Contract
TRANSFERUL DREPTULUI DE PROPRIETATE ÎN CONTRACTUL DE VÂNZARE Abstract: Dacă nu a operat la încheierea contractului, transferul proprietății poate interveni ulterior la un moment determinat de lege sau de voința părților. De ce este importantă cunoașterea acestui moment al transferului proprietății, care sunt acele situații de excepție când transferul proprietății nu este instantaneu încheierii contractului de vânzare și care și care sunt sunt modalitățile de realizare a transferului dreptului de prooprietate? Cuvinte cheie: vânzare, drept de proprietate,riscul contractului, transferul proprietății. 1. O serie de discuții au existat în literatura de specialitate cu privire definiţia contractului de vânzare din vechiul Cod civil1 sub aspectul momentului executării obligaţiei „de a da” (de a transmite proprietatea), dar și al aplicării principiului consensualismului. Definiţia legală pare a promova ideea că transmiterea dreptului de proprietate este o obligație în sarcina vânzătorului, deci s-ar produce ulterior realizării acordului de voinţă. Pe de altă parte, articolul următor, 1295 C. civ., prevede, însă, că proprietatea este de drept strămutată de la vânzător la cumpărător “îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”, iar aplicarea principiului consensualismului ar presupune concomitenţă între momentul realizării acordului de voinţă şi clipa transmiterii | TRANSFER OF OWNERSHIP INTO THE SALES CONTRACT Xxxxxx XXXXXX** Abstract: If it did not happen at the conclusion of the contract, the transfer of the property may subsequently take place at a time determined by the law or the will of the parties. Why is it important when transferring ownership, what are the exceptional situations when the transfer of ownership is not instantaneous to the conclusion of the sales contract, and what are the ways of achieving the transfer of the right to property? Key words: sale, property right, contract risk, transfer of ownership. 1. The definition of the sales contract in the old Civil Code15 gave rise to several discussions in the literature onthe moment of the execution of the "to give" (to transmit property) obligation and on the application of the principle of mutual consent. The legal definition seems to promote the idea that the transfer of the ownership right is an obligation on the seller, so it will occur after the agreement has been reached. On the other hand, the following article, 1295 Civil Code, states that ownership is transferred from seller to buyer under the law "as soon as the parties have agreed to work and price, although the work has not yet been surrendered and the price is not yet be paid", and the application of the principle of consensualism would imply that the moment of conclusion of the contract coincides with the moment of the transfer of the property. The obligation to transmit ownership, referred to by the legal definition of the sale, is not one of the principal obligations of the |
* Conf. univ. dr., Facultatea de Ştiinţe ale Educației, Drept și Administrație Publică, Universitatea „Xxxxxxxxxx
Xxxxxxxx” din Tg-Jiu
** Associate Professor PhD, Faculty of Education Sciences, Law and Public Administration, “Xxxxxxxxxx
Xxxxxxxx” University of Tg-Jiu
Annals of the „Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx” University of Târgu Jiu, Juridical Sciences Series, Issue 3/2017
proprietăţii.
Explicaţia acestei exprimării a legiuitorului a fost găsită în ideea unei reminiscenţe de ordin istoric. Într-adevăr, în dreptul roman (după Digestele lui Xxxxxxxxx), vânzarea (emptio-venditio) era un contract consensual numit, izvor de obligaţii pentru părţi, dar care nu duce la transferul proprietăţii de la vânzător la cumpărător decât după tradiţiunea lucrului (traditio). Încheierea contractului crea obligația pentru vânzător de a transfera proprietatea, transfer care se realiza, însă, numai ulterior, după îndeplinirea formalităţilor tradiţiunii; practic, îndeplinirea obligației de a transfera dreptul de proprietate presupunea acțiunea vânzătorului de predare a bunului.
2. Legiuitorul noului Cod civil reia explicit3 acestă obligaţie, a transferului dreptului de prorietate4, în sarcina vânzătorului, alături de obligația de predare și cea de garanție, statuând, totuși, ca regulă, că proprietatea se transmite de drept, cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă (art.1674NCC teza a II-a).
Prin excepție, proprietatea sau dreptul real5 vândut nu se transmite de drept, dacă din lege sau dinvoinţa părţilor rezultă altfel (art.1674 teza I), ci prin acţiunea vânzătorului, situații în care se pune problema modalităţii de executare a obligaţiei. Spre exemplu:
1) în vânzarea bunurilor de gen – prin individualizarea bunurilor6;
2) în vânzarea care are ca obiect un bun dintre două sau mai multe (obligaţii alternative) – prin alegerea bunului sau prin individualizarea și alegerea bunului7;
3) în vânzarea după mostră sau model - proprietatea se strămută la momentul predării bunului;
seller expressly mentioned in art. 1313 of the old Civil Code16.
The explanation for this expression of the legislator was found in the idea of historical reminiscence. Indeed, in Roman law (after Justinian Digest), the sale (emptio- venditio) was a regulated consensual contract, a source of obligations for the parties, but which resulted in the transfer of the property from the seller to the buyer only after the good was taught (traditio). The conclusion of the contract created the obligation for the seller to transfer the property, which was only carried out after the completion of the formalities of the tradition; in practice, the fulfillment of the obligation to transfer the right of ownership involved the seller's action to hand over the object of the sale.
2. The legislator of the new Civil Code regulates explicitly17 this obligation, the transfer of the right of prerogative18, to the seller, along with the surrender and the guarantee obligation, and, on the other hand, state that the property is legally transferred to the buyer from the moment of the conclusion of the contract, even if the property was not surrendered or the price has not yet been paid (Art.1674 NCC, second sentence).
By way of exception, the right of ownership or other principal real right19 sold is not transmitted by law if the law or the will of the parties is otherwise (Article 1674, sentence I), but by an action of the seller, questions the way in which the obligation is to be enforced. E.g:
1) in the sale of goods by gender - by individualisation of goods20;
3) in the sale by sample or model - the property is transferred at the time of handing over the good;
4) in the sale of the future good (emptio venditio rei futurae) - through the execution, termination of the good, the
Annals of the „Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx” University of Târgu Jiu, Juridical Sciences Series, Issue 3/2017
4) în vânzareabunului viitor (emptio venditio rei futurae)– prin executarea, terminarea bunului, aducerea în stare de a fi predate cumpărătorului, dacă sunt lucruri certe şi după individualizare, dacă sunt de gen8;
5) în vânzarea lucrului altuia – prin dobândirea bunului de către vânzător sau ratificarea vânzării de către proprietar9;
6) în vânzarea sub condiție suspensivă (de exemplu, părţile convin ca transmiterea proprietăţii să depindă de o acţiune a vânzătorului (de exemplu, predarea xxxxxxx00);
7) în vânzarea de imobile - prin înscrierea dreptului real în carte funciară pe numele dobânditorului11;
8) vânzarea cu un termen suspensiv
care amână expres12 transferul proprietăţii.
Având în vedere aceste excepții, putem afirma că regula transmiterii dreptului de proprietate (dreptului real) vândut la momentul realizării acordului de voință operează doar dacă sunt întrunite mai multe condiții, respectiv: 1) bunul este individual determinat (res ceta); 2) bunul există la momentul acordului de voinţă; 3) părţile să nu fi prevăzut o condiţie suspensivă; 4) părţile să nu fi amânat în mod expres transferul proprietăţii printr-un termen suspensiv; 5) vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut la momentul încheierii contractului.
Momentului transmiterii dreptului de proprietate prezintă importanţă nu numai în ceea ce privește existența acestei obligații în sarcina vânzătorului, ci și în stabilirea suportării riscului pieirii fortuite a bunului, în situația în care bunul s-a predat13 - se aplică regula „res perit domino – riscul pieirii fortuite aparţine proprietarului14.
8) sale with a deferred term that deferred26 the transfer of ownership.
In view of these exceptions, we can say that the rule of the transfer of the right of ownership (real right) sold at the time of the will agreement only works if several conditions are met, namely: 1) the good is individually determined; 2) the good exists at the time of the will agreement; (3) the parties did not provide for a suspensive condition;
(4) the parties have not expressly deferred the transfer of ownership by a suspensive term; 5) the seller is the owner of the work sold at the time the contract is concluded.
The moment of the transfer of ownership is important not only in terms of the existence of this obligation on the part of the seller but also in determining the risk of forcible forfeiture of the good when the good is handed over27 - the rule "res perit domino - the risk of forcible destruction belongs to the owner28.
1Potrivit art. 1294 Cod civil 1864, vânzarea este “o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui”.
2Art. 1313 vechiul Cod civil: “Vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de
dânsul.”
Art. 1336 vechiul Cod civil: “Vânzătorul răspunde către cumpărător: 1. de liniștita posesiune a lucrului, și
2. de viciile aceluiași lucru.”
3Potrivit art. 1672 (1) NCC, “Vânzătorul are următoarele obligaţii principale: 1. să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut; 2. să predea bunul; 3. să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi viciilor bunului.”
4Obligație corelată, de altfel, cu introducerea efectul constitutiv al înscrierii de carte funciară şi cu recunoaşterea valabilităţii vânzării lucrului altuia.
5Dacă legea nu dispune altfel, dispoziţiile referitoare la transmiterea proprietăţii se aplică în mod corespunzător şi atunci când prin vânzare se transmite un alt drept decât dreptul de proprietate - art.1673 (3) NCC.
6Când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului (art. 1678 NCC).
Art. 1273 (1) NCC: Drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţe al părţilor, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen.
Însă, dacă mai multe bunuri sunt vândute în bloc şi pentru un preţ unic şi global, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate -art. 1679 NCC.
7Dacă cele două obiecte sunt determinate (certe) dar numai alternativ, proprietatea se transmite în momentul alegerii, întrucât prin alegere se individualizează lucrul care urmează să fie dobândit de cumpărător.Dacă cele două obiecte sunt lucruri de gen, transferul proprietăţii este condiţionat de alegerea bunului, dar şi de individualizarea propriu-zisă a sa.
Alegerea, de regulă, în practică, o realizează cumpărătorul, dar în acest sens este nevoie de o stipulaţie expresă, întrucât în caz contrar, în temeiul art. 1462 NCC alegerea va reveni vânzătorului, ca debitor al obligaţiei.
8Potrivit art. 1658 Vânzarea unui bun viitor: „(1) Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat. În privinţa construcţiilor, sunt aplicabile dispoziţiile corespunzătoare în materie de carte funciară. (2) În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen limitat care nu există la data încheierii contractului, cumpărătorul dobândeşte proprietatea la momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute. Atunci când bunul sau, după caz, genul limitat nu se realizează, contractul nu produce nici un efect. Cu toate acestea, dacă nerealizarea este determinată de culpa vânzătorului, el este ţinut să plătească daune-interese. […]”.
9Vânzătorul trebuie să asigure transmiterea proprietăţii, care va opera prin efectul legii (Potrivit art. 1683 alin. 3 NCC:„Dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar”).
Potrivit art. 1599 , teza I, Cod civil, „Obligaţia de a plăti o sumă de bani ori de a executa o altă prestaţie poate fi transmisă de debitor unei alte persoane. A se vedea, în acest sens, X. Xxxxxxx, Some Considerations Concerning the Debt Assumption Institution, Annals of the „Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx” University of Târgu Jiu, Juridical Sciences Series, Issue 2/2016, p. 8 și urm.
De asemenea, apreciem că executarea aceastei obligații a vânzătorului poate fi garantată de către un terț printr-o scrisoare de garanție. Pentru garanțiile autonome, a se vedea X. Xxxxxxx, Some Considerations Regarding Autonomous Guarantees in the Regulation of the Current Civil Code, Annals of the „Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx” University of Târgu Jiu, Juridical Sciences Series, Issue 3/2012, p. 8-10.
10În pactum reservati dominii (clauza de rezerva a proprietății)- stipulaţia prin care vânzătorul îşi rezervă proprietatea bunului până la plata integrală apreţului – transferul proprietății nu mai depinde de o acțiune a vânzătorui. Aceasta este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulaţie nu poate fi însă opusă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate cerute de lege, după natura bunului (art. 1684 NCC).
11În principiu, „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea” - art. 885(1)NCC; dreptul de proprietate imobiliară se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară - art.557(4) NCC.
Înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare va avea efect constitutiv sau translativ de drepturi în temeiul acestor dispoziţii, doar după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială.
12Un termen care afectează contractul (de exemplu, termenul de plată a preţului) nu amână transferul proprietăţii prin el însăşi, decât dacă aceasta se prevede în mod expres.
13Potrivit art. 1274 alin.1 NCC, În lipsă de stipulaţie contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. În cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaţiei de predare pierde dreptul la contraprestaţie, iar dacă a primit-o, este obligat să o restituie.
14Potrivit art. 558 NCC Riscul pieirii bunului – Proprietarul suportă riscul pieirii bunului, dacă acesta n- a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel.
Totuși, „atunci când, într-o vânzare cu plata preţului în rate, obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ; riscul bunului este însă transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia” (art. 1755 NCC).
15According to art. 1294 The Civil Code 1864, the sale is "a convention whereby two parties commit themselves to one another, one transmits the other property to one thing, and it pays the former its price."
16Article 1313 of the old Civil Code: "The seller has two (principal, to teach and guarantee for him."
Article 1336 of the old Civil Code: "The seller guarantees to the buyer: 1. the peaceful possession of the work, and 2. the vices of the same thing."
17According to art. 1672 (1) NCC, "The seller has the following main obligations: 1. to transfer the property of the property or, as the case, the right sold; 2. to surrender the good; 3. guarantee against the eviction and vice of the good. "
18Obligation which is correlated with the introduction of the constitutive effect of land registration and recognition of the validity of the sale of the property belonging to another.
19Unless the law provides otherwise, the provisions relating to the transfer of property shall also apply appropriately when a right other than the right of ownership is transferred by sale - Art.1673 (3) of the NCC.
20Where the sale is of gender goods, including goods of a limited nature, the property is transferred to the buyer on the date of their individualization by surrender, counting, weighing, measuring or otherwise agreed or imposed by the nature of the good (Article 1678 NCC).For details regarding the goods see L. M. Xxxxxx, Conflict rules on goods in the regulation of the new Civil Code, Annals of the „Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx” University of Târgu Jiu, Juridical Sciences Series, Issue 2/2011, pp.77-94.
Art. 1273 (1) NCC: Real rights are constituted and transmitted through the will of the parties, even if the goods have not been handed over, if the agreement carries on certain goods or the individualization of the goods, if the agreement carries on goods gender.
However, if more goods are sold in block and for a single and global price, the property is transferred to the buyer as soon as the contract is concluded, even if the goods have not been individualized - art. 1679 NCC.
21If the two objects are determined, but only alternatively, the property is transmitted at the time of the choice, because by choice the good is individualized. If both goods are of gender, the transfer of property is conditioned by the choice of the good, but also by its own individualization.
As a rule, in practice, the choice is made by the buyer, but an express stipulation is required in this sense, as otherwise, under art. 1462 NCC election will return the seller as the debtor of the obligation.
22According to art. 1658 Selling a Future Good: "(1) If the object of the sale is a future good, the buyer acquires the property at the time the good is made. Regarding buildings, the relevant Land Book provisions apply. (2) In the case of the sale of goods of a limited type which do not exist at the conclusion of the contract, the buyer acquires the property when the seller individualises the sold goods. When his good or, as the case, the limited type has not been achieved, the contract has no effect. However, if the failure is due to the seller's fault, he is liable to pay damages. [...]".
23The seller must ensure the transfer of property, which will operate by law (According to Article 1683 paragraph 3 of the NCC: "If the law or the will of the parties does not show the opposite, the property is transferred to the buyer right from the moment the property is acquired by seller or ratification of the sales contract b y the owner ").
According to art. 1599, sentence I, Civil Code, "The obligation to pay a sum of money or to execute another benefit may be transmitted by the debtor to another person. See, in this direction, X. Xxxxxxx, Some Considerations Concerning the Debt Assumption Institution, Annals of the "Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx" University of Târgu Jiu, Juridical Sciences Series, Issue 2/2016, p. 8 et seq.
We also appreciate that the fulfillment of this seller's obligation can be guaranteed by a third person by means of a letter of guarantee. For autonomous safeguards, see X. Xxxxxxx, Some Considerations Regarding Autonomous Guarantees in the Regulation of the Current Civil Code, Annals of the "Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx" University of Târgu Jiu, Juridical Sciences Series, Issue 3/2012, p. 8- 10.
24In pactum reservati dominii (the reserve clause of the property) - the stipulation by which the seller reserves the property of the property until full payment of the price - the transfer of the property is no longer dependent on a seller's action. This is true even if the good has been taught. This stipulation can not, however, be opposed to third parties only after the fulfillment of the formalities required by law, according to the nature of the property (Article 1684 of the NCC).
25In principle, "the real rights over the buildings contained in the land book are acquired, both between the parties and third parties, only by their inclusion in the land book on the basis of the act or fact which justified the enrollment" - art. 885 (1) NCC; the right to property is acquired through registration in the land book - art.557
(4) NCC.
The registration of the real estate rights in the land register will have constitutive or translative rights under these provisions only after completion of the cadastral work for each administrative-territorial unit.
26 A term that affects the contract (for example, the term of payment of the price) does not delay the transfer of property by itself, unless expressly provided for.
27According to art. 1274 paragraph 1 NCC, unless the property is surrendered, the risk of the contract remains with the debtor of the surrender obligation, even if the property has been transferred to the acquirer. In case of forcible forfeiture of the property, the debtor of the surrender obligation loses the right corresponding to his obligation, and if he has received it, he is obliged to return it.
28According to art. 558 NCC Risk of loss of property - The owner bears the risk of loss of the property if it has not been assumed by another person or unless otherwise provided by law.
However, "when, in a sale with payment of the price in installments, the payment obligation is guaranteed by the reservation of the right of ownership, the buyer acquires the right of ownership at the date of payment of the last rate of the price; the risk of the good is transferred to the purchaser at the time of his surrender "(Article 1755 NCC).