VZOREC POGODBE
VZOREC POGODBE
OBČINA DUPLEK, Trg slovenske osamosvojitve 1, 2241 Spodnji Duplek, ki jo zastopa župan Xxxxx Xxxxxx (v nadaljevanju najemodajalec)
in
(v nadaljevanju najemnik)
skleneta
1. člen
(Uvodne določbe)
Pogodbeni stranki uvodoma ugotavljata, da:
je najemodajalec zemljiškoknjižni lastnik in upravljavec objekta Šolska dvorana OŠ Duplek, Xxxxxxxx xxxxx 00, 0000 Xxxxxxx Duplek;
najemodajalec poslovne prostore v objektu iz prejšnje alineje oddaja v najem v skladu s prvim odstavkom 64. člena v zvezi s prvim odstavkom 49. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18, 79/18, 61/20-ZDLGPE) na podlagi javnega zbiranja ponudb za oddajo poslovnih prostorov v najem, ki je bilo objavljeno na spletni strani Občine Duplek, od dne 26.8.2020 do dne 17.9.2020.
2. člen
(Predmet najema)
Najemodajalec odda, najemnik pa vzame v najem poslovne prostore – prostor za fitnes s spremljajočimi prostori, souporaba vadbenega prostora na galeriji in lokal (v nadaljevanju: »poslovni prostor«) v skupni izmeri 473,70 m² v objektu Šolska dvorana OŠ Duplek, na predvidenem xxxxxxx Xxxxxxxx xxxxx 00, 0000 Spodnji Duplek, stoječem na parcelnih št. 839/2, 838/4, 838/2, 833/2, vse k.o. 692-Spodnji Duplek, last Občine Duplek, ki obsega naslednje prostore:
prostor za fitnes v 1. nadstropju objekta v skupni izmeri 328,60 m2, ki ga sestavljajo prostori:
dvorana za fitnes v izmeri 242,90 m2
mansardni vadbeni prostor v izmeri 42,80 m2
garderoba v izmeri 24,10 m2
garderoba v izmeri 14,40 m2
moški WC v izmeri 2,20 m2
ženski WC v izmeri 2,20 m2
souporaba galerije - vadbeni prostor v 1. nadstropju objekta v izmeri 107,10 m2,
lokal v pritličju objekta v izmeri 38,00 m2, s souporabo sanitarij.
Skica z označbo najetega poslovnega prostora z označbo prostorov v souporabi, je priloga te najemne pogodbe.
Najemodajalec dovoljuje, da najemnik označi vstop v najet poslovni prostor na vidnem mestu z napisno tablo. Najemnik mora za te potrebe pridobiti pisno soglasje najemodajalca, na katerem bodo navedeni pogoji.
3. člen
Najemnik je dolžan sam pridobiti vsa soglasja, dovoljenja in druge dokumente, ki so potrebni za izvajanje pogodbeno dogovorjene dejavnosti v najetem poslovnem prostoru.
4. člen
(Izročitev poslovnega prostora)
Najemodajalec se zavezuje, da bo najemniku izročil predmet najema v najem (rabo) takoj, ko bo športna dvorana, v kateri se nahaja poslovni prostor, ki je predmet najema, dokončana in bo najemodajalec z izvajalcem gradnje sklenil primopredajo, najemnik pa se zavezuje, da bo pričel z opravljanjem dejavnosti v 60 dneh od opravljene primopredaje. Ob izročitvi poslovnega prostora najemniku se sestavi zapisnik, v katerem se navede stanje, kakor tudi drugi podatki o poslovnem prostoru glede opreme, itd.
5. člen
(Uporaba poslovnega prostora)
Najemnik lahko uporablja poslovni prostor v skladu s pravnomočnima uporabnim dovoljenjem za poslovni prostor oziroma s to pogodbo.
Pogodbeni stranki se strinjata, da je poslovni prostor urejen tako, da ustreza opravljanju njegove dejavnosti. Najemnik lahko prostore pred začetkom opravljanja dejavnosti dodatno opremi na lastne stroške in v soglasju z najemodajalcem. Najemnik s takšnimi vlaganji ne pridobi nikakršne lastninske pravice ali druge stvarne pravice oziroma odškodninske pravice na poslovnem prostoru ali na skupnih delih objekta.
Najemnik mora začeti z opravljanjem dejavnosti v 60 dneh od opravljene primopredaje. Najemnik mora pred pričetkom obratovanja prostore za fitnes opremiti minimalno z opremo, zahtevano v javnem razpisu najemodajalca št. 434-1/2020-1 z dne 25.8.2020, navedeno v odstavku d), tč. 5. poglavja »Xxxxxx najema« ter skladno z njegovo ponudbo z dne ________________.
Najemnik bo v času trajanja pogodbe poskrbel za potrebna popravila in redno vzdrževanje poslovnega prostora in prostorov, ki jih ima v uporabi.
Najemnik bo za odpiranje glavnih vhodnih vrat objekta prejel en izvod ključa in en izvod ključa za vhodna vrata poslovnega prostora, za katere prevzame polno odgovornost. Brez vednosti najemodajalca najemnik ključev ne sme reproducirati ali predajati tretjim osebam, ki niso vključeni v poslovanje poslovnega prostora. Sistem zaklepanja bo določen naknadno.
6. člen
(Najemnina)
Najemnik je za uporabo poslovnega prostora, ki je predmet te pogodbe, dolžan plačevati najemnino, ki je sestavljena iz fiksnega in variabilnega dela. Najemnina je določena na podlagi najemnikove ponudbe z dne _______________.
Fiksni del najemnine znaša ________EUR neto mesečno. V najemnino so zajeti obratovalni stroški skupnih prostorov oz. prostorov v souporabi. Račun se izda do 5-tega v mesecu za tekoči mesec.
Fiksni del najemnine, ki je določena v najemni pogodbi, se letno usklajuje z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji.
Variabilni del najemnine v višini 5% prometa najemnika iz naslova opravljanja dejavnosti v najetih prostorih, bo najemnik plačeval na podlagi računa, ki ga bo najemodajalec izstavil do 20. v mesecu za preteklo tromesečje. Račun bo izstavljen na podlagi izkazanega prometa iz naslova opravljanja dejavnosti v najetih prostorih, ki ga bo najemnik predložil najemodajalcu do 10. v mesecu za preteklo tromesečje.
Najemnik bo plačeval najemnino na transakcijski račun najemodajalca po predhodni izstavitvi računa.
Rok plačila je 8. dan po prejemu računa. Če najemnina ne bo poravnana v določenem roku, bo najemnik plačal od dneva zamude plačila še zakonske zamudne obresti. V primeru zamude plačila lahko najemnik koristi varščino.
Ponudnik je pred iztekom roka za zbiranje ponudb, v postopku Javnega zbiranja ponudb za oddajo prostorov v lasti Občine Duplek v najem, plačal na račun občine varščino v višini 3.000,00 EUR, s katero jamči za resnost ponudbe in izpolnjevanje pogodbenih obveznosti.
Varščina je zadržana za primer kršitev najemne pogodbe.
V primeru koriščenja varščine je najemnik dolžan pri prvi naslednji najemnini vplačati znesek v višini varščine. Ob izteku najemnega razmerja se zadržana varščina brez obresti vračuna v najemnino ali vrne najemniku.
Po preteku vsakih petih let trajanja najemnega razmerja, lahko pogodbeni stranki preverita, ali določena najemnina še ustreza konkurenčni tržni ceni najetih prostorov v okolju. V kolikor bosta stranki ugotovili, da določena najemnina bistveno odstopa od konkurenčne tržne cene, bosta soglasno določil novo višino najemnine in glede te sklenili aneks k tej pogodbi. Za bistveno se šteje najemnina, ki za najmanj 20% odstopa od konkurenčne tržne cene.
7. člen
(Plačilo stroškov)
Najemnik plačuje stroške, za katere so urejeni ločeni odjemi (števci), neposredno ponudniku oz. izvajalcu storitev. Ti stroški so voda, kanalščina in okoljska taksa, elektrika, ogrevanje, odvoz smeti, zavarovanje, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča.
Najemnik je dolžan najemodajalcu predložiti zavarovanje splošne odgovornosti in odgovornosti za čisto premoženjsko škodo, ki lahko nastane na podlagi opravljanja dejavnosti.
Navedena zavarovanja morajo biti predložena v 15. dneh od podpisa najemne pogodbe in zavarovalno polico je potrebno vinkulirati v korist najemodajalca.
8. člen
(Vzdrževanje in morebitna nastala škoda na predmetu najema)
Najemnik je dolžan uporabljati in vzdrževati poslovni prostor kot dober gospodar.
Najemnik se zavezuje, da bo spoštoval pogodbeno dogovorjen način uporabe prostora in da bo ravnal v skladu s hišnim redom tako, da s svojim ravnanjem ne bo oviral drugih uporabnikov v stavbi.
Najemnik je dolžan popraviti oziroma povrniti vso škodo, ki jo na poslovnem prostoru in na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stavbe ter na pripadajočem zemljišču, kjer se nahaja poslovni prostor, povzroči najemnik sam oziroma škodo, ki nastane v zvezi z opravljanjem dejavnosti po tej pogodbi.
Najemnik je dolžan povrniti škodo v roku 30 dni od dneva, ko je ta zapisniško ugotovljena.
Najemodajalec ne odgovarja za kakršnokoli nastalo škodo in/ali odtujitev stvari, ki so last najemnika, in drugih stvari, ki jih najemnik uporablja oz. hrani v najetem poslovnem prostoru.
9. člen
(Uporaba poslovnega prostora)
Najemnik sme poslovni prostor uporabljati samo za dejavnost, skladno z namenom iz 1. odstavka tega člena.
Pri uporabi poslovnega prostora mora najemnik ravnati s skrbnostjo dobrega gospodarja.
Odpiralni čas mora biti na objektu naveden na vidnem mestu.
10. člen
Najemnik je dolžan obvestiti najemodajalca o vsaki statusni spremembi in drugih okoliščinah, ki vplivajo na najemno razmerje, v roku 30 dni od dneva nastanka spremembe.
Na stavbi in na pripadajočem zemljišču lahko najemnik namesti reklamne napise, table, eventualna stojala pred stavbo, v kateri je poslovni prostor, table z imeni, emblemi, zastavami in drugimi oznakami svoje dejavnosti, samo s posebnim pisnim soglasjem najemodajalca in soglasjem pristojnega organa.
Najemnik mora po predhodnem pozivu omogočiti najemodajalcu vstop v prostore, ki so predmet te pogodbe, z namenom, da se ugotovi ali najemnik uporablja prostore v skladu s to pogodbo.
11. člen
(Vlaganje v poslovni prostor)
Najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca poslovnega prostora prezidati oziroma izvršiti kakšnih drugih sprememb ali adaptacij.
Vlogi za soglasje mora najemnik predložiti predračun stroškov planiranih del v poslovnem prostoru. Vsa dela, ki se na podlagi soglasja najemodajalca opravijo na poslovnem prostoru, morajo biti opravljena strokovno s strani izvajalca, ki je registriran za takšna dela.
Po adaptaciji poslovnega prostora s strani najemnika bo najemodajalec objekta ocenil, če je s tem povečana vrednost poslovnega prostora. V tem primeru bo najemodajalec stroške najemnika, ki jih je imel, lahko pobotal z najemnino. Če bo najemodajalec ocenil, da vrednost poslovnega prostora ni povečana, stroškov najemnika ne bo mogel pobotati z najemnino.
Pogoj za pobot je s strani najemnika prejet račun za opravljeno storitev.
Najemnik ob morebitnem prenehanju najemne pogodbe po njegovi krivdi ne more zahtevati od najemodajalca povrnitve sredstev, ki jih je vložil v ureditev oziroma popravilo poslovnega prostora in do prenehanja pogodbe niso bila pobotana z najemnino.
Če najemodajalec vlaganja pobota z najemnino, najemnik tega po prenehanju najemne pogodbe ne more odnesti iz poslovnega prostora in postane last najemodajalca.
12. člen
(Oprema v poslovnem prostoru)
Premična oprema, ki jo bo najemnik namestil v poslovni prostor in mu bo služila za opravljanje njegovih dejavnosti, ostane njegova last in lahko z njo po prenehanju najema prosto razpolaga, pod pogojem, da se pri tem ne dela škoda na stavbi oziroma poslovnem prostoru.
Premična opreme, ki je v lasti najemnika, se lahko po prenehanju veljavnosti pogodbe prenese v last najemodajalca, vrednost se lahko pobota z dolgom najemojemalca iz naslova najemnine, če ta obstaja in če se pogodbeni stranki s predlogom strinjata.
Stvari, ki jih bo najemnik pri urejanju vgradil v poslovni prostor, postanejo last najemodajalca.
Ob soglasju z najemodajalcem lahko najemnik predloži račune vgrajenih stvari in se mu vlaganje povrne ali pobota z najemnino.
13. člen
(Podnajem)
Najemnik poslovnega prostora sme oddati poslovni prostor v podnajem le ob soglasju najemodajalca.
14. člen
(Čas sklenitve pogodbe)
Ta pogodba je sklenjena za nedoločen čas.
15. člen
(Načini prenehanja pogodbe)
Ta pogodba lahko preneha:
- na podlagi sporazuma strank;
- na podlagi odpovedi najemodajalca oziroma najemnika;
- z odstopom najemodajalca.
16. člen
V primeru sporazumnega prenehanja te pogodbe je najemnik dolžan najeti poslovni prostor, prost oseb in stvari, izročiti v posest najemodajalcu v roku, ki ga pogodbeni stranki sporazumno določita.
17. člen
Najemodajalec in najemnik lahko kadarkoli in brez razloga pisno odpovesta to najemno pogodbo s šest mesečnim odpovednim rokom.
Najemodajalec posreduje odpoved po pošti s priporočeno pošiljko ali po pravni ali fizični osebi, ki vročanje opravlja kot registrirano dejavnost.
Odpovedni rok začne teči z dnem vročitve pisne odpovedi.
V primeru odpovedi je najemnik dolžan izročiti najeti poslovni prostor, prost oseb in stvari, v posest najemodajalcu najkasneje z iztekom odpovednega roka.
18. člen
(Odstop od pogodbe)
Najemodajalec lahko odstopi od pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, vendar mora pred tem na to pisno opomniti najemnika, ter mu podati ustrezen rok za odpravo pomanjkljivosti, ki so razlog odpovedi pogodbe v naslednjih primerih:
najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s to pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela škoda;
najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora, in ki spadajo med njegove stroške;
najemnik uporablja najeti poslovni prostor tako, da otežuje oz. onemogoča nemoteno rabo sosednjih nepremičnin, ostalim najemnikom ali lastnikom nepremičnin;
najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni dejavnost ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru;
najemnik ne izvaja načrta programskih vsebin in ponudbe, ki je sestavni del ponudbe najemnika;
v primeru koriščenja varščine najemnik pri prvi naslednji najemnini ne vplača znesek do višine varščine;
najemnik brez opravičljivega razloga v poslovnem prostoru ne opravlja dejavnosti ves čas po predvidenem urniku;
najemnik ne upošteva drugih, za njega zavezujočih določil te pogodbe.
Najemodajalec lahko odstopi od pogodbe brez odpovednega roka, z upoštevanjem pogoja iz prvega odstavka tega člena, v naslednjih primerih:
če najemnik zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to pisno opomnil;
v primeru statusnega preoblikovanja najemnika, začetka postopka zaradi insolventnosti najemnika ali v primeru izbrisa najemnika iz registra, v katerega je vpisan;
če najemnik ne prevzame ali ne začne uporabljati poslovnega prostora kot je to določeno s to pogodbo, oziroma ga brez upravičenega razloga več kot 2 (dva) meseca ne uporablja;
če najemnik, brez da bi o tem obvestil najemodajalca, preneha z opravljanjem dejavnosti.
19. člen
(Izpraznitev prostorov)
Po prenehanju najemne pogodbe mora najemnik vrniti poslovni prostor v stanju, ki ne sme biti slabše, kot je bilo ob prevzemu, upoštevaje normalno rabo poslovnega prostora. Ob izročitvi prostora se sestavi zapisnik o njegovem stanju. Najemnik se zavezuje, da bo pred predajo poslovnega prostora, prostor prebelil, sicer bo to na njegov račun storil najemodajalec.
Najemnik lahko pred predajo odstrani lastno nevzidano in nevgrajeno opremo, ki se lahko brez škode ali stroškov za najemodajalca loči od poslovnega prostora, pod pogojem, da nima do najemodajalca neplačanih terjatev. Ne sme pa odvzeti druge vzidane in vgrajene opreme ter lastnih investicijskih vlaganj v poslovni prostor. Pri tem ne sme posegati v substanco poslovnega prostora ali opravljati posegov, ki bi poslovni prostor kakorkoli poslabšali, ga poškodovali, uničili in podobno. V primeru takega poslabšanja, poškodovanja ali uničenja poslovnega prostora s strani najemnika, najemnik odgovarja za vso povzročeno škodo in/ali stroške, ki jo oziroma jih utrpi najemodajalec v zvezi s sanacijo in obnovo poslovnega prostora in tudi za morebitne stroške oziroma izgubo na dobičku za najemodajalca zato, ker zaradi stanja poslovnega prostora le-tega do izvedene ustrezne sanacije in obnove ne more sam uporabljati ali oddati drugemu najemniku.
20. člen
Če najemnik po prenehanju najemnega razmerja zamudi z izročitvijo poslovnega prostora, je dolžan za vsak dan zamude plačati najemodajalcu pogodbeno kazen v višini 10% (desetih odstotkov) zadnje mesečne najemnine in kriti najemnino ter vse stroške za poslovni prostor, dogovorjene s to pogodbo, vse do izročitve poslovnega prostora.
Najemnik nosi vse posledice nepravočasne vrnitve prostora najemodajalcu. Če je škoda, ki nastane najemodajalcu zaradi nepravočasne izročitve prostora s strani najemnika večja od pogodbene kazni, ima najemodajalec pravico zahtevati razliko do popolne odškodnine.
21. člen
(Reševanje sporov)
Morebitne spore v zvezi s to pogodbo bosta pogodbeni stranki reševali sporazumno, če pa do sporazuma ne bi prišlo, spore rešuje pristojno sodišče.
Pogodbeni stranki sta pri poslovanju in reševanju morebitnih nesoglasij dolžni ravnati v skladu z dobrimi poslovnimi običaji, spoštovati načelo vestnosti in poštenja ter varovati dobro ime in ugled pogodbenih strank.
22. člen
Za vprašanja, ki niso urejena s to pogodbo, se uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika.
Vsa komunikacija glede izvedbe programskih vsebin in drugih aktivnosti poslovnega prostora poteka preko odgovornih oseb:
- na strani najemodajalca: _______________________________________________, tf. št. ________________________, el. naslov _______________________________________,
- in na strani najemnika: _________________________________________________, tf. št. ________________________, el. naslov _______________________________________.
23. člen
Ta pogodba začne veljati z dnem podpisa obeh pogodbenih strank.
24. člen
Pogodba je napisana v štirih izvodih, od katerih prejme vsaka od pogodbenih strank po dva izvoda.
Številka:
Datum: ________________ Datum: __________________
Najemodajalec objekta: Najemnik:
OBČINA DUPLEK ______________________
Xxxxx Xxxxxx
Župan