Bod jaarafspraken 2022 gemeente Stichtse Vecht
Bod jaarafspraken 2022 gemeente Stichtse Vecht
Woningstichting Vecht en Omstreken
Vastgesteld door directeur-bestuurder X. Xxxxx, goedgekeurd door de Raad van Commissarissen, op 8 juni 2021.
Inhoud
1. Inleiding
1.1. Ambities en doelen Vecht en Omstreken
1.2. Samenwerkingsafspraken
1.3. Wettelijk kader
1.4. Leeswijzer bod
2. Betaalbaarheid en beschikbaarheid
2.1. Inleiding
2.2. Nieuwbouw
2.3. Verkoop
2.4. Huurbeleid
2.5. Vroegsignalering
2.6. Woningtoewijzing
3. Kwaliteit en duurzaamheid
3.1. Inleiding
3.2. Kwaliteit
3.3. Verduurzamen woningvoorraad
3.4. Duurzaamheid en betaalbaarheid
4. Wonen met welzijn en zorg
4.1. Inleiding
4.2. Naar een geschikte(re) woningvoorraad
4.3. Huisvesting urgente doelgroepen
5. Leefbaarheid en veiligheid
5.1. Inleiding
5.2. Schoon, heel en veilig
5.3. Samenwerken voor prettig wonen
6. Financiën
6.1. Inleiding
6.2. Ratio’s
1. Inleiding
1.1 Ambities en doelen Vecht en Omstreken
De prestatieafspraken 2021 voor de gemeente Stichtse Vecht en de geactualiseerde Woonvisie 2017-2022 vormen de belangrijkste onderleggers voor ons bod. Deze onderleggers zijn voor ons gekoppeld aan onze Route ’23, Duurzame vastgoedstrategie 2019-2040, meerjarenonderhoudsbegroting en ons huurbeleid.
Onze missie voor de periode 2018-2023 is als volgt:
Goed wonen is voor Vecht en Omstreken meer dan een goede woning voor mensen met een klein inkomen. Wij weten wat er speelt in de regio en bij onze klanten en zoeken met onze partners voortdurend naar oplossingen om prettig wonen mogelijk te maken. Daarbij sturen wij de komende jaren vooral op betaalbaarheid en duurzaamheid”.
Dit is onze volkshuisvestelijke focus:
⮚ We voelen ons verantwoordelijk voor de volkshuisvesting in de kernen Breukelen, Loenen aan de Vecht, Loosdrecht, Nigtevecht, Vreeland en Kockengen.
⮚ We zetten in op een duurzame en betaalbare woningvoorraad.
⮚ We zijn er hoofdzakelijk voor de sociale doelgroep; huishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal € 40.024,- (prijspeil 2021).
⮚ We zijn er voor een brede doelgroep: jong en oud, met een zorg- en/of begeleidingsbehoefte of zelfredzaam. Onze woningportefeuille dient daarbij aan te blijven sluiten.
⮚ We voelen ons medeverantwoordelijk voor de vitaliteit van de kernen. Een balans in de leeftijdsopbouw van de huurders, een goed voorzieningenniveau en sociale cohesie vinden we belangrijk en stimuleren we waar dat past.
1.2 Samenwerken
Om ons goed op bovenstaande thema’s te kunnen focussen en een stevige bijdrage te kunnen leveren aan de opgave zoals neergelegd in de gemeentelijke Woonvisie 2017-2022 (die is geactualiseerd in 2019) heeft Vecht en Omstreken de gemeente Stichtse Vecht nodig in een faciliterende en initiërende rol. Daarnaast worden onze huurders in het maken van de prestatieafspraken vertegenwoordigd door de HuurdersBelangenOrganisatie Vecht en Omstreken (HBO). We vinden het daarom belangrijk voor 2022 samenwerkingsafspraken vast te leggen op de volgende thema’s:
1. Afspraken voor korte en lange termijn: de geactualiseerde woonvisie is wat ons betreft een mooi kader voor langere termijn prestatieafspraken. Wat ons betreft maken we dit jaar concrete afspraken voor 2022 en leggen we kaderafspraken vast voor de periode na 2022 (start nieuwe woonvisie).
2. Periodiek evalueren: we vinden het erg belangrijk om de voortgang op de afspraken periodiek te bespreken. Ons voorstel: eind 1e kwartaal en eind 2e kwartaal bespreken we de voortgang ambtelijk (met huurdersorganisaties), eind 2e kwartaal ook bestuurlijk. Evalueren doen we op basis van een SMART overzicht waarin de afspraken staan, met een stoplichtmodel per afspraak (groen=voltooid, oranje=wordt aan gewerkt, nog niet gehaald, rood=niet gehaald en/of nog niet mee begonnen).
3. Ontwikkelingstafel sociale huur: eens per kwartaal vindt de ontwikkelingstafel plaats, organisatie rouleert, huurdersorganisaties worden eens per jaar uitgenodigd.
4. Rol huurdersorganisaties: naast de prestaties van de corporaties en de gemeente past het wat ons betreft als wordt vastgelegd wat per thema de huurdersorganisaties bijdragen. Dat kan passief (o.a. meedenken met beleid) en actief (o.a. achterban raadplegen, bijeenkomsten organiseren) zijn.
Zo kunnen we de prestatieafspraken en onze samenwerking verder ontwikkelen: naar wederkerig, concreet, in verbinding met huurders en resultaatgericht.
1.3 Wettelijk kader
In december 2020 zijn door de gemeente Stichtse Vecht, Woningstichting WUTA, Woningstichting Kockengen, Portaal, de Huurdersraad van Portaal en Vecht en Omstreken de prestatieafspraken 2021 ondertekend. Een constructief proces, waarin alle partners volwaardig betrokken zijn geweest. De afspraken zijn gebaseerd op de beleids- en jaarplannen van de vijf corporaties, de beleidsprioriteiten en geplande activiteiten van de corporaties in 2021 (het bod) en de Woonvisie. We hebben jaarafspraken gemaakt met alle partijen voor 2021.
Naast de prestatieafspraken Xxxxxxxx Xxxxx 0000 is elke corporatie verplicht jaarlijks voor 1 juli een overzicht of activiteitenprogramma op te stellen voor het eerstvolgende jaar. Dit gebeurt in overleg met de huurdersorganisatie. Daarnaast verstrekt de corporatie aan de gemeente en aan de huurdersorganisatie hun borgingsinformatie en verdere financiële gegevens ter beoordeling van de bijdrage van de corporatie.
In het overzicht komen de volgende onderdelen naar voren:
▪ Voorgenomen activiteiten tot bouwen of kopen van woongelegenheden.
▪ Voorgenomen activiteiten tot bouwen, verwerven en verhuren van gebouwen met maatschappelijke functies.
▪ Voorgenomen activiteiten voor leefbaarheid.
▪ Voorgenomen activiteiten over de woningvoorraad, uitgewerkt naar kernen. Welke woningen met een huur boven de liberalisatiegrens uitkomen door huurstijging.
▪ Voorgenomen activiteiten ten aanzien van de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad.
▪ Voorgenomen activiteiten ten aanzien van de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van de woningvoorraad.
1.4 Leeswijzer bod
Ons voorstel is opgebouwd op basis van de thema’s van de prestatieafspraken 2021 en de Woonvisie 2017-2022. In hoofdstuk 2 behandelen we Betaalbaarheid en Beschikbaarheid, in hoofdstuk 3 Kwaliteit en Duurzaamheid, in hoofdstuk 4 Wonen met Welzijn en Zorg en in hoofdstuk 5 Leefbaarheid. In Hoofdstuk 6 volgt tot slot de financiële paragraaf. Per thema maken we onderscheid tussen onze activiteiten voor 2022, een doorkijk naar de komende jaren en geven we aan wat we van de gemeente Stichtse Vecht nodig hebben om de opgaven waar te maken.
2. Betaalbaarheid en beschikbaarheid
2.1 Inleiding
Vecht en Omstreken streeft naar een betaalbare, diverse woningvoorraad voor de verschillende doelgroepen, waarbij de prijs van de woning past bij de kwaliteit. We richten ons op de inkomensdoelgroep tot € 40.024,- (prijspeil 2021). We maken hierbinnen onderscheid tussen de primaire doelgroep (huurtoeslag gerechtigd, passend toewijzen) en de secundaire doelgroep. De externe ontwikkelingen en wet- en regelgeving onderschrijven deze focus. Hier stemmen we onze strategie gericht op betaalbaarheid en beschikbaarheid op af. Betaalbaarheid en beschikbaarheid specificeren we in ons bod tot nieuwbouw, verkoop, huurbeleid, vroegsignalering en woningtoewijzing.
2.2 Nieuwbouw
In de geactualiseerde Woonvisie 2017-2022 is vastgelegd dat er in de komende vier jaar minimaal 750 sociale huurwoningen dienen te worden toegevoegd. Deze ambitie juichen we toe. Uit ons eigen onderzoek komt naar voren dat tot 2030 minimaal 235 extra sociale huurwoningen nodig zijn in onze hoofdkernen Breukelen, Loenen, Nigtevecht, Vreeland en Kockengen. We voegen graag meergezinswoningen (gelaagde bouw) met lift toe, geschikt voor kleinere huishoudens en lang wonen geschikt (voor jong en oud).
Vecht en Omstreken heeft momenteel 1 nieuwbouwproject gepland, namelijk ’t voormalig Kockenest in Kockengen. Verder zijn er zeer beperkte mogelijkheden voor nieuwbouw. Voor de periode 2019-2030 hebben we fors meer nieuwbouw begroot dan dat er we op dit moment harde en zachte nieuwbouwplannen hebben. We acteren proactief op mogelijkheden om nieuwbouw te realiseren of turnkey over te nemen. Zolang er niet gebouwd kan worden buiten de rode contouren, kiest Vecht en Omstreken voor verdichting. Dit houdt vooral in dat we na sloop meer woningen terugbouwen.
Onderstaand een overzicht van de harde (en zachte) plannen tot en met 2023:
(Sloop-)Nieuwbouwprojecten (hard en zacht)
Project | 2021 | 2022 | 2023 |
Breukelen Xxxxxxxxxxxxxxx | 0 | ||
Xxxxxxxxx Wilhelminastraat | -10 | +12 | |
Kockengen Xxxxxxxxx | 00 - 00 | ||
Xxxxxxxxx Xxxxxx xxxxxxxxxxx | -00 | 00 - 00 | |
Xxxxxxxxx Dudok de Witstraat | |||
Breukelen Gemengd Wonen Living Lab | 15-20 units |
Het Gemengd Wonen Living Lab project is op het moment van schrijven van dit Bod onderwerp van gesprek tussen V&O, de gemeente en diverse zorgpartijen. Vanuit het Rijk is 25 miljoen euro subsidie verstrekt om de uitstroom vanuit de MOBW in de regio Utrecht te versnellen. Het doel is om in de gemeente Xxxxxxxx Xxxxx 00 tot 20 units voor gemengd wonen op een tijdelijke locatie (minimaal 15 jaar) te realiseren vóór eind 2022. Per project is
€ 250.000 beschikbaar om de huisvesting financieel rond te krijgen.
Naast bovengenoemde nieuwbouwwoningen zijn wij financieel1 in staat én hebben de ambitie om tot 2030 zo’n 200 extra woningen te bouwen, mits geschikte locaties beschikbaar zijn.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2022 en 2023:
⮚ Continueren ontwikkelingstafel sociale huur.
⮚ Continueren acquisitie nieuwbouwprojecten.
⮚ Onderzoek sloop/nieuwbouw complexen om voorraad te vernieuwen, toekomstbestendige woonproducten terug te bouwen en te verdichten.
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ Om onze ambitie van 200 extra nieuwbouwwoningen te realiseren, vragen wij van de gemeente proactief nieuwe locaties voor woningbouw in alle kernen aan te wijzen.
▪ Handhaven 30% sociale huur afspraak met ontwikkelaars nieuwbouwprojecten; inzet op turnkey afnemen door corporaties.
▪ Overnemen programmatische kaders woonvisie in bestemmingsplannen.
▪ Capaciteit beschikbaar vanuit gemeente (zoals projectleider).
▪ Snelle procedures bij nieuwbouw.
▪ Differentiatie nieuwbouw vast onderdeel anterieure overeenkomst.
▪ Bij turnkey overeenkomsten afspraken over de maximale prijs per woning waarbij het voor de corporatie haalbaar moet zijn een sociale huurwoning te realiseren.
▪ Samen op zoek gaan naar geschikte inbreidingslocaties voor nieuwbouw.
▪ Medewerking om na sloop meer woningen te kunnen terugbouwen.
▪ Onderzoek of en waar er kansen liggen om de rode contouren op te rekken.
▪ Opstellen afwegingskader nieuwbouw per kern en wijk, gericht op gemengde wijken, leefbaarheid, duurzaamheid, volkshuisvesting en verdichting.
▪ Grondposities voor nieuwbouw sociale huur en creativiteit bij mogelijke transformatielocaties binnen de kernen (leegstaand maatschappelijk vastgoed, bedrijventerreinen).
▪ Actualisatie parkeerbeleid.
▪ Van bovenstaande punten werk maken! En onderstaande meenemen.
▪ Xxxxxxxxxx volle inzet op aanpassen bestemmingsplan om meer woningen door hoger bouwen mogelijk te maken.
▪ Samen op zoek naar alternatieve en betaalbare (tijdelijke of langdurige) huisvestingsvormen voor diverse doelgroepen (woonwagens, statushouders, starters, uitstroom MOBW etc.)
▪ T.b.v. het gemengd wonen Living lab project: een geschikte locatie en ondersteuning om de ontwikkeling en exploitatie rond te krijgen.
2.3 Verkoop
We hebben in uitwerking op de Duurzame Vastgoedstrategie 2019-2040 in ieder geval 14 complexen (170 woningen) gelabeld voor verkoop, bijna allemaal in de gemeente Stichtse Vecht. Dit aantal breiden we uit als blijkt dat deze vijver onvoldoende is om onze verkoopdoelstellingen te behalen. We verkopen in 2022 maximaal 10 woningen. Dit doen we met de volgende redenen:
⮚ Om de financiële continuïteit te waarborgen.
⮚ Om te kunnen investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming.
⮚ Het gaat om complexen die sterk versnipperd zijn: een deel van de woningen in het complex is al verkocht en een deel wordt verhuurd.
⮚ Om ons aanbod aan te laten sluiten bij de vraagverschuiving in woningtype door huishoudensverdunning.
1 Bron: IBW
Wij geven huurders van Vecht en Omstreken voordeel bij de koop van onze verkoopwoningen. Huurders die hun eigen (voor verkoop gelabelde) woning willen kopen kunnen deze tegen getaxeerde waarde kopen. Als een voormalige huurwoning op de vrije markt wordt verkocht, krijgt een bestaande huurder bij een vergelijkbare bieding voorrang. Een ‘vergelijkbare bieding’ is gedefinieerd als een bieding die maximaal 1% lager ligt dan het hoogste bod.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2022 en 2023:
⮚ Continueren verkoop maximaal 10 woningen per jaar.
⮚ Voordeel voor huurders bij koop.
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ Begrip en akkoord over verkoopstrategie.
2.4 Huurbeleid
Vecht en Omstreken richt zich op DAEB en hanteert op woningniveau een streefhuurpercentage van 80% van maximaal redelijk (waar wij overigens in de praktijk ruim onder blijven, zie de tabel verderop in deze paragraaf). Om woningen in de sociale sector te houden en om passend te kunnen toewijzen topt Vecht en Omstreken de huren af.
Het uitgangspunt van Vecht en Omstreken is dat de huur per 1 juli 2022 gemiddeld genomen met niet meer dan inflatie wordt verhoogd. Voor 2021 wordt de gemiddelde huurverhoging 0%. Door wettelijke regels die alleen gelden in 2021 ontvangen per 1 mei 2021 ook 214 van onze huurders een huurverlaging van gemiddeld € 47,-. Wij verwachten in de loop van 2021 dat meer huurders die een inkomensdaling hebben een huurverlaging van ons krijgen.
De uitwerking van de jaarlijkse huurverhoging werken wij samen met de HBO uit. De uitgangspunten in de afgelopen jaren zijn hierbij geweest :
• Sterkste schouders dragen de zwaarste lasten;
• Rechtvaardig dat elke huurder ongeveer dezelfde huur betaalt voor een woning met vergelijkbare ‘kwaliteit’: streven naar alle huren op 80% van maximaal redelijk. Gestaffelde huurverhoging: hogere huurverhoging voor huurders met een huur tot 60% van maximaal redelijk, (vrijwel) geen huurverhoging voor huurders met een huur boven de 60% van maximaal redelijk.
In onderstaande tabel wordt de jaarlijkse (gemiddelde) huurverhoging en de gemiddelde huur t.o.v. de maximaal redelijke huur in de afgelopen jaren getoond.
2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | |
Gemiddelde huurverhoging (%) | 0 | 2,58 | 1,5 | 0 | 1 | 1 |
Gemiddelde huur t.o.v. maximaal redelijk (%) | n.n.b. | 67 | 67 | 67 | 69 | 68 |
Duidelijk is dat de huurverhogingen afgelopen jaren zeer gematigd zijn geweest en de gemiddelde huurprijs t.o.v. maximaal redelijke huur is gedaald. Hierdoor wordt de uitdaging om te voldoen aan onze verplichtingen (sterk toegenomen belastingdruk) en ambities (duurzaamheid en nieuwbouw) steeds groter.
Duidelijk is ook dat we ons doel om naar 80% van de maximaal redelijke huur te groeien niet gaan halen. Dit komt naast onze gematigde jaarlijkse huurverhoging ook door verschillende wet- en regelgeving waar wij ons aan dienen te houden, zoals de verplichting om minimaal 70% van alle nieuwe toewijzingen toe te wijzen aan huishoudens met recht op huurtoeslag (waarbij wij de huren dus verlagen bij aanbieding). Maar ook een verplichte huurverlaging, verplichte huurbevriezing en tijdelijke huurverlagingen maken het bijzonder moeilijk - zo niet onmogelijk- om onze doelstelling te halen.
Ook in 2022 blijven wij ons richten op een streefhuurpercentage van maximaal 80% bij nieuwe toewijzingen, maar voeren wij daarnaast nog steeds een gematigde jaarlijkse huurverhoging door (gemiddeld maximaal inflatie) en blijven wij minimaal 70% van alle vrijgekomen woningen toewijzen aan huurtoeslag gerechtigden.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2021 en 2022:
⮚ In 2022 zal Vecht en Omstreken zich conformeren aan de wettelijke (nieuwe) regels met betrekking tot huurverhoging, verlaging en tijdelijke huurverlaging.
⮚ In samenspraak met de HBO bepaalt Vecht en Omstreken de uitwerking m.b.t. de huurverhoging 2022.
⮚ Het uitgangspunt zal hetzelfde blijven: gematigd huurbeleid, met oog voor verschillen in inkomen en in prijs-kwaliteit verhouding.
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ Behoefte aan betaalbare woningen periodiek onderzoeken.
2.5 Vroegsignalering
Vecht en Omstreken heeft als doel de gemiddelde huurachterstand laag te houden en huisuitzettingen te voorkomen (en de daarmee samenhangende kosten te voorkomen). We kennen overigens een zeer laag percentage gemiddelde huurachterstand (deze ligt met 0,5% ruim onder het landelijk gemiddelde van 1%) en in 2021 zijn geen huurders uit huis gezet.
We sturen huurders brieven, bellen na en gaan op huisbezoek bij huurders met achterstanden. Daarnaast willen we onze huurders de mogelijkheid bieden via ons
(in 2021 nog op te leveren) huurdersportaal zelf de huurachterstand in te zien en te betalen.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2022 en 2023:
⮚ Inzetten op huisbezoek samen met ondersteunende partijen en nieuwe (wettelijk) rol van de gemeente hierin.
⮚ Betalingsmogelijkheden en betalingsregelingen vergemakkelijken voor onze huurders via ons huurdersportaal en dagelijkse communicatie.
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ Coördinerende rol nodig om de samenwerking met Xxxx Xxxxxxxxxxxxxxxx Dienstverlening te versterken.
▪ Werkafspraken over de (sinds 2021 wettelijke) rol van de gemeente bij ontruimingen.
▪ Aansluiten bij (landelijk) Convenant Vroegsignalering waarbij de gemeente structureel mensen en middelen beschikbaar stelt om problemen bij huurachterstand vroegtijdig aan te pakken.
2.6 Woningtoewijzing
Vecht en Omstreken zal ook in 2021 passend toewijzen: aan minstens 95% van de huurtoeslag gerechtigden een woning met een huurprijs tot de betreffende aftoppingsgrens.
De meeste woningen met een huur boven de 2e aftoppingsgrens (uitgaande van 80% maximaal redelijk) bieden we vraaggericht aan. Dat wil zeggen dat de we huurprijs aftoppen (verlagen) als de woning wordt geaccepteerd door een woningzoekende met recht op huurtoeslag. Dit verlaagt onze huurinkomsten. In 2018, 2019 en in 2020 was dit op jaarbasis ruim € 30.000,- (gehele bezit). De andere hoger geprijsde woningen (vooral grotere eengezinswoningen, hoekwoningen) wijzen we gericht toe aan niet-huurtoeslaggerechtigden met een inkomen tot € 40.024 of lage middeninkomens.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2022 en 2023:
⮚ Continueren toewijzingsbeleid, waarbij vanaf 2022 wettelijk geen 10% vrije ruimte meer is voor inkomensgroep € 40.024 tot € 44.655.
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ Handhaven huisvestingsverordening.
▪ Convenant met gemeente opstellen om persoonsinformatie uit te wisselen gericht op de toewijzing en bij vermoeden van woonfraude.
▪ Opnemen in de prestatieafspraken 2022: 15% vrije ruimte in toewijzen voor inkomensgroep > € 40.024 (prijspeil 2021)
3. Kwaliteit en duurzaamheid
3.1 Inleiding
Vecht en Omstreken is voornemens in de periode 2018-2023 € 21 miljoen te investeren in onderhoud en € 17 miljoen in verduurzaming, vernieuwing en verbetering. In onze duurzame vastgoedstrategie 2019-2040 hebben we de investeringen verder gespecificeerd.
Onderstaand volgen de concrete projecten.
3.2 Kwaliteit
In 2021 renoveren en verduurzamen we de 114 woningen en maatschappelijke ruimten aan ’t Heycop. Er vinden noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden plaats en het gebouw wordt geïsoleerd. De onderhoudswerkzaamheden hangen samen met brandveiligheid en met een verouderd leidingsysteem voor verwarming en warm water. Het gebouw heeft toekomstwaarde, dat betekent dat het in 2050 CO2-neutraal moet zijn. De investeringen die daarvoor nodig zijn koppelen we aan natuurlijke onderhoudsmomenten.
In 2021/2022/2023 starten we met de renovatie van 32 woningen aan de Vijverlaan in Vreeland, 6 woningen aan de Wethouder van Doornweg in Kockengen en 36 woningen aan de Bisschopswater in Breukelen. In Loenen starten we met de renovatie van 91 woningen. Bij alle complexen vindt een flinke kwaliteitsverbetering plaats door het noodzakelijk onderhoud en de energetische maatregelen te combineren.
Daarnaast voeren we verbeteringen door bij mutatie. Dat is met name nodig als een woning lang door huurders is bewoond (veroudering keuken, vloer, stucwerk, badkamer, etc.). Bij het merendeel van de mutaties gaat het om beperkte verbeteringen (circa € 1.300 per woning). Bij 20% van de woningen ervaren we dat veel meer nodig is (circa € 35.000 per woning).
In 2020 en 2021 hebben we ons onderhoudsbeleid m.b.t. keukens, badkamers en toiletten (BKT) herzien. In 2022 continueren we het nieuwe beleid waarmee we projectmatig BKT vervanging realiseren.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken:
⮚ Renovatie Xxxxxxxxxx xx Xxxxxxxx
⮚ Renovatie Wethouder van Doornweg in Kockengen
⮚ Renovatie Bisschopswater in Breukelen
⮚ Renovatie Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx xx Xxxxxxxxxx xx Xxxxxx xxx xx Xxxxx
⮚ Renovatie interieur bij mutatie
⮚ (Complexmatige) verbetering van badkamer, keuken en toilet
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ Tempo in vergunningsprocedures
3.3 Verduurzamen woningvoorraad
Ons gehele bezit heeft per 1-1-2021 een gemiddelde energie-index (EI) van 1,40. Vorig jaar was dit 1,47. De gemiddelde EI voor de gemeente Stichtse Vecht was per 1-1-2021 1,43 (2020: 1,50). Zie onderstaand een meer gedetailleerd overzicht van onze huidige voorraad naar energielabel in de gemeente Stichtse Vecht:
Overzicht energie labels gemeente Stichtse Vecht (inclusief Kockengen per 1-1-2021)
Energielabel | Energie-Index (EI) | Per 1-1-2021 | Per 1-1-2020 | |||
van | tot | abs. | in % | abs. | in % | |
label A++ | 0 | 0,6 | 111 | 4,7% | 11 | 0,5% |
label A+ | 0,61 | 0,8 | 67 | 2,9% | 4 | 0,2% |
label A | 0,81 | 1,2 | 377 | 16,1% | 396 | 19,7% |
label B | 1,21 | 1,4 | 530 | 22,7% | 450 | 22,3% |
label C | 1,41 | 1,8 | 803 | 34,3% | 762 | 37,8% |
label D | 1,81 | 2,1 | 340 | 14,5% | 323 | 16,0% |
label E | 2,11 | 2,4 | 82 | 3,5% | 52 | 2,6% |
label F | 2,41 | 2,7 | 16 | 0,7% | 10 | 0,5% |
label G | 2,71 | n.v.t. | 13 | 0,6% | 6 | 0,3% |
Totaal | 2.339 | 100,0% | 2.014 | 100,0% | ||
Op basis van de Duurzame Vastgoedstrategie 2019-2040 hebben we plannen vastgesteld richting CO2 neutraal in 2050. Tussenstation zal zijn dat we in 2023 een gemiddelde energie-index (EI) hebben van circa 1,4 (label B). Onze investeringen in duurzaamheid, (sloop/)nieuwbouw, renovatie en ander onderhoud staan volledig in het teken van de lange termijn.
Complexgewijs zonnepanelen plaatsen doen we ook in 2022. Hiervoor zullen we wederom circa 50 huurders aanschrijven met een passend aanbod.
Energiebesparing en energiebox
Ook in 2022 willen we weer samen met andere corporaties en Gemeente Stichtse Vecht bijdragen aan de informatievoorziening over verduurzaming. Huurders worden bezocht door Energiebox, een organisatie die huurders en woningeigenaren informeert over energiebewust gedrag in huis. Bewoners ontvangen een doos met energiebesparende producten. Een energiecoach geeft uitleg over het gebruik van deze producten en geeft besparingstips. Wij hebben voor 2022 opnieuw € 5.000 beschikbaar gesteld. De gemeente vraagt de subsidie conform de regeling RREW aan en zet deze 50-50 in voor de sociale huursector en de particuliere sector.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2021 en 2022:
⮚ Zie eerder genoemde (sloop-)nieuwbouwprojecten
⮚ Zie eerder genoemde renovatieprojecten
⮚ In 2022 plaatsen we complexmatig zonnepanelen
⮚ Open voor communicatie (met gemeente) over zeer energiezuinige woningen
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ Warmtevisie (gericht op CO2 neutraal) met concrete wijkgerichte oplossingen en financiële consequenties. Bij de warmtevisie en met name de lokale uitwerking worden de corporaties en de huurdersorganisaties betrokken. Hierbij vragen wij de gemeente om aandacht te hebben voor de totale woonlasten van huurders.
▪ Gezamenlijk onderzoek naar collectieve warmtevoorziening in Breukelen-Zuid, - Midden en –Noord en Loenen.
▪ Tempo in vergunningsprocedures
▪ Communicatieprogramma gemeente m.b.t. duurzaamheid.
▪ Gemeente vraagt RREW subsidie aan en zet deze 50-50 in voor de sociale huursector
3.4 Duurzaamheid en betaalbaarheid
De renovatie aan ’t Heycop maakt het gebouw gasloos. De isolatie-maatregelen maken het voor de bewoners comfortabeler. We voeren de maatregelen voor de zittende huurders uit volgens het principe niet meer dan anders. Dat betekent dat huur en overige woonlasten samen na ingreep bij gelijk gebruik van warmte en warm water niet hoger zijn dan voor de ingreep.
De renovatie van de Vijverlaan, Wethouder van Doornweg, Bisschopswater en Koningin Wilhelminaweg en Julianaweg zit momenteel in de voorbereidende fase. De exacte inhoud is daarom nog onbekend. De belangrijkste doelstelling bij deze projecten is het energetisch verbeteren van de complexen vanuit de doelstelling CO2-neutraal in 2050, waarbij de woningen nu en in de toekomst betaalbaar zijn en blijven.
De complexgewijze plaatsing van zonnepanelen zorgt voor een verwachte maandelijkse besparing op de energielasten per huishouden (minimaal € 20, maximaal € 35). De bewoners krijgen zonnepanelen aangeboden naar rato van de huishoudensgrootte en beschikbare ruimte op het dak. De investering is bepalend voor de verhoging van de servicekosten. De woonlasten van de huurder zullen jaarlijks per saldo met circa € 80 tot
€ 140 dalen.
De komende jaren willen we duurzaam elektrisch rijden mogelijk maken voor al onze huurders. Waar mogelijk treffen wij voorbereidingen voor elektrisch laden van de auto. Sommige van onze parkeerterreinen zijn eigendom van de gemeente. Daarom vragen we de gemeente als beheerder van de openbare ruimte laden mogelijk te maken bij een aantal parkeerterreinen. Het gaat om de volgende locaties:
Locatie | Te realiseren laadplekken | Verwachte behoefte in 0000 |
Xxxxxxxxxxxxxx tegenover Xxxxxxx 0, 0000 XX Xxxxxxxxx | 1 laadplek | 2 laadplekken |
Parkeerterrein naast Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx 00, 0000 XX Xxxxxxxxx | 1 laadplek | 3 laadplekken |
Parkeerterrein Xxxxxxxxxxx, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 4 laadplekken |
Parkeerterrein Ameland, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 4 laadplekken |
Parkeerterrein Xxxxxxxxxxxx, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 4 laadplekken |
Xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 4 laadplekken |
Parkeerterrein Arianestraat, 3621 DZ Breukelen | 2 laadplekken | 4 laadplekken |
Parkeerterrein tussen Xxxxxxxxxx Xxxx xx Xxxxxxxxxx, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 17 laadplekken |
Parkeerterrein achter Xxxxxxxxxxx 0-00, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 9 laadplekken |
Parkeerterrein achter Xxxxxxxxxxx 00-000, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 9 laadplekken |
Parkeerterrein xxxxxx Xxxxxxxxxxx 000-000, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 9 laadplekken |
Parkeerterrein xxxxxx Xxxxxxxxxxx 000-000, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 9 laadplekken |
Parkeerterrein achter Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx 00, 0000 XX Breukelen | 2 laadplekken | 6 laadplekken |
Xxxxxxxxxxxxxx Xxx Xxxxxxxxxxxxxx 00, 0000 XX Xxxxxx xxx xx Xxxxx | 1 laadplek | 3 laadplekken |
Parkeerterrein voor Xxxxxxxx 00, 0000 XX Xxxxxxxxx | 1 laadplek | 3 laadplekken |
Xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx 00, 0000 XX Xxxxxxxxx | 2 laadplekken | 5 laadplekken |
Parkeerterrein achter Xxxxxxxxxxxx 00, 0000 XX Xxxxxxxxx | 1 laadplek | 3 laadplekken |
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2022 en 2023:
⮚ Doorgaan met verduurzamen. Voor doorrekening van de verbeteringen in een complex de vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen uit het Sociaal Huurakkoord 2018-2021 van Aedes en de Woonbond respecteren
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ Gezamenlijk onderzoek naar collectieve warmtevoorziening in Breukelen-Zuid, - Midden en –Noord, Vreeland en Loenen. Daarbij oog voor passende verdeling van de lasten, juist met het oog op de woonlasten van alle bewoners in deze wijken
▪ Aanleg van laadplekken op diverse openbare parkeerterreinen
4. Wonen met welzijn en zorg
4.1 Inleiding
Vecht en Omstreken voelt zich verantwoordelijk voor het huisvesten van een brede doelgroep met een klein inkomen in onze kernen. Daarom vinden we het belangrijk een voorraad te hebben die past bij de behoeften van huurders met een zorg- en/of begeleidingsbehoefte en die huurders in staat stelt lang geschikt in de eigen woning te kunnen blijven wonen. Daarnaast nemen we graag naar rato van ons bezit onze verantwoordelijkheid in het huisvesten van urgente doelgroepen. Wonen met welzijn en zorg specificeren we in ons bod naar een geschikte(re) woningvoorraad en huisvesting urgente doelgroepen.
4.2 Naar een geschikte(re) woningvoorraad
Vecht en Omstreken ziet in het bezit een veranderopgave, met het oog op de vergrijzing en de huishoudensverdunning. Door middel van nieuwbouw, renovatie en sloop/nieuwbouw sturen we op toename van het aandeel woonproducten die onder de huidige huurders en woningzoekenden het meest populair en geschikt zijn:
❖ Langer thuis geschikte eengezinswoningen;
❖ Meergezinswoningen met lift.
We bouwen beperkt het aandeel van de volgende woningtypen binnen onze portefeuille af:
❖ Traditionele eengezinswoningen (met name woningen die minder geschikt zijn voor senioren);
❖ Meergezinswoningen zonder lift.
De nieuwbouw aan de Wilhelminastraat en het Domineeslaantje dragen aan deze ambitie bij. In de planvorming voor renovatie en (sloop/)nieuwbouw is dit een belangrijk uitgangspunt.
Onderstaand een overzicht van de woningen die we verhuren aan zorginstellingen:
Locatie | Zorginstelling | Doelgroep/zorgprofiel | Aantal wooneenheden |
Xxxxxxxxx xx Xxxx | Amerpoort | VG | 15 |
De AA | Zorggroep de Vechtstreek | VV | 83 |
Overdorp | Zorggroep de Vechtstreek | VV | 27 |
Waterlelie | Abrona | VG | 6 |
De prestaties die in de prestatieafspraken 2019 en 2020 staan op het terrein van huisvesting van specifieke doelgroepen zetten we voort.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2021 en 2022:
⮚ Transitie naar langer wonen geschikte voorraad door renovatie en (sloop/)nieuwbouw
⮚ Bijdrage in uren in project Wooncoach
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ De corporaties aanhaken op het gemeentelijk actieprogramma wonen, welzijn, zorg. Het bieden van welzijn, goede kwaliteit van de openbare ruimte en een passend voorzieningenniveau zien we primair als verantwoordelijkheid van de gemeente en welzijnsinstellingen
▪ Communicatieprogramma gemeente m.b.t. wonen en zorg
▪ Regie en financiële ondersteuning in project Wooncoach
▪ Visie op impact uitstroom maatschappelijke opvang naar sociale huurwoningen in wijken en buurten
▪ WMO budget passend inzetten voor oplossingen waarmee senioren langer thuis kunnen wonen
▪ Statushouders op basis van directe bemiddeling blijven huisvesten (en niet op basis van urgentieverklaring). Dit betekent het volgende:
o We voorkomen dat statushouders vrije keuze uit alle vrijkomende woningen hebben
o We waarborgen dat we aan ons deel van de taakstelling kunnen voldoen
o We zorgen voor spreiding van statushouders binnen de gemeente
4.3 Huisvesting urgente doelgroepen
Een belangrijke specifieke doelgroep is de vergunninghouder. Wij stellen ons reguliere aanbod naar rato (38%) beschikbaar om met de collega-corporaties aan de taakstelling van de gemeente Stichtse Vecht te voldoen. Dit geldt ook voor de taakstelling uitstroom uit de MOBW, naar rato (38%) nemen wij deze taakstelling voor onze rekening. Dit alles uiteraard binnen de grenzen van het redelijke. Om de leefbaarheid in de wijken en de kans voor regulier woningzoekenden te waarborgen, is het totaal aantal bijzondere toewijzingen (waaronder de taakstellingen vallen, maar ook de urgenties etc.) niet hoger dan 30% van het totaal aantal toewijzingen.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2021 en 2022:
⮚ Naar rato bezit opgave invullen in huisvesting statushouders, maatschappelijke opvang en beschermd wonen
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ Soepele huisvesting van vergunninghouders: voldoende administratieve capaciteit om leegstand te minimaliseren
▪ Informatievoorziening en afstemming over lokale impact huisvesting maatschappelijke opvang en beschermd wonen
▪ Vaststellen wat de taakstelling uit MOBW wordt voor gemeente Stichtse Vecht
▪ Regie op goede begeleiding van uitstroom uit MOBW en statushouders
5. Leefbaarheid en veiligheid
5.1 Inleiding
Schoon, heel en veilig zijn de kernwoorden van leefbaarheid voor V&O. De bewonerstevredenheid over de leefbaarheid is hoog. Op complexniveau is er soms wel sprake van overlast en incidenten.
5.2 Schoon, heel en veilig
Jaarlijks begroten wij een bedrag van € 100.000,- (gemeente Stichtse Vecht én Wijdemeren) voor activiteiten op het gebied van leefbaarheid. Hier vallen extra schoonmaakkosten onder, evenals groenonderhoud en kosten voor participatie. We stimuleren dat huurders actief hun verantwoordelijkheid nemen op het gebied van huurdersonderhoud (tuinonderhoud, onderhoud van achterpaden, verrichten van reparaties binnen huurdersonderhoud).
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2022 en 2023:
⮚ Continueren inzet en budget 2021
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ De verantwoordelijkheid blijven nemen voor de veiligheid en het groenonderhoud in de publieke omgeving
5.3 Samenwerken voor prettig wonen
In de woonvisie is aangegeven dat de gemeente gebiedsontwikkelingsprogramma’s per kern wil opstellen. Bij deze processen willen we betrokken worden.
Nauwe samenwerking met de afdeling veiligheid van de gemeente Stichtse Vecht als het gaat om ernstige woonoverlast.
We dragen jaarlijks ruim € 3.500 bij aan buurtbemiddeling. Daarnaast blijven we samenwerken met Xxxxx Xxxxxx en Welzijn Stichtse Vecht.
Doorkijk activiteiten Vecht en Omstreken 2022 en 2023:
⮚ Continueren activiteiten 2021.
Wat hebben we nodig van de gemeente Stichtse Vecht?
▪ In de woonvisie is aangegeven dat de gemeente gebiedsontwikkelingsprogramma’s per kern wil opstellen. Bij deze processen willen we betrokken worden.
▪ Nauwe samenwerking en gezamenlijke aanpak (met welzijn) van structurele overlast en incidenten in complexen.
6. Financiën
6.1 Inleiding
Met de activiteiten zoals in het bod beschreven zijn investeringen gemoeid. We zijn graag transparant over onze financiële positie en investeringen. Vecht en Omstreken is financieel gezond. Deze positie benutten we om ons stevig in te zetten voor de volkshuisvesting in de gemeente Stichtse Vecht en de gemeente Wijdemeren op korte en lange termijn.
Vecht en Omstreken is verantwoordelijk voor de continuïteit van de organisatie. Deze verantwoordelijkheid brengt een zelfstandige afweging mee in hoeverre jaarlijks het vermogen ingezet kan worden voor het uitvoeren van de volkshuisvestelijke opgaven. Uitgangspunt voor Vecht en Omstreken is om de brede volkshuisvestelijke opgave in de gemeente Stichtse Vecht op te pakken, te blijven investeren in de bestaande voorraad en een gematigd huurbeleid te voeren gericht op de beheersing van de woonlasten voor onze huurders met overwegend kleine inkomens.
6.2 Ratio’s
Naast de maatschappelijke meerwaarde van onze investeringen kijken we ook naar onze financiële gezondheid op langere termijn. De cijfermatige inzichten in deze paragraaf zijn gebaseerd op de begroting 2021 en de meerjarenprognose. Dit zijn de meest recent vastgestelde en beoordeelde prospectieve cijfers die aansluiten op onze externe verantwoording. Een overzicht van hoe V&O scoort op een aantal belangrijke financiële ratio’s op basis van de ingerekende investeringen:
Financiële parameter | Norm WSW | Norm V&O | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
ICR (Interest Coverage Ratio) | >1,4 | >1,6 | 2,5 | 3,4 | 2,5 | 3,8 | 3,6 |
LTV (Loan to Value) (op beleidswaarde) | <85% | <80% | 38,4% | 43,6% | 47,2% | 48,1% | 48,7% |
Solvabiliteit (op beleidswaarde) | >15% | >20% | 57,6% | 53,8% | 49,0% | 45,6% | 42,5% |
Dekkingsratio (marktwaarde) | <70% | <65% | 13,2% | 14,9% | 16,0% | 16,2% | 16,3% |
Desgewenst lichten wij onze financiële positie graag verder toe.