Cuprins

Capitol 5

Cuprins

Abrevieri. 11

Studiu introductiv 13

Capitolul I

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE. NOŢIUNE, CARACTERE

JURIDICE, CONDIŢII DE VALIDITATE 25

1. Jurisprudenţă 25

1.1. Acţiune în evacuare. Fost proprietar care şi-a redobândit

imobilul. Calitatea de locator 25

1.2. Interpretarea contractului cu privire la obiectul acestuia 33

1.3. Cauza contractului de închiriere. Nulitate 44

1.4. Cerere de reziliere a contractului de închiriere şi cerere reconvenţională având ca obiect nulitatea aceluiaşi contract. Cauze de

nulitate. Consimţământ şi cauză. Netemeinicie 60

2. Legislaţie 70

3. Comentarii 70

3.1. Noţiunea contractului de locaţiune şi feluri 70

3.2. Natura juridică a dreptului de folosinţă al locatarului 72

3.3. Caracterele contractului de locaţiune 75

3.4. Forma contractului de închiriere a suprafeţelor locative 80

3.5. Condiţii de validitate ale contractului de locaţiune 85

3.5.1. Capacitatea de folosinţă 85

3.5.2. Capacitatea de exerciţiu 102

3.5.3. Consimţământul 103

3.5.3.1. Promisiunea de a contracta 103

3.5.3.2. Încheierea contractului între absenţi 103

3.5.4. Obiectul contractului – bunurile şi chiria 104

3.5.4.1. Bunurile 105

3.5.4.2. Chiria 107

3.5.4.3. Termenul 112

3.5.4.4. Cauza 114

3.5.4.5. Interpretarea contractului 114

4. Doctrină 116

Capitolul II

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE. OBLIGAŢIILE LOCATORULUI 119

1. Jurisprudenţă 119

1.1. Cerere de constituire a unui drept de retenţie, fără o acţiune în realizarea creanţei. Inadmisibilitate 119

2. Legislaţie 121

3. Comentarii 121

3.1. Consideraţii generale 121

3.2. Efectele generale ale contractului de locaţiune 124

3.3. Prezentarea obligaţiilor locatorului 133

3.4. Obligaţia de predare a bunului 134

3.4.1. Conţinutul şi întinderea obligaţiei de predare 134

3.4.2. Locul şi momentul predării 136

3.4.3. Cheltuielile de predare 138

3.5. Menţinerea bunului în stare corespunzătoare de folosinţă pe

toată durata locaţiunii – efectuarea reparaţiilor 138

3.5.1. Noţiune şi reglementare 138

3.5.2. Cine suportă reparaţiile? 141

3.6. Obligaţia de a asigura folosinţa către chiriaş 142

3.6.1. Obligaţia de garanţie în general 142

3.6.2. Garanţia pentru evicţiune 144

3.6.2.1. Evicţiunea din faptul personal al locatorului 144

3.6.2.2. Cauze ale tulburării din partea terţului 147

3.6.2.3. Evicţiunea prin fapta terţului 149

3.6.3. Garanţia pentru vicii 155

3.6.4. Garanţia convenţională 159

3.6.5. Obligaţia de informare 159

3.6.6. Obligaţia locatorului de a restitui cheltuielile făcute de locatar pentru îmbunătăţirea bunului închiriat 160

3.6.7. Obligaţia locatorului de a respecta dreptul de preferinţă

al chiriaşului la o nouă închiriere 161

4. Doctrină 162

Capitolul III

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE. OBLIGAŢIILE LOCATARULUI 164

1. Jurisprudenţă 164

1.1. Chirie datorată în funcţie de folosinţa efectivă a bunului şi după expirarea contractului 164

1.2. Suportarea contravalorii îmbunătăţirilor aduse spaţiului închiriat

de către locatar 170

1.3. Natura juridică a contractului de închiriere având ca obiect o locuinţă, încheiat între locatorul Municipiul C. şi un locatar persoană fizică. Natura juridică a sumelor pe care, în temeiul acestui contract, reclamantul le pretinde cu titlu de chirie restantă şi cu titlu de

majorări de întârziere 176

2. Legislaţie 179

3. Comentarii 179

3.1. Prezentare 179

3.2. Cheltuielile de contract şi luarea în primire a bunului 180

3.3. Folosirea bunului cu prudenţă şi diligenţă 181

3.4. Întreţinerea locuinţei şi contribuţia la cheltuielile comune 186

3.5. Răspunderea pentru deteriorarea bunului 188

3.6. Plata chiriei în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract 191

3.7. Informarea locatorului despre pretenţiilor terţilor asupra bunului 194

3.8. Restituirea lucrului 195

3.9. Obligaţiile locatarului rezultate din încheierea unui contract de sublocaţiune sau din cesiunea contractului 198

4. Doctrină 200

Capitolul IV

ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE. PREZENTARE GENERALĂ 202

1. Jurisprudenţă 202

1.1. Acţiunea în evacuare. Inexistenţa unui titlu locativ. Calificare juridică. Distincţie faţă de acţiunea în revendicare 202

2. Legislaţie 210

3. Comentarii 210

4. Doctrină 213

Capitolul V

CAUZE DE ÎNCETARE A CONTRACTULUI 215

1. Jurisprudenţă 215

1.1. Acţiune în evacuare. Contract de închiriere. Ajungere la termen. Relocaţiune tacită rezultată din primirea de către proprietar a unor sume cu titlu de chirie în avans pentru o perioadă de timp.

Exigenţe probatorii 215

1.2. Contract de închiriere. Cuantum al chiriei înscris în fişa de calcul, anexă la contractul de închiriere. Existenţa obiectului

determinat al contractului. Tacita relocaţiune 222

1.3. Rezilierea contractului de închiriere pentru neachitarea chiriei. Penalităţi 227

1.4. Interpretarea clauzelor îndoioase. Intenţia comună a părţilor contractante 235

1.5. Acţiune în evacuare formulată de proprietarul imobilului împotriva chiriaşilor, în lipsa încheierii unui nou contract de închiriere conform O.U.G. nr. 40/1999. Admisibilitate 246

1.6. Contract de închiriere. Rezilierea pentru neplata chiriei. Cerere reconvenţională pentru contravaloarea sporului de valoare adus prin îmbunătăţiri şi extinderi. Necesitatea stabilirii existenţei acordului proprietarului 249

1.7. Anulare contract de vânzare, titlu al locatorului. Consecinţe 252

1.8. Contract de închiriere spaţiu comercial. Tacita relocaţiune. Condiţii 256

1.9. Tacita relocaţiune. Convenţia părţilor cu privire la forma scrisă

a noului contract 260

1.10. Opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditorul

la licitaţie publică 267

1.11. Legea aplicabilă contractelor de locaţiune al căror termen s-a împlinit anterior intrării în vigoare a noului Cod civil. Condiţii de operare a tacitei relocaţiuni. 290

1.12. Restituirea bunului la finalul contractului. Lucrări de

amenajare efectuate de locatar, potrivit contractului de închiriere 297

1.13. Încetarea de drept a contractului de închiriere pentru pieirea bunului 304

2. Legislaţie 312

3. Comentarii 312

3.1. Denunţarea unilaterală 312

3.2. Expirarea termenului contractual şi tacita relocaţiune 315

3.3. Rezilierea contractului 319

3.4. Imposibilitatea folosirii bunului 324

3.5. Încetarea raporturilor juridice de serviciu 327

3.6. Desfiinţarea titlului locatorului 329

3.7. Înstrăinarea lucrului inter vivos 329

3.8. Impreviziunea în contractul de locaţiune 331

4. Doctrină 333

Bibliografie 335