TARA PLAN s.r.l.

TARA PLAN s.r.l.

mun. Arad, str. Xxxxx Xxxxxxxxxxxx, nr. 15A, cod postal 310010, jud. Arad,

Nr. Reg. Com. J02/1251/2006,

CUI RO 00000000

tel. 0000.000.000, tel. 0000.000.000

e-mail: xxxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx

S.C. ARHITECTONIC S.R.L.

Arad, Str. Oituz nr. 119a

C.U.I. RO23713160

I.R.C. J02/682/2008

Denumire proiect:

Amplasament: Beneficiar: Faza:

EXTINDERE ȘI SUPRAETAJARE CLĂDIRE

EXISTENTĂ ȘI SCHIMBARE DE DESTINAȚIE DIN CLĂDIRE SERVICII ÎN CLĂDIRE CU FUNCȚIUNE MIXTĂ – SERVICII ȘI REZIDENȚIAL

Mun. Arad, Str. Episcopiei nr. 26

S.C. ARTAR PROPERTIES S.R.L. STUDIU OPORTUNITATE

                     Tel.       0000        000        327                                          

MEMORIU DE PREZENTARE

1. PREZENTAREA INVESTIȚIEI, OPERAȚIUNI PROPUSE

1.1. Date de recunoaștere a investiției

DENUMIREA PROIECTULUI	EXTINDERE ȘI SUPRAETAJARE CLĂDIRE EXISTENTĂ ȘI SCHIMBARE DE DESTINAȚIE DIN CLĂDIRE SERVICII ÎN CLĂDIRE CU FUNCȚIUNE MIXTĂ – SERVICII ȘI REZIDENȚIAL
AMPLASAMENT	Mun. Arad, Str. Episcopiei nr. 26
BENEFICIAR	S.C. ARTAR PROPERTIES S.R.L.
FAZA	STUDIU DE OPORTUNITATE
DATA ELABORĂRII	feb. 2023

1.2. Amplasament

Zona studiată este situată în centrul Mun. Arad, în ansamblul urban al municipiului, într-o subzonă predominant rezidențială conform PUZ Monumente Protejate Arad.

Incinta studiată este amplasată pe Str. Episcopiei, în apropierea intersecției cu Str. Mărășești și este ocupată cu o construcție amplasată la frontul stradal, parte a unui front continuu de fațade, începând de la Str. Xxxxxx Xxxxx la est și până la Str. Mărășești la vest. Clădirea este considerată având categoria III de valoare ambientală, ce poate fi modificată pentru ameliorare, conform PUZ Monumente Protejate Arad, aprobat prin HCLM 201/2014.

Str. Episcopiei, definită parțial în sec. XVIII, iar în forma actuală în a doua jumătate a sec. XIX, este presărată cu clădiri valoroase – monumente istorice, realizate în special de către clasa mijlocie având o forță economică în creștere la sfârșitul sec. XIX – începutul sec. XX. Această clasă s-a orientat către cele mai noi curente din Europa Centrală privind conceptele arhitecturale. Arhitecţii pregătiți în stilul Secession în centrele imperiului Austro-Ungar au construit pentru familiile întreprinzătorilor locali arădeni numeroase şi ambiţioase imobile de raport, care marchează până astăzi contextul urban din centrul Aradului. Clădirile de referință realizate de-a lungul Str. Episcopiei sunt amplasate preponderent la intersecițiile acesteia cu străzile Horia, Mărășești, Xxxxxx Xxxxxx și Xxxxx Xxxxxxxx, marcând capetele străzii și punctele de infelxiune ale traseului acesteia. Astfel, se remarcă:

• Str. Episcopiei colț cu Str. Horia (Str. Horia nr. 3-5/ Str. Episcopiei nr. 2): Palatul Xxxxxxx, D+P+2, construit în 1900-1905, în stilul Secession, proiectată de arh. Xxxxxxx Xxxxxxx

• Xxx. Episcopiei nr. 3: casă S+P+3, construită 1911, îmbinând Jugendstilul cu elemente de factură populară, proiectată de arh. Xxxx Xxxxxxxxxx

• Str. Episcopiei nr. 5: Palatul Xxxxxxx Xxxx – Spitalul Clinic de Obsetrică și Ginecologie "Xx. Xxxxxxxx Xxxx" Arad (fost orfelinat pentru fete evreice și spital), S+P+2, construit în 1900-1905, elemente Secession, Art Nouveau și baroc

• Str. Episcopiei nr. 9: Palatul Xxxx, D+P+2, construit în 1906, îmbină Jugendstilul cu elemente de facture neo-romanice și decorațiuni Secession, proiectat de arh. Xxxxxxx Xxxxxxx

• Xxx. Episcopiei nr. 18: casă S+P+1, construită în 1908, stil Secession cu elemente Art Nouveau

• Str. Episcopiei nr. 28: casă de raport Gets Xxxxxx S+P+2, construită în 1908, Jugendstil, arh. Xxxxx Xxxxx

• Str. Episcopiei nr. 46: casă D+P+2, construită în 1910, stil Secession cu elemente Art Nouveau

• Str. Episcopiei nr. 60-62: Biserica de lemn "Sf. Gheorghe" construită în 1848, strămutată în satul Honțișor – com. Gurahonț, în prezent reședința Arhiepiscopiei Ortodoxe, S+P+1, realizată în 1879, 2 corpuri clădire, stil Empire și stil Neobaroc.

Imobilul este situat în ZIR nr. 2, SIR nr. 20, subunitatea funcțională ISfb 99. Clădirea din incintă are regimul de înălțime S+P+1E, cu suprafața construită de 343 mp și cea desfășurată de 686 mp.

Vecinătăţile terenului sunt:

o Nord: zonă servicii pentru sănătate, comerț și zonă rezidențială (locuințe colective S+P+4) cu spații comerciale la parter, Str. Xxxxxxxx Xxxx

o Est: zonă rezidențială cu spații comerciale la parter, monument istoric Casa de raport Gets Xxxxxx (la nr. 28) și Str. Mărășești

o Sud: Str. Episcopiei și zonă rezidențială cu spații comerciale la parter

o Vest: zonă rezidențială cu spații comerciale la parter

1.3. Folosinţa actuală a amplasamentului analizat

Terenul studiat are forma relativ dreptunghiulară, cu frontul stradal de lățime 16,53 m și adâncimea de cca. 45,75 m și este accesibil dinspre Str. Episcopiei. Suprafața terenului este de 770 conform Extras CF nr. 322601 Arad, respectiv de 789 mp conform măsurători, diferență ce se va clarifica pe parcursul elaborării documentației de urbanism.

Clădirea S+P+1, "casă" conform Extras CF nr. 322601 Arad, a avut diverse funcțiuni de-a lungul timpului, în principal cu scop adminsitrativ: birouri ale Armopan S.A., cu o unitate redusă de producție panificație, sediu bancă (Romexterra și Patria). De câțiva ani însă, clădirea este neutilizată.

1.4. Operațiuni propuse

S.C. ARTAR PROPERTIES S.R.L., în calitate de inițiator, solicită întocmirea unui Plan Urbanistic Zonal în vederea extinderii și supraetajării clădirii existente, cu schimbare de destinație din clădire servicii în clădire cu funcțiune mixtă – servicii și rezidențial, în regim de înălțime maxim S+P+2E la frontul stradal, respectiv maxim S+P+4E (din care 2 etaje cu retragere fata de frontul stradal, respectiva latura sudica) pentru zona de extindere/supraetajare a construcției existente. Astfel, se solicită schimbarea parțială a destinației zonei propusă spre reglementare – din servicii (în fapt), în mixt, zonă rezidențială și servicii/ funcțiuni complementare.

Accesul pietonal si carosabil la incintă se va pastra / realiza direct dinspre Str. Episcopiei.

1.5. Funcțiunea solicitată de investitor și propusă prin studiul de oportunitate

Funcțiunea principală solicitată de investior este zonă servicii și zonă rezidențială cu locuințe colective în regim de înălțime S+P+2E la frontul stradal, respectiv S+P+4E pentru zona construită existentă și propusă, din care 2 etaje vor fi amplasate retras de la frontul stradal. Funcțiunile complementare locuirii și serviciilor sunt: birouri, comerț, platforme carosabile și parcaje, pietonale, amenajări tehnico-edilitare, zonă gospodărească, zone verzi. Altă funcțiune admisă zonei este servicii turism de tip B&B.

Aceste funcţiuni se integrează în zonă fără să afecteze negativ aria studiată, ținând cont că acestea se regăsesc pentru majoritatea imobilelor din zona studiată.

Astfel, prin PUZ se propune schimbarea destinației terenului care face obiectul investiției propuse, din servicii de interes public în zonă rezidențială și servicii, în regim de înălțime S+P+2E+2Er/ S+P+4E. Reglementările propuse vor fi armonizate cu cele existente, în vederea funcționării lor optime în cadrul zonei studiate.

1.6. Prevederile PUG-ului aprobat privind funcțiunea solicitată

Conform PUZ Monumente Protejate Arad, aprobat prin HCLM 201/2014, amplasamentul se situează în ZIR nr. 2, SIR nr. 20, subunitatea funcțională ISfb 99. Prevederile pentru această subzona funcțională sunt:

(1) Destinaţia zonei este mixtă şi are următoarele unităţi şi subunităţi funcţionale:

a. Unităţi funcţionale:

• L	−	LOCUIRE
• IS	−	INSTITUŢII PUBLICE ŞI SERVICII
• ID	−	UNITĂŢI DE PRODUCŢIE ŞI DEPOZITARE
• SP	−	SPAŢII VERZI ŞI PLANTATE
• C	−	CĂI DE COMUNICAŢIE

b. Subunităţi funcţionale:

• Lm I 3	−	Locuinţă colectivă existentă cu regim mic de înălţime: P+1 – monument istoric cod LMI: AR-II-m-B-00510, imobil construcţie categoria I ce nu se poate modifica
• Lm I 4	−	Locuinţă colectivă existentă cu regim de înălţime: P+2 - monumentistoric cod LMI: AR-II-m-B-00525, imobil construcţie categoria I ce nu se poate modifica
• Lm I 5	−	Locuinţă colectivă existentă cu regim de înălţime: P+1 - monument istoric cod LMI: AR-II-m-B-00520, imobil construcţie categoria I ce nu se poate modifica
• Lm II 2	−	Locuinţă colectivă existentă cu regim mic de înălţime: P+1 - construcţie valoroasă de importanţă locală, imobil construcţie categoria II ce nu se poate modifica
• Lm III 18	−	Locuinţe individuale/condominii existente cu regim mic de înălţime: P, P+1, imobile construcţii categoria III cu valoare ambientală ce pot fi modificate pentru ameliorare până la un regim maxim de înălţime P+1+M
• Lm III 19	−	Locuinţe individuale/condominii existente cu regim mic de înălţime: P, P+1, imobile construcţii categoria III cu valoare ambientală ce pot fi modificate pentru ameliorare până la un regim maxim de înălţime P+2
• Lb III 3	−	Locuinţe colective de tip bloc existente cu regim de înălţime: P+4, imobile construcţii categoria III cu valoare ambientală ce pot fi modificate pentru ameliorare fără intervenţie asupra regimului de înălţime.
• ID III 2	−	Unitate industrială nepoluantă existentă AUTO SUPER SERVICE ARAD VEST S.R.L, construcţii categoria III cu valoare ambientală ce pot fi modificate pentru ameliorare
• ISfb III 99	−	Construcție financiar-bancară existentă, sucursala băncii MKB Romexterra Bank cu regim mic de înălțime: P+1, construcție categoriaIII cu valoare ambientală ce poate fi modificată pentru ameliorare
• ISfb III100	−	Construcție financiar-bancară existentă, sediu societate de asigurări Xxxxxxx Xxxxxx, cu regim de înălțime: P+2, construcție categoria III cu valoare ambientală ce poate fi modificată pentru ameliorare
• ISs III 21		Construcție de sănătate, spital de specialitate psihiatrie, cu regim de înălțime: P+1, construcție categoria III cu valoare ambientală ce poate fi modificată pentru ameliorare
• SP 4		Aliniament propus str. Episcopiei și intersecție str. Episcopiei cu str. Xxxxxx Xxxxxx
• SP 5		Aliniament propus str. Horia
• SP 0 1	−	Spaţiu verde de protecţie şi aliniament stradal existent
• Cc	−	Căi de comunicaţie rutieră- străzi existente

(2) În SIR 20 s-au identificat următoarele monumentele istorice înscrise în Lista Monumentelor Istorice 2010 şi construcţii existente cu valoare istorică, arhitecturală şi memorială de importanţă locală:

Nr.crt. Monumente istorice din LMI 2010 şi imobile cu val. istorică, arhitecturală şi memorială de importanţălocală	Nr crt. LMI 2010	Cod LMI 2010	Denumire	Adresă	Datare
35	187	AR-II-m-B-00510	Xxxx	Xxx. Episcopiei 18	1908
45	197	AR-II-m-B-00520	Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx	Xxx. Xxxx Xxxxxxxx 2	1907
50	202	AR-II-m-B-00525	Palatul Xxxxxxx, azi locuinţe şi spaţii comerciale	Str. Horia 3-5, Str. Episcopiei 2	1905
213			Casă de raport	Str. Mărăşeşti 0	0000-0000

(3) Destinaţia construcţiilor admise în zonă pentru care se pot emite autorizaţii directe pentru construire:

a) locuinţe individuale/condominii de tip vile cu regim mic de înălţime, inclusiv completarea cu nivelenoi a locuinţelor existente până la regimul de înălţime maxim:

- P+1+M pe str. Xxxxxxxx Xxxx nr. 3-17 şi pe str. Xxxxxx Xxxxx

- P+2 pe str. Mărăşeşti, str. Episcopiei, str. Xxxxxxxx Xxxx nr.1 şi str. Horia

b)construcţii administrative cu destinaţia de:

- sedii de sindicate, culte, fundaţii, organizaţii neguvernamentale, asociaţii, agenţii, fonduri etc.

- sedii de birouri

amenajate în clădirile existente de locuinţe şi-sau prin completare a construcţiilor existente până la regimul maxim de înălţime:

• P+1+M pe str. Xxxxxxxx Xxxx nr. 3-17 şi pe str. Xxxxxx Xxxxx

• P+2 pe str. Mărăşeşti, str. Episcopiei, str. Xxxxxxxx Xxxx nr.1 şi str. Horia

c) construcţii financiar bancare cu destinaţia de:

- filiale de bănci

- sedii de societăţi de asigurări (de bunuri, persoane), burse de valori şi mărfuri.

amenajate în clădirile existente de locuinţe şi-sau prin completare a construcţiilor existente până la regimul maxim de înălţime:

• P+1+M pe str. Xxxxxxxx Xxxx nr. 3-17 şi pe str. Xxxxxx Xxxxx

• P+2 pe str. Mărăşeşti, str. Episcopiei, str. Xxxxxxxx Xxxx nr.1 şi str. Horia

d)construcţii pentru comerţ cu amănuntul alimentar de folosinţă zilnică şi comerţ cu amănuntul nealimentar (magazine specializate sau nespecializate, cu vânzare predominantă de produse nealimentare de uz personal sau gospodăresc) şi construcţii pentru alimentaţie publică- amenajate în clădirile existente de locuinţe şi/sau prin completare a construcţiilor existente până la regimul de înălţime maxim:

- P+1+M pe str. Xxxxxxxx Xxxx nr. 3-17 şi pe str. Xxxxxx Xxxxx

- P+2 pe str. Mărăşeşti, str. Episcopiei, str. Xxxxxxxx Xxxx nr.1 şi str. Horia

e) construcţii pentru servicii (exclus cele cu caracter industrial) - amenajate în clădirile existente de locuinţe şi/sau prin completare a construcţiilor existente până la regimul de înălţime maxim:

- P+1+M pe str. Xxxxxxxx Xxxx nr. 3-17 şi pe str. Xxxxxx Xxxxx

- P+2 pe str. Mărăşeşti, str. Episcopiei, str. Xxxxxxxx Xxxx nr.1 şi str. Horia

f)construcţii de cultură cu destinaţia de club, săli reuniune, centre şi complexe culturale, teatre dramatice, de comedie, de revistă, de păpuşi – amenajate în clădirile existente de locuinţe şi/sau prin completare a construcţiilor existente

până la regimul de înălţime maxim:

- P+1+M pe str. Xxxxxxxx Xxxx nr. 3-17 şi pe str. Xxxxxx Xxxxx

- P+2 pe str. Mărăşeşti, str. Episcopiei, str. Xxxxxxxx Xxxx nr.1 şi str. Horia

g)construcţii de sănătate cu destinaţia de:

- dispensar policlinic gr. 1- 600 consultaţii/zi

- creşă

amenajate în clădirile existente de locuinţe şi/sau prin completare a construcţiilor existente până la regimul de înălţime maxim:

• P+1+M pe str. Xxxxxxxx Xxxx nr. 3-17 şi pe str. Xxxxxx Xxxxx

• P+2 pe str. Mărăşeşti, str. Episcopiei, str. Xxxxxxxx Xxxx nr.1 şi str. Horia

h)construcţii de învăţământ cu destinaţia de:

• grădiniţe

amenajate în clădirile existente de locuinţe şi/sau prin completare a construcţiilor existente până la regimul de înălţime maxim:

- P+1+M pe str. Xxxxxxxx Xxxx nr. 3-17 şi pe str. Xxxxxx Xxxxx

P+2 pe str. Mărăşeşti, str. Episcopiei, str. Xxxxxxxx Xxxx nr.1 şi str. Horia

i) Construcții de agreement cu destinația loc de joacă pentru copii

j) construcţii de turism cu destinaţia de tip:

- hostel - 2 şi 3 stele

- apartamente şi camere de închiriat - 2 şi 3 stele

amenajate în clădirile existente de locuinţe şi/sau prin completare a construcţiilor existente până la regimul de înălţime maxim:

• P+1+M pe str. Xxxxxxxx Xxxx nr. 3-17 şi pe str. Xxxxxx Xxxxx

• P+2 pe str. Mărăşeşti, str. Episcopiei, str. Xxxxxxxx Xxxx nr.1 şi str. Horia

(4) Destinaţia construcţiilor admise în zonă doar cu condiţia elaborării şi aprobării unui plan urbanistic zonal (PUZ):

a) locuinţe individuale/condominii cu regim mic de înălţime, inclusiv completarea cu nivele noi a locuinţelor existente peste regimul de înălţime maxim impus la aliniatul 3);

b)locuinţe colective cu mai mult de 6 apartamente;

c) orice construcţie nouă a cărei funcţiune presupune schimbarea:

- de destinaţie a imobilului teren şi construcţie existente şi implicit realizarea de construcţii noi cu alţi parametrii funcţionali şi indicatori urbanistici decât cei existenţi pentru care nu se poate elibera autorizaţie directă de construire;

- regimului maxim de înălţime admis în zonă;

şi a căror destinaţie nu a fost enumerată la alin. (3).

(5) Destinaţia construcţiilor interzise în zonă:

d)construcţii pentru servicii cu caracter industrial (poluante şi nepoluante) amenajate în clădirile existente şi/sau în construcţii noi;

e) anexe gospodăreşti pentru creşterea animalelor (coteţe).

f) autoservice – unitatea AUTO SUPER SERVICE ARAD VEST S.R.L de pe str. X. Xxxx, nr. 19 se va desfiinţa urmând a se schimba destinaţia construcţiei cu una admisă în zonă;

g)spălătorii auto;

h)orice funcţiune care nu a fost enumerată la alin. (3) şi (4).

(6) Este interzisă demolarea totală a construcţiilor existente din categoria III – imobile construcţii cu valoare ambientală. Intervenţiile asupra acestora se pot face numai cu respectarea regulilor expuse în Secţiunea a II-a a prezentului RLU.

(7) Construcţiile din categoria IV- construcţii viitoare în Ansamblul Urban Arad vor respecta prezentul RLU, inclusiv regulile expuse în Secţiunea a II-a.

(8) Subzona Istorică de Referinţă 20 cuprinde proprietăţi formate din două parcele: parcela pentru curţi construcţii şi parcela pentru grădină. Prevederile privind construibilitatea se referă la parcela pentru curţi construcţii.

Indicatorii urbanistici POT şi CUT se stabilesc în funcţie de destinaţia zonei pentru trei situaţii diferitece pot apărea în cazul lucrărilor de construire:

− Pentru construcţiile cu destinaţii admise în zonă, conform alin. (3):

• Cazul în care se completează cu nivele noi construcţiile existente pentru toate destinaţiile prevăzute la alin. (3):

POT- va rămâne identic cu cel din situaţia existentă pentru fiecare parcelă în parte, conform tabelului cartare- indicatori urbanistici Subzonă Istorică de Referinţă 20
CUT maxim	=	2,00

În vederea menţinerii POT actual, extinderile construcţiilor existente se fac prin demolare amagaziilor, latrinelor şi coteţelor existente.

• Cazul în care se realizează lucrări de construcţii pentru locuinţe individuale şi condominii noi, prin demolarea construcţiilor existente, fără schimbarea de destinaţie a imobilelor (teren şi construcţii) până la un regim de înălţime maxim admis în zonă

POT maxim	=	2,00
CUT maxim	=	1,20- pentru P+1+M şi P+2

• Cazul construcţiilor viitoare (noi şi prin completarea construcţiilor existente) cu funcţiunile de la alin. (3), literele: b), c), d), e), f), g), h) şi i)

POT maxim	=	70%
CUT maxim	=	1,40 - pentru P+1+M şi P+2

− Pentru construcţiile admise în zonă doar cu condiţia elaborării şi aprobării unui plan urbanistic zonal, conform alin. (4), POT se va stabili prin PUZ, în funcţie de destinaţia acestora, cu respectarea în principal la:

• regimului maxim de înălţime al zonei în funcţie de prevederile alin. 3)

• amplasării la aliniamentul stradal a construcţiilor principale cu alinierea la cornişă şi registre orizontale, în raport cu clădirile imediat învecinate, conform Articolului 25 din RLU.

(9) Amplasarea construcţiilor noi faţă de aliniament şi în interiorul parcelei va respecta conformarea construcţiilor existente în zonă. Subzona Istorică de Referinţă 20 cuprinde proprietăţi formate din două parcele: parcela pentru curţi construcţii şi parcela pentru grădină. Prevederile privind construibilitatea se referă la parcela pentru curţi construcţii.

Amplasarea construcţiilor principale noi se va realiza în aliniamentul stradal cu alinierea la cornişă şi registre orizontale, în raport cu clădirile imediat învecinate, conform Articolului 25 din RLU.

Amplasarea construcţiilor principale noi în interiorul parcelei se va realiza:

- în regim înşiruit – în toate cazurile din Subzonă Istorică de Referinţă 20

Amplasarea construcţiilor secundare noi în interiorul parcelei se va realiza:

- prin extinderea construcţiei principale

- izolat pe parcelă

Se va asigura distanţa de ½ din înălţimea construcţiilor faţă de limitele laterale ale parcelei, în cazul construcţiilor noi amplasate izolat sau cuplate pe o latură a acesteia. Distanţa se măsoară perpendicular de la cel mai apropiat punct al construcţiilor inclusiv cornişă, balcon, loggie, la limita de proprietate, în ambele cazuri în care construcţiile sunt paralele şi neparalele cu limita de proprietate. Este permisă şi construirea la limitele laterale ale parcelei, în conformitate cu prevederile Codului Civil.

Distanţa minimă între construcţiile de pe aceeaşi parcelă va fi ½ din înălţimea construcţiei celei mai înalte, dar nu mai mică de 3,00 m. Distanţa se măsoară perpendicular între cele mai apropiate puncte ale construcţiilor inclusiv cornişă, balcon, loggie, în ambele cazuri în care construcţiile sunt paralele şi neparalele între ele.

Distanţa între construcţiile noi şi limita posterioară a parcelei va fi ½ din înălţimea construcţiei, dar nu mai mică de 3,00 m. Este permisă şi construirea la limita posterioară a parcelei, în conformitate cu prevederile Codului Civil.

Nu se admite o retragere mai mică de 3,00 m faţă de limita laterală sau posterioară, după criteriul distanţei minime de 60 cm şi evitarea scurgerilor de ape pluviale spre proprietatea vecină şi/sau de 2,00 m pentru fereastra de vedere, stipulate în Codul civil. Această prevedere din prezentul RLU are ca scop păstrarea specificului istoric general de construire din Ansamblul Urban Arad.

(10) Pentru toate funcţiunile noi (inclusiv reconversiile funcţionale ale construcţiilor existente), admise în zonă, se vor respecta regulile cu privire la orientarea faţă de punctele cardinale descrise la Art. 14.

(11) Autorizarea executării construcţiilor noi (inclusiv reconversii funcţionale ale construcţiilor existente) din Subzona Istorică de Referinţă 20 este permisă numai dacă există posibilităţi de acces auto la drumurile publice, direct sau prin servitute, conform destinaţiei construcţiei. Caracteristicile acceselor la drumurile publice trebuie să permită intervenţia mijloacelor de stingere a incendiilor.

Având în vedere că în Subzona Istorică de Referinţă 20 există construcţii care nu au asigurat accesul carosabil în incintă, se poate autoriza executarea reconversiilor funcţionale ale construcţiilor existente fără îndeplinirea condiţiilor de acces auto direct sau prin servitute de trecere, cu avizul unităţii teritoriale de pompieri.

Pentru lucrările de construcţii noi prin completarea regimului de înălţime, mărirea suprafeţei construit desfăşurate a construcţiilor existente se vor prevedea remodelări ale acestora, astfel încât să fie asigurat accesul carosabil.

Accesele carosabile în funcţie de destinaţia construcţiilor sunt descrise la Art. 19.

(12) Autorizarea executării construcţiilor noi (inclusiv reconversii funcţionale ale construcţiilor existente) din Subzona Istorică de Referinţă 20 este permisă numai dacă se asigură accese pietonale directe din domeniul public, sau prin servitute de trecere, potrivit importanţei şi destinaţiei construcţiei.

(13) Autorizarea executării construcţiilor noi, care prin destinaţie necesită spaţii de parcare se emite numai dacă există posibilitatea realizării acestora în afara domeniului public.

Având în vedere că în Subzona Istorică de Referinţă 20 există construcţii care nu au asigurat accesul carosabil în incintă, se poate autoriza executarea reconversiilor funcţionale ale construcţiilor existente fără modificarea suprafeţei construit desfăşurate, având spaţii de parcare pe domeniul public, conform reglementărilor de zonă ale sistemului public de parcare pentru Municipiul Arad.

Suprafeţele parcajelor se determină în funcţie de destinaţia şi de capacitatea construcţiei, conform detalierilor Art. 27, ce cuprind norme minimale pentru construcţii existente şi noi.

Pentru construcţiile existente şi în cazul modificării suprafeţei construit desfăşurate ale construcţiilor, în vederea respectării normelor minimale, administraţia publică locală poate să dispună proprietarilor/asociaţiilor de proprietari studii şi proiecte privind restructurarea curţilor interioare, cu respectarea tuturor normelor urbanistice necesare destinaţiei actuale a construcţiilor existente.

Numărul de parcaje aferente construcţiilor noi va fi dimensionat în funcţie de destinaţia acestora, conform Art. 27.

(14) Autorizaţia de construire se va emite cu condiţia realizării sau menţinerii de spaţii verzi şi plantate, în funcţie de destinaţia şi capacitatea construcţiei, conform detalierilor Art. 28.

Plantaţiile noi de arbori şi arbuşti realizate atât în domeniul public, cât şi în cel privat nu va afecta vizibilitatea asupra perspectivelor de marcă ale Ansamblului Urban Arad.

(15) Împrejmuirile noi se supun procedurii de autorizare a construirii. Acestea vor respecta prevederile Art. 29 şi exigenţelor aspectului exterior al construcţiei prezentat în Secţiunea a II-a a prezentului RLU.

(16) Se interzice amplasarea reţelelor edilitare prevăzute la art. 15 alin (1) lit. c) pe stâlpi de iluminat public şi de distribuţie a curentului electric, pe plantaţii de aliniament, pe elemente de faţadă ale imobilelor ori pe alte elemente/structuri de această natură. Montarea reţelelor edilitare prevăzute la

art. 15 alin (1) lit. c) se execută în varianta de amplasare subterană, fără afectarea circulaţiei publice, cu respectarea reglementărilor tehnice aplicabile şi a condiţiilor tehnice standardizate în vigoare privind amplasarea în localităţi a reţelelor edilitare subterane.

Funcţiunea solicitată de inițiatorul PUZ – zonă servicii și zonă rezidențială cu locuințe colective în regim de înălțime maxim S+P+2E+2Er fata de frontul stradal, se integrează în zonă, fiind o funcțiune compatibilă cu aceasta și respectă, de asemenea, prevederile PUZ Monumente Protejate Arad, aprobat prin HCLM 201/2014, referitoare la ZIR nr. 2, SIR nr. 20, subunitatea funcțională ISfb III 99.

1.7. Situația existentă privind echiparea tehnico-edilitară

De-a lungul Str. Episcopiei există rețele alimentare cu apă potabilă, canalizare menajeră și pluvială, linii electrice aeriene și subterane, conducte gaze naturale presiune redusă, care pot asigura utilitățile necesare funcțiunilor propuse. Clădirea existentă este dotată cu branșamente la utilitățile enumerate.

1.8. Teritoriul care urmează să fie reglementat prin PUZ

Zona studiată are suprafața de 21.500 mp, intervenţiile urbanistice în zonă se referă la redimensionarea unor branșamente/ racorduri, dacă este cazul și la amenajarea unui acces carosabil dinspre Str. Episcopiei spre parcajele propuse în incinta reglementată.

Zona propusă spre reglementare are suprafaţa de 789 mp. Intervenţiile urbanistice pe amplasament se referă la schimbarea funcțiunii existente din zonă servicii de interes public în zonă cu funcțiune servicii generale și funcțiune rezidențială (locuințe colective) în regim de înălțime S+P+2E la frontul stradal, respectiv S+P+4E pentru zona construită existentă și propusă, din care 2 etaje vor fi amplasate retras de la frontul stradal. și armonizarea acestora cu parametrii și funcțiunile existente în zonă.

Categoriile de lucrări necesare investiţiei vor fi:

a) construcţii noi: remodelare a corpului de clădire înspre curtea imobilului împreună cu supraetajare clădire existentă și schimbare de destinație din clădire servicii în clădire cu funcțiune mixtă – servicii și rezidențial, în regim maxim de înălțime S+P+2E la frontul stradal, respectiv S+P+4E pentru zona construită existentă și propusă, din care 2 etaje vor fi amplasate retras de la frontul stradal. Soluția de remodelare a construcției existente privește partea de clădire din curtea proprie, fără să fie modificat aliniamentul la frontul stradal. Această parte a clădirii existente este o prelungire în adâncimea proprietății, aplicată pe partea de clădire amplasată la frontul stradal. Ținând cont de noile cerințe ce privesc calitatea construcțiilor și a locuirii, se dorește realizarea unei clădiri mai compacte și mai eficient organizate la interior. POT-ul existent NU SE MĂREȘTE. Nu este obligatoriu să fie realizat subsol, acesta se va menține sau nu

b) dotări tehnico-edilitare și rețele de incintă, redimensionare branșamente/ racorduri existente la rețelele edilitare

c) sistematizarea verticală a terenului

d) platforme parcaje, parcaje subterane

e) alei pietonale, loc de joacă

f) amenajare zone verzi.

Se va menține aliniamentul la cornișă al cladirii existente la frontul stradal. Pe înălțimea acesteia (Hcornișă = 10,35 m), se poate introduce un etaj suplimentar, dar in aceasta varianta se va renunta la subsol, sau varianta pastrarii regimului actual de inaltime pentru fatada la frontul stradal. Latura nordică a construcției existente (fatada posterioara) poate fi remodelată, iar clădirea de la frontul stradal va fi extinsă în această situație înspre nord cu un corp S+P+4E. Este estimat că pot fi amenajate în clădirea rezultată un minim de 3 apartamente locuit plus spațiu comerț/servicii la parter și un maxim de 6 apartamente de locuit, plus 1 spațiu destinat funcțiunii servicii/ comerț, etc., amenajat la parterul imobilului. Apartamentele vor avea minim suprafața construită prevăzută în legislație, fara a fi stabilit un maxim. In principiu sunt avute în vedere apartamente premium, cu suprafețe utile/construite generoase.

Pentru remodelarea clădirii existente sunt luate în considerare 2 scenarii:

A) demolarea parțială a clădirii existente, și anume a apendicelui care se dezvoltă înspre adâncimea proprietății și realizarea unei extinderi pe lățimea clădirii existente, în spatele acesteia, fără a depăși valoarea POT existentă.

B) remodelarea și supra-etajarea clădirii existente în curtea interioară, fără a depăși valoarea POT existentă.

Nu este obligatoriu să fie menținut/ realizat subsol, acesta se va menține sau nu în funcție de soluția introducerii unui nivel suplimentar pe înălțimea de la frontul stradal a clădirii, de 10,35 m, care va fi definitivată pe parcursul elaborării PUZ.

Terenul va fi amenajat cu parcaje, zone pietonale, zone verzi. Se va ține cont de prevederile HCLM Arad nr. 572/26.10.2022. Pe parcela reglementată se vor amenaja spaţii verzi înierbate, cu plantaţii de arbori de înălţime mică/ medie pentru umbrire și plante perene, într-un procent de minim 25,00 % (min. 197 mp), astfel:

• min. 4 arbori (1 arbore la 50 mp din suprafața zonei verzi)

• min. 50 mp amenajare cu plante perene (min. 25 % din suprafața zonei verzi)

• min. 50 mp zonă verde înierbată (min. 25 % din suprafața zonei verzi)

• min. 1 arbore la 10 locuri parcare.

BILANȚ TERITORIAL ZONA REGLEMENTATĂ 789 MP
ZONE FUNCȚIONALE	SITUAȚIE EXISTENTĂ		SITUAȚIE PROPUSĂ
	[mp]	[%]	[mp]	[%]
Constructie Isfb financiar- bancara cf. PUZCP aprobat cu HCLM nr. 201/2014 - EXISTENT	343.00	43.47%	0.00	0.00%
Amenajari aferente (parcari, zone verzi, amenajari tehnico edilitare) constructiei existente Isfb 99 financiar – bancara cf. PUZCP aprobat cu HCLM nr. 201/2014 - EXISTENT	446.00	56.53%	0.00	0.00%
Constructie cu destinatia locuinte colective si servicii/comert la nivelul parterului -PROPUS	0.00	0.00%	351.50	44.55%
Zone verzi de incinta (min.25%) - PROPUS	0.00	0.00%	197.25	25.00%
Alei carosabile, pietonale, parcaje si amenajarile tehnico edilitare - PROPUS	0.00	0.00%	240.25	30.45%
TOTAL GENERAL	789.00	100.00%	789.00	100.00%

Accesul carosabil la incintă se va realiza prin zona porții existente, care și în prezent asigură accesul carosabil și pietonal la clădire și incintă.

2. INDICATORI PROPUȘI

2.1. Indicatorii urbanistici obligatorii – limite minime și maxime

Construcții propuse: servicii generale și locuințe colective S+P+2E la frontul stradal, respectiv S+P+4E pentru zona construită existentă și propusă, din care 2 etaje vor fi amplasate retras de la frontul stradal. Nu este obligatoriu sa fie realizat subsol, este permis.

P.O.T. minim propus = 43,47 %

C.U.T. minim propus = 1,30 Sc min. = 315 mp

Sd min. = 1.049 mp

P.O.T. maxim propus = 43,47 % = P.O.T. EXISTENT

C.U.T. maxim propus = 2,00 Sc max. = 351 mp

Sd max. = 1.578 mp

Procent minim spații verzi pentru incinta reglementată:

- minim 25% pentru funcțiunea locuințe colective

Regimul de înălţime propus este S+P+1E sau P+2E la frontul stradal, fără modificarea cotei cornișei existente (+ 10,35 m), respectiv S+P+4E sau P+2E+ 2Er în zona de remodelare clădire existentă. Obligatoriu după cota cornișei existente (+10,35 m) va urma un prim etaj retras față de frontul stradal, iar dupa acesta, în mod similar, următorul etaj va avea o retragere față de precedentul etaj. Pentru aceste două etaje suplimentare se impune retragere față de frontul stradal, iar pentru ultimul etaj suplimentar se impune retragere și față de latura posterioară. Retragerile față de frontul stradal și latura posterioară vor respecta regula de a fi realizate până la diagonala la 45° (tangente la diagonală). Este permisă realizarea unui subsol, dar nu este obligatorie.

Indiferent de regimul de inaltime ales ca si varianta finala, cota actuala a cornisei frontului stradal nu se va modifica.

La frontul stradal vor fi amplasate retras 2 etaje suplimentare, cu o retragere de min. 3 m față de acesta. Pe înălțimea clădirii de la frontul stradal, în prezent S+P+1 (Hcornișă = 10,35 m), se permite introducerea unui etaj suplimentar, fără a fi modificată cota cornișei fațadei principale, respectiv noul front stradal poate să aibă regim de înălțime P+2E. În această situație se renunță la subsol, iar cele 3 nivele respectă cota actuala a cornișei.

- Menținere cotă cornișă la frontul stradal existenta si propusa: + 10,35 m;

- max. 13,85 m la streașină/atic pentru primul etaj retras;

- max. 18,00 m la streașină/atic pentru al doilea etaj retras;

- max. 19,00 m la coamă dacă soluția de învelitoare va fi de tip șarpantă.

2.2. Reglementări obligatorii sau dotări de interes public necesare

Nu sunt necesare/propuse noi dotări de interes public. Este propusă funcțiunea servicii generale, alături de cea rezidențială.

Reglementări obligatorii:

o aliniamentul la frontul stradal: se menține

o Regimul de înălțime maxim propus: S+P+2E la frontul stradal, respectiv S+P+4E pentru zona construită existentă și propusă, din care 2 etaje vor fi amplasate retras de la frontul stradal. Este permis, dar nu este obligatoriu sa fie realizat subsol.

o P.O.T. minim propus = 43,47 %

o C.U.T. minim propus = 1,30

o P.O.T. maxim propus = 43,47 % = P.O.T. EXISTENT

o C.U.T. maxim propus = 2,00

o Asigurarea zonelor verzi de minim 25% pentru funcțiunea locuințe colective

*Se va ține cont de prevederile HCLM Arad nr. 572/26.10.2022. Pe parcela reglementată se vor amenaja spaţii verzi înierbate, cu plantaţii de arbori de înălţime mică/ medie pentru umbrire și plante perene, într-un procent de minim 25,00 % (min. 197 mp), astfel:

• min. 4 arbori (1 arbore la 50 mp din suprafața zonei verzi)

• min. 50 mp amenajare cu plante perene (min. 25 % din suprafața zonei verzi)

• min. 50 mp zonă verde înierbată (min. 25 % din suprafața zonei verzi)

• min. 1 arbore la 10 locuri parcare.

o Se va asigura acces carosabil dinspre Str. Episcopiei.

o Se vor asigura cca. 1,5 locuri parcare/unitate locativă, la care se adaugă 2 locuri parcare necesare spațiului commercial/ servicii propus la parterul clădirii.

3. MODUL DE INTEGRARE A INVESTIȚIEI ÎN ZONĂ

Funcţiunea propusă se integrează în zonă fără să afecteze negativ arealul studiat, ținând cont că aceste funcțiuni se regăsesc pentru majoritatea imobilelor din zonă. Regimul de înălțime propus va fi armonizat cu al clădirilor/ calcanelor adiacente.

Propunerea unei zonei servicii și rezidențiale pentru terenul studiat este oportună datorită posbilității de reconversie eficientă unei clădiri în prezent neutilizată, într-o zonă istorică valoroasă. Revitalizarea

acestui imobil are potențial de a atrage noi micro-activități economice stabile în jur, care să ocupe spațiile ne-utilizate de la parterul clădirilor din jur.

4.

CONSECINȚE SOCIAL-ECONOMICE LA NIVEL DE UTR ȘI LA NIVELUL

LOCALITĂȚII

Realizarea investiției propuse va avea următoarele consecințe social-economice și urbanistice:

o se propun amenajări care au în vedere valorificarea pe termen lung a unor clădiri și suprafețe din centrul istoric al municipiului, într-o manieră adecvată vecinătăților – zonă servicii și rezidențială

o funcțiunea propusă estimăm că va atrage în zonă o populație tânără

o funcțiunile propuse – cele existente și viitorare – se vor susține reciproc

o se creează noi locuri de muncă, dar și venituri suplimentare la bugetul local.

5.

CATEGORIILE DE COSTURI CE VOR FI SUPORTATE DE CĂTRE

INVESTITORII PRIVAȚI ȘI CATEGORIILE DE COSTURI CE VOR CĂDEA ÎN SARCINA AUTORITĂȚILOR PUBLICE LOCALE

5.1. Categoriile de costuri ce vor fi suportate de către investitorii privați

Investiţia va fi finanţată exclusiv din fonduri private, acestea vor fi alocate pentru: cheltuieli pentru elaborarea documentațiilor tehnico-economice, realizarea investiţiei propriu-zise, parcaje, asigurarea utilităţilor și acceselor carosabile și pietonale.

5.2. Categoriile de costuri ce vor fi suportate de către autorităţile publice locale

Nu este cazul, deoarece costurile pentru realizarea investițiilor vor cădea în sarcina proprietarilor. Nu se propun noi dotări de interes public.

5.3. Categoriile funcţionale ale dezvoltării şi eventuale servituţi

Funcțiunea principală solicitată de investior este zonă servicii și rezidențială, cu alte funcțiuni admise zonei servicii de turism tip B&B.

Extrasul CF nr. 322601 Arad nu are înscrieri privitoare la sarcini.

În zonă există dotări de interes public, și anume străzile Episcopiei, Mărășești, Octavian, Goga, Spitalul Clinic Județean Arad – Secția Clinică Medicală Psihiatrie, dotări tehnico-edilitare.

Prin prezentul studiu nu sunt propuse alte dotări de interes public în afara celor deja existente. Sunt propuse servicii cu caracter general.

5.4. Dotările de interes public necesare, asigurarea acceselor, parcajelor, utilităţilor

Accesul la incintă se va realiza dinspre Str. Episcopiei, prin accesul carosabil existent (terenul dispune în prezent de acces carosabil și pietonal). Se vor amenaja parcaje la subsol sau la sol, funcție de soluția propusă. Este avut în vedere asigurarea a min. 1,5 locuri de parcare pentru fiecare unitate locativă propusă, la care se adaugă 2 locuri parcare necesare spațiului comercial/ servicii propus la parterul clădirii. Astfel, vor fi amenajate în incintă între 7 locuri parcare (3 apartamente + 1 spațiu servicii) și 11 locuri parcare (6 apartamente + 1 spațiu servicii).

Utilități:

Alimentarea cu apă rece:

Necesarul de apă potabilă va fi asigurat de la rețeaua edilitară existentă pe Str. Episcopiei prin branșamentul existent sau re-dimensionarea acestuia, după caz.

Canalizare menajeră:

Apele uzate menajer provenind de la construcțiile nou propuse vor fi dirijate gravitațional spre canalizarea menajeră existentă pe Str. Episcopiei.

Canalizare pluvială:

Apele pluviale de pe acoperișurile cădirilor propuse vor fi dirijate gravitațional spre receptorul de pe Str. Episcopiei.

Alimentarea cu energie termică:

Energia termică necesară încălzirii spațiilor propuse va proveni de la centrale termice cu funcționare pe gaze naturale, alimentate prin branșament la rețeaua existent pe Str. Episcopiei. Branșamentul de gaze natural existent va fi re-dimensionat, dacă va fi cazul.

Alimentarea cu energie electrică:

Pentru alimentarea cu energie electrică se va utiliza branșamentul existent la rețeaua electrică subterană de joasă tensiune de pe Str. Episopiei.

5.5. Capacităţi de transport admise

În faza de execuţie a investiţiei vor fi transportate volume de material de 12.000 mc. În timpul exploatării investiției, se estimează circulația unui volum de produse de 50 mc/lună.

Emisiile de noxe sunt specifice autovehiculelor de transport (autovehicule și autocamioane), cu funcționare pe combustibil lichid (benzină, motorină) sau cu motorizare electrică.

In incintă, circulația se va desfășura doar cu autoturisme de tonaj mic.

5.6. Propuneri privind metode de informare și consultarea publicului

Pentru informarea și consultarea publicului cu privire la elaborarea P.U.Z. se va monta un panou de afișaj conținând intențiile beneficiarului, pe limita de proprietate sudică a incintei reglementate, înspre domeniul public (Str. Episcopiei), va fi publicat un anunț privind intențiile beneficiarului în presa locală, iar documentația "Studiu de oportunitate "EXTINDERE ȘI SUPRAETAJARE CLĂDIRE EXISTENTĂ ȘI SCHIMBARE DE DESTINAȚIE DIN CLĂDIRE SERVICII ÎN CLĂDIRE CU FUNCȚIUNE MIXTĂ

– SERVICII ȘI REZIDENȚIAL", conținând piese scrise și desenate, va fi afișată la avizierul Primăriei Mun. Arad și postată pe site-ul propriu.

6. JUSTIFICAREA OPORTUNITĂŢII REALIZĂRII INVESTIŢIILOR SOLICITATE

Realizarea zonei pentru servicii și locuințe colective este oportună și necesară pentru revitalizarea și refuncționalizarea unui imobil din zona centrală istorică a municipiului, în prezent fără vreo utilizare economică sau rezidențială, se vor crea noi locuri de muncă și fonduri suplimentare la bugetul local.

Întocmit,

arh. Xxxxxxx XXXXXX