IM)POSIBILITATEA EVACUĂRII PE CALEA PROCEDURII SPECIALE A LOCATARULUI PENTRU NEPLATA CHIRIEI ÎN LIPSA REZILIERII ANTERIOARE A CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE

(Im)posibilitatea evacuării pe calea procedurii speciale a locatarului… 17

Revista Universul Juridic ⚫ nr. 8, august 2020, pp. 17-26

(IM)POSIBILITATEA EVACUĂRII PE CALEA PROCEDURII SPECIALE A LOCATARULUI PENTRU NEPLATA CHIRIEI ÎN LIPSA REZILIERII ANTERIOARE A CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE

Lect. univ. xx. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx XXXXXX Universitatea Valahia din Târgovişte, Facultatea de Ştiinţe şi Inginerie Alexandria

Avocat, Baroul Teleorman

Abstract

Pursuant to art. 1038 para. 1 et seq. C.pr.civ., The court notified exclusively with the eviction request by special procedure, finding the simple fact of non-payment of rent, can not simply consider the lease contract terminated and can not directly order the eviction of the tenant if he did not intervene previously termination of the lease.

Until the termination of the lease, the basis on which the tenant has the right to use the property is the lease that is still in force and which obliges the landlord to ensure the continued use of the property and the mere fact of non-payment of rent does not affect these rights. obligations as long as the specific sanction did not intervene - termination for the culpable non-execution of the obligation to pay the rent.

Keywords: location, termination, eviction.

1. Precizări preliminare

Se poate dispune evacuarea pe calea procedurii speciale a locatarului pentru neplata chiriei în lipsa rezilierii anterioare a contractului de locaţiune?

Desigur că, la prima vedere, răspunsul la întrebarea noastră ar putea fi uşor intuit: simpla nerespectare a obligaţiei de plată a chiriei nu poate duce automat la evacuarea locatarului atât timp cât contractul este în fiinţă, întrucât neplata chiriei în mod culpabil atrage mai întâi sancţiunea rezilierii contractului de locaţiune şi, abia mai apoi, ca urmare a încetării contractului, nerespectarea obligaţiei de predare prevăzute la art. 1796 alin. (1) lit. d) şi art. 1821 alin. (1) C. civ., îşi poate găsi remediul pe calea evacuării.

Cu toate acestea, nelămurirea noastră este totuşi justificată de existenţa dispo- ziţiilor art. 1038 alin. (1) C. pr. civ., prevedere legală care, într-o posibilă inter- pretare (eronată, în opinia noastră), ar putea duce la concluzia că reclamantul ar putea obţine evacuarea locatarului dacă instanţa constată neplata chiriei la terme- nele stabilite, chiar în lipsa rezilierii anterioare a contractului de locaţiune.

Deci, în temeiul acestei dispoziţii legale, instanţa sesizată exclusiv cu cererea de evacuare pe calea procedurii speciale, constatând simplul fapt al neplăţii chiriei, poate oare să dispună direct evacuarea locatarului chiar dacă nu a intervenit anterior rezilierea contractului de locaţiune?

În continuare, vom încerca să aflăm care ar trebui să fie interpretarea corectă a art. 1038 alin. (1) C. pr. civ. şi, în final, să dăm un răspuns întrebării formulate mai sus.

2. Consideraţii referitoare la contractul de locaţiune şi procedura specială a evacuării

Înainte de a analiza problema pe care ne-am propus-o, considerăm că se impune o succintă analiză a câtorva aspecte esenţiale ale instituţiilor incidente – contractul de locaţiune şi procedura specială a evacuării – aspecte care, lăsate neprecizate sau neclarificate, ar face anevoioasă înţelegerea şi rezolvarea chestiunii abordate.

2.1. Contractul de locaţiune

Regimul juridic al contractului de locaţiune este reglementat de Codul civil începând cu art. 1777 C. civ., dispoziţie legală, care constituie definiţia dată contractului de locaţiune, în sensul că acesta este un contract prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.

În maniera în care este reglementat în prezent, contractul de locaţiune este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual, translativ de folosinţă şi cu executare succesivă1.

Când vine vorba de efectele contractului de locaţiune, art. 1786 şi art. 1796

C. civ., enumeră obligaţiile care iau naştere atât în sarcina locatorului, dar şi a locatarului. Coroborând aceste dispoziţii legale cu definiţia dată de art. 1777 C. civ., în mod evident, putem reţine că cele mai importante obligaţii generate de contractul de locaţiune sunt obligaţia în sarcina locatorului de a asigura pentru

1 Pentru detalii, a se vedea Xxxxxx Xxxxx, Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2015, ed. a IV-a, p. 152-153.

locatar folosinţa bunului pe toată perioada locaţiunii în schimbul obligaţiei locata- rului de a achita chiria în cuantumul şi la termenul stabilit.

Fiind un contract sinalagmatic şi cu executare succesivă, contractul de loca- ţiune poate releva efectul specific2 în caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor stabilite în sarcina părţilor consacrat de art. 1817 C. civ. – rezilierea contractului, care reprezintă „o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în încetarea numai pentru viitor a efectelor contractului, lăsând neatinse prestaţiile succesive care au fost făcute anterior rezilierii”3.

Ca în cazul oricărui contract sinalagmatic, contractul de locaţiune poate cunoaşte sancţiunea rezilierii în mai multe tipuri4 reglementate de art. 1550 şi 1553

C. civ., iar acestea sunt: rezilierea judiciară, rezilierea unilaterală extrajudiciară, rezilierea de drept legală şi rezilierea de drept convenţională, în temeiul pactelor comisorii.

Indiferent de tipul rezilierii care operează, efectele rezilierii sunt aceleaşi – încetarea contractului de locaţiune pentru viitor, aşa cum prevede clar art. 1554 alin. (3) C. civ.

Ca urmare a încetării contractului prin incidenţa rezilierii, locatarul este obligat, în temeiul art. 1796 alin. (1) lit. d) şi art. 1821 X. xxx., să restituie către locator bunul dat în locaţiune.

2.2. Procedura specială a evacuării

Această procedură specială este reglementată de art. 1034-1049 C. pr. civ. şi se referă la un remediu judiciar derogatoriu de la dreptul comun în materie de evacuare prin care cel îndreptăţit poate obţine evacuarea foştilor locatari sau a altor persoane din imobilele folosite de aceştia de fără drept.

Deşi derogă de la regulile de procedură obişnuite, procedura specială a eva- cuării nu este obligatorie pentru reclamant, acesta putând opta între această procedură specială şi procedura de drept comun.

Înainte de sesizarea instanţei competente, art. 1038 şi art. 1039 C. pr. civ. insti- tuie „o condiţie specială de admisibilitate”5 a cererilor privind evacuarea în proce- dura specială, condiţie cere se referă la necesitatea notificării de evacuare prealabilă a locatarului, respectiv a ocupantului imobilului, notificare ce se va face în scris,

2 Pentru detalii cu privire la efectele specifice ale contractelor sinalagmatice, a se vedea Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. All beck, Bucureşti, 2002, p. 91-104.

3 Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. All beck, Bucureşti, 2002, p. 91, 991.

4 Xxxxx Xxx, Ionuţ-Xxxxxx Xxxx, Xxxxxxx Xxxx Xxxx, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2012, p. 287.

5 Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxx, Drept procesual civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2015, p. 859.

prin intermediul executorului judecătoresc. Neîndeplinirea aceste condiţii referi- toare la notificarea prealabilă atrage sancţiunea inadmisibilităţii acţiunii în eva- cuare, sancţiune ce poate interveni ca urmare a invocării excepţiei necesare dar numai de către debitor nu şi de către instanţă din oficiu, considerându-se6 că este vorba de o excepţie relativă. Fiind o excepţie relativă, aceasta ar trebui invocată de pârât prin întâmpinare, însă potrivit art. 1042 alin. (2) C. pr. civ. întâmpinarea nu este obligatorie în cadrul procedurii speciale de evacuare, astfel încât în temeiul art. 247 alin. (2) coroborat cu art. 193 alin. (2) C. pr. civ., excepţia inadmisibilităţii ar putea fi invocată până la primul termen la care părţile sunt legal citate.

Dacă în urma notificării, locatarul sau ocupantul refuză să părăsească imobilul, reclamantul poate sesiza instanţa competentă cu o cerere de evacuare în temeiul procedurii speciale analizate.

Cererile de evacuare formulate în cadrul procedurii speciale de evacuare sunt, potrivit art. 1036 C. pr. civ., de competenţa judecătoriei în circumscripţia căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat sau arendat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat. Se poate observa că, în materie de competenţă, procedura specială analizată derogă de la dreptul comun prin aceea că instituie o competenţă teritorială exclusivă a judecătoriei în circumscripţia căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat sau arendat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat. După regulile obişnuite de competenţă teritorială, competenţa ar fi fost una alternativă, reclamantul având, în ipoteza existenţei unui contract de locaţiune, la alegere între instanţa locului unde se află imobilul şi instanţele competente potrivit art. 107-112 C. pr. civ.

Cererea de evacuare în cadrul procedurii speciale se judecă de urgenţă, în principiu cu citarea părţilor7, în camera de consiliu. În privinţa citării, procedura specială instituie din nou reguli derogatorii în sensul că, potrivit art. 1037 C. pr. civ., locatarul şi ocupantul imobilului sunt socotiţi ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, iar dacă imobilul este închis, toate notificările, citaţiile şi celelalte acte de procedură vor fi afişate la uşa imobilului. Normele derogatorii restrâng şi dreptul pârâtului de a formula cereri incidentale în cadrul procedurii speciale a evacuării, art. 1043 alin. (1) C. pr. civ., prevăzând că pârâtul nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.

6 Idem, p. 861.

7 Cererea de evacuare în procedura specială se judecă fără citarea părţilor, potrivit art. 1042 alin. 1 C.pr.civ., în cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii.

Conform art. 1042 alin. (5) C. pr. civ., hotărârea de evacuare este executorie şi poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.

Cu privire la acest ultim aspect, trebuie să facem o observaţie în legătură cu calea de atac derogatorie de la dreptul comun în materie. Art. 1042 alin. (5)

C. pr. civ., „hotărârea de evacuare” poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunţare, respectiv comunicare.

Sintagma „hotărârea de evacuare” sugerează că este vorba numai de hotărârea prin care s-a admis cererea reclamantului şi s-a dispus evacuarea locatarului sau ocupantului. Ce se întâmplă în cazul în care cererea reclamantului este respinsă şi hotărârea nu este una „de evacuare” aşa cum prevede art. 1042 alin. (5) C. pr. civ.? Oare hotărârea de respingere a cererii de evacuare nu ar mai beneficia de regimul juridic derogatoriu în privinţa exercitării căii de atac şi s-ar aplica termenul de drept comun de 30 de zile de apel calculat de la comunicarea hotărârii?

La prima vedere, s-ar putea considera că răspunsul ar trebui să fie afirmativ şi în caz de respingere a cererii de evacuare să se aplice termenul de drept comun de 30 de zile de apel calculat de la comunicarea hotărârii întrucât art. 1042 alin. (5)

C. pr. civ. prevede că termenul special de 5 zile şi modalitatea sa de calcul de la data pronunţării să se aplice numai în cazul în care instanţa admite cererea de evacuare şi pronunţă o „hotărâre de evacuare”.

Cu toate acestea, la o analiză mai atentă, considerăm că o astfel de interpretare literală a textului de lege ar ignora principiul judecării de urgenţă a cererii de evacuare în cadrul procedurii speciale, motiv pentru care apreciem că trebuie făcută o interpretare teleologică a textului analizat, astfel încât urgenţa în soluţio- narea cauzei să fie satisfăcută şi în ipoteza respingerii în primă instanţă a cererii de evacuare în procedura specială.

În aceste condiţii, sintagma „hotărârea de evacuare” din textul art. art. 1042 alin. (5) C. pr. civ. nu pare să fie decât o inadvertenţă, o simplă scăpare a legiui- torului, având în vedere că acelaşi legiuitor a prevăzut clar principiul judecării de urgenţă a cererilor de evacuare în procedura specială, neexistând nicio raţiune pentru care exercitarea căii de atac să difere în funcţie de soluţia pronunţată de instanţă.

3. (Im)posibilitatea evacuării pentru neplata chiriei în lipsa rezilierii con- tractului de locaţiune

3.1. Contextul şi termenii ipotezei

Înainte de a prezenta problema sesizată precum şi analiza noastră, considerăm că se impune clarificarea atât din punct de vedere al dreptului substanţial, cât şi procedural, a contextului şi termenilor ipotezei de la care plecăm în analiza propusă.

Astfel, pentru ipoteza noastră avem în vedere existenţa unui contract de locaţiune pe durată determinată, încheiat în formă de înscris sub semnătură privată, neînregistrat la organul fiscal competent. Am optat pentru această variantă pentru o mai simplă situaţie de fapt întrucât, în cazul în care ar fi vorba de un contract de locaţiune încheiat în formă autentică sau în formă de înscris sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal competent, acest contract ar constitui deja titlu executoriu în privinţa obligaţiei de restituire a bunului la expirarea termenului contractului potrivit art. 1809 alin. (2) şi (3) C. civ. Astfel, s-a susţinut8 că procedura judiciară ar trebui urmată în situaţia în care ar fi vorba de un contract încheiat verbal sau în forma unui înscris sub semnătură privată neînregistrat la organul fiscal competent.

Nu putem fi de acord cu o asemenea opinie întrucât art. 1809 alin. (2) şi (3) C. civ. este foarte clar şi recunoaşte caracterul de titlu executoriu al contractului de locaţiune în privinţa obligaţiei de predare a bunului numai la momentul încetării contractului prin expirarea termenului.

În aceste condiţii, contractul de locaţiune, chiar încheiat în formă autentică sau de înscris sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal, nu poate constitui titlu executoriu în privinţa obligaţiei de restituire a bunului în ipoteza încetării contractului pentru neplata chiriei, astfel încât procedura judiciară trebuie urmată şi în acest caz, chiar dacă am avea de a face cu un contract în formă autentică sau de înscris sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal.

Deci, pentru a evita aceste controverse inutile în contextul de faţă, şi, având în vedere că ipoteza noastră presupune o neexecutare a obligaţiei de plată a chiriei, vom rămâne la situaţia simplă în care este vorba de un contract de locaţiune pe durată determinată încheiat în formă de înscris sub semnătură privată neînre- gistrat la organul fiscal competent.

În al doilea rând, ipoteza la care ne referim presupune o neexecutare a obligaţiei de plată a chiriei la termenele stabilite, iar anterior sesizării instanţei cu o cerere de evacuare în procedura specială, nu a intervenit rezilierea contractului de locaţiune, indiferent de ce tip de reziliere este vorba.

3.2. Problema imposibilităţii evacuării pentru neplata chiriei în lipsa rezilierii contractului de locaţiune

Referindu-se la condiţia de admisibilitate a acţiunii în evacuare în procedura specială cu privire la notificare prealabilă, art. 1038 alin. (1) C. pr. civ. prevede că atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia

8 Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx-Matei şi alţii, Noul Cod de procedură civilă, Comentariu pe articole, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2016, Vol.1, ed. a 2-a, p. 938.

imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Denumirea marginală a art. 1038 alin. (1) C. pr. civ. - „Încetarea locaţiunii. Notificarea locatarului” - precum şi formularea acestuia sugerează că dreptul locatarului de a folosi un imobil se poate stinge ca urmare a încetării locaţiunii prin neplata chiriei.

Astfel, într-o anumită interpretare, eronată în opinia noastră, prevederile art. 1038 alin. (1) C. pr. civ. ar putea duce la concluzia că simpla neplată a chiriei duce automat la încetarea locaţiunii, iar reclamantul ar putea obţine direct evacuarea locatarului în procedura specială dacă instanţa constată neplata chiriei la termenele stabilite, chiar în lipsa rezilierii anterioare a contractului de locaţiune.

Deci, în temeiul acestei dispoziţii legale, instanţa sesizată exclusiv cu cererea de evacuare pe calea procedurii speciale, constatând simplul fapt al neplăţii chiriei, poate oare să dispună direct evacuarea locatarului, chiar dacă nu a intervenit anterior rezilierea contractului de locaţiune?

În doctrină, s-a exprimat deja opinia, corectă, apreciem noi, că pentru a putea fi urmată procedura specială de evacuare, este necesar ca efectele contractului de locaţiune să fi încetat9. Numai că această concluzie nu este suficientă întrucât nu face decât reia ideea conţinută de art. 1038 alin. (1) C. pr. civ. referitoare la nece- sitatea încetării contractului de locaţiune. Ceea ce este esenţial pentru înlăturarea neclarităţii este să fie stabilit dacă art. 1038 alin. (1) C. pr. civ. scoate din joc necesi- tatea rezilierii ca o condiţie de încetare a contractului astfel încât simpla neplată a chiriei ar duce automat la încetarea locaţiunii, iar reclamantul ar putea obţine direct evacuarea locatarului în procedura specială dacă instanţa constată neplata chiriei la termenele stabilite, chiar în lipsa rezilierii anterioare a contractului de locaţiune.

Pentru a rezolva problema considerăm că trebuie precizat în mod clar faptul că, din punct de vedere al dreptului substanţial, neplata chiriei nu duce automat şi direct la încetarea contractului, ci această situaţie atrage mai întâi sancţiunea rezilierii contractului de locaţiune. Încetarea contractului este o simplă consecinţă firească a rezilierii.

Astfel, potrivit art. 1321 C. civ. contractul încetează, în condiţiile legii, prin exe- cutare, acordul de voinţă al părţilor, denunţare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiţiei, imposibilitate fortuită de executare, precum şi din orice alte cauze prevăzute de lege.

În acord cu dispoziţiile art. 1817 rap. la art. 1549 X. xxx., putem reţine că atunci când, fără justificare, locatarul nu îşi execută obligaţia de plată a chiriei prevăzută

9 Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx-Matei şi alţii, Noul Cod de procedură civilă, Comentariu pe articole, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2016, Vol.1, ed. a 2-a, p. 945.

de art. 1796 alin. (1) lit. b) C. civ., locatorul are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii. Abia ca urmare a rezilierii, în acord cu dispoziţiile art. 1554 alin. (3) C. civ., contractul de locaţiune încetează pentru viitor. Mergând mai departe, abia la încetarea contractului se naşte obligaţia locatarului de a restitui bunul luat în locaţiune, aşa cum prevede expres art. 1821 alin. (1) C. civ. şi tocmai în temeiul aceste obligaţii de restituire procedura judiciară a evacuării poate fi valorificată.

Normele procedurale prevăzute de art. 1038 alin. (1) C. pr. civ. care sugerează că dreptul locatarului de a folosi un imobil se poate stinge ca urmare a încetării locaţiunii prin neplata chiriei nu pot schimba principiile şi regulile de drept substanţial care guvernează efectele contractului de locaţiune. Formularea art. 1038 alin. (1) C. pr. civ. trebuie înţeleasă ca o modalitate prin care norma de procedură face trimitere, desigur, în mod abreviat, la principiile şi regulile de drept substan- ţial atunci când vine vorba de încetarea contractului şi în niciun caz nu poate fi interpretată în sensul că ar eluda necesitatea rezilierii pentru neplata chiriei pentru a se ajunge în final la încetarea contractului.

Până la rezilierea contractului locaţiune, temeiul în baza căruia locatarul are dreptul să folosească imobilul este conferit contractul de locaţiune care este încă în fiinţă şi care îl obligă pe locator să îi asigure folosinţa continuă a imobilului, iar simplul fapt al neplăţii chiriei nu afectează aceste drepturi si obligaţii atât timp cât nu a intervenit sancţiunea specifică – rezilierea pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de plată a chiriei.

De asemenea, până la rezilierea contractului nu se naşte încă obligaţia de restituire a bunului luat în locaţiune, aşa cum prevede art. 1821 alin. (1) C. civ. şi nici dreptul corelativ a locatorului de a solicita predarea bunului. Tocmai acest drept corelativ al locatorului la restituirea bunului este dreptul individual civil, material, care trebuie să fie valorificat prin intermediul procedurii speciale a eva- cuării şi atâta timp cât acest drept nu există, întrucât contractul de locaţiune nu a încetat prin reziliere, acţiunea în evacuare nu poate fi întemeiată.

Deci, în opinia noastră, în temeiul art. 1038 alin. (1) şi urm. C. pr. civ., instanţa sesizată exclusiv cu cererea de evacuare pe calea procedurii speciale, constatând simplul fapt al neplăţii chiriei, nu poate considera pur şi simplu contractul de locaţiune a încetat şi nu poate să dispună direct evacuarea locatarului dacă nu a intervenit anterior rezilierea contractului de locaţiune.

În privinţa rezilierii contractului de locaţiune, trebuie precizat că aceasta poate fi de mai multe tipuri10, reglementate de art. 1550 şi 1553 C. civ., iar acestea sunt: rezilierea judiciară, rezilierea unilaterală extrajudiciară, rezilierea de drept legală şi rezilierea de drept convenţională, în temeiul pactelor comisorii.

10 Xxxxx Xxx, Ionuţ-Xxxxxx Xxxx, Xxxxxxx Xxxx Xxxx, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, Ed.

Universul Juridic, Bucureşti, 2012, p. 287.

În legătură cu rezilierea judiciară a contractului de locaţiune, considerăm că aceasta nu poate fi cerută de către reclamant prin aceeaşi cerere prin care a învestit instanţa cu cererea de evacuare pe cale specială. În acord cu doctrina de specia- litate11, apreciem că nu se poate solicita în cadrul procedurii speciale de evacuare, prin formularea unui capăt de cerere distinct, ca instanţa să dispună rezilierea contractului de locaţiune, întrucât art. 1042 C. pr. civ. prevede că locatorul va solicita instanţei să dispună evacuarea imediată a locatarului pentru lipsă de titlu. Suplimentar faţă de acest argument, susţinem că imposibilitatea reclamantului de a cerere rezilierea contractului de locaţiune în cadrul procedurii speciale a evacuării este justificată şi de caracterul special, derogatoriu al acestei proceduri judiciare, care se judecă de urgenţă şi care impune aceleaşi limitări şi pârâtului, art. 1043 alin. (1) C. pr. civ., prevăzând că pârâtul nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.

Deci, înainte de a solicita evacuarea pe calea procedurii speciale pentru neplata chiriei, reclamantul trebuie să fi obţinut deja o hotărâre definitivă de reziliere a contractului de locaţiune.

De asemenea, în opinia noastră, chiar şi în cazul rezilierii unilaterale extraju- diciare, a rezilierii de drept legală şi rezilierii de drept convenţionale, în temeiul pactelor comisorii, în situaţia contestării din partea locatarului, este nevoie în prea- labil de existenţa unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care s-a constatat rezi- lierea unilaterală, rezilierea de drept legală sau operarea pactelor comisorii, întrucât în această situaţie deşi nu mai este vorba de o reziliere judiciară, intervenţia instanţei este totuşi necesară pentru verifica dacă sunt îndeplinite condiţiile rezilierii extraju- diciare şi de a constata rezilierea şi nu pentru a o dispune.

3. Concluzii

În urma argumentelor expuse, putem concluziona că, în temeiul art. 1038 alin. (1) şi urm. C. pr. civ., instanţa sesizată exclusiv cu cererea de evacuare pe calea procedurii speciale, constatând simplul fapt al neplăţii chiriei, nu poate considera pur şi simplu contractul de locaţiune a încetat şi nu poate să dispună direct eva- cuarea locatarului dacă nu a intervenit anterior rezilierea contractului de locaţiune. Până la rezilierea contractului locaţiune, temeiul în baza căruia locatarul are dreptul să folosească imobilul este conferit contractul de locaţiune care este încă în fiinţă şi care îl obligă pe locator să îi asigure folosinţa continuă a imobilului, iar simplul fapt al neplăţii chiriei nu afectează aceste drepturi si obligaţii atât timp cât

11 Xxxx Xxxxxx Xxxxxx, Procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, Ed. Hamangiu, 2015 apud Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx-Matei şi alţii, Noul Cod de procedură civilă, Comentariu pe articole, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2016, Vol.1, ed. a 2-a, p. 938.

nu a intervenit sancţiunea specifică – rezilierea pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de plată a chiriei.

De asemenea, până la rezilierea contractului nu se naşte încă obligaţia de resti- tuire a bunului luat în locaţiune şi nici dreptul corelativ a locatorului de a solicita predarea bunului. Tocmai acest drept corelativ al locatorului la restituirea bunului este dreptul individual civil, material, care trebuie să fie valorificat prin inter- mediul procedurii speciale a evacuării şi atâta timp cât acest drept nu există, întrucât contractul de locaţiune nu a încetat prin reziliere, acţiunea în evacuare nu poate fi întemeiată.

Nu se poate solicita în cadrul procedurii speciale de evacuare, prin formularea unui capăt de cerere distinct, ca instanţa să dispună rezilierea contractului de locaţiune, astfel încât înainte de a solicita evacuarea pe calea procedurii speciale pentru neplata chiriei, reclamantul trebuie să fi obţinut deja o hotărâre definitivă de reziliere a contractului de locaţiune. Chiar şi în cazul rezilierii unilaterale extra- judiciare, a rezilierii de drept legală şi rezilierii de drept convenţionale, în temeiul pactelor comisorii, în situaţia contestării din partea locatarului, este nevoie în prealabil de existenţa unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care s-a constatat rezilierea unilaterală, rezilierea de drept legală sau operarea pactelor comisorii.

Bibliografie

1. Xxxxxx Xxxxx, Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2015, ed. a IV-a.

2. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx, Drept civil. Teoria generală a obliga-

ţiilor, Ed. All Beck, Bucureşti, 2002.

3. Xxxxx Xxx, Ionuţ-Xxxxxx Xxxx, Xxxxxxx Xxxx Xxxx, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2012.

4. Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxx, Drept procesual civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2015.

5. Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx-Matei şi alţii, Noul Cod de procedură civilă, Comentariu pe articole, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2016, Vol.1, ed. a 2-a.

6. Xxxx Xxxxxx Xxxxxx, Procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, Ed. Hamangiu, 2015.