Contract
Prezenta documentaţie urbanistică – piese scrise şi desenate – este proprietatea intelectuală a elaboratorului SC ARHIZANE PLAN SRL şi poate fi utilizată numai în scopul prevăzut în contract.
Documentaţia nu poate fi reprodusă integral sau parţial – fără acordul scris al autorului.
MEMORIU JUSTIFICATIV
CAPITOLUL 1 – INTRODUCERE
1.1. Date de recunoaştere a documentaţiei
• Denumire proiect : CONSTRUIRE IMOBIL LOCUINȚE COLECTIVE P+3
• Amplasament : mun. PLOIEȘTI, str. Xxxxxxxxx Xxxxxx nr. 22 (NC 144523 )
• Beneficiar : XXXXXXXXX XXXXXXXX - OVIDIU
domiciliat în mun. Ploiești, str. Cameliei nr. 5, bl. 52, ap. 9
• Faza proiectare :
• Proiectant :
• Nr. proiect /data :
PLAN URBANISTIC DE DETALIU
SC ARHIZANE PLAN SRL
1 / ian. 2020
1.2. Obiectul lucrării
Prezenta documentaţie are ca obiect analiza posibilităților și stabilirea condițiilor de amplasare a unui imobil de locuințe colective P+3 etaje pe un teren situat în municipiul Ploiești, str. Xxxxxxxxx Xxxxxx nr. 22, precum și de rezolvare a circulației în zona studiată și a acceselor la noul obiectiv.
Imobilul studiat (teren 570 mp din acte, 559 mp din măsurători și construcții, NC 144523) este situat în intravilan, fiind proprietatea dlui. Xxxxxxxxx Xxxxxxxx – Ovidiu, conform contractului de vânzare - cumpărare nr. 1979 / 27.05.2019 autentificat de SPN „EQUITAS” din municipiul Ploiești și a ECFI nr. 56022/28.05.2019 eliberat de BCPI Ploiești.
Clădirile existente pe acest teren (locuință și anexă) vor fi demolate în vederea amplasării unui bloc de locuințe colective.
1.3. Surse documentare
• Suport topografic sc. 1 : 500 pt. faza PUD (SC TOPing COMPANY SRL), vizat de OCPI Ph.
• Informaţii din CU nr. 931/02.09.2019 eliberat de Primăria Municipiului Ploiești
• Studiul geotehnic
• Studiul de circulație
• Informaţii din proiectul de arhitectură (SC 2B BLOCK STUDIO SRL, București)
• Informații din avizele administratorilor de utilități
CAPITOLUL 2 – SITUAȚIA EXISTENTĂ
2.1. Încadrarea în localitate, evoluția zonei
Amplasamentul este situat în Cartierul Democrației, fiind delimitat pe toate laturile de terenuri aflate în domeniul public al municipiului Ploiești (ocupate de blocuri, spații verzi, străzi, alei și parcări).
Imobilul se află într-o zonă liniștită din spatele blocurilor de pe str. Democrației, care nu a fost afectată de restructurări urbanistice. Construcțiile noi care s-au executat constau exclusiv în clădiri rezidențiale : locuințe maxim P+1 (+M) și/sau amenajări/modernizări/supraetajări ale celor existente.
2.2. Ocuparea terenurilor
Pe terenul ce face obiectul studiului se află 2 corpuri :
- C1 : locuință (parter cu beci); Sc = 143 mp; Sd = 163 mp; stare mediocră
- C2 : anexă garaj (P); Sc/Sd = 22 mp; stare rea
Construcțiile sunt executate din zidărie portantă cu finisaje obișnuite, urmând a fi demolate. Indicatori spațiali și urbanistici existenți :
- Supr. constr. totală : 165 mp; Supr. desf. totală : 185 mp
- POT = 28,95 %; CUT = 0,32 *
* raportat la suprafața din acte a terenului (570 mp)
Terenul urmează a fi eliberat prin demolarea clădirior existente în vederea amplasării unui bloc de locuințe colective.
2.3. Caracterul zonei, aspectul arhitectural urbanistic, destinația clădirilor
Zona este ocupată exclusiv cu clădiri rezidențiale situate în imobile colective (blocuri P+4 la str.
Democrației) sau locuințe unifamiliale / semicolective P, P+1 (M) amplasate pe loturi individuale.
Toate clădirile din zonă sunt executate din zidărie portantă cu planşeu de beton armat / lemn.
La unele locuințe s-au executat lucrări de renovare și estetizare a faţadelor, precum și de creștere a performanței energetice a clădirilor prin anveloparea perimetrală și montarea ferestrelor cu tâmplărie PVC și geam termoizolant.
În general, fondul locuit se prezintă în stare bună sau foarte bună, iar ca volumetrie și aspect arhitectural sunt specifice stilului urban al perioadei de edificare. Datorită suprafețelor mici a loturilor, multe din construcţiile vechi sunt aşezate pe calcan şi / sau la aliniament.
Notă : Blocurile P+4 din vecinătatea amplasamentului au înălțimea de 13,20 m la atic.
2.4. Circulații
• Terenul are acces direct din str. Xxxxxxxxx Xxxxxx, la care are o deschidere de 18,03 m.
Str. Al. Glinka (care face legătura între străzile Lupeni și Al. Lăpușneanu / fostă Muzicanți) prezintă profilul „a - a” existent (cca 11,00 m între aliniamente) cu 7,00 m parte carosabilă (asfalt) și trotuare de cca 2,00 m pe ambele părți.
2.5. Echiparea edilitară
Zona beneficiază de echipare edilitară completă : energie electrică, apă, canalizare, gaze, termoficare și telecomunicații (telefonie, cablu TV, internet).
2.6. Elemente ale cadrului natural
Terenul prezintă o suprafaţă plană, pe deplin stabilă (neafectată de fenomene geologice active). Clima este temperat continentală, de câmpie. Adâncimea maximă de îngheţ = 0,85 m.
Cantitatea de precipitaţii – normală. Vânturile dominante bat din direcţiile NE (14,9%) şi E (13,3%). Litologic, succesiunea litostratigrafică se prezintă astfel : 0,00–0,50 m – umpluturi, 0,50-0,90 m :
sol vegetal, 0,90-3,00 m : argilă cafenie, plastic vârtoasă, cu pietriş mărunt. Sub 1,90 m – galbenă, uşor nisipoasă, plastic vârtoasă.
Apa subterană nu s-a întâlnit până la adâncime de 3,00, nefiind necesare epuismente. Studiul geotehnic concluzionează terenul ca fiind „bun de fundare”.
2.7. Tipul de proprietate asupra terenurilor
În cadrul zonei studiate, se disting ca tipuri de proprietate :
- terenuri proprietate publică de interes local
- terenuri proprietate a persoanelor fizice / juridice
3.1. Prevederile PUG
Conform Certificatului de urbanism nr. 931 / 02.09.2019 eliberat de Primăria mun. Ploiești (sumar) :
Potrivit PUG aprobat, amplasamentul este situat în :
UTR S–9, zona „Lb” - predominant rezidențială cu regim de înălțime P+2 ÷ 4, P+5 ÷ 10
- POT = 50%
- CUT = 1,5
- Parcelă construibilă (conform art. 33 din RGU)
- Funcțiunea dominată : locuințe individuale sau colective
- Funcțiuni complementare : instituții și sevicii, activități nepoluante, circulații, spații verzi
- cu condiția elaborării, avizării și aprobării unui PUD pentru amplasare bloc
3.2. Concluzii din documentaţii elaborate concomitent cu PUD
• Ridicarea topografică la scara 1: 500 cu cote de nivel (SC TOPing COMPANY SRL) a determinat cunoaşterea precisă a planimetriei, indicând un teren plan în formă de paralelogram frânt, cu laturi inegale
• Studiul geotehnic concluzionează pozitiv teritoriul studiat ca fiind „teren bun de fundare” putând fi construit în condiţii de maximă siguranţă (la execuţie şi în exploatare)
• Studiul de fundamentare a circulației propune modalități de rezolvare a acceselor la noul obiectiv
CAPITOLUL 4 - REGLEMENTĂRI
4.1. Construcții și amenajări propuse
Beneficiarul intenționează să demoleze construcțiile existente și să edifice pe acest amplasament un imobil de locuințe colective P+3 (10 apartamente), alei, parcări, spații verzi, împrejmuire.
Indicatori spațiali și urbanistici rezultați (conform informațiilor din DTAC - sumar):
Nivel | Cota | Compartimentare | Supr. constr. |
- parter | ± 0,00 | - 1 apartament (3 cam); hol acces, circulații, 3 boxe, spațiu gunoi - 8 loc. parcare sistem Klaus | 132,59 mp |
- etaj 1 | + 3,35 | - 3 apartamente (1 ap. cu 2 cam.; 2 ap. cu 3 cam.), circuații | 240,79 mp |
- etaj 2 | + 6,20 | - 3 apartamente (1 ap. cu 2 cam.; 2 ap. cu 3 cam.), circulații | 240,79 mp |
- etaj 3 | + 9,05 | - 3 apartamente (1 ap. cu 2 cam.; 2 ap. cu 3 cam.), circuații | 240,79 mp |
- surafața construită la sol = 132,59 mp; proiecție etaj = 240,79 mp
- suprafața desfășurată = 854,96 mp
- înălțimea la atic = 12,25 m
- POT = 42,24 % *
- CUT = 1,50 *
* raportat la suprafața din acte a terenului (570 mp)
BILANŢ TERITORIAL – privind ocuparea incintei (conform DTAC) * :
TOTAL INCINTĂ | mp | % |
570 | 100 | |
construcţii | 133 | 24 |
circulaţii, parcări | 369 | 64 |
spaţii verzi | 68 | 12 |
* cifrele au fost rotunjite
• Capacitate :
- 10 apartamente, din care : 7 cu 3 camere, 3 cu 2 camere
- nr. maxim persoane simultan în clădire : 27
• Caracteristici constructive :
- Infrastructura : fundații radier general și diafragme pe contur
- Suprastructura : diafragme, stâlpi și planșee din beton armat cu grinzi b.a.
- Închideri perimetrale : pereți cărămidă; acoperiș : terasă
• Finisaje exterioare :
- tencuială decorativă de exterior, culoare alb/gri, parțial bej
- tâmplărie PVC/metalică (culoare gri) cu geam termoizolant / securizat (după caz)
- parapeți sticlă laminată la balcoane
- gresie antiderapantă pe zonele de acces
- dale înierbate în zonele de parcări
4.2. Funcționalitatea, amplasarea și conformarea construcției
• Destinația obiectivului este compatibilă cu funcțiunea dominantă a zonei de amplasare.
Volumetria dinamică și aspectul exterior au avut în vedere caracterul general al zonei, estetica arhitecturală a clădirilor din vecinătate și tendințele actuale de exprimare a reprezentativității funcționale.
Repartiţia şi configuraţia spațiilor au avut în vedere prescripţiile tehnice pentru construcțiile rezidențiale şi atingerea unui confort optim raportat la caracterul permanent al unităților de locuit (orientare, terase sau balcoane, etc.)
• Forma și gabaritul construcției au avut în vedere limitele de proprietate și retragerile impuse prin prin PUG aprobate și legislația în domeniu (Cod civil, norme sanitarele, PSI și de protecție a mediului).
• La dimensionarea spaţiilor (suprafeţe şi înălţimi minimale, lăţimea holurilor de acces), asigurarea însoririi, iluminării şi ventilării naturale a încăperilor componente – s-au respectat prevederile din Legea locuinţei nr. 114/1996, cu modificările și completările ulterioare.
• La amplasarea blocului, s-au avut în vedere :
- respectarea prevederilor din Codul Civil referitoare la vederea și scurgerea apelor spre proprietățile adiacente
- respectarea normelor sanitare, conform OMS nr. 119/2014 modificat prin OMS nr.994/2018 privind :
o poziționarea locurilor de parcare față de ferestrele locuințelor învecinate (minim 5 m)
o asigurarea însoririi încăperilor de locuit din clădirile existente și propuse (minim 1 ½ ore la solstițiul de iarnă)
4.3. Modalităţi de organizare şi rezolvare a circulaţiei carosabile şi pietonale
• Pentru circulația auto interioară au fost prevăzute alei semicarosabile (dale înierbate) și 2 accese dinspre str. Xxxxxxxxx Xxxxxx, distribuite astfel :
- unul frontal, în zona fațadei principale (latura de est)
- unul lateral, pe latura stângă a imobilului (sud)
• Pentru parcarea autoturismelor locatorilor sau vizitatorilor, au fost prevăzute 11 locuri astfel :
- 8 locuri tip KLAUS amplasate în 2 sisteme (înălțime liberă 3,85 m)
- 3 locuri în incintă
• Accesul pietonal în incintă se va efectua pe latura dreaptă a blocului pe o alee lată de 1,50 m, prevăzută – la intrarea în bloc – cu 5 trepte (spre stradă și spre spatele terenului) și platformă elevatoare pe balustradă (pentru circulația persoanelor cu dizabilități motorii).
4.4. Regimul de construire (amplasarea în teren, indicatori urbanistici)
• Distanțele de amplasare în teren a construcției proiectate :
- 2,95 m / aliniamentul existent la str. Xxxxxxxxx Xxxxxx
- 3,15 m / latura de sud, la cota parterului, respectiv 2,00 m la cota nivelurilor superioare
- 2,00 m / latura de nord
- 11,65 m / latura de vest, la cota nivelurilor superioare
- 5,75 m / colțul sudic al blocului N 10, la cota nivelurilor superioare
• Indicatori urbanistici :
indicator | Conf. PUG | Conf. DTAC * | Conf. PUD |
- POT % | 50 | 42,24 | 50,00 |
- CUT | 1,50 | 1,50 | 1,50 |
- RÎ | P+2 ÷ 4, P+5 ÷ 10 | P+3, Hmax = 13,00 m | P+3, Hmax = 13,00 m |
* raportat la suprafața teren din acte (570 mp)
În consecință, se mențin indicatorii urbanistici din PUG aprobat, referitor la :
- POT = 50 %
- CUT = 1,50
4.5. Soluții pentru dezvoltarea spațiilor verzi
• În porțiunile de teren care nu sunt ocupate cu clădiri, circulații sau parcări, se vor amenaja spații verzi cu rol decorativ / de separare a diferitelor zone funcționale din cadrul incintei / de protecție față de vecinătăți.
Conform RGU, Anexa nr. 6 – Spații verzi și plantate, pct. 6.8. – Construcții de locuințe, necesarul de spații verzi este de minim 2,00 mp / locuitor
În cazul imobilului studiat, prin PUD s-au asigurat 68 mp (12% din suprafața terenului), față de 54 mp conform norme.
Acestea vor consta în pateuri florale, gazon, gard viu și pâlcuri de arbuşti cu caracter ambiental.
4.6. Soluţii pentru reabilitarea ecologică şi diminuarea poluării
Sistematizarea controlată a amplasamentului va asigura stabilitatea terenului şi siguranţa construcţiilor, precum şi îndepărtarea apelor meteorice de pe amplasament.
Colectarea şi evacuarea apelor uzate (la reţeaua publică de canalizare) precum şi modul de depozitare a deşeurilor constituie mijloace moderne de prevenire a oricărui factor de risc privind confortul și deplina securitate a tuturor utilizatorilor.
4.7. Asigurarea utilităţilor
Utilitățile necesare funcționării obiectivului vor fi asigurate prin racordarea directă la rețelele tehnico – edilitare existente : energie electrică, apă, canalizare, gaze, telecomunicații.
- Încălzirea spaţiilor : CT individuale (gaze)
- Colectarea deşeurilor : depozitate selectiv, temporar în „camera pubele” din clădire și evacuate de echipajele de salubritate urbană
4.8. Împrejmuiri
- Împrejmuirile la aliniamente vor fi transparente/decorative, Hmax = 1,80 m
- Împrejurimile pe limita laterală și posterioară pot fi opace, Hmax = 2,00 m
- Împrejmuirile pot fi prevăzute cu instalații de monitorizare, sisteme de protecţie, iluminat nocturn
- Porțile de acces auto vor fi glisante sau se vor deschide înăuntru proprietății.
BILANŢ TERITORIAL – posibilități de ocupare a incintei (conform PUD) :
TOTAL INCINTĂ | mp | % |
570 * | 100 | |
construcţii (maxim) | 285 | 50 |
circulaţii (exterioare) | 228 | 40 |
spaţii verzi | 57 | 10 |
* suprafața din acte a terenului
CAPITOLUL 5 – CONCLUZII ȘI MĂSURI ÎN CONTINUARE
• Clădirea proiectată corespunde – ca volumetrie și aspect arhitectural – mediului construit al zonei de amplasare
• Coeficienții urbanistici rezultați prin lucrările de construire propuse se încadrează în indicatorii urbanistici maximali stabiliți prin PUG aprobat pentru zona studiată
• Prezenta documentație a demonstrat posibilitatea de amplasare ale obiectivului într-un spațiu relativ limitat, respectându-se prevederile din RGU, Codul civil, normele sanitare, PSI și de protecție a mediului
• Avizarea Planului Urbanistic de Detaliu în CTATU Ploiești
• Aprobarea PUD prin Hotărâre a Consiliului Local al municipiului Ploiești
• Întocmirea documentaţiilor şi obţinerea avizelor / acordurilor necesare autorizaţiei de construire pentru obiectivul proiectat, inclusiv amenajări exterioare, utilități, branșamente, etc.
arh. Xxxxxx Xxxxxx