Conf. univ. dr. Andreea‑Teodora Stănescu

Conf. univ. dr. Xxxxxxx‑Xxxxxxx Xxxxxxxx

Facultatea de Drept, Universitatea din Bucureşti

Drept comercial

Contracte profesionale

Ediţia a 3‑a, revizuită şi adăugită

Capitolul al VIII-lea.

Contractul de intermediere

în reglementarea Codului civil

§ 1. Sediul materiei

390. Contractul de intermediere[1] este reglementat prin art. 2096­2102

C. civ.

În completarea textelor de lege care reglementează expres contractul de intermediere, în temeiul art. 1167 C. civ., se aplică dispoziţiile formând teoria generală a obligaţiilor[2].

§ 2. Aspecte de drept tranzitoriu referitoare la contractul de

intermediere

391. Contractul de intermediere nu a cunoscut o reglementare anterior noului Cod civil. Pe plan internaţional, prin intermediul Camerei Internaţionale de Comerţ din Paris, au fost sistematizate uzanţele dez‑ voltate de profesionişti în această materie. Astfel, a fost elaborat un model de contract de intermediere ocazională[3] – ICC Model Occasional Intermediary Contract – Publicaţia ICC nr. 619/1999 (înlocuit de Publicaţia ICC nr. 769 E – 2015). În prezent, contractul a devenit un contract reglementat legal. Denumirea „contract de intermediere” corespunde

[1] Cu privire la contractul de intermediere, a se vedea ST.D. CĂRPENARU, Tratat de drept comercial român, ed. a 6‑a actualizată, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2019, p. 563‑565; X. XXXXx, Drept comercial, ed. a 3‑a revizuită şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2018, p. 353‑359; FL.X. XXxXX, Contractul de intermediere în noul Cod civil, în C.J. nr. 10/2011, p. 526‑528; X. XXXXXXXX, Contractul de intermediere în Codul civil (Legea nr. 287/2009), în Dreptul nr. 6/2012, p. 39‑48; A.‑X. XXXXXXXX, Contracte profesionale speciale în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2015, p. 178‑188.

[2] Cu privire la teoria generală a obligaţiilor, a se vedea X. Xxxxxxxx, X. Xxxxxx,

Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008.

[3] A se vedea D.-AL. SITARU, ş.-AL. XXXXXXXX, Dreptul comerţului internaţional.

Tratat. Partea specială, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2017, p. 279 şi urm.

tendinţei actuale a practicii[1]. Contractul a fost desemnat, în literatura de specialitate, şi prin sintagma „contract de curtaj”[2].

392. Cu privire la contractele de intermediere încheiate anterior intrării în vigoare a Codului civil[3], potrivit art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, acestea sunt supuse dispoziţiilor legii în vigoare la data încheierii în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea contractelor. În consecinţă, contractele de intermediere/curtaj încheiate anterior intrării în vigoare a Codului civil sunt guvernate de normele juridice formând teoria generală a obligaţiilor.

§ 3. Calificarea unui contract drept contract de intermediere

3.1. Definiţia contractului de intermediere

393. Potrivit art. 2096 C. civ., intermedierea este contractul prin care intermediarul se obligă faţă de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract. Intermediarul nu este prepusul părţilor intermediate şi este independent faţă de acestea în executarea obligaţiilor sale.

3.2. Obiectul contractului de intermediere

394. Privind definiţia contractului de intermediere prin prisma art. 1225 C. civ.[4], obiectul acestui contract este operaţiunea juridică de intermediere. Pentru a fi în prezenţa operaţiunii juridice de intermediere,

[1] Literatura de specialitate a sesizat faptul că denumirea „contract de intermediere” poate să creeze confuzii, „intermedierea” fiind un termen generic folosit deopotrivă pentru mandatul cu şi fără reprezentare şi varietăţile acestuia. A fost propusă denumirea „contract de mijlocire” – a se vedea St.D. Cărpenaru, Tratat de drept comercial român, ed. a 6‑a actualizată, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2019, p. 563.

[2] A se vedea X. XXXXxXXX, X. xXXXXXXXXX, Tratat de dreptul comerţului internaţional. Partea specială, Ed. Academiei R.S.R., Bucureşti, 1978, p. 145 şi urm.; X. XXXXXXXX, X. XXXXXX, Contractul de curtaj, în R.D.C. nr. 7‑8/1999, p. 210‑216.

[3] Cu privire la aspectele de drept tranzitoriu, a se vedea M. Xxxxxxx, Contribuţii la studiul conflictului de legi în timp în materie civilă (în lumina noului Cod civil), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013.

[4] Potrivit art. 1225 alin. (1) X. xxx., obiectul contractului este operaţiunea juridică pe care părţile au convenit‑o.

trebuie să fie îndeplinite două categorii de condiţii. O primă categorie vizează obiectul acordului de voinţă (asupra a ceea ce convin părţile), iar a doua categorie vizează persoanele a căror voinţă este exprimată (caracteristici ale acestora).

În ceea ce priveşte prima categorie, părţile trebuie să ajungă la un acord de voinţă cu privire la asumarea de către una dintre ele a obligaţiei de identificare a unor terţe persoane şi punerea lor în legătură cu cealaltă parte a contractului de intermediere în vederea încheierii unui contract determinat. Aşa cum s‑a arătat în literatura de specialitate, demersurile ce fac obiectul contractului de intermediere sunt acte materiale[1].

În ceea ce priveşte cea de‑a doua categorie de condiţii, potrivit art. 2096

C. civ., partea care se obligă să identifice terţe persoane şi să le pună în legătură cu cocontractantul său trebuie să fie independentă prin raportare la părţile intermediate. Aceasta se traduce prin absenţa relaţiilor de subordonare faţă de părţile intermediate (cocontractantul său din contractul de intermediere, denumit client, şi terţul interesat de încheierea de contracte cu clientul).

În concluzie, în măsura în care un acord de voinţă întruneşte cumulativ caracteristicile operaţiunii juridice a contractului de intermediere, atunci a fost încheiat un astfel de contract.

§ 4. Părţile contractului de intermediere

395. Potrivit art. 2096 C. civ., părţile contractului de intermediere sunt denumite client şi intermediar.

396. Clientul este persoana care este interesată de identificarea unor potenţiali parteneri de afaceri, dar nu doreşte să realizeze acest lucru personal.

Codul civil nu impune nicio condiţie specială pentru client, situaţie care conduce spre concluzia că acesta poate fi un profesionist sau nu. Privind

[1] Această trăsătură constituie o deosebire prin raportare la celelalte contracte alcătuind noţiunea generică de „intermediere” (contractele de mandat cu sau fără reprezentare şi varietăţile lor). Acestea din urmă presupun o interpunere în formarea raportului juridic. A se vedea, în acest sens, St.D. Cărpenaru, Tratat de drept comercial român, ed. a 6‑a actualizată, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2019, p. 564; A.M. Xxxxxxxx, Comentariu cu privire la contractul de intermediere, în Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, vol. III, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 471.

totuşi din perspectiva aplicării practice a contractului de intermediere,

ca regulă, clientul este un profesionist[1].

397. Intermediarul este persoana care îşi asumă obligaţia de a identifica terţi interesaţi de încheierea anumitor contracte şi de a‑i pune în legătură cu clientul interesat, la rândul său, de încheierea aceloraşi contracte. Codul civil nu impune, în mod direct, o condiţie specială pentru intermediar, în sensul că trebuie să acţioneze cu titlu profesional. În concluzie, acesta poate fi un profesionist sau nu. Xxxxxxx xxxxxx din perspectiva aplicării practice a contractului de intermediere, ca regulă, intermediarul este un profesionist[2].

§ 5. Încheierea contractului de intermediere

398. Încheierea contractului de intermediere presupune realizarea unui acord de voinţă între două părţi care doresc să dea naştere între ele drepturilor şi obligaţiilor care configurează operaţiunea juridică de intermediere.

399. La momentul încheierii contractului trebuie respectate condiţiile de validitate (de fond şi de formă), condiţiile referitoare la proba contractului şi cele referitoare la asigurarea opozabilităţii faţă de terţi.

5.1. Condiţiile de validitate în materia contractului de intermediere

400. Potrivit art. 1179 C. civ., condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, obiectul şi cauza. În anumite situaţii[3], la aceste condiţii se adaugă şi condiţii de formă.

401. Cu privire la capacitate, nu sunt reglementate, direct, aspecte particulare în subdiviziunea Codului civil destinată contractului de inter‑ mediere.

[1] A.M. Xxxxxxxx, Comentariu cu privire la contractul de intermediere, în Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, vol. III, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 471.

[2] A.M. Mateescu, Comentariu cu privire la contractul de intermediere, în Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, vol. III, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 471.

[3] Potrivit art. 1178 X. xxx., contractul se încheie prin simplul acord de voinţe al părţilor dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă.

402. Cu privire la consimţământ, din subdiviziunea Codului civil destinată contractului de intermediere rezultă faptul că oferta şi acceptarea trebuie să vizeze[1] operaţiunea de intermediere[2].

403. Cu privire la obiect[3], din subdiviziunea Codului civil destinată contractului de intermediere rezultă faptul că acesta este reprezentat de operaţiunea juridică de intermediere[4].

404. Cu privire la cauză[5], din subdiviziunea Codului civil destinată contractului de intermediere rezultă faptul că aceasta este reprezentată, pentru client, de dorinţa de a găsi persoane interesate de încheierea unui/ unor act(e) juridic(e), fără a participa însă personal la acest proces, iar pentru intermediar, de dorinţa de a câştiga o sumă de bani.

405. Cu privire la condiţiile de formă, subdiviziunea Codului civil destinată contractului de intermediere nu reglementează regula existenţei unor condiţii de formă ad validitatem.

[1] Cu privire la ofertă şi acceptare, A.A. XXXXX, Comentariu cu privire la art. 1196

C. civ., în Fl.-X. Xxxxx, X. Xxxxxxx, X. Xxxxxxxxxxxxxxx, X. Xxxxxxx (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, ed. a 2‑a revăzută şi adăugită, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2014, p. 1328‑1329. A se vedea şi T.V. Xxxxxxxxx, Comentariu cu privire la art. 1196 C. civ., în Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, vol. II, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 439‑441.

[2] Descrisă în secţiunea referitoare la calificarea unui contract drept contract de intermediere, supra Capitolul VIII, § 3.

[3] Cu privire la obiectul contractului (teoria generală a obligaţiilor), X. XXXxX, Comentariu cu privire la art. 1225 C. civ., în FL.-X. XXXXX, X. XXXXXXX, X. XXXXXXX- TINOVICI, X. XXXXXXX (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, ed. a 2‑a revăzută şi adăugită, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2014, p. 1364‑1365. A se vedea şi T.V. XXXXXXXXX, Comentariu cu privire la art. 1225 C. civ., în Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, vol. II, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012,

p. 487‑488; X. Xxxxxx, L’objet du contrat, Programme de recherche IRJS‑Bucarest,

«Comparaison du projet de réforme du droit français des contrats et du régime de l’obligation, avec le nouveau code civil roumain», Université Paris 1 Panthéon‑Sorbonne, 25 juin 2015.

[4] Descrisă în secţiunea referitoare la calificarea unui contract drept contract de intermediere, supra Capitolul VIII, § 3.

[5] Cu privire la cauză (teoria generală a obligaţiilor), X. XXXxX, Comentariu

cu privire la art. 1235 C. civ., în Fl.-X. Xxxxx, X. Xxxxxxx, X. Xxxxxxxxxxxxxxx,

X. Xxxxxxx (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, ed. a 2‑a revăzută şi adăugită, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2014, p. 1373‑1374. A se vedea şi

T.V. Xxxxxxxxx, X.X. Ungureanu, Comentariu cu privire la art. 1235 C. civ., în Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, vol. II, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 501‑502.

5.2. Condiţiile referitoare la proba contractului de intermediere

406. Subdiviziunea Codului civil destinată contractului de intermediere

nu reglementează existenţa unor condiţii de formă ad probationem.

5.3. Condiţiile referitoare la opozabilitatea faţă de terţi a con- tractului de intermediere

407. În subdiviziunea Codului civil referitoare la contractul de intermediere nu sunt incluse prevederi referitoare la condiţii de opozabilitate faţă de terţi.

§ 6. Caracterele juridice ale contractului de intermediere

408. Pornind de la prevederile art. 1168, respectiv art. 1171 şi urm.

C. civ., contractul de intermediere este un contract numit, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ şi consensual. De asemenea, poate fi un contract de adeziune şi un contract încheiat cu consumatorii.

409. Referitor la caracterul numit, contractul de intermediere înde‑ plineşte cerinţa rezultând din art. 1168 C. civ., respectiv este un contract reglementat legal. Astfel, art. 2096‑2102 C. civ. constituie reglementarea generală a contractului de intermediere.

410. Referitor la caracterul sinalagmatic, contractul de intermediere îndeplineşte cerinţa rezultând din art. 1171 X. xxx., respectiv obligaţiile născute din acesta sunt reciproce şi interdependente. Exemplificativ, obligaţiei intermediarului de a pune în legătură cu clientul terţi interesaţi de încheierea unui/unor act(e) juridic(e) îi corespunde obligaţia clientului de a‑i plăti o sumă de bani.

411. Referitor la caracterul oneros, contractul de intermediere înde‑ plineşte cerinţa rezultând din art. 1172 C. civ., respectiv fiecare dintre părţile contractului urmăreşte să îşi procure un avantaj în schimbul obli‑ gaţiilor asumate. Caracterul oneros reprezintă regula în materie. Astfel, analizând prevederile art. 2097 alin. (2) C. civ.[1], se poate observa că textul de lege permite interpretarea în sensul că, prin convenţia părţilor

[1] Potrivit art. 2097 alin. (2) C. civ., în lipsa convenţiei părţilor sau a unor preve‑ deri legale speciale, intermediarul are dreptul la o remuneraţie în conformitate cu practicile anterioare statornicite între părţi sau cu uzanţele existente între profesionişti pentru astfel de contracte.

sau prin dispoziţii legale speciale, se poate ajunge la absenţa remuneraţiei intermediarului. Pe cale de excepţie[1], contractul de intermediere ar putea avea deci caracter gratuit.

412. Referitor la caracterul comutativ, contractul de intermediere îndeplineşte cerinţa rezultând din art. 1173 C. civ., respectiv încă de la momentul încheierii contractului, pentru fiecare dintre părţile acestuia este certă existenţa drepturilor şi obligaţiilor, iar întinderea lor este determinată sau determinabilă.

413. Referitor la caracterul consensual, contractul de intermediere îndeplineşte cerinţa rezultând din art. 1174 alin. (2) C. civ., respectiv pentru validitatea sa este necesar şi suficient să existe acordul de voinţă al părţilor. Astfel, prevederile Codului civil destinate a reglementa acest contract nu reglementează condiţii de formă. De asemenea, nicio prevedere nu poate fi interpretată în sensul că încheierea contractului de intermediere ar fi condiţionată de predarea vreunui bun.

414. Referitor la posibilitatea de a fi un contract de adeziune, contractul de intermediere poate îndeplini cerinţa rezultând din art. 1175

C. civ.[2].

415. Referitor la posibilitatea de a fi un contract încheiat cu consu‑ matorii, contractul de intermediere poate îndeplini cerinţa rezultând din art. 1177 C. civ. şi cerinţele prevăzute de legislaţia în materie de protecţie a consumatorilor, respectiv poate fi încheiat cu persoane fizice care acţionează în scopuri din afara activităţii lor comerciale, industriale sau de producţie, artizanale ori liberale[3].

[1] A se vedea A.-X. XXXXXXXX, ş.-AL. XXXXXXXX, Comentariu cu privire la contractul de intermediere, în FL.-X. XXXXX, X. XXXXXXX, X. XXXXXXXXXXXXXXX, X. XXXXXXX (coord.), Noul Cod civil. Comentarii pe articole, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2014, p. 2241: art. 2097 C. civ. reglementează o prezumţie în sensul existenţei caracterului oneros al contractului de intermediere.

[2] Potrivit art. 1175 X. xxx., contractul este de adeziune atunci când xxxxxxxx sale esenţiale sunt impuse ori sunt redactate de una dintre părţi, pentru aceasta sau ca urmare a instrucţiunilor sale, cealaltă parte neavând decât să le accepte ca atare.

[3] Cu privire la definiţia consumatorului, a se vedea pct. 13 de la Anexa la Legea nr. 296/2004: consumatorul este orice persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociaţii, care acţionează în scopuri din afara activităţii sale comerciale, industriale sau de producţie, artizanale ori liberale.

§ 7. Efectele contractului de intermediere

416. Efectele contractului de intermediere sunt reprezentate de drepturile şi obligaţiile părţilor, respectiv drepturile şi obligaţiile clientului şi ale intermediarului.

417. Având în vedere specificul contractului de intermediere, respectiv faptul că încheierea acestuia se face în vederea identificării de persoane interesate să încheie un anumit act juridic în viitor, se impune o dublă analiză, respectiv:

a) efectele contractului de intermediere între părţile sale; şi

b) efectele contractului de intermediere faţă de terţi (terţul/terţii interesaţi să încheie contracte cu clientul).

418. Din perspectiva efectelor între părţi, din analiza prevederilor subdiviziunii referitoare la contractul de intermediere rezultă următoarele obligaţii principale ale părţilor:

A) Obligaţiile clientului:

a) obligaţia de a plăti intermediarului remuneraţia;

b) obligaţia de a restitui intermediarului cheltuielile făcute pentru intermediere;

c) obligaţia de a‑i comunica intermediarului încheierea contractului cu terţul şi eventualele alte informaţii necesare în vederea calculării remuneraţiei sale.

B) Obligaţiile intermediarului:

a) obligaţia de a pune clientul în legătură cu un terţ în vederea încheierii

unui contract;

b) obligaţia de a reprezenta părţile intermediate la încheierea contrac‑ tului intermediat sau a altor acte de executare a acestuia.

419. Din perspectiva efectelor faţă de terţi, din analiza prevederilor subdiviziunii referitoare la contractul de intermediere rezultă consacrarea unei obligaţii, respectiv:

– obligaţia intermediarului de a comunica terţului toate informaţiile cu privire la avantajele şi oportunitatea încheierii contractului intermediat[1].

[1] Potrivit art. 2100 C. civ., intermediarul este obligat să comunice terţului toate informaţiile cu privire la avantajele şi oportunitatea încheierii contractului intermediat, cu condiţia să nu prejudicieze în mod culpabil interesele clientului.

420. Referitor la obligaţia intermediarului de a pune clientul în legătură cu un terţ în vederea încheierii unui contract, aceasta este consacrată în art. 2096 C. civ. Astfel, obligaţia intermediarului constă, în principiu, în identificarea unor potenţiali clienţi şi punerea acestora în legătură cu cocontractantul său. Trebuie deci observat faptul că obligaţia intermediarului nu include, ca regulă, şi încheierea de contracte cu terţul. Din aceasta nu trebuie dedus faptul că intermediarul nu ar putea asigura reprezentarea părţilor intermediate la încheierea contractului intermediat. Potrivit art. 2102 C. civ., prin excepţie, respectiv prin împuternicire expresă, intermediarul poate reprezenta părţile intermediate la încheierea contractului intermediat[1].

În plus, se observă faptul că reglementarea Codului civil privind contractul de intermediere nu impune vreo limitare cu privire la categoriile de contracte ce pot fi avute în vedere de către client şi intermediar.

421. Referitor la obligaţia de a reprezenta părţile intermediate la încheierea contractului intermediat sau a altor acte de executare a acestuia, ea este consacrată de art. 2102 C. civ. Ca regulă, o astfel de obligaţie nu caracterizează contractul de intermediere. Prin excepţie însă, în cazul în care există o împuternicire expresă în acest sens, intermediarul va avea o astfel de obligaţie.

422. Referitor la obligaţia de a plăti intermediarului remuneraţia, aceasta este consacrată de art. 2097 C. civ. Textul de lege indicat trebuie analizat coroborat cu art. 1431 din Legea nr. 71/2011. Astfel, art. 2097

C. civ. instituie o prezumţie, respectiv prezumţia caracterului oneros al contractului de intermediere. În consecinţă, ca regulă, în ceea ce priveşte contractul de intermediere, remuneraţia există. În măsura în care remu‑ neraţia există, dar cuantumul său nu este menţionat în contract, pentru determinarea acestuia trebuie aplicat art. 2097 alin. (2) C. civ.[2] În temeiul

[1] Din această perspectivă, textul de lege trebuie corelat cu art. 2013 alin. (2)

C. civ. (Mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie să respecte acea formă, sub sancţiunea aplicabilă actului însuşi) şi art. 1304. C. civ. (Contractul încheiat de reprezentant în cazul dublei reprezentări este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepţia cazului în care reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese).

[2] Art. 2099 C. civ. reglementează remuneraţia în caz de pluralitate de intermediari. Astfel, indiferent dacă pluralitatea de mandatari ar fi rezultatul unui singur contract de intermediere sau al mai multor contracte, regula este aceea că

textului de lege menţionat, intermediarul are dreptul la o remuneraţie în conformitate cu practicile anterioare statornicite între părţi sau cu uzanţele existente între profesionişti pentru astfel de contracte. În strânsă legătură cu existenţa remuneraţiei, trebuie observat faptul că obligaţia de a plăti remuneraţie există dacă se întruneşte situaţia premisă, respectiv

„contractul intermediat s‑a încheiat” ca urmare a intermedierii. Acesta este, de altfel, şi momentul la care obligaţia este scadentă[1].

Prin excepţie, aşa cum rezultă din art. 2097 alin. (2) C. civ., în măsura în care se prevede expres, contractul se încheie cu titlu gratuit.

423. Referitor la obligaţia de a restitui intermediarului cheltuielile făcute pentru intermediere, aceasta este consacrată prin art. 2098 C. civ. Spre deosebire de obligaţia de a plăti remuneraţia intermediarului (care constituie regula), în cazul cheltuielilor, regula este în sensul absenţei acestei obligaţii. Astfel, potrivit textului de lege menţionat, intermediarul este îndreptăţit la restituirea cheltuielilor efectuate pentru intermediere, dacă se stipulează expres în contract.

424. Referitor la obligaţia de a‑i comunica intermediarului încheierea contractului cu terţul şi eventuale alte informaţii necesare în vederea calculării remuneraţiei sale, aceasta este consacrată prin art. 2101

C. civ. Potrivit textului de lege menţionat, clientul are obligaţia să comunice intermediarului dacă s‑a încheiat contractul intermediat, în termen de cel mult 15 zile de la data încheierii acestuia. Raţiunea existenţei acestei obligaţii se regăseşte în art. 2097 C. civ. Potrivit alin. (1) al acestui articol, intermediarul are dreptul la remuneraţie numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale. Obligaţia de comunicare se extinde prin alin. (2) al art. 2101 C. civ. şi la alte informaţii care ar avea relevanţă în privinţa stabilirii cuantumului remuneraţiei.

În plus, art. 2101 C. civ. reglementează şi sancţiunea neexecutării obligaţiei reglementate prin acelaşi articol, respectiv dublarea remu‑ neraţiei. Se prevede şi posibilitatea derogării de la această sancţiune, prin convenţia părţilor.

fiecare intermediar are dreptul la o cotă egală din remuneraţia stabilită global. Se admite expres posibilitatea de a se conveni altfel, prin contract.

[1] A se vedea A.-X. XXXXXXXX, ş.-AL. XXXXXXXX, Comentariu cu privire la con‑ tractul de intermediere, în FL.-X. XXXXX, X. XXXXXXX, X. XXXXXXXXXXXXXXX, X. XXXXXXX (coord.), Noul Cod civil. Comentarii pe articole, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2014, p. 2242.

§ 8. Răspunderea fundamentată pe nerespectarea contractu-

lui de intermediere

425. În ceea ce priveşte răspunderea fundamentată pe nerespectarea contractului de intermediere, subdiviziunea Codului civil referitoare la acest contract face referire la consecinţele neexecutării obligaţiilor derivând din contractul de intermediere. Aceste consecinţe au fost deja menţionate în cadrul analizei efectelor contractului.

§ 9. Încetarea contractului de intermediere

426. În ceea ce priveşte încetarea contractului de intermediere, subdiviziunea Codului civil referitoare la acest contract nu cuprinde reglementări speciale.

JURISPRUDENŢA INSTANŢELOR NAŢIONALE

1. Contract de intermediere imobiliară exclusivă. Clauză privind obligaţia clientului să achite agenţiei comisionul stabilit în sarcina beneficiarului în cazul vânzării/închirierii către persoane fizice sau juridice care au ajuns direct la beneficiar pe perioada de acţiune a contractului de intermediere. Nulitate relativă. Incidenţa dispoziţiilor art. 2097 C. civ., potrivit cărora remuneraţia din partea clientului se plăteşte doar în cazul în care contractul a fost intermediat de agenţie. Invocarea excepţiei de neexecutare a contractului. Neîndeplinirea obligaţiilor contractuale de către agenţie.

Prin sentinţa civilă nr. xxxxx din 19 noiembrie 2014 a Judecătoriei Piteşti a fost respinsă acţiunea ca nefondată şi s‑a dispus obligarea reclamantei la plata sumei de 2000 lei cheltuieli de judecată.

În adoptarea soluţiei s‑au reţinut următoarele:

La data de 22 decembrie 2011, între reclamanta X., în calitate de Agenţie, şi pârâta F.E.R. SRL, în calitate de Beneficiar, s‑a încheiat contractul de intermediere imobiliară exclusivă (vânzător/proprietar) nr. 12xx, în vederea intermedierii valorificării prin vânzare sau în vederea intermedierii închirierii bunurilor imobile proprietatea acesteia.

Potrivit art. 2.1. din contract, Agenţia avea acordul Beneficiarului de a publica pe site‑ul propriu informaţii text şi fotografii despre imobilul Beneficiarului, compus din teren intravilan, curţi‑construcţii, în suprafaţă de 814 mp + C1= 505 mp (S+P+E1+M) + C2 + 36 mp, situat în Piteşti, jud. Argeş, având nr. cadastral 28xx, înscrise în Cartea Funciară nr. 15xxxN a oraşului Piteşti.

Potrivit anexei nr. 1 la contractul de intermediere imobiliară exclusivă (vânzător/ proprietar) nr. 12xx din 22 decembrie 2011, ce face parte din contract, planul de marketing al agenţiei cuprindea o complexitate de operaţiuni privind pregătirea vânzării/închirierii, publicitatea vânzării/închirierii, negocierea vânzării/închi‑ rierii, însoţire, aceste operaţiuni fiind descrise în detaliu în anexă. În anexa nr. 2 la acelaşi contract este descrisă proprietatea beneficiarului care urma să fie vândută/închiriată ca urmare a intermedierii Agenţiei.

Contractul încheiat de părţi a intrat în vigoare de la data semnării sale şi a avut valabilitate până la 31 decembrie 2012.

Preţul contractului a fost de 140 lei, la care se adaugă TVA şi reprezintă tariful de listare a bunului imobil pe site‑ul Agenţiei (art. 6.1).

În plus, în cazul în care agenţia va găsi cumpărător/chiriaş pentru bunul imobil, beneficiarul se obliga la plata unui comision de 4(patru)%, plus TVA (art. 6.2.). Comisionul urma să se achite integral la data semnării contractului final de vânzare‑cumpărare în faţa notarului public sau, în cazul închirierii, la data semnării contractului de închiriere.

Potrivit dispoziţiilor art. 6.4. din contract, s‑a prevăzut obligaţia în sarcina clientului să achite Agenţiei comisionul stabilit în sarcina beneficiarului în cazul vânzării/închirierii către persoane fizice sau juridice care au ajuns direct la beneficiar pe perioada de acţiune a contractului de intermediere. Potrivit dispoziţiilor art. 7.1.: „Nerespectarea obligaţiei de plată atrage sancţiunea plăţii unei penalităţi de 1(unu)% din suma datorată pentru fiecare zi de întârziere, valoarea penalităţilor neputând depăşi suma datorată1”.

Prima instanţă a reţinut că, având în vedere data la care a fost încheiat între părţi contractul de intermediere imobiliară nr. 12xx – 22 decembrie 2011, acestuia îi sunt astfel aplicabile dispoziţiile din noul Cod civil privind contractul de intermediere cuprinse la art. 2096‑2102. Contractul de intermediere este reglementat expres în noul Cod civil (Legea nr. 287/2009) prin articolele 2096‑2102, devenind astfel un contract numit.

Contractul de intermediere este definit ca fiind „contractul prin care intermediarul se obligă faţă de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract” (art. 2096 C. civ.).

În terminologia folosită de Codul civil, părţile contractului de intermediere sunt intermediarul şi clientul. Intermediarul este partea care se obligă să găsească un cocontractant pentru clientul său pentru încheierea unui contract, iar clientul este partea beneficiară a activităţii prestate de către intermediar.

Obiectul contractului de intermediere este reprezentat de operaţiunea juridică de intermediere. Sub aspectul naturii obligaţionale a activităţii de intermediere, obligaţia asumată de către intermediar este aceea de a pune în legătură cealaltă parte din contractul de intermediere, clientul, cu un terţ în vederea

încheierii unui contract. Codul civil nu desemnează vreo categorie specială de contracte ce pot fi încheiate în urma activităţii de intermediere, rezultând o libertate absolută cu privire la desemnarea contractelor ce pot fi intermediate.

Judecătorul fondului a făcut aplicarea dispoziţiilor imperative prevăzute în art. 2097 C. civ., potrivit cărora intermediarul are dreptul la remuneraţie din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale.

Prin contractul de intermediere încheiat între părţi s‑a prevăzut că principala obligaţie a reclamantei, în calitate de intermediar/Agenţie, constă în punerea în legătură a pârâtei, în calitate de beneficiar/client, cu un terţ, în vederea încheierii unui contract de vânzare‑cumpărare a unui imobil.

Pe de altă parte, principala obligaţie a pârâtei, în calitate de client/beneficiar, prevăzută la art. 6.2., consta în plata unui comision de 4% din preţul de vânzare al imobilului, această obligaţie fiind afectată de condiţia suspensivă a încheierii contractului intermediat ca urmare a intermedierii sale de către intermediar/Agenţie, dispoziţiile art. 2097 C. civ. ocrotind un interes particular (cel al clientului), iar nerespectarea acestor prevederi este sancţionată cu nulitatea relativă.

Pârâta, în calitate de client/beneficiar, a invocat, prin întâmpinare, deci pe cale de excepţie, nulitatea relativă a clauzei cuprinse în art. 6.4. din contractul de intermediere încheiat între părţi, potrivit cu care „Clientul se obligă în mod specific să achite AGENŢIEI comisionul stabilit inclusiv în cazul vânzării/ închirierii către persoane fizice sau juridice care au ajuns direct la BENEFICIAR pe perioada de acţiune a prezentului contract”.

Prima instanţă a constatat că la data de 10 decembrie 2012 s‑a încheiat contractul autentificat sub nr. 40xx la BNP D.C.‑N., în baza căruia pârâta F.E.R. SRL, în calitate de vânzător, a vândut către M.D.M.B. 2003 SRL, imobilul ce urma să fie vândut în baza contractului de intermediere, compus din teren intravilan, curţi‑construcţii, în suprafaţă de 814 mp + C1 = 505 mp (S+P+E1+M)

+ C2 + 36 mp, situat în Piteşti, jud. Argeş, având nr. cadastral 28xx, înscrise în Cartea Funciară nr. 15xxxN a oraşului Piteşti. S‑a reţinut că, indiscutabil, imobilul a fost vândut fără ca reclamanta să intermedieze vânzarea, terţul cumpărător contactând direct pe pârâta vânzătoare, reclamanta recunoscând prin cererea de chemare în judecată drept temei al pretenţiilor sale dispoziţiile art. 6.4. din contractul de intermediere încheiat între părţi.

Având în vedere că, prin clauza cuprinsă la art. 6.4. din contractul de inter‑ mediere, au fost încălcate dispoziţiile imperative cuprinse în art. 2097 C. civ., instanţa a constatat nulă clauza cuprinsă la art. 6.4. din contractul de inter‑ mediere, astfel că această clauză a fost lipsită de efecte juridice, iar pretenţiile reclamantei au fost apreciate nefondate atât în ceea ce priveşte debitul principal, cât şi penalităţile care îşi au izvorul din acesta. (...)

Împotriva sentinţei civile de mai sus a declarat apel reclamanta. (...)

Examinând sentinţa prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 476 şi urm. C. proc. civ., tribunalul a apreciat că apelul este nefondat pentru următoarele argumente: (...)

Prima instanţă a respins acţiunea, reţinând corect starea de fapt existentă între părţi, respectiv că acestea au încheiat un contract de intermediere a unei vânzări pentru un imobil, cu caracter de exclusivitate şi a apreciat că (...) (reclamanta, agenţie imobiliară) nu poate fi acordată dacă vânzarea nu s‑a încheiat ca urmare a acţiunii acestuia. S‑au avut în vedere dispoziţiile art. 2097 X. xxx., reţinându‑se lipsită de efecte xxxxxxxx xxxxxx prevăzută de art. 6.4, prin care pârâta, în calitate de beneficiar, se obliga să achite agenţiei comisionul şi în cazul în care vânzătorul către care a înstrăinat a ajuns direct la ea, în perioada de acţiune a contractului.

Tribunalul a constatat că, într‑adevăr, prin convenţia cu dublă natură juridică, reclamanta s‑a obligat să distribuie descrierea proprietăţii în reţeaua de intermediari, să înregistreze oferta în baza de date şi să facă toate eforturile pentru publicitatea acesteia, având ca finalitate găsirea unui client potrivit care să cumpere imobilul pârâtei; să transmită toate informaţiile şi ofertele persoanelor care şi‑au exprimat intenţia de a cumpăra bunul, către pârâtă.

Vânzarea imobilului s‑a realizat la 10 decembrie 2012 către un cumpărător, ce a ajuns direct la pârâtă, şi nu prin intermediul agenţiei reclamante.

Reclamanta cere, de fapt, prin acţiunea de faţă, obligarea pârâtei la o sumă de bani derivând din nerespectarea obligaţiilor contractuale, de a nu încheia tranzacţii cu persoane ce au ajuns direct la pârâtă, în calitate de beneficiar, adică daune‑interese în sumă egală cu contravaloarea comisionului, clauza – art. 6.4 având caracter de xxxxxx xxxxxx (art. 1530 şi art. 1538 C. civ).

Este adevărat însă că în contractul semnat de părţi se stipulează expres că pârâta se obligă să plătească agenţiei comisionul, prin dispoziţiile art. 6.4, iar prima instanţă a observat că acesta, prin definiţie, se referă la contractul de intermediere şi că astfel devin incidente dispoziţiile art. 2097 C. civ., potrivit cu care remuneraţia din partea clientului se plăteşte doar în cazul în care contractul a fost intermediat de agenţie.

Pe de altă parte, trebuie observat că reclamanta, care solicită îndeplinirea exactă a obligaţiei de către pârâtă, nu şi‑a îndeplinit propriile obligaţii întocmai aşa cum şi le‑a asumat prin contract, fiind invocată ca apărare şi excepţia de neexecutare a contractului (art.1555‑1556 C. civ.).

Prin excepţia de neexecutare se înţelege acel remediu contractual, mijloc juridic preventiv – defensiv la care poate recurge partenerul contractual, în cazul unui contract sinalagmatic şi care constă în dreptul acestuia de a refuza executarea propriilor obligaţii, atâta vreme cât cealaltă parte nu şi le execută

pe ale sale. Excepţia are la bază principiul reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor ce rezultă din contract, condiţia principală fiind aceea ca obligaţiile să izvorască din acelaşi act valabil pentru ambele părţi.

În acest sens, tribunalul a constatat că, deşi convenţia a avut loc la data de 22 decembrie 2011, cu valabilitate până la 31 decembrie 2012, apelan‑ ta‑reclamantă a procedat la publicarea pe site a informaţiilor de prezentare a imobilului abia la data de 18 iulie 2012, respectiv 4 octombrie 2012 şi 8 octombrie 2012, iar în presă la data de 5 octombrie 2012 şi 26 noiembrie 2012, ceea ce înseamnă la aproximativ 7 luni, respectiv 10‑11 luni după asumarea obligaţiei.

În intervalul de valabilitate a contractului, reclamanta a supus vizionării imobilul unui singur potenţial client – D.I. SRL, prin M.N. abia după 10 luni. În plus, reclamanta a modificat, în anunţurile publice, preţul de ofertare stabilit, fără acordul pârâtei, menţionând în acestea că preţul nou al ofertei este cu titlu de exemplu 550.000 euro + TVA, 650.000 euro + TVA, deşi preţul de ofertare menţionat expres în convenţie este de 980.000 euro + TVA.

Toate acestea au determinat ca, în final, înstrăinarea să se realizeze de către pârâtă direct către un terţ cumpărător, fără intervenţia agenţiei imobiliare, în ultima lună de acţiune a contractului dintre părţi, sens în care este contractul de vânzare‑cumpărare autentificat sub nr. 40xx din 10 decembrie 2012 la BNP D.C.

În consecinţă, tribunalul a reţinut neîndeplinirea obligaţiilor contractuale de către reclamantă, de natură a paraliza pretenţiile acesteia, potrivit art. 1555‑1556

C. civ.

Pentru toate cele ce preced, apreciind că soluţia de respingere a acţiunii este legală şi temeinică, tribunalul, în baza art. 480 C. proc. civ., a respins apelul ca nefondat.

Trib. Argeş, Secţia civilă, decizia nr. 2840 din 1 octombrie 2015,

xxx.xxxxx.xx

2. Contract de agent – asigurări de viaţă, având ca obiect activitatea de intermediere de asigurări de viaţă. Clauză potrivit căreia agentul este obligat să returneze comisioanele primite în cazul în care contractul de asigurare intermediat de către acesta încetează din orice motiv. Cauză ilicită.

Prin sentinţa civilă nr. 2938 din 5 martie 2015, pronunţată de Judecătoria Timişoara, a fost respinsă acţiunea civilă formulată de reclamanta A.R. –

A. Vienna Insurance Group SA, în contradictoriu cu pârâta K.L.I., având ca obiect pretenţii. A fost obligată reclamanta să achite pârâtei suma de 884,4 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut următoarele: