Contract

Naziv:	Nepremičnine Celje d.o.o.
Sedež:	Xxxxxxxxxxx xxxxx 0, 0000 Xxxxx
Matična številka:	1468952000
Zakoniti zastopnik / funkcija:	Xxxxxx Xxxxx, direktor
Skupni naziv v pogodbi:	naročnik

in

Naziv:
Sedež:
Matična številka:
Zakoniti zastopnik / funkcija:
Skupni naziv v pogodbi:	upravnik

sklenejo

Pogodbo št. 2020-0025

za izvajanje storitev upravljanja v večstanovanjskih objektih z etažno lastnino družbe

Nepremičnine Celje d.o.o.

Uvodne ugotovitve

1. člen

(1) Na podlagi izvedenega postopka javnega naročila v skladu z Zakonom o javnem naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti), evidenčne oznake javnega naročila           , objavljenega na Portalu javnih naročil RS, dne

            in obvestila o oddaji javnega naročila št.               z dne

         , se pogodbene stranke dogovorijo o medsebojnih pravicah, obveznostih in dolžnostih.

(2) Pogodba se sklepa na podlagi 118. člena Stvarnopravnega zakonika (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti), 53. člena Stanovanjskega zakona SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti) in 3. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (z vsemi spremembami in dopolnitvami).

(3) Naziv naročnik se v pogodbi uporablja za družbo Nepremičnine Celje d.o.o., ki je etažni lastnik stavb, ki so predmet upravljanja po tej pogodbi in druge etažne lastnike stavb, ki so predmet upravljanja po tej pogodbi. Kjer se posamezna izvedba storitev v pogodbi zahteva izključno za naročnika Nepremičnine Celje d.o.o., se za ta namen navaja polni naziv družbe.

(4) Pogodba je sklenjena, ko jo podpiše upravnik in naročniki, ki imajo več kot 50 % solastniškega deleža na stavbi. Naročniki lahko pooblastijo druge naročnike za podpis pogodbe.

Predmet pogodbe

2. člen

(1) S to pogodbo upravnik, v skladu z določili Stanovanjskega zakona SZ-1 (z vsemi dopolnitvami spremembami in podzakonskimi akti), v upravljanje prevzame stavbe z naslovi v Mestni občini Celje, poštna številka 3000 - Celje:

- Aškerčeva xxxxx 0,

- Novi trg 2 do 5 (Novi trg 2, Novi trg 3, Novi trg 4, Novi trg 5),

- Pod gabri 5 do 15 (Pod gabri 5, Pod gabri 7, Pod gabri 9, Pod gabri 11, Pod gabri 13,

Pod gabri 15),

- Pod gabri 17 do 19 (Pod gabri 17, Pod gabri 19),

- Pod gabri 21 do 23 (Pod gabri 21, Pod gabri 23),

- Pod gabri 25 do 29 (Pod gabri 25, Pod gabri 27, Pod gabri 29),

- Pod gabri 31 do 33 (Pod gabri 31, Pod gabri 33),

- Teharje 15, poštna številka - 3221,

- Ulica ob gozdu 3 in

- Xxxxx xxxxxx Xxxxxxxxx 12.

(2) Razpisna dokumentacija javnega naročila z evidenčno oznako iz prve (1) točke prvega (1.) člena te pogodbe je sestavni del te pogodbe, upravnik pa je dolžan upoštevati vse njene zahteve pri izvajanju storitev upravljanja stavb, ki so predmet te pogodbe.

3. člen

(1) Upravnik izvaja naslednja organizacijska in administrativna opravila:

- Vzpostavitev, urejanje popravkov in posodabljanje evidenc o posameznih delih in skupnih prostorih večstanovanjske stavbe na podlagi podatkov, ki jih upravniku posreduje naročnik.

- Koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje naročnika o poteku upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe.

- Omogočanje vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe na zahtevo naročnika.

- Organiziranje delovnih procesov na način, ki zagotavlja nemoteno rabo skupnih delov

stavbe, stanovanjskih enot in neposredne okolice.

- Organizacija in izvedba najmanj enega rednega letnega zbora etažnih lastnikov, vključno z zapisnikom ter obveščanjem vseh etažnih lastnikov o sprejetih sklepih. Zbor lastnikov se praviloma skliče v mesecu novembru, obvezno v skupnih prostorih stavbe ali v neposredni bližini, na njem pa se med drugim odloča o letnem načrtu vzdrževanja za prihodnje koledarsko leto.

- Po potrebi organizacija in izvedba ponovljenih in izrednih zborov lastnikov.

- Realizacija sklepov, sprejetih na zborih etažnih lastnikov ter poročanje o tem.

- Hranjenje celotne dokumentacije, pomembne za upravljanje večstanovanjskih stavb

in njeno redno posodabljanje.

- Priprava in dostava vsem etažnim lastnikom predpisanega letnega poročila upravnika.

- Priprava in v soglasju z naročnikom sprejetje hišnega reda na stavbah, ki so predmet upravljanja po tej pogodbi in hišnega reda še nimajo.

(2) Upravnik izvaja naslednja tehnična in strokovna opravila:

- Redni in sistematični pregledi stanovanjskih stavb in pripadajočih zunanjih površin ter

zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih.

- Priprava letnega načrta vzdrževanja, ločeno po stavbah in vhodih, najkasneje do konca meseca oktobra za naslednje koledarsko leto oz. v 75 dneh po pričetku veljavnosti pogodbe, vključno z vsemi potrebnimi podlagami, ocenami stroškov in drugimi informacijami za odločanje etažnih lastnikov. Letni načrti vzdrževanja morajo biti izdelani v vsebini in na način, kot je prikazano v razpisni dokumentaciji javnega naročila iz prve (1) točke prvega (1.) člena te pogodbe.

- Organizacija izvedbe del po potrjenem načrtu vzdrževanja.

- Organizacija izdelave tehničnih popisov del za investicije in vzdrževanje, pridobitev potrditve popisa del s strani naročnika in zbiranje ponudb v skladu z določili te pogodbe.

- Izdaja naročil za vzdrževalna dela manjše vrednosti, ki ne presegajo mejnih vrednosti, določenih po Zakonu o javnem naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti).

- Sodelovanje z naročnikom pri izvajanju javnih naročil v skladu z Zakonom o javnem

naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti).

- Pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del.

- Evidentiranje napak v garancijski dobi na skupnih delih stanovanjske stavbe, poročanje naročniku o napakah ter organiziranje odprave le – teh.

- Priprava pogodb in pripadajoče dokumentacije ter po predhodnem soglasju naročnika sklepanje pogodb o izvajanju vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih).

- Organizacija intervencijskih vzdrževalnih del na skupnih delih večstanovanjskih stavb, sprejem obvestil in ogled dejanskega stanja, izdaja naročil in organiziranje takojšnje sanacije stanja. Dežurna služba mora biti na voljo 24/7 in je namenjena nujnim intervencijam (izliv vode, odmaševanje odtočnih inštalacij, opravila za zagotavljanje varnosti prebivalcev stavb, …).

- Ažurno obveščanje naročnika o večjih škodah na skupnih delih, ki so nastale zaradi ravnanj ali opustitev in katero krijejo povzročitelji nastale škode.

- Prijavljanje morebitnih škod na skupnih prostorih, objektih, delih in napravah, ki se krijejo iz naslova pogodb z zavarovalnicami in organiziranje komisijskih ogledov ter vodenje ustrezne dokumentacije na podlagi zahtev zavarovalnice.

- Organiziranje odprave škode in vzpostavitev v prvotno stanje na stavbi.

- Prijavljanje primerov vandalizma in kraje policiji in obveščanje naročnika o teh primerih

ter sodelovanje s policijo pri obravnavi posameznih primerov.

- Organizacija nalog, potrebnih za izvršitev inšpekcijskih odločb.

- Oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov z identifikacijskimi oznakami po 1., 2., 3. in 5. točki 7. člena Stanovanjskega zakona SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti), kjer teh označb ni.

- Vsako koledarsko leto organiziranje brezplačnega odvoza kosovnih odpadkov na javno deponijo za stanovalce posameznih vhodov.

- Izobešanje slovenske zastave ob državnih praznikih.

- Izvajanje drugih tehničnih in strokovnih opravil, ki zagotavljajo nemoteno delovanje večstanovanjske stavbe v skladu z zakonodajo.

- Izvajanje drugih tehničnih in strokovnih opravil, ki zagotavljajo nemoteno in varno

bivanja v večstanovanjski stavbi.

(3) Upravnik izvaja naslednja finančna in računovodska opravila:

- Delitev stroškov med naročnikom in najemniki v skladu s Stanovanjskim zakonom SZ- 1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti).

- Izdelava in dostava obračunov stroškov najemnikom in naročniku v skladu s Stanovanjskim zakonom SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti).

- Na zahtevo najemnikov in naročnikov pojasnjevanje izračuna stroškov, katere so le – ti dolžni poravnati.

- Mesečno opominjanje dolžnikov v primerih, ki jih določa zakon ali pogodba in izterjava

obveznosti.

- Plačevanje obveznosti do dobaviteljev in izvajalcev vzdrževalnih del s strani upravnika v valutnem roku. Na zahtevo naročnika, je upravnik dolžan posredovati dokazila o poravnanih obveznostih.

- Vodenja knjigovodstva in finančnega poslovanja v skladu z zakonodajo, ki ureja

področje.

- Izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc.

- Izdelava letnih obračunov obveznosti in vplačil upravljanja.

(4) Upravnik izvaja naslednja pravna in premoženjska opravila:

- Zbiranje in priprava podatkov za izvršilne predloge sodišču.

- Zbiranje podatkov, potrebnih za prijavo vpisa podatkov v kataster stavb.

- Poročanje naročniku najmanj dvakrat letno v zvezi z upravnimi in sodnimi postopki na

večstanovanjski stavbi.

- Vodenje evidenc pravnomočnosti sklepov sodišča in izvršljivosti odločb.

- Vodenje evidenc izvršb, ki jih upravnik zaračuna najemnikom naročnika.

- Sodelovanje z naročnikom pri urejanju zavarovanja skupnih delov stavb.

- Zastopanje naročnika pred upravnimi organi v zvezi s postopki, ki se nanašajo na izvršitev odločb pristojnih inšpekcijskih organov in skrb za pravilno in pravočasno vročanje odločb, sklepov in drugih dokumentov, ki jih izdajajo organi, ki vodijo te postopke.

- Priprava vlog, razpisne dokumentacije in vodenje postopkov iz naslova subvencioniranja investicijskega vzdrževanja stavb s strani skladov.

(5) Upravnik je dolžan skrbeti za obratovanje večstanovanjskih stavb, ki so predmet tega javnega naročila, kar pomeni, da mora skrbeti za sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo

individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila in druge podobne storitve.

Storitve čiščenja

4. člen

(1) Upravnik mora zagotavljati čiščenje in urejanje skupnih prostorov večstanovanjske stavbe,

ki minimalno zajema:

- 2 × tedensko,

- praznjenje košev za smeti in pepelnikov, kjer so nameščeni,

- suho in mokro čiščenje talnih skupnih površin hodnikov, stopnic, vetrolovov, vhodnih in pripadajočih pritličnih prostorov od vhodov v stavbo do vseh stanovanj in poslovnih prostorov (v nadaljnjem tekstu: frekventni skupni prostori),

- čiščenje predpražnikov, pobiranje smeti, pometanje in odnos smeti v zabojnike v neposredni bližini vhodov v stavbe ter na mestih zabojnikov za odpadke,

- 1 × tedensko,

- suho in mokro čiščenje talnih skupnih površin hodnikov, stopnic, vetrolovov, vhodnih in pripadajočih pritličnih prostorov od vhodov v stavbo do vseh stanovanj in poslovnih prostorov (v nadaljnjem tekstu: frekventni skupni prostori),

- 1 × tedensko,

- čiščenje vhodnih steklenih površin (vrata, zasteklitve), oglasne deske ter poštnih nabiralnikov,

- 1 × mesečno,

- ometanje pajčevin v vseh skupnih prostorih,

- brisanje prahu s površin, na katerih se lahko nabira v frekventnih skupnih prostorih (okenske police, gasilni aparati, vidne napeljave ipd.),

- mesečno brisanje ter dezinfekcija stikal ter stopniščnih držal,

- čiščenje skupnega stavbnega pohištva v frekventnih skupnih prostorih,

- 2 × letno,

- čiščenje svetil,

- suho čiščenje hodnikov v kleti oz. v delu stavbe s shrambami, kolesarnic, prostorov za otroške vozičke, toplotnih postaj in drugih tehničnih prostorov v stavbi,

- mokro čiščenje prostorov (zunaj ali znotraj stavbe), kjer so nameščeni zabojniki

za odpadke,

- grobo čiščenje podstrešnih prostorov (ometanje pajčevin, odstranitev vseh

morebitnih predmetov, ki niso v skupni rabi, pometanje, odnos v zabojnike),

- po potrebi,

- organizacija interventnega čiščenja v primeru izrednih dogodkov,

- čiščenje v primerih, ko izvajalci (po naročilu upravnika) vzdrževalnih del ne poskrbijo za lastno sprotno čiščenje skupnih površin,

- obveščanje in opominjanje v primerih, ko posamezni etažni lastniki ne poskrbijo za čiščenje po tem, ko sami ali njihovi izvajalci ne poskrbijo za sprotno čiščenje skupnih površin.

Hišniške storitve

5. člen

(1) Upravnik mora zagotavljati izvajanje hišniških storitev. Xxxxxx sam opravlja le manjša dela, pri izvedbi del drugih izvajalcev (v nadaljnjem tekstu: zunanji izvajalci) pa so v nadaljevanju specificirane naloge, ki jih mora opraviti v ta namen.

Hišniške storitve obsegajo:

- Najmanj 1 krat tedenski obhod celotne stavbe, nadzor nad pravilno uporabo skupnih prostorov in naprav ter obveščanje o stvareh oz. zadevah, ki zahtevajo ukrepanje.

- Zbiranje in posredovanje predlogov, pripomb in pritožb uporabnikov stavb v zvezi z uporabo in vzdrževanjem skupnih delov stavbe.

- Redno, sprotno in pravočasno obveščanje o potrebnih vzdrževalnih delih, popravilih in zamenjavah na skupnih delih stavbe ter skrb za brezhibnost in urejenost skupnih delov, naprav in napeljav stavb.

- Opravljanje manjših del in dobav v lastni režiji xxxxxxx (enostavna popravila na napeljavah, zamenjave sijalk in stikal, zamenjave ključavnic, nastavitve in enostavna popravila stavbnega pohištva, odstranitev ledenih sveč, odstranitev naplavin v elementih odvodnjavanja in manjša popravila urbane opreme na zemljišču ob stavbi, ipd.).

- Opravljanje preventivnih opravil (in njihovo evidentiranje) s področja varnosti pred

požarom, kot so za posamezno stavbo določena v Požarnem redu.

- Redna in obvezna vzdrževalna dela, pregledi, meritve in poročila s strani zunanjih izvajalcev: pozivi zunanjim izvajalcem, koordinacija realizacije njihovih storitev in/ali dobav (terminsko usklajevanje, omogočanje dostopa, dodatna pojasnila izvajalcem ipd.), prevzem le-teh (potrditev s podpisom delovnega naloga, dnevnika, dobavnice ali podobnega dokumenta) ter obveščanje v primeru negativnih ugotovitev/rezultatov ali neuspešno izvedenih delih.

- Manjša popravila, zamenjave, dobave in druge storitve zunanjih izvajalcev: pozivi zunanjim izvajalcem, koordinacija realizacije njihovih storitev in/ali dobav (terminsko usklajevanje, omogočanje dostopa, dodatna pojasnila izvajalcem ipd.) ter prevzem le- teh (potrditev s podpisom delovnega naloga, dnevnika, dobavnice ali podobnega dokumenta).

- Obsežnejša popravila, zamenjave, dobave in druge storitve zunanjih izvajalcev: koordinacija njihove realizacije (terminsko usklajevanje, omogočanje dostopa, dodatna pojasnila izvajalcem ipd.) ter sodelovanje s predstavnikom upravnika ali etažnih lastnikov pri nadzoru in njihovem prevzemu.

- Skrb za redno čiščenje snega in ledu na pešpoteh od vhoda do javnih voznih in parkirnih površin ter prostora za odpadke v širini, ki omogoča mobilnost tudi osebam na invalidskem vozičku.

- Skrb za redno odčitavanje in javljanje porabe za vgrajene merilnike.

- Skrb za red in čistočo pri zabojnikih za smeti, dostava polnih zabojnikov na mesto

praznjenja in vračanje praznih.

- Negovanje in po potrebi zalivanje vseh travnatih površin, ki sodijo k objektu, košnja trave, ko le ta preseže višino 10 cm, obrezovanje grmovnic in drevja višine do 2 m, organizacija strokovnega obrezovanja višjih dreves ter sodelovanje z izvajalcem obrezovanja.

Obseg izvajanja storitev

6. člen

(1) Izvajanje storitev iz tretjega (3.), četrtega (4.) in petega (5.) člena te pogodbe se izvaja v obsegu, zahtevanem glede na velikost, karakteristike in način obratovanja večstanovanjskih stavb iz drugega (2.) člena te pogodbe.

Zagotavljanje kakovosti in varnosti pri delu

7. člen

(1) Upravnik mora s svojo pripravo in organizacijo dela ter lastno kontrolo zagotoviti, da se dela izvajajo v zahtevani kakovosti ter da so dela izvedena v skladu z zakonodajo ter zahtevami in pravili stroke.

(2) Upravnik mora zagotoviti, da so njegovi zaposleni ali zaposleni pri izvajalcu, pri izvajanju hišniških storitev in storitev čiščenja ustrezno usposobljeni za dela, ki jih opravljajo ter da uporabljajo ustrezna osebna varovalna sredstva v skladu z zakonodajo na področju varstva pri delu.

8. člen

(1) Pri izvajanju storitev čiščenja morata upravnik in izvajalec upoštevati, da univerzalna čistila, čistila za sanitarne prostore, čistila za okna in drugi detergenti upoštevajo določila Uredbe o zelenem javnem naročanju (z vsemi spremembami in dopolnitvami).

(2) Kakovost storitev čiščenja se izvaja skladno z normativi in tehnologijami, ki jih določa Sekcija čistilcev pri Obrtni zbornici Slovenije.

Uradne ure in informiranje

9. člen

(1) Upravnik mora naročnikom in najemnikom zagotoviti uradne ure in sicer najmanj dvakrat tedensko v minimalnem času 3 ure. Enkrat morajo uradne ure potekati v popoldanskem času, med 14. uro in 17. uro. Uradne ure se morajo izvajati v dostopnih poslovnih prostorih na območju Mestne občine Celje v dosegu obstoječih prog javnega mestnega potniškega prometa.

(2) Upravnik mora naročnika in vse najemnike, na oglasnih deskah in spletu seznaniti s krajem in časom uradnih ur ter telefonsko številko, ki je dosegljiva v rednem delovnem času od 7. ure do 15. ure vsak delovni dan od ponedeljka do petka in dežurno telefonsko številko, ki bo dosegljiva v preostalem času za izvajanje intervencijskega vzdrževanja oziroma popravil.

(3) Upravnik je dolžan v večstanovanjskem objektu vzpostaviti ustrezen sistem informiranja najemnikov in naročnika o vseh bistvenih informacijah, ki so neposredno povezane s kakovostjo bivanja v večstanovanjski stavbi.

Pogodbena vrednost

10. člen

(1) Pri obračunu pogodbene vrednosti se upoštevajo cene na enoto po ponudbi upravnika št.:

                  z dne              , ki je sestavni del te pogodbe.

(2) Pogodbena cena storitev upravljanja po ponudbi upravnika št.:               z dne              je fiksna in nespremenljiva za čas trajanja pogodbe.

(3) Pogodbena cena storitev čiščenja in izvajanja hišniških del po ponudbi upravnika št.:                z dne              se spreminja v skladu z indeksom cen življenjskih potrebščin na letni ravni. Sprememba se izvede meseca januarja tekočega leta na podlagi podatkov Urada za makroekonomske analize in razvoj Republike Slovenije.

(4) V primeru spremembe stopnje DDV, po kateri se obračuna DDV po tej pogodbi, se DDV obračuna po vsakokratni veljavni stopnji in pogodbenim strankam zaradi spremembe stopnje DDV ni potrebno sklepati dodatka k tej pogodbi.

Obračun del

11. člen

(1) Upravnik bo izstavil račune najkasneje do 10 dne v mesecu za pretekli mesec.

(2) Naročnik bo račun plačal v roku trideset (30) dni po prejemu pravilno izstavljenega računa.

(3) V primeru morebitnega ugovora na prejeti račun, mora naročnik v osmih (8) dneh od prejema računa upravniku poslati obrazložen ugovor ter izračunan nesporni del višine računa, ki gre v izplačilo.

(4) Upravnik mora najkasneje pred zapadlostjo računa na naslov naročnika dostaviti odgovor na ugovor ali dobropis za razliko med izstavljeno in nesporno višino računa. V kolikor upravnik ne dostavi odgovora na ugovor se šteje, da je le-ta sprejet.

(5) V kolikor naročnik v roku iz četrte (4.) točke tega člena ne ugovarja na račun, se šteje, da je račun v celoti nesporen.

(6) V kolikor pogodbene stranke ne dosežejo dogovora o plačilu računa, se spor rešuje po določilih

Obligacijskega zakonika (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti).

(7) Naročnik bo račun plačal na transakcijski račun upravnika, ki je naveden na računu.

12. člen

(1) Izključno za družbo Nepremičine Celje d.o.o., bo upravnik na ločenih računih zaračunaval:

- storitev upravljanja in zavarovanja skupnih prostorov,

- storitve rednega vzdrževanja ter druge podobne storitve, ki jih mora plačevati lastnik stanovanja na podlagi določil Stanovanjskega zakona SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti),

- storitve investicijskih in podobnih večjih vlaganj v skupne dele stavb in

- obratovalne in druge stroške nezasedenih stanovanj naročnika,

- subsidiarni dolg (14. člen).

(2) Izključno za družbo Nepremičine Celje d.o.o., bo upravnik izstavil račune v elektronski obliki

na e-poštni naslov xxxxxx.xxxxxxxxxxxx@xxxxx.xx. Sprejeti bodo računi v eSlogu 2.0, v formatu

.xml in vizualizaciji .pdf. Vsak račun na elektronski poštni naslov mora biti poslan ločeno, en

račun v enem elektronskem sporočilu.

(3) Upravnik bo izključno z družbo Nepremičnine Celje d.o.o.:

- uskladil šifrant stanovanj na način, da bodo uparjene šifre stanovanj naročnika s šiframi

stanovanj upravnika v njegovem informacijskem sistemu,

- za vse izstavljene račune iz prve (1) točke tega člena, na e-poštni naslov xxxxxxxxxxxx@xxxxx.xx, naročniku posredoval, v formatu .xlsx podatke o: naslovu stanovanja s šifro stanovanja naročnika, vrsti stroška in vrednostjo z DDV za posamezno stanovanje. Natančno strukturo informacij bosta naročnik in upravnik določila pri predaji stavb v upravljanje.

Rezervni sklad

13. člen

(1) Družba Nepremičnine Celje d.o.o., skladno s Stanovanjskim zakonom SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti) ni zavezana k vplačilu sredstev v rezervni sklad.

(2) Upravnik izključno za družbo Nepremičnine Celje d.o.o. ne vodi TRR računa za objekte z namenom vplačila v rezervni sklad.

(3) Družba Nepremičnine Celje d.o.o. in upravnik se dogovorita, da upravnik za njo vodi

navidezna vplačila v rezervni sklad.

(4) Ob vsakokratni izstavitvi računa za upravljanje za družbo Nepremičnine Celje d.o.o., mora na računu ali kot priloga računu biti naveden podatek o stanju navideznih sredstev v rezervnem skladu na dan izstavitve računa.

Subsidiarna odgovornost

14. člen

(1) Upravnik ne bo zaračunaval, naročnik pa ne bo plačeval nobenih stroškov, ki jih morajo skladno z določili Stanovanjskega zakona SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti) plačevati najemniki naročnika. Navedeno ne izključuje odgovornosti naročnika kot lastnika stanovanja za obveznosti iz naslova subsidiarne odgovornosti skladno s peto (5.) točko štiriindvajsetega (24.) člena Stanovanjskega zakona SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti).

(2) V primeru nastanka obveznosti iz naslova subsidiarne odgovornosti naročnika, bo upravnik družbi do 31. 5. v tekočem letu posredoval obvestilo o dolgovih najemnikov. Zahtevek za nastale obveznosti pa bo naročnik poslal enkrat letno in sicer do 30.9. v tekočem letu z zapadlostjo do vključno 31.5. v tekočem letu. Upravnik bo k zahtevku priložil specifikacijo odprtih postavk po posameznem dolžniku.

(3) Pred plačilom obveznosti iz naslova subsidiarne odgovornosti upravnik in naročnik skleneta pisni sporazum o načinu in višini plačila. Upravnik je dolžan morebitna plačila s strani najemnikov, prejeta naknadno po podpisu pisnega sporazuma, vrniti naročniku najkasneje v roku 3 delovnih dni na dogovorjeni transakcijski račun.

Izvajanje investicijskih in vzdrževalnih del

15. člen

(1) Družba Nepremičnine Celje d.o.o. je zavezana k Zakonu o javnem naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti). V primeru nabav storitev, blaga in izvedbe gradenj:

- na stavbah, kjer je družba Nepremičnine Celje d.o.o., samostojno ali skupaj z drugimi naročniki, ki so zavezani k Zakonu o javnem naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti), lastnica več kot 75 % etažne lastnine in

- delež vrednosti storitev, blaga ali izvedbe gradenj, ki jih mora plačati družba Nepremičnine Celje d.o.o., samostojno ali skupaj z drugimi naročniki, ki so zavezani k Zakonu o javnem naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti), presega mejne vrednosti zakona,

družba Nepremičnine Celje d.o.o. izvaja postopke izbora izvajalcev skladno z zakonom.

16. člen

(1) V primeru nedoseganja določil iz predhodnega člena, se postopki nabave storitev, blaga in izvedbe gradenj izvedejo z upoštevanjem 57. in 58. člena Stanovanjskega zakona SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti).

(2) Upravnik je dolžan zbrati dve konkurenčni ponudbi in jih predložiti naročniku v potrditev:

- za vse nabave blaga in storitev do 1000 EUR vrednosti brez DDV in

- za vsa investicijska in vzdrževalna dela do 2000 EUR vrednosti brez DDV.

(3) Upravnik je dolžan zbrati tri konkurenčne ponudbe in jih predložiti naročniku v potrditev:

- za vse nabave blaga in storitev od 1001 EUR do 19.900 EUR vrednosti brez DDV in

- za vsa investicijska in vzdrževalna dela od 2001 EUR do 39.900 EUR vrednosti brez DDV.

(4) Upravnik mora naročniku omogočiti največ 10 delovnih dni, da na podlagi pripravljene in dostopne specifikacije investicijskih in vzdrževalnih del predložijo ekonomsko ugodnejšo ponudbo iz druge (2) in tretje (3) točke tega člena.

(5) Upravnik vse prispele ponudbe evidentira in jih predloži naročniku, ki ekonomsko

najugodnejšo ponudbo potrdi v roku 10 delovnih dni od prejema.

17. člen

(1) Upravnik je dolžan:

- Omogočiti vpogled v vse pogodbe rednih dobaviteljev obratovanja in vzdrževanja

objekta.

- Upravnik mora voditi evidenco pogodb rednih dobaviteljev za obratovanje in vzdrževanja objekta in pripraviti skupni obračun letnih xxxxxxxx za posameznega dobavitelja.

- Ob predložitvi letnega poročila za redno in investicijsko vzdrževanje stavbe je upravnik dolžan poročilu priložiti seznam rednih dobaviteljev obratovanja in vzdrževanja objekta in za vsakega izmed dobaviteljev predložiti dve (2) konkurenčni ponudbi.

(2) Upravnik mora naročniku, morebitnim drugim etažnim lastnikom in najemnikom stanovanj omogočiti največ 10 delovnih dni, da na podlagi predloženih pogodb in ponudb evidence rednih dobaviteljev iz prve (1) točke predložijo ekonomsko ugodnejšo ponudbo.

(3) Upravnik vse prispele ponudbe evidentira in jih predloži naročniku, ki ekonomsko

najugodnejšo ponudbo potrdi v roku 5 delovnih dni od prejema.

Obveznosti naročnika

18. člen

(1) Xxxxxxxx se obvezuje, da bo pred pričetkom pogodbenih del upravniku predložil vse potrebne podatke za izvedbo storitev, ki so predmet pogodbe.

(2) Naročnik se obvezuje, da bo v času trajanja pogodbe upravniku pravočasno in v skladu s pogodbo posredoval vse informacije, ki se vežejo na izvajanje storitev predmeta naročila.

(3) Naročnik se obvezuje, da bo zagotovil finančna sredstva, potrebna za plačilo storitev, ki so

predmet pogodbe.

(4) Naročnik se obvezuje, da bo tekoče spremljal in nadziral pogodbene storitve in po potrebi potrjeval predloge in spremembe.

(5) Naročnik se obvezuje, da bo tekoče obveščal upravnika o spremembah števila oseb v posamezni stanovanjski enoti. Prav tako se obvezuje, da ga bo tekoče obveščal o morebitnih spremembah lastništva stanovanjskih enot, ki so predmet te pogodbe.

Obveznosti upravnika

19. člen

(1) Obveznosti upravnika:

- na pravočasen poziv se udeležiti sestankov in izvesti vse aktivnosti, ki bodo omogočale

izvedbo storitev v skladu s pogodbo,

- pričeti s storitvami skladno s pogodbo in dela izvajati skladno z določili te pogodbe ter jih dokončati v rokih, vsebini in strukturi, določenih s to pogodbo,

- zagotoviti, da bodo upoštevane vse zahteve iz razpisne dokumentacije javnega

naročila, ki so sestavni del te pogodbe,

- nemudoma obvestiti naročnika o vseh okoliščinah, ki bi lahko vplivale na izpolnitev

upravnikovih obveznosti po tej pogodbi,

- vsa dela morajo biti opravljena gospodarno in v korist naročnika, strokovno pravilno in

vestno, v skladu s pravili stroke, zahtevami in s splošno veljavnimi standardi,

- da na predpisan način vodi in hrani vse predpisane evidence in dokumentacijo ter jo pravočasno predloži na poziv naročnika,

- da zagotovi ustrezne pogoje za izvedbo del po tej pogodbi z organizacijskimi ukrepi ter po potrebi z dodatnimi aktivnostmi,

- da ves čas izvedbe pogodbenih del le-ta izvaja v terminih in na način, kot je določeno

v hišnem redu,

- da v primeru neupoštevanja navodil naročnika ter v primerih nevestnega ravnanja na zahtevo naročnika takoj odstrani svojega zaposlenega ali zaposlenega izvajalcev oziroma podizvajalcev in

- po potrebi organizirati operativne sestanke z naročnikom za razrešitev nejasnosti in

- da pravočasno posreduje informacije o številu oseb v posamezni stanovanjski enoti, dobaviteljem obratovalnih stroškov skupnih delov. Verodostojni podatki o številu oseb so izključno tisti, ki so pridobljeni s strani naročnika.

(2) Upravnik je za izvajanje svoje poslovne dejavnosti dolžan izpolnjevati vse pogoje, ki jih predpisuje zakonodaja, v nasprotnem primeru bo izvajalec nosil vso škodo, ki bi jo lahko utrpel naročnik zaradi neizpolnjevanja pogojev upravnika.

Podizvajalci

20. člen

(1) Upravnik za vse svoje zaposlene in zaposlene podizvajalca odgovarja kot za samega sebe in se torej v vsakem primeru šteje, kot da je posamezno obveznost iz naslova te pogodbe

xxxxxxxx (ali ni izpolnil ali kršil) sam in to ne glede na to ali gre za posledico njegovega ravnanja in/ali za posledico ravnanja njegovega podizvajalca.

(2) Upravnik mora med izvajanjem javnega naročila naročnika v skladu s tretjim odstavkom

94. člena Zakona o javnem naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi določili) obvestiti o morebitnih spremembah informacij o podizvajalcih in poslati informacije o novih podizvajalcih, ki jih namerava naknadno vključiti v izvajanje javnega naročila, in sicer najkasneje v petih dneh po spremembi. V kolikor upravnik tega ne bo storil, ima naročnik pravico, da za vsako ugotovljeno kršitev upravniku zaračuna pogodbeno kazen v višini 5.000 EUR za neobveščanje o posameznem podizvajalcu.

Finančno zavarovanje

21. člen

(1) Finančno zavarovanje za dobro izvedbo pogodbenih obveznosti je namenjeno zavarovanju

kršitev pogodbenih obveznosti v času trajanja pogodbe.

(2) Upravnik je dolžan kavcijsko zavarovanje pri zavarovalnici ali bančno garancijo za dobro izvedbo pogodbenih obveznosti, po vzorcu iz razpisne dokumentacije, naročniku predložiti najkasneje v desetih (10) dneh po podpisu pogodbe in sicer v višini 10 % pogodbene vrednosti (z DDV). Veljavnost finančnega zavarovanja za dobro izvedbo pogodbenih obveznosti mora biti še 120 dni po poteku veljavnosti pogodbe.

(3) Finančno zavarovanje za dobro izvedbo pogodbenih obveznosti lahko naročnik unovči pod naslednjimi pogoji:

- če upravnik naročniku zaradi neizpolnjevanja pogodbenih določil povzroči škodo, ki je

ne povrne v roku 8 dni po pozivu naročnika,

- če upravnik neupravičeno poda kakršnekoli zavajajoče in lažne informacije, podatke ali dokumente, ki naročniku in najemnikom naročnikovih stanovanj povzročajo dodatne stroške pri vzdrževanju in obratovanju večstanovanjske stavbe,

- če upravnik po svoji krivdi odstopi od pogodbe,

- če naročnik po krivdi upravnika odstopi od pogodbe,

- če upravnik svojih obveznosti do naročnika ne izpolni skladno s pogodbo, v dogovorjeni kvaliteti, obsegu in roku ter v skladu z dokumentacijo v zvezi z oddajo javnega naročila in ponudbeno dokumentacijo,

- če upravnik naročniku poda kakršnekoli zavajajoče ali lažne informacije, podatke ali

dokumente, zaradi česar mora naročnik javno naročilo razveljaviti in

- če upravnik v roku, ki ga določi naročnik ne odpravi napak, ki izhajajo iz naslova in vsebine pogodbe.

Odstop od pogodbe

22. člen

(1) Odstop od pogodbe se izvede skladno z določili Stanovanjskega zakona SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti).

Varovanje osebnih podatkov

23. člen

(1) Upravnik za potrebe izvajanja te pogodbe in zakonskih obveznosti, ki izhajajo iz nje ter za namen učinkovitega upravljanja stavbe obdeluje osebne podatke stanovalcev stavbe za čas trajanja te pogodbe in še toliko časa, kot je potrebno za zastaranje zahtevkov iz tega naslova, oz. toliko časa, kolikor terjajo predpisi in zakonodaja. Podatke obdeluje na pogodbeni podlagi kot tudi na podlagi zakonitega interesa.

(2) Upravnik se s podpisom te pogodbe zavezuje spoštovati vsa določila s področja

zakonodaje varovanja osebnih podatkov.

(2) Upravnik je dolžan zagotoviti:

- notranje poslovne procese, ki bodo omogočali varno obdelavo osebnih podatkov,

- ob prevzemu stavbe v upravljanje z informiranjem obvestiti stanovalce o njihovih pravicah dostopa do svojih osebnih podatkov, popravku, izbrisu, omejitvi obdelave, ugovoru do obdelave ter zahtevi za prenos podatkov in

- sprejeta Pravila zasebnosti z njihovo objavo na spletni strani upravnika in objavo

kontakta pooblaščene osebe za varstvo osebnih podatkov.

Prevzem storitev upravljanja

24. člen

(1) Upravnik se zavezuje, da bo storitve upravljanja večstanovanjskih stavb, ki so predmet te pogodbe prevzel v skladu z dogovorom z naročnikom, ko bodo izpolnjene vse obveznosti za prevzem upravljanja večstanovanjske stavbe kot jih določa Stanovanjski zakon SZ-1 (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti).

(2) Pogodbene stranke se zavezujejo, da bodo termin in načrt prevzema za posamezne večstanovanjske stavbe iz drugega (2.) člena te pogodbe pisno določile in potrdile v dogovoru iz predhodne točke tega člena.

Protikorupcijska klavzula

25. člen

(1) Na osnovi prvega odstavka 14. člena Zakona o integriteti in preprečevanju korupcije (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti) je pogodba, pri kateri kdo v imenu ali na račun druge pogodbe stranke, predstavniku ali posredniku organa ali organizacije iz javnega sektorja obljubi, ponudi ali da kakšno nedovoljeno korist za: pridobitev posla ali za sklenitev posla pod ugodnejšimi pogoji ali za opustitev dolžnega nadzora nad izvajanjem pogodbenih obveznosti ali za drugo ravnanje ali opustitev, s katerim je organu ali organizaciji iz javnega sektorja povzročena škoda ali je omogočena pridobitev nedovoljene koristi predstavniku organa, posredniku organa ali organizacije iz javnega sektorja, drugi pogodbeni stranki ali njenemu predstavniku, zastopniku, posredniku - nična.

Razvezni pogoj

26. člen

(1) Naročnik bo po izteku vsakih šest mesecev od sklenitve te pogodbe preveril ali je na dan tega preverjanja pri upravniku izpolnjena ena od naslednjih okoliščin:

- da upravnik ali njegov podizvajalec ne izpolnjuje obveznih dajatev in drugih denarnih nedavčnih obveznosti v skladu z zakonom, ki ureja finančno upravo, ki jih pobira davčni organ v skladu s predpisi države, v kateri ima sedež, ali predpisi države naročnika, če vrednost teh neplačanih zapadlih obveznosti na dan preverjanja znaša 50 eurov ali več. Šteje se, da izvajalec ali njegov podizvajalec ne izpolnjuje obveznosti iz prejšnjega stavka tudi, če na dan preverjanja ni imel predloženih vseh obračunov davčnih odtegljajev za dohodke iz delovnega razmerja za obdobje zadnjih petih let do dne preverjanja in

- da je upravnik ali njegov podizvajalec izločen iz postopkov oddaje javnih naročil zaradi

uvrstitve v evidenco gospodarskih subjektov z negativnimi referencami.

- da upravnik nima poravnanih obveznosti do dobaviteljev iz naslova obratovanja in vzdrževanja skupnih delov stanovanjske stavbe (ki so predmet pogodbe) skladno s plačili naročnika (upravnik mora na poziv naročnika predložiti verodostojne knjigovodske listine, iz katerih bo nedvoumno razvidno stanje odprtih postavk).

(2) Če je upravnik ali njegov podizvajalec pravna oseba, s sedežem v drugi državi članici ali tretji državi mora upravnik zase in za svojega podizvajalca v roku petih dni po poteku vsakih šest mesecev od sklenitve pogodbe kot dokazilo, da ni izpolnjen razlog iz 1. točke prejšnjega odstavka, naročniku posredovati potrdilo, ki ga izda pristojni organ v drugi državi članici ali tretji

državi. V primeru, da upravnik ne dostavi dokazil v roku petih dni po poteku vsakih šest mesecev od sklenitve pogodbe, se šteje, da so izpolnjene okoliščine iz prejšnjega odstavka tega člena.

(3) V primeru ugotovljene izpolnitve okoliščine iz prvega odstavka prejšnjega člena bo naročnik

v roku petih dni o tem obvestil upravnika.

(4) V primeru izpolnitve okoliščine iz prvega odstavka prejšnjega člena pri nominiranih podizvajalcih, lahko upravnik v roku desetih dni po prejemu obvestila iz prejšnjega odstavka zamenja podizvajalca v skladu s 94. členom Zakona o javnem naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti) in te pogodbe, pod pogojem, da ta zamenjava ne predstavlja bistvene spremembe pogodbe.

(5) Ta pogodba je za posameznega izvajalca sklenjena pod razveznim pogojem, ki se v primeru izpolnitve okoliščine iz prve točke tega člena ali v kolikor izvajalec v roku, določenem v tretji točki tega člena ne predlaga novega podizvajalca ali če naročnik v skladu s 94. členom Zakona o javnem naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti) pravočasno predlaganega novega podizvajalca zavrne, uresniči trideseti dan po izvedenem preverjanju o izpolnitvi okoliščin iz tega člena.

Končne določbe

27. člen

(1) Pooblaščene osebe naročnika za izvajanje te pogodbe:

Ime in priimek: Telefon: E-poštni naslov:

(2) Pooblaščene osebe upravnika za izvajanje pogodbe:

Ime in priimek: Telefon: E-poštni naslov:

(3) Upravitelj stavb:

Ime in priimek: Telefon: E-poštni naslov:

(4) V primeru sprememb pooblaščenih oseb, se pogodbena partnerja zavezujeta, da bosta

spremembo pisno sporočila v roku treh (3) dni od izvedene spremembe.

28. člen

(1) Morebitne spore, ki bi izhajali iz te pogodbe, bosta pogodbeni stranki reševali sporazumno. V primeru, da do sporazuma strank ne pride, je za rešitev spora pristojno sodišče po sedežu naročnika.

29. člen

(1) Pogodba traja 48 mesecev od dneva pričetka njene veljavnosti.

(2) Pogodba je veljavna:

- z izpolnitvijo pogoja iz četrte (4) točke prvega (1.) člena te pogodbe in

- predložitvijo finančnega zavarovanja za dobro izvedbo pogodbenih obveznosti v skladu

z enaindvajsetim (21.) členom te pogodbe.

30. člen

(1) Morebitne spremembe in dopolnitve te pogodbe so veljavne le v pisni obliki. Pogodbeni stranki soglašata, da za urejanje razmerij med njima pri izvajanju del po tej pogodbi poleg ponudbe izvajalca uporabljajo določila Zakona o javnem naročanju (z vsemi spremembami, dopolnitvami in podzakonskimi akti) o dovoljenih spremembah pogodb v času njihovega izvajanja.

31. člen

(1) Pogodba je sestavljena v dveh izvodih, od katerih naročnik prejme en (1) izvod in upravnik

en (1) izvod.

(2) Upravnik kopijo veljavno sklenjene pogodbe posreduje vsem naročnikom.

Nepremičnine Celje d.o.o.	Upravnik:
Xxxxxx Xxxxx, direktor Podpis:	Zastopnik in funkcija: Podpis:
Dne:	Dne:
Kraj: Celje	Kraj:
Žig:	Žig: