OPERAT SZACUNKOWY
OPERAT SZACUNKOWY
określający wartość rynkową lokalu mieszkalnego 35 w budynku nr 43, położonym przy ul. Dr Xxxx Xxxxxx w Krakowie, objętego KW nr KR1P/00539299/4
sygn. akt. Km 343/22
Cel: określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa – Podgórza w Krakowie x. Xxx Xxxxxx - Kiełkowicz.
Perspektywa Lokalizacja
Autor operatu:
Kraków, 10 grudzień 2022 r.
Raport z wyceny
Określenie nieruchomości: Nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny 35
w budynku nr 43 przy ul. Dr Xxxx Xxxxxx w Krakowie, jednostka ewidencyjna Podgórze, obręb 42.
Lokal mieszkalny położony na 5 piętrze w budynku wielorodzinnym, składajacy się z: przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, garderoby i łazienki z WC o pow. użytkowej 76,91m2.
Nieruchomość objęta jest Księgą Wieczystą nr KR1P/00539299/4.
Z własnością lokalu związany jest udział we współwłasności działki obj. KW nr KR1P/00497867/0 oraz we współwłasności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal został wydzielony w 7691/1675456 częściach
Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa – Podgórza w Krakowie
x. Xxx Xxxxxx - Kiełkowicz (sygn. akt. Km 343/22)
Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego 35 w budynku nr 43, położonym przy ul. Dr Xxxx Xxxxxx w Krakowie, wynosi:
1.010.000 zł *
Słownie: (jeden milion dziesięć tysięcy złotych)
Data określenia wartości: 10.12.2022 r.
Data sporządzenia operatu: 10.12.2022 r.
* - wartość bez uwzględnienia obciążeń wynikających z treści działu III Księgi Wieczystej. W przypadku ich uwzględnienia patrz punkt 11.3 (str. 24 opracowania)
Podpis Rzeczoznawcy Majątkowego
SPIS TREŚCI:
6. STAN PRAWNO - EWIDENCYJNY NIERUCHOMOŚCI. 5
7. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY LOKALU 7
8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 12
9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 12
10. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. 17
11. OSZACOWANIE WARTOŚCI SŁUŻEBNOŚCI ORAZ SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI 22
12. WNIOSKI I ZESTAWIENIE KOŃCOWE 25
KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
1. Niniejszy operat może być wykorzystywany wyłącznie w celu, dla jakiego został sporządzony.
2. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte: prawne i fizyczne nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej lub technicznej oraz za ewentualne błędy w dokumentacji dostarczonej przez zleceniodawcę.
3. Wszelkie oceny i opnie zawarte w operacie sformułowane zostały wyłącznie na potrzeby wyceny i nie stanowią opinii technicznych i prawnych, nie są też wiążące dla właściciela.
4. Określona w operacie wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych nieujawnionych w księdze wieczystej obciążeń prawnych i majątkowych.
5. W przypadku zmiany stanu prawnego, upływu czasu, a także zmiany stanu faktycznego przedmiotowej nieruchomości, niniejszy operat wymaga aktualizacji.
6. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny 35 w budynku nr 43, położonym w Krakowie przy ul. Dr Xxxx Xxxxxx, w obrębie 42, jednostka ewidencyjna Podgórze.
Dla przedmiotowego lokalu została założona księga Wieczysta nr KR1P/00539299/4.
Zakres wyceny w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości obejmuje:
- prawo własności lokalu mieszkalnego 35 wraz z udziałem we współwłasności działek nr nr 216/1, 216/2, 216/13, 216/14, 216/15, 216/16 o pow. łącznej 1ha38a96m2 obj. KW nr KR1P/00497867/0
oraz we współwłasności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal został wydzielony w 7691/1675456 częściach.
Wg stanu na dzień wizji lokalnej
Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa – Podgórza w Krakowie x. Xxx Xxxxxx - Kiełkowicz (sygn. akt. Km 343/22)
4.1. Podstawa formalna.
Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Podgórza x. Xxx Xxxxxx
- Kiełkowicz (sygn. akt. Km 343/22) z dnia 03.10.2022 r.
4.2. Podstawy materialno-prawne.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego.
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
5. Rozporządzenie Ministra sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 poz 1263 w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości
6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników (w tej części w jakiej podstawę jego wydania stanowią nadal obowiązujące przepisy KPC)
7. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
4.3. Źródła danych merytorycznych.
1. Oględziny lokalu mieszkalnego przez rzeczoznawcę przeprowadzone w dniu 17.11.2022 r.
2. Dokumentacja fotograficzna budynku i wnętrza lokalu.
3. Badanie Księgi Wieczystej nr KR1P/00539299/4 i KR1P/00497867/0
4. Dane rynkowe z aktów notarialnych, umów najmu i innych umów cywilnoprawnych, baz danych, informacje uzyskane z biur pośrednictwa, urzędów administracji państwowej i samorządowej oraz od innych uczestników rynku nieruchomości w Krakowie.
5. Mapa ze strony internetowej xxxxx://xxxx.xx.xxxxxx.xx/
6. Mapa ze strony internetowej xxxxx://xxxx.xxxxxxxxx.xxx.xx/
7. Mapa ze strony internetowej xxxxx://xxxx.xxxxxx.xxx/
8. Analizy i opracowania dotyczące rynku nieruchomości publikowane w prasie fachowej.
5. DATY DOTYCZĄCE WYCENY.
0.Xxxx sporządzenia wyceny: 10.12.2022 r.
0.Xxxx, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10.12.2022 r.
0.Xxxx, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 17.11.2022 r.
0.Xxxx dokonania oględzin: 17.11.2022 r.
0.Xxxx stanu prawnego przedmiotu wyceny: 10.12.2022 r.
6. STAN PRAWNO - EWIDENCYJNY NIERUCHOMOŚCI.
6.1 Stan prawny wg Księgi Wieczystej
Przedmiotowa nieruchomość objęta jest Księgą Wieczystą Nr KR1P/00539299/4 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza, w Krakowie, ul. Przy Rondzie 7.
Typ księgi: Lokal stanowiący odrębną nieruchomość Dział I: „OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI“
Lokal | ||||||
Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość, dzielnica) | Lp. 1. | 1 | MAŁOPOLSKIE, M. KRAKÓW, KRAKÓW M., KRAKÓW, PODGÓRZE | |||
Ulica | Numer budynku | Numer lokalu | DR. XXXX PILTZA | 43 | 35 | |
Identyfikator lokalu | 126104_9.0042.216.2_BUD.35_LOK | |||||
Przeznaczenie lokalu | LOKAL MIESZKALNY | |||||
Opis lokalu (rodzaj izby - liczba) | PRZEDPOKÓJ - 1, WC - 1, POKÓJ DZIENNY Z ANEKSEM KUCHENNYM - 1, POKÓJ - 2, GARDEROBA - 1, ŁAZIENKA Z WC - 1 | |||||
Kondygnacja | 6,0 | |||||
Przyłączenie - numer księgi wieczystej (nieruchomość, z której wyodrębniono lokal) | Lp. 1. | KR1P / 00497867 / 0 | ||||
Odrębność (lokal stanowi odrębną nieruchomość) | TAK | |||||
Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych | 76,9100 M2 | |||||
Dział I-SP: „SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ”
Lp. 1. | --- | |||
Numer prawa | 1 | |||
Rodzaj prawa | UDZIAŁ ZWIĄZANY Z WŁASNOŚCIĄ LOKALU | |||
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali | Lp. 1. | 7691 / 1675456 | ||
Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal | Numer udziału w prawie w księdze, z której wyodrębniono lokal | KR1P / 00497867 / 0 | 196 | |
Dział II: „WŁASNOŚĆ“
Właściciele:
Lp. 1. | --- | |||
Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności) | Lp. 1. | 1 | 1 /2 | --- |
Lp. 2. | 3 | 1 /2 | --- | |
Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko drugi człon nazwiska złożonego, imię ojca, imię matki, XXXXX) | XXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXXX, 81082202780 | |||
Dział III: „PRAWA ROSZCZENIA I OGRANICZENIA“
Lp. 1. | --- | |
Numer wpisu | 1 | |
Rodzaj wpisu | OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE | |
Treść wpisu | NIEODPŁATNA I DOŻYWOTNIA SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA W CAŁYM PRZEDMIOTOWYM LOKALU MIESZKALNYM, NA RZECZ: | |
Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki, XXXXX) | Xx. 1. | XXXXXXXX XXXXX XXXXXXXXX , XXXXXXXXX, XXXXXXXXXX, 60092708305 |
Lp. 2. | --- | |
Numer wpisu | 2 | |
Rodzaj wpisu | OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE | |
Treść wpisu | NIEODPŁATNA I DOŻYWOTNIA SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA W CAŁYM PRZEDMIOTOWYM LOKALU MIESZKALNYM, NA RZECZ N/W: | |
Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki, XXXXX) | Xx. 1. | XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXX , XXXXXX, EWELINA, 19240810896 |
Lp. 3. | --- | |
Numer wpisu | 3 | |
Rodzaj wpisu | OSTRZEŻENIE | |
Treść wpisu | OSTRZEŻENIE O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KM 343/22 PRZECIWKO DŁUŻNIKOWI EWELINIE BIELAWSKIEJ-RÓŻALSKIEJ, NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO SĄDU REJONOWEGO DLA KRAKOWA PODGÓRZA Z DNIA 08.07.2022, SYGN. AKT I CO 1205/22/P, Z WNIOSKU N/W WIERZYCIELA: | |
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON, KRS) | Lp. 1. | KRAKOWSKI BANK SPÓŁDZIELCZY, KRAKÓW, 000500286, 0000078979 |
Dział IV: „HIPOTEKI”
Lp. 1. | --- | ||||
Numer hipoteki (roszczenia) | 1 | ||||
Rodzaj hipoteki (roszczenia) | HIPOTEKA UMOWNA | ||||
Suma (słownie), waluta | 2465000,00 (DWA MILIONY CZTERYSTA SZEŚĆDZIESIĄT PIĘĆ TYSIĘCY) ZŁ | ||||
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny) | Lp. 1. | 1 | KREDYT, ODSETKI, PRZYZNANE KOSZTY POSTĘPOWANIA, ROSZCZENIA O ZAPŁATĘ OPŁAT I PROWIZJI, KOSZTY WINDYKACJI KREDYTU, KOSZTY OPINII, EKSPERTYZ, WYCEN, UBEZPIECZEŃ I POZOSTAŁYCH NALEŻNOŚCI WYNIKAJĄCYCH Z UMOWY KREDYTU., UMOWA KREDYTU NR 024/15/124 Z DNIA 03-12-2015 | ||
Wierzyciel hipoteczny | |||||
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) | Lp. 1. | KRAKOWSKI BANK SPÓŁDZIELCZY ODDZIAŁ SIEPRAW, KRAKÓW, 000500286 | |||
6.2. Stan wg ewidencji gruntów
Budynek mieszkalny wielorodzinny nr 43 przy ul. Dr Xxxx Xxxxxx, obręb 42, jedn. ewid. Podgórze posadowiony jest na działce ewidencyjnej o numerze: 216/1
7. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY LOKALU
7.1. Budynek mieszkalny
Budynek nr 43 przy ul. Dr Xxxx Xxxxxx to 7 - kondygnacyjny budynek mieszkalny zbudowany w 2014 roku. Teren ogrodzony. Parking na samochody znajduje się przed budynkiem (z bramą wjazdową). Do wejścia do klatki prowadzi furtka. Klatka schodowa wyłożona gresem, balustrada metalowa z drewnianym pochwytem, winda dla mieszkańców.
Sąsiedztwo i otoczenie:
- W bezpośrednim sąsiedztwie współczesna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, centrum handlowe oraz tereny zielone (cmentarz).
Dojazd i dostęp:
- dojazd i dojście do budynku od ulicy Dr Xxxx Xxxxxx i od ul. Czerwone Maki
- najbliższy przystanek miejskiej komunikacji autobusowej PILTZA znajduje się ok 100 metrów od szacowanej nieruchomości. W pobliżu znajduje się także pętla autobusowa i tramwajowa CZERWONE MAKI.
7.2. Lokal mieszkalny
Lokalizacja: Przedmiotowy lokal mieszkalny położony jest w budynku wielomieszkaniowym przy ul. Xx Xxxx Xxxxxx 00 x Xxxxxxxx, jedn. ewid. Podgórze, obr. 42.
Usytuowanie lokalu: lokal położony na 5 piętrze.
Program użytkowy lokalu: mieszkanie o pow. użytkowej 76,91 m2 składa się z przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, garderoby i łazienki z WC.
Układ funkcjonalny: rozkładowy.
Media: sieci: elektryczna i wod.-kan, instalacja domofonowa i teletechniczna. CO i CW z kotłowni lokalnej.
WYKOŃCZENIE POMIESZCZEŃ:
Przedpokój: posadzka z desek, ściany wykończone tapetą, zdobione sztukaterią, sufit malowany farbą emulsyjną, drzwi do lokalu pełne, antywłamaniowe.
Pokój z aneksem kuchennym: posadzka z desek, ściany malowane farbą emulsyjną, zdobione sztukaterią, sufit malowany farbą emulsyjną. W pokoju znajduje się aneks kuchenny z zainstalowaną kuchenką elektryczną i zlewozmywakiem. Z pokoju wyjście na balkon.
Balkon: posadzka terakota, balustrada metalowa.
Pokój: posadzka wykładzina dywanowa, ściany malowane farbą emulsyjną i tapetowane, sufit malowany farba emulsyjną.
Pokój: posadzka wykładzina dywanowa, ściany tapetowane, zdobione boazerią, sufit malowany farba emulsyjną.
Garderoba: posadzka wykładzina dywanowa, ściany i sufit malowane farbą emulsyjną.
Łazienka z WC: posadzka mozaikowa ze spieków ceramicznych, ściany flizowane, sufit podwieszany, malowany farbą emulsyjną. W pomieszczeniu zainstalowano: umywalkę, wolnostojącą muszlę ustępową z górnopłukiem oraz kabinę prysznicową z odpływem liniowym.
Stan techniczny i standard: Lokal wykończony w wysokim standardzie. Przy sufitach sztukaterie. Okna drewniane wyposażone w rolety zewnętrze oraz moskitiery. W lokalu zainstalowano kamery monitoringu.
FOTOGRAFIE LOKALU NA DZIEŃ WIZJI LOKALNEJ
8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY.
8.1. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY Z UZASADNIENIEM.
W celu określenia wartości rynkowej samodzielnego lokalu mieszkalnego zastosowano podejście porównawcze - zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Wybór metody wyceny poprzedzony został analizą bazy danych o transakcjach nieruchomości. Wykorzystana do wyceny baza danych obejmuje, między innymi, informacje o wszystkich transakcjach nieruchomości na terenie Krakowa. Analiza bazy danych pozwoliła na wyłonienie transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej.
Z uwagi na ilość transakcji nieruchomości podobnych do określenia wartości rynkowej nieruchomości po analizie lokalnego rynku nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
8.2. OPIS METODY I SCHEMAT POSTĘPOWANIA.
Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym polega na porównywaniu cech nieruchomości wycenianych, mających wpływ na wartość, z cechami innych nieruchomości podobnych, których ceny rynkowe są znane.
Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy wpływające na te ceny, a zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m. in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał oceny przydatności cen zawartych w tych umowach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania do wyceny.
W wycenie określono wartość rynkową zgodnie z definicją zawartą w art. 151 ust. 1 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami.
Wartość Rynkowa zgodnie z definicją zawartą w art. 151 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota , jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy maja stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.
Xxxxxxxx Xxxxxxx – INSTYTUT ANALIZ MONITOR RYNKU NIERUCHOMOŚCI XXX.XX
Rok 2022 to rok oswojenia pandemii i rok wojny, który dodał kolejną plagę do pierwszych dwóch czyli fatalnej polityki gospodarczej, ograniczeń związanych z pandemią. Plagę efektów wojny w Ukrainie. Rynek nieruchomości zdążył odbić się w 2021 r po przejściach z COVID-em, w efekcie czego ilość transakcji lokali mieszkalnych na rynku wtórnym wzrosła w stosunku do poprzedniego roku w którym lockdown znacznie ograniczał aktywność nabywców. Wzrost pocovidowy w odniesieniu do 2020r. wyniósł aż 31% mimo wyraźnie rosnących cen, które z reguły są czynnikiem zmniejszającym ilości zawieranych transakcji. Ten wzrost nakręcał obroty na początku 2022 r, jednak efekty wojny w Ukrainie, rosnąca i nadal niedoszacowana oficjalnie inflacja w połączeniu z obostrzeniami w polityce kredytowej banków spowodował wyhamowanie ilości transakcji w 2022 r. Należy podkreślić, że są to na razie dane szacunkowe.
W pierwszym roku pandemii zanotowano wyraźny spadek ilości transakcji. Powodem był lockdown w pierwszej połowie roku. W efekcie ilość transakcji spadła o 18% w stosunku do roku poprzedniego czyli do poziomu z roku 2018 a więc pierwszego roku w którym pojawiły się objawy inflacji i potrzeba inwestorów do lokowania pieniędzy poza systemem bankowym. Zakupy inwestycyjne jako forma ochrony kapitału przed rosnącą inflacją, która oficjalnie nie była wysoka ale odczucia inwestorów nie pokrywały się z oficjalną rządową narracją. W 2021r. już oficjalnie inflacja zaczęła bić kilkudziesięcioletnie rekordy nadal pozostając niedoszacowaną, co było wyraźnym impulsem do dalszych zakupów inwestycyjnych, stąd na rynku odnotowano przyrosty sprzedaży, przebijając rekordowy 2019r. o 8%. Dopiero wysokie stopy procentowe ograniczające kredyty zdusiły rynek, na którym większość transakcji zawierana była za gotówkę.
Wykres I. zmiany ilości sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym rok do roku
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx 2022* - wielkości doszacowane z uwagi na niepełne dane
Wykres II. Wolumen transakcji na wtórnym rynku mieszkań
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx 2022* - wielkości doszacowane z uwagi na niepełne dane
Jak co roku najwięcej mieszkań na krakowskim rynku wtórnym sprzedanych zostało w największej obszarowo jednostce ewidencyjnej – Podgórzu. Z uwagi na brak pełnych danych w 2022 r nie można jeszcze wskazać, która z pozostałych dzielnic wykaże się najmniejszą ilością sprzedanych mieszkań. Do tej pory najmniej mieszkań sprzedawało się w Nowej Hucie (głównie z uwagi na odległość od centrum miasta). Niemniej z uwagi na duże zainteresowanie tanimi lokalami, co było efektem silnie rosnących cen oraz pojawienie się kupujących głównie tanie mieszkania obywateli Ukrainy, może okazać się, że ilość transakcji w Nowej Hucie będzie wyższa niż w Śródmieściu. Dodatkowo należy wspomnieć, że efektywna powierzchnia zabudowy wielorodzinnej w Nowej Hucie i Krowodrzy jest porównywalna. To odpowiednio 36 i 43 km2 (powierzchnie z wyłączonymi obszarami, lasów, zabudowy jednorodzinnej i przemysłowej). Dla porównania efektywna powierzchnia zabudowy wielomieszkaniowej Podgórza wynosi niemal 80 km2.
Średnie ceny sprzedaży mieszkań biły rekordy w 2022r we wszystkich dzielnicach głównie dlatego, że nadal utrzymywał się wzrost cen działek pod budowę nowych inwestycji oraz materiałów budowlanych i robocizny, co doprowadziło do znacznego wzrostu cen nowych mieszkań i rozwarstwienia cenowego pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym, które jeszcze do niedawna były zbliżone cenowo. W następstwie tego ceny ruszyły w górę również na rynku wtórnym, ponieważ obydwa rynki stanowią system naczyń połączonych wpływając na siebie wzajemnie.
Warto zaznaczyć, że w 2022 roku średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie przekroczyła poziom 550 tys. zł czyli cena średnia wzrosła o ponad 15% r/r
Wykres III. Średnia cena mieszkania na rynku wtórnym
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx 2022* - wielkości doszacowane z uwagi na niepełne dane
Atrakcyjność poszczególnych obszarów Krakowa można ocenić po średnich cenach lokali mieszkalnych – najwyższe ceny notuje się w Śródmieściu i Krowodrzy. Rozrzut wzrostów cen w poszczególnych dzielnicach wynosi 2% czyli podobnie jak w 2021 kiedy wyniósł 1,8%. Można więc przyjąć, że średnie ceny mieszkań w każdej dzielnicy rosły równomiernie. Odstające wzrostu notowane były w 2018 r (Krowodrza o 6% mniej niż pozostałe) i w 2019 r. (Nowa Huta o 4% więcej niż w pozostałych). W Śródmieściu zarówno średnia cena jednostkowa jak i przeciętna powierzchnia sprzedanego mieszkania były najwyższe. Ma to oczywiście uwarunkowania w rodzaju zasobu dominującego w obu dzielnicach.
Średnia cena za 1 m2 mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie w 2022 roku wzrosła niemal 12% w stosunku do roku poprzedniego, zbliżając się do 11,2 tys. PLN/m2. Dynamika wzrostu jest podobna jak od 2018 r. gdy zanotowano jej wzrost na poziomie 10% i w 2 kolejnych latach powyżej 12% przy spadku dynamiki w 2021 r do 10,6%.
W zakresie ceny jednostkowej wzrost odnotowany został we wszystkich dzielnicach. Największy wzrost odnotowano w Śródmieściu a najmniejszy w Podgórzu, przy czym w 2021 r w Podgórzu odnotowano największy wzrost wśród analizowanych rejonów miasta, stąd można przyjąć, że spadek w 2022r jako efekt wyrównawczy.
Dzielnice, które położone są blisko centrum charakteryzują się najwyższymi cenami w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej. Przoduje Stare Miasto oraz Krowodrza i Zwierzyniec z uwagi na bezpośrednie sąsiedztwo ścisłego centrum. Coraz bardziej doceniane są również Dębniki – a w szczególności obszary położone w sąsiedztwie rzeki Wisły oraz w rejonie os. Podwawelskiego. Najniższe ceny średnie notowane są w Bieżanowie-Prokocimiu i na Wzgórzach Krzesławickich.
Wykres IV. Średnia cena 1 m2 mieszkania na rynku wtórnym
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx 2022* - wielkości doszacowane z uwagi na niepełne dane
Na rynku wtórnym, podobnie jak w poprzednich latach, handlowano głównie małymi mieszkaniami. Łącznie, dla całego miasta, średnia powierzchnia nabywanego na rynku wtórnym lokalu, w 2022 wyniosła 50m2 jak w poprzednich kilku latach.
Duże mieszkania stosunkowo rzadko są przedmiotem obrotu rynkowego. W okresie ostatnich 4 lat proporcje są niemal identyczne. Transakcje lokalami o powierzchni powyżej 90 m2 stanowiły ponad 11% wszystkich transakcji, a sprzedaż lokali poniżej 30 m2 to tylko 4,5% całości rynku. Najwięcej jest mieszkań w przedziale od 40 – 55 m2 to 35% wszystkich transakcji. Ponad 60% sprzedawanych mieszkań zawiera się w przedziale od 30 do 55 m2.
Wykres V. Rozkład powierzchni mieszkań
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx
Wykres VI. Średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym w Krakowie
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx
Rok 2021 był rokiem w którym zanotowano rekordowy poziom obrotów, co wskazuje na to, że na rynek mieszkaniowy wpłynęło więcej pieniędzy niż w najlepszym roku przed pandemią. Rok 2022 będzie rokiem słabszym nawet pomimo wzrostu cen nieruchomości. Oczekuje się, że obrót będzie nieznacznie mniejszy niż w 2021 r.
Wykres VII. Obrót na wtórnym rynku mieszkań
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx 2022* - wielkości doszacowane z uwagi na niepełne dane
Wnioski
2022 rok jest rokiem w którym kumulacja niekorzystnych czynników, niezależnych od inwestorów zachwiała rynkiem. Z uwagi na silną inflację, wzrost oprocentowania kredytów zwiększenie restrykcyjności udzielania kredytów przez banki – poziom udzielanych kredytów znacząco spadł rok do roku o 75% a na rynku pozostali tylko gracze posiadający większą ilość gotówki, co wpłynęło na spadek ilości zawieranych transakcji. Problemy rynku pierwotnego to przede wszystkim wzrost kosztów budowy i zmniejszenie dostępnych terenów co powoduje wyhamowanie inwestycji. Oczekuje się dalszego spadku zawieranych transakcji wskutek małej dostępności kredytów, co spowoduje zwiększony popyt na wynajem nieruchomości, co pozwoli utrzymać ceny na wysokim poziomie.
10. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
10.1. OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO.
Wybór rynku lokalnego do analizy:
Rodzaj rynku: lokale jako przedmiot prawa własności o powierzchniach od ok. 60m2 do ok.90m2 w budynkach zrealizowanych w XXI w.
Obszar rynku: Kraków, dzielnica Podgórze, obręb 42 oraz obręby sąsiednie: 41 i 35
Okres badania cen: rok 2022
Wybrana jednostka porównawcza dla analizowanego rynku lokalnego: 1 m2 pow. użytkowa lokalu.
Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży pochodzą z aktów notarialnych.
Dokonano analizy oceny przydatności cen zawartych w tych aktach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny.
Dokonano również analizy wiarygodności cen, odrzucając ceny nie spełniające definicji „ceny rynkowej” (strony transakcji zależne od siebie, dodatkowe warunki transakcji, zaniżone ceny, itp.).
Spośród posiadanej obszernej bazy danych wybrano reprezentatywną próbę transakcji rynkowych
10.2. ANALIZA TRENDU - ZMIANY POZIOMU CEN NA SKUTEK UPŁYWU CZASU
W celu uwzględnienia wpływu czasu, jaki upłynął od daty zawarcia transakcji nieruchomości porównawczych a datą wyceny nieruchomości szacowanej skorygowano ceny transakcyjne o roczny wskaźnik zmiany cen.
Poniżej przedstawiono wykres trendu czasowego cen jednostkowych mieszkań z rynku wtórnego w Krakowie sprzedanych w 2022r.
Cena 1 mkw pu Regresja liniow a
33 000
32 000
31 000
30 000
29 000
28 000
27 000
26 000
25 000
24 000
23 000
22 000
21 000
20 000
19 000
18 000
17 000
16 000
15 000
14 000
13 000
12 000
11 000
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
2022-01-04 2022-01-19 2022-02-03 2022-02-18 2022-03-05 2022-03-20 2022-04-04 2022-04-19 2022-05-04 2022-05-19 2022-06-03 2022-06-18 2022-07-03 2022-07-18 2022-08-02 2022-08-17 2022-09-01 2022-09-16 2022-10-01 2022-10-16 2022-10-31 2022-11-15
PRÓBKA WYSELEKCJONOWANA: 3.830 transakcje
RODZAJ RYNKU: lokale mieszkalne, rynek wtórny BADANY OBSZAR: miasto Kraków
OKRES: 2022r
SZEREGI CZASOWE: niepogrupowane
WNIOSEK: ceny jednostkowe mieszkań w analizowanym okresie wzrosły. Trend cenowy na przestrzeni ostatniego roku wyniósł ok. + 10%.
Przyjęto zatem do obliczeń trend cenowy na poziomie + 10%.
10.3. Transakcje porównawcze.
Na następnej stronie przedstawiono zbiór transakcji (tzw. próbkę reprezentatywną) z rynku lokalnego, na których oparto dalsze analizy
19
LP | Data transakcji | Jednostka ewidencyjna | Obręb | Ulica | Cena | Pu lokalu [m2] | Cena 1m2 | Trend wzrostu | Zaktualizowana cena 1m2 pu | Kondyg -nacja | Nr AN |
1 | 25.07.2022 | Podgórze | 42 | Piltza Xxxx | 769 000 zł | 65,41 | 11 756,61 zł | 10% | 12 108,68 zł | 5 | 13052/22 |
2 | 23.06.2022 | Podgórze | 35 | Bobrzyńskiego Xxxxxxx | 855 000 zł | 65,80 | 12 993,92 zł | 10% | 13 516,50 zł | 5 | 1604/22 |
3 | 20.06.2022 | Podgórze | 35 | Bobrzyńskiego Michała | 820 000 zł | 71,70 | 11 436,54 zł | 10% | 11 921,37 zł | 2 | 5077/22 |
4 | 17.03.2022 | Podgórze | 35 | Chmieleniec | 665 000 zł | 68,44 | 9 716,54 zł | 10% | 10 315,29 zł | 3 | 1331/22 |
5 | 23.02.2022 | Podgórze | 42 | Piltza Xxxx | 650 000 zł | 65,29 | 9 955,58 zł | 10% | 10 663,31 zł | 2 | 2154/22 |
6 | 08.02.2022 | Podgórze | 41 | Czerwone Maki | 760 000 zł | 71,71 | 10 598,24 zł | 10% | 11 354,62 zł | 6 | 680/22 |
7 | 16.12.2021 | Podgórze | 42 | Piltza Xxxx | 660 000 zł | 63,80 | 10 344,83 zł | 10% | 11 091,81 zł | 2 | 2067/22 |
8 | 16.11.2021 | Podgórze | 35 | Bobrzyńskiego Xxxxxxx | 690 000 zł | 61,50 | 11 219,51 zł | 10% | 12 083,17 zł | 1 | 484/22 |
9 | 05.11.2021 | Podgórze | 41 | Federowicza | 649 000 zł | 62,26 | 10 424,03 zł | 10% | 11 246,99 zł | 2 | 520/22 |
10 | 22.10.2021 | Podgórze | 35 | Bobrzyńskiego Michała | 960 000 zł | 83,80 | 11 455,85 zł | 10% | 12 382,88 zł | 5 | 4488/22 |
11 | 27.08.2021 | Podgórze | 35 | Przemiarki | 670 000 zł | 63,95 | 10 476,94 zł | 10% | 11 401,90 zł | 5 | 1850/22 |
12 | 13.07.2021 | Podgórze | 42 | Piltza Xxxx | 784 000 zł | 67,97 | 11 534,50 zł | 10% | 12 595,52 zł | 4 | 195/22 |
10.4. OKREŚLENIE ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH.
Ceny: Cena średnia = 11 723,50 zł Cena minimalna = 10 315,29 zł Cena maksymalna = 13 516,50 zł Liczba próbek = 12 Odchylenie standardowe = 889,31 | Wartości brzegowe: Cmin / Cśr = 0,88 Cmax / Cśr = 1,15 |
10.5. USTALENIE RODZAJU I LICZBY CECH RYNKOWYCH I OKREŚLENIE ICH WAG.
Dla celów niniejszego opracowania przeprowadzono szczegółową analizę wpływu poszczególnych cech rynkowych na ceny sprzedanych nieruchomości na wybranym rynku lokalnym i rynkach równoległych. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen.
Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Nazwy cech rynkowych na przedmiotowym rynku lokalnym ustalono analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.
Lp. | Atrybut (cecha rynkowa) | Analiza wagi cechy rynkowej: | Wpływ atrybutu na ceny rynkowe (waga cechy) |
1. | Stan techniczny | czym lepszy stan techniczny lokalu tym droższa nieruchomość, lokale wymagające nakładów remontowych są tańsze. | 30% |
2. | Powierzchnia lokalu | czym większa powierzchnia tym gorzej sprzedawana - musi być dłużej eksponowana na rynku | 10% |
3. | Położenie w budynku (piętro) | preferowane piętro I lub II w budynkach niskich, parter i najwyższe – najtańsze. W budynkach wysokich podobnie parter i najwyższe – najtańsze | 15% |
4. | Funkcjonalność | Lokale rozkładowe, dwustronnie doświetlone, uzyskują wyższe ceny na rynku | 10% |
5 | Budynek - charakterystyka | Najbardziej pożądane niskie budynek apartamentowe o wysokich walorach estetycznych | 15% |
6 | Lokalizacja | Im bliżej lokalnego centrum tym mieszkanie droższe, najtańsze mieszkania położone na obrzeżach osiedli | 20% |
Razem | 100% | ||
10.6. OPIS NIERUCHOMOŚCI O CENIE MINIMALNEJ I O CENIE MAKSYMALNEJ.
Szczegółowe dane o cechach nieruchomości o cenach Cmin i Cmax z próby reprezentatywnej przedstawiono w tabeli poniżej.
Nieruchomość o cenie minimalnej | Nieruchomość o cenie maksymalnej | ||
Data transakcji | 17.03.2022 | 23.06.2022 | |
Nr rep | 1331/22 | 1604/22 | |
1 | Stan techniczny | Do niewielkiego remontu i odświeżenia | Lokal w b. dobrym stanie technicznym |
2 | Powierzchnia | 68,44 m2 | 65,80 m2 |
3 | Lokalizacja | Kraków- Xxxxxxxx, xxxxx 00, xx. Chmieleniec | Kraków- Podgórze, obręb 35, ul. Xxxxxxxxxxxxx |
4 | Budynek - charakterystyka | Niski budynek apartamentowy o przeciętnych walorach estetycznych | Niski budynek apartamentowy o wysokich walorach estetycznych |
5 | Piętro | 2 piętro | 4 piętro |
6 | Przynależności | brak | brak |
7 | Funkcjonalność | 3 pokoje, kuchnia, 2 łazienki, przedpokój | 2 pokoje, pokój z aneksem kuchennym, łazienka, wc, przedpokój |
10.7. ANALIZA PORÓWNAWCZA.
L.p. | Cechy rynkowe | Waga cechy [%] | Zakres wsp. korygujących | Wartość cechy (Nier. wyceniana) | Wartości wsp. |
1 | Stan techniczny | 30 | 0,2640 - 0,3459 | bardzo dobry | 0,3459 |
2 | Lokalizacja | 20 | 0,1760 - 0,2306 | bardzo dobra | 0,2306 |
3 | Budynek - charakterystyka | 15 | 0,1320 - 0,1729 | budynek apartamentowy | 0,1729 |
4 | Piętro | 15 | 0,1320 - 0,1729 | Vp z windą | 0,1729 |
5 | Funkcjonalność | 10 | 0,0880 - 0,1153 | dobra | 0,1085 |
6 | Powierzchnia lokalu | 10 | 0,0880 - 0,1153 | duża | 0,088 |
Razem | 100 | 0,88 - 1,15 | 1,12 |
K - współczynnik korekcyjny (0.90 - 1.10) : 1,0 A zatem:
Wartość rynkowa wskaźnika obliczona ze wzoru:
Cena średnia * suma wartości współczynników korygujących * współczynnik korekcyjny
11 723,5033 zł * 1,1188 * 1 = 13 116,26 zł
<P>
Funkcja Gaussa
13 116,26
10 500
11 000
11 500
12 000
12 500
13 000
13 500
Zaktualizow ana cena 1 mkw pu
10.8. WYNIK ANALIZY.
Wartość rynkowa 1 m2 lokalu: | 13 116,26 zł |
Powierzchnia użytkowa lokalu: | 76,91 m2 |
Wartość rynkowa nieruchomości (w zaokrągleniu): | 1.010.000 zł |
11. OSZACOWANIE WARTOŚCI SŁUŻEBNOŚCI ORAZ SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI
Wypełniając delegację zawartą w art. 948 KPC par 2, poniżej podano wartości poszczególnych składników nieruchomości i praw wynikających z treści Księgi Wieczystej.
11.1. OBLICZENIE WARTOŚCI UDZIAŁU W GRUNCIE.
Na podstawie analiz aktów notarialnych dotyczących sprzedanych nieruchomości gruntowych, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną na obszarze jednostki ewidencyjnej Podgórze, przyjęto średnią cenę 1m2 gruntu pod zabudowę wielorodzinną na poziomie 2.500zł/m2, na dzień wykonania opinii.
Związany z lokalem udział ułamkowy w działkach nr nr 216/1, 216/2, 216/13, 216/14, 216/15, 216/16 o pow. łącznej 1ha38a96m2 wynoszący: 7691/1675456cz.
Stąd:
(13896m2 x 2500zł) x 7691/1675456 = 159.470zł
W zaokrągleniu: 160.000zł
A zatem:
Wartość szacowanego lokalu z wyłączeniem udziału w gruncie wynosi: 850.000zł Wartość składnika gruntowego wynosi: 160.000zł
11.2. OBLICZENIE WARTOŚCI OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH.
W dziale III Księgi wieczystej widnieją ograniczone prawa rzeczowe:
Lp. 1. | --- | |
Numer wpisu | 1 | |
Rodzaj wpisu | OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE | |
Treść wpisu | NIEODPŁATNA I DOŻYWOTNIA SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA W CAŁYM PRZEDMIOTOWYM LOKALU MIESZKALNYM, NA RZECZ: | |
Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki, XXXXX) | Xx. 1. | XXXXXXXX XXXXX XXXXXXXXX , XXXXXXXXX, XXXXXXXXXX, 60092708305 |
Lp. 2. | --- | |
Numer wpisu | 2 | |
Rodzaj wpisu | OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE | |
Treść wpisu | NIEODPŁATNA I DOŻYWOTNIA SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA W CAŁYM PRZEDMIOTOWYM LOKALU MIESZKALNYM, NA RZECZ N/W: | |
Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki, XXXXX) | Xx. 1. | XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXX , XXXXXX, EWELINA, 19240810896 |
Obciążone prawem dożywotniego zamieszkiwania powoduje zmniejszenie wartości lokalu co najmniej o sumę utraconych pożytków z niego wyrażoną możliwymi do uzyskania (czyli rynkowymi) stawkami najmu w okresie prawdopodobnego trwania obciążenia, z uwzględnieniem wartości pieniądza w czasie.
Zgodnie z powyższym założeniem wartość dożywotniego prawa użytkowania lokalu mieszkalnym obliczono jako zaktualizowaną (zdyskontowaną) na dzień dzisiejszy sumę wartości czynszów rynkowych za wynajem mieszkania, uzyskiwanej przez okres odczytany z tabel średniego dalszego trwania życia.
Wartość służebności wyceniono na podstawie analizy własnej rynkowych cen najmu lokali mieszkalnych o powierzchni i standardzie podobnym do nieruchomości wycenianej na terenie jednostki ewidencyjnej Podgórze. Następnie obliczono potencjalny – możliwy do uzyskania – czynsz dla przedmiotowej służebności uzyskiwany przez okres odczytany z tabel średniego dalszego trwania życia i zdyskontowano go na dzień dzisiejszy. W ten sposób ostatecznie otrzymano wartość prawa
dożywotniej nieodpłatnej służebności osobistej polegającej na prawie zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym.
Stopę dyskontową r obliczono korzystając z formuły:
r = rb + rr
gdzie:
rb – realna stopa dyskontowa dla inwestycji na rynku lokat i obligacji liczona według wzoru:
r = (1+ rn ) −1
b (1+ i)
i – prognozowana docelowa stopa inflacji (wg. NBP) (3,5%)
rn – nominalna stopa inwestycji na rynku lokat i obligacji
rr – premia za ryzyko inwestowania 4,5%
Na podstawie analizy rentowności obligacji skarbowych ustalono:
Rentowność obligacji skarbowych 2-letnich | 6,85% |
Rentowność obligacji skarbowych 3-letnich | 6,85% |
Rentowność obligacji skarbowych 4-letnich | 7,00% |
Rentowność obligacji skarbowych 10-letnich | 7,25% |
Średnia rentowność lokat bezpiecznych rn wynosi zatem 6,99% Obliczenie stopy realnej rb:
(1+ rn )
rb =
(1+ i)
−1 = 3,37%
rr – premia za ryzyko inwestowania – przyjęto 4,50%
Zatem r = rb + rr = 4,5% + 3,37% = 7,87%
Rynkową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego 3-pokojowego o pow. ok. 77m2, o wysokim standardzie określono na podstawie aktualnych rynkowych umów i ofert najmu mieszkań w Podgórzu w wysokości 4.500 zł/miesiąc.
Rynkowy roczny czynsz z uwzględnieniem typowego na rynku okresu pustostanów wynoszącego 10% wynosi: 4.500zł/miesiąc x 12 mies. x (1-10%) co daje około 48.600zł
11.2.1. OBLICZENIE OGRANICZONEGO PRAWA DLA XXXXXXXX XXXXXXXXXXX.
Na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego (Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 28 marca 2022 r. w sprawie tablicy średniego dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn) dla osoby urodzonej 27.09.1960r. statycznie średnie dalsze trwanie życia wynosi w przybliżeniu 18 lat.
Wobec powyższego wartość służebności obliczono jako aktualną wartość czynszu najmu uzyskiwanego w ciągu 18 lat, przy stałej stopie dyskontowej.
Wartość prawa bezpłatnego dożywotniego użytkowania mieszkania obliczono jako zdyskontowaną sumę dochodów z najmu mieszkania w prawdopodobnym okresie trwania obciążenia odczytanym z tabel dalszego trwania życia XXX.
Przyjęto stopę dyskontową obliczoną powyżej, czyli 7,87 %.
Wartość prawa dożywotniego prawa zamieszkiwania mieszkania wynosi:
Ws = D [1-(1+r)-n / r]
Gdzie:
Ws- wartość służebności
D – stałe dochody roczne równe DON n – okres projekcji
r – stopa dyskontowa A zatem:
Ws = 459.624,45 ≈ 460.000zł
11.2.1. OBLICZENIE OGRANICZONEGO PRAWA DLA OLIWIERA RÓŻALSKIEGO.
Na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego (Tablice trwania życia – wydanie 2021r.) dla osoby urodzonej 08.04.2019r. statycznie średnie dalsze trwanie życia wynosi w przybliżeniu 69 lat.
Wobec powyższego wartość służebności obliczono jako aktualną wartość czynszu najmu uzyskiwanego w ciągu 69 lat, przy stałej stopie dyskontowej.
Wartość prawa bezpłatnego dożywotniego użytkowania mieszkania obliczono jako zdyskontowaną sumę dochodów z najmu mieszkania w prawdopodobnym okresie trwania obciążenia odczytanym z tabel dalszego trwania życia XXX.
Przyjęto stopę dyskontową obliczoną powyżej, czyli 7,87 %.
Wartość prawa dożywotniego prawa zamieszkiwania mieszkania wynosi:
Ws = D [1-(1+r)-n / r]
Gdzie:
Ws- wartość służebności
D – stałe dochody roczne równe DON n – okres projekcji
r – stopa dyskontowa A zatem:
Ws = 614.252,72 ≈ 614.000zł
11.3. OBLICZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Z UWZGLEDNIENIEM OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH.
Ograniczone prawa rzeczowe z działu III Księgi Wieczystej, w wypadku ich uwzględnienia (co w niemniejszym przypadku jest wątpliwe) obniżają wartość nieruchomości, gdyż mieszkanie obciążone prawem dożywotniego zamieszkiwania jest tańsze co najmniej o sumę utraconych pożytków z niego wyrażoną możliwymi do uzyskania (czyli rynkowymi) stawkami najmu w okresie prawdopodobnego trwania obciążenia, z uwzględnieniem wartości pieniądza w czasie.
Na przedmiotowej nieruchomości występują dwa ograniczone prawa użytkowania o tej samej treści, które „zachodzą na siebie”. Oczywistym jest, że do obliczeń uwzgledniających obciążenie tymi prawami należy przyjąć prawo, które trwa dłużej, czyli prawo nieodpłatnej i dożywotniej służebności mieszkania na rzecz Oliwiera Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx.
Stąd, w przypadku uwzględnienia wartości ograniczonych praw rzeczowych, wartość przedmiotowej nieruchomości lokalowej stanowi różnicę między wartością rynkową prawa własności do lokalu wolnego od obciążenia i obecnej wartości obciążenia.
Wartość rynkowa nieruchomości bez obciążenia: | 1.010.000 zł |
Wartość (dłuższego) obciążenia | 614.000 zł |
Wartość rynkowa nieruchomości z uwzględnieniem obciążeń wynikających z treści działu III Księgi Wieczystej: | 396.000 zł |
12. WNIOSKI I ZESTAWIENIE KOŃCOWE.
W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości podejściem porównawczym, gdzie zastosowano metodę korygowania ceny średniej. W podejściu porównawczym wartość rynkową szacowanej nieruchomości określono na podstawie cen osiągniętych z rzeczywistych sprzedaży nieruchomości podobnych.
Podejściem bezpośrednio bazującym na zdarzeniach rynkowych, uwzględniającym główne preferencje kupujących i aktualną sytuację na rynku nieruchomości jest podejście porównawcze. Wartość nieruchomości szacowanej mieści się w przedziale cen uzyskanych za nieruchomości podobne. Dlatego wartość nieruchomości oszacowana w tym podejściu odpowiada jej aktualnej wartości rynkowej i stanowi wynik niniejszego operatu szacunkowego.
Dla szacowanej nieruchomości wykreowano lokalny rynek nieruchomości, przeanalizowano i przyjęto główne atrybuty rynkowe kształtujące ceny na tym rynku oraz przeprowadzono szczegółową analizę poprawek z tytułu różnic w cechach rynkowych pomiędzy nieruchomościami podobnymi a nieruchomością szacowaną. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen rynkowych z uwzględnieniem trendu cenowego występującego na lokalnym rynku nieruchomości.
Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego 35 w budynku nr 43, położonym przy ul. Dr Xxxx Xxxxxx w Krakowie, wynosi:
1.010.000 zł *
Słownie: (jeden milion dziesięć tysięcy złotych)
* - wartość bez uwzględnienia obciążeń wynikających z treści działu III Księgi Wieczystej. W przypadku ich uwzględnienia patrz punkt 11.3 (str. 24 opracowania)
Na tym operat szacunkowy zakończono i podpisano w Krakowie, dnia 10.12.2022 r.