CUPRINS
CUPRINS
ABREViERi 11
1. CONTRACTUL DE VÂNZARE 13
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 13
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 15
A. Elaborarea şi redactarea contractului 15
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 48
MODELE DE CONTRACTE 49
CONTRACT DE VÂNZARE (având ca obiect un apartament) 49
CONTRACT DE VÂNZARE (având ca obiect un teren intravilan) 54
CONTRACT DE VÂNZARE (având ca obiect un teren extravilan) 57
CONTRACT DE VÂNZARE (având ca obiect un autoturism) 60
CONTRACT DE VÂNZARE (având ca obiect un garaj) 62
2. PROMISIUNEA BILATERALĂ DE VÂNZARE 65
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 65
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 66
A. Elaborarea şi redactarea contractului 66
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 79
MODELE DE CONTRACTE 80
PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE (pact comisoriu) 80
PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE (arvună penalizatoare) 86
3. CONTRACTUL DE SCHiMB 90
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 90
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 91
A. Elaborarea şi redactarea contractului 91
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 91
MODELE DE CONTRACTE 92
CONTRACT DE SCHIMB (având ca obiect bunuri imobile de valoare egală) 92
CONTRACT DE SCHIMB (având ca obiect bunuri imobile de valori inegale) 96
4. CONTRACTUL DE DONAŢIE 101
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 101
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 102
A. Elaborarea şi redactarea contractului 102
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 114
MODELE DE CONTRACTE 115
CONTRACT DE DONAŢIE (având ca obiect un bun imobil) 115
CONTRACT DE DONAŢIE (având ca obiect un bun mobil) 118
OFERTĂ DE DONAŢIE 121
ACCEPTARE OFERTĂ DE DONAŢIE 123
5. CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 126
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 126
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 127
A. Elaborarea şi redactarea contractului 127
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 153
Cuprins
MODELE DE CONTRACTE 154
CONTRACT DE ÎNCHIRIERE (având ca obiect un spațiu comercial) 154
CONTRACT DE ÎNCHIRIERE (având ca obiect un copiator multifuncţional) 160
6. CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A UNEI LOCUINŢE 166
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 166
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 167
A. Elaborarea şi redactarea contractului 167
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 174
MODEL DE CONTRACT 175
CONTRACT DE ÎNCHIRIERE LOCUINŢĂ 175
7. CONTRACTUL DE ARENDARE 181
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 181
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 182
A. Elaborarea şi redactarea contractului 182
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 194
MODEL DE CONTRACT 195
CONTRACT DE ARENDARE (teren agricol) 195
8. CONTRACTUL DE ANTREPRIZĂ 201
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 201
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 202
A. Elaborarea şi redactarea contractului 202
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 216
MODEL DE CONTRACT 217
CONTRACT DE ANTREPRIZĂ (executare lucrări) 217
9. CONTRACTUL DE SOCiETATE 221
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 221
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 222
A. Elaborarea şi redactarea contractului 222
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 244
MODEL DE CONTRACT 245
CONTRACT DE SOCIETATE (simplă) 245
10. CONTRACTUL DE ASOCIERE ÎN PARTICIPAŢIE 255
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 255
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 256
A. Elaborarea şi redactarea contractului 256
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 268
MODEL DE CONTRACT 269
CONTRACT DE ASOCIERE ÎN PARTICIPAŢIE (având obiect comercial) 269
11. CONTRACTUL DE MANDAT 274
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 274
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 276
A. Elaborarea şi redactarea contractului 276
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 295
MODELE DE CONTRACTE 296
CONTRACT DE MANDAT (administrare apartament) 296
PROCURĂ (structură elementară) 301
PROCURĂ SPECIALĂ (cumpărare autovehicul) 302
PROCURĂ SPECIALĂ (cumpărare apartament) 303
PROCURĂ SPECIALĂ (vânzare) 305
PROCURĂ SPECIALĂ (înmatriculare societate) 307
PROCURĂ SPECIALĂ (partaj prin bună învoială) 308
8
Cuprins
PROCURĂ SPECIALĂ (ridicare pensie) 310
PROCURĂ JUDICIARĂ 311
PROCURĂ SPECIALĂ (xxxxxxxx xxxxxxxx) 312
PROCURĂ SPECIALĂ (ridicare acte) 313
PROCURĂ SPECIALĂ (dezbatere succesiune) 314
DECLARAŢIE (revocare mandat) 315
12. CONTRACTUL DE ÎMPRUMUT DE FOLOSINŢĂ (COMODAT) 316
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 316
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 317
A. Elaborarea şi redactarea contractului 317
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 327
MODELE DE CONTRACTE 328
CONTRACT DE ÎMPRUMUT DE FOLOSINŢĂ (având ca obiect un bun mobil) 328
CONTRACT DE ÎMPRUMUT DE FOLOSINŢĂ (având ca obiect un bun imobil) 332
13. CONTRACTUL DE ÎMPRUMUT DE CONSUMAŢIE 335
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 335
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 336
A. Elaborarea şi redactarea contractului 336
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 346
MODELE DE CONTRACTE 347
CONTRACT DE ÎMPRUMUT (sumă de bani – cu dobândă) 347
CONTRACT DE ÎMPRUMUT (sumă de bani – fără dobândă) 349
14. CONTRACTUL DE RENTĂ VIAGERĂ 351
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 351
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 352
A. Elaborarea şi redactarea contractului 352
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 361
MODEL DE CONTRACT 362
CONTRACT DE RENTĂ VIAGERĂ (bun imobil) 362
15. CONTRACTUL DE ÎNTREŢINERE 367
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 367
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 368
A. Elaborarea şi redactarea contractului 368
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 378
MODEL DE CONTRACT 379
CONTRACT DE ÎNTREŢINERE (bun imobil) 379
16. CONTRACTUL DE TRANZACŢIE 383
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE 383
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII 384
A. Elaborarea şi redactarea contractului 384
B. Determinarea conținutului contractului prin metoda interogativă (tabel sinoptic) 389
MODELE DE CONTRACTE 390
CONTRACT DE TRANZACŢIE (încheiat în urma producerii unui accident) 390
CONTRACT DE TRANZACŢIE (privind daunele produse de o inundaţie) 392
BIBLIOGRAFIE DE INIȚIERE 394
– Xxxxxx-Xxxxxxxx Xxxxxxxx –
1
CONTRACTE CIVILE SPECIALE
XXXXXXXX, Xxxxxx-Xxxxxxxx
Experienţă profesională
Din 2000 până în prezent, este notar public în cadrul Camerei Notarilor Publici Bacău.
Educaţie şi formare
În anul 1993 a absolvit Liceul „Xxxxxx Xxxxxxx” din Bacău, iar în anul 1997 – Facultatea de Drept a Universităţii „Xxxxxxxxx Xxxx Xxxx” din Iaşi. A urmat cursurile postuniversitare de studii aprofundate, specializarea Administraţie publică, la Facultatea de Drept a Universităţii „Xxxxx Xxxxxx” din Iaşi (2004-2005), precum şi cursurile de masterat în domeniul dreptului european (2005-2007) şi al dreptului afacerilor (2007-2009), în cadrul aceleiaşi facultăţi. Începând cu anul 2010, este doctorand în cadrul Facultăţii de Drept a Universităţii „Xxxxxxxxx Xxxx Xxxx” din Iaşi (conducător de doctorat: domnul prof. univ. xx. Xxxx Xxxxxxx).
Activitate publicistică şi editorială
Repere ale activităţii biroului notarial, în coautorat, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011 (colecţia „Biblioteca profesioniştilor”);
Tehnica redactării unui contract, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2014 (colecţia
2
„Biblioteca profesioniştilor”).
– Xxxxxx-Xxxxxxxx Xxxxxxxx –
CONTRACTE CIVILE SPECIALE
◼ Elaborare
◼ Comentarii
◼ Modele
UNIVERSUL JURIDIC
- BUCUREŞTI -
3
2016
5
In verbis, non verba sed res et ratio quaerenda est.
Abrevieri
AEGRM - Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare
alin. - alineat
art. - articol
B.C.P.I. - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
C. civ. - Codul civil
C. fisc. - Codul fiscal
C. pr. civ. - Codul de procedură civilă
CAEN - Clasificarea Activităţilor din Economia Naţională CNARNN – INFONOT - Centrul Naţional de Administrare a Registrelor Naţionale
Notariale „Infonot”
coord. - coordonator(i)
Ed. - Editura
ed. - ediţie
etc. - et caetera, şi altele
i.e. - id est, adică
lit. - litera
M. Of. - Monitorul Oficial al României, Partea I
nr. - numărul
op. cit. - opera citată
O.C.P.I. - Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
O.G. - Ordonanţa Guvernului
O.U.G. - Ordonanţa de urgenţă a Guvernului
p. - pagina
pp. - paginile
pct. - punct
RNNEL - Registrul Naţional Notarial de Evidenţă a Liberalităţilor
RNNRM - Registrul Naţional Notarial al Regimurilor Matrimoniale
RNPMP - Registrul Naţional de Publicitate a Maselor Patrimoniale
urm. - următoarea/următoarele
vol. - volumul
11
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE
1
Contractul de vânzare
1 | CONTRACTUL DE VÂNZARE
◼ DEFINIȚIE
Potrivit art. 1.650 alin. (1) C. civ., vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Prin vânzare poate fi transmis şi un dezmembrământ al dreptului de propri- etate.
◼ SEDIUL MATERIEI
Codul civil reglementează contractul de vânzare în Cartea a V-a, Titlul IX, Capitolul I, art. 1.650-1.762.
Dispoziţiile Codului civil trebuie însă completate şi coroborate şi cu alte texte de lege ce cuprind dispoziţii aplicabile în materia vânzării, precum: Legea locuinţei nr. 114/1996, Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, Legea nr. 260/2008 privind asigurarea obligatorie a locuinţelor împotriva cutremurelor, alunecărilor de teren sau inundaţiilor, Codul silvic,
O.U.G. nr. 69/2010 privind reabilitarea termică a clădirilor de locuit cu finanţare prin credite bancare cu garanţie guvernamentală, Legea nr. 159/2013 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării- cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, O.U.G. nr. 34/2013 privind organizarea, administrarea şi exploatarea pajiştilor permanente şi pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991.
Consideraţii introductive
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII
1 Contractul de vânzare
ELABORAREA ȘI REDACTAREA CONTRACTULUI
◼ Părţile contractului
◼ Dreptul de preempţiune
◼ Obiectul contractului
◼ Efectele contractului
◼ Forma contractului
◼ Formalităţi de publicitate
DETERMINAREA CONȚINUTULUI CONTRACTULUI PRIN METODA INTEROGATIVĂ (TABEL SINOPTIC)
MODELE DE CONTRACTE
◼ Contract de vânzare (având ca obiect un apartament)
◼ Contract de vânzare (având ca obiect un teren intravilan)
◼ Contract de vânzare (având ca obiect un teren extravilan)
◼ Contract de vânzare (având ca obiect un autoturism)
◼ Contract de vânzare (având ca obiect un garaj)
Consideraţii introductive
COMENTARII ȘI EXPLICAȚII
Contractul de vânzare 1
Elaborarea şi redactarea contractului
Părțile contractului
Părţi ale contractului de vânzare sunt vânzătorul şi cumpărătorul. Acestea pot fi persoane fizice sau persoane juridice.
Vânzătorul este partea care transmite sau se obligă să transmită celeilalte părţi proprietatea unui bun, un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept în schimbul unui preţ.
Cumpărătorul este partea care, în schimbul preţului, dobândeşte proprietatea unui bun, un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau alt drept.
Redactarea cu privire la acest element al contractului de vânzare necesită o analiză prealabilă, în principal a capacităţii juridice cerute pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, analiză ce comportă două direcţii: analiza capacităţii de folosinţă, respectiv analiza capacităţii de exerciţiu cerute pentru încheierea valabilă a contractului.
În cazul contractului de vânzare sub aspectul capacităţii de folosinţă, art. 1.652
C. civ., conform căruia pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege, instituie principiul capacităţii, incapacitatea fiind excepţia. În ceea ce priveşte capacitatea de exerciţiu, deoarece, raportat la lucrul vândut, contractul de vânzare este un act de dispoziţie, este necesar ca ambele părţi contractante să aibă capacitatea de a încheia acte de dispoziţie. Raportat însă la patrimoniul părţii contractante, vânzarea poate fi privită ca un act de administrare sau de conservare (de exemplu, înstrăinarea unor bunuri perisabile). În consecinţă, în aceste cazuri este necesar şi suficient ca partea să aibă capacitatea prevăzută de lege pentru a face acte de administrare sau, după caz, de conservare.
Contractul de vânzare va putea fi încheiat de persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu numai prin reprezentanţii lor legali, iar de cele cu capacitate restrânsă de exerciţiu, doar cu încuviinţarea ocrotitorului legal şi, în toate cazurile, cu autorizarea instanţei de tutelă şi, după caz, cu avizul consiliului de familie.
În ceea ce priveşte excepţiile de la regula capacităţii, vom distinge între incapacităţi de a cumpăra şi incapacităţi de a vinde.
Incapacități de a cumpăra
Potrivit art. 1.654 C. civ., sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar şi prin licitaţie publică:
▪ mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă. Prin excepţie, contractul de vânzare este valabil dacă mandatarul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese.
Comentarii şi explicaţii
1
Contractul de vânzare
Sancţiunea încălcării acestei interdicţii este, conform alin. (2) al articolului indicat anterior, nulitatea relativă. Incapacităţii prevăzute pentru mandatar de art. 1.654 alin. (1) lit. a) C. civ. îi este supus şi executorul testamentar autorizat de instanţă să vândă bunurile succesorale pentru executarea legatelor conform art. 1.080 alin. (1) lit. c) C. civ., precum şi lichidatorul desemnat în condiţiile legii şi menţionat în certificatul succesoral de lichidare, deoarece, conform art. 263 alin. (2) din Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, convenţia de lichidare ce reprezintă acordul moştenitorilor cu privire la modul de lichidare a pasivului succesoral şi care se încheie în formă autentică are valoarea unui mandat special;
▪ părinţii, tutorele, curatorul, administratorul, membrii consiliului provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă. Și în acest caz sancţiunea aplicabilă este nulitatea relativă. De asemenea, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 147 alin. (1) C. civ., conform cărora, sub sancţiunea nulităţii relative, nu vor putea fi încheiate acte juridice care au ca părţi tutorele sau soţul acestuia, o rudă în linie dreaptă ori fraţii sau surorile tutorelui, pe de
o parte, şi minorul, pe de altă parte. De la această regulă există o excepţie, ce permite oricăreia dintre persoanele indicate mai sus să cumpere la licitaţie publică un bun al minorului, dacă are o garanţie reală asupra acestui bun ori îl deţine în coproprietate cu minorul, după caz [art. 147 alin. (2)
C. civ.]. Prevederile referitoare la tutore se aplică şi părintelui în exercitarea puterii sale părinteşti şi după încetarea calităţii sale de reprezentant legal al copilului său minor [art. 502 alin. (1) C. civ.];
▪ membrii consiliului de familie; această incapacitate rezultă din analiza dispoziţiilor art. 126, art. 144 alin. (2) şi art. 147 C. civ.1);
▪ funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează. Enumerarea cuprinsă în art. 1.654 alin. (1) lit. c) C. civ., întrucât nu este una limitativă, ci permite identificarea şi a altor persoane incapabile de a contracta, impune şi o analiză a condiţiilor cumulative ce trebuie îndeplinite pentru a fi subiect al acestei incapacităţi, şi anume:
a) persoanele să fie „asemenea” celor enumerate expres de text: să exercite atribuţii de drept public în vânzările în care sunt implicate;
b) persoanele ar putea influenţa condiţiile vânzării, atât sub aspect formal, cât şi substanţial;
c) vânzarea se desfăşoară prin intermediul lor ori sunt însărcinate să administreze bunurile vândute sau să supravegheze administrarea acestor bunuri (de exemplu, expertul chemat să se pronunţe asupra calităţii unui bun predat pentru vânzarea silită prevăzută de art. 1.691 C. civ. sau notarul
1) Conform art. 124 alin. (1) C. civ., consiliul de familie se poate constitui pentru a supraveghea modul în care tutorele îşi exercită drepturile şi îşi îndeplineşte îndatoririle cu privire la persoana şi bunurile minorului.
Comentarii şi explicaţii