Capitolul 1. Încheierea contractului de închiriere 1
Cuprins
Capitolul 1. Încheierea contractului de închiriere 1
I. Părţile contractului de închiriere 1
1. Încheierea contractului de închiriere de către administratorul societăţii, fără acordul consiliului de administraţie. Consecinţe 1
2. Invocarea nulităţii pentru cauză ilicită. Încheierea contractului de către alte persoane decât cele pentru care s-a emis actul administrativ. Valabilitate 2
3. Locuinţă închiriată. Persoană tolerată. Drepturile locative ale membrilor familiei titularului
de contract 3
II. Forma şi dovada contractului de închiriere 5
4. Prorogarea legală a contractului de închiriere.
Lipsa înscrisului constatator. Efecte. Rezilierea contractului pentru neplata chiriei. Condiţii 5
5. Contract de închiriere. Lipsa înscrisului constatator. Efecte 7
6. Lipsa înscrisului constatator. Proba contractului. Cuantumul despăgubirilor 8
III. Obiectul contractului. Lucrul închiriat. Chiria 10
7. Dreptul la extinderea spaţiului locativ.
Inadmisibilitate sub incidenţa Legii nr. 114/1996 10
8. Noţiunea de locuinţă. Camerele unui cămin de nefamilişti. Regim juridic aplicabil. Vânzare în
temeiul Legii nr. 61/1990 şi al Legii nr. 85/1992 12
9. Restrângerea suprafeţei locative. Interpretarea dispoziţiilor art. 33 din O.U.G. nr. 40/1999 13
10. Chirie restantă. Majorări de întârziere. Tacita relocaţiune. Efectele garanţiilor prevăzute în
contractul iniţial. Clauza penală 15
11. Chirie restantă. Penalităţi de întârziere. Clauză de modificare a chiriei. Neretroactivitate 17
IV. Durata închirierii 19
A. Tacita relocaţiune 19
12. Pact comisoriu referitor la rezilierea contractului pentru nerespectarea obligaţiei chiriaşului.
Contract pe durată nedeterminată urmare a tacitei relocaţiuni. Inaplicabilitate 19
13. Tacita relocaţiune. Notificarea locatorului în sensul că nu mai este de acord cu prelungirea contractului.
Imposibilitatea constatării relocaţiunii tacite
în acest caz 21
14. Tacita relocaţiune. Imposibilitatea invocării
acesteia de către partea ce nu şi-a executat obligaţia.
Investiţii efectuate de chiriaş. Acordul condiţionat
al locatorului 24
15. Tacita relocaţiune. Condiţiile în care acţionează.
Efecte 27
16. Contract pe durată determinată. Tacita relocaţiune. Încetarea contractului 29
17. Tacita relocaţiune. Plata chiriei cu anticipaţie în condiţiile în care se procedase deja la anunţarea concediului 30
B. Dreptul la reînnoirea contractului de
închiriere – art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 32
18. Tacita relocaţiune. Aplicabilitatea dispoziţiilor
O.U.G. nr. 40/1999. Refuzul reînnoirii contractului de închiriere de către moştenitorul locatorului.
Contestaţie asupra cuantumului chiriei. Evacuare 32
19. Obligarea la reînnoirea contractului de închiriere. Momentul naşterii dreptului la acţiune 36
20. Termenul contractului de închiriere. Dreptul la reînnoirea contractului. Evacuare 37
21. Imobil restituit foştilor proprietari în temeiul Legii nr. 10/2001. Aplicarea dispoziţiilor
O.U.G. nr. 40/1999. Evacuare 39
22. Încheierea contractului. Renunţarea chiriaşului la dispoziţiile de protecţie prevăzute de
O.U.G. nr. 40/1999. Consecinţe 41
23. Încetarea contractului. Inaplicabilitatea dispoziţiilor
O.U.G. nr. 40/1999 privind încheierea unui nou contract sau prelungirea acestuia după
8 aprilie 2004. Evacuare 43
24. O.U.G. nr. 40/1999 privind termenul închirierii şi cuantumul chiriei. Nulitatea contractului.
Frauda la lege 46
Capitolul 2. Procedura încheierii noului contract
de închiriere conform O.U.G. nr. 40/1999 49
25. Contract de închiriere. Xxxxxxx intentată de chiriaşi pentru obligarea proprietarului să încheie contract de
închiriere. Xxxxxxxxxxxxxx 00
26. Încheierea noului contract de închiriere conform art. 9 din O.U.G. nr. 40/1999. Răspunsul chiriaşului la notificarea proprietarului. Data de la care curge termenul de 30 de zile pentru a răspunde 51
27. Procedura încheierii noului contract de închiriere.
Obligaţia proprietarului de notifica pe chiriaş
cu privire la data şi locul întâlnirii. Momentul în
care ia naştere această obligaţie 54
28. Încheierea contractului. Invocarea prevederilor
art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999. Inaplicabilitate 57
29. Imobil preluat de stat şi redobândit de fostul proprietar. Situaţia contractului de închiriere al chiriaşului încheiat cu statul. Încheierea unui nou
contract 62
30. Încheierea contractului. Notificarea proprietarului. Răspunsul chiriaşului. Consecinţe 69
31. Evacuare. Imobil restituit fostului proprietar.
Prelungirea de drept a contractului. Culpa
neîncheierii contractului 72
32. Restituirea imobilului în natură în baza
Legii nr. 112/1995. Constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare către chiriaş.
Situaţia chiriaşului 74
33. Încetarea contractului. Ajungerea la termen.
Lipsa notificării chiriaşului pentru prelungirea contractului. Evacuare 75
34. Lipsa notificării prevăzute de art. 10 şi 11 din
O.U.G. nr. 40/1999. Efecte asupra contractului
de închiriere 77
35. Situaţia contractelor de închiriere a imobilelor
restituite foştilor proprietari. Evacuare 79
36. Condiţiile de aplicare a prevederilor O.U.G. nr. 40/1999. Contract de închiriere constat
nul anterior actului normativ. Inaplicabilitate 82
Capitolul 3. Efectele contractului de închiriere.
Obligaţiile părţilor 84
I. Obligaţiile locatorului 84
37. Conţinutul obligaţiei locatorului. Întinderea
în timp a acesteia. Sancţiune 84
38. Reparaţii capitale. Convenţia părţilor în sensul de a fi efectuate de chiriaş. Compensare cu preţul
chiriei 89
39. Investiţii efectuate de chiriaş. Lucrări de întreţinere. Imposibilitatea compensării cu chiria.
Evacuare 91
40. Neplata chiriei. Compensare cu investiţiile
efectuate de chiriaş. Drept de retenţie 92
41. Îmbunătăţiri necesare şi utile efectuate de chiriaşi. Imobil preluat cu titlu valabil şi redobândit de foştii proprietari. Obligaţia de despăgubire 94
42. Închiriere spaţiu comercial. Evacuare. Lucrări de investiţii. Compensare cu valoarea chiriei.
Neacordarea de penalităţi în cazul datoriilor reciproce 96
43. Investiţii efectuate de chiriaş. Acordul tacit al locatorului. Natura lucrărilor necesare pentru aducerea bunului în stare corespunzătoare pentru a fi folosit conform destinaţiei. Obligaţia
proprietarului locator de a efectua aceste cheltuieli. Drept de retenţie 98
44. Investiţii la imobilul preluat de stat fără titlu valabil şi restituit foştilor proprietari. Cuantumul
acestora. Debitorul obligaţiei 101
45. Natura cheltuielilor locatarului efectuate la spaţiul închiriat. Posibilitatea recuperării lor la încetarea locaţiunii 103
46. Lucrări efectuate de către locatar la imobilul închiriat. Lipsa acordului locatorului.
Consecinţe 105
II. Obligaţiile locatarului 107
47. Schimbarea destinaţiei bunului închiriat în timpul locaţiunii. Drepturile locative ale chiriaşului. Consecinţe 107
48. Schimbarea destinaţiei imobilului închiriat.
Consecinţe 110
49. Clauză de exclusivitate asumată de locator în favoarea locatarului privind exclusivitatea
comercializării unor produse. Consecinţe 112
50. Neplata chiriei. Cererea locatorului pentru plata chiriei restante cu majorări. Inadmisibilitatea cererii de penalităţi care nu au fost prevăzute în
contractul de închiriere 114
Capitolul 4. Circulaţia contractului de închiriere 117
51. Interdicţia subînchirierii. Nulitate. Invocarea
erorii obstacol 117
52. Contract de subînchiriere. Dovada contractului 118
53. Cesiunea contractului de închiriere. Lipsa notificării cesiunii către locatorul principal. Invocarea tacitei relocaţiuni 119
Capitolul 5. Schimbul de locuinţe 121
54. Schimb obligatoriu. Cerinţe legale pentru
spaţiul oferit în schimb. Gradul de confort 121
55. Schimb de locuinţe. Dovada schimbului 123
Capitolul 6. Încetarea contractului de închiriere 125
I. Expirarea termenului 125
56. Încetarea contractului. Tacita relocaţiune. Condiţii 125
57. Încetarea locaţiunii. Contract pe durată
determinată. Anunţarea concediului. 126
II. Denunţarea unilaterală 128
58. Contract de închiriere. Denunţare unilaterală. Ineficacitate 128
59. Denunţarea contractului de către locatar înainte de expirarea termenului. Despăgubirea
locatorului 130
III. Rezilierea contractului 131
60. Chirie neachitată la scadenţă. Rezilierea contractului de închiriere. Inadmisibilitatea
modificării unilaterale a chiriei 131
61. Neplata chiriei. Penalităţi de întârziere.
Imposibilitatea acordării acestora în lipsa
xxxxxxx din contractul de închiriere 132
62. Reziliere contract. Evacuare. Distrugeri importante cauzate părţilor comune ale imobilului.
Culpa exclusivă a chiriaşului 134
63. Contract de închiriere a unei locuinţe din fondul locativ de stat. Reziliere. Caducitate. Legea aplicabilă. Deţinerea unei locuinţe proprietate personală.
Consecinţe 136
64. Rezilierea contractului pentru neplata chiriei.
Condiţii. Prorogarea legală a contractului de
închiriere. Lipsa înscrisului constatator. Efecte 139
65. Rezilierea contractului. Calitate procesuală
activă a asociaţiei de proprietari. Evacuare 141
66. Neplata chiriei. Reziliere. Plata chiriei după
formularea cererii de chemare în judecată 143
67. Rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei. Irelevanţa bunei-credinţe a chiriaşilor 144
IV. Înstrăinarea bunului închiriat 147
68. Transmiterea proprietăţii bunului închiriat.
Obligaţiile noului proprietar. Întinderea acestora 147
V. Părăsirea definitivă a locuinţei 149
69. Lipsa locatarului din locuinţă mai mult de 3 luni. Reziliere. Împrejurări în care nu se justifică rezilierea 149
70. Părăsirea definitivă a locuinţei. Încetarea contractului. Calitate procesuală activă. Colocatar 151
VI. Decesul titularului contractului de închiriere 153
71. Decesul titularului contractului de închiriere. Continuarea locaţiunii. Persoane. Condiţii 153
72. Încetarea contractului. Decesul titularului.
Continuarea locaţiunii 154
Capitolul 7. Efectele încetării contractului de închiriere 157
I. Evacuarea 157
73. Evacuare. Calitate procesuală activă. Dreptul la acţiune al locatarului (pentru evacuarea unor persoane) 157
74. Imobil aflat în coproprietate. Acţiune în evacuare. Calitate procesuală activă 159
75. Imobil aflat în coproprietate. Evacuarea unui coproprietar pentru imposibilă convieţuire. Admisibilitate 160
76. Evacuare. Inadmisibilitatea acţiunii în condiţiile în care nu s-a cerut şi rezilierea contractului
de închiriere 162
77. Evacuare. Condiţiile pe care trebuie să le
îndeplinească notificarea actualului proprietar 163
78. Acţiunea în evacuare. Act de administrare 169
79. Evacuare. Ordonanţă preşedinţială. Condiţii de admisibilitate 170
80. Evacuare. Ordonanţă preşedinţială. Persoană tolerată 171
II. Diferenţa între acţiunea în evacuare şi acţiunea
în revendicare 173
81. Evacuare - acţiune inadmisibilă când se opune
un titlu de proprietate. Acţiune în revendicare 173
82. Acţiune în evacuare. Acţiune în revendicare.
Distincţie. Principiul disponibilităţii 175
83. Acţiune în evacuare. Persoană care ocupă spaţiul fără titlu locativ. Acţiune în revendicare.
Calitate procesuală activă 178
84. Distincţia între acţiunea în evacuare şi cea în revendicare. Admisibilitatea acţiunii în evacuare
chiar în lipsa oricărui titlul locativ 179
III. Dreptul de retenţie 182
85. Drept de retenţie. Imobil redobândit de fostul
proprietar. Obligaţia de despăgubire a chiriaşului 182
86. Drept de retenţie. Îmbunătăţiri necesare şi utile.
Imobil preluat abuziv şi restituit în natură. Condiţia bunei-credinţe a posesorului imobilului 186
Capitolul 8. Locuinţele cu destinaţie specială 190
87. Locuinţă de serviciu. Pierderea calităţii de salariat. Evacuare 190
88. Locuinţă socială. Vânzare către chiriaş.
Inadmisibilitate 193
89. Locuinţă de serviciu. Reziliere. Continuarea contractului după pierderea calităţii de salariat a chiriaşului 195
90. Locuinţă de serviciu şi nu de intervenţie. Calificare în funcţie de caracteristicile locuinţei. Irelevanţa deciziei consiliului de administraţie. Cenzura instanţei. Vocaţia chiriaşului la
cumpărarea ei, în baza dispoziţiilor art. 7 din Legea
nr. 85/1992, la preţul prevăzut de această lege 198
91. Locuinţă de intervenţie. Contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Imposibilitatea
vânzării 200
Capitolul 9. Soluţionarea litigiilor locative 203
92. Contract de închiriere între societăţi comerciale. Instanţa competentă material. Natura comercială a litigiului 203
93. Act administrativ emis în domeniul locativ.
Acţiune în anulare. Competenţă materială 204
94. Acţiunea în evacuare. Calitate procesuală activă. Proprietate devălmaşă 206
95. Neplata chiriei. Dovada cuantumului acesteia.
Probe noi. Recurs 207
Capitolul 10. Protecţia chiriaşului din locuinţele redobândite
de foştii proprietari 211
96. Locuinţă restituită proprietarului deposedat abuziv. Garaj. Evacuarea chiriaşului 211
97. Imobil redobândit de foştii proprietari. Protecţia chiriaşului. Aplicabilitatea O.U.G. nr. 40/1999.
Condiţiile în care se poate cere evacuarea
chiriaşului 212
98. Protecţia chiriaşului. Cazuri în care nu se aplică. Înstrăinarea unei locuinţe. Locuinţă corespunzătoare. Condamnarea unui membru al familiei chiriaşilor pentru tulburarea folosinţei locuinţei 214
99. Acţiunea în anularea deciziei/dispoziţiei deţinătorului bunului de restituire în natură a imobilului către proprietarul deposedat emisă în temeiul
Legii nr. 10/2001. Calitate procesuală activă a
chiriaşului imobilului. Interes 217