Legea
Legea
A apãrut ordinul
ce reglementeazã procedura înregistrãrii contractelor
de locațiune
av. Xxxx Xxxxxx, partener Xxxx Xxxxx
Sub imperiul Noului Cod Civil (intrat în vigoare în data de 1 octombrie 2011), contractele de locațiune sunt considerate titluri executorii pentru plata chiriei ºi pentru evacuarea locatarului la expirarea locațiunii, sub condiția îndeplinirii urmãtoarelor cerințe: contractul de locațiune sã fie încheiat în formã autenticã în fața notarului public sau contractul de locațiune sã fie înregistrat la organul fiscal competent.
Noul Cod C i v i l f ace referire l a posibilitatea de a începe executarea silitã cu privire la plata chiriei în baza unui contract de locațiune, fãrã a face vreo referire la alte sume datorate în baza contractului de locațiune, lãsând î n acest mod neclarã s i tuația cheltuielilor de întreținere (Operating Expenses), a penalitãților sau a altor categorii de sume rezultate din contractul de locațiune.
Cu privire la posibilitatea evacuãrii locatarului în baza contractului de locațiune – titlu executoriu, trebuie menționat cã Noul Cod Civil se referã strict la situația în care termenul de locațiune a expirat, sugerând în acest mod cã nu va putea fi considerat titlu executoriu pentru evacuare contractul de locațiune în cazurile de încetare anticipatã a contractului (e.g. reziliere). În l egãturã cu î nregistrarea
contractelor de locațiune la organele fiscale, aceastã obligație este prevãzutã în mod expres în legislație doar în sarcina persoanelor fizice, pentru scopul impozitãrii veniturilor din chirii. Prin modificãrile aduse Legii 31/1990 prin OUG 24 / 2010 se prevede într-adevãr cã în cazul înmatriculãrii societãților comerciale sau al schimbãrii sediului acestora, documentul care atestã dreptul de folosințã asupra spațiului cu destinație de sediu social se înregistreazã la organul fiscal din cadrul Agenției Naționale de Administrare Fiscalã în a cãrui circumscripție se situeazã imobilul cu destinație de sediu social.
Prin urmare, în cazul încheierii unui
contract de locațiune cu privire la un imobil ce urmeazã sã fie folosit cu destinație de sediu social, înregistrarea contractului de locațiune la organul fis- cal din cadrul Agenției Naționale de Administrare Fiscalã este obligatorie, indiferent dacã proprietarul este persoanã fizicã sau juridicã. Aºadar, în ipoteza unui contract de locațiune, încheiat prin înscris sub semnãturã privatã de un locator persoanã juridicã cu privire la un imobil care va avea o altã destinație decât aceea de sediu so- cial, în cazul în care locatorul doreºte sã beneficieze de caracterul executoriu al contractului de locațiune, acesta are
doar un drept, nu ºi o
obligație de a înregistra
av. Xxxx Xxxxxx, partener Xxxx Xxxxx.
organul fiscal competent), posibilitatea locatorului de a-ºi valorifica drepturile de creanțã nãscute din contractul de locațiune, precum ºi restituirea bunului la expirarea termenului prevãzut în cuprinsul contractului de locațiune.
Analizând prevederile de mai sus din perspectiva unui dezvoltator imobiliar, opțiunea încheierii contractelor de locațiune în formã autenticã este mult prea costisitoare pentru a fi luatã în considerare, având în vedere faptul cã onorariile notariale aplicabile pentru autentificarea unui contract de închiriere reprezintã o cotã procentualã de 0.3% aplicatã la valoarea integralã a chiriei datoratã de chiriaº pe întreaga perioadã de închiriere prevãzutã în con- tract (Norma din 6 ianuarie 2011 privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici).
Cum practica pieței este în sensul
încheierii unor contracte de închiriere pe termen lung, de 5 ani, ºi chiar de 10 ani, aceste taxe constituie un adevãrat impediment pentru ca dezvoltatorii sã beneficieze efectiv de drepturile
administrația financiarã a fost aproape imposibilã în practicã, datoritã lipsei unei proceduri în acest sens.
Cu o întârziere de peste 1 an de zile, Agenția Naționalã de Administrare Fiscalã e emis Ordinul nr. 1985 din data de 21 decembrie 2012 ce a intrat în vigoare pe data pe 9 ianuarie 2013, prin care se s tabileºte procedura de î nregistrare l a organele f i scale competente a contractelor de fiducie ºi a contractelor de locațiune încheiate de cãtre locatori, alții decât persoanele fizice ºi de cãtre locatorii persoane fizice.
Procedura de înregistrare la organele fiscale a contractelor de locațiune încheiate de locatori, altele decât persoanele fizice, este relativ simplã; înregistrarea se va putea face fie prin (i) prezentarea contractului de locațiune în copie ºi original în fața organului fis- cal, acesta din urmã pãstrând numai copia contractului de locațiune, dupã ce în prealabil i-a certificat conformitatea cu originalul, împreunã cu o declarație
s tandardizatã de î nregistrare a
➧ Singura opþiune viabilã din
punct de vedere comercial
rãmâne înregistrarea contractului de locaþiune la organele fiscale competente, respectiv adminis- traþiile finanþelor publice, în a cãror razã teritorialã dezvolta- torul este înregistrat ca plãtitor de taxe ºi impozite.
respectivul contract de închiriere la organul fis- cal competent.
Modificãrile aduse de Noul Cod C i v i l au menirea de a simplifica, cu condiția respectãrii unei condiții de formã (forma autenticã) sau a unei proceduri (pro- cedura î nscrierii l a
conferite de Noul Cod Civil.
Astfel, singura opțiune viabilã din punct de vedere comercial rãmâne înregistrarea contractului de locațiune l a organele f i scale competente, respectiv administrațiile finanțelor publice, în a cãror razã teritorialã dezvoltatorul este înregistrat ca plãtitor de taxe ºi impozite. Din pãcate, pânã la începutul acestui an, înregistrarea efectivã a acestor contracte l a
contractelor de locațiune, ataºatã la Ordin, fie prin (ii) trimitere prin poºtã, cu confirmare de primire, a unei copii legalizate a contracului de locațiune, împreunã cu declarația prevãzutã mai sus. De asemenea, Ordinul prevede ºi procedura pentru înregistrarea actelor adiționale la contractele de locațiune, precum ºi pentru înregistrarea încetãrii acestora.
Organul fiscal competent organizeazã
68 Bursa Construcțiilor xx. 2 / 2013
Ordinul nu impune un termen în interiorul cãruia sã se facã înregistrarea contractelor de locațiune încheiate de locatari, alții decât persoanele fizice; un asemenea termen este instituit doar în cazul în care locatorul este persoanã fizicã, acesta având obligația de a înregistra contractul în termen de 15 zile de la încheierea acestuia.
Deºi procedura reglementatã de Ordin este foarte simplã, în momentul prezentãrii de cãtre locatorii persoane juridice a contractelor de locațiune în vederea î nregistrãrii au apãrut probleme de aplicare a legii: astfel, anumite administrații fiscale au refuzat inițial înregistrarea contractelor de locațiune încheiate dupã intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, dar anterior intrãrii în vigoare a Ordinului, precum ºi a actelor adiționale încheiate dupã intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, dar care amendeazã contracte de
locațiune încheiate anterior intrãrii în vigoare a Noului Cod Civil. Justificarea oferitã a fost aceea cã pot fi înregistrate numai contractele de l ocațiune încheiate de cãtre locatori persoane juridice ulterior intrãrii în vigoare a Ordinului, respectiv ulterior datei de 9 ianuarie 2013.
Credem cã printr- o asemenea interpretare se contravine dispozițiilor de imediatã aplicare a Noului Cod Civil; astfel, potrivit Legii nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, prevederile Noului Cod Civil se aplicã tuturor actelor ºi faptelor încheiate sau, dupã caz, produse ori sãvârºite dupã intrarea sa în vigoare.
Astfel cum am arãtat, anterior intrãrii în vigoare a Ordinului (9 ianuarie 2013) nu existã o procedurã care sã reglementeze înregistrarea contractelor de locațiune încheiate de cãtre locatori persoane juridice la organele fiscale. Pentru egalitate de tratament, de prevederile Ordinului ar trebui sã beneficieze inclusiv locatorii care au încheiat astfel de contracte în intervalul cuprins între intrarea în vigoare a
Noului Cod Civil ºi intrarea în vigoare a Ordinului. Orice altã interpretare lasã loc de discriminare ºi contravine dispozițiilor Noului Cod Civil ºi ale Legii 71/2011. Lipsa unei proceduri de înregistrare pânã la data de 9 ianuarie 2013 este o lacunã a autoritãților publice pentru care nu ar trebui sancționați locatorii. În plus, procedura de înregistrare stabilitã prin Ordin nu prevede niciun termen în interiorul cãruia locatorul persoanã juridicã ar fi obligat sã îºi înregistreze contractul de locațiune la organele fiscale. Absența unui termen ni se pare adecvatã, mai ales din perspectiva faptului cã, pentru locatorii persoane juridice, înregistrarea contractului de l ocațiune l a administrația fiscalã este un drept, un beneficiu ºi nicidecum o obligație, astfel cum am arãtat mai sus.
În privința actelor adiționale încheiate
dupã intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, dar care amendeazã contracte de
locațiune încheiate anterior intrãrii în vigoare a Noului Cod Civil, potrivit Legii 71/2011, modificãrile aduse actelor juridice sunt supuse legii aflate în vigoare la data efectuãrii acestor modificãri. Mai mult, în mãsura în care prin actul adițional se aduc modificãri unor e l emente esențiale a l e contractului, aceasta este de fapt o nouã înțelegere ºi o nouã manifestare de voințã a pãrților. Din aceastã perspectivã, ni se pare oportunã ºi î nregistrarea actelor adiționale încheiate dupã intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, chiar dacã amendeazã contracte de locațiune încheiate ante- rior intrãrii în vigoare a Noului Cod Civil.
69