Kennisbijeenkomst huurbeleid
Xxxxxxxxxxxxxxxxx huurbeleid
30 juni 2022
1. Xxx Xxxxxx, Aedes
Landelijke prestatieafspraken
2. Berry Blijie, ABF Research
Achtergronden bij de opgave
Pauze
3. Xxxxxxxx xx Xxx, Ortec Finance
Berekeningen landelijke prestatieafspraken
4. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, Ortec Finance
Uitwerking van de nieuwe regelgeving
Pauze
5. Xxxxxx Xxxxxxx, Ortec Finance
Pilotproject Huurbeleid
6. Hoe verder?
Programma
LANDELIJKE PRESTATIEAFSPRAKEN
BIJEENKOMST ORTEC 30 JUNI
• Klimaatakkoord 🡪 Kan sector de opgave aan?
• Motie Ronnes 🡪 Opgaven en Middelen 🡪 Sector komt 30 mld tekort
• Actieagenda Wonen 🡪 Van “We kunnen niet, want” naar “We kunnen dit en dit, als”
• Xxxxx XX 🡪 Afschaffen heffing in ruil voor afdwingbare afspraken
Krachtige boodschap vanuit Coalitieakkoord en Programma Betaalbaarheid
- Lagere huren voor lage inkomens (DPT), hogere huren voor hoge inkomens (IAH)
- Huurbevriezing 2024
- Gematigd Huurbeleid 2023
- Pakketje Verduurzaming
- Genormeerde huren Huurtoeslag
Standpunt Aedes: Bijdrage aan betaalbaarheid, maar financieel haalbaar
- AAW: We kunnen wat doen aan Betaalbaarheid bij afschaffen VHH
- Financieel haalbaar 🡪 én én én kan niet.
- Basis: huren gerelateerd aan kwaliteit, Overheid voor inkomens
- 2023 is wat nodig (inflatie van 8%...)
- Genormeerde huren 🡪 TEGEN!
- En verder: IAH vrijwillig, gedifferentieerde grens PT bij verduurzaming
Wat staat er in?
- Huurontwikkeling 2023, 2024, 2025: Lonen – 0,5%
- Huurverlaging voor groep tot 120% van minimuminkomen naar 550 euro (prijspeil 2020)
- Woningen <550 op peil houden
- Gratis verduurzaming bij isolatie
- IAH blijft vrijwillig
- Geen afspraken over genormeerde huren.
Uitgangspunten
- Inflatie in 2022 waarschijnlijk +/- 8% 🡪 Niet reëel
- Huurquote gaat vooruit
- Loonontwikkeling op lange termijn +/- 0,5% boven inflatie.
Inflatie versus loonontwikkeling
5
4,5
4
Gemiddeld 2,31%
3,5
3
Gemiddeld 1,88%
2,5
2
1,5
1
0,5
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Inflatie Lonen
Uitwerking
- Differentiatiemogelijkheid binnen huursom:
- Huursom: loonontwikkeling – 0,5%
- Individueel woningniveau: loonontwikkeling
- Dit getal geldt ook voor particuliere verhuurders
- Mutatie en IAH (mits in PA) blijven buiten de huursom.
Uitgangspunten
- In plaats van: dubbele passendheidstoets.
- In plaats van: huurbevriezing 2024
- Geld dat was gereserveerd voor huurbevriezing 2024, inzetten voor gerichte huurverlaging (+/- 350 miljoen).
- Naar 550 euro, maar prijspeil 2020. Hieronder indicatief de indexatie:
2020 | 2021 | 2022* | 2023 | 2024 | |
Huurgrens | 550 | 563 | 563 | 576 | 592 |
Bevriezing | Verlaging | |
2,85% | € 550 | |
Huursom | € -359.139.941 | -354.992.417 |
Aantal huren verlaagd/bevroren | 1.866.289 | 511.336 |
Gemiddelde effect op huur (maand) voor huishoudens met betaalbaarheidseffect | € -16,04 | -57,85 |
Huishoudens in groep tot 120% minima met betaalbaarheidsproblemen (rood en oranje) waarvan de situatie significant is verbeterd (grens van classsificatie rood - oranje - groen gepasseerd) | 15.767 | 28.815 |
Significant geholpen huishoudens als percentage van groep tot 120% minima met betaalbaarheids problemen (oranje en rood) | 12% | 22% |
Budget naar huishoudens in rood of oranje | 10% | 18% |
Huishoudens in groep 120% minima uit het rood | 5.090 | 5.118 |
Percentage huishoudens < 120% uit het rood | 5% | 5% |
Huishoudens in groep 120% minima uit het oranje | 10.677 | 23.697 |
Percentage huishoudens < 120% uit het oranje | 11% | 43% |
Onder de 550 euro | Boven de 550 euro | |
Inkomen onder de 120% | 22% | 25% |
Inkomen boven de 120% | 19% | 34% |
57% woont bij een corporatie, 23% koopt, de rest huurt elders of woont bij familie e.d.
“Niet eerlijk tegenover nieuwe huurders”
“Dan krijgen ook mensen huurverlaging die het niet nodig hebben”
Generieke huurbevriezing
“Dan doen we aan
inkomenspolitiek”
Uitwerking komende tijd
- Motie ingediend bij Congres
- Zorgen over verschillen tussen corporaties/regio’s
- Doorstroom
- Verhouding prijs/kwaliteit
- Woonlasten
- Inkomenspolitiek
- Regio’s met veel minima
- Regio’s met veel dure woningen
- Huurtoeslag
Uitgangspunten
- Versnellen verduurzamingsopgave (“70%”)
- Niet bij ‘installaties’
- Procesafspraak: Aanpassen Passendheidsnorm naar duurzaamheidsklasse
Uitgangspunten
- Duidelijk standpunt Aedes: TEGEN genormeerde huren
- Lost problemen toeslagen (terugvorderingen) niet op
- Helft huurders er op achteruit
- Gedachte dat mensen ‘een passende woningen kunnen vinden’ niet reëel
- Prestatieafspraken: Als genormeerde huren impact hebben op huurbeleid, dan afspraken van de baan.
- Nu geen koppeling met normhuren
-
-
Eenmalige huurverlaging naar 550: Eenmalig
Geen verplichte koppeling huurbeleid aan genormeerde huren
Bruto huur:
Huurtoeslag
Huidige situatie
Netto Inkomen: 1200 euro
Overige kosten
850 euro
Netto huur: 350 euro
Bruto huur:
Huurtoeslag
Situatie genormeerde huren
Netto Inkomen: 1200 euro
Overige kosten
775 euro (-75)
Netto huur: 425 euro (+75)
Bruto huur:
575 euro
(-75)
Huurtoeslag 225 euro
Aanname BZK: Kan (macro) gecompenseerd worden door IAH
Oplossing???
Netto Inkomen: 1200 euro
Deel via hoger WML?
Overige kosten 850 euro
Netto huur: 350 euro
Hoge
inflatie?
EINDE
BEDANKT VOOR UW AANDACHT
Achtergronden bij de opgave: Maatschappelijke opgaven en huurbeleid
Xxxxx Xxxxxx, directeur ABF Research
Rotterdam, 30 juni 2022
p2022-0017KGO 22086-ABF
▪ Stand van zaken: uitkomsten WoON 2021
▪ Woonsituatie huurders
▪ Impact stijging energieprijzen
▪ Focus op doelgroep < 120% sociaal minimum
▪ Van opgaven en Middelen naar Nationale Prestatieafspraken (NPA)
▪ Opgaven volkshuisvestelijk en verduurzaming
▪ Huurbeleid in O&M (huurinkomsten en streefhuur)
▪ Scenario’s: simulatie streefhuur
▪ Discussie
Aantal en aandeel private huur neemt toe; vooral in duurdere prijsklassen (nog?)
Dure scheefheid licht toegenomen (donkere kleur); goedkope scheefheid gering afgenomen (lichte kleur)
🡪 zowel bij corporaties als private verhuurders
p2022-0017KGO pagina 26
p2022-0017KGO
Betaalbaarheid leek goede kant op te gaan, totdat…
2015 | 2018 | 2021 | Verschil 2018-2021 Absoluut Relat ief | ||
Bruto huur | € 606 | € 631 | € 670 | € 39 | 6% |
Huurtoeslag | € 81 | € 98 | € 93 | -€ 6 | -6% |
Netto huur | € 525 | € 533 | € 578 | € 45 | 8% |
Kosten energie en water | € 133 | € 130 | € 109 | -€ 21 | -19% |
Heffingen en belastingen (OPL) | € 54 | € 54 | € 48 | -€ 6 | -12% |
Netto woonuitgaven | € 711 | € 716 | € 734 | € 18 | 2% |
Netto besteedbaar inkomen | € 2.252 | € 2.311 | € 2.453 | € 142 | 6% |
Netto huurquote | 25,6% | 25,0% | 25,6% | 0,6% | 2,3% |
Netto woonquote | 35,4% | 34,5% | 33,2% | -1,3% | -3,8% |
pagina 27
Woonsituatie huurders anno 2021 (4)
(uitkomsten WoON, simulatie* naar 2022)
▪ Indicatie gevolgen hogere energielasten > verrekening gemiddeld tarief (echte contract is onbekend) +
compensatie energiekosten
▪ Doelgroepen huurbeleid én groep < 120% sociaal minimum
▪ Betaalbaarheid: woonquote en betaalrisico (Nibud basisuitgaven) nemen behoorlijk toe
p2022-0017KGO pagina 28
*: Betaalrisico 2022 o.b.v. energielasten 1-1-2022 en compensatie energiekosten voor lage inkomens en bijstand
🡪 vooral bij laagste inkomens (< 120% sociaal en passend toewijzen)
▪ NPA: Eenmalige huurverlaging in 2024 (i.p.v. generieke huurbevriezing)
p2022-0017KGO pagina 29
▪ Overzicht: alle huurders sociale huurwoningen (corporatie, huur < liberalisatiegrens)
Huur <= 550 | Huur > 550 | Totaal | |
T/m 120% minimum inkomensgrens | 445.100 | 541.300 | 986.400 |
T/m inkomensgrens passend toewijzen | 88.900 | 124.000 | 212.900 |
T/m EC-inkomensgrens | 205.000 | 259.900 | 464.900 |
> EC-inkomensgrens | 110.300 | 244.800 | 355.100 |
Totaal | 849.300 | 1.170.000 | 2.019.400 |
*: Betaalrisico 2022 o.b.v. energielasten 1-1-2022 en compensatie energiekosten voor lage inkomens en bijstand
▪ Links: samenstelling groep < 120% en > 550 euro huur 🡪 Voornamelijk eenverdieners (> driekwart)
▪ Rechts: aandeel van groep < 120% met huur > 550 euro
🡪 Duidelijke verschillen tussen provincies (sterke relatie met gemiddelde huurprijs)
p2022-0017KGO pagina 30
Opgaven: Chronologie - van Opgaven en Middelen (O&M) naar Nationale Prestatieafspraken (NPA)
▪ Onderzoek O&M (juli 2020) = basis voor PA
▪ Raming maatschappelijke opgave woningcorporaties > Volkshuisvestelijk & Duurzaamheid
▪ Resultaat O&M: tekort van 30 miljard voor opgaven t/m 2035
▪ Actieagenda Wonen (februari 2021):
▪ Initatief Aedes en 33 stakeholders n.a.v. O&M en brede problematiek woningmarkt
▪ Bod komend decennium: 1 miljoen woningen (2/3 betaalbaar), betaalbaarheid, leefbaarheid, sneller verduurzamen
▪ Voorwaarde: afschaffen verhuurderheffing, in ruil voor afdwingbare afspraken
▪ Politiek vervolg
▪ Extra ambitie op verduurzaming (2021): ‘Fiche van Geest’: 225 duizend woningen extra isoleren
▪ Nieuw coalitieakkoord (2022):
▪ Verhuurderheffing ruilen voor investeringen
▪ Vóór 2028 alle slecht geïsoleerde corporatiewoningen (label E, F en G) uitgefaseerd
▪ Prestatieafspraken Aedes en BZK (2022)
▪ ‘Logisch’ vervolg O&M
▪ Combinatie van initiële opgaveraming O&M, politieke besluitvorming en Europese kaders
▪ ABF Rapport: “Woningbouwopgave DAEB en verduurzaming: omvang en kosten voor woningcorporaties”
O/M Basispad | Prestatieafspraken | |
Nieuwbouw | +240.600 | +225.000 |
Sloop | -87.100 | -87.100 |
Verkoop (sluitpost) | -83.400 | -63.000 |
Flexwoningen | +43.000 | +25.000 |
Netto ontwikkeling: | +113.100 | +100.000 |
▪ N.B.: doorrekeningen starten primo 2020 (mede o.b.v. dVi 2019); de eerste 2 rekenjaren is qua volkshuisvestelijke opgave gewerkt met (geschatte) realisaties o.b.v. dVi en dPi
▪ Volkshuisvestelijk
O/M Basispad | Prestatieafspraken | |
Aardgasvrij | 450.000 | 450.000 |
Uitfaseren E, F, G | 250.000 | |
Verduurzaming naar Isolatiestandaard | 675.000 | |
Hybride warmtepomp | 227.000 | |
▪ Verduurzaming
▪ Kanttekening: ramingen o.b.v. actuele inzichten en trends 🡪 onzekere toekomst
▪ Actualisatie nodig om prestatieafspraken passend te houden (disclaimer Aedes) > pensioenen!
▪ Huurontwikkeling wordt bepaald door 3 componenten:
1. Huurbeleid bij mutatie en zittende bewoners
(<> praktijk uit CBS Huurenquête 2020 i.c.m. sociaal huurakkoord 2019)
2. Ontwikkeling voorraad (<> woningbehoefte)
3. Huur van voorraadmutaties (<> nieuwbouw, sloop, verkoop)
▪ Resultaat:
Samenstelling DAEB voorraad 2050
p2022-0017KGO pagina 33
*: Prijspeil
▪ Huurontwikkeling wordt bepaald door 3 componenten:
1. Huurbeleid bij mutatie en zittende bewoners
(<> praktijk uit CBS Huurenquête 2020 i.c.m. sociaal huurakkoord 2019)
2. Ontwikkeling voorraad (<> woningbehoefte)
3. Huur van voorraadmutaties (<> nieuwbouw, sloop, verkoop)
Zittende huurders (t/m 2024; daarna inflatievolgend) | |
Gereguleerde sector, onder inkomensgrens | 0,0% |
Gereguleerde sector, boven inkomensgrens | 1,5% |
Geliberaliseerde sector | 0,5% |
Huurverhoging over de liberalisatiegrens heen | Nee |
Nieuwe verhuringen in gereguleerd segment | |
Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring | 65% |
Huurharmonisatie tot x% max huur (nieuw WWS) | 80% |
Huurplafond bij 6% WOZ | ja |
Aandeel dat onder aftoppingsgrens gebracht wordt | 28% |
Harmonisatie over liberalisatiegrens heen | ja |
p2022-0017KGO
pagina 34
▪ Voor O&M inschatting nodig van huurontwikkeling (kasstroom <> ICR)
▪ Huurontwikkeling wordt bepaald door 3 componenten:
1. Huurbeleid bij mutatie en zittende bewoners
(<> praktijk uit CBS Huurenquête 2020 i.c.m. sociaal huurakkoord 2019)
2. Ontwikkeling voorraad (<> woningbehoefte)
3. Huur van voorraadmutaties (<> nieuwbouw, sloop, verkoop)
Huurprijs nieuwbouw:
Huur tegen bovenkant prijsklasse
Onder aftoppingsgrens: gewogen gemiddelde
o.b.v. toewijzingen
Huurprijs sloop en verkoop: Gemiddelde huur uit dVi
Naar kenmerken bouwjaar/energetische kwaliteit
*: Prijspeil 2021
p2022-0017KGO
pagina 35
▪ Naast kasstroom moest aanname gedaan worden voor streefhuur (niet bekend uit dVi/dPi)
▪ Streefhuur van belang voor investeringscapaciteit (Beleidshuur <> LTV en Solvabiliteit)
▪ In overleg met werkgroep en Ortec is besloten:
▪ Bestaande voorraad: eindhuur (anno 2050) = streefhuur
▪ Nieuwe woningen: aanvangshuur = streefhuur
▪ Figuur: interessante verschillen huidige huur, streefhuur corporaties en streefhuur O/M 2020 (studie 2020)
▪ Xxxxxxxxx: berekende streefhuur lager dan
waar corporaties mee rekenen
p2022-0017KGO pagina 36
▪ Regio’s die niet volledige verdiencapaciteit benutten vs. Regio’s waar betaalbaarheid in gedrang komt (?)
Scenario’s: simulatie streefhuur
▪ Instrument om inzichten in betaalbaarheid te creëren
▪ Casus: huurbeleid Eindhoven
▪ Effecten van keuzes inzichtelijk maken
▪ Voorbeeld: streefhuur als % maximale huur 🡪 gevolgen betaalbaarheid nieuwe huurders
▪ Ook voor aanpassingen toewijzingsbeleid, verduurzaming en energieprijzen
▪ Inzicht in: huurquote, woonquote en betaalrisico en slaagkansen doelgroepen
BLOK 1: Streefhuur (percentage van de maximale WWS-huur)
Ja, totaal
Wijzigen t.o.v. oorspronkelijke situatie?
Input | DAEB | niet-DAEB | Aftoppen op HT-klasse? |
Totaal | 70% | 90% | Nee |
'thuis | 60% | 70% | Nee |
Trudo | 80% | 85% | Nee |
Woonbedrijf | 60% | 80% | Nee |
Wooninc. | 70% | 90% | Nee |
Discussie
▪ Het is terecht dat de groep < 120% sociaal minimum huurverlaging krijgt
▪ Hoe bepalen corporaties de streefhuur?
▪ Is het verstandig om rekening te houden met alternatieve benaderingen van de streefhuur?
Berekeningen landelijke prestatieafspraken
Xxxxxxxx xx Xxx
o Uitgangspunten van het onderzoek
o Resultaten prestatieafspraken
o Ontwikkelingen operationele kasstroom
o Conclusie
Inhoud
Onderzoek financiële haalbaarheid van de opgaven, in opdracht van Xxxxx en BZK De opgave wordt verdeeld op basis van het aantal woningen dat een corporatie heeft Als een corporatie de opgave niet kan oppakken, wordt deze verdeeld over
corporaties in de regio
De veranderingen t.o.v. het Opgaven en Middelen onderzoek zijn:
Vernieuwde opgave: o.a. minder nieuwbouw, meer verduurzaming, aanpassing huren Rijksbeleid: o.a. verhuurderheffing
Economische veranderingen Extra huurmatiging
De volgende aannames qua huurbeleid zijn gehanteerd:
▪ In 2024 is huurbevriezing meegenomen (effect ongeveer hetzelfde als verlaging naar €550)
▪ In 2023 en 2025 stijgt de huur met de loonlinflatie van vorig jaar minus 0,5%
▪ Woningen worden naar 78% van de maximaal redelijke huur (o.b.v. WWS) geharmoniseerd
(tenzij woningen eerder worden afgetopt) – conform onderzoek ABF
▪ De verdeling van de nieuwbouw naar prijsklasse is gebaseerd op het onderzoek van ABF
▪ Bij verduurzaming wordt pas bij nieuwe verhuring de huur verhoogd
▪ Inkomensafhankelijke huurverhoging: 0,11% per jaar
Resultaten
Totale investeringen
(DAEB, t/m 2030, prijspeil 1-1-2022, in mld.)
€ 3,3
€ 76,3
○ De totale opgave bedraagt €79,6 miljard
○ Deze opgave is voor meer dan 95% haalbaar
○ De ICR is in geen enkele provincie restrictief, de LTV wel
○ Resultaat omtrent huur:
▪ De huurstijging in 2023 en 2025 is verlaagd van prijsinflatie naar looninflatie minus 0,5%. Dit zorgt voor een tekort van € 2,2 miljard.
▪ Effect huurbevriezing/verlaging voor 1 jaar: € 355
miljoen (Aedes)
Haalbare opgave Basis Niet haalbare opgave Basis
De veranderingen t.o.v. het Opgaven en
middelen onderzoek zijn:
Vernieuwde opgave
Rijksbeleid: o.a. verhuurderheffing Economische veranderingen
Extra huurmatiging
▪ De huurverhoging van 2023 en 2025 is niet prijsinflatievolgend maar looninflatie van 2022 minus 0,5%
▪ De LTV stijgt hierdoor landelijk met 10,8%
○ De opgaves verschillen per provincie
○ Meer dan 90% van de opgave tot en met 2030 is in iedere provincie haalbaar
Investeringen per provincie
(DAEB, 2022 t/m 2030, prijspeil 1-1-2022, in mld.)
Haalbaarheid per provincie (DAEB, 2022 t/m 2030, in %)
Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx
Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxxx Xxxx-Xxxxxxx
Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxxx
Xxxxxxx
€ 0
€ 5 € 10 € 15
€ 20
€ 25
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland
Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland
Zeeland Noord-Brabant
Limburg
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Basispad - haalbare opgave (€) Basispad - tekort (€)
Basispad - haalbare opgave (%) Basispad - tekort (%)
○ Xxxxxxxxxxx verhuurderheffing heeft een groot positief effect
○ De operationele kasstroom ligt boven de 20% van de inkomsten
○ Ondanks lagere huren is de operationele kasstroom gezond
○ Tussen provincies zijn er verschillen van enkele procentpunten
Opbouw operationele kasstroom
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2020 2021 2022 0000 0000 0000 2026 2027 2028 2029 2030
Onderhoud Xxxxxx Verhuurderheffing VPB Rente Overige kosten Operationele kasstroom
○ Positieve ontwikkelingen
▪ Afschaffing verhuurderheffing
○ Negatieve ontwikkelingen
▪ De huur per woning stijgt niet mee met inflatie
▪ De onderhoudskosten nemen toe
Ontwikkeling kasstroom per woning (prijspeil 1-1-2022) | ||||
2020 | 2030 | |||
Huren | 6.757 | 100% | 6.251 | 100% |
-/- onderhoud | 1.968 | 29% | 2.120 | 34% |
-/- beheer | 1.259 | 19% | 1.212 | 19% |
-/- vastgoedexploitatie overig | 4 | 0% | -52 | -1% |
-/- netto verhuurderheffing | 871 | 13% | 0 | 0% |
+ overige ontvangsten en subsidies | 148 | 2% | 0 | 0% |
-/- netto rente | 1.084 | 16% | 873 | 14% |
-/- vpb | 201 | 3% | 484 | 8% |
-/- overige heffingen/uitgaven | 114 | 2% | 174 | 3% |
Operationele kasstroom | 1.403 | 21% | 1.440 | 23% |
Conclusie
De huur per woning stijgt niet mee met inflatie
De operationele kasstroom blijft boven 20% van de inkomsten De totale opgave is voor 95% haalbaar
Uitwerking van de nieuwe regelgeving
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx & Xxxxxx Xxxxxxx
o Landelijke prestatieafspraken |
maatregelen huur
▪ Rekenvoorbeelden
▪ Veranderingen in het speelveld
o Overige geplande huurmaatregelen
o Portefeuilleplan en –scenario’s
Inhoud
○ Huurverhoging
▪ Huursom totaal: huurverhoging 2023, 2024 en 2025 koppelen aan looninflatie -/- 0,5%
Differentiatie
▪ Per woning: huurverhoging 2023, 2024 en 2025 maximaal looninflatie
2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |||
Prijsinflatie | 560 | 607 | 631 | 641 | Looninflatie -/- 0,5% | 560 | 576 | 591 | 599 | |
Looninflatie -/- 0,5% | 560 | 576 | 591 | 599 | 3 identieke woningen | 1.680 | 1.729 | 1.774 | 1.797 | |
Prijsinflatie | 8,40% | 4,00% | 1,50% | 1,50% | Woning 1 Looninflatie | 000 | 000 | 000 | 608 | |
Looninflatie -/- 0,5% | 2,90% | 2,60% | 1,30% | 1,40% | Woning 2 Looninflatie -/- 0,5% | 560 | 576 | 591 | 599 | |
Looninflatie -/- 0,5 i.p.v. prijsinflatie | Woning 3 Looninflatie -/- 1% 560 573 585 590 1.680 1.729 1.774 1.797 | |||||||||
○ Huurverlaging voor huishoudens < 120% sociaal minimum
▪ Eenmalige huurverlaging in 2024 naar € 550 (prijspeil 31-12-2020) voor groep tot 120% van sociaal
minimum (gemiddeld 24% van de corporatievoorraad)
2020
2021
2022
2023 2024
Contracthuur | Looninflatie -/- 0,5% Streefhuur
Normhuur 550
Contracthuur z Cont
Huurverlaging in 2024 met en zonder mutatie in 2025
In de praktijk mutatie meestal later in de tijd
○ Veranderingen in het speelveld
▪ Normhuur huurtoeslag € 550 ► alleen invloed op te ontvangen huurtoeslag
▪ Behoud goedkope betaalbare voorraad: aandeel woningen ≤ € 550 niet laten afnemen
• Aandeel stijgt door huurverlaging in 2024
• Dat geeft ruimte voor harmonisatie (dalen aandeel)
○ Is er aanleiding het huurbeleid van jouw corporatie aan te passen?
▪ Blijft het aandeel woningen ≤ € 550 op peil?
▪ Is het nodig meer te doen aan betaalbaarheid?
▪ Zo ja op welke manier?
○ Aandeel WOZ-punten WWS maximaal 33% (per 1 mei 2022)
○ Hervormen huurtoeslag
▪ Berekend o.b.v. genormeerde huur +/- € 550
• Maximale huurprijsgrens vervalt
• Geen subsidiabele servicekosten (rekenhuur = kale huur)
▪ Verlagen leeftijdsgrens
▪ Geleidelijke invoering overgangsperiode 5 jaar
○ Verduurzaming onderdeel van de huur. Via WWS punten?
○ Wijziging EPV-besluit: verruiming mogelijkheden verhuurders
○ Reguleren middenhuur
▪ Doortrekken WWS systeem tot 187 punten (aanvangshuur van € 1.000 à € 1.250 )
▪ Maximale huurprijsstijging vrije sector beperken via ministeriële regeling
○ Woningen met label E, F, G uitfaseren 2028 (compensatie via huur / wettelijk verbod verhuur per 2030)
○ Passend toewijzen: mogelijk differentiatie naar energieklasse
○ Diverse maatregelen voor handhaving, rechtsbescherming, informatiepositie, enz. (buiten beschouwing)
○ Betaalbaarheid wordt veelal weergegeven in een doelstelling per (streef)huurklasse
○ Door maatregelen extra aandacht voor:
▪ Doelstellingen bijstellen o.b.v. eenmalige huurverlaging
• O.b.v. omvang en ontwikkeling inkomensgroepen in eigen werkgebied
⮚ Voor welke woningen is het nodig de beleidshuur aan te passen?
▪ Prijs/kwaliteitverhouding
(basiskwaliteit)
▪ Mutatiegraad
▪ Relatie investeringsstatuut
▪ …
○ Reguliere huurverhoging 2023, 2024 en 2025: lonen – 0,5%
▪ Aanpassing in huurverhogingsbeleid (let op de economische parameters)
○ Geen huurverhoging bij isolerende maatregelen (vervallen vergoedingentabel per 1-1-2023)
▪ Pas het effect op de Huur aan in verbetertabellen
▪ Maak evt. een scenario om verschillen inzichtelijk te maken
▪ Denk ook aan het effect op Streefhuur, Maximale huur en Markthuur
○ Eenmalige huurverlaging naar 550 (31-12-2020) voor huishoudens < 120% sociaal minimum:
▪ 2024 (vooralsnog) (vervangt de eenmalige huurbevriezing in dit jaar)
▪ Uitvoering m.b.v. inkomensgegevens belastingdienst
▪ Op portefeuilleniveau aannames welk deel bezit
• Of uitgangspunten landelijk onderzoek hanteren
Portefeuilleplan: scenario’s
○ Versneld oppakken E/F/G labels
▪ Scenario extra verduurzamen voor 2028
▪ Denk na over niveau van verduurzaming en compensatie via (streef)huur
○ Inkomensafhankelijke huurverhoging:
▪ ABF: aantal dure scheefwoners toegenomen, aantal goedkope scheefwoners afgenomen
▪ Beleidskeuze; te baseren op ontwikkeling in werkgebied
• O.a. wachttijden/doorstroom, mix van inkomens i.r.t. leefbaarheid, missie/visie doelgroepen, …
▪ Kaders:
• Maximale huurverhoging (50/100 euro)
○ Streefhuren x.x.x. xxxxxxxx
Speelveld: mogelijke beleidsvarianten
Uitersten en de nuances daartussen
○ Xxxxxxxxxxx (alias xxxxxxxxxx) niet aanpassen
▪ Enkel eenmalig contracthuur verlagen
Prijs-kwaliteit
○ Beleidshuur deels aanpassen
▪ Bepaald deel voorraad
▪ Naar € 550 of ook andere prijsklassen?
▪ Twee huren beleid?
Match lokale behoefte en woningvoorraad
Betaalbaarheid per doelgroep
○ Beleidshuur alle DAEB woningen verlagen naar € 550
○ Beleids- en contracthuren alle DAEB woningen verlagen naar € 550
Impact op mutatiegraad
Etc
Pilotproject huurbeleid
Xxxxxx Xxxxxxx
o Vormen huurbeleid
o Wensen software
o Opzet pilot
Inhoud
Vormen van huurbeleid
Bestaande voorraad
○ Reguliere huurverhoging
▪ Generiek of gedifferentieerd
▪ Staffel o.b.v. relatieve huurprijs (% xxx xxxx)
▪ Afhankelijk van beleidshuur
▪ Inkomensafhankelijk
▪ Lagere huuraanpassing energielabel E, F, G
▪ Maatwerk (bijv. huurvast of technische staat)
○ Huurverhoging bij nieuwe verhuring (harmonisatie)
▪ Beleidshuur
• O.b.v. relatieve huurprijs (% xxx xxxx)
• Grenzen passend toewijzen
▪ Twee huren beleid
▪ Doorstroommaatregelen (bijv. behoud huur)
▪ Rekening houden met beklemmingen
○ Tussentijdse huuraanpassing
▪ Tijdelijke huurkorting
▪ Maatwerk?
Xxxxxxxxxxxxxxxxx huurbeleid
Voorraadontwikkelingen
○ Nieuwbouw
▪ Nieuwe huur = beleidshuur
▪ Nieuwe huur ≠ beleidshuur (bijv. terugkeerders)
○ Huurverhoging bij verbetering (contract en/of beleidshuur)
○ Onttrekken aan de voorraad: sloop en verkoop
61
Wat pas je toe in welke situatie?
Met welke
motivatie?
○ Xxxxxxx in verhuurde staat
Vormen van huurbeleid
Bestaande voorraad
○ Reguliere huurverhoging
▪ Generiek of gedifferentieerd
▪ Staffel o.b.v. relatieve huurprijs (% xxx xxxx)
▪ Afhankelijk van beleidshuur
▪ Inkomensafhankelijk
▪ Lagere huuraanpassing energielabel E, F, G
▪ Maatwerk (bijv. huurvast of technische staat)
○ Huurverhoging bij nieuwe verhuring (harmonisatie)
▪ Beleidshuur
• O.b.v. relatieve huurprijs (% xxx xxxx)
• Grenzen passend toewijzen
▪ Twee huren beleid
▪ Doorstroommaatregelen (bijv. behoud huur)
▪ Rekening houden met beklemmingen
○ Tussentijdse huuraanpassing
▪ Tijdelijke huurkorting
▪ Maatwerk?
Xxxxxxxxxxxxxxxxx huurbeleid
Voorraadontwikkelingen
○ Nieuwbouw
▪ Nieuwe huur = beleidshuur
▪ Nieuwe huur ≠ beleidshuur (bijv. terugkeerders)
○ Huurverhoging bij verbetering (contract en/of beleidshuur)
○ Onttrekken aan de voorraad: sloop en verkoop
Resultaat pilot
► Veel voorkomende vormen van huurbeleid
► Inzicht in motivatie beleidskeuzes
► Handvatten vertaling eigen huurbeleid naar WALS/SAM
62
○ Xxxxxxx in verhuurde staat
Wensen software
Enkele voorbeelden
○ Beleid eenvoudiger of nauwkeuriger inrichten, bijv.
▪ Slechte energielabels automatisch geen huurverhoging
▪ Inkomensafhankelijk in euro’s (i.p.v. als %)
▪ Meer mogelijkheden voor inrichting aftopping
▪ Tijdelijke contracten met een einddatum
▪ Andere ingangsdatum huurverhoging
○ Uitbreiden rapportagemogelijken / analysemogelijkheden
▪ Volgen huurgroepen en huurverhogingsgroepen door de tijd
▪ Verdieping op huursomstijging
▪ Uitbreiden rapportages (i.p.v. zelf bouwen o.b.v. huurdump)
►Vanuit totaaloverzicht bepalen wat wel (en niet) en op welke manier software aanpassen
○ Schriftelijke enquête
Doe je mee?
○ Gemeenschappelijke sessie (op locatie)
▪ Inventarisatie huurbeleid (september)
▪ Beleid en beleidskeuzes (eind september)
▪ Concrete uitwerking (oktober)
▪ Werksessies vertaling naar inrichting in de software voor gebruikers (november)
○ Best practices voor bouwstenen huurbeleid
○ Wij zoeken corporaties
▪ Divers huurbeleid
▪ Actief meedenken en ideeën aandragen
▪ Beleidsmatig en financieel
○ Projectplan op aanvraag (inclusief kosten)
Hoe verder?
Contactgegevens Ortec Finance
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx
Consultant
x00 00 000 00 00
Xxxxxxx.Xxxxxxxxxx@xxxxx-xxxxxxx.xxx
Xxxxxx Xxxxxxx
Consultant
x00 00 000 00 00
Xxxxxxxx xx Xxx
Consultant
Xxxxxx.Xxxxxxx@xxxxx-xxxxxxx.xxx
x00 00 000 00 00
Xxxxxxxx.xxXxx@xxxxx-xxxxxxx.xxx
66
Xxxxxxxxxxxxxxxxx huurbeleid