OPERAT SZACUNKOWY
OPERAT SZACUNKOWY
określający wartość rynkową lokalu mieszkalnego M1 w budynku nr 3, położonym przy ul. Pietrusińskiego w Krakowie, objętego KW nr KR1P/00454349/0
sygn. akt. Km 131/15
Cel: określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa – Podgórza w Krakowie x. Xxx Xxxxxx - Xxxxxxxxxx.
Perspektywa Lokalizacja
Autor operatu:
Kraków, 10 luty 2023 r.
Raport z wyceny
Określenie nieruchomości: Nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny M1
w budynku nr 3 przy ul. Pietrusińskiego w Krakowie, jednostka ewidencyjna Podgórze, obręb 8.
Lokal mieszkalny położony na wysokim parterze w budynku wielorodzinnym, składajacy się z: przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym, pokoju i łazienki z WC o pow. użytkowej 47,54m2.
Nieruchomość objęta jest Księgą Wieczystą nr KR1P/00454349/0.
Z własnością lokalu związany jest udział we współwłasności działek nr 36/5 i 36/6 o pow. łącznej 7a57m2, obj. KW nr KR1P/00327747/1 oraz we współwłasności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal został wydzielony w 4754/179338 częściach
Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa – Podgórza w Krakowie
x. Xxx Xxxxxx - Xxxxxxxxxx (sygn. akt. Km 131/15)
Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego M1 w budynku nr 3, położonym przy ul. Pietrusińskiego w Krakowie, wynosi:
641 000 zł
Słownie: (sześćset czterdzieści jeden tysięcy złotych)
Data określenia wartości: 10.02.2023 r.
Data sporządzenia operatu: 10.02.2023 r.
Podpis Rzeczoznawcy Majątkowego
SPIS TREŚCI:
6. STAN PRAWNO - EWIDENCYJNY NIERUCHOMOŚCI. 5
7. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY LOKALU 7
8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 11
9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 11
10. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. 11
11. WNIOSKI I ZESTAWIENIE KOŃCOWE 21
KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
1. Niniejszy operat może być wykorzystywany wyłącznie w celu, dla jakiego został sporządzony.
2. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte: prawne i fizyczne nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej lub technicznej oraz za ewentualne błędy w dokumentacji dostarczonej przez zleceniodawcę.
3. Wszelkie oceny i opnie zawarte w operacie sformułowane zostały wyłącznie na potrzeby wyceny i nie stanowią opinii technicznych i prawnych, nie są też wiążące dla właściciela.
4. Określona w operacie wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych nieujawnionych w księdze wieczystej obciążeń prawnych i majątkowych.
5. W przypadku zmiany stanu prawnego, upływu czasu, a także zmiany stanu faktycznego przedmiotowej nieruchomości, niniejszy operat wymaga aktualizacji.
6. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny M1 w budynku nr 3, położonym w Krakowie przy ul. Pietrusińskiego, w obrębie 8, jednostka ewidencyjna Podgórze.
Dla przedmiotowego lokalu została założona księga Wieczysta nr KR1P/00454349/0.
Zakres wyceny w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości obejmuje:
- prawo własności lokalu mieszkalnego M1 wraz z udziałem we współwłasności działek nr 36/5 i 36/6 o pow. łącznej 7a57m2 obj. KW nr KR1P/00327747/1oraz we współwłasności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal został wydzielony w 4754/179338 częściach.
Wg stanu na dzień wizji lokalnej
Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości dla potrzeb sądowego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa – Podgórza w Krakowie x. Xxx Xxxxxx - Xxxxxxxxxx (sygn. akt. Km 131/15)
4.1. Podstawa formalna.
Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Podgórza x. Xxx Xxxxxx
- Kiełkowicz (sygn. akt. Km 131/15) z dnia 19.09.2022 r.
4.2. Podstawy materialno-prawne.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego.
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
5. Rozporządzenie Ministra sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 poz 1263 w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości
6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników (w tej części w jakiej podstawę jego wydania stanowią nadal obowiązujące przepisy KPC)
7. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
4.3. Źródła danych merytorycznych.
1. Oględziny lokalu mieszkalnego przez rzeczoznawcę przeprowadzone w dniu 13.01.2023 r.
2. Dokumentacja fotograficzna budynku i wnętrza lokalu.
3. Badanie Księgi Wieczystej nr KR1P/00454349/0 i KR1P/00327747/1
4. Dane rynkowe z aktów notarialnych, umów najmu i innych umów cywilnoprawnych, baz danych, informacje uzyskane z biur pośrednictwa, urzędów administracji państwowej i samorządowej oraz od innych uczestników rynku nieruchomości w Krakowie.
5. Mapa ze strony internetowej xxxxx://xxxx.xx.xxxxxx.xx/
6. Mapa ze strony internetowej xxxxx://xxxx.xxxxxx.xxx/
7. Analizy i opracowania dotyczące rynku nieruchomości publikowane w prasie fachowej.
0.Xxxx sporządzenia wyceny: 10.02.2023 r.
0.Xxxx, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10.02.2023 r.
0.Xxxx, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 13.01.2023 r.
0.Xxxx dokonania oględzin: 13.01.2023 r.
0.Xxxx stanu prawnego przedmiotu wyceny: 14.01.2023 r.
6. STAN PRAWNO - EWIDENCYJNY NIERUCHOMOŚCI.
6.1 Stan prawny wg Księgi Wieczystej
Przedmiotowa nieruchomość objęta jest Księgą Wieczystą Nr KR1P/00454349/0 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza, w Krakowie, ul. Przy Rondzie 7.
Typ księgi: Lokal stanowiący odrębną nieruchomość Dział I: „OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI“
Lokal | |||||
Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość, dzielnica) | Lp. 1. | 1 | MAŁOPOLSKIE, M. KRAKÓW, KRAKÓW M., KRAKÓW, PODGÓRZE | ||
Ulica | Numer budynku | Numer lokalu | XXXX XXXXXXXXXXXXXXX | 3 | M1 |
Identyfikator lokalu | 126104_9.0008.36/5.1_BUD.1_LOK | ||||
Przeznaczenie lokalu | LOKAL MIESZKALNY | ||||
Opis lokalu (rodzaj izby - liczba) | SALON Z ANEKSEM KUCHENNYM - 1, POKÓJ - 1, GARDEROBA - 1, ŁAZIENKA - 1, KOMUNIKACJA - 1 | ||||
Kondygnacja | 1,0 | ||||
Przyłączenie - numer księgi wieczystej (nieruchomość, z której wyodrębniono lokal) | Lp. 1. | KR1P / 00327747 / 1 | |||
Odrębność (lokal stanowi odrębną nieruchomość) | TAK | ||||
Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych | 47,5400 M2 | ||||
Dział I-SP: „SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ”
Lp. 1. | --- | |||
Numer prawa | 1 | |||
Rodzaj prawa | UDZIAŁ ZWIĄZANY Z WŁASNOŚCIĄ LOKALU | |||
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali | Lp. 1. | 4754 / 179338 | ||
Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal | Numer udziału w prawie w księdze, z której wyodrębniono lokal | KR1P / 00327747 / 1 | 12 | |
Rodzaj zmiany | Lp. 1. | DOKONANO ZMIANY WPISÓW W POLU 1.11.1.6. ZMIANA WPISU W ZWIĄZKU Z PRZEKSZTAŁCENIEM UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ NA PODSTAWIE USTAWY Z DNIA 20 LIPCA 2018 R. O PRZEKSZTAŁCENIU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTÓW ZABUDOWANYCH NA CELE MIESZKANIOWE W PRAWO WŁASNOŚCI TYCH GRUNTÓW. | ||
Dział II: „WŁASNOŚĆ“
Właściciele:
Lp. 1. | --- | |||
Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności) | Lp. 1. | 4 | 1 /1 | --- |
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (Nazwa, siedziba, REGON) | ART-INWEST BIS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, KRAKÓW, 36080872000000 | |||
Dział III: „PRAWA ROSZCZENIA I OGRANICZENIA“
Lp. 1. | --- | |
Numer wpisu | 2 | |
Rodzaj wpisu | INNY WPIS | |
Treść wpisu | PRZYŁACZENIE SIĘ WIERZYCIELA ( SYGN. AKT KM 131/15) DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI | |
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) | Lp. 1. | ART DEVELOPMENT SP. Z O.O., KRAKÓW |
Lp. 2. | --- | |
Numer wpisu | 3 | |
Rodzaj wpisu | OGRANICZENIE W ROZPORZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIĄ | |
Treść wpisu | ZAKAZ ROZPORZĄDZANIA PRZEZ ART-INWEST BIS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, NIERUCHOMOŚCIĄ STANOWIĄCĄ LOKAL MIESZKALNY NR 1, POŁOŻONY W BUDYNKU NR 3 PRZY UL. XXXXXXXXXXXXXXX NA RZECZ XXXXXXX XXXXXXXXXXX | |
Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki, XXXXX) | Xx. 1. | XXXXXX XXXXX XXXXXXXX , XXXXXX, XXXXXX, 60043003794 |
Dział IV: „HIPOTEKI”
Lp. 1. | --- | |||||
Numer hipoteki (roszczenia) | 3 | |||||
Rodzaj hipoteki (roszczenia) | HIPOTEKA UMOWNA | |||||
Suma (słownie), waluta | 515000,00 (PIĘĆSET PIĘTNAŚCIE TYSIĘCY) ZŁ | |||||
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny) | Lp. 1. | 1 | PORĘCZENIE NALEŻNOŚCI WYNIKAJĄCYCH Z UMOWY Z DNIA 18 LIPCA 2012 ROKU O WYKONANIE INSTALACJI WENTYLACJI MECHANICZNEJ I ODDYMIAJĄCEJ NA INWESTYCJI DWÓCH BUDYNKÓW MIESZKALNYCH WIELORODZINNYCH PRZY UL. KOSZYKARSKIEJ W KRAKOWIE PROWADZONYCH PRZEZ AW BUD SP. Z O.O. Z SIEDZIBĄ W KRAKOWIE WRAZ Z ODSETKAMI ZA OPÓŹNIENIE, PRZYZNANE I POZOSTAŁE KOSZTY DOCHODZENIA NALEŻNOŚCI WYNIKAJĄCYCH Z N/WYM. POROZUMIENIA, POROZUMIENIE Z DNIA 09.08.20413R. | |||
Wierzyciel hipoteczny | ||||||
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) | Lp. 1. | SOL&ART SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ PROJEKT KOSZYKARSKA SPÓŁKA KOMANDYTOWA, KRAKÓW, 12142963700000 | ||||
Lp. 2. | --- | |||||
Numer hipoteki (roszczenia) | 4 | |||||
Rodzaj hipoteki (roszczenia) | HIPOTEKA PRZYMUSOWA | |||||
Suma (słownie), waluta | 500000,00 (PIĘĆSET TYSIĘCY) ZŁ | |||||
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność) | Lp. 1. | 1 | CZĘŚĆ NALEŻNOŚCI OBJĘTEJ NAKAZEM ZAPŁATY W POSTĘPOWANIU NAKAZOWYM WYDANYM PRZEZ SĄD OKRĘGOWY W KRAKOWIE, WYDZIAŁ IX GOSPODARCZY W DNIU 10.01.2014R., SYGN. AKT IX GNC 1341/13 | |||
Wierzyciel hipoteczny | ||||||
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) | Lp. 1. | AWBUD SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, KRAKÓW, 12020646700000 | ||||
Lp. 3. | --- | |||||
Numer hipoteki (roszczenia) | 5 | |||||
Rodzaj hipoteki (roszczenia) | HIPOTEKA PRZYMUSOWA | |||||
Suma (słownie), waluta | 50000,00 (PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY) ZŁ | |||||
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność) | Lp. 1. | 1 | CZĘŚĆ NALEŻNOŚCI OBJĘTEJ NAKAZEM ZAPŁATY W POSTĘPOWANIU NAKAZOWYM WYDANYM PRZEZ SĄD OKRĘGOWY W KRAKOWIE, WYDZIAŁ IX GOSPODARCZY W DNIU 23.01.2014R., SYGN. AKT IX GNC 1399/13 | |||
Wierzyciel hipoteczny | ||||||
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) | Lp. 1. | PRZEDSIĘBIORSTWO USŁUG TECHNICZNYCH OMEGA SP. Z O.O., KRAKÓW | ||||
Lp. 4. | --- | |||||
Numer hipoteki (roszczenia) | 6 | |||||
Rodzaj hipoteki (roszczenia) | HIPOTEKA PRZYMUSOWA | |||||
Suma (słownie), waluta | 200000,00 (DWIEŚCIE TYSIĘCY) ZŁ | |||||
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność) | Lp. 1. | 1 | ROSZCZENIE O ZAPŁATĘ | |||
Wierzyciel hipoteczny | ||||||
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) | Lp. 1. | ART DEVELOPMENT SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, KRAKÓW, 12020640900000 | ||||
Lp. 5. | --- | |||||
Numer hipoteki (roszczenia) | 7 | |||||
Rodzaj hipoteki (roszczenia) | HIPOTEKA PRZYMUSOWA | |||||
Suma (słownie), waluta | 2426,00 (DWA TYSIĄCE CZTERYSTA DWADZIEŚCIA SZEŚĆ) ZŁ | |||||
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny) | Lp. 1. | 1 | CZĘŚĆ NALEŻNOŚCI OBJĘTEJ NAKAZEM ZAPŁATY W POSTĘPOWANIU UPOMINAWCZYM WRAZ Z ODSETKAMI ORAZ KOSZTAMI POSTĘPOWANIA, NAKAZ ZAPŁATY W POSTĘPOWANIU UPOMINAWCZYM Z DNIA 23.01.2019 ROKU WYDANY PRZEZ SĄD REJONOWY DLA KRAKOWA- PODGÓRZA W KRAKOWIE XII WYDZIAŁ CYWILNY (SYNG. AKT XII NC 4156/18/P WRAZ Z POSTANOWIENIEM O NADANIU KLAUZULI WYKONALNOŚCI | |||
Wierzyciel hipoteczny | ||||||
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) | Lp. 1. | WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIERUCHOMOŚCI PRZY UL. MAŁY XXXXXXX XX 00 X XXXXXXXX, XXXXXX, 120715312 | ||||
Lp. 6. | --- | ||||
Numer hipoteki (roszczenia) | 8 | ||||
Rodzaj hipoteki (roszczenia) | HIPOTEKA PRZYMUSOWA | ||||
Suma (słownie), waluta | 3735,01 (TRZY TYSIĄCE SIEDEMSET TRZYDZIEŚCI PIĘĆ 01/100) ZŁ | ||||
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność) | Lp. 1. | 1 | NALEŻNOŚĆ WYNIKAJĄCA Z DECYZJI Z DNIA 31.12.2019 R. NR WG RWA: 180471DZPDZ19/002957, TJ. NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU SKŁADEK: - FUS ZA OKRES 05.2019-07.2019 R., - FUZ ZA OKRES 05.2019-07.2019 R., - FP, FS I FGŚP ZA OKRES 05.2019-07.2019 R. WRAZ Z ODSETKAMI ZA ZWŁOKĘ | ||
Wierzyciel hipoteczny | |||||
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) | Lp. 1. | ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH, KRAKÓW, 00001775600395 | |||
6.2. Stan wg ewidencji gruntów
Budynek mieszkalny wielorodzinny nr 3 przy ul. Pietrusińskiego, obręb 8, jedn. ewid. Podgórze posadowiony jest na działkach ewidencyjnych o numerach: 36/5 i 36/6 o pow. łącznej 7a57m2
7. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY LOKALU
7.1. Budynek mieszkalny
Budynek nr 3 przy ul. Pietrusińskiego to 5 - kondygnacyjny budynek mieszkalny zbudowany w 2010 roku. Parking na samochody znajduje się pod budynkiem. Klatka schodowa wyłożona gresem.
Dojazd i dostęp:
- dojazd i dojście do budynku od ulicy Pietrusińskiego.
- najbliższy przystanek komunikacji miejskiej znajduje się ok 100 metrów od szacowanej nieruchomości.
Sąsiedztwo i otoczenie:
- W bezpośrednim sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna oraz tereny zielone.
FOTOGRAFIE BUDYNKU NA DZIEŃ WIZJI LOKALNEJ
7.2. Lokal mieszkalny
Lokalizacja: Przedmiotowy lokal mieszkalny położony jest w budynku wielomieszkaniowym przy ul. Pietrusińskiego w Krakowie, jedn. ewid. Podgórze, obr. 8.
Usytuowanie lokalu: lokal położony na wysokim parterze.
Program użytkowy lokalu: mieszkanie o pow. użytkowej 47,54 m2 składa się z przedpokoju, pokoju z aneksem kuchennym, pokoju i łazienki z WC.
Media: sieci: elektryczna i wod.-kan, instalacja domofonowa i teletechniczna. Ogrzewanie etażowe (piec w łazience).
WYKOŃCZENIE POMIESZCZEŃ:
Przedpokój: posadzka panele, ściany tapetowane, sufit podwieszany, malowany farbą emulsyjną, drzwi do lokalu pełne, antywłamaniowe.
Pokój z aneksem kuchennym: posadzka panele, ściany tapetowane, sufit malowany farbą emulsyjną, okno portfenetr drewniane. W pokoju znajduje się aneks kuchenny z zainstalowanym zlewozmywakiem i elektryczną płytą grzewczą.
Pokój: posadzka panele, ściany malowane farbą emulsyjną oraz wyłożone drewnianą okładziną, sufit malowany farba emulsyjną, okno drewniane.
Łazienka z WC: posadzka gress, ściany flizy, sufit malowany farbą emulsyjną. W pomieszczeniu zainstalowano: umywalkę, muszlę ustępową na stelażu podtynkowym oraz kabinę prysznicową. Okno drewniane.
Stan techniczny i standard: Lokal wykończony w umiarkowanie wysokim standardzie, w dobrym stanie technicznym.
FOTOGRAFIE LOKALU NA DZIEŃ WIZJI LOKALNEJ
8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY.
8.1. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY Z UZASADNIENIEM.
W celu określenia wartości rynkowej samodzielnego lokalu mieszkalnego zastosowano podejście porównawcze - zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Wybór metody wyceny poprzedzony został analizą bazy danych o transakcjach nieruchomości. Wykorzystana do wyceny baza danych obejmuje, między innymi, informacje o wszystkich transakcjach nieruchomości na terenie Krakowa. Analiza bazy danych pozwoliła na wyłonienie transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej.
Z uwagi na ilość transakcji nieruchomości podobnych do określenia wartości rynkowej nieruchomości po analizie lokalnego rynku nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
8.2. OPIS METODY I SCHEMAT POSTĘPOWANIA.
Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym polega na porównywaniu cech nieruchomości wycenianych, mających wpływ na wartość, z cechami innych nieruchomości podobnych, których ceny rynkowe są znane.
Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy wpływające na te ceny, a zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m. in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał oceny przydatności cen zawartych w tych umowach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania do wyceny.
W wycenie określono wartość rynkową zgodnie z definicją zawartą w art. 151 ust. 1 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami.
Wartość Rynkowa zgodnie z definicją zawartą w art. 151 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota , jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy maja stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.
Xxxxxxxx Xxxxxxx – INSTYTUT ANALIZ MONITOR RYNKU NIERUCHOMOŚCI XXX.XX
Rok 2022 to rok oswojenia pandemii i rok wojny, który dodał kolejną plagę do pierwszych dwóch czyli fatalnej polityki gospodarczej, ograniczeń związanych z pandemią. Plagę efektów wojny w Ukrainie. Rynek nieruchomości zdążył odbić się w 2021 r po przejściach z COVID-em, w efekcie czego ilość transakcji lokali mieszkalnych na rynku wtórnym wzrosła w stosunku do poprzedniego roku w którym lockdown znacznie ograniczał aktywność nabywców. Wzrost pocovidowy w odniesieniu do 2020r. wyniósł aż 31% mimo wyraźnie rosnących cen, które z reguły są czynnikiem zmniejszającym ilości zawieranych transakcji. Ten wzrost nakręcał obroty na początku 2022 r, jednak efekty wojny w Ukrainie, rosnąca i nadal niedoszacowana oficjalnie inflacja w połączeniu z obostrzeniami w polityce kredytowej banków spowodował wyhamowanie ilości transakcji w 2022 r. Należy podkreślić, że są to na razie dane szacunkowe.
W pierwszym roku pandemii zanotowano wyraźny spadek ilości transakcji. Powodem był lockdown w pierwszej połowie roku. W efekcie ilość transakcji spadła o 18% w stosunku do roku poprzedniego czyli do poziomu z roku 2018 a więc pierwszego roku w którym pojawiły się objawy inflacji i potrzeba inwestorów do lokowania pieniędzy poza systemem bankowym. Zakupy inwestycyjne jako forma ochrony kapitału przed rosnącą inflacją, która oficjalnie nie była wysoka ale odczucia inwestorów nie pokrywały się z oficjalną rządową narracją. W 2021r. już oficjalnie inflacja zaczęła bić kilkudziesięcioletnie rekordy nadal pozostając niedoszacowaną, co było wyraźnym impulsem do dalszych zakupów inwestycyjnych, stąd na rynku odnotowano przyrosty sprzedaży, przebijając rekordowy 2019r. o 8%. Dopiero wysokie stopy procentowe ograniczające kredyty zdusiły rynek, na którym większość transakcji zawierana była za gotówkę.
Wykres I. zmiany ilości sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym rok do roku
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx
*- wielkości doszacowano z uwagi na niepełne dane
Wykres II. Wolumen transakcji na wtórnym rynku mieszkań
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx 2022* - wielkości doszacowane z uwagi na niepełne dane
Jak co roku najwięcej mieszkań na krakowskim rynku wtórnym sprzedanych zostało w największej obszarowo jednostce ewidencyjnej – Podgórzu. Z uwagi na brak pełnych danych w 2022 r nie można jeszcze wskazać, która z pozostałych dzielnic wykaże się najmniejszą ilością sprzedanych mieszkań. Do tej pory najmniej mieszkań sprzedawało się w Nowej Hucie (głównie z uwagi na odległość od centrum miasta). Niemniej z uwagi na duże zainteresowanie tanimi lokalami, co było efektem silnie rosnących cen oraz pojawienie się kupujących głównie tanie mieszkania obywateli Ukrainy, może okazać się, że ilość transakcji w Nowej Hucie będzie wyższa niż w Śródmieściu. Dodatkowo należy wspomnieć, że efektywna powierzchnia zabudowy wielorodzinnej w Nowej Hucie i Krowodrzy jest porównywalna. To odpowiednio 36 i 43 km2 (powierzchnie z wyłączonymi obszarami, lasów, zabudowy jednorodzinnej i przemysłowej). Dla porównania efektywna powierzchnia zabudowy wielomieszkaniowej Podgórza wynosi niemal 80 km2.
Średnie ceny sprzedaży mieszkań biły rekordy w 2022r we wszystkich dzielnicach głównie dlatego, że nadal utrzymywał się wzrost cen działek pod budowę nowych inwestycji oraz materiałów budowlanych i robocizny, co doprowadziło do znacznego wzrostu cen nowych mieszkań i rozwarstwienia cenowego pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym, które jeszcze do niedawna były zbliżone cenowo. W następstwie tego ceny ruszyły w górę również na rynku wtórnym, ponieważ obydwa rynki stanowią system naczyń połączonych wpływając na siebie wzajemnie.
Warto zaznaczyć, że w 2022 roku średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie przekroczyła poziom 550 tys. zł czyli cena średnia wzrosła o ponad 15% r/r
Wykres III. Średnia cena mieszkania na rynku wtórnym
Źródło: Instytut Analiz Monitor Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx – xxx.xx 2021* - wielkości doszacowane z uwagi na niepełne dane
Atrakcyjność poszczególnych obszarów Krakowa można ocenić po średnich cenach lokali mieszkalnych – najwyższe ceny notuje się w Śródmieściu i Krowodrzy. Rozrzut wzrostów cen w poszczególnych dzielnicach wynosi 2% czyli podobnie jak w 2021 kiedy wyniósł 1,8%. Można więc przyjąć, że średnie ceny mieszkań w każdej dzielnicy rosły równomiernie. Odstające wzrostu notowane były w 2018 r (Krowodrza o 6% mniej niż pozostałe) i w 2019 r. (Nowa Huta o 4% więcej niż w pozostałych). W Śródmieściu zarówno średnia cena jednostkowa jak i przeciętna powierzchnia sprzedanego mieszkania były najwyższe. Ma to oczywiście uwarunkowania w rodzaju zasobu dominującego w obu dzielnicach.
Średnia cena za 1 m2 mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie w 2022 roku wzrosła niemal 12% w stosunku do roku poprzedniego, zbliżając się do 11,2 tys. PLN/m2. Dynamika wzrostu jest podobna jak od 2018 r. gdy zanotowano jej wzrost na poziomie 10% i w 2 kolejnych latach powyżej 12% przy spadku dynamiki w 2021 r do 10,6%.
W zakresie ceny jednostkowej wzrost odnotowany został we wszystkich dzielnicach. Największy wzrost odnotowano w Śródmieściu a najmniejszy w Podgórzu, przy czym w 2021 r w Podgórzu odnotowano największy wzrost wśród analizowanych rejonów miasta, stąd można przyjąć, że spadek w 2022r jako efekt wyrównawczy.
Dzielnice, które położone są blisko centrum charakteryzują się najwyższymi cenami w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej. Przoduje Stare Miasto oraz Krowodrza i Zwierzyniec z uwagi na bezpośrednie sąsiedztwo ścisłego centrum. Coraz bardziej doceniane są również Dębniki – a w szczególności obszary położone w sąsiedztwie rzeki Wisły oraz w rejonie os. Podwawelskiego. Najniższe ceny średnie notowane są w Bieżanowie-Prokocimiu i na Wzgórzach Krzesławickich.
Wykres IV. Średnia cena 1 m2 mieszkania na rynku wtórnym
Źródło: Instytut Analiz Monitor Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx – xxx.xx 2021* - wielkości doszacowane z uwagi na niepełne dane
Na rynku wtórnym, podobnie jak w poprzednich latach, handlowano głównie małymi mieszkaniami. Łącznie, dla całego miasta, średnia powierzchnia nabywanego na rynku wtórnym lokalu, w 2022 wyniosła 50m2 jak w poprzednich kilku latach.
Duże mieszkania stosunkowo rzadko są przedmiotem obrotu rynkowego. W okresie ostatnich 4 lat proporcje są niemal identyczne. Transakcje lokalami o powierzchni powyżej 90 m2 stanowiły ponad 11% wszystkich transakcji, a sprzedaż lokali poniżej 30 m2 to tylko 4,5% całości rynku. Najwięcej jest mieszkań w przedziale od 40 – 55 m2 to 35% wszystkich transakcji. Ponad 60% sprzedawanych mieszkań zawiera się w przedziale od 30 do 55 m2.
Wykres V. Rozkład powierzchni mieszkań
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx
Wykres VI. Średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym w Krakowie
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx
Rok 2021 był rokiem w którym zanotowano rekordowy poziom obrotów, co wskazuje na to, że na rynek mieszkaniowy wpłynęło więcej pieniędzy niż w najlepszym roku przed pandemią. Rok 2022 będzie rokiem słabszym nawet pomimo wzrostu cen nieruchomości. Oczekuje się, że obrót będzie nieznacznie mniejszy niż w 2021 r.
Wykres VII. Obrót na wtórnym rynku mieszkań
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – xxx.xx 2022* - wielkości doszacowane z uwagi na niepełne dane
Wnioski
2022 rok jest rokiem w którym kumulacja niekorzystnych czynników, niezależnych od inwestorów zachwiała rynkiem. Z uwagi na silną inflację, wzrost oprocentowania kredytów zwiększenie restrykcyjności udzielania kredytów przez banki – poziom udzielanych kredytów znacząco spadł rok do roku o 75% a na rynku pozostali tylko gracze posiadający większą ilość gotówki, co wpłynęło na spadek ilości zawieranych transakcji. Problemy rynku pierwotnego to przede wszystkim wzrost kosztów budowy i zmniejszenie dostępnych terenów co powoduje wyhamowanie inwestycji. Oczekuje się dalszego spadku zawieranych transakcji wskutek małej dostępności kredytów, co spowoduje zwiększony popyt na wynajem nieruchomości, co pozwoli utrzymać ceny na wysokim poziomie.
10. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
10.1. OKREŚLENIE RYNKU LOKALNEGO.
Wybór rynku lokalnego do analizy:
Rodzaj rynku: lokale jako przedmiot prawa własności o powierzchniach od 35m2 do 55m2 w budynkach zrealizowanych w XXI w.
Obszar rynku: Kraków, dzielnica Podgórze, obręby 8,9,10,11
Okres badania cen: lata 2022 - 2023
Wybrana jednostka porównawcza dla analizowanego rynku lokalnego: 1 m2 pow. użytkowa lokalu.
Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży pochodzą z aktów notarialnych.
Dokonano analizy oceny przydatności cen zawartych w tych aktach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny.
Dokonano również analizy wiarygodności cen, odrzucając ceny nie spełniające definicji „ceny rynkowej” (strony transakcji zależne od siebie, dodatkowe warunki transakcji, zaniżone ceny, itp.).
Spośród posiadanej obszernej bazy danych wybrano reprezentatywną próbę transakcji rynkowych
10.2. ANALIZA TRENDU - ZMIANY POZIOMU CEN NA SKUTEK UPŁYWU CZASU
W celu uwzględnienia wpływu czasu, jaki upłynął od daty zawarcia transakcji nieruchomości porównawczych a datą wyceny nieruchomości szacowanej skorygowano ceny transakcyjne o roczny wskaźnik zmiany cen.
Poniżej przedstawiono wykres trendu czasowego cen jednostkowych mieszkań z rynku wtórnego w Krakowie sprzedanych w latach 2022-2023r.
Cena 1 mkw pu Regresja liniow a
39 000
38 000
37 000
36 000
35 000
34 000
33 000
32 000
31 000
30 000
29 000
28 000
27 000
26 000
25 000
24 000
23 000
22 000
21 000
20 000
19 000
18 000
17 000
16 000
15 000
14 000
13 000
12 000
11 000
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
2022-01-04 2022-01-19 2022-02-03 2022-02-18 2022-03-05 2022-03-20 2022-04-04 2022-04-19 2022-05-04 2022-05-19 2022-06-03 2022-06-18 2022-07-03 2022-07-18 2022-08-02 2022-08-17 2022-09-01 2022-09-16 2022-10-01 2022-10-16 2022-10-31 2022-11-15 2022-11-30 2022-12-15 2022-12-30 2023-01-14
PRÓBKA WYSELEKCJONOWANA: 5.070 transakcji
RODZAJ RYNKU: lokale mieszkalne, rynek wtórny BADANY OBSZAR: miasto Kraków
OKRES: 2022-2023
SZEREGI CZASOWE: niepogrupowane
WNIOSEK: ceny jednostkowe mieszkań w analizowanym okresie wzrosły. Trend cenowy na wynosił średnio ok. + 10%.
Przyjęto zatem do obliczeń trend cenowy na poziomie + 10%.
10.3. Transakcje porównawcze.
Na następnej stronie przedstawiono zbiór transakcji (tzw. próbkę reprezentatywną) z rynku lokalnego, na których oparto dalsze analizy
18
LP | Data transakcji | Jednostka ewidencyjna | Obręb | Ulica | Cena | Pu lokalu [m2] | Cena 1m2 | Trend wzrostu | Zaktualizowana cena 1m2 pu | Kondyg -nacja | Nr AN |
1 | 30.09.2022 | Podgórze | 11 | Rozdroże | 500 000 zł | 40,30 | 12 406,95 zł | 10% | 12 845,40 zł | 4 | 6960/2022 |
2 | 25.07.2022 | Podgórze | 9 | Kapelanka | 599 000 zł | 49,80 | 12 028,11 zł | 10% | 12 672,97 zł | 5 | 5225/2022 |
3 | 06.07.2022 | Podgórze | 9 | Pawlickiego | 715 000 zł | 52,01 | 13 747,36 zł | 10% | 14 556,43 zł | 2 | 6232/2022 |
4 | 21.06.2022 | Podgórze | 8 | Pietrusińskiego | 730 000 zł | 53,84 | 13 558,69 zł | 10% | 14 413,00 zł | 4 | 5561/2022 |
5 | 13.06.2022 | Podgórze | 9 | Pawlickiego | 500 000 zł | 42,50 | 11 764,71 zł | 10% | 12 532,13 zł | 3 | 8713/2022 |
6 | 09.06.2022 | Podgórze | 9 | Ceglarska | 700 000 zł | 53,82 | 13 006,32 zł | 10% | 13 869,22 zł | 2 | 2137/2022 |
7 | 03.06.2022 | Podgórze | 9 | Świętego Jacka | 445 000 zł | 39,89 | 11 155,68 zł | 10% | 11 914,45 zł | 3 | 4719/2022 |
8 | 31.05.2022 | Podgórze | 11 | Rozdroże | 580 000 zł | 49,84 | 11 637,24 zł | 10% | 12 438,50 zł | 4 | 1201/2022 |
9 | 31.03.2022 | Podgórze | 11 | Twardowskiego | 527 745 zł | 41,26 | 12 790,72 zł | 10% | 13 890,91 zł | 3 | 2893/2022 |
10 | 14.03.2022 | Podgórze | 11 | Xxxxx Xxxxxxx | 480 000 zł | 43,81 | 10 956,40 zł | 10% | 11 951,76 zł | 5 | 1272/2022 |
11 | 21.02.2022 | Podgórze | 10 | Praska | 595 000 zł | 44,41 | 13 397,88 zł | 10% | 14 695,40 zł | 2 | 1690/2022 |
12 | 14.01.2022 | Podgórze | 11 | Rozdroże | 485 000 zł | 39,86 | 12 167,59 zł | 10% | 13 479,04 zł | 2 | 1282/2022 |
10.4. OKREŚLENIE ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH.
Ceny: Cena średnia = 13 271,60 zł Cena minimalna = 11 914,45 zł Cena maksymalna = 14 695,40 zł Liczba próbek = 12 Odchylenie standardowe = 1 005,86 | Wartości brzegowe: Cmin / Cśr = 0,90 Cmax / Cśr = 1,11 |
10.5. USTALENIE RODZAJU I LICZBY CECH RYNKOWYCH I OKREŚLENIE ICH WAG.
Dla celów niniejszego opracowania przeprowadzono szczegółową analizę wpływu poszczególnych cech rynkowych na ceny sprzedanych nieruchomości na wybranym rynku lokalnym i rynkach równoległych. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen.
Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Nazwy cech rynkowych na przedmiotowym rynku lokalnym ustalono analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.
Lp. | Atrybut (cecha rynkowa) | Analiza wagi cechy rynkowej: | Wpływ atrybutu na ceny rynkowe (waga cechy) |
1. | Stan techniczny | czym lepszy stan techniczny lokalu tym droższa nieruchomość, lokale wymagające nakładów remontowych są tańsze. | 25% |
2. | Powierzchnia lokalu | czym większa powierzchnia tym gorzej sprzedawana - musi być dłużej eksponowana na rynku | 20% |
3. | Położenie w budynku (piętro) | preferowane piętro I lub II w budynkach niskich, parter i najwyższe – najtańsze. W budynkach wysokich podobnie parter i najwyższe – najtańsze | 15% |
4. | Przynależności | Lokale z balkonami, tarasami oraz do których przynależą komórki lokatorskie uzyskują wyższe ceny od lokali pozbawionych tych powierzchni | 15% |
5 | Budynek - charakterystyka | Najbardziej pożądane niskie budynek apartamentowe o wysokich walorach estetycznych | 10% |
6 | Lokalizacja | Im bliżej lokalnego centrum tym mieszkanie droższe, najtańsze mieszkania położone na obrzeżach osiedli | 15% |
Razem | 100% | ||
10.6. OPIS NIERUCHOMOŚCI O CENIE MINIMALNEJ I O CENIE MAKSYMALNEJ.
Szczegółowe dane o cechach nieruchomości o cenach Cmin i Cmax z próby reprezentatywnej przedstawiono w tabeli poniżej.
Nieruchomość o cenie minimalnej | Nieruchomość o cenie maksymalnej | ||
Data transakcji | 03.06.2022 | 21.02.2022 | |
Nr rep | 4719/2022 | 1690/2022 | |
1 | Stan techniczny | Do gruntownego remontu | Lokal w dobrym stanie technicznym |
2 | Powierzchnia użytkowa | 39,89 m2 | 44,41 m2 |
3 | Lokalizacja | Kraków- Xxxxxxxx, xxxxx 0, xx. Św. Jacka | Kraków- Podgórze, obręb 10, ul. Praska |
4 | Budynek - charakterystyka | Niski budynek apartamentowy o przeciętnych walorach estetycznych | Niski budynek apartamentowy o wysokich walorach estetycznych |
5 | Piętro | 2 piętro | 1 piętro |
6 | Przynależności | Komórka lokatorska o pow. 3,9m2 | brak |
7 | Funkcjonalność | 1 pokój, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój | sypialnia, pokój z aneksem kuchennym, łazienka z wc |
10.7. ANALIZA PORÓWNAWCZA.
L.p. | Cechy rynkowe | Waga cechy [%] | Zakres wsp. korygujących | Wartość cechy (Nier. wyceniana) | Wartości wsp. |
1 | Stan i standard | 25 | 0,2244 - 0,2768 | dobry | 0,2768 |
2 | Powierzchnia lokalu | 20 | 0,1795 - 0,2215 | średnia | 0,2005 |
3 | Przynależności | 15 | 0,1347 - 0,1661 | brak | 0,1347 |
4 | Piętro | 15 | 0,1347 - 0,1661 | wysoki parter | 0,1425 |
5 | Lokalizacja | 15 | 0,1347 - 0,1661 | średnia | 0,1504 |
6 | Budynek - charakterystyka | 10 | 0,0898 - 0,1107 | budynek niskiej intensywności | 0,1107 |
Razem | 100 | 0,90 - 1,11 | 1,0156 |
K - współczynnik korekcyjny (0.90 - 1.10) : 1,0 A zatem:
Wartość rynkowa wskaźnika obliczona ze wzoru:
Cena średnia * suma wartości współczynników korygujących * współczynnik korekcyjny
13 271,6008 zł * 1,0156 * 1 = 13 478,64 zł
<P>
Funkcja Gaussa
13 478,64
12 000
12 500
13 000
13 500
14 000
14 500
Zaktualizow ana cena 1 mkw pu
10.8. WYNIK ANALIZY.
Wartość rynkowa 1 m2 lokalu: | 13 478,64 zł |
Powierzchnia użytkowa lokalu: | 47,54 m2 |
Wartość rynkowa nieruchomości (w zaokrągleniu): | 641.000 zł |
10.9. WYDZIELENIE POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI.
Wypełniając delegację zawartą w art. 948 KPC par 2, poniżej podano wartości poszczególnych składników nieruchomości i praw wynikających z treści Księgi Wieczystej.
Na podstawie analiz aktów notarialnych dotyczących sprzedanych nieruchomości gruntowych, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną na obszarze jednostki ewidencyjnej Podgórze, przyjęto średnią cenę 1m2 gruntu pod zabudowę wielorodzinną na poziomie 3.000zł/m2, na dzień wykonania opinii.
Związany z lokalem udział ułamkowy w działkach 36/5 i 36/6 o pow. łącznej 7a57m2
wynoszący: 4754/179338 cz.
Stąd:
(757m2 x 3000zł) x 4754/179338 = 60.201zł
W zaokrągleniu: 60.000zł
A zatem:
Wartość szacowanego lokalu z wyłączeniem udziału w gruncie wynosi: 581.000zł Wartość składnika gruntowego wynosi: 60.000zł
11. WNIOSKI I ZESTAWIENIE KOŃCOWE.
W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości podejściem porównawczym, gdzie zastosowano metodę korygowania ceny średniej. W podejściu porównawczym wartość rynkową szacowanej nieruchomości określono na podstawie cen osiągniętych z rzeczywistych sprzedaży nieruchomości podobnych.
Podejściem bezpośrednio bazującym na zdarzeniach rynkowych, uwzględniającym główne preferencje kupujących i aktualną sytuację na rynku nieruchomości jest podejście porównawcze. Wartość nieruchomości szacowanej mieści się w przedziale cen uzyskanych za nieruchomości podobne. Dlatego wartość nieruchomości oszacowana w tym podejściu odpowiada jej aktualnej wartości rynkowej i stanowi wynik niniejszego operatu szacunkowego.
Dla szacowanej nieruchomości wykreowano lokalny rynek nieruchomości, przeanalizowano i przyjęto główne atrybuty rynkowe kształtujące ceny na tym rynku oraz przeprowadzono szczegółową analizę poprawek z tytułu różnic w cechach rynkowych pomiędzy nieruchomościami podobnymi a nieruchomością szacowaną. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen rynkowych z uwzględnieniem trendu cenowego występującego na lokalnym rynku nieruchomości.
Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego M1 w budynku nr 3, położonym przy ul. Pietrusińskiego w Krakowie, wynosi:
641 000 zł
Słownie: (sześćset czterdzieści jeden tysięcy złotych)
Na tym operat szacunkowy zakończono i podpisano w Krakowie, dnia 10.02.2023 r.