– Carmen-Nicoleta Bărbieru –

– Xxxxxx-Xxxxxxxx Xxxxxxxx –

1

CONTRACTE CIVILE SPECIALE

XXXXXXXX, Xxxxxx-Xxxxxxxx

Experienţă profesională

Din 2000 până în prezent, este notar public în cadrul Camerei Notarilor Publici Bacău.

Educaţie şi formare

În anul 1993 a absolvit Liceul „Xxxxxx Xxxxxxx” din Bacău, iar în anul 1997 – Facultatea de Drept a Universităţii „Xxxxxxxxx Xxxx Xxxx” din Iaşi. A urmat cursurile postuniversitare de studii aprofundate, specializarea Administraţie publică, la Facultatea de Drept a Universităţii „Xxxxx Xxxxxx” din Iaşi (2004-2005), precum şi cursurile de masterat în domeniul dreptului european (2005-2007) şi al dreptului afacerilor (2007-2009), în cadrul aceleiaşi facultăţi. Începând cu anul 2010, este doctorand în cadrul Facultăţii de Drept a Universităţii „Xxxxxxxxx Xxxx Xxxx” din Iaşi (conducător de doctorat: domnul prof. univ. xx. Xxxx Xxxxxxx).

Activitate publicistică şi editorială

Repere ale activităţii biroului notarial, în coautorat, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011 (colecţia „Biblioteca profesioniştilor”);

Tehnica redactării unui contract, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014 (colecţia

2

„Biblioteca profesioniştilor”).

– Xxxxxx-Xxxxxxxx Xxxxxxxx –

CONTRACTE CIVILE SPECIALE

◼ Elaborare

◼ Comentarii

◼ Modele

UNIVERSUL JURIDIC

- BUCUREŞTI -

3

2016

Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României XXXXXXXX, XXXXXX-XXXXXXXX

Contracte civile speciale : elaborare, comentarii, modele / Carmen-

Xxxxxxxx Xxxxxxxx. - Bucureşti : Universul Juridic, 2016 Bibliogr.

ISBN 978-606-673-636-7

347.45/.47(498)

4

5

In verbis, non verba sed res et ratio quaerenda est.

Abrevieri

AEGRM - Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare

alin. - alineat

art. - articol

B.C.P.I. - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară

C. civ. - Codul civil

C. fisc. - Codul fiscal

C. pr. civ. - Codul de procedură civilă

CAEN - Clasificarea Activităţilor din Economia Naţională CNARNN – INFONOT - Centrul Naţional de Administrare a Registrelor Naţionale

Notariale „Infonot”

coord. - coordonator(i)

Ed. - Editura

ed. - ediţie

etc. - et caetera, şi altele

i.e. - id est, adică

lit. - litera

M. Of. - Monitorul Oficial al României, Partea I

nr. - numărul

op. cit. - opera citată

O.C.P.I. - Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară

O.G. - Ordonanţa Guvernului

O.U.G. - Ordonanţa de urgenţă a Guvernului

p. - pagina

pp. - paginile

pct. - punct

RNNEL - Registrul Naţional Notarial de Evidenţă a Liberalităţilor

RNNRM - Registrul Naţional Notarial al Regimurilor Matrimoniale

RNPMP - Registrul Naţional de Publicitate a Maselor Patrimoniale

urm. - următoarea/următoarele

vol. - volumul

11

CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE

1

Contractul de vânzare

1 | CONTRACTUL DE VÂNZARE

◼ DEFINIȚIE

Potrivit art. 1.650 alin. (1) X. xxx., vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Prin vânzare poate fi transmis şi un dezmembrământ al dreptului de propri- etate.

◼ SEDIUL MATERIEI

Codul civil reglementează contractul de vânzare în Cartea a V-a, Titlul IX, Capitolul I, art. 1.650-1.762.

Dispoziţiile Codului civil trebuie însă completate şi coroborate şi cu alte texte de lege ce cuprind dispoziţii aplicabile în materia vânzării, precum: Legea locuinţei nr. 114/1996, Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, Legea nr. 260/2008 privind asigurarea obligatorie a locuinţelor împotriva cutremurelor, alunecărilor de teren sau inundaţiilor, Codul silvic,

O.U.G. nr. 69/2010 privind reabilitarea termică a clădirilor de locuit cu finanţare prin credite bancare cu garanţie guvernamentală, Legea nr. 159/2013 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării- cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, O.U.G. nr. 34/2013 privind organizarea, administrarea şi exploatarea pajiştilor permanente şi pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991.

               Consideraţii introductive         

13

COMENTARII ȘI EXPLICAȚII

1 Contractul de vânzare

ELABORAREA ȘI REDACTAREA CONTRACTULUI

◼ Părţile contractului

◼ Dreptul de preempţiune

◼ Obiectul contractului

◼ Efectele contractului

◼ Forma contractului

◼ Formalităţi de publicitate

DETERMINAREA CONȚINUTULUI CONTRACTULUI PRIN METODA INTEROGATIVĂ (TABEL SINOPTIC)

MODELE DE CONTRACTE

◼ Contract de vânzare (având ca obiect un apartament)

◼ Contract de vânzare (având ca obiect un teren intravilan)

◼ Contract de vânzare (având ca obiect un teren extravilan)

◼ Contract de vânzare (având ca obiect un autoturism)

◼ Contract de vânzare (având ca obiect un garaj)

               Consideraţii introductive         

14

COMENTARII ȘI EXPLICAȚII

Contractul de vânzare 1

Elaborarea şi redactarea contractului

Părțile contractului

Părţi ale contractului de vânzare sunt vânzătorul şi cumpărătorul. Acestea pot fi persoane fizice sau persoane juridice.

Vânzătorul este partea care transmite sau se obligă să transmită celeilalte părţi proprietatea unui bun, un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept în schimbul unui preţ.

Cumpărătorul este partea care, în schimbul preţului, dobândeşte proprietatea unui bun, un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau alt drept.

Redactarea cu privire la acest element al contractului de vânzare necesită o analiză prealabilă, în principal a capacităţii juridice cerute pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, analiză ce comportă două direcţii: analiza capacităţii de folosinţă, respectiv analiza capacităţii de exerciţiu cerute pentru încheierea valabilă a contractului.

În cazul contractului de vânzare sub aspectul capacităţii de folosinţă, art. 1.652

C. civ., conform căruia pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege, instituie principiul capacităţii, incapacitatea fiind excepţia. În ceea ce priveşte capacitatea de exerciţiu, deoarece, raportat la lucrul vândut, contractul de vânzare este un act de dispoziţie, este necesar ca ambele părţi contractante să aibă capacitatea de a încheia acte de dispoziţie. Raportat însă la patrimoniul părţii contractante, vânzarea poate fi privită ca un act de administrare sau de conservare (de exemplu, înstrăinarea unor bunuri perisabile). În consecinţă, în aceste cazuri este necesar şi suficient ca partea să aibă capacitatea prevăzută de lege pentru a face acte de administrare sau, după caz, de conservare.

Contractul de vânzare va putea fi încheiat de persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu numai prin reprezentanţii lor legali, iar de cele cu capacitate restrânsă de exerciţiu, doar cu încuviinţarea ocrotitorului legal şi, în toate cazurile, cu autorizarea instanţei de tutelă şi, după caz, cu avizul consiliului de familie.

În ceea ce priveşte excepţiile de la regula capacităţii, vom distinge între incapacităţi de a cumpăra şi incapacităţi de a vinde.

Incapacități de a cumpăra

Potrivit art. 1.654 C. civ., sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar şi prin licitaţie publică:

▪ mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă. Prin excepţie, contractul de vânzare este valabil dacă mandatarul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese.

              Comentarii şi explicaţii         

15

1

Contractul de vânzare

Sancţiunea încălcării acestei interdicţii este, conform alin. (2) al articolului indicat anterior, nulitatea relativă. Incapacităţii prevăzute pentru mandatar de art. 1.654 alin. (1) lit. a) X. xxx. îi este supus şi executorul testamentar autorizat de instanţă să vândă bunurile succesorale pentru executarea legatelor conform art. 1.080 alin. (1) lit. c) C. civ., precum şi lichidatorul desemnat în condiţiile legii şi menţionat în certificatul succesoral de lichidare, deoarece, conform art. 263 alin. (2) din Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, convenţia de lichidare ce reprezintă acordul moştenitorilor cu privire la modul de lichidare a pasivului succesoral şi care se încheie în formă autentică are valoarea unui mandat special;

▪ părinţii, tutorele, curatorul, administratorul, membrii consiliului provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă. Și în acest caz sancţiunea aplicabilă este nulitatea relativă. De asemenea, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 147 alin. (1) C. civ., conform cărora, sub sancţiunea nulităţii relative, nu vor putea fi încheiate acte juridice care au ca părţi tutorele sau soţul acestuia, o rudă în linie dreaptă ori fraţii sau surorile tutorelui, pe de

o parte, şi minorul, pe de altă parte. De la această regulă există o excepţie, ce permite oricăreia dintre persoanele indicate mai sus să cumpere la licitaţie publică un bun al minorului, dacă are o garanţie reală asupra acestui bun ori îl deţine în coproprietate cu minorul, după caz [art. 147 alin. (2)

C. civ.]. Prevederile referitoare la tutore se aplică şi părintelui în exercitarea puterii sale părinteşti şi după încetarea calităţii sale de reprezentant legal al copilului său minor [art. 502 alin. (1) C. civ.];

▪ membrii consiliului de familie; această incapacitate rezultă din analiza dispoziţiilor art. 126, art. 144 alin. (2) şi art. 147 C. civ.1);

▪ funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează. Enumerarea cuprinsă în art. 1.654 alin. (1) lit. c) C. civ., întrucât nu este una limitativă, ci permite identificarea şi a altor persoane incapabile de a contracta, impune şi o analiză a condiţiilor cumulative ce trebuie îndeplinite pentru a fi subiect al acestei incapacităţi, şi anume:

a) persoanele să fie „asemenea” celor enumerate expres de text: să exercite atribuţii de drept public în vânzările în care sunt implicate;

b) persoanele ar putea influenţa condiţiile vânzării, atât sub aspect formal, cât şi substanţial;

c) vânzarea se desfăşoară prin intermediul lor ori sunt însărcinate să administreze bunurile vândute sau să supravegheze administrarea acestor bunuri (de exemplu, expertul chemat să se pronunţe asupra calităţii unui bun predat pentru vânzarea silită prevăzută de art. 1.691 C. civ. sau notarul

1) Conform art. 124 alin. (1) C. civ., consiliul de familie se poate constitui pentru a supraveghea modul în care tutorele îşi exercită drepturile şi îşi îndeplineşte îndatoririle cu privire la persoana şi bunurile minorului.

              Comentarii şi explicaţii         

16