REALISATIEOVEREENKOMST
REALISATIEOVEREENKOMST
Ontwikkeling “Multifunctioneel Centrum Julianadorp”
Woningstichting Den Helder Gemeente Den Helder
Stichting Beheer Multifunctioneel Centrum Julianadorp
De ondergetekenden:
Woningstichting Den Helder, Xxxxxxxxx 000, 0000 XX xx Xxx Xxxxxx rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar algemeen directeur, de heer R.P. Xxxxxxxx hierna te noemen: “WSDH”
De Gemeente Den Helder, gevestigd te Den Helder, ingevolge artikel 171 lid 2 van de Gemeentewet, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, xxx. X. Xxxxxxxxx, handelende ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Den Helder d.d. 7 mei 2013 , kenmerk a13.00290 hierna te noemen “de Gemeente”
Stichting Beheer Multifunctioneel Centrum Julianadorp, statutair gevestigd te Den Helder, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar voorzitter, de xxxx X. Xxxxxxxxx hierna te noemen : “Huurder”
Gezamenlijk verder ook te noemen “Partijen”
IN AANMERKING NEMENDE DAT:
- ter zake de ontwikkeling van de realisatie van een moderne Multifunctioneel Centrum (MFC) in Julianadorp ter hand te willen nemen.
- de huidige locatie `Trefpunt` aan de Middelzand te Julianadorp te zullen herontwikkelen tot een voor alle partijen gemeenschappelijk Multifunctioneel Centrum.
- hiertoe in overleg zijn getreden en de gemaakte afspraken omtrent de ontwikkeling, op basis van de eerder overeengekomen intentieovereenkomst xxxxx xxxxxx vast te leggen in deze realisatieovereenkomst.
Huurder
optreedt als:
- huurder van het Multifunctioneel Centrum Julianadorp
- huurder van de opstallen van WSDH huurt en
- onderverhuurder aan verschillende partijen
Woningstichting Den Helder
- opereert als lokale en regionale woningbouwcorporatie
- houdt zich ter uitvoering van haar volkshuisvestingstaken onder andere bezig met het verwerven van posities ten behoeve van planontwikkeling, realisatie en exploitatie van (sociale) woningbouw en maatschappelijk vastgoed.
- kennis en ervaring bezit op het gebied van planontwikkeling, onder andere in de regio Kop van Noord-Holland/ Den Helder en omstreken.
- bereid is de ontwikkeling van het Multifunctioneel Centrum in Julianadorp op zich te nemen en daarbij de ambitie heeft om in de rol van ontwikkelaar en daarna verhuurder, het gebouw te realiseren en daarbij de bereidheid uitspreekt om onrendabel te ontwikkelen.
De Gemeente
- zich in wil zetten om de huidige accommodatie te laten voldoen aan de eisen van deze tijd.
- beoogt deze accommodatie een knooppunt te laten zijn in de sociale en fysieke infrastructuur van de wijk
- de huidige bibliotheek fysiek dusdanig te koppelen, dat deze functie gemeenschappelijke meerwaarde op zal leveren in de totale ontwikkeling.
- ernaar streeft om het belang van MFC’ s te benadrukken en deze in te willen zetten als middel om maatschappelijke doelstellingen dicht bij de burger te realiseren.
KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:
Definities
Intentieovereenkomst: De overeenkomst van 6 april 2011 tussen gemeente Den Helder, Kopgroep Bibliotheken, Federatie Buurtcollectief, Dorpshuis Julianadorp, Sportservice Noord-Holland, Peuterspeelzaal ’t Zwanenest en Stichting Beheer Multifunctioneel Centrum Julianadorp.
Programma: Het programma dat voldoet aan de vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden, zoals vastgelegd in de als bijlage toegevoegde tekening woonomgeving, nr. 39885 d.d. 13 maart 2013 (bijlage 1)
Artikel 1. Doel van de overeenkomst
1.1 Partijen leggen door middel van deze overeenkomst de voorwaarden vast voor de realisering van een Multifunctioneel Centrum inclusief uitbreiding van de bibliotheek in Julianadorp
1.2 Uitgangspunt is een kwalitatief, sober en zowel functioneel als energetisch doelmatig gebouw middels aanpassing van de huidige locatie Trefpunt, bibliotheek en sporthal.
Artikel 2. – Uitgangspunten voor financiering
2.1 De gemeente stelt een structurele bijdrage van € 60.000 per jaar (prijspeil 2012) ter beschikking in de exploitatie van het MFC voor de duur van 20 jaar. Deze beschikbaarstelling is gericht op de huurder of zijn rechtsopvolger(s) en krijgt ter uitwerking van artikel 6 van de intentieovereenkomst de vorm van een subsidieovereenkomst voor de duur van de beschikbaarstelling. De gemeente geeft jaarlijks op basis van de subsidieovereenkomst en conform de Algemene Subsidieverordening 2013 een subsidieverlenings- en subsidievaststellingsbeschikking af.
2.2 De Gemeente garandeert aan huurder maximale klokuren vergoeding voor gebruik van de gymzaal door het basisonderwijs. De klokuren vergoeding is gebaseerd op het maximale aantal uren zijnde 26 klokuren gedurende 40 weken per jaar. De vergoeding bedraagt €32,49 per klokuur (prijspeil 2012) en is inclusief beheerstoeslag. Alsmede stelt de gemeente jaarlijks een bedrag beschikbaar ter hoogte van € 6.944,- (prijspeil 2012) voor de instandhouding van toestellen, materialen en spelinrichting.
Vier jaar na datum oplevering vindt herijking van de klokuren plaats. Voorts brengt de gemeente eenmalig een bedrag in voor de eerste inrichting van de gymzaal ten bedrage van
€ 60.000,00 (prijspeil 2012) Dit bedrag wordt door de gemeente ter beschikking gesteld aan de huurder op het moment dat de werkzaamheden zich voor doen. Eventuele kosten voor de bouwkundige aanpassing van de gymzaal, dan wel andere bouwkundige zaken dienen bekostigd te worden uit de hiervoor genoemde vergoeding eerste inrichting.
2.3 De gemeente draagt eenmalig 80% van de van de provincie te ontvangen subsidie van
€ 300.000,00 over aan WSDH. Voor de toekenning van de subsidie zijn de voorwaarden als genoemd in de Uitvoeringsregeling multifunctionele accommodaties Noord Holland 2009 en de subsidiebeschikking van de provincie Noord-Holland (als bijlage 2 en 3 bij deze overeenkomst opgenomen) van toepassing. Nadrukkelijk wordt aangegeven dat de hiervoor genoemde subsidie alleen wordt verstrekt wanneer de realisatie van de bouw is afgerond en de financiële verantwoording van het project heeft plaatsgevonden voor 31 december 2014. De resterende 20% wordt betaald nadat verantwoording van het project heeft plaatsgevonden. De gemeente is niet aansprakelijk voor de gevolgen van het niet toekennen van de subsidie door de Provincie, tenzij aantoonbaar nalatigheid is gebleken in haar handelen omtrent de verantwoording.
2.4 Huurder huurt de opstallen van WSDH. De huurder huurt de opstallen voor een totaal huurbedrag van ................. per jaar. Er is sprake van niet btw belaste verhuur. In het voorkomende geval dat de huurder door solvabiliteitsproblemen niet in staat is aan haar huurverplichtingen te voldoen treden partijen in overleg.
2.5 Huurder huurt van WSDH voor een periode van 20 jaar. Partijen leggen afspraken over huur en verhuur vast in een huurovereenkomst tussen WSDH en Huurder.
2.6 WSDH draagt het financiële risico bij overschrijding van de totale kosten.
Artikel 3. – Uitvoering als volgt:
3.1. WSDH heeft de opstallen gelegen aan Middelzand 3503 te Julianadorp in eigendom verkregen en treedt op als ontwikkelaar van de nieuwbouw. De ontwikkelkosten zijn inclusief bouwrijp maken van het gebied en het slopen van het bestaande gedeelte.
3.2 De gemeente draagt zorg voor de nodige ingrepen in de infrastructuur (woonrijp maken) ten bate van de realisatie van het Multifunctioneel Centrum, zoals weergegeven in de als bijlage 1 toegevoegde tekening woonomgeving (nr. 39885, d.d. 13 maart 2013).De hiermee gepaard gaande kosten worden als volgt bekostigd: 1/3 door de gemeente, 1/3 door WSDH en 1/3 ten laste van het Convenant Wijkaanpak-plus. Het kostenoverzicht is bijgevoegd als bijlage 4.
3.3 De Gemeente en WSDH dragen aan elkaar de noodzakelijke gronden om niet over (zie tekening
– bijlage 5).
3.4 De overige door partijen gemaakte interne en/of externe kosten zullen door partijen ieder afzonderlijk worden gedragen.
3.5 Bij het niet doorgaan van het project zullen partijen ieder de reeds door hen afzonderlijk gemaakte kosten dragen.
Artikel 4. – Verplichtingen partijen
4.1 Partijen zullen alle inspanningen en werkzaamheden verrichten welke redelijkerwijze van hen
verwacht mogen worden om het Project te realiseren. Partijen zullen elkaar wederzijds maximaal ondersteunen om de benodigde bijdragen en subsidies te verkrijgen. De Gemeente verleent binnen de wettelijke kaders haar medewerking in het verlenen en verstrekken van de benodigde vergunningen.
4.2 Partijen zullen over de voor hen van toepassing zijnde inspanningen en werkzaamheden nadere werkafspraken maken.
4.3 Partijen erkennen dat men gebonden is aan de tekst van deze overeenkomst met in achtneming van de geldende wet en regelgeving.
4.4 WSDH staat garant voor de toegezegde onrendabele investering.
4.5 a. Wanneer er in de eerste drie jaar sprake is van een solvabilieitsprobleem waardoor huurder niet aan haar verplichting tot betaling van de huur kan voldoen, treedt een garantie korting in werking als omschreven onder b. Partijen gaan er van uit dat het solvabiliteitsprobleem van de huurder niet is ontstaan door verwijtbaar handelen. In voorkomend geval van een tekort is het oordeel van de accountantsverklaring maatgevend. Wanneer een tekort zich eerder voordoet voor het verstrijken van de jaarhuur en de huurder daardoor niet aan haar betalingsverplichting van basisvoorzieningen als energie/water kan voldoen, treedt de huurder in overleg met verhuurder(WSDH ) om tot een betalingsregeling te komen .
b. Garantie regeling:
Jaar 1 tot een maximum van € 30.000 | Jaar 2 tot een maximum van € 20.000 Jaar 3 tot een maximum van € 10.000
c. Indien blijkt dat na het vierde boekjaar nog steeds sprake is van een tekort ondanks tegemoet gekomen bedragen zoals benoemd onder b en er is geen sprake van een verwijtbaar handelen (te beoordelen door een accountant), treden alle partijen; WSDH, Gemeente en Huurder, in overleg.
4.6 Uiterlijk op 15 juni 2013 dient de definitieve besluitvorming over de huurovereenkomst tussen Woningstichting Den Helder en Stichting Beheer Multifunctioneel Centrum Julianadorp plaats te vinden.
Artikel 5. – Overlegstructuur
5.1 Partijen komen overeen dat zij ten minste een maal per twee maanden bijeen komen, teneinde de ontwikkeling te bespreken. De definitieve planning zal in een projectplan worden vastgelegd.
5.2 Partijen zullen ten behoeve van de begeleiding van de uitvoering van het project een projectteam instellen, waarbij door de WSDH een projectleider wordt benoemd. De
projectleider stelt een projectgroep samen, bestaande uit vertegenwoordigers van betrokken partijen.
Artikel 6. - Geheimhouding
6.1. Partijen verplichten zich tijdens de looptijd van de overeenkomst, geheimhouding te betrachten omtrent de gegevens betreffende de organisaties van partijen, alsmede ten aanzien van de daarop volgende onderhandelingen.
6.2 Het is aan partijen verboden om zonder elkaars schriftelijke voorafgaande toestemming persberichten en andere openbare mededelingen ter zake van het verloop van de bestuursonderhandelingen met betrekking tot de totstandkoming van deze realisatieovereenkomst aan derden te verstrekken.
Artikel 7. - Geschillenregeling
7.1. Er bestaat een geschil tussen Partijen indien een partij zulks schriftelijk en aangetekend tegenover de andere partij verklaart.
7.2. Alle geschillen die naar aanleiding van of in verband met deze overeenkomst of daaruit voortvloeiende verbintenissen mochten ontstaan zullen worden voorgelegd aan de ter zake bevoegde rechter.
7.3. In afwijking van het bepaalde in lid 2 kunnen Partijen besluiten hun geschil te onderwerpen aan mediation. Een besluit daarover nemen partijen uiterlijk binnen 3 maanden nadat de schriftelijke verklaring dat sprake is van een geschil, is uitgebracht. Deze termijn laat onverlet dat enige partij gelet op haar belangen eerder de rechtsmiddelen genoemd in de leden 2 en 5 kan aanwenden.
7.4. Ingeval van mediation leggen Partijen het geschil voor aan een gezamenlijk te benoemen mediator die is verbonden aan het Nederlands Mediation Instituut (NMI). Ten aanzien van de mediation zal het NMI Mediation Reglement 2008 van toepassing zijn. Partijen zullen er in het algemeen naar streven dat de mediation voortvarend, dat wil zeggen binnen een tijdsbestek van maximaal ÈÈn maand na de aanvaarding van de benoeming door de mediator, wordt afgewikkeld.
7.5. De hiervoor beschreven geschillenregeling laat onverlet het vragen van een voorziening in kort geding of het nemen van conservatoire maatregelen.
Artikel 8- Ontbinding van de realisatieovereenkomst
8.1. Deze realisatieovereenkomst kan door de meest gerede partij door middel van een schriftelijke verklaring worden ontbonden in de volgende gevallen:
a. Het niet voldoen aan een verplichting, aan Partijen opgelegd bij of krachtens het in deze overeenkomst bepaalde, na hiertoe bij aangetekende brief en gemotiveerd in gebreke te zijn gesteld en met inachtneming van een redelijke termijn nakoming binnen deze termijn uitblijft;
b. Indien faillissement wordt aangevraagd of surseance van betaling van WSDH wordt aangevraagd en/of uitgesproken is.
c. Indien WSDH niet over de gronden kan beschikken en/of de Gemeente de gronden niet kan leveren.
8.2. Bij ontbinding op grond van het eerste lid van dit artikel heeft WSDH geen enkele aanspraak op vergoeding van kosten, schade of interesten.
8.3. Deze overeenkomst kan door Partijen worden ontbonden bij gelijkluidende besluiten tot ontbinding van de overeenkomst, waarbij Partijen in onderling overleg tevens de financiële afwikkeling regelen.
8.4. Indien het Project op basis van deze overeenkomst niet kan worden gerealiseerd maakt WSDH dit bekend aan de Gemeente.
Partijen zullen zich binnen een termijn van 9 maanden inspannen om overeenstemming te bereiken over een eventuele herontwikkeling. Indien geen overeenstemming wordt bereikt, verplicht WSDH zich om binnen twee maanden na afloop van deze termijn, of indien Partijen anderszins besluiten, de gronden aan de Gemeente tegen de oorspronkelijke verkoopprijs, als gesteld in deze overeenkomst, te koop aan te bieden, waarbij de Gemeente het recht heeft van eerste koop.
Aldus overeengekomen en opgemaakt in tweevoud, door partijen per bladzijde geparafeerd en aan het slot getekend te Den Helder op 2013
Ondertekende partijen:
• Woningstichting Den Helder
Dhr. R.P. Xxxxxxxx algemeen directeur
• Gemeente Den Helder
Mw. W. Turnhout – xxx xxx Xxxxx Wethouder welzijn
• Stichting Beheer Multifunctioneel Centrum Julianadorp
Xxx. X. Xxxxxxxxx Voorzitter
Bijlagen
Bijlage 1 Tekening woonomgeving, nr. 39885, d.d. 13 maart 2013
Bijlage 2 Uitvoeringsregeling multifunctionele accommodaties Xxxxx Xxxxxxx 0000 Bijlage 3 Subsidiebeschikking provincie Noord-Holland d.d. 6 april 2010 (toevoegen
verlengingen)
Bijlage 4 Overzicht kosten woonomgeving d.d. 13 maart 2013
Bijlage 5 Tekening grondposities nr. 39907 d.d.20 maart 2013
Bijlage 6 Concept plattegrond / gebruikers in kleur. Nr. 1331-03c d.d. 13-03-2013 Bijlage 7 Demarcatielijst
Bijlage 8 Concept Huurovereenkomst met de Beheersstichting, versie 4, d.d. 28-02-2013