Contract

УГОВОРИ О ГРАЂЕЊУ

ФИНАНСИЈСКИ АСПЕКТ

УГОВОР О ГРАЂЕЊУ

◼ Уговарање је кључна активност у процесу реализације пројеката у грађевинарству.

◼ Ако се уговор добро осмисли и сачини, мала је вероватноћа да ће доћи до конфликата и недоумица, између уговарача/учесника у послу, о надлежностима и обавезама

ОСНОВНЕ ОДРЕДБЕ УГОВОРА

▪ Предмет уговора – обим радова који се уговарају

▪ Рок – рок извршења посла

▪ Цена – уговорена цена радова

Уговор о грађењу мора бити закључен у писменој форми.

ФИНАНСИЈСКЕ ОДРЕДБЕ УГОВОРА

◼ Цена - која се уговори резултат је ревидоване и усвојене цене из понуде извођача, било да је понуда усвојена на лицитацији или директном погодбом.

◼ Базни датум - датум формирања уговорене цене

◼ Ревалоризација цене - разлика у цени

◼ Начин наплате извршених радова - по

јединици мере (количине из грађевинске књиге), на основу матрице наплате (кључ у руке).

◼ Финансијске гаранције

4

Начин наплате извршених радова

код уговора по јединици мере

◼ Аванс

◼ Привремене месечне ситуације

◼ Окончана ситуација

◼ Коначни обрачун

Аванс

Ако је уговорен аванс, а није одређен рок исплате, аванс се плаћа пре почетка извођења уговорених радова.

Обрачунавање аванса

Извођач почиње да враћа примљени аванс кад новчани износ испостављених привремених

ситуација достигне висину од 50% од уговорене цене.

Примљени аванс враћа се сукцесивно сразмерно примљеном авансу и вредности уговорених а неизвршених радова.

Авансна ситуација

Привремене месечне ситуације

Привремене ситуације испоставља извођач за период од месец дана.

Привремена ситуација доставља се наручиоцу у примереном року по истеку периода на који се односи.

Привремене ситуације садрже податке о количинама и ценама изведених радова, укупној вредности изведених радова, раније исплаћеним износима и износу који треба платити на основу испостављене

ситуације.

Привремене месечне ситуације

Окончана ситуација

Окончана ситуација испоставља се на основу изведених количина уговорених радова и уговорених цена.

Окончану ситуацију извођач саставља и подноси на исплату по извршеној примопредаји изведених радова.

Окончана ситуација садржи податке о количинама и ценама изведених радова, укупној вредности изведених радова, раније исплаћеним износима и износу који треба платити на основу испостављене ситуације.

Кончани обрачун

Коначним обрачуном се расправљају односи између

уговарача и утврђује извршење њихових међусобних права и

обавеза из уговора.

Коначан обрачун врши се по примопредаји изведених радова. Рад на коначном обрачуну започиње одмах по извршеној примопредаји а завршава се у року од 60 дана од дана примопредаје.

Ако наручилац без оправданог разлога одбије учешће у коначном обрачуну или одуговлачи са својим учешћем у

изради обрачуна, извођач може сам да изврши обрачун и да о

томе обавести наручиоца. То право припада и наручиоцу.

Кончани обрачун

Коначним обрачуном обухватају се сви радови изведени на основу уговора, укључујући и непредвиђене и накнадне радове које је извођач био дужан или овлашћен да изведе, без обзира да ли су радови обухваћени привременим ситуацијама.

Сваки уговарач сноси трошкове свог учешћа у изради коначног обрачуна

Кончани обрачун

Коначан обрачун садржи нарочито:

1) вредност изведених радова према уговореним ценама;

2) износ разлика у цени;

3) износ исплаћен по основу ситуација;

4) коначан износ који извођач треба да прими или врати по неспорном делу обрачуна;

5) износ цене који наручилац задржава за отклањање недостатака;

6) податак да ли је објект завршен у уговореном року, а ако није, колико износи прекорачење рока;

7) податак о томе који уговарач, по ком основу и у ком износу захтева наплату уговорне казне и накнаде штете, као и њихове оспорене и неоспорене износе;

8) укупни износ цене изведених радова;

9) податке о другим чињеницама о којима није постигнута сагласност овлашћених представника уговарача.

МАТРИЦЕ НАПЛАТЕ

(клаузула уговора кључ у руке)

Цена је одређена у укупном износу не мења се због насталих вишкова и мањкова радова.

Цена одређена у укупном износу обухвата и вредност непредвиђених радова за које је извођач у време закључења уговора знао или је морао знати да се морају извести. За остале непредвиђене радове цена се накнадно утврђује уговором.

Одредба "кључ у руке" не искључује измену уговорене цене због

наступања промењених околности и плаћање накнадних радова.

Уговорена цена не обухвата вредност накнадних радова.

Цена накнадних радова одређује се уговором о извођењу накнадних радова.

На основу укупно уговорене цене формира се МАТРИЦА НАПЛАТЕ

MATRICA NAPLATE IZVRŠENIH RADOVA O3 - L1+L2+ L3
KORISNA POVRŠINA 5.697,00 m² Ugovorena cena 5.041.010,00 € 884,85 €/m²
		LAMELE	lamela L1 ukupno %	lamela L2 ukupno %	lamela L3 ukupno %	L1+L2+L3 ukupno %
A) Građevinski radovi
ZEMLJANI			0,29%	0,48%	0,73%	1,50%
ZIDARSKI			2,53%	4,26%	5,66%	12,45%
BETONSKI I AB			2,70%	4,04%	5,38%	12,12%
ARMIRAČKI			1,83%	2,97%	3,89%	8,68%
TESARSKI			0,42%	0,67%	0,79%	1,88%
UKUPNO A			7,77%	12,42%	16,45%	36,64%
B) Zanatski radovi
IZOLATERSKI			1,76%	2,55%	3,74%	8,04%
STOLARSKI			2,11%	3,50%	4,50%	10,12%
BRAVARSKI			0,84%	0,88%	1,29%	3,01%
LIMARSKI			0,12%	0,16%	0,21%	0,48%
XXXXXXXXXXXX			0,59%	0,98%	1,25%	2,82%
TERACERSKI			0,04%	0,04%	0,05%	0,13%
KAMENOREZAČKI			0,16%	0,22%	0,22%	0,59%
PARKETARSKI			0,61%	0,98%	1,23%	2,82%
MOL. FAR.			0,33%	0,56%	0,75%	1,64%
FASADERSKI			0,93%	1,47%	2,30%	4,70%
SPUŠTEN PLAFON			0,05%	0,06%	0,09%	0,20%
XXXXX XXXXXX			0,07%	0,08%	0,13%	0,27%
UKUPNO B			7,60%	11,48%	15,75%	34,83%
UKUPNO A+B			15,36%	23,90%	32,21%	71,47%
C) Instalaterski radovi
VIK			1,38%	2,54%	2,92%	6,84%
ElEKTRO INST.			1,25%	2,14%	2,60%	5,99%
TERMOTEHIČKE INST.			0,63%	1,04%	1,34%	3,01%
TOPLOTNA PODSTSANICA			0,00%	1,65%	0,00%	1,65%
UKUPNO C			3,26%	7,37%	6,86%	17,49%
D) Liftovi
			1,12%	1,21%	1,26%	3,59%
E) Sklonište
						7,45%
UKUPNO A+B+C+D+E			19,74%	32,48%	40,32%	100,00%

Законски оквир

◼ Закон о облигационим односима

◼ Закон о планирању и изградњи

◼ Закон о јавним набавкама

◼ Посебне узансе о грађењу

Закон о облигационим односима

Глава XIII

УГОВОР О ГРАЂЕЊУ

Члан 630.

◼ (1) Уговор о грађењу је уговор о делу којим се извођач обавезује да према одређеном пројекту сагради у уговореном року одређену грађевину на одређеном земљишту, или да на таквом земљишту, односно на већ постојећем објекту изврши какве друге грађевинске радове, а наручилац се обавезује да му за то исплати одређену цену.

◼ (2) Уговор о грађењу мора бити закључен у писменој форми.

УГОВОР О ГРАЂЕЊУ

Цена радова Члан 635.

Цена радова се може одредити по јединици

мере уговорених радова (јединична цена) или у укупном износу за цео објекат (укупно уговорена цена).

УГОВОР О ГРАЂЕЊУ

Измена цене Члан 636.

(1) Ако уговором у погледу измене цене није

предвиђено што друго, извођач који је своју обавезу испунио у предвиђеном року може захтевати повећање цене радова ако су се у времену између закључења уговора и његовог испуњења повећале цене елемената на основу којих је одређена цена радова, тако да би требало да та цена буде већа за више од два процента.

Уговор о грађењу са посебном одредбом

Члан 640.

(1) Ако уговор о грађењу садржи одредбу "кључ у руке" или неку другу сличну одредбу, извођач се самостално обавезује да изврши скупа све радове потребне за изградњу и употребу одређеног целовитог објекта.

(2) У том случају уговорена цена обухвата и вредност свих непредвиђених радова и вишкова радова, а искључује утицај мањкова радова на уговорену цену.

(3) Ако у уговору "кључ у руке" учествује као уговорна страна више извођача, њихова одговорност према наручиоцу је солидарна.

ПОСЕБНЕ УЗАНСЕ О ГРАЂЕЊУ

ОДРЕДБЕ КОЈЕ СЕ ОДНОСЕ НА ФИНАСИЈЕ

◼ V - ЦЕНЕ

◼ IX - УГОВОРНА КАЗНА

◼ X - ПЛАЋАЊЕ

◼ XIII - ГАРАНЦИЈА ЗА КВАЛИТЕТ ИЗВЕДЕНИХ РАДОВА

◼ XXI - ПРИМОПРЕДАЈА ИЗВЕДЕНИХ РАДОВА

◼ XXII - КОНАЧАН ОБРАЧУН

◼ XXIII - ПОСЛЕДИЦЕ РАСКИДАЊА УГОВОРА

Закон о јавним набавкама

◼ Уговор мора бити у сагласности са

спроведеном процедуром јавних набавки

◼ Ангажовање стручног тима

◼ Ангажовање подизвођача

◼ Дефинише начин плаћања

◼ Продужење рока

◼ Вишкове и мањкове радова

◼ Накнадне и непредвиђене радове

ЗАКОН О ЈАВНИМ НАБАВКАМА

Општи и Посебни услови уговора

◼ Општи услови уговора се састоје од 66 – 69 чланова који се групишу у следеће целине:

◼ УВОДНЕ ОДРЕДБЕ

◼ ОБАВЕЗЕ ОВЛАШЋЕНОГ УГОВАРАЧА

◼ ОБАВЕЗЕ ИЗВОЂАЧА

◼ ПОЧЕТАК ИЗВОЂЕЊА И ОДЛАГАЊЕ

◼ МАТЕРИЈАЛИ И ИЗРАДА

◼ ПЛАЋАЊА

◼ ПРИЈЕМ РАДОВА И ОДРЖАВАЊЕ

◼ НЕИСПУЊЕЊЕ И РАСКИД УГОВОРА

◼ РЕШАВАЊЕ (ПОРАВНАЊЕ) СПОРОВА

23

◼ ЕТИЧКЕ КЛАУЗУЛЕ

Посебни услови уговарања

Посебни услови се одређују за сваки пројекат посебно и односе са на:

◼ Начин извођења радова

◼ Начин плаћања

◼ Захтеване гаранције

ЈЕДИНИЧНЕ ЦЕНЕ РАДОВА

◼ Уговорени радови – јединичне цене из понуде

◼ Накнадни радови - Радови који се изводе по налогу инвеститора У ове радове спадају радови који нису уговорени, а инвеститор из неких разлога жели да буду изведени.

◼ Непредвиђени радови су радови који нису предвиђени пројектом, а морају да се изведу да би објекат могао да функционише. Код уговарања по м2 могу се урачунати у уговорену цену, а код уговарања по јединици мере мора да се установи механизам одређивања њихове цене на исти начин као и код накнадних радова и вишкова радова.

◼ Вишак (Мањак) радова - Из дефиниције уговарања по м2 изграђене површине, ови радови могу да се јаве у облику више изграђене површине него што је пројектовано.

Код уговарања по јединици мере уграђеног материјала постоји могућност да се код појединих позиција тендера, из разних разлога, евидентира више уграђеног материјала него што је уговорено. Уговором се дефинише вишак количине која се плаћа по уговореној цени.

ЈЕДИНИЧНЕ ЦЕНЕ СЕ ПОСЕБНО УГОВАРАЈУ

25

ФИНАНСИЈСКЕ ГАРАНЦИЈЕ

◼ Финансијске гаранције извођач даје инвеститору у току лицитационе процедуре, у току уговарања радова, у току извођења радова и у гарантном периоду.

◼ Све ове гаранције су финансијске - висина новчаних

средстава у гаранцији се одређује у проценту од вредности понуде.

◼ Под гаранцијом се подразумева писмена исправа којом се гарант обавезује да ће извршити плаћање уместо дужника, ако дужник то не учини у уговореном року.

◼ У конкретном случају дужник је извођач, а гарант пословна банка извођача.

◼ Банка зарачунава извођачу одређена средства на име издавања гаранције

26

ФИНАНСИЈСКЕ ГАРАНЦИЈЕ

◼ Подразумева се да је извођач коминтент банке и да има депонована одређена средства

◼ Гаранција, као инструмент осигурања плаћања има широку употребу и представља рационално

средство, јер не захтева ангажовање средстава унапред

◼ Њена сврха је да пружи доказе о осигурању

средстава по унапред утврђеној динамици за редовно пословање или за инвестиције

27

ФИНАНСИЈСКЕ ГАРАНЦИЈЕ

◼ Гаранција уз понуду / лицитациона гаранција – подноси се непосредно пре лицитације или на самој лицитацији, којом понуђач гарантује да ће, уколико добије посао, уговорити радове по понуђеној цени, року и квалитету. Уобичајено, ова гаранција гласи на 0,5% од вредности понуде

◼ Чинидбена гаранција / гаранција за добро извршење посла или за савесно извршење уговорних обавеза – прописује се посебним условима уговарања и уобичајено износи 10% од вредности понуде

◼ Авансна гаранција - гаранција за примљени аванс. Износи 5-

10% од вредности аванса. Инвеститор враћа износ гаранције након оправданог аванса од стране извођача

◼ Задржани износи - важи до краја гарантног рока. Инвеститор на завршетку грађења објекта враћа чинидбену гаранцију и узима гаранцију са задржаним износима, да би се гарантовале поправке у гарантном року

28