Riktlinjer för
Riktlinjer för
2018
exploateringsavtal i Stockholms stad
Foto: Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Stockholms stad
Innehåll
Bakgrund 1
Processen 2
- Initiering av exploatering av mark 2
- Tidsmässig och formell beredning 2
- Tecknande av föravtal och exploateringsavtal 2
Avtal 3
- Föravtal 3
- Planavtal 3
- Exploateringsavtal 3
Principer 3
- Fördelning av kostnader 3
- Krav på ufformning av allmän platsmark 4
- Utbyggnad, besiktning och övertagande 4
- Marköverlåtelse 4
- Markföroreningar 5
- Bostäder eller lokaler för vård, utbildning eller omsorg 5
- Fastighetsbildningskostnader 5
- Gestaltnings- och kvalitetsprogram i samband med
detaljplan 5
- Kvalitetsprogram för allmän platsmark 5
- Säkerhet 6
- Ekologisk hållbarhet 6
- Social hållbarhet 6
- Övriga villkor och principer 6
- Polistillstånd 6
Medfinansieringsersättning 6
Bakgrund
Enligt plan- och bygglagen (2010:900, PBL) ska en kommun som har som avsikt att teckna exploateringsavtal för genom- förandet av en detaljplan, anta riktlinjer för sådana avtal. Av riktlinjerna ska framgå grundläggande principer för genomföran- det av en detaljplan som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal med en kommun.
Exploateringsavtal definieras enligt PBL 1 kap 4 § som ”avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansier- ingsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avs- eende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig trans- portinfrastruktur.” Detta innebär att rikt- linjer för exploateringsavtal är tillämp- liga i de fall då staden i huvudsak inte är markägare. I de fall då staden äger mark- en tillämpar staden gällande markanvisn- ingspolicy.
Syftet med exploateringsavtalet är att så långt som möjligt säkerställa att en de- taljplan kan antas och genomföras på ett sådant sätt att krav på ett väl fungerande bebyggelseområde blir tillgodosedda.
I exploateringsavtalet ska staden och exp- loatörens gemensamma mål och ansvars- fördelning för kostnader inklusive genom- förandet av detaljplanen regleras. Ett exploateringsavtal får enligt PBL bland
annat innehålla åtaganden för en bygg- herre eller en fastighetsägare att vidta el- ler finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar, andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.
Syftet med dessa riktlinjer för exploater- ingsavtal är att öka förutsägbarheten för vad exploateringsavtalen kan komma att innehålla och hur formerna för förhand- lingarna kring sådana avtal ska gå till.
Riktlinjerna är vägledande och tillämp- bara för alla nya exploateringsavtal kopp- lade till detaljplaner som påbörjats efter den 1 januari 2015.
Den nämnd i Stockholms stad som vid varje tidpunkt har ansvaret att ingå ex- ploateringsavtal får i det enskilda fallet frångå riktlinjerna om det föreligger skäl därtill för att på ett ändamålsenligt sätt kunna genomföra en detaljplan.
I riktlinjerna behandlas även föravtal som tecknas tidigt i processen och innan exp- loateringsavtal tecknas.
Benämningen exploatör används i dessa riktlinjer som ett gemensamt begrepp för en byggherre, byggaktör eller en fastighetsägare.
Benämningen exploateringsområde används i dessa riktlinjer för ett avgränsat område som avses bli detaljplanelagt.
Processen
Initiering av exploatering av mark Den exploatör som vill ändra befintlig markanvändning behöver kontakta stads- byggnadskontoret, som har att pröva ansökan om ny eller ändrad detaljplan enligt PBL. I samband med detta ska exp- loatören även kontakta exploateringskon- toret.
Tidsmässig och formell beredning Om exploateringskontoret begär ska ex- ploatören teckna ett föravtal med exp- loateringsnämnden i samband med att ett detaljplanearbete inleds. Där ska princip- erna för utbyggnad och finansiering av allmän platsmark regleras.
Processen att ingå föravtal och sedermera exploateringsavtal sker parallellt med processen att ta fram en detaljplan.
Om stadsbyggnadskontoret så begär ska exploatören även teckna ett planavtal med stadsbyggnadsnämnden. I planavta- let specificeras betalningsvillkor för de- taljplanearbetet och parternas åtaganden i övrigt. Ersättningen beräknas enligt stadsbyggnadsnämndens taxa.
Av detaljplanens planbeskrivning ska det framgå om staden avser att ingå exploat-
eringsavtal och i sådant fall avtalets hu- vudsakliga innehåll samt konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal.
Innan detaljplanen antas ska exploater- ingsavtal vara tecknat med staden.
Under processen ska exploateringsnämn- den ta ställning till ärendet. Detta kan ske i samband med tecknandet av föravtalet och/eller i samband med tecknandet av exploateringsavtalet.
Tecknande av föravtal och exploat- eringsavtal
Inom varje område där exploatering är ak- tuell och då staden inte är markägare, avs- er staden att ingå ett föravtal och därefter ett exploateringsavtal, om staden anser att det krävs för att säkerställa genomföran- det av en detaljplan.
Föravtal respektive exploateringsavtal ska tecknas i de fall då den föreslagna detalj- planeändringen omfattar allmän plats- mark, men även då allmän platsmark inte berörs kan det bli aktuellt att teckna dessa avtal för att reglera genomförandefrågor.
Exploateringsprocessen:
SBK:
Stadsbyggnads- kontoret
ExplK: Exploaterings- kontoret
Planansökan
SBK
Kontakt
ExplK
Planavtal
SBK
Föravtal
ExplK
Detaljplane- process
SBK
Exploaterings- avtal ExplK
Planantagande
SBK
Avtal
Föravtal
Föravtalet ger utgångspunkterna inför tecknandet av exploateringsavtalet. För- avtalet behandlar i huvudsak principer för utbyggnad och finansiering av allmän platsmark, principer för marköverlåtelse av sådan mark och kvartersmark samt övriga genomförandefrågor som staden finner lämpliga att reglera. I föravtalet regleras dessutom utgifter för stadens eget arbete.
Planavtal
I planavtalet regleras bland annat stads- byggnadskontorets kostnader för framtag- ande av detaljplaner.
Exploateringsavtal Exploateringsavtalet behandlar i huvud- sak ansvarsfrågor, kostnader för utbygg-
nad och finansiering av allmän platsmark, marköverlåtelse av allmänna platser och kvartersmark samt övriga genomföran- defrågor som staden finner lämpliga att reglera till exempel bygglogistik och offe- ntlig service.
Exploateringsavtalet reglerar även ut- gifter för stadens eget arbete samt alla utrednings- och projekteringskostnader som krävs för genomförandet av den framtagna detaljplanen.
I exploateringsavtalet ska den preliminära tidplanen för utbyggnad av allmän plats- mark framgå.
Grundläggande principer
Fördelning av kostnader Huvudprincipen är att exploatören beko- star all utbyggnad av allmän platsmark som föranleds av den nya bebyggelsen. Staden är som regel huvudman för allmän platsmark. En exploatör som har nytta av en ny detaljplan ska vidta eller finans- iera åtgärder för anläggande av gator, vä- gar och andra allmänna platser och VA- anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska stå i rimligt förhållande till nyttan för exploatören och vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras på ett ändamålsenligt sätt. Exploatören kan därmed även behöva bekosta åtgärder utanför detaljplaneområdet om det be- hövs för detaljplanens genomförande.
Exploatören ska vidare ersätta staden för alla utrednings- och projekteringskostna- der som staden har i samband med fram- tagandet av de handlingar som krävs för genomförandet av den tänkta planlägg- ningen och utredningar gällande anlägg- ningarna på allmän platsmark med mera.
Exploatören ska ersätta exploaterings- kontoret och i förekommande fall trafik- kontoret för eget arbete till exempel pro- jektledning, samordning och granskning. Ersättningen ska ske enligt gällande in- terna debiteringsnivåer inom staden vilka uppdateras varje år. Timprislista bifogas till respektive föravtal och exploaterings- avtal.
I de fall då staden anlitar konsulter ersätts faktisk konsultkostnad.
X- och Z-områden
Administrativa bestämmelser som gäller för mark- reservat för allmän- nyttiga ändamål
x-område området/utrymmet ska vara tillgängligt för allmännyttig
gång- och cykeltrafik.
z-område området/utrymmet ska vara tillgängligt för allmännyttig körtrafik
Om staden finner det lämpligt att projek- tering och utbyggnad av den allmänna platsen görs av den berörda exploatören kan denna ges möjlighet att själv vidta åtgärder för utbyggnaden inom exp- loatörens mark. En sådan möjlighet kan bli aktuell först efter att staden bedömt exploatörens lämplighet som anläggare av den allmänna platsmarken utifrån de platsspecifika förutsättningarna som råder. I sådana fall ska projektering och utbyggnad utföras i samråd med staden och enligt stadens standard. Exploatören bekostar då projektering och utbyggnad av alla anläggningar på allmän platsmark samt x- och z-områden inklusive belysn- ing inom exploateringsområdet. De hand- lingar som ligger till grund för anläggan- det ska skriftligen godkännas av staden. Detta gäller även projektering av ändrin- gar som måste göras i allmän platsmark utanför exploateringsområdet till följd av exploateringen.
Teknisk Handbok
Teknisk Handbok (TH) innehåller regler för byggande, drift och underhåll på stadens mark. Handboken ska användas när bygg- handlingar eller avtal upprättas, oavsett om den upprättas av staden eller annan part.
Om planen berör flera exploatörer ska kostnaderna för utbyggnaden av den allmänna platsmarken i regel fördelas mellan exploatörerna. Staden förutsätter att exploatörerna upprättar ett gemensamt utbyggnadsförslag och förslag till kost- nadsfördelning mellan exploatörerna.
Krav på ufformning av allmän plats- mark
Under planarbetet bestäms omfattningen av nödvändiga åtgärder och stadens krav på utformning av allmän platsmark bero- ende av vad exploateringen kräver. Vägar, gator och platsers utformning beror på vilken funktion de kommer få och vilka trafikflöden (gång-, cykel-, kollektiv- och fordonstrafik) som kan förväntas efter
exploateringen. Även områdets karak- tär, behov av vistelsekvaliteter/-ytor och eventuella särskilda behov kan påverka utformningen.
För den faktiska utformningen av gatu- utrymme utgör Översiktsplanen, Fram- komlighetsstrategin, stadens handbok för gata ”Gata Stockholm” och ”Teknisk handbok” exempel på krav kopplade till allmän platsmark.
Utbyggnad, besiktning och över- tagande
I de fall då exploatören getts möjlighet att själv vidta åtgärder för utbyggnaden av den allmänna platsmarken utförs förbesiktningar, entreprenadbesiktningar samt en övertagandesyn.
Staden ska ges möjlighet att följa utbygg- naden av den allmänna platsmarken och ska delta vid slutbesiktningen. Efter god- känd slutbesiktning med åtgärdade an- märkningar görs en övertagandesyn av staden med hjälp av en besiktningsman anlitad av exploateringskontoret. Vid övertagandesynen ska även en av exp- loateringskontoret utsedd kontrollant del- ta. Övertagandesynen görs som utgångs- punkt efter slutfört projekt, inklusive etapper. Först därefter kan driftansvaret övertas av staden.
Efter stadens övertagande av grönytor ska garantiskötsel utföras av exploatören.
Marköverlåtelse
Den mark som i detaljplanen lagts ut för allmän plats där staden är huvudman ska med stöd av PBL överlåtas till staden. Staden finansierar utgifterna för mark- förvärvet genom tecknande av exploat- eringsavtal eller tillämpning av gatukost- nadsbestämmelserna.
Foto: Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Stockholms stad
Vad gäller kvartersmark för annat än en- skilt bebyggande som ska överföras från exploatören till staden ska ersättningen utgå enligt ersättningsbestämmelserna i ex- propriationslagen varvid hänsyn ska tas till den företagsnytta respektive företagsskada som kan uppkomma i och med detaljplan- ens genomförande.
Ersättning för kvartersmark för enskilt bebyggande som enligt detaljplanen ska överföras från staden till exploatören ska bestämmas utifrån marknadsvärdet vid tillträdestidpunkten.
Markföroreningar
Exploatören ska utföra och bekosta er- forderliga markundersökningar och han- tering av eventuella markföroreningar i den omfattning som krävs för att genom- föra detaljplanen.
Bostäder eller lokaler för vård, utbildning eller omsorg
I och med exploatörens önskan att ändra markanvändningen kan behov av special- lägenheter och lokaler för vård, omsorg el- ler förskola inkl. förskolegård komma att uppstå. Staden och exploatören kan mot bakgrund av detta överenskomma om att exploatören projekterar och bygger sådana speciallägenheter och/eller lokaler.
Riktlinjer för exploateringsavtal
Sida 5 (7)
Fastighetsbildningskostnader Exploatören ska bekosta de fastighetsrätt- sliga åtgärder som krävs för att kunna genomföra detaljplanen.
Gestaltnings- och kvalitetsprogram i samband med detaljplan
Ett gestaltningsprogram ska tas fram med staden för att samordna utformningen av byggnaderna och utformningen av allmän platsmark om det krävs för att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i ny- bebyggelsen. Exploatören ska bekosta framtagandet av ett sådant gestaltnings- program.
Kvalitetsprogram med mera för allmän platsmark
Om exploatören ska bygga kommunala anläggningar på allmän platsmark ska, i de fall då staden finner att det är lämpligt, ett speciellt kvalitetsprogram upprättas för de gator/stråk, platser/torg och xxxxxx som exploatören åtagit sig att bygga och lämna över till staden. Detta sker på exploatörens bekostnad.
En systemhandling ska tas fram för den allmänna platsmarken innan exploaterings- avtal kan tecknas. Även upprättandet av denna handling bekostas av exploatören.
Säkerhet
Staden kan kräva att exploatören tillhanda- håller moderbolagsborgen, självständig bankgaranti eller annan av staden godtag- bar säkerhet avseende exploatörens åta- ganden i exploateringsavtalet.
Ekologisk hållbarhet
Exploatören ska som utgångspunkt följa Stockholms stads miljöprogram och därmed aktivt verka för hållbar energi- användning, miljöanpassade transporter, hållbar mark- och vattenanvändning, resurseffektiva kretslopp, giftfritt Stock- holm och sund inomhusmiljö. Exploatören ska verka för en så låg miljöpåverkan som möjligt genom att bedriva ett systematiskt miljöarbete och göra ansvarsfulla materi- alval med avseende på miljö och sociala risker.
Social hållbarhet
Exploatören är medveten om att staden lägger ett särskilt fokus på social hållbar- het varför staden gärna ser att exploatören aktivt söker projektspecifika lösningar avseende detta samt verkar för att stärka
Riktlinjer för exploateringsavtal
Sida 6 (6)
den sociala hållbarheten. Utgångspunkter
finns på stadens hemsida.
Övriga villkor och principer Exploatören ombesörjer och bekostar projektering samt genomförande av all kvartersmark inklusive bygg- och anlägg- ningskostnader, byggsamordning, bygg- lovsavgifter med mera.
Exploatören svarar vidare för alla övriga kostnader som kan krävas såsom kost- nader för omläggning av ledningar samt anslutning av vatten- och avlopp, el och fjärrvärme med mera.
I exploateringsavtalet kan även villkor om viten bli aktuella.
Polistillstånd
Exploatören ansvarar för att polistillstånd finns för de ytor som är offentlig plats enligt ordningslagens 1 kap. 2 §. Even- tuella upplåtelseavgifter som tillkommer av ett utfärdat polistillstånd ska bekostas av exploatören.
Medfinansieringsersättning
Medfinansieringsersättning definieras enligt PBL som ”ersättning som en byg- gherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller ett landsting ansvarar för.”
Staden tillämpar för närvarande inte med- finansieringsersättning. Det kan dock, till exempel i samband med kommande infrastruktursatsningar, bli aktuellt för staden att revidera riktlinjerna för att
möjliggöra tillämpning av medfinans- ieringsersättning. Det kan exempelvis bli aktuellt i ett område där den väg eller järnväg som staden bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som ex- ploatören har och som omfattas av en de- taljplan kan antas öka i värde.