TRATAT DE DREPT CIVIL

TRATAT DE DREPT CIVIL

CONTRACTE SPECIALE

Prof. univ. xx. XXXXXXXX XXXX

Prof. univ. dr. Prof. univ. xx.

XXXXXX XXXXX XXXXX XXXXXXX

TRATAT DE DREPT CIVIL

CONTRACTE SPECIALE

Ediţia a VI-a

actualizată şi completată

Volumul II

Prof. univ. xx. XXXXXX XXXXX

Prof. univ. xx. XXXXX XXXXXXX

Locaţiunea Închirierea locuinţei Arendarea Mandatul

Universul Juridic

Bucureşti

-2023-

Capitolul III. Contractul de locațiune 15

Capitolul III

Contractul de locaţiune

Secţiunea I

Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

§1. Noţiunea contractului de locaţiune

1. Definiţie şi delimitare faţă de vânzare. Locaţiunea1 este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numite locatar (chiriaş), folosinţa totală sau parţială, pentru o anumită peri- oadă, a unui bun în schimbul unui preţ, denumit chirie (art. 1.777 C. civ.).

I. În comparaţie2, art. 1411 al Codului civil de la 1864 („C. civ. 1864”) cuprindea următoarea definiţie: „Locaţiunea lucrurilor este un contract prin care una din părţile

1 Noţiunea provine de la verbul latin locare – a închiria (a da cu chirie, în arendă). În limba latină există şi verbul conducere – a lua cu chirie, motiv pentru care în dreptul roman contractul era denumit locatio-conductio. În limba română noţiunea de „loca- ţiune” se foloseşte atât pentru darea, cât şi pentru luarea în locaţiune.

De asemenea, locaţiunea mai este desemnată în unele situaţii şi prin expresia

„închiriere” (a se vedea infra, nr. 2), fie ca substantiv, fie în format de verb.

2 Potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil:

„(1) Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

(2) Modificarea contractului se face cu respectarea tuturor condiţiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării. În privinţa elementelor ce nu fac obiectul modi- ficării, sunt aplicabile dispoziţiile alin. (1)”.

Ca urmare a acestor dispoziţii de drept intertemporal (drept tranzitoriu), care prezintă relevanţă în materia contractului de locaţiune şi a altor contracte speciale, există posibilitatea ca şi după intrarea în vigoare la 1 octombrie 2011 a Codului civil actual să fie necesară aplicarea legislaţiei anterioare acestuia, inclusiv a dispoziţiilor din Codul civil adoptat în anul 1864 – cu observarea regulilor din cuprinsul art. 6 C. civ. („Apli- carea în timp a legii civile”).

16 Tratat de drept civil. Contracte speciale

contractante se îndatoreşte a asigura celeilalte folosinţa unui lucru pentru un timp determinat, drept un preţ determinat”.

În cuprinsul Titlului al VII-lea (art. 1410-1490), intitulat „Despre contractul de locaţiune”, al Cărţii a III-a, erau reglementate sub această denumire comună atât locaţiunea de lucruri (locatio rei), cât şi locaţiunea de lucrări, aceasta din urmă, potrivit art. 1470, cu mai multe forme, şi anume: locaţiunea de servicii (locatio operarum, adică actualul contract de muncă, instituţie a ramurii dreptului muncii), contractul de transport şi contractul de antrepriză (locatio operis faciendi). Această reunire, preluată din Codul civil francez1, explicabilă istoric, dar fără acoperire în lipsa unei reglementări unitare, a fost calificată în teoria şi practica dreptului ca fiind eronată şi, prin urmare, ignorată, astfel încât prin conceptul de locaţiune s-a înţeles aşa-numita locaţiune a lucrurilor, reglementată prin art. 1411-1469 C. civ. 1864.

II. Articolul 1709 C. civ. Franţa: „Locaţiunea de lucruri este un contract prin care una dintre părţi se obligă faţă de cealaltă să îi procure folosinţa unui lucru pentru o anumită perioadă, şi pentru un preţ pe care acesta se obligă să îl plătească.”

III. Articolul 1851 C. civ. Québec2: „Locaţiunea este un contract prin care o per- soană, locatorul, se obligă faţă de o altă persoană, locatarul, să îi procure, contra unei chirii, folosinţa unui bun mobil sau imobil, pentru un anumit timp.

Termenul locaţiunii este fix sau nedeterminat.”

IV. Art. 1251 C. civ. Moldova3: „Prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă tempo- rară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.”

În aceste condiţii, este util să semnalăm, prin comparaţie cu reglementările actuale, şi unele aspecte din cadrul legislaţiei anterioare care conţin soluţii ce nu au mai fost preluate în noul Cod civil, întrucât nu este exclusă recurgerea la ele în litigii viitoare.

1 În principal, art. 1708 şi 1779 (încă nemodificate formal până în prezent).

2 „The Civil Code of Québec”, adoptat în anul 1991 şi intrat în vigoare la 1 ianuarie 1994.

Acest Cod civil, care se aplică în „Provincia” Québec a statului federal Canada, a înlocuit „The Civil Code of Lower Canada”, ce fusese adoptat în anul 1865 (după modelul Codului civil francez din anul 1804 – „Codul civil Napoleon”) şi care intrase în vigoare în anul 1866.

În acest context, reamintim că şi în România „Codul civil Napoleon” a constituit principalul model al Codului civil adoptat în anul 1864 şi intrat în vigoare în anul 1865 (cunoscut şi sub denumirea „Codul civil Cuza”). Aşadar, aceste două coduri civile care au avut ca model „Codul civil Napoleon” au coexistat în spaţii diferite timp de 128 ani, fiind apoi înlocuite de Codul civil din Québec în anul 1994 şi, respectiv, de Codul civil din România în anul 2011. Ansamblul acestor circumstanţe, alături de alţi factori, au constituit raţiunea pentru care Codul civil Québec adoptat în anul 1991 a constituit una dintre sursele importante de drept comparat avute în vedere la redactarea proiectului actualului Cod civil român.

3 „Codul civil al Republicii Moldova” din anul 2002, republicat la 1 martie 2019.

Capitolul III. Contractul de locațiune 17

Locaţiunea (deşi se poate spune că reprezintă o „vânzare” a folosinţei) se deosebeşte de contractul de vânzare prin aceea că transmite numai dreptul de folosinţă – ca drept de creanţă1 – asupra lucrului, iar nu un drept real.

Atunci când lucrul dat în locaţiune este producător de fructe (produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua/consuma substanţa acestuia), locatarul le poate culege, dar nu fiindcă ar dobândi proprietatea acestor fructe în virtutea locaţiunii, ci ca accesoriu al folosinţei asigurate prin locaţiune – locatorul având obligaţia de a-i asigura locatarului folosinţa lucrului respectiv, iar nu şi dobândirea proprietăţii fructelor. De aceea, în ipoteza în care contractul are ca obiect numai2 dobândirea unor fructe (de exemplu, recolta de pe câmp etc.), acesta nu poate fi calificat ca locaţiune, ci este un contract de vânzare (a fructelor viitoare). Cu atât mai mult, con- tractul nu poate fi calificat ca locaţiune, ci este vânzare atunci când are ca obiect producte (produse obţinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanţei acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră etc.), deoarece folosinţa locativă nu poate să absoarbă lucrul însuşi şi puterea lui productivă3.4

1 A se vedea infra, nr. 7.2.

2 Se consideră că „Dimpotrivă, vânzarea fructelor ce vor fi produse poate fi o locaţiune atunci când aceasta conferă dobânditorului dreptul de a se folosi de lucrul care produce fructele şi obligaţia de a-l face să producă fructe” (Ph. Xxxxxxxx, X. Xxxxx, X.-X. Xxxxxxx, Droit des contrats spéciaux, ed. a 12-a, Ed. LGDJ, Paris, 2022, p. 374, nr. 435 – în continuare, „Malaurie, Xxxxx, Gautier, Contrats spéciaux, 2022”).

3 Pentru amănunte, a se vedea şi: X. Xxxxxxxxxxx, Curs de drept civil, ed. a II-a, Ed. Xxxxxx, Craiova, 1933, pp. 669-670; X. Xxxxxxxxxxxx, Principiile dreptului civil român, vol. IV, Ed. Atelierele Grafice Socec & Co., Bucureşti, 1926 (în conti- nuare, „X. Xxxxxxxxxxxx, Principiile”), p. 298; X. Xxxxxxxx, X. Xxxxxxx-Xxxxxxxxx, Al. Xxxxxxxxx, Tratat de drept civil român, vol. II, Ed. Naţionala, Bucureşti, 1929, pp. 55-56; H. et X. Xxxxxxx, X. Xxxxxxx, Leçons de droit civil, tome troisiéme, deuxiéme volume, ed. a 4-a (de M. de Juglart), Ed. Montchrestien, Paris, 1974 (în conti- nuare, „Xxxxxxx, op. cit.”), p. 360, nr. 1093; Fr. Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, ed. a 11-a, Ed. Dalloz, Paris, 2019, p. 327, nr. 346.

4 La aceasta se adaugă şi argumentul (invocat constant de jurisprudenţa franceză într-un cadru normativ identic sub acest aspect) că, întrucât într-un asemenea contract nu se poate ca bunul să fie folosit fără consumarea substanţei sale, această consumare face imposibilă restituirea bunului care ar fi fost dat în locaţiune. A se vedea: Fr. Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Ph. Delebecque, loc. cit.; Xxxxxxxx, Aynès, Gautier, Contrats spéciaux, 2022, p. 68, nr. 78.