STUDIU DE OPORTUNITATE

Proiect 98 / 2022 STUDIU DE SPECIALITATE

STUDIU DE OPORTUNITATE

ÎN VEDEREA ANALIZEI Șl DEMONSTRĂRII POSIBILITĂȚII INTERVENȚIEI URBANISTICE

PUZ - CONSTRUIRE LOCUINTA, ANEXE SI IMPREJMUIRE

Mun. Tg.-Jiu, str. Albatrosului, nr. cadastral 35849, jud. GORJ

BORDEROU GENERAL

A. PIESE SCRISE

1. Foaie de capăt

2. Certificat de Urbanism nr. 614/17.04.2024

3. Memoriu tehnic explicativ

4. Anexe

- contract de vânzare-cumpărare nr. 676 din 02.03.2009

- extras de carte funciară pentru CF 35849

- extras de plan cadastral

- plan de amplasament și delimitare a imobilului sc. 1: 1.000

- plan topografic scara 1: 1.000

B. PlESE DESENATE

1 - Planșa de încadrare în zonă sc. 1:2.000

2 - Planșa situație existentă sc. 1:1.000

3 - Planșa concept propus sc. 1:1.000

MEMORIU TEHNIC EXPLICATIV STUDIU DE OPORTUNITATE

PENTRU PUZ - CONSTRUIRE LOCUINTA, ANEXE SI IMPREJMUIRE

Studiul de oportunitate este un prim pas în realizarea unui proiect de investiții, constând în identificarea și analiza oportunităților de investiții într-o anumită zonă geografică sau a unei afaceri într-un anumit domeniu.

Prin avizul de oportunitate se vor stabili teritoriul care urmează să fie reglementat prin PUZ, categoriile funcționale ale dezvoltării și eventualele servituți, limitele minime și maxime ale indicatorilor urbanistici, dotările de interes public necesare, asigurarea accesurilor, parcajelor, utilităților, capacitățile de transport admise.

Prevederile Legii nr. 350/2001 republicată, completată şi modificată (inclusiv Legea nr. 190/26.06.2013), la articolul 32, alineatul (1), pct. c), se menționează că pentru iniţierea unui Plan Urbanistic Zonal pentru modificarea unor prevederi ale PUG şi RLU- documentaţii aprobate, este necesară obţinerea prealabilă a unui Aviz de Oportunitate întocmit de structura de specialitate condusă de arhitectul şef al localităţii şi aprobat de primarul localităţii, prin care să se stabilească:

a) teritoriul care urmează să fie reglementat prin Planul urbanistic zonal;

b) categoriile funcţionale ale dezvoltării şi eventualele servituţi;

c) indicatorii urbanistici obligatorii – limite minime şi maxime ;

d) dotările de interes public necesare, asigurarea accesurilor, parcajelor, utilităţilor;

e) capacităţi de transport admise.

Conform art. 37, alineatul (4), Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului şi de Urbanism fundamentează din punct de vedere tehnic decizia structurii de specialitate din cadrul autorităţii locale, desemnată să emită avizul pentru documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanism, precum şi pentru studiile de fundamentare sau cercetări prealabile, conform competenţelor existente.

Beneficiarii (proprietarii) terenurilor doresc realizarea unor investitii pentru functiunile de depozitare si sevicii .

Beneficiarii vor înainta Consiliului Local un Studiu de Oportunitate privind iniţierea documentaţiei urbanistice derogatorii, în vederea analizării în C.T.A.T.U. Tg.- Jiu.

Acesta va fi corelat cu punctul de vedere al reprezentanţilor primăriei localităţii, privind: - strategia de dezvoltare a localităţii pentru zona amplasamentului şi stabilirea suprafeţei ce se va studia prin PUZ, infrastructura existentă şi propusă (drumuri, accese, echipare tehnico-edilitară, etc), indicatorii urbanistici maximali existenţi şi propuşi.

1. INTRODUCERE

1.1. DATE DE RECUNOAȘTERE A DOCUMENTAȚIEI Beneficiar: XXXXXX XXXXXXXX

Denumirea lucrării : PUZ - CONSTRUIRE LOCUINTA, ANEXE SI IMPREJMUIRE

Amplasament: Mun. Tg.-Jiu, str.Albatrosului, nr. cadastral 35949, jud. XXXX Xxxxxxx studiat luat în studiu are 2059 mp.

Elaborator : SC STORYPLAN 3D SRL - arh. Pasăre Xxxxxx Xxxxx Proiect nr. 98 / 2022

1.2. DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI

Amplasamentul studiat se află în mun. Tg.- Jiu, cu acces din str. Albatrosului.

Terenul este situat se găsește in extravilanul Municipiului Tg-Jiu conform PUG, dar in acte figurează ca teren intravilan.

Terenul studiat se învecinează:

- la nord-vest cu Drum,

- la sud-est cu Drum,

- la sud-vest cu str. Albatrosului,

- la nord-est cu Xxxxxxxxx Xxxx

Folosința actuală a terenului studiat este de teren arabil. Pe teren nu sunt construcții care necesită a fi desființate.

În vecinătatea zonei studiate (pe strada Albatrosului) există rețea energie electrică, apă, gaze și telecomunicații/internet. Unele din acestea se găsesc și de-a lungul străzii pe partea cealaltă.

1.3. SITUAȚIA JURIDICĂ A TERENULUI

Terenul este în totalitate proprietate privată și aparțin xx. Xxxxxx Xxxxxxxx, în conformitate cu actul notarial nr. 676 din 02.03.2009 și Extras de Carte Funciară pentru informare.

Asupra imobilului sunt sarcini, drept de ipotecă legală în favoarea municipiului Tg- Jiu – Direcția Publică de Venituri și nu sunt servituți de utilitate publică.

1.4. - OBIECTUL LUCRĂRII (STUDIULUI)

În conformitate cu Certificatul de Urbanism nr. 614 din 17.04.2024, terenul studiat, cu nr. cadastral 35849, este situat în extravilanul municipiului Tg.- Jiu, jud. Gorj.

Pentru introducerea terenului in intravilanul construibil al Municipiului Tg-Jiu, este necesar a se întocmi PUZ... dar menționam ca in Extrasul de carte funciara este situat in intravilan.

Pentru schimbarea destinației terenului in zona locuina cu funcțiuni complementare, este necesară o bună cunoaștere a impactului creat în zonă și stabilirea unor reglementări privind funcțiunile și construcțiile propuse.

Reglementările fiscale sunt stabilite prin HCL Tg.- Jiu, cel pentru localități urbane. Proiectul a fost întocmit pe baza temei de proiectare înaintată de către beneficiari,

care prevede realizarea de construcții tip locuință individuala, anexe gospodărești (garaj, magazie, bucătărie de vara copertine)

Funcțiunea dominantă locuința propusă de beneficiar și susținută prin prezentul studiu de oportunitate este în corelare cu vecinătățile de pe latura nord și poate fi integrată cu aceleași reglementări prezentate în PUG mun. Tg.- Jiu, aprobat, pentru UTR-uri cu aceeași destinație de locuințe.

Pentru reglementari se va respecta:

- La stabilirea înălțimii construcțiilor se va avea in vedere : protejarea si punerea in valoare a fondului construit existent, cu respectarea regulilor de compoziţie arhitectural- urbanistica a zonei, respectarea normativelor legate de asigurarea însoririi construcţiilor (conform Ordinului nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igiena si recomandărilor privind modul de viata al populaţiei) pentru a nu aduce prejudicii clădirilor invecinate sub aspectul insoririi acestora.

- Regimul maxim de înălţime admis pentru construcţii este de max. = 10.00 m.

- Materialele pentru finisaj exterior vor fi de buna calitate.

- Materialele pentru invelitoare pot fi realizate din tabla sau materiale bituminoase. în ceea ce priveşte cromatica, se vor evita culorile tari sau în contrast puternic cu cele ale construcţiilor din jur, sau cu peisajul.

- Împrejmuirile (îngrăditură făcută în jurul unui teren) înseamnă a înconjura un teren cu un gard sau cu un zid, cu caracter definitiv sau temporar, amplasat astfel încât să fie la aliniament la stradă, iar pe celelalte laturi ale parcelei, pentru a o delimita de domeniul public (daca e cazul) sau de proprietăţile invecinate.

2. PREZENTAREA INVESTIȚIEI/OPERAȚIUNII PROPUSE

Se propune realizarea de constructii cu functiuni de locuința si anexe deservire,

De asemenea, se propune amenajarea de zone de circulatie cu parcari si zone verzi cu minim 40%.

Se propune realizarea, îngropat, a tuturor rețelelor tehnico-edilitare. Se mai propun împrejmuiri, și amenajări de incintă.

3. INDICATORI PROPUȘI. MODUL DE INTEGRARE A CONSTRUCȚIILOR NOI Prin PUZ se propune încadrarea terenului în UTR zona locuințe cu funcțiuni

complementare coroborate cu PUG Tg-Jiu, iar construcțiile propuse vor avea un regimul de înălțime maxim admis de P+1. Poziționarea (aliniamentul) construcțiilor va fi stabilit prin PUZ, planșa reglementări urbanistice (minim 3,00 m la stradă, iar față de limitele laterale ale parcelelor conform Cod Civil – 0,60 m la fațadele fără ferestre și 2,00 m la fațadele cu ferestre). Distanța dintre 2 clădiri de pe parcele alăturate va fi stabilită prin PUZ, astfel încât să respecte reglementările privind minimul de însorire precum si securitatea la incendiu. Amplasarea și volumetria construcțiilor va ține cont de forma terenului, accesul auto și pietonal, distanțele până la limitele terenului (respectarea codului civil), distanțele față de vecinătăți și construcțiile învecinate, facilitarea accesului mașinilor PSI pe cel puțin o latură a clădirilor, rezolvarea locurilor de parcare aferente (în incinta loturilor), suprafața destinată pentru spații verzi, platformă gunoi, sistematizarea verticală a incintei, echipare tehnico – edilitară.

UTILIZĂRI PERMISE

- construcții compatibile cu funcțiunea de locuința care nu sunt generatoare de poluare a solului, apei și a aerului, cum ar fi spatiu comercial- magazin.

UTILIZĂRI INTERZISE

- activități productive poluante, adăposturi de animale

REGIM DE ÎNĂLȚIME

Propunerile, care vor fi precizate în planul urbanistic zonal (PUZ) în corelare cu dorințele beneficiarului sunt de a realiza construcții cu regim de înălțime P+1, cu H maxim construcție = 10,00 m, în corelare cu regimul de înălțime din P.U.G. mun. Tg.- Jiu, pentru terenuri destinate zone locuința

MODUL DE UTILIZARE A PARCELELOR TERENULUI STUDIAT

P.O.T. maxim propus = 30,00% și C.U.T. maxim propus = 0,90

4. PREZENTAREA CONSECINȚELOR ECONOMICE ȘI SOCIALE LA NIVELUL UNITĂȚII TERITORIALE DE REFERINȚĂ

Investiția propusă va aduce următoarele beneficii zonei studiate:

- Dezvoltarea zonei pentru functiunea dominanta de locuințe.

CATEGORII DE COSTURI CE VOR FI SUPORTATE DE INVESTITORII PRIVAȚI ȘI CATEGORIILE DE COSTURI CE VOR CĂDEA ÎN SARCINA AUTORITĂȚII PUBLICE LOCALE

Nr. crt.	Categorii de costuri	În sarcina cui cade cheltuiala respectivă
1	2	3

A. Cheltuieli pentru elaborarea documentațiilor tehnico economice

a1.	Cheltuieli pentru elaborarea documentațiilor de proiectare - Întocmire PUZ - Studii de teren (topo, geo) - Proiect tehnic, detalii de execuție, liste cantități, caiet de sarci - Verificări de proiect	Proprietar
a2.	Cheltuieli pentru activitatea de consultanță și asistență tehnică	Proprietar
a3.	Cheltuieli pentru obținerea avizelor și acordurilor	Proprietar
a4.	Cheltuieli pentru pregătirea documentelor privind aplicarea procedurii penteru atribuirea contractului de lucrări și a contractelor de servicii de proiectare	Proprietar

B. Cheltuieli pentru realizarea investiției

b1.	Cheltuieli pentru obținerea și amenajarea terenului - Cheltuieli pentru amenajarea terenului - Cheltuieli pentru protecția mediului	Proprietar
b2.	Cheltuieli pentru asigurarea utilităților necesare obiectivelor	Proprietar
b3.	Cheltuieli pentru amenajarea drumului de acces	Proprietar
b4.	Cheltuieli pentru investițiile de bază - Construcții și instalații - Montaj utilaje tehnologice - Utilaje, echipamente tehnologice și funcționale cu montaj - Utilaje fără montaj și echipamente de transport - Dotări - Active necorporale	Proprietar
b5.	Alte cheltuieli - Organizare de șantier - Comisioane, taxe, cost credit - Cheltuieli diverse și neprevăzute	Proprietar

5. JUSTIFICAREA OPORTUNITĂȚII REALIZĂRII PUZ Oportunitatea realizării PUZ - ului solicitat se justifică prin:

- condițiile de amplasament;

- reglementarea funcțiunilor acceptate în zonă;

- reglementarea regimului de înălțime, a procentului de ocupare a terenului și a coeficientului de utilizarea a terenului;

- crearea unor condiții construire si distante fata de limite.

- rentabilizarea economică și reabilitarea urbanistică a unor terenuri amplasate într- o zonă de locuințe dar ne exploatata din acest punct de vedere, care este activă și este de interes.

PLANUL URBANISTIC ZONAL

PUZ-ul va reglementa folosința propusa a terenului din arabil în terenuri curți construcții pentru locuință si funcțiuni complementare

PUZ-ul are caracter de reglementare specifică detaliată pentru zona luată în studiu și asigură corelarea dezvoltării urbanistice a zonei cu planul urbanistic general al mun. Tg.- Jiu. Prin P.U.Z. se vor stabili obiectivele, reglementările de urbanism – permisiuni și restricții necesare a fi aplicate în utilizarea terenului și conformarea construcțiilor în zona studiată.

Pe baza analizei critice a situației existente, a prevederilor P.U.G. și a opiniei inițiatorului, conținutul P.U.Z. va trata următoarele categorii de probleme:

• Organizarea rețelei carosabile și pietonale de incintă în corelare cu cea existentă în zonă,

• Zonificarea funcțională a incintei,

• Organizarea urbanistic-arhitecturală în funcție de caracteristicile structurii urbane,

• lndici și indicatori urbanistici:

- regim de aliniere;

- regim de înălțime;- P.O.T., C.U.T.,

• Dezvoltarea infrastructurii,

• Statutul juridic și circulația terenurilor,

• Delimitarea și protejarea fondului arhitectural- urbanistic și arheologic

• Măsuri de identificare si delimitare a efectelor unor riscuri naturale și antropice previzibile,

• Măsuri de protecție a mediului,

• Menționarea obiectivelor de utilitate publică,

• Reglementări - permisiuni și restricții - incluse în Regulamentul Local de Urbanism

Întocmit, Verificat,

Xxx. Xxxxxxxx Xxx Arh. Pasare Xxxxxx Xxxxx