OPTIONSAVTAL
Version 3, 2022-01-11
OPTIONSAVTAL
mellan
MORA KOMMUN
och
[EXPLOATÖR]
avseende aktierna i
[NYAB STRANDEN]
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1 BAKGRUND 3
2 OPTIONSRÄTT 3
3 PÅKALLANDE AV OPTIONEN 4
4 VILLKOR 5
5 AVTALSTID 5
6 RESTRIKTIONER GÄLLANDE BOLAGET 5
7 FÖRKÖP OCH HEMBUD 7
8 PANTSÄTTNING AKTIERNA 7
9 TILLHANDAHÅLLANDE AV INFORMATION 7
10 VITE 7
11 ÖVERLÅTELSE 8
12 FULLSTÄNDIGHET, TILLÄGG OCH FÖRÄNDRINGAR 8
13 SEKRETESS OCH INFORMATION 8
14 MEDDELANDEN 9
15 TVISTER 10
Bilagor:
Bilaga 1.2 Köpehandlingar Fastigheten Bilaga 2.4 Utkast aktieöverlåtelseavtal
Detta optionsavtal (”Avtalet”) har denna dag (”Avtalsdagen”) träffats MELLAN:
1) Mora kommun, xxx.xx 212000-2213, 792 80 Mora (”Optionsinnehavaren”); och
2) [EXPLOATÖR], xxx.xx [*], [adress] (”Optionsgivaren”).
Parterna ovan benämns härefter gemensamt som ”Parterna” och var för sig som ”Part”.
1 BAKGRUND
1.1 Optionsgivaren har denna dag träffat avtal (”Huvudavtalet”) med Optionsinnehavaren om förvärv av samtliga aktier i [NYAB STRANDEN], xxx.xx […] (”Bolaget”).
1.2 Bolaget ska förvärva och tillträda den del av fastigheten Mora Stranden 51:2 som framgår av Bilaga 1.2 (”Fastigheten”) på de villkor som framgår av bilaga 1.2.
1.3 Bolaget har denna dag träffat hyresavtal med Optionsinnehavaren varigenom Optionsinnehavaren ska hyra hela Fastigheten de byggnader som Optionsgivaren ska uppföra på denna (”Hyresavtalet”). Hyresavtalet har en hyrestid på 25 år och löper till den [ANGE] (”Slutdagen”). En väsentlig förutsättning för Optionsinnehavaren vid överlåtelsen av Bolaget (och indirekt Fastigheten) till Optionsgivaren var att Optionsinnehavaren vid Hyresavtalets utgång skulle ha rätt att påkalla köp av Aktierna från Optionsgivaren och således, indirekt, få rådighet över Fastigheten.
1.4 Optionsinnehavaren och Optionsgivaren har denna dag även undertecknat ett genomförandeavtal avseende bl.a. arbete med detaljplan, uppförande av byggnader och tecknande av Hyresavtalet (”Genomförandeavtalet”).
1.5 Parterna har mot ovanstående bakgrund kommit överens om att Optionsinnehavaren ska ha rätt att påkalla köp av Aktierna från Optionsgivaren på de villkor som anges i detta Optionsavtal.
2 OPTIONSRÄTT
2.1 Optionsgivaren ger härmed Optionsinnehavaren en oåterkallelig och ovillkorad rätt att förvärva samtliga aktier i Bolaget (”Aktierna”) i enlighet med vad som anges i Avtalet. Optionsinnehavarens rätt att förvärva Aktierna i Bolaget enligt Avtalet kallas i det följande för ”Optionen”. För optionsrätten enligt detta Avtal ska inte utgå någon särskild ersättning.
2.2 Optionen avser rätt att förvärva Aktierna vid Slutdagen, om inte Parterna kommer överens om annat. Påkallande av Optionen ska ske senast [tolv (12)] månader före Slutdagen, dvs. senast den [ANGE] (”Optionsperioden”).
2.3 Optionen får utnyttjas endast vid ett (1) tillfälle och, om inte Parterna kommer överens om annat, endast avse samtliga aktier i Bolaget (Aktierna).
2.4 Optionsinnehavarens rätt att förvärva Aktierna enligt punkt 2.1 ovan förutsätter att Parterna ingår ett aktieöverlåtelseavtal i huvudsak i enlighet med Bilaga 2.4 (”Aktieöverlåtelseavtalet”) (dock med reservation för att justeringar kan komma att göras i aktieöverlåtelseavtalet på grund av uppkomna omständigheter, ändrade förhållanden som Parterna inte känner till vid ingåendet av detta Avtal, ändrad lagstiftning samt justerad marknadspraxis).
3 PÅKALLANDE AV OPTIONEN
3.1.1 För det fall Optionsinnehavaren vill utnyttja Optionen ska Optionsinnehavaren till Optionsgivaren översända ett skriftligt meddelande som utvisar att Optionsinnehavaren önskar utnyttja Optionen och förvärva Aktierna.
3.1.2 Om Optionsinnehavaren påkallar Optionen är Optionsgivaren skyldig att medverka till att en överlåtelse av Aktierna äger rum och att underteckna Aktieöverlåtelseavtalet. Tillträde till Aktierna ska ske senast på Slutdagen och Aktieöverlåtelseavtalet ska undertecknas senast en (1) månad före Slutdagen.
3.2 Fastighetsvärde för bestämmande av köpeskillingen enligt Aktieöverlåtelseavtalet ska fastställas baserat på värderingar av tre (3) från varandra och från Parterna oberoende värderingsmän. Parterna ska ha rätt att utse en värderingsman vardera och dessa värderingsmän ska gemensamt utse den tredje värderingsmannen. Värderingsman ska vara välrenommerat värderingsföretag, såsom Svefa, Newsec. Parterna ska ha utsett var sin värderingsman inom tjugo (20) kalenderdagar från det datum Optionen påkallades. Om någon av Parterna inte har utsett värderingsman inom nämnda tid ska sådan Parts värderingsman, på begäran av den andre Parten, utses av Stockholms Handelskammare. Om av Parterna utsedda värderingsmän inte kan enas i valet av tredje värderingsman inom tjugo (20) kalenderdagar från det att Parterna utsett värderingsmän (eller sådan utsetts av Stockholms Handelskammare) ska den tredje värderingsmannen utses av Stockholms Handelskammare. Kostnader för samtliga värderingsmän ska delas lika mellan Parterna.
3.3 Värdering av Fastigheten ska ske baserat på förutsättningen att sådant/sådana hyresavtal som gäller i Fastigheten vid värderingstidpunkten löper vidare under tio
(10) år, dvs. med beaktande av fortsatt hyresintäkt enligt gällande hyresavtal. Värderingar ska ange ett bestämt värde och inte ett intervall. Optionsgivaren och Optionsinnehavaren ska förse värderingsmännen med de uppgifter som behövs för att utföra värderingen.
3.4 Fastighetsvärdet ska utgöra ett genomsnitt av de tre värderingsmännens separata värderingar (”Fastighetsvärdet”). Till undvikande av tvivel ska alltså värderingsmännens värden adderas och därefter divideras med tre (3).
3.4.1 Köpeskillingen ska sedan beräknas baserat på Fastighetsvärdet och på de principer för beräkning av köpeskillingen som framgår av Aktieöverlåtelseavtalet, dvs. beskattat eget kapital (inklusive obeskattade reserver med justering för latent inkomstskatt på sådana obeskattade reserver) i Bolaget per tillträdesdag plus skillnaden mellan Fastighetsvärdet och det bokförda värdet av Fastigheten i Bolaget per Tillträdesdagen. Optionsinnehavaren ska inte ha rätt till avdrag för s.k. latent skatt på skillnaden mellan Fastighetsvärdet och Fastighetens skattemässiga värde. Parterna är medvetna om att lagstiftning gällande överlåtelse av aktier i fastighetsägande bolag kan komma att ändras. Parterna ska därför i god anda verka för en överlåtelse som motsvarar marknadspraxis vid tidpunkten för Optionens påkallande.
3.4.2 Betalning för Aktierna ska erläggas i samband med Optionsinnehavarens tillträde av Aktierna.
4 VILLKOR
Detta Avtal är villkorat av att tillträde enligt Huvudavtalet har skett. För det fall nämnda villkor inte uppfylls ska detta Avtal vara utan verkan och inte medföra någon förpliktelse eller rätt till ersättning för någon av Parterna.
5 AVTALSTID
Detta Avtal gäller från och med Avtalets ingående till och med (i) det datum Parterna ingår Aktieöverlåtelseavtalet avseende köp av Aktierna om optionsrätten har påkallats av Optionsinnehavaren, eller (ii) dagen efter Optionsperiodens utgång om optionsrätten inte har påkallats av Optionsinnehavaren. Om Avtalet upphör enligt denna punkt ska dock följande bestämmelser vara fortsatt bindande för Parterna: punkt 13 (Sekretess) och punkt 15 (Tvister).
6 RESTRIKTIONER GÄLLANDE BOLAGET
6.1 Under tiden intill Optionsperiodens utgång eller, om påkallande av Optionen sker dessförinnan, intill dess sådant påkallande ägt rum och överlåtelse av Aktierna till Optionsinnehavaren har skett, förbinder sig Optionsgivaren att inte utan Optionsinnehavarens skriftliga godkännande medverka till beslut rörande Bolaget i följande frågor:
i) Ändring av bolagsordningen avseende hembud/förköp (se punkt 7 nedan).
ii) Ändring av Bolagets aktiekapital, utgivning av teckningsoptioner, konvertibler och vinstandels- eller kapitalandelslån, eller annan åtgärd som innebär eller kan innebära att någon har rätt till aktier i Bolaget eller rätt att förvärva aktier i Bolaget (innefattande t.ex. pantsättning).
iii) Likvidation, fusion eller delning.
iv) Överlåtelse av aktie i Bolaget.
v) Beslut rörande inriktningen av Bolagets verksamhet.
vi) Avtal om överlåtelse (innefattande även byte och gåva) av Fastigheten del av denna eller annan fastighetsbildningsåtgärd varigenom del av Fastigheten frånhänds Bolaget, samt annan pantsättning av Fastigheten än sådan som är nödvändig för att uppfylla Optionsgivarens åtaganden enligt Genomförandeavtalet.
vii) Bildande av dotterföretag till Bolaget.
viii) Förvärv av aktier eller andelar i annat företag.
ix) Förvärv (såväl köp, byte och gåva som genom fastighetsbildning) av fast egendom.
x) Avtal eller förändring av avtal om samarbete med annat företag, om avtalet i väsentlig mån påverkar Bolagets verksamhet.
xi) Avtal eller förändring av avtal mellan Bolaget och dess ägare.
6.2 Optionsgivaren ska dock ha rätt att, utan skriftligt godkännande från Optionsinnehavaren, teckna sådana avtal som är nödvändiga för driften av Bolaget och Fastigheten och som, utan kostnad för Optionsinnehavaren, kan bringas att upphöra senast vid Optionsinnehavarens tillträde till Aktierna (innefattande avtal mellan Bolaget och andra bolag inom Bolagets koncern). Optionsgivaren kan begära att Optionsinnehavaren lämnar skriftligt samtycke till flera åtgärder av samma karaktär.
6.3 Optionsinnehavaren ska skyndsamt besvara begäran om samtycke från Optionsgivaren och Optionsinnehavarens samtycke ska inte oskäligen vägras.
6.4 Som framgår av bilaga 1.2 får Bolaget inte utan Optionsinnehavarens föregående godkännande överlåta Fastigheten till annan, vilken överlåtelsebegränsning ska inskrivas i fastighetsregistret. Överlåtelsebegränsningen ska inte gälla överlåtelse som äger rum inom ramen för exekutivt förfarande inlett av Bolagets borgenärer.
7 FÖRKÖP OCH HEMBUD
Såsom framgår av Bolagets bolagsordning gäller att aktie i Bolaget inte får överlåtas utan att Optionsinnehavaren först har fått erbjudande om att förvärva aktien (förköpsförbehåll) samt att Optionsinnehavaren har rätt att lösa aktie i Bolaget som har övergått till annan (hembudsförbehåll). Som framgår av punkt 6 i) ovan får Optionsgivaren inte, utan Optionsinnehavarens skriftliga godkännande, medverka till att Bolagets bolagsordning ändras.
8 PANTSÄTTNING AKTIERNA
8.1 Som säkerhet för Optionen pantsätter Optionsgivaren härigenom Aktierna och samtliga rättigheter till Aktierna till Optionsinnehavaren. Aktiebrev avseende Aktierna ska därför innehas och förvaras av Optionsinnehavaren.
8.2 Sedan Optionsinnehavaren underrättat Optionsgivaren om att rätt föreligger att ianspråkta panten har Optionsinnehavaren rätt att vid varje tidpunkt därefter ta panten i anspråk mot kontant betalning eller annan gottgörelse, offentligt eller under hand på det sätt och på de villkor Optionsinnehavaren enligt eget skön anser lämpliga. Optionsinnehavaren och till Optionsinnehavaren närstående bolag ska därvid ha rätt att förvärva egendom som utgör säkerhet för egen räkning, förutsatt att Optionsinnehavaren därvid handlar med normal aktsamhet och har underrättat Optionsgivaren om sin avsikt senast tio (10) dagar i förväg.
8.3 10 kap. 2 § handelsbalken ska inte tillämpas på detta Avtal eller vid realisation av panträtt enligt Avtalet.
8.4 Optionsinnehavaren ska inte vara ansvarig för någon skada som uppstår till följd av eller i samband med realiserande av panten förutsatt att Optionsinnehavaren har handlat med normal aktsamhet
9 TILLHANDAHÅLLANDE AV INFORMATION
Optionsgivaren ska intill utgången av Optionsperioden tillhandahålla Optionsinnehavaren all tillgänglig information om Bolaget som Optionsinnehavaren efterfrågar.
10 VITE
Om Optionsgivaren bryter mot bestämmelse i detta Avtal ska Optionsgivaren utge vite till Optionsinnehavaren för varje sådant avtalsbrott. För brott mot punkt 3.1.2 ska vitet uppgå till [1 575] prisbasbelopp enligt socialförsäkringsbalken (eller annan författning som träder i dess ställe) i vid varje tidpunkt gällande lydelse [Kommentar Sylwan: motsvarar ca 75 mkr idag] och för brott mot punkt 6.1 ska vitet uppgå till
[315] prisbasbelopp enligt socialförsäkringsbalken (eller annan författning som
träder i dess ställe) i vid varje tidpunkt gällande lydelse för varje avtalsbrott [Kommentar Sylwan: motsvarar ca 15 000 000 kr idag]. För brott mot övriga punkter i Avtalet ska vite uppgå till [105] prisbasbelopp enligt socialförsäkringsbalken (eller annan författning som träder i dess ställe) i vid varje tidpunkt gällande lydelse för varje avtalsbrott [Kommentar Sylwan: motsvarar ca 5 000 000 kr idag]. Vid alla andra brott mot Avtalet än punkt 3.1.2 där det är
uppenbart att Optionsinnehavaren inte har lidit någon skada ska något vite inte utgå. Det noteras att fastställda vitesbelopp inte ska utgöra Optionsgivarens maximala ansvar för brott mot Avtalet. Optionsinnehavaren har således rätt till ytterligare ersättning om Optionsinnehavaren kan visa skada som överstiger angivna vitesbelopp.
11 ÖVERLÅTELSE
11.1 Part får inte utan den andre Partens skriftliga medgivande överlåta Avtalet eller någon av de rättigheter eller skyldigheter som följer av Xxxxxxx.
11.2 För det fall Optionsinnehavaren lämnar sitt skriftliga medgivande till att Optionsgivaren överlåter Avtalet eller någon av de rättigheter eller skyldigheter som följer av Avtalet till annan, är Optionsgivaren skyldig att gå i borgen så som för egen skuld för den förvärvande partens samtliga förpliktelser enligt Avtalet.
12 FULLSTÄNDIGHET, TILLÄGG OCH FÖRÄNDRINGAR
12.1 Detta Avtal utgör hela avtalet mellan Säljaren och Köparen i anledning av överlåtelsen av Xxxxxxxx och ersätter alla tidigare förhandlingar och överenskommelser rörande innehållet i detta Avtal, oavsett om sådan överenskommelse träffats skriftligen eller muntligen.
12.2 Tillägg till eller ändringar av detta Avtal ska göras skriftligen och undertecknas av Säljaren och Köparen.
13 SEKRETESS OCH INFORMATION
13.1 Parterna förbinder sig att inte till utomstående lämna information rörande Avtalet och de förhandlingar som föregått Avtalet eller information om den andra Parten som Part fått ta del av. Detta gäller oavsett om informationen lämnats skriftligen eller muntligen och oberoende av format.
13.2 Säljaren förbinder sig att inte till utomstående lämna information rörande Bolaget.
13.3 Ovanstående gäller inte för sådan information som
a) vid tidpunkten för utlämnandet är eller senare blir tillgänglig för allmänheten på annat sätt än genom överträdelse mot Avtalet; eller
b) redan var tillgänglig för mottagande Part eller som denne på egen hand har utvecklat innan ingåendet av Avtalet och som inte, direkt eller indirekt, har erhållits genom överträdelse mot Avtalet.
13.4 Denna sekretessförbindelse förhindrar inte Part från att lämna sådan information som Part har skyldighet att lämna ut enligt lag, dom eller myndighets beslut. Om Part skulle ha eller åläggas skyldighet att lämna sådan information, åtar sig Parterna att omedelbart underrätta den andra Parten för att ge denne möjlighet att vidta skyddsåtgärder. Parterna ska göra sitt bästa för att tillse att information som lämnas i enlighet med denna punkt, så långt möjligt, behandlas konfidentiellt av mottagaren av informationen.
13.5 Part ska informera och samråda med den andra Parten om innehållet i eventuella pressmeddelanden i samband med affärens offentliggörande.
14 MEDDELANDEN
14.1 Alla meddelanden och annan kommunikation (inklusive påkallande av Optionen) enligt detta Avtal ska anses ha blivit vederbörligen lämnad eller utförd
14.1.1 vid avlämnande för hand, vid tidpunkten för avlämnandet;
14.1.2 vid avsändande av e-post, när mottagaren bekräftat mottagandet;
14.1.3 vid skickande av rekommenderat brev före kl. 10.00, fem (5) kalenderdagar efter avsändandet;
och i varje fall adresserat som följer:
Till Säljaren:
Mora kommun
Att: Kommundirektör, eller motsvarande titel vid tidpunkten för meddelandet, vid tidpunkten för Avtalets undertecknande Xxxxx Xxxxxxxx
Postadress: 792 80 Mora Besöksadress: [besöksadress]
E-post: vid tidpunkten för Avtalets undertecknande xxxxx.xxxxxxxx@xxxx.xx
Till Köparen:
[EXPLOATÖR]
Att: Verkställande direktör, eller styrelseledamot, vid tidpunkten för Avtalets undertecknande [Namn]
Postadress: [adress] Besöksadress: [besöksadress]
E-post: vid tidpunkten för Avtalets undertecknande [epost]
eller till sådan annan adress eller sådan annan e-post som ska ha meddelats (i enlighet med denna punkt) den andre Parten. Parterna är medvetna om att det är väsentligt att informera varandra om ändrade adresser och e-postadresser mot bakgrund av Avtalets löptid.
15 TVISTER
15.1 Tvister som uppstår i anledning av Avtalet ska slutligt avgöras genom skiljedomsförfarande administrerat av Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut (SCC). Regler för Förenklat Skiljeförfarande ska tillämpas om inte SCC med beaktande av målets svårighetsgrad, tvisteföremålets värde och övriga omständigheter bestämmer att Skiljedomsregler ska tillämpas. I sistnämnda fall ska SCC också bestämma om skiljenämnden ska bestå av en eller tre skiljedomare.
15.2 Skiljeförfarandets säte ska vara Mora.
15.3 Skiljeförfarande som påkallats med hänvisning till denna skiljeklausul omfattas av sekretess. Sekretessen omfattar all information som framkommer under förfarandet liksom beslut eller skiljedom som meddelas i anledning av förfarandet. Information som omfattas av sekretess får inte vidarebefordras till tredje person utan den andra Partens samtycke. Sekretessåtagandet omfattar inte vidarebefordran av information som krävs enligt tvingande lag, domstols- eller myndighetsbeslut, för att tillvarata legitima legala intressen, eller för att verkställa, överklaga eller klandra en dom eller skiljedom.
(Signatursida följer)
Avtalet har upprättats i två (2) originalexemplar, av vilka Parterna tagit var sitt.
Ort:
Datum:
MORA KOMMUN
[Namn] [Namn]
[EXPLOATÖR]
[Namn] [Namn]
FÖRBINDELSE BOLAGET
Vi bekräftar härmed att vi har tagit del av Avtalet enligt ovan och förbinder oss att för egen del efterfölja Avtalets bestämmelser i de delar de träffar oss.
[BOLAGET]
[Namn] [Namn]
BORGEN [Kommentar: beroende på vilket bolag som är optionsgivaren]
Som säkerhet för Optionsgivarens rätta fullgörande av Optionsgivarens samtliga förpliktelser enligt detta Avtal, samt för Bolagets förbindelse enligt ovan, går [BOLAG] härmed i borgen såsom för egen skuld.
[BOLAG]
[Namn] [Namn]