Uitspraak

Uitspraak

van de Huurcommissie

Verzoek Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken (art. 7:257 BW)
Woonruimte Coendersweg 15 A Kamer 2ET AZ 0000 XX XXXXXXXXX Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [XXX] Hierna te noemen: huurder
Wederpartij [XXX] Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting 30 januari 2020
Verzonden op 14 februari 2020
Verzonden aan huurder en verhuurder

Kern van de uitspraak

• Partijen zijn per 1 mei 2018 een all-inprijs van € 295,00 per maand overeengekomen. De Huurcommissie stelt met ingang van 1 mei 2018 de huurprijs ambtshalve vast op € 162,25 per maand en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op € 73,75 per maand.

• Vanwege een ernstig onderhoudsgebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 mei 2019 tijdelijk verlaagd naar € 32,45 per maand.

I. Verloop van de procedure

Verzoek van de huurder

De Huurcommissie heeft op 18 juni 2019 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 23 april 2019 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.

Onderzoek door de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft op 10 oktober 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.

II. Zitting

Zittingsdatum: 30 januari 2020 Zittingsvoorzitter: mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsleden: X. Xxxxx en J.W.J. Verheijen

De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van

het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.

Gemachtigde van huurder is, hoewel per e-mail d.d. 10 januari 2020 uitgenodigd, niet namens huurder ter zitting verschenen.

Korte samenvatting verklaring verhuurder:

• De klusjesman zou alle gebreken verhelpen, maar hij kreeg van de huurder niet genoeg tijd (maar 2 uur) om alles af te maken;

• Uiteindelijk zijn de gebreken onlangs (afgelopen zaterdag 25 januari 2020) verholpen;

• Ik dacht dat er een pijp zat in het toilet, maar deze zat er niet. De wc is gerenoveerd en er is een nieuw gipsen plafond ingezet. Nu moet eerst dat gipsen plafond eruit. Ik wil wel uitbreken, maar mijn zoon is zzp'er en bouwkundige en hij heeft nagekeken dat je met een bepaald aantal m3 ook via ventilatieopeningen (zijmuur) en deuren kunt ventileren. Het een of ander zal gebeuren;

• Voor de rest is alles hersteld;

• Zaterdag is er nog een lekkageplekje gewit.

I. Beoordeling

All-inprijs

De Huurcommissie beoordeelt eerst of er sprake is van een all-inprijs. Ter zitting is gebleken dat partijen bij het begin van de huurovereenkomst een all-inprijs van € 295,00 per maand zijn overeengekomen. In dit bedrag zijn de kosten voor gas, water, elektra, energiewacht, zuiveringsheffing, afvalstoffenheffing, waterschap, Ziggo (tv/radio/internet) en jaarlijkse keuring/vervangen brandblussers begrepen.

Bij een all-inprijs zijn de kale huur en de kosten voor gas, water, elektra en/of overige servicekosten niet van elkaar gescheiden in de huurovereenkomst. Als er sprake is van een all-inprijs splitst de Huurcommissie deze in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten. De Huurcomissie stelt de nieuwe kale huurprijs vast op 55% van de all-inprijs en het nieuwe voorschotbedrag op 25% van de all-inprijs.

Ambtshalve splitsing van de all-inprijs

De commissie splitst met ingang van 1 mei 2019 de all-inprijs ambtshalve in een kale huurprijs van € 162,25 per maand (55% van € 295,00) en een voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op € 73,75 (25% van € 295,00).

Afrekening werkelijk gemaakte kosten

Het voorschot servicekosten is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder moet binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan.

Worden de huurder en verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan kan de huurder of de verhuurder de Huurcommissie vragen om de eindafrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn.

Onderhoud en gebreken

De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.

De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.

Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:

• De mogelijkheid tot het ventileren van het toilet ontbreekt. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer 2).

De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden.

Bij een gebrek in de categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20% van de geldende huurprijs.

Tijdelijke verlaging

De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 20% van de huurprijs. De huurder betaalt dus € 32,45 (20% van € 162,25) per maand.

Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging

De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 18 juni 2019. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld (d.d. 23 april 2019). De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 mei 2019.

De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 162,25 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.

Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.

Beoordeling van de leges

De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval wordt de all-inprijs ambtshalve gesplitst en heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs.

Daarom stelt de Huurcommissie de verhuurder in het ongelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.

Volgens de wet betaalt een verhuurder € 300,00 leges en een huurder € 25,00.

I. Beslissing

• Partijen zijn per 1 mei 2018 een all-inprijs van € 295,00 per maand overeengekomen. De Huurcommissie stelt met ingang van 1 mei 2019 de huurprijs ambtshalve vast op € 162,25 per maand en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op € 73,75 per maand.

• De woonruimte heeft op 1 mei 2019 het volgende ernstige gebrek: - De mogelijkheid tot het ventileren van het toilet ontbreekt. Dit is een gebrek in de categorie A (nummer 2).

• De huurprijs van € 162,25 per maand per maand wordt vanaf 1 mei 2019 tijdelijk verlaagd tot € 32,45 per maand.

Legesveroordeling

• De verhuurder moet € 300,00 leges betalen.

• De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.

Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Xxxx u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.

Groningen, 30 januari 2020

De Huurcommissie,

mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter