CUPRINS
Cuprins
CUPRINS
ABREVIERI 5
TENDINȚE ACTUALE ÎN DREPTUL CONTRACTELOR SPECIALE 7
TITLUL I. CONTRACTUL DE VÂNZARE 11
CAPITOLUL I. Noțiune. Caractere juridice 11
1. Noțiune 11
2. Caractere juridice 12
CAPITOLUL II. Pactul de opțiune. Promisiunea de vânzare. Dreptul de preempțiune 15
1. Pactul de opțiune 15
2. Promisiunea unilaterală de vânzare și de cumpărare 19
3. Promisiunea bilaterală de vânzare 21
4. Dreptul de preempțiune 25
Capitolul III. Condiții de validitate 34
1. Consimțământul 34
2. Capacitatea 35
3. Obiectul 40
4. Cauza 53
Capitolul IV. Efectele contractului de vânzare 56
1. Generalități 56
2. Obligațiile vânzătorului 57
3. Obligațiile cumpărătorului 88
Capitolul V. Varietăți de vânzare 96
1. Vânzarea în bloc 96
2. Vânzarea bunurilor de gen 96
3. Vânzarea pe gustate 97
4. Vânzarea pe încercate 99
5. Vânzarea cu opțiune de răscumpărare 100
6. Vânzarea cu arvună 102
7. Vânzarea moștenirii 104
8. Vânzarea de drepturi litigioase 106
9. Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății 108
10. Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan 109
11. Vânzarea bunului altuia 111
TITLUL II. CONTRACTUL DE SCHIMB 115
1. Noțiune și reguli aplicabile 115
2. Caractere juridice 115
TITLUL III. CONTRACTUL DE FURNIZARE 117
Capitolul I. Noțiune. Caractere juridice. Delimitare față de vânzare 117
1. Noțiune 117
2. Caractere juridice 118
3. Delimitare față de vânzare 119
Capitolul II. Condiții de validitate 121
Capitolul III. Efecte juridice 122
Capitolul IV. Subcontractarea 124
TITLUL IV. CONTRACTUL DE DONAȚIE 125
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice 125
1. Noțiune 125
2. Caractere juridice 125
Capitolul II. Forma contractului de donație 128
1. Promisiunea de donație 128
2. Între persoane prezente 129
3. Între absenți 130
4. Actul estimativ 131
Capitolul III. Condiții de validitate 133
1. Obiectul 133
2. Capacitatea 134
3. Consimțământul 137
4. Cauza 139
Capitolul IV. Tipuri de donații 141
1. Donațiile simulate 141
2. Donațiile indirecte 143
3. Darul manual 144
4. Donația cu sarcină (sub modo) 146
5. Donanțitareî so ți. Donațiile făcute viitorilor soți în vederea căsătoriei 149
Capitolul V. Efectele contractului de donație 152
1. Reguli generale. Efectul translativ al contractului 152
2. Obligațiile donatorului 152
3. Obligațiile donatarului 153
Capitolul VI. Principiul irevocabilității donațiilor 154
1. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilității 155
2. Clauze permise 155
3. Revocarea donațiilor. Cauze legale. Enumerare 156
4. Revocarea pentru neexecutarea sarcinii 157
5. Revocarea pentru ingratitudine 158
TITLUL V. CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE 165
Capitolul I. Noțiune, varietăți și caractere juridice 165
1. Noțiune 165
2. Varietăți 165
3. Caractere juridice ale contractului de locațiune a bunurilor, potrivit Codului civil 166
Capitolul II. Condiții de validitate 168
1. Capacitatea 168
2. Consimțământul 169
3. Obiectul 169
4. Cauza 170
Capitolul III. Efectele contractului de locațiune 171
1. Obligațiile locatorului 171
2. Obligațiile locatarului 176
Capitolul IV. Sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune 180
1. Sublocațiunea 180
2. Cesiunea 181
Capitolul V. Încetarea locațiunii 182
1. Cauze de încetare 182
2. Denunțarea unilaterală 182
3. Expirarea termenului stabilit de părți sau de lege 183
4. Rezilierea pentru neexecutare de obligații 184
5. Imposibilitatea folosirii bunului. 185
6. Desființraea titlului locatorului 185
7. Înstrăinarea lucrului închiriat 186
8. Moartea locatarului 187
TITLUL VI. CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINȚEI 188
Capitolul I. Noțiune, domeniu de aplicare și caractere juridice 188
1. Noțiune 188
2. Domeniu de aplicare 189
3. Caractere juridice 189
Capitolul II. Încheierea contractului 190
1. Părțile contractante 190
2. Conținutul contractului 191
3. Obiectul contractului de închiriere 191
4. Termenul închirierii 19 2
Capitolul III. Efectele contractului de închiriere 195
1. Obligațiile locatorului (proprietarului) 195
2. Obligațiile chiriașului 196
3. Obligații care nu pot fi asumate de chiriaș 197
Capitolul IV. Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere 199
1. Subînchirierea locuințelor 199
2. Cesiunea contractului de închiriere a locuinței 200
Capitolul V. Schimbul obligatoriu de locuințe 201
Capitolul VI. Încetarea contractului 202
1. Cauze de încetare 202
2. Expirarea termenului 202
3. Denunțarea unilaterală 203
4. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor sau comportamentul
culpabil al chiriașului 203
5. Decesul chiriașului 205
Capitolul VII. Închirierea unor locuințe cu destinație specială 206
1. Reguli aplicabile 206
2. Locuința socială 206
3. Locuința de serviciu 207
4. Locuința de intervenție 208
5. Locuința de necesitate 209
6. Locuința de sprijin 210
7. Locuința de protocol 211
8. Soluționarea litigiilor locative 212
TITLUL VII. CONTRACTUL DE ARENDARE 213
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice 213
1. Reglementare legală. Noțiune 213
2. Caractere juridice 213
Capitolul II. Condițiile de validitate și încheierea contractului de arendare 215
1. Consimțământul 215
2. Capacitatea 215
3. Obiectul 216
4. Cauza 216
5. Forma contractului de arendare 217
Capitolul III. Efectele contractului de arendare 218
1. Obligațiile arendatorului 218
2. Obligațiile arendașului 218
Capitolul IV. Încetarea contractului de arendare 220
TITLUL VIII. CONTRACTUL DE ANTREPRIZĂ 221
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice 221
1. Noțiune 221
2. Delimitarea de alte contracte 221
3. Caractere juridice 223
Capitolul II. Condiții de validitate 224
Capitolul III. Efectele contractului de antrepriză 226
1. Obligațiile antreprenorului 226
2. Obligațiile clientului 227
3. Pieirea lucrării înainte de recepție 228
Capitolul IV. Încetarea contractului de antrepriză 229
Capitolul V. Reguli speciale privind antrepriza de construcții 230
1. Noțiune. Reguli aplicabile 230
2. Subantrepriza 231
3. Răspunderea în antrepriza de construcții 232
4. Acțiunea directă a lucrătorilor 233
TITLUL IX. CONTRACTUL DE SOCIETATE 234
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice 234
1. Noțiune. Dobândirea personalității juridice 234
2. Caractere juridice 235
Capitolul II. Condiții de validitate. Domeniu de aplicare 236
1. Consimțământul 236
2. Capacitatea 236
3. Obiectul 237
4. Cauza 238
Capitolul III. Societatea simplă 239
1. Încheierea contractului 239
2. Capitalul social 239
3. Părțile de interes 241
4. Patrimoniul social 242
5. Raporturile dintre asociați și societate 242
6. Hotărârile privind societatea 243
7. Raporturile cu terții 244
8. Administrarea societății 245
9. Participarea la profit și pierderi 246
10. Pierderea calității de asociat 247
11. Încetarea societății 248
Capitolul IV. Asocierea în participație 251
TITLUL X. CONTRACTUL DE MANDAT 253
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice. Feluri 253
1. Noțiune 253
2. Caractere juridice 254
3. Feluri 255
Capitolul II. Reprezentarea. Delimitarea între mandatul cu și fără reprezentare 256
Capitolul III. Mandatul cu reprezentare 259
1. Definiție 259
2. Delimitarea de alte contracte 259
3. Forma și dovada mandatului 260
4. Capacitatea 261
5. Consimțământul 262
6. Obiectul și întinderea mandatului 263
7. Obligațiile mandatarului 265
8. Obligațiile mandantului 269
9. Raporturile juridice între mandant și terți 270
10. Raporturile dintre mandatar și terți 271
11. Încetarea contractului de mandat 272
Capitolul IV. Mandatul fără reprezentare 275
Capitolul V. Contractul de comision 277
1. Noțiune 277
2. Caractere juridice 278
3. Contractul cu sine însuși 278
4. Efectele contractului de comision 279
5. Clauza star del credere (ducroire) 283
6. Încetarea contractului de comision 284
Capitolul VI. Contractul de consignație 285
1. Noțiune. Natură juridică 285
2. Caractere juridice 285
3. Efectele contractului de consignație 286
4. Încetarea contractului de consignație 290
Capitolul VII. Contractul de expediție 291
1. Noțiune 291
2. Caractere juridice 292
3. Efectele contractului de expediție 292
4. Prescripția 295
TITLUL XI. CONTRACTUL DE AGENȚIE 296
Capitolul I. Noțiune. Caractere juridice 296
1. Noțiune 296
2. Caractere juridice 298
Capitolul II. Cuprinsul contractului de agenție 299
1. Domeniul de aplicare 299
2. Exclusivitatea 300
3. Clauza de neconcurență 300
4. Remunerația agentului 301
5. Durata contractului 302
Capitolul III. Efecte juridice 303
1. Obligațiile agentului 303
2. Obligațiile comitentului 304
Capitolul IV. Încetarea contractului de agenție 306
1. Cazurile speciale de încetare 306
2. Indemnizațiile și despăgubiri datorate 307
TITLUL XII. CONTRACTUL DE INTERMEDIERE (CURTAJ) 308
Capitolul I. Noțiune. Caractere juridice 308
1. Noțiune 308
2. Caractere juridice 310
Capitolul II. Efecte juridice 311
1. Obligațiile intermediarului (curtierului) 311
2. Obligațiile clientului 312
TITLUL XIII. CONTRACTUL DE COMODAT (ÎMPRUMUTUL DE FOLOSINȚĂ) 313
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice 313
1. Noțiune 313
2. Caractere juridice 314
Capitolul II. Condiții de validitate 316
1. Capacitatea 316
2. Consimțământul 317
3. Obiectul 317
4. Cauza 317
Capitolul III. Efectele contractului de comodat 318
1. Obligațiile comodatarului 318
2. Obligațiile comodantului 321
Capitolul IV. Încetarea comodatului 322
Cauze de încetare 322
TITLUL XIV. CONTRACTUL DE ÎMPRUMUT DE CONSUMAȚIE 323
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice 323
1. Noțiune 323
2. Caractere juridice 323
Capitolul II. Condiții de validitate 325
1. Capacitatea 325
2. Consimțământul 325
3. Obiectul 325
4. Cauza 326
Capitolul III. Efecte juridice 327
1. Obligațiile împrumutatului 327
2. Obligațiile împrumutătorului 329
Capitolul IV. Împrumutul cu dobândă 330
Noțiune. Reguli aplicabile 330
Capitolul V. Încetarea contractului 332
TITLUL XV. CONTRACTUL DE DEPOZIT 333
Capitolul I. Noțiune. Caractere juridice. Feluri 333
1. Noțiune 333
2. Caractere juridice 333
3. Feluri 334
Capitolul II. Depozitul obișnuit (voluntar). Condiții de validitate. Dovadă 335
1. Capacitatea 335
2. Consimțământul 335
3. Obiectul 336
4. Cauza 336
5. Dovada contractului 336
Capitolul III. Efectele contractului de depozit 337
1. Obligațilie depozitarului 337
2. Obligațiile deponentului 340
Capitolul IV. Varietăți de depozit 341
1. Depozitul necesar 34 1
2. Depozitul hotelier 34 2
3. Depozitul neregulat 344
Capitolul V. Sechestrul 346
1. Noțiune. Feluri 346
2. Sechestrul convențional 346
3. Sechestrul judiciar 347
TITLUL XVI. CONTRACTUL DE TRANZACȚIE 349
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice 349
1. Noțiune 349
2. Caractere juridice 350
Capitolul II. Condiții de validitate 352
1. Capacitatea 352
2. Consimțământul 352
3. Obiectul 353
4. Cauza 354
Capitolul III. Efectele contractului de tranzacție 355
1. Interpretarea contractului 355
2. Efecte extinctive 355
3. Regula efectelor declarative 356
4. Excepția efectelor constitutive sau translative 356
TITLUL XVII. CONTRACTUL DE RENTĂ VIAGERĂ 357
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice 357
1. Noțiune 357
2. Caractere juridice 358
Capitolul II. Condiții de validitate 359
1. Reguli generale 359
2. Reguli speciale 359
Capitolul III. Efectele contractului de rentă xxxxxxx 000
1. Obligațiile credirentierului 360
2. Obligaițlie debirentierului 360
3. Sancțiunea neexecutării obligațiilor debirentierului 361
TITLUL XVIII. CONTRACTUL DE ÎNTREȚINERE 362
Capitolul I. Noțiune și caractere juridice 362
1. Noțiune 362
2. Caractere juridice 362
Capitolul II. Delimitarea față de alte contracte 365
1. Delimitarea față de vânzare 365
2. Delimitarea față de donație 365
3. Delimitarea față de contractul de rentă xxxxxxx 000
Capitolul III. Condiții de validitate 367
1. Capacitatea 367
2. Consimțământul 367
3. Obiectul 368
4. Cauza 369
Capitolul IV. Efectele contractului de întreținere 371
1. Obligațiile întreținutului 371
2. Obligațiile întreținătorului 371
3. Transformarea în bani a obligației de întreținere 372
Capitolul V. Încetarea contractului de întreținere 374
TITLUL XIX. CONTRACTUL DE ASIGURARE 377
Capitolul I. Noțiuni generale privind asigurările 377
1. Reglementare. Înțelesul unor termeni 377
2. Clasificarea asigurărilor 378
Capitolul II. Noțiunea, caracterele juridice și încheierea contractului de asigurare 380
1. Noțiune 380
2. Caractere juridice 380
3. Încheierea contractului 381
Capitolul III. Tipuri de asigurări contractuale 382
1. Asigurarea de bunuri 382
2. Asigurarea de persoane 384
3. Asigurarea de răspundere civilă 385
TITLUL XX. JOCUL ȘI PARIUL 387
1. Noțiune și caractere juridice 387
2. Efecte juridice 388
BIBLIOGRAFIE 391
Noțiune. Caractere juridice
TITLUL I
Contractul de vânzare
CAPITOLUL I
Noțiune. Caractere juridice
1. Noțiune
Fără îndoială, cel mai frecvent contract utilizat în practică este contractul de vânzare. Formele sale de manifestare sunt numeroase, iar, la rândul său, el este supus unor multitudini de influențe cu caracter economic și social.
Contractul de vânzare ocupă o poziție importantă în dreptul civil român, datorită faptului că, prin intermediul său, se realizează înstrăinarea sau dobândirea dreptului de proprietate sau a altor drepturi asupra bunurilor aflate în circuitul civil.
El este cel mai utilizat contract civil pentru că asigură circulația juridică a bunurilor și a altor valori patrimoniale. În mod tradițional, contractul de vânzare a fost considerat
„contractul-tip”, întrucât o parte dintre preceptele sale se aplică, în principiu, și celorlalte contracte în care există prestații reciproce1.
În acest sens, noul Cod civil prevede expres în art. 1651 că dispozițiile privind obligațiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligațiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligații în general nu rezultă altfel.
Consacrând importanța contractului de vânzare, legiuitorul român a reglementat acest contract în Titlul IX, Capitolul I al noului Cod civil, existând în același timp și unele acte normative speciale cu incidență în acest domeniu.
Potrivit art. 1650 din noul Cod civil, „vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept”.
Prin această definiție legală se legiferează o realitate unanim recunoscută de doctrină și jurisprudență, respectiv faptul că prin intermediul contractului de vânzare se poate realiza
1 În doctrina franceză, vânzarea este considerată „modelul contractului translativ de proprietate și instrumentul principal al circulației bunurilor” (X. Xxxx, Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 2001, p. 179).
transmiterea și a altor drepturi decât dreptul de proprietate, inclusiv dezmembrăminte ale dreptului de proprietate1.
2. Caractere juridice
Contractul de vânzare prezintă mai multe caractere juridice:
a) este un contract consensual;
b) este un contract cu titlu oneros;
c) este un contract sinalagmatic;
d) este un contract comutativ;
e) este un contract translativ de proprietate.
a) Caracterul consensual al contractului de vânzare rezultă din prevederile art. 1178 din noul Cod civil, care prevede în acest sens, la modul general, că contractul se încheie prin simplul acord de voință al părților, capabile de a contracta, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă2.
Deci, în principiu, vânzarea ia naștere prin acordul de voință al părților, care își dau consimțământul reciproc asupra condițiilor contractului; ea este perfectă și deplin încheiată prin manifestarea concordantă a acordului de voință al părților3.
Nu este necesară pentru validitatea contractului de vânzare îndeplinirea niciunei for- malități și nici nu se cere predarea lucrului ori plata prețului în momentul încheierii con- tractului4.
De la acest principiu există unele excepții când legea prevede cerința încheierii actului într-o anumită formă. Astfel, potrivit art. 1244 din noul Cod civil, „trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”5.
De asemenea, în cazul contractelor electronice, potrivit art. 1245 din noul Cod civil,
„contractele care se încheie prin mijloace electronice sunt supuse condițiilor de formă prevăzute de legea specială”.
În aceste situații de excepție, contractul de vânzare nu va fi valabil decât dacă va fi încheiat în forma specială prevăzută de lege.
1 Potrivit art. 1294 din vechiul Cod civil, „vinderea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui”. Este de observat însă că, deși vechea reglementare se referea expres numai la transmiterea proprietății, în realitate, atât în doctrină, cât și în jurisprudență s-a recunoscut că prin contractul de vânzare se poate transmite și un alt drept decât dreptul de proprietate, respectiv un alt drept real, un drept de creanță sau un drept din domeniul proprietății intelectuale, transmiterea proprietății fiind numai de natura, și nu de esența acestui contract.
2 Consensualitatea reprezintă regula în materia actelor juridice civile (X. Xxxxx, X.X. Xxxxxxxxxx, X. Xxxxx, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2013, pp. 36-37).
3 X. Xxxxxxx-Xxxxxxxxx, Al. Xxxxxxxxx, Drept civil român, vol. II, Ed. Socec, București, 1943, p. 278.
4 Totuși, pentru probă este necesară încheierea contractului în formă scrisă, înscrisul care constată încheierea contractului putând fi sub semnătură privată sau autentic și având forța probantă prevăzută de lege, conform art. 1241 din noul Cod civil.
5 Regimul nulității absolute este prevăzut de art. 1247 din noul Cod civil: „este nul contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes general. Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acțiune sau de excepție. Instanța este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută. Contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât în cazurile prevăzute de lege”.
Noțiune. Caractere juridice
b) Vânzarea este un contract cu titlu oneros, întrucât ambele părți urmăresc, la încheierea contractului, anumite interese patrimoniale, respectiv primirea unui echivalent în schimbul prestației la care se obligă. Prin încheierea contractului, vânzătorul, ca echivalent al prestației sale, urmărește să primească prețul lucrului de vânzare, iar cumpărătorul să primească, în schimbul prețului, bunul vândut.
c) Contractul de vânzare are caracter sinalagmatic, întrucât prin încheierea lui se nasc obligații reciproce și interdependente în sarcina ambelor părți contractante: vânzătorul are obligațiile de transmitere a proprietății bunului, de predare a bunului vândut și de garantare a cumpărătorului (pentru evicțiune și pentru vicii ascunse), iar cumpărătorul de preluare a bunului cumpărat și de plată a prețului convenit, precum și de suportare a cheltuielilor vânzării, în lipsă de stipulație contrară1. Reciprocitatea și interdependența obligațiilor contu- rează premisele unei prezumții de echilibru economic între prestațiile părților contractului de vânzare2.
d) Contractul de vânzare este un contract comutativ, întrucât la momentul încheierii contractului existența drepturilor și obligațiilor părților, rezultate din înțelegerea lor, este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă (art. 1173 din noul Cod civil); ele nu depind de un eveniment viitor și incert, astfel încât nu există, ulterior încheierii contractului, șanse de câștig sau de pierdere pentru una sau ambele părți contractante3.
e) Contractul de vânzare este, în principiu, un contract translativ de proprietate.
Astfel, potrivit art. 1674 din noul Cod civil, „cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpără- torului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă”4.
Deci, în principiu, transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător din momentul încheierii contractului operează de drept5. Acest principiu se aplică însă numai dacă sunt împlinite anumite condiții:
1) contractul de vânzare trebuie să fie valabil încheiat. Dacă, în mod excepțional, legea prevede o anumită formă pentru încheierea contractului, acordul părților trebuie să îmbrace forma cerută de lege;
1 Corelația obligațiilor derivă din legătura voinței părților, obligația fiecăreia dintre acestea reprezentând cauza celeilalte. Obligația vânzătorului de „a da” (de a transmite dreptul de proprietate), precum și obligația de „a face” (de a preda bunul vândut) corespund cu obligațiile cumpărătorului de „a da” (de a plăti prețul) și de „a face” (de a prelua și primi bunul cumpărat) – M.L. Xxxx Magdo, Contractul de vânzare în Noul Cod Civil, Ed. Hamangiu, București, 2014, p. 12.
2 X. Xxxxxxxxxxxx, Dreptul contractelor civile. Doctrină și jurisprudență, ed. a 3-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 128.
3 Prin excepție, vânzarea are uneori caracter aleatoriu (de exemplu, vânzarea de drepturi litigioase, vânzarea unei recolte viitoare ce urmează a se realiza pe un anumite teren al vânzătorului).
4 La prima vedere, noul Cod civil pare a avea o abordare diferită cu privire la caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare. Astfel, potrivit art. 1650, vânzarea este contractul prin care „vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun”, iar art. 1673 indică printre obligațiile vânzătorului aceea de a transmite proprietatea bunului vândut. În acest context, translația proprietății ar apărea ca fiind o etapă distinctă de cea a încheierii contractului de vânzare, fiind o acțiune ce ar trebui înfăptuită de vânzător. Cu toate acestea, caracterul translativ de proprietate al vânzării este prevăzut expres în art. 1674 din noul Cod civil.
5 În doctrină se apreciază că „din cauza caracterului esențialmente translativ al vânzării, ea are, de asemenea, caracter esențialmente instantaneu” (X. Xxxxx, Contracte civile în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2013, p. 26).
2) vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut1. Această regulă reprezintă aplicarea principiului latin nemo dat quod non habet;
3) lucrul vândut trebuie să existe. Dacă lucrul vândut nu există în momentul încheierii contractului, transferul proprietății operează în momentul executării sau individua- lizării bunurilor. Astfel, în cazul vânzării bunurilor viitoare, transferul operează numai din momentul în care au fost executate sau terminate (pentru bunurile individual determinate) sau din momentul individualizării (pentru bunurile de gen)2. Este cazul lucrurilor care urmează a fi confecționate, al recoltelor viitoare etc.3;
4) să fie vorba despre lucruri individual determinate (certe).
Dacă este vorba despre bunuri determinate numai generic, transferul proprietății nu se poate produce din momentul încheierii contractului, ci numai din cel al individualizării bunu- rilor. Astfel, potrivit art. 1678 din noul Cod civil, atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului.
În cazul obligațiilor alternative4, întrucât vânzarea are ca obiect un lucru din două sau mai multe, trebuie distins după cum este vorba despre lucruri individual determinate sau de gen.
Dacă vânzarea are ca obiect un lucru din mai multe lucruri certe (determinate), proprietatea se transmite numai în momentul alegerii, întrucât cumpărătorul nu a individualizat bunul5.
Dacă cele două obiecte sunt lucruri de gen, pentru transmiterea proprietății, pe lângă alegere, este necesar să se procedeze la individualizarea propriu-zisă a lucrului ales;
5) părțile să nu fi amânat transferul proprietății printr-o clauză specială pentru un moment ulterior încheierii contractului.
Întrucât regula prezentă în art. 1674 din noul Cod civil nu are caracter imperativ, ci supletiv, părțile contractului de vânzare pot stabili ca transmiterea proprietății să se facă ulterior încheierii contractului.
Astfel, părțile pot amâna transferul proprietății până la împlinirea unui termen suspensiv (de exemplu, până la data plății prețului bunului vândut) sau până la realizarea unei condiții suspensive.
Dacă în cazul condiției suspensive6, aceasta, prin ea însăși, amână transferul proprietății până la realizarea evenimentului, termenul suspensiv7 afectează transferul proprietății numai dacă părțile au prevăzut expres acest lucru.
În caz contrar, dacă termenul suspensiv a fost stipulat fără nicio clauză expresă de genul celei de mai sus, el afectează numai executarea obligațiilor din contract, și nu transferul proprietății.
1 Vânzarea bunului altuia va fi tratată în capitolul „Varietăți de vânzare”.
2 A se vedea, pentru vânzarea bunului viitor, prevederile art. 1658 din noul Cod civil.
3 X. Xxxxxxxxxxxx, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil xxxxx, xxx. VIII, București, 1925, p. 15.
4 Potrivit art. 1461 din noul Cod civil, „obligația este alternativă atunci când are ca obiect două prestații principale, iar executarea uneia dintre acestea îl liberează pe debitor de întreaga obligație. Obligația rămâne alternativă chiar dacă, la momentul la care se naște, una dintre prestații era imposibil de executat”.
5 X. Xxxxxxx-Xxxxxxxxx, Al. Xxxxxxxxx, Tratat de drept civil român, vol. II, București, 1929, p. 685.
6 Potrivit art. 1400 din noul Cod civil, „condiția este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligației”.
7 Art. 1412 din noul Cod civil prevede că „termenul este suspensiv atunci când, până la împlinirea lui, este amânată scadența obligației”.
Pactul de opțiune. Promisiunea de vânzare. Dreptul de preempțiune
CAPITOLUL II
Pactul de opțiune. Promisiunea de vânzare.
Dreptul de preempțiune
Așa cum s-a arătat mai sus, vânzarea ia naștere și produce efecte din momentul învoielii, al acordului de voință al părților asupra lucrului și prețului, chiar dacă lucrul nu s-a predat și prețul nu s-a plătit.
Este posibilă însă încheierea unui contract în baza căruia părțile să-și asume doar obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare, fără ca prin acel contract să se transmită dreptul de proprietate. Este cazul pactului de opțiune, promisiunii de vânzare și dreptului de preempțiune.
1. Pactul de opțiune
Noul Cod civil reorganizează materia înțelegerilor prealabile vânzării și introduce o insti- tuție nouă, distinctă de promisiunea unilaterală de vânzare, și anume pactul de opțiune1.
Potrivit art. 1278 din noul Cod civil2, există un pact de opțiune atunci când părțile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, iar acea declarație se consideră o ofertă irevocabilă și produce efectele prevăzute la art. 11913.
În capitolul referitor la vânzare, art. 1668 din noul Cod civil prevede că „în cazul pactului de opțiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului și data exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului”.
Din definiția legală a pactului de opțiune ar rezulta că principalele elemente caracteristice ale pactului de opțiune sunt:
– pactul de opțiune este o specie de ofertă;
– pactul de opțiune nu poate fi revocat prin voința unilaterală a obligatului;
– pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele viitorului contract;
1 Pactul de opțiune a fost definit în literatura de specialitate ca un contract unilateral menit să pregătească un contract viitor, încheiat între promitent și beneficiar, cu precizarea că consimțământul promitentului reprezintă chiar consimțământul la viitorul contract, nemaifiind necesară reiterarea acestuia în cadrul contractului viitor (X. Xxxx, Promisiunea de vânzare-cumpărare și executarea silită a acesteia în concepția Codului Civil în vigoare, în Dreptul nr. 5/2014, p. 73).
2 Acest text legal este prevăzut în materia generală a izvoarelor obligațiilor, și nu la dispozițiile privind contractul de vânzare.
3 Art. 1191 din noul Cod civil se referă la irevocabilitatea ofertei și la lipsa de efecte a revocării unei oferte irevocabile.
– contractul poate fi încheiat prin simpla exercitare de către beneficiar a opțiunii în sensul acceptării.
Astfel, dacă pactul de opțiune ar fi într-adevăr o specie de ofertă, trebuie să presupunem că acesta constituie o manifestare unilaterală de voință, irevocabilă în condițiile art. 1191-1194 din noul Cod civil, adică din momentul receptării și până la expirarea termenului prevăzut de ofertant, iar în lipsa acestuia, care va expira de îndată dacă persoana beneficiară e prezentă și nu acceptă sau într-un termen rezonabil după împrejurări, dacă beneficiarul e absent.
Cu toate acestea, definiția legală a pactului de opțiune se referă la o declarație de voință cu privire la care „părțile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declarație”. Exprimarea folosită de legiuitor implică cu necesitate existența unui act bilateral, a unui
contract, din moment ce se referă la „peărcțui”m, pr și la acțiunea lor de a „conveni” cu
privire la obligativitatea declarației de voință, dar și a condițiilor în care trebuie făcută acceptarea.
Deci beneficiarul pactului de opțiune are un rol activ în nașterea acestuia, exprimându-și consimțământul în sensul „a primi” promisiunea ce i se face. Logica raționamentului ne îndeamnă să concluzionăm că pactul de opțiune este un act bilateral, un contract, chiar dacă acesta are caracter unilateral, născând obligații doar în sarcina emitentului propunerii.
Irevocabilitatea pactului de opțiune poartă amprenta caracterului său convențional, spre deosebire de instituția ofertei, care este irevocabilă pentru că legea o califică astfel, din dorința de a securiza circuitul juridic civil. Distincția față de ofertă transpare și din împre- jurarea că pactul de opțiune are drept beneficiar o anume persoană bine individualizată, care acceptă ca dreptul să se nască în favoarea sa, spre deosebire de ofertă, care poate fi adresată publicului în general.
Prin urmare, putem identifica în structura pactului de opțiune, astfel cum este configurat în noua legislație, două elemente:
– un element care coincide cu oferta și în care regăsim conținutul esențial al actului proiectat, inclusiv consimțământul emitentului propunerii, și căruia îi mai lipsește doar consimțământul beneficiarului pentru a constitui un contract perfect;
– un al doilea element, de natură contractuală, ce constă în convenția dintre cei doi de menținere a propunerii pentru o perioadă de timp, convenție din care se naște pentru beneficiar un drept potestativ privind opțiunea de a încheia sau nu contractul ce i-a fost propus.
Scindarea pactului de opțiune în componentele sale relevă similaritatea sa perfectă cu promisiunea unilaterală de vânzare1. În aceste condiții, ne punem problema utilității instituirii reglementării pactului de opțiune în legislația română2. Din moment ce pactul de opțiune nu este altceva decât o promisiune unilaterală de vânzare, nici mai mult, nici mai puțin, de ce legiuitorul a simțit nevoia sa creeze această categorie nouă?
1 Cu privire la promisiunea de vânzare, a se vedea X. Xxxx, Natura juridică a promisiunii unilaterale de vânzare, în Dreptul nr. 6/1998, pp. 43-50.
2 Într-un recent manual de contracte civile și comerciale, alcătuit cu referințe la nou-adoptatul Cod civil, promisiunea unilaterală de vânzare mai este denumită și „pact de opțiune”. A se vedea, în acest sens, St.D. Cărpenaru, X. Xxxxxxxxxxxx, X. Xxxxx, Contracte civile și comerciale, Ed. Hamangiu, București, 2009, p. 14.
Pactul de opțiune. Promisiunea de vânzare. Dreptul de preempțiune
O posibilă explicație ar fi încercarea de a promova un mecanism de încheiere în două etape a contractelor solemne, în cazul cărora acceptarea ofertei nu este constitutivă de acord, fiind necesară manifestarea voințelor concordante în forma solemnă edictată de lege. Cele două voințe ce concură la nașterea convenției corespund unor etape distincte: prima în care își manifestă consimțământul la încheierea actului doar vânzătorul, iar a doua în care cumpărătorul își exprimă consimțământul în sens complementar.
Pactul de opțiune se deosebește de oferta de vânzare, care este o manifestare unilaterală de voință în termenul căreia ofertantul se declară dispus a vinde un anume bun în condiții determinate către destinatar, dacă acesta va accepta1. De asemenea, este distinct de alte mecanisme legale ce dau naștere unor drepturi de opțiune, cum ar fi dreptul de preemp- țiune sau preferință, legal sau convențional.
Deși nu putem identifica în sistemul de drept român nicio diferență, ca natură juridică, între promisiunea unilaterală de vânzare și pactul de opțiune, în noul Cod civil regimul lor juridic, sub aspectul efectelor, nu este identic2. Astfel, beneficiarul semnatar al unei promi- siuni unilaterale de vânzare poate, potrivit art. 1669, dacă cealaltă parte refuză încheierea contractului promis din motive ce îi sunt imputabile, să solicite instanței de judecată pronun- țarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
În schimb, contractul de vânzare la care se referă pactul de opțiune se încheie prin exer- citarea opțiunii în sensul acceptării de către beneficiar a declarației de voință a celeilalte părți, în condițiile convenite prin pact3. E lesne de observat că legiuitorul acordă un regim mai favorabil beneficiarului pactului de opțiune, căruia îi este suficient să-și manifeste voința în forma prescrisă pentru a determina nașterea contractului. Fără îndoială că o eventuală opoziție la executare din partea vânzătorului nu poate fi contracarată decât prin intervenția instanței de judecată, însă rolul acesteia va fi limitat doar la constatarea încheierii sau nu a contractului prin exercitarea opțiunii4.
Beneficiile pactului de opțiune nu mai sunt însă atât de evidente în cazul înstrăinării imo- bilelor, procedură supusă unui dublu formalism. Astfel, pe de o parte, legea prevede în această materie necesitatea exprimării consimțământului în formă autentică5 și, pe de altă
1 X. Xxxxxxx, X. Xxxxxxx, X. Xxxxxxx, Leçons de droit civil, 11e éd., par Fr. Xxxxxx, Xxxxxxxxxxxxx, Paris, 1996,
p. 56: „atât prin natura, cât și prin efectele sale, promisiunea unilaterală de vânzare își găsește locul între oferta de vânzare și contractul de vânzare”.
2 În literatura juridică s-a afirmat că „pactul de opțiune nu este însă o simplă promisiune, ci o promisiune (calificată, evoluată) care prin ridicarea opțiunii de către beneficiar poate deveni o vânzare veritabilă”. Pactul de opțiune se formează (întotdeauna) ca o promisiune unilaterală de vânzare și se poate finaliza (uneori) prin perfectarea contractului de vânzare (X. Xxxxxxxxxxxx, op. cit., 2017, p. 138).
3 Spre deosebire de pactul de opțiune, promisiunile unilaterale de vânzare sau de cumpărare pot purta și asupra unui bun care nu e individual determinat, nu presupun indisponibilizarea bunului, sunt urmate de un nou acord de voință pentru încheierea contractului promis și sunt susceptibile de a fi aduse la îndeplinire prin suplinirea consimțământului proprietarului de către instanță (D.M. Xxxxxx, X. Xxxxxxx, X. Răducan ș.a., Noul Cod Civil, Comentarii, doctrină și jurisprudență, Volumul III, art. 1650-2664, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 31).
4 Calificarea corectă a unei convenții ca fiind promisiunea de a contracta ori pact de opțiune manifestă un interes practic deosebit, pentru a stabili modalitatea în care se va încheia contractul subsecvent (proiectat), respectiv în cazul promisiunii de a contracta, în doi timpi, fiind necesar ca ambele părți să își manifeste consimțământul pentru încheierea actului subsecvent, pe când în cazul pactului de opțiune, contractul se încheie prin simpla manifestare de voință a beneficiarului.
5 Dacă forma impusă pentru validitatea actului ar fi forma autentică (așa cum este cazul contractelor de vânzare având ca obiect bunurile imobile), atât pactul de opțiune, cât și declarația beneficiarului prin care acesta își valorifică opțiunea vor trebui încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.