschrijding van deze termijn heeft de gemeente de mogelijkheid de koopsom voor de grond te indexeren en rentedragend te maken.
c. In de koopovereenkomst wordt de bouwtijd vastgelegd (maximaal 18 maanden).
6. Vastlegging overige uitgangspunten
a. In de koopovereenkomst worden een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding opgenomen
b. Voor de instandhouding van de op eigen terrein te realiseren parkeerplaatsen wordt een erfdienstbaarheid gevestigd
c. Ten aanzien van duurzaam bouwen wordt in de koopovereenkomst het volgende opgenomen:
• Ter voorkoming van verontreiniging van oppervlaktewater en/of grondwater worden uitsluitend materialen toegepast die geen vervuiling van het regenwater veroorzaken.
• Ter voorkoming van roofbouw en illegale kap wordt uitsluitend duurzaam (zacht- en hard) hout toegepast. In de koopovereenkomst worden de vereisten nader uitgewerkt.
Artikel 8 Planning en overleg
1. Partijen gaan de inspanningsverplichting aan om zich te houden aan de planningsuitgangspunten als vastgelegd in de onderhavige overeenkomst. Afwijkingen behoeven de instemming van beide partijen. Met inachtneming van het gestelde in deze overeenkomst zullen partijen een planning opstellen en periodiek actualiseren. Iedere laatste planning wordt na vaststelling door partijen geacht deel uit te maken van de onderhavige overeenkomst (als bijlage 4).
2. Om de continuïteit te waarborgen zal periodiek overleg gevoerd worden tussen de partijen. Hierin worden de voortgangsresultaten besproken. Afspraken in het kader van deze reserveringsovereenkomst worden schriftelijk vastgelegd en aan beide partijen bekend gemaakt.
Artikel 9. Financiële afspraken gedurende de uitvoering van het haalbaarheidsonderzoek
1. Gemaakte uren in het kader van deze reserveringsovereenkomst komen voor beide partijen voor eigen rekening.
2. Partijen zijn ieder zelf verantwoordelijk voor door henzelf aangegane financiële verplichtingen naar derden ten behoeve van (het haalbaarheidsonderzoek naar) de realisatie van het wooncomplex.
3. Waarborgsom:
a. Het aangaan van de onderhavige reserveringsovereenkomst brengt de verplichting met zich mee om een waarborgsom te voldoen ter hoogte van € 30.000,--. Dit bedrag kan in termijnen worden voldaan en zal overeenkomstig deze fasering door de gemeente worden gefactureerd:
i. € 10.000,-- dient uiterlijk op XX 2021 te worden voldaan;
ii. € 20.000,-- dient uiterlijk te worden voldaan op het moment van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.
b. Bij doorgang van de koop worden betaalde waarborgsommen verrekend met de koopsom.
c. De hiervoor bedoelde waarborgsommen worden terugbetaald indien realisering niet mogelijk is of kan worden als gevolg van de afloop van de te doorlopen planologische procedure of de procedure ter verkrijging van een omgevingsvergunning c.q. wanneer de gemeente besluit te stoppen met het project.
d. Indien het project geen doorgang vindt door een besluit van de vereniging om andere redenen (handelen of nalaten in strijd met reserveringsvoorwaarden) dan vervalt de waarborgsom aan de gemeente.
Artikel 10. Totstandkoming en duur overeenkomst
1. Deze overeenkomst komt tot stand na ondertekening door beide partijen (eerst de vereniging en daarna de gemeente) en na tijdige betaling door de vereniging van de waarborgsom.
2. Deze overeenkomst behoudt haar werking tot het moment waarop de vervolgcontractering in de vorm van een koopovereenkomst is geëffectueerd (tenzij de overeenkomst in een eerder stadium wordt beëindigd op grond van het overigens in deze overeenkomst bepaalde).
3. De overeenkomst wordt ontbonden onder de omstandigheden als beschreven in deze overeenkomst en indien tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand komt of kan komen op de wijze als beoogd in deze overeenkomst.
Artikel 11. Wijziging en opzegging reserveringsovereenkomst
Indien er sprake is van omstandigheden die naar het oordeel van een der partijen zouden moeten leiden tot herziening, ontbinding of opzegging van deze reserveringsovereenkomst, dan wordt hierover overleg gevoerd tussen de partijen. Wijzigingen en aanvullingen hierop zijn slechts geldig voor zover zij schriftelijk tussen de partijen zijn overeengekomen en ondertekend. Partijen brengen elkaar schriftelijk op de hoogte indien er zich een situatie voordoet die aanleiding geeft tot ontbinding of opzegging van deze reserveringsovereenkomst.
Alvorens tot opzegging over te gaan zal de ene partij de andere partij daarvan schriftelijk in kennis stellen en zullen partijen overleg voeren over de omstandigheid die aanleiding vormt om opzegging van de reserveringsovereenkomst te overwegen. Leidt dit overleg binnen een redelijke termijn niet tot een vruchtbare oplossing dan kan tot opzegging worden overgegaan.
Artikel 12. Overdracht rechten en plichten
De vereniging is niet bevoegd rechten en verplichtingen uit onderhavige overeenkomst geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derde(n) of een derde in haar plaats te stellen.
Bijlagen
Bijlage 1 Situering locatie
Bijlage 2 Opbouw grondprijs
Bijlage 3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden en de Inschrijving Bijlage 4 Planning (nader vast te stellen en te actualiseren)
Ondertekening
………………………………………………… ……………………………
Directeur, Gemeente ’s-Hertogenbosch datum, plaats
……………………………………………….. …………………………….
Namens de vereniging datum, plaats
(zie tekenblad)
TEKENENBLAD NAMENS DE VERENIGING IN OPRICHTING
“Wonen voor gevorderden”
Deelnemers | Woonadres | handtekening |