VESTIGING ERFPACHT/OPSTALRECHT
blad −1−
189372
VESTIGING ERFPACHT/OPSTALRECHT
Heden, achtentwintig augustus tweeduizend veertien verschenen voor mij, xx. Xxxxxxx Xxxxxxx xx Xxx, notaris te Amersfoort:
1. xxxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx xxx xxx Xxxx, werkzaam onder de verantwoordelijkheid van mij, notaris, woonplaats kiezende te Amersfoort, Xxxxxxxxxxx 00, geboren te Amersfoort op zestien augustus negentienhonderd vierenzestig,
te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van de te Utrecht gevestigde publiekrechtelijke rechtspersoon: Gemeente Utrecht, kantoorhoudende te 0000 XX Xxxxxxx, Korte Xxxxxxxxxxxxxxxxxx 0, handelend ter uitvoering van het besluit van het Hoofd afdeling Grondzaken van de Gemeente Utrecht de dato elf augustus tweeduizend veertien met kenmerk: 14.057641, die daarbij handelende ter uitvoering van het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht de dato vier februari tweeduizend veertien, met kenmerk: 14.007675 (Vaststelling Mandaatregister Gemeente Utrecht), zoals opgenomen in het Gemeenteblad van Utrecht 2014 nummer 7298, en zoals gepubliceerd op dertien februari tweeduizend veertien en het besluit van de Algemeen Directeur de dato vierentwintig februari tweeduizend veertien met kenmerk: 14.008278, alsmede de besluiten van de IRM REO de dato vijfentwintig maart tweeduizend veertien met kenmerk: 14.008270 (Ondermandaat en volmacht REO); omzetbelastingnummer 022.20.647.B;
de Gemeente Utrecht hierna genoemd: erfverpachter en/of verkoper en/of Gemeente;
2. de xxxx xx. Xxxxxx xxx Xxxx Xxxxx, werkzaam onder de verantwoordelijkheid van mij, notaris, woonplaats kiezende te Amersfoort, Xxxxxxxxxxx 00, geboren te Rotterdam op een april negentienhonderd eenentachtig,
te dezen handelend als gevolmachtigde van de te Utrecht gevestigde stichting: Stichting Portaal, kantoorhoudende te 0000 XX Xxxxxxx, Beneluxlaan 9, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 30038487, omzetbelastingnummer 8093.25.810.B02;
Stichting Portaal hierna genoemd: Portaal;
3. xxxxxxx Xxxxx xxx Xxxxxxxxxx, werkzaam onder de verantwoordelijkheid van mij, notaris, woonplaats kiezende te Amersfoort, Xxxxxxxxxxx 00, geboren te Amersfoort op elf december negentienhonderd zevenentachtig,
te dezen handelend als gevolmachtigde van de te Rijssen gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Bouwmaatschappij Ufkes Apeldoorn B.V., kantoorhoudende te 0000 XX Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxxxxxxx 00, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 08040761, omzetbelastingnummer NL006191010B01,
Hypotheken 4
hierna genoemd: erfpachter en/of koper. De comparanten verklaarden het navolgende:
OVERWEGINGEN
1. dat de Gemeente en Portaal ter zake van de ontwikkeling en realisering van de bouwblokken 6.6a, 6.6b, 6.14b, 6.15, 6.24 en 6.25b in de Veiling, deelplan Het Zand (Leidsche Rijn) de dato twintig juni tweeduizend twaalf een ontwikkelingsovereenkomst hebben gesloten;
2. dat de Gemeente en Portaal ter uitvoering van de hiervoor bedoelde ontwikkelingsovereenkomst wensen over te gaan tot realisatie van de op deze bouwblokken voorziene woningen;
3. dat de Gemeente en Portaal een overeenkomst tot uitgifte in erfpacht hebben gesloten op eenendertig juli tweeduizend veertien;
4. dat Portaal aan koper heeft verkocht vier (4) kavels van de aan Portaal op grond van voornoemde overeenkomt tot uitgifte in erfpacht uit te geven kavels;
5. dat tussen de Gemeente en Portaal onder meer is overeengekomen dat Portaal bevoegd is met zijn kopers overeen te komen dat Portaal aan zijn verplichting om het aan koper verkochte registergoed te leveren, kan voldoen doordat de Gemeente bedoeld registergoed rechtstreeks aan koper in erfpacht uitgeeft;
6. dat partijen bij deze akte willen overgaan tot uitgifte in erfpacht van de vier (4) kavels bij voormelde overeenkomst tot uitgifte in erfpacht aangegeven gronden.
VESTIGING; ONROERENDE ZAAK
Ter uitvoering van de hiervoor omschreven overeenkomst verleent de Gemeente hierbij aan de erfpachter het recht van erfpacht als omschreven in artikel 5:85 van het Burgerlijk Wetboek, welk recht van erfpacht de erfpachter bij deze aanneemt met betrekking tot:
het perceel grond, gelegen te Utrecht in deelplan Het Zand (Leidsche Rijn), aan respectievelijk de Muurkasstraat, uitmakende een aaneengesloten gedeelte van de percelen kadastraal bekend gemeente Utrecht sectie V, nummers 4771 en 4772, totaal groot circa vijf are en twintig centiare (520 m²), zoals op de aan deze akte gehechte tekening nummer A 37.175 (bijlage 1) schetsmatig is aangegeven met een kruisarcering gecombineerd met de aanduiding 4, 5, 6, 7, en gecombineerd met een zwart vlakarcering en de aanduiding "CAI", hierna te noemen "het erfpachtrecht",
het recht van erfpacht hierna te noemen: de zaak of het registergoed; GEBRUIK
Ten aanzien van het gebruik en de bestemming wordt verwezen naar hetgeen partijen zijn overeengekomen in voormelde overeenkomst tot uitgifte in erfpacht, luidende als volgt:
"11. Bestemming en gebruik.
11.1 Het in erfpacht uit te geven perceel grond is bestemd voor de bouw en instandhouding van:
- 119 eengezinswoningen in de sociale huur (huurcategorie H2), met per woning een tuin en een berging alsmede een parkeerplaats voor één auto op een gemeenschappelijk binnenterrein;
- 27 eengezinswoningen in de sociale huur (huurcategorie H3), met per woning een tuin en een berging alsmede een parkeerplaats voor één auto op een gemeenschappelijk binnenterrein;
- 4 eengezinskoopwoningen (financieringscategorie S2) met per woning een tuin en een berging alsmede een parkeerplaats voor één auto op een gemeenschappelijk binnenterrein;
- 6 binnenterreinen (twee binnenterreinen in bouwblok 6.24, één binnenterrein in bouwblok 6.6a, één binnenterrein in bouwblok 6.6b, één binnenterrein in bouwblok 6.14b en één binnenterrein in bouwblok 6.15) met in totaal eenhonderdnegenendertig (139) parkeerplaatsen ten behoeve van en personenauto.
11.2 Na de bebouwing dienen de percelen grond met opstallen uitsluitend te worden gebruikt als woonruimte. De in de uitgifte begrepen gronden bestemd als tuin, berging en gemeenschappelijk binnenterrein met parkeerplaatsen dienen eveneens als zodanig te worden gebruikt. Onbebouwde grond mag niet worden bebouwd, over- of onderbouwd. Op het perceel mogen ook geen losse (niet aard -en nagelvaste) bouwwerken b.v. schuurtjes worden geplaatst.
Goten, gootconstrukties en infiltratievoorzieningen ten behoeve van hemelwaterafvoer inclusief overstortleidingen moeten in goede staat van onderhoud in functie worden gehouden.
Grondkeringen, die een afscheiding vormen tussen het erfpachtperceel en naastgelegen erf behoren bij het erfpachtrecht en dienen in goede staat van onderhoud in functie te worden gehouden.
11.3 Indien de erfpachter in afwijking van 11.2 wijzigingen wil aanbrengen ten opzichte van de situatie bij aanvang van de erfpacht aan de bebouwing, de bebouwing wil uitbreiden, dan wel het gebruik van het perceel en/of de bebouwing wijzigt (geheel of gedeeltelijk) is het gestelde in artikel 7 van de AV 1989 van toepassing. In die situatie is in beginsel de omgevingsvergunning, die de gemeente in eerste aanleg heeft verleend (artikel 5) bepalend voor de uitgangssituatie van het erfpachtrecht in deze.".
TEGENPRESTATIE
Blijkens de hiervoor omschreven overeenkomst heeft de verkoper aan de koper verkocht, die heeft gekocht, voormeld recht van erfpacht, voor een voorlopige koopsom groot ÉÉNHONDERDNEGENENZESTIGDUIZEND VIJFHONDERD
ZEVENTIG EURO (€ 169.570,00) exclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting, zijnde een bedrag ad VIJFENDERTIGDUIZEND ZESHONDERD NEGEN EURO EN ZEVENTIG EUROCENT (€ 35.609,70) kosten erfpachter, prijspeil een januari tweeduizend veertien.
VOORAFGAANDE VERKRIJGING
De in het Verkochte betrokken grond is door de Gemeente Utrecht in eigendom verkregen als volgt:
voor wat betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie V nummer 4771:
door inschrijving in register Hypotheken 4 deel 13230 nummer 119 van de openbare registers voor registergoederen destijds te Utrecht op vijftien december tweeduizend vier, van een afschrift van een akte van levering op vijftien december tweeduizend vier voor mr. X.X. xxx Xxxxxx, notaris te Nieuwegein, verleden.
voor wat betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie V nummer 4772:
door inschrijving in register Hypotheken 4 deel 13230 nummer 118 van de openbare registers voor registergoederen destijds te Utrecht op vijftien december tweeduizend vier, van een afschrift van een akte van levering op vijftien december tweeduizend vier voor mr. X.X. xxx Xxxxxx, notaris te Nieuwegein, verleden.
BEPALINGEN EN BEDINGEN
De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden dat de onderhavige uitgifte in erfpacht en de aanvaarding daarvan, geschieden onder de Algemene Voorwaarden voor uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) tenzij daarvan uitdrukkelijk wordt afgeweken dan wel ten aanvulling op voormelde algemene voorwaarden bijzondere bedingen en/of voorwaarden worden gesteld.
Een kopie van voormelde overeenkomst recht van erfpacht is aan deze akte gehecht en maakt deel uit van onderhavige akte, alle bepalingen en bedingen uit deze overeenkomst worden geacht in deze akte woordelijk te zijn opgenomen.
DUUR
De erfpacht wordt voor gevestigd voor onbepaalde tijd.
CANON
De verplichting tot het betalen van een canon ter zake van voornoemd recht van erfpacht is eeuwigdurend afgekocht.
JURIDISCHE EN FEITELIJKE STAAT
1. Het recht van erfpacht is onvoorwaardelijk gevestigd op de zaak, die:
a. niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken of met inschrijvingen daarvan;
b. niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen;
c. niet bezwaard is met beperkte rechten behoudens eventuele erfdienstbaarheden;
d. niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst.
2. In afwachting van definitieve meting van de percelen grond als bedoeld in artikel 2.4 van de Algemene Voorwaarden voor uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) zullen de grenzen van het perceel grond voorlopig worden afgepaald.
3. Het recht van erfpacht wordt geleverd in de staat waarin het zich heden bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan en overigens overeenkomstig artikel 5 van de Algemene Voorwaarden voor uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989).
Voorts zijn partijen in voormelde vereenkomst het navolgende overeengekomen, woordelijk luidende als volgt:
" De gemeente zal op de in artikel 2.2 genoemde datum van vestiging van het erfpachtsrecht het perceel bouwrijp opleveren overeenkomstig het bepaalde in de definitie "bouwrijp en bouw-wegen" (bijlage 3).".
BODEMGESTELDHEID
Ten aanzien van de bodemgesteldheid zijn partijen in de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht het navolgende overeengekomen:
"De gemeente zal opdracht geven tot het houden van een onderzoek naar de gesteldheid van de bodem als bedoeld in art. 5.3 van de AV 1989. De gemeente zal uiterlijk één (1) week voor de datum van vestiging van het erfpachtrecht het bodemonderzoeksrapport in handen stellen van de erfpachter.
Indien de gemeente uiterlijk op het in de vorige volzin bedoelde tijdstip niet in staat is het bodemonderzoeksrapport af te geven voor de percelen grond, zullen partijen nader overleg plegen.".
Erfpachter verklaart dat zij bedoeld bodemonderzoeksrapport heeft ontvangen. KETTINGBEDINGEN, BIJZONDERE BEDINGEN EN NIEUWE ERFDIENSTBAARHEDEN
In voormelde overeenkomst zijn verkoper en koper het navolgende overeengekomen:
"12. Kettingbeding: Koppeling parkeerplaatsen aan woningen.
De erfpachter is niet gerechtigd de parkeerplaatsen in de parkeervoorzieningen op maaiveld afzonderlijk van de in artikel 11.1 bedoelde sociale huurwoningen te verhuren, zulks op straffe van een direct en zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete van EUR 115.000,-- per overtreding, te verbeuren ten behoeve van de gemeente. Afzonderlijke verhuur van woning en parkeerplaats is enkel mogelijk indien in het geval van de in de eerste volzin bedoelde koppeling in strijd wordt gehandeld met (Europese) wet- en regelgeving.
Bij toekomstige verkoop van de in artikel 11.1 bedoelde sociale huurwoningen dient per woning één parkeerplaats op één van de in de onderhavige uitgifte begrepen binnenterreinen te worden meeverkocht, zulks op straffe van een direct en zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete van EUR 115.000,-- per overtreding, te verbeuren ten behoeve van de gemeente.
13. Kettingbeding: Hemelwaterafvoer.
13.1 In afwijking van wat in het stedelijk gebied van Utrecht tot op heden gebruikelijk is, zal het hemelwater niet via het gemeentewaterriool worden afgevoerd, doch via een apart hemelwaterafvoersysteem worden geleid naar het grondwater.
De erfpachter is in verband hiermede verplicht, indien niet anderszins aangewend, het hemelwater in onbewerkte vorm middels een verzamelleiding ondergronds van zijn individueel erfpachtrecht af te voeren naar de erfgrens tussen zijn individueel erfpachtrecht en het gemeenschappelijke gebied dan wel naar de erfgrens tussen zijn individueel erfpachtrecht en het openbaar gebied. De wijze alsmede de plaats van
aanbieding moet in nader overleg met de gemeente (Dienst Stadswerken) worden vastgesteld.
13.2 In uitzonderlijke situaties kan in overleg met de gemeente (Dienst Stadswerken) het hemelwater in onbewerkte vorm binnen het individueel erfpachtrecht direct in de bodem worden gebracht middels een infiltratievoorziening van voldoende capaciteit met overstortleiding naar een door de gemeente te bepalen aansluiting op een verzameldrain in openbaar gebied.
14. Kettingbeding: Bebouwing en inrichting van de percelen grond.
14.1 De erfpachter is verplicht binnen een maand na het verlijden van de notariële akte van vestiging van het erfpachtrecht te beginnen met de bebouwing van de percelen grond. De bouw moet regelmatig worden voortgezet en binnen 18 maanden na de datum van uitgifte zover zijn voltooid, dat daarvoor een verklaring kan worden afgegeven dat het gebouwde voldoet aan de bepalingen van de bouwverordening en is opgericht overeenkomstig de verleende omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Uiterlijk binnen zes maanden na voltooiing van de bouw zullen de in erfpacht uit te geven percelen grond overeenkomstig het gestelde in deze overeenkomst zijn aangelegd en ingericht, inclusief de op de bij de aanvraag omgevingsvergunning (zie artikel 5.1) behorende tekeningen aangeduide hagen, bomen en muren en zal tevens het hemelwaterafvoersysteem genoegzaam gereed zijn.
14.2 De erfpachter mag geen andere bebouwing oprichten dan zoals aangegeven op de op 13 december 2012 onder nummer HZ_WABO-12-19080 door de erfpachter ingediende aanvraag omgevingsvergunning, tenzij hij daarvoor vooraf schriftelijk toestemming heeft verkregen van de gemeente in haar positie van grondeigenaar.
14.3 Schade als gevolg van de bouw en inrichting van de percelen grond door of vanwege de erfpachter toegebracht aan eigendommen van de gemeente of andere voorzieningen van algemeen nut zal door de erfpachter aan de gemeente worden vergoed.
15. Kettingbeding: Ophoging of afgraving grond.
Indien de percelen grond moet worden opgehoogd of afgegraven, is de erfpachter verplicht dit voor eigen rekening uit te voeren. Ophoging van de percelen grond mag alleen geschieden met grond of zand waarvan de kwaliteit gelijk of beter is als de kwaliteit van de ontvangende grond e.e.a. als is aangegeven op de bodemkwaliteitsatlas voor Leidsche Rijn. Vooraf dient de erfpachter hiervoor schriftelijk goedkeuring te verkrijgen van het Bureau Bodem van de Afdeling Milieu van de Dienst Stadsontwikkeling van de gemeente, Xxxxxxxxx 00 xx Xxxxxxx.
16. Kettingbeding: Toewijzing woningen.
De erfpachter is verplicht, voordat met de verkoop of verhuur van woningen een aanvang wordt genomen, over de daarbij te volgen procedure van werving en selectie van gegadigden in overleg te treden met de directeur van
Woningnet c.q. Het vierde huis, gevestigd te Utrecht.
Het bepaalde in de Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht 1997 of de daarvoor in de plaats tredende regeling is in deze van toepassing. Dit houdt in, dat koopwoningen met een verkoopprijs tot de koopprijsgrens ( € 200.000,-, prijspeil 01-01-2014) en huurwoningen met een aanvangshuur tot maximaal de huurprijsgrens (€ 699,48, per maand, prijspeil 01-01-2014) uitsluitend verkocht respectievelijk toegewezen kunnen worden aan gegadigden, die vooraf zijn goedgekeurd door de directeur van WoningNet
c.q. Het vierde huis alsmede met inachtneming van de door deze directeur aangegeven volgorde. Koopwoningen met een verkoopprijs boven de koopprijsgrens dienen te worden toegewezen op basis van inschrijftijd vanaf het moment dat in het openbaar bekend is gemaakt dat deze woningen in de verkoop gaan. In beide gevallen geldt dat met betrekking tot de verkoop van woning het bepaalde in dit lid alleen van toepassing is op de eerste individuele particuliere koper van een woning.
17. Kettingbeding: Bijzondere afspraken ten aanzien van de realisering van de bouwwerken.
17.1 De erfpachter zal bij de realisering van de bouwwerken uit hoofde van deze overeenkomst zoveel mogelijk het aan hem bekende beleidskader "Integrale Woningkwaliteit nieuwbouw" d.d. 2007 (bijlage 4).
17.2 De erfpachter zal bij de realisering van de bouwwerken uit hoofde van deze overeenkomst ervoor zorg dragen, dat de bouwwerken tenminste voldoen aan een Energieprestatienorm van 0,6.
17.3 Tijdens de bouwfase is het Bouwreglement Leidsche Rijn Utrecht d.d. 1 september 2011 van toepassing met betrekking tot de bouwwerkzaamheden. De erfpachter zal zich hieraan conformeren en accepteert de hieruit voortvloeiende aansprakelijkheden jegens gemeente en nutsbedrijven.
18. Kettingbeding: Hagen/ bomen huurwoningen
18.1 De erfpachter is verplicht door een erkend hoveniersbedrijf een ligusterhaag in de tuin aan de voor- respectievelijk zijkant van de huurwoningen, zoals op de tekeningen met de nummers A 37.175 en A 37.174 met een "prikkeldraadarcering" aangegeven, te plaatsen, in dubbele rijen aangeplant met een planthoogte van 80 tot 100 centimeter volgens de in Bijlage 5 vermelde Besteks-/beheersomschrijving.
18.2 De erfpachter is verplicht door een erkend hoveniersbedrijf bomen te laten aanplanten op de op de tekeningen met de nummers A 37.175 en A 37.174 met een opengewerkte ronding aangegeven plaatsen (bouwblokken 6.6a, 6.6b, 6.14b en 6.24).
19. Kettingbeding: Exploitatietermijn.
De door de erfpachter te realiseren woningen dienen in de in artikel 12.1 genoemde sociale huurcategorieën te blijven; de desbetreffende huurprijzen mogen niet anders dan met de trendmatige ontwikkeling van huurprijzen in het betreffende huursegment worden verhoogd. In geval van onduidelijkheid omtrent voornoemde trendmatige verhoging dient maximaal de verhoging in
acht genomen te worden van de wettelijke huurverhoging, die van overheidswege jaarlijks wordt voorgeschreven.
Gedurende de eerste 10 jaar nadat de bouw van de woningen is voltooid mogen de woningen niet in enigerlei opzicht worden vervreemd en dient de sociale huurfunctie (in de desbetreffende huurcategorie) in stand te blijven. Na voornoemde periode van 10 jaar mogen de woningen niet zonder schriftelijke toestemming van de Gemeente worden verkocht of anderszins in enigerlei vorm worden vervreemd en mag niet worden afgeweken van het bepaalde in dit artikel. De Gemeente kan aan haar toestemming voorwaarden verbinden, voor zover redelijk en voor zover deze vallen binnen het kader van de Samenwerkingsafspraken Gemeente en Corporaties 2011
– 2015.
Het bepaalde in de Samenwerkingsafspraken Gemeente en Corporaties 2011 – 2015 (Bouwen aan de Stad) ten aanzien van een overgang van één sociale huurcategorie naar een andere sociale huurcategorie (zie pagina 55, bijlage 1 bij voormelde Samenwerkingsafspraken) is van overeenkomstige toepassing op de in deze overeenkomst begrepen sociale huurwoningen.
20. Kettingbeding: Garanties koopwoningen.
Alle op de in erfpacht uit te geven percelen te bouwen koopwoningen zullen door de erfpachter worden verkocht met verlening van een garantiecertificaat inhoudende een afbouw- en kwaliteitswaarborg.
Met betrekking tot deze uitgifte in erfpacht wordt het bepaalde in art. 5.2 van de AV1989 aangepast met dien verstande, dat de omschrijving "ernstig gevaar" wordt gewijzigd in "gevaar".";
Enzovoorts
"22. Kettingbeding.
22.1 De erfpachter verplicht zich jegens de gemeente tot het gestelde in de artikelen 13 t/m 22 van deze overeenkomst.
Bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het erfpachtrecht, dan wel vestiging van een zakelijk gebruiks -of genotsrecht daarop dienen in de overdrachtsakte of de akte van vestiging van het zakelijk recht bovengenoemde verplichtingen, alsmede deze bepaling en onderstaand boetebeding in hun geheel aan elke opvolger van het erfpachtrecht of rechthebbende op het zakelijk gebruiks -of genotsrecht te worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente te worden bedongen en aangenomen.
22.2 In geval van niet of niet behoorlijke nakoming of overtreding van het bepaalde in de artikelen 13 tot en met 22 kan aan degene, die niet of niet behoorlijk nakomt of overtreedt ten behoeve van de gemeentekas een boete worden opgelegd overeenkomstig het gestelde in artikel 22 van de AV 1989 onverminderd het recht van de gemeente om nakoming te vorderen. De kosten van invordering van de boete zijn voor rekening van de partij, die nalatig is of overtreedt.
23. Antispeculatiebeding koopwoningen
23.1 Ten aanzien van diegenen met wie de erfpachter een koop(-/aannemings)
overeenkomst heeft gesloten ten behoeve van de bouw van één woning of één appartement - met uitzondering van woningen of appartementen waarop voorwaarden terzake van maatschappelijk gebonden eigendom van toepassing zijn - is het bepaalde in 23.2. van toepassing.
23.2 In verband met het gestelde in artikel 23.1 van deze overeenkomst is het de erfpachter niet toegestaan om binnen vijf jaar na de datum van vestiging van het erfpachtsrecht tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van het erfpachtsrecht aan derden - verlening van een zakelijk genotsrecht daaronder begrepen - over te gaan, tenzij hij hiervoor schriftelijk toestemming heeft verkregen van het College van Burgemeester en Wethouders en hij voldoet aan de volgende betalingsverplichting:
a. vanaf de datum van vestiging van het erfpachtsrecht tot en met 1 jaar nadien is de erfpachter aan de gemeente een vergoeding verschuldigd van 100% van de overwinst;
b. gedurende het tweede jaar na vestiging van het erfpachtsrecht is de erfpachter een vergoeding verschuldigd van 80% van de overwinst;
c. gedurende het derde jaar na vestiging van het erfpachtsrecht is de erfpachter een vergoeding verschuldigd van 60% van de overwinst;
d. gedurende het vierde jaar na vestiging van het erfpachtsrecht is de erfpachter een vergoeding verschuldigd van 40% van de overwinst;
e. gedurende het vijfde jaar na vestiging van het erfpachtsrecht is de erfpachter een vergoeding verschuldigd van 20% van de overwinst.
De overwinst is gelijk aan het verschil tussen de waarde van het registergoed bij vervreemding door de erfpachter en het totaalbedrag van:
* de kosten van verkrijging in erfpacht van het registergoed, vanaf de datum van uitgifte geïndexeerd met het CBS consumentenprijsindexcijfer alle huishoudens dan wel een daarmee vergelijkbaar indexcijfer, indien het CBS eerstgenoemd prijsindexcijfer niet meer hanteert; en
* kosten van verbeteringswerkzaamheden met betrekking tot het registergoed, mits deze blijken uit door de erfpachter over te leggen nota's van derden (hierop dienen eventueel ontvangen subsidies in mindering te worden gebracht).
Bij gedeeltelijke vervreemding c.q. verlening van een zakelijk genotsrecht zal zoveel mogelijk naar rato van de waarde van de verleende en resterende rechten gehandeld worden.
De waarde van het registergoed bij vervreemding is gelijk aan de koopsom, welke de erfpachter van de hem opvolgende nieuwe erfpachter ontvangt, tenzij de gemeente van oordeel is dat genoemde waarde de koopsom overtreft. De waarde wordt in het laatste geval vastgesteld door de commissie van deskundigen, genoemd in artikel 27 van de AV 1989.
Gedurende de periode vanaf de ontvangst van een schriftelijk verzoek tot geschilbeslechting tot en met de datum waarop de commissie van deskundigen beslist (c.q. de rechter vonnis wijst), wordt de termijn van vijf
jaar van rechtswege gestuit. Indien bovenstaande berekeningswijze tot een negatief bedrag leidt, bedraagt de vergoeding nihil.
23.3 a.) Onder de kosten van verkrijging in erfpacht van het registergoed worden in ieder geval begrepen: de aanneemsom, de kosten van centrale verwarmings-installatie en andere onroerende installaties, de kosten van meerwerk, de rente over vervallen termijnen op grond van de koop- aannemingsovereenkomst, met een maximum van drie procent (3%) van de koopsom, de legeskosten, de notariskosten en de verschuldigde omzetbelasting.
b.) Onder de kosten van verbeteringswerkzaamheden met betrekking tot het registergoed worden in ieder geval begrepen: de kosten van tuinaanleg en de kosten van die zaken welke onderdeel in de zin van artikel 3:4 van het Burgerlijk Wetboek ("aard- en nagelvaste verbondenheid") uitmaken van het registergoed. Ten aanzien van de in dit lid bedoelde kosten zal rekening worden gehouden met een afschrijvingstermijn van 10% per jaar.
c.) Indien de hiervoor sub a en b bedoelde kosten niet kunnen worden aangetoond aan de hand van over te leggen nota's, dient de erfpachter een taxatierapport te overleggen dat opgemaakt is door een onafhankelijk beëdigd makelaar, niet zijnde de makelaar die bemiddelt bij verkoop.
23.4 Het college van Burgemeester en Wethouders kan, al dan niet onder het stellen van voorwaarden, vrijstelling verlenen van de betalingsverplichting als bedoeld in artikel 23.2.
Een vrijstelling kan onder meer worden verleend in het geval de erfpachter gedwongen is het registergoed te vervreemden, wegens:
- echtscheiding, verbreking van een samenlevingsovereenkomst of verbreking van een partnerschapregistratie;
- overlijden van de erfpachter of diens partner;
- verandering van werkkring waarbij de erfpachter genoodzaakt is te verhuizen.
23.5 De erfpachter verplicht zich jegens de gemeente tot het gestelde in artikel 23 van deze overeenkomst.
Bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het erfpachtsrecht, dan wel vestiging van een zakelijk gebruiks -of genotsrecht daarop - binnen een periode van 5 jaar na de datum van vestiging van het erfpachtsrecht - dienen in de overdrachtsakte of de akte van vestiging van het zakelijk recht bovengenoemde verplichtingen, alsmede deze bepaling en onderstaand boetebeding in hun geheel aan elke opvolger van het erfpachtsrecht of rechthebbende op het zakelijk gebruiks -of genotsrecht te worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente te worden bedongen en aangenomen.
In geval van niet of niet behoorlijke nakoming of overtreding van het bepaalde in dit artikel 23 kan aan degene, die niet of niet behoorlijk nakomt of overtreedt ten behoeve van de gemeentekas een boete worden opgelegd overeenkomstig het gestelde in artikel 22 van de AV 1989 onverminderd het recht van de gemeente om nakoming te vorderen. De kosten van invordering
xxx xx xxxxx zijn voor rekening van de partij, die nalatig is of overtreedt.";
enzovoorts.
"28. ABC-levering koopwoningen.
28.1 Op verzoek van de erfpachter verleent de gemeente haar medewerking aan de juridische levering/uitgifte van de vier (4) koopwoningen aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bouwmaatschappij Ufkes Apeldoorn B.V., statutair gevestigd te Rijssen en kantoorhoudende te (7324 BA) Apeldoorn, aan de Boogschutterstraat 44 (Postadres: Xxxxxxx 000, 0000 XX Xxxxxxxxx), ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 08040761, hierna te noemen “koper”.
De erfpachter is bevoegd haar rechten voortvloeiende uit deze overeenkomst te verkopen aan de koper, in het bijzonder het recht om van de gemeente de uitgifte van het betreffende gedeelte van het perceel grond (ten behoeve van de realisering van de vier koopwoningen met bijbehorende parkeervoorzieningen) te vorderen en voorts onder de verplichting om alle uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen voor haar rekening te nemen, tenzij het rechten en verplichtingen betreffen die aan de erfpachter specifiek verbonden zijn.
28.2 Op voormelde rechtstreekse juridische levering gelden de navolgende voorwaarden:
a. Indien voormelde situatie van doorverkoop/ABC-uitgifte zich voordoet, verplicht de erfpachter zich hiervan mededeling te doen aan de gemeente, welke mededeling door de gemeente vervolgens dient te worden erkend (cessie).
b. In de tussen de erfpachter en zijn koper af te sluiten overeenkomst worden in ieder geval de bepalingen uit deze overeenkomst alsmede de Algemene voorwaarden voor uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) opgenomen.
c. De (basis) (voorlopige) grondprijs (exclusief eventuele rentevergoeding) bedraagt per woning, EUR 42.392,50, exclusief BTW (= EUR 169.570,--/ 4 woningen), welk bedrag, vermeerderd met 21% omzetbelasting, door de erfpachter aan de gemeente dient te worden voldaan bij het verlijden van een ABC-akte van vestiging van het erfpachtrecht;
d. De erfpachter blijft ook na de ABC-uitgifte hoofdelijk aansprakelijk voor de (betalings-, afname,- en bouw,-) verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst en stelt zich tegenover de gemeente garant voor de bouw, waartoe hij zich tegenover de koper zal verplichten;".
De Gemeente legt alle hiervoor gemelde verplichtingen op aan erfpachter en erfpachter aanvaardt al deze hiervoor aan hem opgelegde verplichtingen -en het daarmee verbonden kettingbeding- alsmede de bijzondere lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het erfpachtrecht, dan wel vestiging van een zakelijk gebruiks –of genotsrecht daarop dienen in de overdrachtsakte of de akte van vestiging van het zakelijk recht bovengenoemde
verplichtingen, alsmede deze bepaling en bovenstaand boetebeding in hun geheel aan elke opvolger van het erfpachtrecht of rechthebbende op het zakelijk gebruiks – of genotsrecht te worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente te worden bedongen en aangenomen.
OPSTALRECHT
In voormelde overeenkomst zijn verkoper en koper het navolgende overeengekomen:
"21. Nutsvoorzieningen ten behoeve van openbaar nut/ Vestiging recht van opstal
21.1 De gemeente heeft het recht zich bij de vestiging van het erfpachtrecht een of meerdere rechten van opstal voor te behouden ter zake van nutsvoorzieningen aan te leggen door haarzelf dan wel door andere nutsbedrijven. Voorts zal de erfpachter bij de vestiging van het erfpachtrecht de medewerking verlenen aan de vestiging van erfdienstbaarheden ten laste van het erfpachtrecht en ten nutte van aan de gemeente in volle eigendom verblijvende grond, die benodigd zijn voor de uitvoering en in standhouding van het bouwplan c.a., waartoe de percelen grond behoren.
21.2 De gemeente verleent aan het volgende nutsbedrijf:
a.) de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ziggo Netwerk B.V., statutair gevestigd te Groningen, kantoorhoudende
te (3542 AB) Utrecht, Xxxxxxxx 000; hierna te noemen "het nutsbedrijf", een zelfstandig recht van opstal om in de op de tekeningen met de nummers A 37.175 (Bijlage 1a) respectievelijk A 37.174 (Bijlage 1b) met een enkelvoudige lijnarcering gecombineerd met een zwart vlakarcering en de letters "CAI" schetsmatig aangegeven stroken grond - hierna te noemen: "strook grond", Cai-kast(en) aan te leggen, te hebben, gebruiken, in stand te houden, te wijzigen, uit te breiden, te vervangen en weg te nemen.
21.3 In verband met bovengenoemd(e) recht(en) van opstal verplicht de erfpachter zich hierbij jegens de gemeente en zal zich bij de notariële akte tot vestiging van het erfpachtrecht jegens het nutsbedrijf verplichten:
1. om ter breedte van de strook grond en tot 50 cm aan weerszijde ervan geen bouwwerken op te richten, geen aaneengesloten verhardingen aan te brengen, geen ontgrondingen uit te voeren, geen leidingen, kabels etc. te leggen, geen diepwortelende bomen en/of struiken te planten of in zijn algemeenheid anderszins handelingen te verrichten, die nadelig kunnen zijn voor de uitoefening van het recht van opstal.
2. geen handelingen te verrichten, na te laten of toe te staan, waardoor het overbrengen van energie, antennesignalen, telecommunicatie etc. door middel van de werken zou kunnen worden gehinderd of belet. Indien de erfpachter in gebreke blijft in de nakoming van het gestelde in dit artikel, is het nutsbedrijf bevoegd om terstond en zonder dat daartoe
enige ingebrekestelling nodig is, al die maatregelen te nemen, welke naar zijn oordeel om redenen van veiligheid en continuiteit in de levering van produkten dan wel in het algemeen voor een ongestoorde uitoefening van het recht(en) van opstal noodzakelijk zijn.
21.4 De gemeente staat ervoor in, dat ten tijde van de vestiging van het opstalrecht derden geen recht op de strook grond hebben, welke de uitoefening van de recht(en) van opstal kunnen belemmeren.
21.5 Het nutsbedrijf is gerechtigd zijn recht van opstal over te dragen. Indien het onderhavige erfpachtrecht mede-eigendom is of wordt, is iedere mede-eigenaar ter zake van de genoemde recht(en) van opstal hoofdelijk verbonden jegens het nutsbedrijf. Voldoening door het nutsbedrijf van zijn verplichtingen bevrijdt hem jegens alle mede- eigenaren.
Het recht van opstal is eeuwigdurend en door de gemeente niet opzegbaar.
Het nutsbedrijf is gerechtigd te allen tijde afstand van het opstalrecht te doen. De erfpachter en de gemeente zullen hieraan op eerste verzoek meewerken.
21.6 De erfpachter is -met instemming van de gemeente- gerechtigd het nutsbedrijf te vragen afstand te doen van het recht van opstal. Het nutsbedrijf zal aan dit verzoek voldoen, indien:
a. in plaats van het te verlaten tracé een voor het nutsbedrijf ander tracé kan worden gevonden;
b. op het nieuwe tracé ten behoeve van het nutsbedrijf een zakelijk recht zal worden gevestigd, zodanig dat de door het nutsbedrijf daaraan te ontlenen rechten niet minder en de daaruit voortvloeiende verplichtingen niet meer zijn dan die als hier vermeld;
c. de erfpachter, de gemeente en het nutsbedrijf overeenstemming bereiken over het tijdsbestek, waarin het nutsbedrijf de verplaatsing van het tracé zal moeten hebben voltooid, alsmede over een bijdrage door de erfpachter in de kosten van de eventuele verwijdering van de oude werken en het aanleggen van de nieuwe werken gepaard gaande kosten. De erfpachter zal in ieder geval 50% van de bedoelde kosten voor zijn rekening moeten nemen, terwijl de kosten van datgene wat nodig is voor het royement van de inschrijving van het recht van opstal voor rekening van de erfpachter komen.
21.7 Bij het teniet gaan van het recht van opstal heeft het nutsbedrijf het recht de aangebrachte of aanwezige werken binnen vier maanden weg te nemen. Maakt hij van dit recht geen gebruik, dan vervallen de werken voor zover zij niet zijn weggenomen aan de erfpachter en worden de werken geacht onderdeel te vormen van het erfpachtrecht. De erfpachter is in dat geval gerechtigd het nutsbedrijf te verzoeken de werken te verwijderen. Behoudens in het geval als bedoeld in het vorige lid, geschiedt het verwijderen op kosten van het nutsbedrijf.
21.8 De kosten voor het maken van een aktetekening komen voor rekening van het nutsbedrijf.
De gemeente (in deze: het Projectbureau Leidsche Rijn) zal hiervoor een rekening verzenden aan N.V. Stedin Netten Utrecht, zijnde de vertegenwoordiger van het nutsbedrijf op dit punt en Eneco verplicht zich de rekening te voldoen.
21.9 Erfpachter zal in de periode liggende tussen het sluiten van de overeenkomst en de vestiging van het recht van opstal geen rechten aan derden verlenen, welke de uitoefening van het recht van opstal kunnen hinderen.
21.10 De gemeente verleent het nutsbedrijf onherroepelijke toestemming om onmiddellijk na het sluiten van deze overeenkomst al het nodige te verrichten of te doen verrichten voor het tot stand brengen van de in dit artikel bedoelde werken.
21.11 De erfpachter aanvaardt de verplichtingen die de gemeente heeft jegens het nutsbedrijf uit hoofde van het recht van opstal als haar eigen verplichtingen, behoudens de verplichting tot het vestigen van het recht van opstal.
De vestiging van het recht van opstal door de gemeente vindt plaats onder de voorwaarde dat het nutsbedrijf zich in de notariële akte van vestiging opstalrecht verplicht de rechten die voortvloeien uit die akte slechts geldend te maken jegens de erfpachter en niet jegens de gemeente.".
Ter uitvoering van het hiervoor bepaalde verleent de erfpachter hierbij aan: xx. Xxxxxx xxx Xxxx Xxxxx, werkzaam onder de verantwoordelijkheid van mij,
notaris, woonplaats kiezende te mijnen kantore, geboren te Rotterdam op één april negentienhonderd eenentachtig,
te dezen handelend als gevolmachtigde van erfpachter, die te dezen handelt als vrijwillig zaakwaarnemer van:
de te Groningen gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
Xxxxx Xxxxxxx B.V., kantoorhoudende te 0000 XX Xxxxxxxxx, Winschoterdiep 60, ingeschreven in het handelsregisters onder nummer 37141989;
hierna te noemen: opstaller,
het recht van opstal als omschreven in artikel 101 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, welk recht van opstal de opstaller I bij deze aanvaardt:
een zakelijk recht van opstal om in de op de aan deze akte gehechte situatietekening met een zwart vlak en de letters "CAI" schetsmatig aangegeven strook grond kadastraal bekend gemeente Utrecht sectie V nummers 4771 gedeeltelijk werken, kabels, leidingen, verdeelkasten, afsluiters, controleputten, anticorrossie apparatuur, merktekens, moffen en andere nutsvoorzieningen aan te leggen, te hebben, gebruiken, in stand te houden, te wijzigen, uit te breiden, te vervangen en weg te nemen,
onder de voorwaarden als hiervoor onder OPSTALRECHT omschreven.
BIJZONDERHEDEN TEN AANZIEN VAN HET VERKOCHTE VOORTVLOEIENDE UIT ADMINISTRATIEFRECHTELIJKE WETGEVING
Ten aanzien van het verkochte zijn geen publiekrechtelijke beperkingen ingeschreven in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.
Bij brief van vijftien maart tweeduizend tien heeft de notaris namens partijen bij de gemeente Utrecht navraag gedaan naar de bij de gemeente geregistreerde publiekrechtelijke beperkingen.
Blijkens opgave van de gemeente Utrecht zijn geen publiekrechtelijke beperkingen in de gemeentelijke beperkingenregistratie opgenomen.
VOLMACHT
Van de volmacht van de Gemeente blijkt uit een onderhandse akte van volmacht welke aan deze akte zal worden gehecht.
Van de volmacht van Portaal blijkt uit een notariële volmacht op zestien december tweeduizend negen voor mr. X.X.X Xxxxxxxx, notaris te Amersfoort, verleden.
Van de volmacht van erfpachter blijkt uit een onderhandse akte van volmacht welke aan deze akte zal worden gehecht.
WOONPLAATSKEUZE
Ter zake van de uitvoering van de erfpacht, ook voor fiscale gevolgen, wordt woonplaats gekozen ten kantore van de bewaarder van deze akte.
KOSTEN EN BELASTINGEN
1. Alle kosten en belastingen met betrekking tot de erfpachtsgunning en van de vestiging, waaronder begrepen de eventuele overdrachtsbelasting, het kadastrale recht, en de notariële kosten zijn voor rekening van erfpachter.
2. Koper verklaart ter voldoening aan het vereiste zoals bedoeld in artikel 21a van de Uitvoeringsregeling van de Algemene wet inzake rijksbelastingen dat in samenhang met de levering van het verkochte, de vestiging van de erfdienstbaarheden en de verlening van het recht van opstal geen roerende zaken zijn meegekocht.
3. Xxxxx doet voor de heffing van overdrachtsbelasting een beroep op de vrijstelling als bedoeld in artikel 15 lid 1 aanhef sub a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, aangezien het hier een verkrijging betreft krachtens een levering terzake waarvan omzetbelasting is verschuldigd en de Gemeente het verkochte niet als bedrijfsmiddel heeft gebruikt.
4. De waarde van en de tegenprestatie voor de bij deze akte gevestigde erfdienstbaarheden worden door partijen gesteld op nihil. De waarde van en de tegenprestatie voor de in deze akte verleende rechten van opstal wordt door partijen geacht in de hiervoor vermelde koopprijs te zijn begrepen.
KWIJTING
De koopprijs ad ÉÉNHONDERDNEGENENZESTIGDUIZEND VIJFHONDERD
ZEVENTIG EURO (€ 169.570,00) en voormelde omzetbelasting, zijnde een bedrag ad VIJFENDERTIGDUIZEND ZESHONDERD NEGEN EURO EN ZEVENTIG
EUROCENT (€ 35.609,70), is door erfpachter voldaan door storting op een rekening als bedoeld in artikel 25 van de Wet op het Notarisambt, aangehouden
door mij, notaris, onder de naam: Derdengelden Veldhuizen Xxxxx Xxx xx Xxxxxx notarissen; de Gemeente verleent erfpachter kwijting terzake.
BIJLAGEN
Aan deze akte zullen de volgende bijlagen worden gehecht:
- overeenkomst tot uitgifte in erfpacht;
- situatietekening met nummer A 37.175;
- volmacht Gemeente Utrecht;
- volmacht erfpachter.
SLOT
De comparanten zijn mij, notaris, bekend.
WAARVAN AKTE, verleden te Amersfoort op de datum in het hoofd van deze akte vermeld.
De zakelijke inhoud van de akte is door mij, notaris, aan de comparanten meegedeeld en ik heb daarop een toelichting gegeven.
De comparanten hebben daarna verklaard van de inhoud van de akte kennis te hebben genomen en met beperkte voorlezing in te stemmen.
Vervolgens is deze akte na beperkte voorlezing onmiddellijk door de comparanten en mij, notaris ondertekend om dertien uur en vijfenveertig minuten.
(volgt ondertekening)
Uitgegeven voor afschrift op 28 augustus 2014.
X.X. xx Xxx
De ondergetekende, xx. Xxxxxxx Xxxxxxx xx Xxx, notaris te Amersfoort, verklaart, dat op het registergoed, bij vorenstaande akte vervreemd in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten, geen aanwijzing of voorlopige aanwijzing in de zin van deze wet van toepassing is.
X.X. xx Xxx
Ondergetekende, xx. Xxxxxxx Xxxxxxx xx Xxx, notaris te Amersfoort, verklaart dat dit afschrift inhoudelijk een volledige en juiste weergave is van de inhoud van het stuk waarvan het een afschrift is.
Blad 19 van 19
Verklaring:
Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op
28-08-2014 om 14:43 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 64812 nummer 34.
Een elektronisch document met voornoemde inhoud was gewaarmerkt met een digitale handtekening, die blijkens bijbehorend certificaat van ESG CA - G2 met nummer EDEFDD6911ABCD1C216FC4DA85918B229111C3 toebehoort aan
Xxxxxxx Xxxxxxx xx Xxx.
Naam bewaarder: Mr. X.X.X. xxx xxx Xxxxxxx.
Onroerende Zaken Hyp4 : 64812/34 28-08-2014 14:43