TEMEIURILE ŞI ORDINEA DE REZOLUŢIUNE A CONTRACTULUI DE VÎNZARE - CUMPĂRARE A BUNURILOR IMOBILE

TEMEIURILE ŞI ORDINEA DE REZOLUŢIUNE A CONTRACTULUI DE VÎNZARE - CUMPĂRARE A BUNURILOR IMOBILE

Autor: Xxxxx XXXXXXX, gr. DP-1404 M

Conducător ştiinţific: conf. univ., dr. Alla CLIMOVA

Universitatea Tehnică a Moldovei

Abstract: Contractul de vânzare-cumpărare fiind o varietate a contractului de vânzare-cumpărare cu o importanță majoră, însă în ciuda acestui fapt în doctrina autohtonă sunt puține lucrări care ar prevedea și ar analiza acest contract cu toate particularitățile sale specifice. Prezentul articol este dedicat rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, având în vedere obiectul acestuia – bunurile imobile, atât timp de vreme cât a fost declarată proprietatea exclusivă a statului, a fost prea puţin analizată din punct de vedere juridic, iar soluţionarea litigiilor ce rezidă din aceste contracte în special din rezoluțiunea acestora este, în viziunea mea, o problemă chiar şi pentru instanţele de drept. Fiind o procedură complexă, rezoluțiunea urmează să fie examinată din toate punctele de vedere și să se elucideze toate particularitățile sale specifice, ceea ce am depus efort să fie atins în prezentul articol.

Cuvinte cheie: Bunuri imobile, contract, rezoluțiune, reziliere, nulitate, neexecutare, litigii, obligații, vânzător, cumpărător.

Contractul valabil încheiat produce efecte juridice, adică dă naştere drepturilor şi obligaţiilor pentru părţile acestui contract şi, în condiţiile legii, pentru terţi. Însă ulterior încheierii contractului însă pot interveni diferite circumstanţe în rezultatul cărora una sau toate părţile contractului nu mai au interesul ca acesta să producă efecte juridice. [7]

Pentru a defini dreptul uneia sau a ambelor părţi de a desfiinţa contractul legiuitorul a folosit termenii de rezoluţiune, reziliere şi revocare. În doctrina juridică nu există о poziţie unanimă referitor la definirea noţiunilor de rezoluţiune şi reziliere a contractelor. Conform unor opinii doctrinare, rezilierea se aplică în cazul contractelor valabile, avînd ca obiect prestaţii succesive şi are efectul de a desfiinţa contractul numai pentru viitor - deci fără efecte retroactive - efectele produse în trecut ramîn respectate.

Pentru categorie de contracte cu executare instantanee se aplică noţiunea de rezoluţiune. La fel și legiuitorul nostru în art. 747 Cod Civil RM a susţinut poziţia cum pot fi reziliate contractele cu executare succesivă. În acest caz rezilierea operează numai pentru viitor. În reglementarea contractului de vînzare - cumpărare, Codul Civil al Republicii Moldova menţionează numai termenul de rezoluţiune a contractului dat. Astfel, rezoluţiunea are ca efect desfiinţarea contractului cu efecte retroactive.

Astfel, contractul de vînzare – cumpărare a bunurilor imobile se referă la categoria contractelor de executare imediată, în cadrul cărora contraprestaţiile pot fi executate imediat. Faptul că dreptul de proprietate apare din momentul înregistrării contractului la Oficul Cadastral Teritorial ( moment care poate să nu coincidă cu încheiarea contractului) nu îl transformă pe acesta în contract cu executare succesivă.

Totodată, este de menționat că nu trebuie să confundăm rezoluțiunea cu nulitatea,deoarece nulitatea presupune un contract nevalabil (se consideră că contractul nu a existat), pe cînd rezoluţiunea se aplică contractelor valabile (contractul a existat, doar că obligaţiile se sting fără executare). [6]

Astfel, analizând practica judiciară cum spre exemplu în Decizia Colegiul civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie din 24.03.2010 (dosarul nr. 2ra-297/10) unde se specifică că nu pot fi reţinute argumentele primei instanţe şi instanţei de apel puse la baza declarării nulităţii contractului de investiţii în construcţii imobiliare nr. 42 din 15.01.2007, precum că investitorul nu şi-a îndeplinit obligaţiunile contractuale şi nu a achitat costul apartamentului, deoarece neexecutarea esenţială de către o parte a obligaţiunilor contractuale nu duce la nulitatea contractului. Conform art. 735 Codul civil, neexecutarea esenţială a contractului din partea unei părţi serveşte drept temei pentru rezoluţiunea contractului, care o poate cere doar părţile contractante.

Deci, luând în considerație cele menționate anterior specificăm că nulitatea se constată ori declară de către instanţa de judecată, rezoluţiunea se declară de către partea îndreptăţită prin notificare către cealaltă parte. La fel, părţile pot să convină mutual asupra rezoluţiunii. Fapt ce adesea este neglijat de părți.

Rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile constă în desfiinţarea cu efect retroactiv a unui contract sinalagmatic de executare imediată din cauza neexecutării imputabile de către una din părţi a obligaţiei sale şi anume:

- fie pe cale judiciară, la cererea părţii care şi-a executat obligaţia (rezoluţiunea judiciara),

- fie pe cale convenţională, când părţile stipulează de comun acord desfiinţarea contractului pentru neexecutarea (rezoluţiunea convenţionala).

Totodată, art.733 Codul civil al RM stabileşte regula conform căreia contractul poate fi rezovit numai în temeiul prevăzut de lege sau prin acordul părţilor.

Conform art. 734, alin.l Cod Civil părţile îşi pot rezerva în mod expres prin contract dreptul de rezoluţiune a contractului. Această posibilitate poate fi reziliată prin includerea în contract a clauzei de rezoluţiune. Conform art.734, alin.2 Codul Civil, acordul privind rezoluţiunea contractului de vânzare - cumpărare a bunurilor imobile trebuie să fie încheiat în forma cerută pentru contract dacă din lege, contract sau uzanţe nu rezultă altfel, adică în formă autentică.

Deci, Codul Civil al RM stabileşte posibilitatea invocării rezoluţiunii contractului în cazurile prevăzute în clauza de rezoluţiune de către părţi sau în cazul neexecutării esenţiale a contractului prin (art.735 CC al RM), spre exemplu neachitarea sumei prevăzute în contract pentru bunul imobil în termenul convenit. Conform acestui articol, о parte poate rezolvi contractul dacă există о neexecutare esenţială din partea celeilalte părţi. Pentru determinarea neexecutării esenţiale, în special se i-au în consideraţie următoarele circumstanțe:

a) neexecutarea privează substanţial creditorul de ceea ce acesta se aşteaptă de la executarea contractului, cu excepţia cazului când debitorul demonstrează că nu a prevăzut şi nu putea să prevadă în mod rezonabil rezultatul scontat. Spre exemplu prin Hotărârea emisă Judecătoria Bălți pe dosarul civil Xxxxx Xxxxxxxx vs Xxx Xxx în anul 2010 s-a rezolvit un contract de vînzare - cumpărare a apartamentului pe motiv că vânzătorul după încheierea contractului nu transmitea apartamentul cumpărătorului, pe motiv că nu își găsea un loc pentru a depozita mobila, în timp ce cumpărătorul nu avea un alt loc pentru adăpost a fost nevoit să-și caute un alt apartament și nu-l putea procura din cauză că vânzătorul nu-i returna nici banii și nici nu îi transmitea documentele asupra apartamentului sau accesul la bunul imobil.

b) executarea întocmai a obligaţiunilor ţine de esenţa contractului, spre exemplu prin Hotărârea emisă de Judecătoria Ialoveni Xxxxxxxx pe dosarul civil Xxxxx vs Xxxxxxxx Xxxxxxxx în anul 2014 a rezolvit contractul de vânzare - cumpărare a terenului cu destinație agricolă din motiv că cumpărătorul a fost dus în eroare în privința destinației terenului și terenul procurat de fapt avea destinație pentru construcții. Cumpărătorul însă avea nevoie de anume un teren cu destinație agricolă, acesta fiind cauza procurării bunului.După părerea mea în situația de față instanța trebuia să decidă nu rezoluțiunea contractului ci nulitatea, deoarece ducere în eroare este un viciu de consințămînt ce reprezintă temei pentru nulitate, conform art. 227 Cod Civil RM.

c) neexecutarea este intenţionată sau din culpa gravă.

d) neexecutarea dă temei creditorului să presupună că nu poate contra pe executarea în viitor a

contractului.

Prin urmare, dacă una dintre părţi refuzând fără nici un motiv obiectiv să-şi execute în natură obligaţia esenţială asumată, nimic nu se opune ca cealaltă parte, dacă găsește această soluţie convenabilă, să renunţe la dreptul său de a cere executarea silită în natură şi să accepte ca obligaţia să fie desfiinţată şi părţile repuse în situaţia anterioară.

În această ordine de idei menționăm opinia autorului A.Cabalchin, conform căreia noţiunea esenţialităţii este fundamentală în primul rând la aplicarea criteriului economic, când neexecutarea contractului de către una din părţi cauzează daune celeilalte părţi. [7] Ultima trebuie să dovedească că în cazul prelungirii executării contractului poate suferi daune în forma beneficiului ratat. Faptul esenţialităţii încălcării contractului, conform legislaţiei Federaţiei Ruse, trebuie să fie stabilit de instanţele judecătoreşti.

Existenţa oricărui tip de neexecutare a obligaţiilor necesită о operațiune logică de determinare a conţinutului contractului de vânzare - cumpărare a bunurilor imobile. Este firesc să se identifice mai întăi obligaţiile contractuale pentru a se putea apoi verifica, pe această bază, executarea acestor obligaţii.

Partea care, reieșind din circumstanţele concrete, consideră în mod rezonabil că va exista о neexecutare esenţială din partea celeilalte părţi poate cere garantarea suficientă a executării corespunzătoare şi poate să suspende pentru această perioadă executarea proprie a obligaţiei. În cazul în care garanţia nu este prezentată într-un termen rezonabil, conform art.736 Cod Civil, partea care cere garanţii poate rezolvi contractul.

După cum am menționat anterior rezoluţiunea contractului de vânzare - cumpărare operează prin declaraţia scrisă faţă de cealaltă parte. Însă este de menționat că dacă prestaţia este oferită cu întârziere sau

nu corespunde în alt fel prevederile contractului, creditorul pierde dreptul de rezoluţiune dacă nu notifică cealaltă parte într-un termen rezonabil de la data la care a aflat sau trebuia să afle despre ofertă sau executarea necorespunzătoare, conform art.737 Cod Civil.

Totodată, este de menționat că reglementările legale ce prevăd declararea rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare nu sunt opozabile pentru bunurile imobile, deoarece în urma declarării contractului rezoluționat, partea interesată trebuie să se adreseze la Oficiul Cadastral Teritorial pentru efectuarea modificărilor necesare în Registrul bunurilor imobile, și drept temei pentru aceste modificări nu poate servi declararea unilaterală, ci doar acordul ambelor părți contractante sau Hotărârii Instanței de judecată.

Odată purcedînd la rezoluțiune, aceasta începe să producă efecte, astfel Codul Civil al RM în art.738 reglementează efectele rezoluţiunii şi anume:

l) în cazul exercitării dreptului de rezoluţiune, contractul încetează şi părţile sunt eliberate de obligaţia de a presta, trebuind să restituie prestaţiile executate şi veniturile realizate.

2) debitorul dă compensaţie în bani în locul restituirii în natura a prestaţiei sale dacă:

a) în funcție de caracterul prestaţiei, restituirea în natura este imposibilă;

b) obiectul primit este înstrăinat, grevat, preluat sau transformat;

c) obiectul primit este deteriorat sau a pierit, uzura bunului rezultată din folosinţa lui conform destinaţiei, nu se ia în considerare.

3) dacă în contract este stipulată contraprestaţia, aceasta ia locul compensării în bani.

4) obligaţia compensării în bani nu apare:

a) atunci când viciul care dă drept la rezoluţiune iese la iveală doar în timpul preluării sau transformării

obiectului;

b) în măsura în care creditorul răspunde de deteriorarea sau pierirea bunului;

c) atunci când deteriorarea sau pieirea s-ar fi produs chiar şi în cazul în care bunul s-ar fi aflat la creditor;

d) dacă, în cazul unui drept de rezoluţiune conferit de lege, deteriorarea sau pieirea s-a produs la cel îndreptăţit să ceară rezoluţiunea, deşi acesta a dovedit diligenţa unui bun proprietar, îmbogățirea realizată urmând să fie restituită;

5) după rezoluţiune, creditorul poate cere acoperirea prejudiciului produs prin neexecutare contractului, cu excepția cazului când debitorului nu îi este imputabilă cauza rezoluțiunii.

6) rezoluţiunea nu afectează clauzele contractului privind soluţionarea litigiilor şi altor clauze destinate de a produce efecte şi după rezoluţiune.

Conform art.740 Cod Civil al RM obligaţiile părţilor născute din rezoluţiune se executa simultan. Referitor la termenul pentru rezoluţiunea contractului, art.741 CC al RM stabileşte următoarea regula: dacă părţile nu s-au înţeles în privinţa unui termen de rezoluţiune a contractului, celui îndreptăţit i se poate stabili de către cealaltă parte un termen rezonabil pentru rezoluţiune. Dacă nu exercită acest drept până la expirarea termenului, creditorul poate rezolvi contractul numai la expirarea fără rezultat a unui termen de garanţie rezonabilă, stabilită de el, sau după о somaţie rămasă fără efect.

În cazul pluralităţilor de debitori sau creditori, dreptul de rezoluţiune nu poate fi exercitat decât de toți creditorii sau debitorii contra tuturor debitorilor sau creditorilor. După dreptul de rezoluţiune se stinge pentru unui dintre cei îndreptăţiţi, se sting şi pentru ceilalți (art.742 CC al RM).

Conform art.743 CC al RM, dacă una din părţi şi-a rezervat dreptul de rezoluţiune pentru cazul în care cealaltă parte nu-şi îndeplineşte obligaţia, rezoluţiunea nu produce efecte atunci când cealaltă parte se poate elibera de obligaţia prin compensare şi declară compensarea imediată după ce a primit declaraţia de rezoluţiune.

Conform art.743 CC al RM, dacă un contract este încheiat cu rezerva pierderii drepturilor de către debitor în cazul neexecutării obligaţiei sale, creditorul la survenirea acestui caz, are dreptul la rezoluţiunea contractului. [2]

În cazul în care dreptul de rezoluţiune a contractului este stipulat cu condiţia de a se plăti penalitatea, rezoluţiunea este fără efect, dacă penalitatea nu a fost plătita până la declaraţia de rezoluţiune sau concomitent cu ea, iar cealaltă parte, din acest motiv, a respins neîntârziat declaraţia. Aceasta produce efecte dacă, după respingerea sa, penalitatea este plătita neîntârziat (art.745 CC al RM).

Deci, contractul de vânzare - cumpărare a bunurilor imobile poate fi rezolvit conform normelor sus menţionate, dacă sunt întrunite condiţii stabilite prin înțelegerile contractuale ale părţilor sau conform normelor legale.

Este de menționat că o lege specială reglementează modalitatea de rezoluțiune a contractului de vânzare cumpărare a terenului proprietate publică, astfel Legea cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare - cumpărare în art.4, alin.4 referitor la plată eşalonată pentru terenurile proprietate publică, stabileşte о normă

specială privitor la rezoluţiunea contractului dat şi anume: neachitarea plăţii în decurs de о luna de la expirarea termenului de plată pe trimestrul constituie temei pentru desfacerea contractului în modul stabilit.[3]

La fel, conform art.771 CC al RM, contractul poate fi rezolvit la cererea cumpărătorului din cauza vânzării bunului imobil cu vicii materiale considerabile, din cauza neexecutării de către vânzător a obligaţiei de predare a bunului fără vicii.

Luând în considerație cele menționate anterior specificăm că obligațiile părților născute din rezoluțiune pot fi executate pe cale amiabilă, adică prin înțelegerea părților și executarea lor simultană, fie dacă părțile nu ajung la un numitor comun, prin intermediul instanței de judecată. Practica judiciară ne demonstrează creșterea numerelor dosarelor de soluționare a litigiilor în legătură cu încetarea(rezoluțiunea) contractele de vânzare - cumpărare a bunurilor imobile (Figura 1).

Figura 1. Statistica dosarelor pe anii 2012-2013 ce au ca obiect contractul de vînzare - cumpărare a

bunurilor imobile

Din datele statistice, prevăzute de practica judiciară observăm că multe litigii totuși apar în legătură cu executarea obligațiilor ce rezultă din rezoluțiunea contractului, fapt ce denotă că executarea voluntară a acestor obligații nu este respectată, totodată consider că este necesar de înserat în contracte clauza penală, care ar asigura, într-un mod mai considerabil, executarea corectă și conformă a clauzelor contractuale. Deci, am menționat că merită de acordat atenție asupra reglementării mai detaliate a procedurii de rezoluțiune a contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile, din cauză că spre exemplu la situația actuală, nu este clar dacă este suficient pentru declararea actului revoluționat doar declararea scrisă față de partea contractantă sau este necesară depunerea cererii de chemare în judecată în acest sens.

Bibliografie:

1. Constituţia Republicii Moldova adoptată la 29 iulie 1994 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 1

din 12.08.1994;

2. Codul Civil al Republicii Moldova nr.1125-XV din 13.06.2002 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 82-86/661 din 22.06.2002;

3. Legea Republicii Moldova privind preţul normativ şi modul de vânzare - cumpărare a pământului nr.

1308-XIII din 25.07.1997 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 57-58/515 din 04.09.1997;

4. Xxxxxx Xxxxxxxx. Drept civil. Partea specială. Note de curs, Chişinău, Cartdidact, 2003;.

5. Xxxxxxx Xxxxxx. Evicţiunea în contracte civile, Bucureşti 1998;

6. Xxxxxxxx Xxxxxxx. Curs de drept civil Contracte speciale, Editura Fondaţiei “România de mîine”, Bucureşti, 2000;

7. Xxxxxxxx Xxxx. Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Xxxxxx, Bucureşti, 1996.