INSTITUTION OF SALE‐PURCHASE CONTRACT OF PROPERTY IN CONSTRUCTION AS A FACTOR OF RESPECT FOR THE RIGHTS OF THE PERSON TO PROPERTY IN THE REPUBLIC OF MOLDOVA
Фрунзэ Xxxx
STUDII ȘI CERCETĂRI JURIDICE ● Partea II
INSTITUŢIA CONTRACTULUI DE VÂNZARE‐CUMPĂRARE A BUNULUI IMOBIL ÎN CONSTRUCȚIE:
FACTOR DE RESPECTARE A DREPTURILOR PERSOANEI LA PROPRIETATE IN REPUBLICA MOLDOVA
INSTITUTION OF SALE‐PURCHASE CONTRACT OF PROPERTY IN CONSTRUCTION AS A FACTOR OF RESPECT FOR THE RIGHTS OF THE PERSON TO PROPERTY IN THE REPUBLIC OF MOLDOVA
XXXXX Xxxxx,
xxxx., cercetător ştiinţific stagiar ICJPS
Summary
In the present study, the author elucidates the history of the appearance of the contract of sale-purchase of the real estate under construction in the usual civil legislation of the Republic of Moldova. Or, by implementing this institute, rarely encountered in national systems of continental law, the Moldovan legislator comes to end the abuses of housing companies, which over the past two decades, using the principle of contractual freedom have taken advantage of the old artificial contract construction „contract on investments in constructions ”and, as a result, many individuals-investors lost their sums invested in housing construction due to the insolvency of these companies.
Transformările politice şi social-economice care au loc în Republica Moldo- va au contribuit la schimbări xxxxxxxxx a mai multor aspecte ale vieţii cetăţenilor, inclusiv şi la circuitul civil al bunurilor.
Contractul de vânzare – cumpărare prezintă o importanță deosebită pentru întreg circuitul civil actual. El poate fi atribuit la categoria contractelor tradițio- xxxx ale dreptului civil, care are o istorie multiseculară de evoluție1. Fiind extrem de utilizat, el a obținut o amplă și modernă reglementare în cadrul modificărilor implementate în Codul Civil modernizat, în vigoare din data de 01.03.2019. Astfel, legiuitorul a reușit cu iscusință să mențină reglementările clasice ale in- stituției contractului de vânzare-cumpărare, dar în același timp, vine cu noi im- plementări, care deschid absolut noi orizonturi spre încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile în construcție, a contractelor cu achitare
1 Xxxxxxxxxx, X.; Xxxxxxxxxx, X. Договорное право, Книга вторая, Договоры о передаче имущества, Статут, Москва, 2002, pag. 10.
104
Capitolul III. DREPT PRIVAT
în rate, precum și multor altor aspecte. Toate aceste novațiuni solicită prin sine o studiere foarte minuțioasă și profundă, în scopul evidențierii unei interpretări corecte și formării unei practici uniforme de aplicare.
Obiectivul general al prezentului articol este de a elucida istoria apariţiei contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție în legislaţia civilă uzuală a Republicii Moldova.
Prin Legea 133 din 15 noiembrie 2018, publicată în Monitorul Oficial 467- 479 din 14.12.2018, în vigoare din 01 xxxxxx 2019, xx xxxx cu alte modificări şi completări Codul civil al Republicii Moldova, republicat în Monitorul Oficial nr. 66-75 din 01.03.2019, la capitolul contractul de vânzare-cumpărare a fost com- pletat cu secţiunea a 8-a „Vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile”, art. 1167- 1176. Prin această completare subinstitutul şi varietatea contractului de vânza- re-cumpărare a bunurilor imobile şi-a căpătat exprimare legislativă expresă în Codul civil modernizat. Însă, aceasta nu este o noutate de drept civil, or acest subinstitul al contractului de vânzare-cumpărare, contractul de vânzare-cumpă- rare a bunurilor imobile, a existat în practică şi doctrina naţională în calitatea sa de varietate a contractului dat. Noutatea legislativă, respectiv în dreptul civil naţional, la acest capitol, vine cu apariţia articolelor 1170-1176, care instituie un nou subinstitut al dreptului civil moldovenesc şi anume vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile în construcţie.
Astfel, potrivit normei alin.(1) art.1170 Cod civil modernizat prin contract de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcţie se înţelege acel contract de de vânzare-cumpărare, prin care vînzătorul se obligă să asigure construirea unui apartament, altei încăperi izolate sau altui bun imobil în curs de constru- ire (bun imobil în construcție) și să-l predea în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să achite prețul convenit și să recepționeze bunul imobil după xxxxx xxx în exploatare2.
Rolul noutăţii legislative enunţate este de a înlocui vechea reglementare şi practica contractelor privind investiţiile în construcţii „care îmbrăcau forma simplului înscris”3, deci, fără autentificare notarială.
2 Фрунзэ, Ю; Xxxxx, Б; Xxxxx, X. Договор купли-продажи недвижимой вещи в процес- се строительства: анализ ситуации. În: «Наука, образование, культура», materialele conferinţei ştiinţifico-practice internaţionale Comrat, 2019, (2019; Комрат): Cборник ста- тей / науч. ком.: Захария С. X., Раковчена Т. И. – Комрат: КГУ, 2019 (Tipogr. “A & V Poligraf”) – 2019. Том 1. – 568 p., p. 380-388. ISBN 978-9975-3246-4-9. // [online]. [citat: 02.05.2020]. Disponibil: xxxxx://xxx.xx/xxxxxx/Xxxxx/XXX0-00000000.xxx
3 Mocanu, E. Înstrăinarea imobilelor în proces de construcţie. În: Revista Naţională de drept, nr. 8, 2013, p.36.
105
Xxxxx Xxxxx
STUDII ȘI CERCETĂRI JURIDICE ● Partea II
Ţinem să precizăm că soluţiile oferite de legiuitorul moldav nu sunt o nouta- te juridică în alte sisteme de drept.
În continuare vom stărui să evidenţiem evoluţia istorică a acestei construcţii juridice.
Procurarea de bunuri a reprezentat, reprezintă si va fi o necesitate perma- nentă. Nevoia de a avea în proprietate anumite bunuri, mai ales cele care se pot folosi fară a fi consumate, a făcut ca proprietatea să treacă de la o persoană la alta, mai intâi prin schimb, apoi, dupa apariţia monedei, prin vânzare-cumpara- re. Frecvenţa acestui contract în viaţa de zi cu zi ca şi importanţa lui, explică de ce el reprezintă o figură centrală şi în reglementarea din Codul civil.
Importanţa contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil şi, în special, a încăperii de locuit se manifestă prin faptul că el se încheie pentru viitor, iar pen- tru cumpărător are o destinaţie de lungă durată şi, luând în consideraţie preţul contractului pentru ambele părţi, el este unul foarte costisitor.
În rezultatul reformelor demarate după proclamarea Republicii Moldo- va la 27 august 1991stat independent, mai cu seamă odată cu adoptarea Legii nr.627-XII din 4 iulie 1991 cu privire la privatizare (republicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr.61-63, art.337), abrogată şi înlocui- tă prin Legea privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice nr. 121 din 04.05.2007, Legii privatizării fondului locativ nr.1324-XII din 10.03.19934, care a recunoscut instituirea proprietăţii private asupra bunurilor imobile locative, iar după privatizare încăperile locative puteau fi liber înstrăinate, Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului nr.1308-XIII din 25.07.1997, Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.19985, care a instituit reguli mai concrete în ceia ce priveşte circuitul bunurilor imobile, Legii condominiului în fondul locativ nr.913-XIV din 30.03.2000 şi, nu în ulti- mul rând, Codul civil al Republicii Moldova nr.1107-XV din 06.06.20026, care a consolidat aceste reglementări, dar şi alte acte normative, imobilul în general şi imobilul locativ, în special, a devenit marfă, care se poate cumpăra şi vinde liber pe piaţă, fără limite de cantitate. Cu toate acestea bunul imobil reprezintă o marfă
4 Legea privatizării fondului locativ nr.1324-XII din 00.00.0000.Xx: Monitorul Oficial al R.M. Ediţie specială din 27.06.2006.
5 Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, Monitorul Oficial al R.M.
nr.44-46 din 21.05.1998.
6 Codul Civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr.1107-XV din 06.06.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 82-86/661 din 22.06.2002. Modernizat prin Legea nr.133 din 15.11.2018. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.467-479 din 14.12.2018, în vigoare din 01.03.2019. Republicat în: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.66-75 din 01.03.2019.
106
specifică, faţă de care nu pot fi aplicate normele obişnuite. Aceasta e condiţionat de preţul bunurilor, de legătura durabilă a acestora cu pământul, precum şi de importanţa socială majoră a acestor bunuri. În legătură cu aceasta statul nu poate evita reglementările speciale ale pieţii imobiliare. Reglementarea de stat a pieţii imobiliare constă, în primul rând, în formarea unui sistem a înregistrării de stat a bunurilor imobile, precum şi a drepturilor xxxxx asupra acestor bunuri, care ar sta xx xxxx protejării drepturilor şi intereselor participanţilor la tranzacţiile imobiliare. Istoria dreptului ne demonstrează că reglementări speciale a circuitului bu- nurilor imobile existau încă în dreptul Greciei antice, dezvoltate în dteptul privat roman7, evoluând şi în ţările româneşti în perioade evului mediu, ca în perioada dezvoltării relaţiilor capitaliste să se elaboreze unele concepţii clasice, care şi
azi stau xx xxxx reglementării juridice a operaţiunilor cu imobile.
În a xxxx xxxxxxxx a secolul 20 dezvoltarea pieţii imobiliare în Europa a fost marcată de adoptarea în Xxxxxx a Legii din 28 decembrie 1976 privind vânzarea imobilelor în proces de construcţie şi obligaţiile de garantare contra viiciilor în construcţii (Loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à con- struire et à l’obligation de garantie en raison de vices de construction)8.
Potrivit afirmaţiei juristului moldovean, doctor Xxxxx Xxxxxx, până în anul 2008, legislaţia Republicii Moldova nu conţinea prevederi speciale în materia înstrăinării imobilelor în proces de construcţie. Era bine cunoscută practica con- tractelor de investiţii care îmbrăcau forma simplului înscris9. Urmare a anali- zei mai multor contracte semnate între firmele de construcţii şi persoanele care investeau banii, observăm că acestea cuprindeau o serie de inexactităţi. Astfel, majoritatea contractelor analizate erau intitulate „contracte cu privire la investi- rea capitalului în construcţia spaţiului locativ”, deşi, nici Codul Civil şi nici alte legi speciale nu reglementau expres o astfel de categorie de contracte civile. O problemă majoră cauzată de imperfecţiunile cadrului legal în domeniul cercetat consta în aceea că legea nu interzicea în mod expres şi nici nu condiţiona înre- gistrarea în registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate al companiei de construcţii asupra blocurilor de locuit, construite din contribuţiile individuale ale cetăţenilor. În ultimele două decenii, beneficiind de aceste lacune, mai multe companii au obţinut înregistrarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor nefinalizate, pe care ulterior le-au pus în gaj la bănci, pentru obţinerea unor cre-
7 Smochină, A. Istoria universală a statului şi dreptului. Epoca antică şi medievală. Chişinău, xx-xx F.E.P. „Tipografia Centrală”, 2002, 224 p., ISBN 9975-78-177-2.
8 Mocanu, E. Înstrăinarea imobilelor în proces de construcţie. În: Revista Naţională de drept, nr. 8, 2013, p.36.
9 Mocanu, E. Înstrăinarea imobilelor în proces de construcţie. În: Revista Naţională de drept, nr. 8, 2013, p.36.
dite. Aceste fapte au generat numeroase litigii între investitori, antreprenori şi băncile creditoare. Practica judiciară atesta multiple cazuri în care contractul de ipotecă era încheiat fără acordul cetăţenilor care au investit mijloacele proprii în edificarea obiectivelor gajate, iar soluţiile instanţelor de judecată erau în multe cazuri pronunţate în favoarea băncilor. Numeroasele litigii judiciare având ca obiect prejudicierea drepturilor investitorilor au determinat legiutorul să inter- vină cu soluţii. Înstrăinarea de imobile ce urmează a fi construite apăruse ca o necesitate care se impunea ca realitate juridică din ce în xx xxx mult10.
Astfel, la data de 09.07.08 Parlamentul Republicii Moldova adoptă două legi: – Legea nr.163-XVI pentru modificarea şi completarea unor acte legis- lative prin care se competează Legea cadastrului bunurilor imobile cu primele prevederi legale ce reglementează înregistrarea şi înstrăinarea dreptului asupra construcţiilor viitoare11; – Legea 164-XVI pentru completarea unor acte legis- lative prin care se completează Legea cadastrului bunurilor imobile şi Legea cu privire la notariat cu prevederi privind autentificarea şi înregistrarea contractelor de investiţii în construcţii12.
Unde, prin Legea nr.163-XVI Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998 s-a completat cu un nou articol 405 Înregis- trarea dreptului asupra construcţiilor viitoare, care, pentru prima dată în Mol- dova, după modelul francez, a statuat că „Este posibilă (sublinierea ne aparţine) înregistrarea construcţiei viitoare, a încăperilor izolate din cadrul construcţiei viitoare şi a dreptului de proprietate asupra acestora. Construcţiei viitoare, pre- cum şi încăperilor izolate din cadrul acesteia li se atribuie numere cadastrale provizorii. La înregistrarea construcţiei viitoare sau a încăperilor izolate din ca- drul acesteia, în registrul bunurilor imobile se aplică menţiunea „bun viitor”.
Totodată, Legea nr.163-XVI dispune că „tranzacţiile cu încăperile izolate din cadrul construcţiilor viitoare pot fi efectuate numai după înregistrarea construc- ţiei sub formă de condominiu”, ceea ce înseamnă că, doar după finalizarea pro- cedurii de înregistrare a bunului imobil viitor acesta poate fi liber vândut. Deci, cu alte cuvinte, dreptul de proprietate asupra bunului viitor trece de la vânzător la cumpărător nu din momentul finalizării construcţiei şi dării ei în expluatare, ci din momentul finalizarea procedurii de înregistrare a bunului imobil viitor în Registrul bunurilor imobile, la cadastru.
10 Mocanu, E. Înstrăinarea imobilelor în proces de construcţie. În: Revista Naţională de drept, nr. 8, 2013, p.37.
11 Legea nr. 163 din 09-07-2008 pentru modificarea şi completarea unor acte legislative. Publicat: 01-08-2008 în Monitorul Oficial Nr. 140-142 art. 574.
12 Legea nr. 164 din 09-07-2008 pentru completarea unor acte legislative. Publicat: 29-07-2008 în Monitorul Oficial Nr. 138-139 art. 561.
Iar prin Legea 164-XVI aceeaşi lege a cadastrului bunurilor imobile s-a completat cu articolul 406 Înregistrarea contractelor privind investiţiile în construcţii, precum şi Legea nr.1453-XY din 8 noiembrie 2002 cu privire la notariat - cu articolul 511 Autentificarea contractelor privind investiţiile în con- strucţii şi a contractelor privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea, prin care asemenea gen de contracte prin care una dintre părţi se obligă să asi- gure construcţia unuia xxx xxx multor apartamente şi să le transmită persoanei fizice care se obligă să achite integral sau parţial preţul imobilului anterior pre- dării acestuia, precum şi contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial şi se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancţiunea nulităţii, cu condiţia prezentării xx xxxxx a autorizaţiilor necesare pentru construcţie şi a proiectului construcţiei, aprobat în modul stabilit, precum şi a documentelor care confirmă dreptul de proprietate sau de folosinţă asupra terenului (dacă notarul nu deţine aceste documente).
Aşadar, din 2008, prin Legea 164-XVI legislatorul a instituit obligaţia xxxxx- tificării notariale a contractelor de investiţii în construcţii, care repetăm, anterior acestea puteau fi încheiate prin forma simplului înscris. Totodată, prin această reglementare observăm că dreptul de proprietate asupra bunului (construcţie sau parte din ea) xxxxxx asupra antreprenorului-constructor până la darea construc- ţiei întregi (în speţă, intregului bloc locativ) în exploatare.
În acest sens, observăm că modificările enunţate din 2008 au diversificat modalităţlile de înstrăinare a apartamentelor în proces de construcţie, edificate din contul mijloacelor achitate de către cumpărtori în calitate de preţ. Reglemen- tările adoptate au oferit cumpărătorilor două opţiuni de dobândire a bunurilor imobile ce vor fi construite în viitor:
a) prin contracte de vânzare-cumpărare a bunului viitor, cumpărătorul do- bândind dreptul de proprietate asupra viitoarei încăperi de la data înregistrării dreptului în Registrul bunurilor imobile;
b) prin contracte de investiţii, antreprenorul xxxxxxxx proprietarul încăperii până la darea construcţiei în exploatare.
Însă, necătând la faptul că legislatorul a instituit prin lege şi posibilitatea de dobândire a bunurilor imobile prin contracte de vânzare-cumpărare a bunului viitor, practic toate raporturile juridice în materie de procurare a apartamentelor au rămas a fi reglementate doar prin contractele de investiţii. Or, firmele de con- strucţii nu doreau să piardă avantajele deja statornicite faţă de investitori-viito- rii proprietari de apartamente. Prin urmare, interesele cumpărătorului în aceste raporturi în continuare au xxxxx xx fie slab protejate faţă de abuzul unor antre- prenori din domeniul construcției locative. În rezultatul acestor abuzuri mii de
109
cetățeni, care au investit bani în contractele de investiții în construcție au rămas și fără apartamente și fără bani. Doar unii din escroci, antreprenori din dome- niul construcției locative, care au acumulat sume impunătoare de la cetățeni cu care au încheiat contracte au xxxxx la răspunderea penală. Majoritatea din ei au dispărut fără veste. O nelegiuire este faptul că statul nu a instituit un cadru legal adecvat pentru a proteja investiţiile cetăţenilor în construcţia spaţiului locativ şi nu a asigurat controlul cuvenit asupra activităţii companiilor de construcţii. Este grav şi faptul că nefinalizarea construcţiilor a fost cauzată nu atât de insu- ficienţa banilor investiţi de cetăţeni, cât de utilizarea ilegală a banilor de către multe companii de construcţii în alte scopuri. Una din probleme este legată de administrarea mijlo acelor financiare primite de la cetăţeni. Este pe larg răspân- dită practica când antreprenorul/compania nu contabilizează şi/sau nu asigură o evidenţa contabilă cuvenită a mijloacelor acumulate, administrează ineficient şi contrar destinaţiei mijloacele acumulate. Nu există şi o supraveghere cuvenită de către stat a corectitudinii utilizării mijloacelor financiare cu un control simul- tan al executării lucrărilor de construcţii13.
Astfel, în circumstanțele enunțate, legislatorul moldovean prin Legea 133 din 15 noiembrie 2018 a abrogat efectele Legii 164-XVI din 2008, cu refe- rire la art. 406 din Legea cadastrului bunurilor imobile şi art. 511 din Legea cu privire la notariat, venind cu noi implementări în Codului civil modernizat (xxx.xxx. 1171-1176), respectiv noua Lege nr. 246 din 15-11-2018 privind pro- cedura notarială14, care prin art. 36 întitulat - Autentificarea contractului de vînzare-cumpărare a imobilelor în curs de construire a înlocuit definitiv fosta reglementare a contractelor privind investiţiile în construcţii cu noua instituţie a contractelor de de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile în construcție.
În concluzie, reafirmăm că, din conținutul acestor norme rezultă, că intere- sele cumpărătorului în aceste raporturi sunt protejate la un nivel destul de înalt. Scopul principal xx xxxxxxx norme este de a pune capăt încălcărilor abuzive care au avut loc în trecut. Iar, acestea sunt practic similare cu cele oferite de legiuito- rul francez prin Legea din 28 decembrie 1976.
13 Xxxxxx, Xxxxxxxx. Unele aspecte problematice cu privire la investițiile în construcții. În:
„Realități și perspective ale învățământului juridic național”, materialele Conferinței științifice națională cu participare internațională din 1 și 2 octombrie 2019 organizată cu ocazia aniversării de 60 de ani ai Facultăţii de drept a Universităţii de sat din Moldova, p. 63. // [online]. [citat: 04.05.2020]. Disponibil: xxxxx://xxxxxxxxxxxxxxx.xx/0000/xxxxx-xxxxxxx-xxxxxxxxxxxx-xx- privire-la-investitiile-in-constructii.html.
14 Legea nr. 246 din 15-11-2018 privind procedura notarială. Publicat: 01-02-2019 în Monitorul
Oficial Nr. 30-37 art. 89. în vigoare la 1 xxxxxx 2019.
110