CUPRINS
Cuprins 431
CUPRINS
Lista de abrevieri 5
Consideraţiuni generale 7
TITLUL I
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE 9
Capitolul I. Noţiuni generale, definiţia şi caracterele juridice ale contractului
de vânzare-cumpărare 9
Secţiunea I. Noţiuni generale 9
Secţiunea a II-a. Definiţia vânzării 9
Secţiunea a III-a. Caractere juridice 10
Capitolul II. Condiţiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare 15
Secţiunea I. Consimţământul părţilor 15
§ 1. Consimţământul 15
§ 2. Promisiunea unilaterală de vânzare sau promisiunea unilaterală de
cumpărare 19
§ 3. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare 20
§ 4. Pactul de opţiune privind contractul de vânzare-cumpărare 23
§ 5. Dreptul de preemţiune 25
Secţiunea a II-a. Capacitatea părţilor 27
§ 1. Noţiuni generale 27
§ 2. Incapacităţi speciale de a cumpăra 29
§ 3. Incapacităţi speciale de a vinde 30
Secţiunea a III-a. Obiectul contractului 30
§ 1. Bunul vândut 31
§ 2. Preţul. Condiţii 40
Secţiunea a IV-a. Cauza contractului de vânzare-cumpărare 44
Secţiunea a V-a. Sancţiunea neîndeplinirii condiţiilor legale privind valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare 45
§ 1. Nulitatea contractului de vânzare-cumpărare 45
§ 2. Cauzele de nulitate ale contractului de vânzare-cumpărare 46
§ 3. Efectele nulităţii contractului de vânzare-cumpărare 46
§ 4. Validarea contractului de vânzare-cumpărare 48
Secţiunea a VI-a. Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare 49
§ 1. Publicitatea bunurilor imobile 49
§ 2. Publicitatea bunurilor mobile 51
Secţiunea a VII-a. Efectele contractului de vânzare-cumpărare 51
§ 1. Obligaţiile vânzătorului 52
§ 2. Obligaţiile cumpărătorului 69
Secţiunea a VIII-a. Sancţiunea neexecutării obligaţiilor părţilor în contractul de
vânzare-cumpărare 74
Capitolul III. Varietăţi de vânzare-cumpărare 76
§ 1. Vânzarea locuinţelor proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale 76
§ 2. Vânzarea-cumpărarea imobiliară 77
§ 3. Vânzarea cu grămada 80
§ 4. Vânzarea după greutate, număr sau măsură 80
§ 5. Vânzarea pe încercate 80
§ 6. Vânzarea cu arvună 81
§ 7. Vânzarea cu opţiune de răscumpărare 84
§ 8. Vânzarea cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii 85
§ 9. Vânzarea moştenirii 85
§ 10. Vânzarea de drepturi litigioase. Retractul litigios 87
§ 11. Vânzarea la licitaţie 89
TITLUL II
CONTRACTUL DE SCHIMB 107
§ 1. Definiţie şi caractere juridice 107
§ 2. Reguli specifice aplicabile contractului de schimb 108
§ 3. Reguli speciale privind schimbul unor imobile 110
TITLUL III
CONTRACTUL DE REPORT 112
TITLUL IV
CONTRACTUL DE DONAŢIE 114
Capitolul I. Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale
contractului de donaţie 114
Secţiunea I. Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de donaţie 114
§ 1. Noţiune 114
§ 2. Caracterele juridice ale donaţiei 115
Secţiunea a II-a. Condiţiile de validitate ale contractului de donaţie 117
§ 1. Capacitatea părţilor 117
§ 2. Consimţământul părţilor 120
§ 3. Obiectul contractului de donaţie 121
§ 4. Cauza 122
§ 5. Forma solemnă a donaţiei 122
§ 6. Principiul irevocabilităţii donaţiilor 123
Secţiunea a III-a. Efectele contractului de donaţie 128
§ 1. Obligaţiile donatorului 128
§ 2. Obligaţiile donatarului 130
§ 3. Opozabilitatea faţă de terţi a efectelor donaţiei 130
Secţiunea a IV-a. Donaţii deghizate, donaţii prin interpunere de persoană, donaţii indirecte şi daruri manuale 131
§ 1. Donaţiile deghizate 131
§ 2. Donaţiile prin interpunere de persoană 132
§ 3. Donaţiile indirecte 132
§ 4. Darurile manuale 133
Secţiunea a V-a. Raportul şi reducţiunea donaţiei 134
§ 1. Raportul donaţiilor 134
§ 2. Reducţiunea donaţiilor 135
TITLUL V
CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 145
Capitolul I. Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale
contractului de locaţiune 145
Secţiunea I. Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de locaţiune. 145
§ 1. Noţiunea contractului de locaţiune 145
§ 2. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune 146
§ 3. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune 146
Secţiunea a II-a. Efectele contractului de locaţiune 149
§ 1. Obligaţiile locatorului 149
§ 2. Obligaţiile locatarului 152
Secţiunea a III-a. Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune 155
Secţiunea a IV-a. Încetarea contractului de locaţiune 156
§ 1. Rezilierea convenţională a contractului de locaţiune 157
§ 2. Denunţarea unilaterală a contractului de locaţiune 157
§ 3. Expirarea termenului locaţiunii 157
§ 4. Desfiinţarea titlului locatorului 158
§ 5. Înstrăinarea bunului dat în locaţiune 159
§ 6. Imposibilitatea folosirii bunului 160
§ 7. Rezilierea pentru neexecutarea obligaţiilor 161
TITLUL VI
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI 165
Capitolul I. Consideraţiuni generale 165
Secţiunea I. Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de închiriere a
locuinţei. Sediul reglementării 165
§ 1. Noţiune 165
§ 2. Caractere juridice 165
§ 3. Sediul reglementării 166
§ 4. Domeniul de aplicare 166
Capitolul II. Încheierea contractului de închiriere 167
§ 1. Clauzele contractului de închiriere 167
§ 2. Părţile contractante 168
§ 3. Forma contractului de închiriere 169
§ 4. Obiectul contractului de închiriere 170
§ 5. Durata închirierii. 172
Capitolul III. Efectele contractului de închiriere 175
Secţiunea I. Obligaţiile locatorului 175
Secţiunea a II-a. Obligaţiile chiriaşului 176
Capitolul IV. Contractul de subînchiriere 178
Capitolul V. Schimbul de locuinţe închiriate 179
Secţiunea I. Schimbul voluntar de locuinţe închiriate 179
Secţiunea a II-a. Schimbul obligatoriu de locuinţe 179
Capitolul VI. Încetarea contractului de închiriere 181
Capitolul VII. Soluţionarea litigiilor locative 185
Capitolul VIII. Locuinţe cu destinaţie specială 188
Secţiunea I. Xxxxxxxx xxxxxxx 000
Secţiunea a II-a. Locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie 189
Secţiunea a III-a. Locuinţa de necesitate 190
Secţiunea a IV-a. Locuinţa de protocol 191
TITLUL VII
CONTRACTUL DE ARENDARE 196
Capitolul I. Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de arendare 196
Secţiunea I. Noţiune 196
Secţiunea a II-a. Caracterele juridice ale contractului de arendare 196
Capitolul II. Condiţiile de validitate ale contractului de arendare 198
Secţiunea I. Părţile contractante. Capacitate 198
§ 1. Arendator poate fi proprietarul, uzufructuarul sau un alt deţinător legal de bunuri agricole. 198
§ 2. Arendaş poate fi orice persoană fizică sau persoană juridică 198
Secţiunea a II-a. Consimţământul 199
Secţiunea a III-a. Obiectul contractului de arendare 199
§ 1. Bunurile agricole care pot fi arendate 199
§ 2. Arenda 200
Secţiunea a IV-a. Cauza contractului de arendare 200
Secţiunea a V-a. Forma contractului de arendare 200
Secţiunea a VI-a. Durata arendării 201
Capitolul III. Efectele contractului de arendare 202
Secţiunea I. Obligaţiile părţilor 202
§ 1. Obligaţiile arendatorului 202
§ 2. Obligaţiile arendaşului 202
§ 3. Riscurile în contractul de arendare 204
Capitolul IV. Încetarea contractului de arendare 206
TITLUL VIII
CONTRACTUL DE ANTREPRIZĂ 210
Secţiunea I. Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale
contractului de antrepriză 210
§ 1. Noţiunea contractului de antrepriză 210
§ 2. Raporturile între contractul de antrepriză şi alte contracte 210
§ 3. Caractere juridice 211
§ 4. Riscurile în contractul de antrepriză 212
§ 5. Subantrepriza 213
§ 6. Acţiunea directă a lucrătorilor 213
Secţiunea a II-a. Efectele contractului de antrepriză 214
§ 1. Obligaţiile beneficiarului 214
§ 2. Obligaţiile antreprenorului 216
Secţiunea a III-a. Încetarea contractului de antrepriză 218
Secţiunea a IV-a. Contractul de antrepriză pentru lucrări de construcţii 218
§ 1. Noţiune 218
§ 2. Obligaţiile executantului şi ale proiectantului în contractul de antrepriză
pentru lucrări de construcţii. Calitatea în construcţii 219
§ 3. Obligaţiile beneficiarului în contractul de antrepriză pentru lucrări de
construcţii 221
§ 4. Construcţia de locuinţe 222
TITLUL IX
CONTRACTUL DE MANDAT 227
Capitolul I. Noţiuni generale. Condiţii de valabilitate ale mandatului 227
Secţiunea I. Noţiune. Condiţii de valabilitate 227
§ 1. Noţiune 227
§ 2. Caracterele juridice ale mandatului 228
§ 3. Mandatul cu reprezentare şi mandatul fără reprezentare 228
§ 4. Forma mandatului cu reprezentare 230
§ 5. Proba mandatului 232
§ 6. Părţile în contractul de mandat 233
§ 7. Obiectul mandatului şi întinderea acestuia 234
Secţiunea a II-a. Efectele contractului de mandat 236
§ 1. Efectele contractului de mandat între părţi 236
§ 2. Efectele contractului de mandat faţă de terţi 240
Secţiunea a III-a. Încetarea contractului de mandat 242
§ 1. Revocarea mandatului 242
§ 2. Renunţarea la mandat 243
§ 3. Moartea mandantului sau a mandatarului 243
§ 4. Incapacitatea mandantului sau a mandatarului 244
§ 5. Falimentul mandantului sau al mandatarului 244
§ 6. Efectele încetării mandatului 244
Capitolul II. Mandatul fără reprezentare (contractul de interpunere de
persoană) 246
Capitolul III. Contractul de asistenţă juridică 248
§ 1. Noţiuni generale privind statutul avocatului 248
§ 2. Contractul de asistenţă juridică 251
§ 3. Efectele contractului de asistenţă juridică 253
§ 4. Încetarea contractului de asistenţă juridică 241
§ 5. Asistenţa judiciară 258
TITLUL X
CONTRACTELE REALE 268
Capitolul I. Contractul de împrumut de folosinţă (comodatul) 269
Secţiunea I. Noţiune şi caractere juridice 269
§ 1. Noţiune 269
§ 2. Caractere juridice 269
§ 3. Deosebiri între comodat şi alte contracte 270
Secţiunea a II-a. Condiţii de validitate 270
Secţiunea a III-a. Efectele contractului de împrumut de folosinţă 272
§ 1. Obligaţiile comodatarului 272
§ 2. Obligaţiile comodantului 276
Secţiunea a IV-a. Încetarea contractului de împrumut de folosinţă (comodat) 276
Capitolul II. Împrumutul de consumaţie (mutuum) 280
Secţiunea I. Noţiune şi caractere juridice 280
§ 1. Noţiune 280
§ 2. Caractere juridice 280
Secţiunea a II-a. Condiţiile de validitate ale împrumutului de consumaţie 281
§ 1. Capacitatea de a contracta 282
§ 2. Consimţământul părţilor 282
§ 3. Cauza contractului trebuie să fie licită şi morală 282
§ 4. Obiectul contractului de împrumut de consumaţie îl constituie bunuri care trebuie să se afle în circuitul civil 283
§ 5. Predarea bunului împrumutat 283
§ 6. Transferul dreptului de proprietate 283
Secţiunea a III-a. Efectele contractului de împrumut de consumaţie 283
§ 1. Obligaţiile împrumutatului 283
§ 2. Obligaţiile împrumutătorului 288
Secţiunea a IV-a. Încetarea împrumutului de consumaţie 289
Secţiunea a V-a. Contractul de împrumut bancar (de credit bancar) 289
Capitolul III. Contractul de depozit 294
Secţiunea I. Noţiunea, caracterele juridice şi felurile contractului de depozit 294
§ 1. Noţiunea contractului de depozit 294
§ 2. Caracterele juridice ale contractului de depozit 294
§ 3. Felurile depozitului 295
Secţiunea a II-a. Depozitul obişnuit (voluntar) 296
§ 1. Condiţii de validitate 296
§ 2. Efectele contractului de depozit voluntar 297
Secţiunea a III-a. Depozitul necesar 302
Secţiunea a IV-a. Depozitul hotelier 302
Secţiunea a V-a. Depozitul neregulat 304
§ 1. Depozitul neregulat de drept comun 305
§ 2. Depozitul bancar, formă a depozitului neregulat 306
Secţiunea a VI-a. Depozitul – sechestru 309
§ 1. Sechestrul convenţional 309
§ 2. Sechestrul judiciar 310
TITLUL XI
CONTRACTUL DE SOCIETATE 315
Secţiunea I. Noţiunea şi condiţiile de validitate ale contractului de societate 315
§ 1. Noţiunea contractului de societate 315
§ 2. Condiţiile de validitate ale contractului de societate sunt 315
Secţiunea a II-a. Clasificarea societăţilor după forma lor 316
Secţiunea a III-a. Societatea simplă 317
§ 1. Caracterele juridice ale contractului de societate simplă 317
§ 2. Încheierea contractului de societate 318
§ 3. Aportul social 319
§ 4. Patrimoniul social 320
Secţiunea a IV-a. Raporturile dintre asociaţi şi societate 321
§ 1. Asociaţii sunt obligaţi să acţioneze în raporturile dintre ei cu
bună-credinţă şi pentru îndeplinirea scopului societăţii 321
§ 2. Hotărârile privind societatea şi administrarea acesteia 322
§ 3. Repartizarea beneficiilor şi a pierderilor 324
§ 4. Raporturile asociaţilor cu terţii 324
§ 5. Pierderea calităţii de asociat 325
Secţiunea a V-a. Încetarea contractului de societate şi dizolvarea societăţii 325
TITLUL XII
CONTRACTELE ALEATORII 331
Capitolul I. Noţiunea. Elementele şi felurile contractelor aleatorii 331
§ 1. Noţiunea 331
§ 2. Elementul aleatoriu (şansa) 332
§ 3. Feluri de contracte aleatorii 332
Capitolul II. Contractul de rentă viageră 334
Secţiunea I. Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale
contractului de rentă viageră 334
§ 1. Noţiunea contractului de rentă viageră 334
§ 2. Caracterele juridice ale contractului de rentă viageră 334
§ 3. Condiţiile de validitate ale contractului de rentă viageră 337
Secţiunea a II-a. Efectele contractului de rentă viageră 337
§ 1. Obligaţiile debirentierului 337
§ 2. Obligaţiile credirentierului 339
§ 3. Rezoluţiunea contractului de rentă viageră la cererea credirentierului 339
Capitolul III. Contractul de întreţinere 343
Secţiunea I. Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale
contractului de întreţinere 343
§ 1. Noţiune 343
§ 2. Caracterele juridice ale contractului de întreţinere 343
§ 3. Condiţiile de validitate ale contractului de întreţinere 345
§ 4. Delimitarea contractului de întreţinere faţă de alte contracte 346
Secţiunea a II-a. Efectele contractului de întreţinere 347
§ 1. Obligaţiile creditorului întreţinerii 347
§ 2. Obligaţiile debitorului întreţinerii 348
Secţiunea a III-a. Încetarea contractului de întreţinere. 349
Capitolul IV. Contractul de joc sau de pariu 356
§ 1. Noţiune 356
§ 2. Definirea şi clasificarea jocurilor de noroc 356
§ 3. Forma şi efectele contractului de joc 360
TITLUL XIII
CONTRACTUL DE TRANZACŢIE 363
Secţiunea I. Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de tranzacţie 363
§ 1. Noţiune. Felurile tranzacţiei 363
§ 2. Caracterele juridice ale contractului de tranzacţie 364
Secţiunea a II-a. Condiţii de validitate 365
Secţiunea a III-a. Nulitatea contractului de tranzacţie 367
Secţiunea a IV-a. Efectele tranzacţiei 368
TITLUL XIV
MODELE DE CONTRACTE CIVILE 372
Răspunsuri la testele grilă 409
Bibliografie 427
Prof. univ. xx. Xxxxxxx X. XXXXXXXX
CONTRACTELE CIVILE
Ediţia a III-a revăzută şi adăugită
Universul Juridic
Bucureşti
-2012-
Titlul X 5
Lista de abrevieri
art. articol
art. cit. articolul citat
alin. alineat
c. contra/împotriva
C. A. Curtea de Apel
C. civ. Codul civil
C. com. Codul comercial
C. fisc. Codul fiscal
C. pr. civ. Codul de procedură civilă
C.E.E. Comunitatea Economică Europeană
C.J.C.E. Curtea de Justiţie a Comunităţilor Europene
C.S.J. Curtea Supremă de Justiţie
Dec./dec. Decizia/decizia
ed. ediţia
Ed. Editura
H.G. Hotărârea Guvernului
infra mai jos
idem acelaşi autor
Î.C.C.J. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
lit. litera
N. C. civ. Noul Cod civil
N. C. pr. civ Noul Cod de procedură civilă
O.G. Ordonanţa Guvernului
op. cit. opera citată
O.U.G. Ordonanţa de urgenţă a Guvernului
p. pagina/paginile
par. paragraf
P.R. Pandectele Române
R.D.C. Revista de Drept Comercial
R.R.D.A. Revista Română de Drept al Afacerilor
supra mai sus
S./s. civ. Secţia/secţia civilă
S./s. com. Secţia/secţia comercială
S./s. cont. adm. Secţia/secţia de contencios administrativ
T. Tribunalul
T.M.B. Tribunalul Municipiului Bucureşti
T.S. Tribunalul Suprem
vol. volumul
Consideraţiuni generale 7
Consideraţiuni generale
Contractul este acordul de voinţă dintre două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic (art. 1.166 C. civ.).
Contractele civile reprezintă instrumentele juridice prin intermediul cărora se realizează folosinţa, conservarea sau circulaţia bunurilor ori crearea de noi valori de întrebuinţare.
Normele juridice care reglementează fiecare contract sunt în principiu subînţelese, ceea ce permite ca, în aplicarea principiului autonomiei lor de voinţă, părţile contractante să stabilească condiţiile în care se încheie, se execută sau se stinge contractul.
Legiuitorul intervine pentru a suplini tăcerea părţilor şi pentru a umple lacunele con- tractului, ceea ce dispensează părţile contractante să hotărască, în toate detaliile, convenţia lor. Normele care reglementează contractele civile sunt aplicabile şi contractelor comer-
ciale, în măsura în care legile comerciale nu prevăd o altă reglementare.
Pe de altă parte, în cadrul dreptului civil, între normele generale ale teoriei obli- gaţiilor şi normele speciale ale contractelor civile, prioritate au normele speciale (specialia generalibus derogant), care se vor completa, în măsura în care nu există reglementare specială, cu normele generale ale teoriei generale a obligaţiilor.
Aceeaşi soluţie trebuie dată şi în cazul contractelor nenumite, şi anume, în măsura în care părţile nu au stabilit reguli speciale, se vor aplica regulile teoriei generale a obligaţiilor. În situaţia contractelor complexe (care reunesc elemente a două sau mai multe contracte numite), în măsura în care ele nu au o reglementare specială, urmează a se aplica
normele aplicabile contractelor componente.
Dispoziţiile Codului civil se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare.
Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.
Actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate, prevăzute de Codul civil din 1864, precum şi de alte acte normative, rămân supuse dispoziţiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace, potrivit Codului civil sau dispoziţiilor Legii 7/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil.1
Dispoziţiile Codului civil se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea în vigoare.
1 Art. 3 şi 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
La data intrării în vigoare a Noului Cod civil termenii şi expresiile din legislaţia civilă în vigoare se înlocuiesc de drept cu termenii şi expresiile corespondente din Codul civil.
Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.
Modificarea contractului se face cu respectarea tuturor condiţiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării. În privinţa elementelor ce nu fac obiectul mo- dificării, acestea rămân supuse legii în vigoare la data când a fost încheiat contractul.1
1 Art. 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Contractul de vânzare-cumpărare 9
TITLUL I
Contractul de vânzare-cumpărare
C AP IT OL UL I
NOŢIUNI GENERALE, DEFINIŢIA ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE
VÂNZARE-CUMPĂRARE
Secţiunea I
Noţiuni generale
Vânzarea-cumpărarea îşi are originea în schimb (în troc). La începuturile societăţii omeneşti, în lipsa unei monede de schimb, care să fie în acelaşi timp şi măsură a valorii de schimb, pentru a-şi satisface nevoile existenţiale, oamenii tranzacţionau şi îşi schimbau produsele muncii lor între ei.
Odată cu dezvoltarea şi diversificarea producţiei, şi pe cale de consecinţă a creşterii volumului schimburilor şi a varietăţii lor, s-a impus necesitatea unui obiect unic ca măsură a valorii şi obiect de schimb – banul.
Odată cu apariţia banului a apărut şi vânzarea, care constă în schimbul unui obiect contra unui preţ stabilit în bani. Vânzătorul va înstrăina bunul, iar cumpă- rătorul va plăti preţul.
Vânzarea-cumpărarea devine cel mai răspândit şi uzual contract pentru satisfacerea nevoilor economice ale omului.
Codul civil consacră vânzării-cumpărării peste 100 de articole (art. 1.650-1.762). Menţionăm că modalităţi ale vânzării sunt reglementate şi în acte normative speciale.
Secţiunea a II-a
Definiţia vânzării
Vânzarea este definită de art. 1.650 C. civ., ca fiind „contractul prin care vânză- torul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să-l plătească.
Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept”.
Transmiterea dreptului de proprietate nu este de esenţa, ci numai de natura con- tractului de vânzare-cumpărare.
Din textul legal citat rezultă că prin acest contract se pot transmite şi alte drepturi reale, cum ar fi nuda proprietate, uzufructul, superficia, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate sau „orice alt drept”.
Mai mult, legiuitorul dispune că „dispoziţiile privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept dacă din reglementările aplicabile acelui con- tract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel (art. 1.651 C. civ.).1 În practica judiciară s-a decis constant că poate fi vândută doar „nuda proprietate”,
vânzătorul rezervându-şi dreptul de uzufruct.
La fel cesiunea de creanţă este asimilată de practica judiciară cu o vânzare a creanţei. Pot fi de asemenea vândute drepturile de autor sau de inventator, şi chiar drepturile asupra unei universalităţi care conţine atât drepturi, cât şi datorii (de exemplu, vânzarea
unei moşteniri).
Vânzarea este deci contractul civil în temeiul căruia operează transmiterea dreptului de proprietate sau a unui alt drept, real ori de creanţă, de la vânzător la cumpărător, cu „obligaţia pentru cel din urmă de a plăti primului o sumă de bani drept preţ”.
Nu pot forma însă obiect al contractului de vânzare-cumpărare drepturile personale nepatrimoniale sau cele patrimoniale care au un caracter strict personal, cum sunt: dreptul la întreţinere, dreptul la pensie etc.
Secţiunea a III-a
Caractere juridice
Vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual şi translativ de proprietate.
l. contract sinalagmatic, întrucât dă naştere la obligaţii reciproce între părţile con- tractante;
Vânzarea-cumpărarea are efecte specifice contractelor sinalagmatice: excepţia de neexecutare, rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiei de către una din părţi, riscul contractului.
2. contract cu titlu oneros, fiecare parte urmărind primirea unui echivalent în schim- bul prestaţiei sale. Vânzătorul urmăreşte primirea preţului ca un echivalent al transmiterii bunului, iar cumpărătorul urmăreşte primirea proprietăţii bunului în schimbul preţului.
1 Prof. univ. xx. Xxxxxxx X. Xxxxxxxx, Contractele speciale, Ed. Xxxx Xxxxxxxxx, Bucureşti, 2009, p. 3-57; Prof.univ. Xxxxxxxx Xxxx, Tratat de drept civil, ediţia a II-a, Contracte speciale, vol. 1, p. 13-147; X. Xxxxxxxx,
X. Xxxxxxx-Xxxxxxxxx, Al. Xxxxxxxxx, Tratat de drept civil, vol. 2, Ed. All nr. 1352-1439, p. 547-570; Xxxxxxx Xxxxxx, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2003, p. 9-87; Xx. Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, Contracte civile, Ed. Polirom, 1999, p. 17-59; Xx. Xxxx X. Xxxxxx şi Xxxxxx Xxxxx, Contractul de vânzare- cumpărare, Ed. Lumina-Lex, 2001, p. 7-12.
3. contract comutativ, existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce sunt stabilite şi cunoscute de fiecare dintre părţi în momentul încheierii contractului şi nu depind de un eveniment viitor şi incert, ca în cazul contractelor aleatorii.
4. în principiu un contract consensual, care se încheie prin simplul acord de voinţă al părţilor.
Vânzarea-cumpărarea nu este nici contract solemn, şi nici contract real (nefiind necesară predarea bunului pentru încheierea contractului).
Există însă şi excepţii: astfel, în materie de vânzare de imobile, strămutarea pro- prietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară (art. 1.676
C. civ.), iar art. 877 C. civ. dispune că „Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, modifică şi sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.” Prin imobil în sensul cărţii funciare se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrative teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic [art. 876 alin. (3) C. civ.].
Mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află în coproprietatea pe cote-părţi ori în devălmăşie.
De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate respective (art. 1.675 C. civ.).
Forma autentică nu este cerută ca o condiţie ad validitatem pentru vânzările auto- turismelor. Cu privire la acestea, radierea şi înmatricularea se face în condiţiile Ordonanţei Guvernului nr. 78/2000 (cu modificările aduse prin O.G. nr. 35/2005 şi Legea nr. 289/2009) privind omologarea, eliberarea cărţii de identitate şi certificarea autenticităţii vehiculelor rutiere în vederea comercializării, înmatriculării sau înregistrării acestora în România, pe baza contractului-tip de vânzare-cumpărare încheiat la organele de poliţie, şi nu la notarul public.
5. contract translativ de proprietate. Efectul translativ de proprietate se produce din momentul realizării acordului de voinţă (solo consensus).
Art. 1.674 C. civ. prevede în acest sens: „cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută, de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă.
Textul constituie o aplicaţie particulară a dispoziţiei cu caracter general cuprinsă în art. 1.273 alin. (1) C. civ., care dispune că: „Drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen”.
Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobânditorului de la data transfe- rului proprietăţii bunului ori, după caz, a cesiunii dreptului, afară de cazul în care prin lege sau prin voinţa părţilor se dispune altfel.
Dispoziţiile în materie de carte funciară, precum şi dispoziţiile speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile.
În lipsă de stipulaţie contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. În cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaţiei de
predare, pierde dreptul la contraprestaţie, iar dacă a primit-o, este obligat să o resti- tuie [art. 1.274 alin. (1) C. civ.].
Textul citat soluţionează problema riscului în contractul translativ de proprietate al cărui prototip este contractul de vânzare-cumpărare, adoptând regula res perit debitori (riscul este al debitorului obligaţiei imposibil de executat, şi anume predarea bunului datorită cazului fortuit sau forţei majore), chiar dacă proprietatea a fost transferată dobân- ditorului, fie în momentul încheierii contractului, fie ulterior încheierii lui, dar anterior predării bunului.
Prin urmare în Noul Cod civil, art. 1.274 alin. (1) subordonează regula res perit domino (riscul pieirii fortuite a bunului este al proprietarului), regulii res perit debitori dacă bunul vândut piere fortuit înainte de predarea lui cumpărătorului.
Regulile de mai sus nu se vor aplica în cazul unei convenţii contrare a părţilor, sau în cazul în care cumpărătorul pus în întârziere preia bunul cumpărat.
Cu toate acestea, creditorul pus în întârziere preia riscul pieirii fortuite a bu- nului. El nu se poate libera chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă obligaţia de predare ar fi fost executată la timp.1
Dacă cineva a transmis succesiv către mai multe persoane proprietatea unui bun mobil, cel care a dobândit cu bună-credinţă posesia efectivă a bunului este titular al drep- tului, chiar dacă titlul său are dată ulterioară.
Este de bună-credinţă dobânditorul care, la data intrării în posesie, nu a cunoscut şi nici nu putea să cunoască obligaţia asumată anterior de înstrăinător.
Dacă niciunul dintre dobânditori nu a obţinut posesia efectivă a bunului mobil, va fi preferat cel al cărui titlu are dată certă anterioară (art. 1.275 C. civ.).
Prin excepţie, transferul imediat al dreptului de proprietate şi al riscurilor nu operează în următoarele situaţii:
a) Când obiectul contractului este un drept real asupra unui imobil tabular. Art. 885 C. civ. prevede că: „Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drep-
turile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.”2
1 Dispoziţiile art. 1.274 din Codul civil privitoare la transferul riscurilor în contractele translative de proprietate se aplică numai contractelor încheiate după intrarea în vigoare a Noului Cod civil.
2 Dispoziţiile art. 557 alin. (4) art. 565, art. 885 alin. (1) şi art. 886 din Codul civil se aplică numai
după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi (art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil).
b) Când vânzătorul nu este proprietarul bunului în momentul încheierii con- tractului, ci vinde bunul altuia (art. 1.683 C. civ.).
c) Când obiectul contractului nu este un bun individual determinat, ci un bun de gen, care trebuie individualizat ulterior.
În cazul bunurilor de gen, transferul dreptului de proprietate şi a riscurilor pieirii fortuite a bunului se produce în momentul individualizării lor.
„Atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului”, prevede art. 1.678 C. civ.
În cazul obligaţiilor alternative, proprietatea şi riscurile se transferă în momentul în care cumpărătorul face alegerea bunului.
Soluţia problemei în cazul obligaţiilor facultative este aceeaşi ca şi în cazul obli- gaţiilor cu obiect unic, cu distincţiile pe care le-am făcut mai sus, după cum acest obiect este un bun individual determinat sau un bun de gen.
d) În cazul vânzării bunurilor viitoare.
Lucrul care se vinde trebuie să existe în momentul încheierii contractului.
Bunul viitor, cum ar fi o recoltă viitoare, poate fi vândut, dar transferul dreptului de proprietate şi al riscurilor va avea loc, după caz, din momentul creării sale (dacă este vorba despre un bun individual determinat) sau după apariţia sau crearea lor, urmată de individualizare, în cazul bunurilor de gen viitoare.
e) Dacă părţile au amânat printr-o clauză specială transferul dreptului de pro- prietate pentru un moment ulterior încheierii contractului.
Momentul ulterior al transferului dreptului de proprietate, care nu trebuie confundat cu momentul ulterior al predării bunului după încheierea contractului, poate fi determinat printr-un termen suspensiv sau printr-o condiţie suspensivă care amână transferul dreptului de proprietate până la realizarea ei.
Vânzătorul va rămâne proprietar până la realizarea condiţiei, care va produce efecte retroactive.
Nu mai puţin, în cazul pieirii fortuite a lucrului, pendente conditione, riscul este suportat de proprietarul sub condiţie rezolutorie, adică de vânzător;
Art. 1.684 prevede în sensul celor de mai sus că „stipulaţia prin care vânzătorul îşi rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a preţului este valabilă, chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulaţie nu poate fi însă opusă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate cerute de lege, după natura bunului”.
f) În cazul cumpărării mărfurilor într-o unitate cu autoservire.
În acest caz, vânzătorul face publică oferta de vânzare prin expunerea mărfurilor în acest scop, iar acceptarea cumpărătorului are loc în momentul în care el a preluat marfa şi a pus-o în coş.
Contractul ar trebui să fie încheiat în acest moment şi nu în momentul plăţii.
Totuşi, atât în literatura juridică, cât şi în practica judiciară, în ipoteza în care vânzarea se face pe preţ fix, ca în cazul magazinului cu autoservire, contractul se consideră încheiat şi deci cumpărătorul devine proprietarul mărfii, doar din momentul în care a achitat preţul ei la casă.