Contract

46401-48/2000-38

7.12.2012

OBČINSKEMU SVETU OBČINE PIRAN

ZADEVA : Predlog sporazumne razveze Pogodbe o zakupu (najemu) in Dodatka k pogodbi o zakupu(najemu) z dne 9.7.2002 sklenjene med Občino Piran in Drogo Xxxxxxxx,d.d. s potrditvijo Pisma o nameri

1.HISTORIČNI VPOGLED NASTANKA POSLOVNEGA RAZMERJA MED OBČINO PIRAN IN DROGO KOLINSKO TER TRENUTNO DEJANSKO STANJE

Družba Droga Xxxxxxxx d.d. oziroma njena takratna predhodnica družba Droga Portorož d.o.o. sta z Občino Piran dne 7.6.1994 sklenili Pogodbo o brezplačnem prenosu pravice uporabe in Pogodbo o podelitvi pravice rabe ( št. 465-3/93-94), katerih predmet je bil brezplačen prenos pravice uporabe nad nepremičninami – skladiščnih objektih Monfort in Fizine ( Magazen Grando), na lokaciji Obala 10,in brezplačen prenos pravice uporabe nad poslovno stavbo, na lokaciji Obala 27.

Občina je tako v skladu z določbami omenjene pogodbe postala lastnik in posestnik spodaj navedenih nepremičnin, katere je Občina Piran s Pogodbo o podelitvi pravice rabe prenesla v rabo Drogi d.o.o. za dobo 99 let. Predmet omenjenih dveh pogodb so bila tudi zemljišča na območju Sečoveljskih in Strunjanskih solin,vendar jih tu posebej ne omenjamo, ker so bile nato predmet lastninjenja na podlagi Zakona o ohranjanju narave s strani Republike Slovenije in kot take de iure izvzete iz pogodb.

S Pogodbo o podelitvi pravice rabe je bilo dogovorjeno, da je dolžna Droga d.o.o. plačevati Občini Piran odmeno v višini 12 DEM mesečno za površino stavbe Obala 27, in po 1 DEM letno za m2 funkcionalnega zemljišča stavbe Obala 27. Po 1 DEM letno na m2 naj bi Droga plačevala tudi zemljišča, kjer se nahajata skladišči soli Monfort in Magazen Grando – glede odškodnine za območje skladišča soli Monfort in Magazen Grando je bilo tudi dogovorjeno, da se 90% tega zneska odstopi Drogi kot namenska sredstva za vzdrževanje solin. Tako Pogodba o brezplačnem prenosu pravice uporabe, kakor tudi Pogodba o podelitvi pravice rabe sta bili nato v letu 2002 novelirani, in sicer sta bili dne 9.7.2002 sklenjeni Pogodba o brezplačnem prenosu lastninske pravice in Pogodba o zakupu. S Pogodbo o zakupu (najemu) z dne 9.7.2002 je Občina Piran za obdobje 25 let oddala Drogi Portorož,d.d. ;

A. nepremičnino parc.št.1314 – dvorišče v izmeri 4.944 m2 in poslovna stavba v izmeri 1.689 m2, ki sta pripisani k vl. 333,k.o. Portorož; v naravi - skladišče Magazen Grando, na naslovu Obala 10,Portorož;

(v nadaljevanju besedila nepremičnina pod oznako A)

B. nepremičnini parc. št. 1313 – dvorišče v izmeri 4.944 m2 in poslovna stavba v izmeri 392 m2 vpisano v vl.št. 333, k.o. Portorož; v naravi – skladišče Monfort, na naslovu Xxxxx 0,Xxxxxxxx;

(v nadaljevanju besedila nepremičnina pod oznako B)

C. nepremičnine parc.št. 1338 – stavba v izmeri 450 m2 ter stavba in funkcionalno zemljišče parc.št. 13391/1 – dvorišče v izmeri 1.571 m2 ,zelenica v izmeri 430 m2 in stanovanjska stavba v izmeri 65 m2, ki so vse vpisane v vl.št. 333 k.o. Portorož; v naravi – poslovna stavba na naslovu Xxxxx 00,Xxxxxxxx.

(v nadaljevanju besedila nepremičnina pod oznako C)

Kot zapisano zgoraj je Pogodba sklenjena za dobo 25 let, pri čemer se avtomatično podaljša za naslednjih 25 let, v kolikor se Droga takemu podaljšanju ne odpove.

2. PRIHODKI IZ NASLOVA NAJEMNEGA RAZMERJA Xxxxx najemnina po Pogodbi z dne 9.7.2002

Letna najemnina za nepremičnine pod A in B;

• površino skladišč in zemljišča ob skladiščih ( skupna izmera 12.216 m2) ter funkcionalnega zemljišča poslovne stavbe (v skupni izmeri 2001 m2) – 2.567 euro/ letno na m2,kar skupno znaša glede na površino 14.217 m2 – 36.495,00 eur letno,

in

nepremičnino pod C

• površino poslovne stavbe 3,5 euro/mesečno za m2, kar je skupno znašalo glede na površino dveh etaž 924 m2 38.808,00 eur letno.

Dodatek k pogodbi o zakupu (najemu) z dne 9.7.2002

Leta 2005 je prišlo do združitve družb Droga Portorož d.d. in Kolinska d.d. v novo družbo Droga Xxxxxxxx d.d., ki je kot pravni naslednik družbe Droga Portorož d.d. vstopila v Pogodbo o zakupu (najemu), in dne 18.3.2008 z Občino Piran sklenila Dodatek k pogodbi o zakupu (najemu) z dne 9.7.2002, na podlagi katerega je prišlo do predčasnega prenehanja Pogodbe iz leta 2002 v delu, ki se nanaša na nepremičnine pod oznako C, katere je nato Občina Piran proti nadomestilu dobila nazaj v last in posest. Z Dodatkom k pogodbi o zakupu je tudi dogovorjeno, da Občina Piran odda, Droga Xxxxxxxx pa sprejme zakupno pravico na skrajnem JV delu nepremičnine s parc. št. 1312 k.o. Portorož v izmeri pribl. 650 m2, ki v naravi predstavlja asfaltirano površino.

Letna najemnina po sklenjenem Dodatku k zakupni (najemni) pogodbi z dne 18.3.2008

Glede na zgoraj zapisano, je bila tudi na novo določena letna najemnina za nepremičnine pod oznako A in B, katere višina znaša 33.027,00 eur brez DDV.

Znesek letne najemnine, ki odpade na asfaltirano površino med skladiščema je zajet v gornjem znesku in znaša 1.668, 55 eur.

Trenutno sklenjene podjemne pogodbe z DK

DK ima po Zakupni (najemni) pogodbi iz leta 2002 še vedno v zakupu nepremičnine pod oznako A in B, katere lahko oddaja v podnajem brez soglasja najemnika – Občine Piran. Trenutno obstoječe podjemne pogodbe:

a.)

DK - Poslovni sistem Mercator,d.d.

Dne 13.1.1998 sta pravna prednika pogodbenih strank sklenila pogodbo o podnajemu Xxxxxxx A skladišča, ter sedem aneksov za določen čas enega leta, in sicer do 31.12.1012, z mesečno najemnino v višini 2.786,00 eur brez DDV.

b)

DK- Adriatic Safari,d.o.o.

Pogodba o najemu pomola s trajanjem do 31.12.2012, z mesečno najemnino v višini 350,00 eur +DDV.

c)

DK – Obalne Galerije Piran

Pogodba o podnajemu za skladišče Monfort – Kampate B in C, ter pisarniški prostori v prizidku skladišča s trajanjem do 31.8.2014, z mesečno najemnino v višini 500,00 eur +DDV.

č)

DK- Pomorski muzej

Dogovor o uporabi prostorov PC Xxx Xxxxxxxx ( Kampata E za depo eksponatov) s trajanjem do 31.8.2014, z mesečno najemnino v višini 100,00 eur +DDV.

d)

DK – Soline pridelava soli d.o.o.

Pogodba o podnajemu za skladišče Monfort – tretja kampata s trajanjem do 1.6.2014, z mesečno najemnino v višini 700,00 eur +DDV, in Pogodba o podnajemu za dodatni poslovni prostor skladišča Fizine druga kampata, z mesečno najemnino v višini 240 eur +DDV.

e)

DK – Unic sub ,s.p.

Xxxxx,Si,d.o.o,

  Fonda Sub d.o.o.

  Fonda Lean s.p.

  Zadruga morskih ribogojcev z.o.o.

Dogovor o neodplačni uporabi Nepremičnin ob obalnem pasu, sklenjen dne 6.7.2011 za dobo 10 let.

3. RAZLOG ZA PREDČASNO SPORAZUMNO RAZVEZO POGODBE O ZAKUPU (NAJEMU) IN DODATKA K POGODBI O ZAKUPU (NAJEMU)

Z namenom predčasne razveze obstoječe Pogodbe o zakupu(najemu) za skladišči soli, je Občina Piran že v predhodnih mandatih imela številne razgovore z najemnikom oz. z lastniki najemnika, vse s ciljem da bi Občina pridobila v posest obe nepremičnini. Namen teh aktivnosti je tudi bil pridobiti strateškega partnerja za nadaljnji najem nepremičnin , seveda z izvajanjem dejavnosti, ki bi predstavljale dopolnitev obstoječe turistične ponudbe v kraju. Namen je tudi bil, da bi ta strateški partner zagotovil nadomestilo oz. odškodnino za predčasno prekinitev pogodbe. Na osnovi navedenih izhodišč je bil v letu 2006 tudi pripravljen osnutek Pisma o nameri, vendar do sklenitve takrat ni prišlo. Izhodiščne pogajalske vrednosti s strani najemnika so bile takrat mnogo višje kot je sedaj dogovorjena. Tudi sedaj, ko bo Občina pridobila nepremičnine v posest, je oz. bo potrebno poiskati novega strateškega partnerja, ki bo predlagal takšno dejavnost, ki bo v skladu s strategijo razvoja naše občine.

Območje skladišč soli ureja prostorski izvedbeni akt Ureditveni načrt za obalno območje Bernardin-skladišče soli v Portorožu (ureditveno območje T 5/2), (Ur.obj. 6/98, 7/98, 13/06). Skladno s sprejetim aktom so v skladišču Monfort predvidene naslednje dejavnosti: turistične agencije, gostinstvo, trgovina, poslovni prostori, kulturne dejavnosti, šport in rekreacija ter spremljajoči programi za funkcioniranje plaže. Za javni program je potrebno v objektu zagotoviti tudi ustrezno število parkirnih mest. Osnovna namembnost skladišča soli Grando ostaja skladiščenje soli. Kot tehnični spomenik je vezan na dejavnost pridobivanja soli v Sečoveljskih solinah. Za realizacijo programa po tem ureditvenem načrtu so dopustne delne spremembe namembnosti (turizem, šport in rekreacija, poslovni prostori ipd.), vendar samo v soglasju s pristojno spomeniškovarstveno službo.

Oba objekta sta zaščitena kot kulturna dediščina in se vsi posegi lahko izvajajo samo v soglasju s pristojno spomeniškovarstveno službo.

Po pridobitvi obeh skladišč je namen ohraniti obstoječe dejavnosti v skladišču Monfort (trgovino, galerijo) ter poiskati nove vsebine in programe za skladišče soli Grando, v katerem se sol ne skladišči več, objekt pa s svojo izjemno lego, dimenzijami in kulturno-zgodovinsko vrednostjo predstavlja izjemen prostorski in razvojni potencial.

V letu 2013 se bo s tem namenom pripravil dvostopenjski natečaj. V prvi fazi se bodo zbirali predlogi za programske in vsebinske rešitve, ki jih bomo potem skupaj pretehtali in izbrali najustreznejše. V drugi stopnji natečaja se bo na izbrane programske vsebine iskalo najustreznejše arhitekturne in oblikovalske rešitve.«

4. PISMO O NAMERI

Kot že zapisano v 1.točki, sega nastanek pogodbenega razmerja s sklenitvijo Pogodbe med Občino Piran in Drogo Xxxxxxxx v leto 1994, katere vsebina je nastala v času IS SO Piran, in s katero je Občina Piran postala lastnik in posestnik zgoraj omenjenih nepremičnin, katere je s Pogodbo o podelitvi pravice rabe prenesla v rabo Drogi za obdobje 99 let. V omenjenem obdobju je bila to pravica rabe, katera se je lahko na podlagi takrat veljavnih predpisih vpisala kot taka v zemljiško knjigo. Z novelacijo Pogodb v letu 2002 se je doba zakupa(najema) skrajšala za obdobje 25 let, katera se sicer avtomatično podaljša še za 25 let ( v kolikor ne preneha prej veljati), in gre dejansko za 50 let zakupa (najema).

Interes Občine Piran po predčasni razvezi Pogodbe se je izražal že v preteklih letih oziroma mandatih, in so za ta namen bila že številna pogajanja tako glede načina razveze in plačila primerne odškodnine, vendar do skupnega stališča pogajalskih strani, ni uspelo priti.

Glede na to,da Občina še vedno zasleduje interes s ciljem pridobitve v neposredno in posredno posest omenjene nepremičnine, je z Drogo Xxxxxxxx dne 28.11.2012 podpisala Pismo o nameri, katerega vsebina pravno ni zavezujoča do potrditve s strani občinskega sveta.

Xxxxx o nameri v svoji vsebini pojasnjuje način sporazumne razveze Pogodbe in njenega Dodatka iz leta 2002 ,katera določa v svojih členih, da se Pogodba lahko sporazumno razveže, če najem ( zakup) ni več smotrn ali mogoč, ter da se razveza določi s pisnim aktom, torej s pogodbo oziroma sporazumom, vendar proti plačilu odškodnine, katera se po Xxxxxxx predvideva za vse primere razveze pred njenim iztekom.

Droga Xxxxxxxx je v preteklih letih pri pogajanjih v zvezi s predčasno razvezo Pogodbe, postavljala precej višji znesek za plačilo odškodnine, kot je slednja dogovorjena v Pismu o nameri, in pred podpisom katerega se je Občina Piran trudila doseči najnižji znesek, na katerega je Droga Xxxxxxxx še bila pripravljena pristati. Občina Xxxxx s plačilom dogovorjene višine odškodnine – oziroma s plačilom prvega obroka odškodnine pridobi takojšnjo posest nad nepremičninami.

Ob predpostavki, da bi se Občina Piran odločila enostransko odpovedati pogodbo, bi se slednje odvijalo na pristojnem sodišču, in z gotovostjo lahko pritrdimo, da bi Droga Xxxxxxxx uveljavljala plačilo odškodnine. Odločitev sodišča ni mogoče predvideti, vendar pa je glede na prakso trajanja sporov zagotovo, da bi nam odgovor še dolgo bil neznan. Zato je plačilo odškodnine v določeni višini znesek, kateri ob upoštevanju Pogodbenih določil, predstavlja dogovor o pavšalni odškodnini,kar pomeni, da se obe pogajalski strani izogneta dokazovanju dejanske višine škode, katero pa bi, kot že zapisano, morali dokazovati , v kolikor bi se Občina odločila za sodno enostransko odpoved Pogodbe.

Pismo o nameri je podpisano dne 28.11.2012 z določilom, da je veljavno, če ga potrdi Občinski svet. Po sprejemu sklepa o potrditvi Pisma o nameri z dne 28.11.2012, bosta Opčina Piran in Droga Xxxxxxxx,d.d. sklenili neposredno izvršljiv Dogovor v obliki notarskega zapisa, s katerim bosta v celoti razvezala Pogodbo in njen Dodatek.

Pripravila:

Xxxxxxx Xxxxxx,univ.dipl.prav.- v sodelovanju z:

Urad za gospodarstvo in turizem Xxxxx Xxxxxx,univ.dipl.ekon.

Urad za okolje in prostor doc.xx. Xxxxx Xxxxxx

Priloge:

- Pismo o nameri

PREDLOG SKLEPA

Na podlagi 17.člena Statuta Občine Piran ( Uradne objave PN,št.: 46/07-UPB) je Občinski svet Občine Piran na 15.redni seji dne 18.12.2012 sprejel naslednji

S K L E P 1.

Občinski svet Občine Piran potrjuje Pismo o nameri z dne 28.11.2012,sklenjeno med Občino Piran in Drogo Xxxxxxxx,Živilska industrija,d.d.,Xxxxxxxx xx.0,0000 Xxxxxxxxx, v katerem so navedeni bistveni elementi za sporazumno razvezo Pogodbe o zakupu(najemu) in njenega Dodatka z dne 9.7.2002.

2.

Občinski svet Občine Piran pooblašča župana Xxxxx Xxxxxxxx za sklenitev neposredno izvršljivega Dogovora v obliki notarskega zapisa, s katerim bosta pogodbeni stranki v celoti sporazumno razvezala Pogodbo in njen Dodatek, ter s katerim se bosta pogodbeni stranki dogovorili o medsebojnih pravicah in obveznosti, ki bodo zaradi tega nastale.

3.

Ta sklep velja takoj.

Župan Občine Piran

Sklep prejmejo: Xxxxx Xxxxxxx

1. Občinski svet Občine Piran, arhiv

2. Kabinet župana

3. Urad za gospodarstvo in turizem

4. Urad za Okolje in prostor

5. Urad za premožensjko pravne zadeve Občine Piran

6. Urad za finance