Contract

Mellan Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd, nedan kallad Staden, och [Företagsnamn] (xxx.xx. [xxxxxx-xxxx]), nedan kallat Bolaget, har under förutsättning som anges i § 6 nedan träffats följande

MARKANVISNINGSAVTAL

DETTA ÄR ETT UTKAST TILL MARKANVISNINGSAVTAL. FÖRÄNDRINGAR KOMMER ATT SKE, DÅ DET FAKTISKA AVTALET TAS FRAM MELLAN STADEN OCH DEN KOMMANDE BYGGAKTÖREN

BAKGRUND

Exploateringsnämnden beslutade 2021-04-29 att ge Exploateringskontoret i uppdrag att genomföra jämförelsesförfarande inför markanvisning i syfte att knyta avtal med en Ankarbyggaktör.

§ 1

MARKANVISNING

Exploateringsnämnden har [åååå-mm-dd] beslutat att tilldela Bolaget rollen som ankarbyggaktör med tillhörande anvisning av mark motsvarande cirka 50 000 m2 ljus BTA inom det på bilagda karta (Bilaga 1) angivna rödmarkerade området, inom Utvecklingsområdet Valparaiso. Utvecklingsområdet berör fastigheterna Valparaiso 2, Ladugårdsgärdet 1:40, Ladugårdsgärdet 1:54 samt del av Ladugårdsgärdet 1:9

Bolaget är medvetet om att resterande delar inom Utvecklingsområdet kommer att anvisas till annan part efter det att Detaljplanen, enligt § 3 nedan, varit på samråd. Bolaget äger rätt att först välja ett kvarter inom den rödmarkerade delen av Utvecklingsområdet, motsvarande ca 10 000 kvm ljus BTA, innan resterande delar anvisas. Bolagets blivande del av Utvecklingsområdet kallas nedan Markområdet.

Denna markanvisning innebär att Bolaget, under en tid av två år från och med ovan angivna datum, har en option att ensam förhandla med Staden om överenskommelse om exploatering motsvarande omfattningen ovan för detta markområde.

Om inte överenskommelse om exploatering dessförinnan träffats ska Bolagets val av kvarter dokumenteras i tilläggsavtal till detta markanvisningsavtal.

Vid behov av solidariskt ansvar tas följande skrivning in:

Bolaget är ett dotterbolag till [Moderbolag] . [Moderbolag] åtar sig gentemot Staden att solidariskt med Xxxxxxx ansvara för fullgörandet av samtliga åtaganden och förpliktelser enligt detta avtal och enligt sådan överenskommelse om exploatering som Staden och Bolaget kan komma att ingå för markområdet.

§ 2

AVSIKTSFÖRKLARING/MÅL

Bolaget och Staden ska tillsammans verka för planarbete inom Valparaiso planläggs för cirka 150 000 kvm ljus BTA varav cirka 200 bostäder.

Följande huvudprinciper ska gälla:

- Kvartersmarken ska överlåtas med äganderätt till Bolaget.

- Bolaget är medvetet om att nätstation, pumpstation, nodstation eller liknande kan behöva inrymmas inom Fastigheten.

- Gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter kan komma att inrättas för samverkansbehov av tex, drift och underhåll, samt för ledningar, belysning och skyltar.

- Avfallshantering avses ske via en stationär sopsugsanläggning med kommunalt huvudmannaskap. Sopsugsanläggningen kommer att bekostas genom anslutningsavgift.

- Ett fiberfastighetsnät ska installeras i bebyggelsen. Vidare ska en operatörsneutral passiv digital fiberinfrastruktur kunna etableras och anslutas till bebyggelsen.

Det markanvisade området ligger inom Norra Djurgårdsstaden som av Stockholms Stad utsetts till hållbarhetsprofilsområde vars vision och mål beskrivs i Program för hållbar stadsutveckling. I Programmet vävs stadsbyggnadsprinciperna och hållbarhetsmål samman som är styrande för utvecklingen i Norra Djurgårdsstaden.

Stadsbyggnadsprinciperna preciseras genom exempelvis Kvalitetsprogram. Hållbarhetsmålen konkretiseras och förtydligas i ett Handlingsprogram med preciserade krav och uppföljningsprocess (Bilaga 2).

Bolaget åtar sig att delta aktivt i hållbarhetsarbetet i Norra Djurgårdsstaden och

- att arbeta för att uppfylla krav enligt Handlingsprogrammet,

- att, på egen bekostnad, aktivt och kontinuerligt följa upp och redovisa sina resultat i Hållbarhetsportalen, som är en webbaserad databas,

- att delta i gemensamma aktiviteter (kompetensprogram etc.) för att skapa dialog och utveckla kunskap och kompetens inom hållbart byggande,

- att, i förvaltningsskede, rapportera historiska mätdata till Hållbarhetsportalen.

För att konkretisera ovanstående åtaganden och ambitioner åtar sig Xxxxxxx att inom den blivande kvartersmarken ska följa Norra Djurgårdsstadens stadsbyggnadsprinciper samt

bifogat Handlingsprogram. Kraven i Handlingsprogrammet ska under planeringsarbetet preciseras för att sedan ingå som en bilaga i överenskommelse om exploatering enligt § 2.

Bolaget ska ansluta sig till en gemensam bygglogistikanläggning (trafiklots, omlastningscentral och avfallsanläggning) för Norra Djurgårdsstaden kallat BLC. Syftet med BLC är att skapa ett hållbart och resurseffektivt byggande inom stadsutvecklingsområdet. BLC tillhandahåller logistiktjänster inom planering och genomförande bl a skalskydd, korttidslager, samlastning avfallshantering m m. Samtliga byggherrar inom stadsutvecklingsområdet ska ansluta sig till BLC och ta fram en logistikplan för projektet. Aktuell prislista för tjänster och anslutningsavgift samt fakta om tjänster finns att hämta på webbplats, xxx.xxxxxxxxxxx.xx. Villkor för anslutning fastställs senast 6 månader före byggstart.

Bolaget är medvetet om vikten av mycket god samordning med Staden och övriga exploatörer i området för att möjliggöra färdigställande av gator och ledningar på allmän plats samt grundläggning och utbyggnad av kvartersmark.

§ 3

DETALJPLAN

Bolaget och Staden ska tillsammans verka för att en ny detaljplan för bebyggelse inom utvecklingsområdet Valparaiso tas fram, antas och vinner laga kraft.

Om stadsbyggnadskontoret så önskar ska planarbetet genomföras med konsultmedverkan. Stadsbyggnadskontoret utser plankonsult.

Bolaget ska efter samråd med stadsbyggnadskontoret utse kvalificerad arkitekt för den husprojektering som behöver göras i samband med detaljplanearbetet.

Detaljplanen kommer utvecklas utifrån de principer som framgår av fördjupat program för Södra Värtahamnen, bilaga 6.

§ 4

EKONOMI

4.1. Utredningskostnader

Bolaget står för de utrednings- och projekteringskostnader som bolaget behöver under detaljplanearbetet, alla utredningskostnader under detaljplanearbetet hänförda till området bolaget markanvisats och för att parterna ska kunna träffa en överenskommelse om exploatering inklusive köpeavtal. Staden står dock för kostnaderna för egen personal på Exploateringskontoret.

Staden beställer framtagande av detaljplan av stadsbyggnadskontoret. Bolaget ska dock, tillsammans med övriga exploatörer som är aktiva i planområdet, ersätta Staden för de utredningar och det arbete som bekostats av Staden. Kostnaderna avser utrednings- och projekteringskostnader samt övriga plankostnader som t.ex. av stadsbyggnadskontoret nedlagt tid och i förekommande fall plankonsult. Bolagets kostnadsandel beräknas som bolagets byggrätt/total byggrätt multiplicerat med total kostnad. Bolagets andel av Stadens upparbetade kostnader för framtagande av detaljplan ska erläggas mot faktura när detaljplanen varit på samråd. Efter samrådet debiteras Bolaget löpande.

Bolaget ska träffa ett avtal med stadsbyggnadskontoret, om stadsbyggnadskontoret så begär.

4.2. Bygg- och anläggningskostnader

Kvartersmark

Staden ska svara för erforderliga evakueringar och rivningar inom den blivande kvartersmarken.

Staden utför erforderliga utredningar och avhjälpandeåtgärder av de föroreningar så att detaljplanens syfte kan uppnås. Riktvärden och åtgärdsmål ska under planeringsarbetet preciseras för att sedan ingå som en bilaga i överenskommelse om exploatering enligt §

1. Staden bekostar inga åtgärder enligt ovan som beställts av Xxxxxxx.

Bolagens undersökningsplikt enligt lag påverkas inte av Stadens bedömning vad gäller behovet av provtagning, utredningar m.m.

Bolaget är medvetet om att Fastigheten tidigare varit bebyggd och att den därmed kan innehålla lämningar från tidigare verksamheter, exempelvis stödmurar, ledningar m.m. Staden kommer i samråd med Bolaget ta fram en grovschaktplan med grundläggnings- nivåer på ca 50 cm under huvudsaklig källarnivå. Staden schaktar, avlägsnar eventuella lämningar och renar marken minst ner till den angivna grundläggningsnivån så att de platsspecifika åtgärdsmålen uppfylls. I de fall berg påträffas vid saneringsschakt kommer inte bergschakt att utföras. Bolaget startar sina entreprenadarbeten vid grovschaktade ytor. Bolaget tar på sig ansvaret för bergschakt och att avlägsna eventuella lämningar under grovschaktade ytor.

Bolaget ansvarar för att minimera länshållning vid val av höjdsättning samt byggmetod. Bolaget ansvarar för eventuell hantering och rening av länshållningsvatten.

Bolaget ska ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom den blivande kvartersmarken.

Vid gemensamma lösningar/anläggningar för ….. ansvarar respektive fastighetsägare för grundläggning och bärande konstruktioner inom den egna fastigheten. Eventuell tillgänglighet för angränsande fastigheter kommer att regleras via gemensamhetsanläggning, servitut eller annan lösning.

Gatu- och parkmark

Bolaget ska svara för och bekosta projektering samt genomförande av de återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark invid den blivande kvartersmarken, till följd av Bolagets bygg- och anläggningsarbeten på den blivande kvartersmarken. Projektering och utförande av alla återställande- och anslutningsarbeten ska utföras i samråd med Staden och enligt Stadens standard.

Huvudregeln i övrigt är att Staden ska svara för och bekosta projektering samt byggande av kommunala anläggningar inom allmän platsmark. Parterna kan överenskomma om annat.

4.3. Marköverlåtelse Marköverlåtelse

Staden ska till Bolaget med äganderätt överlåta den blivande kvartersmarken för kontor, bostäder samt eventuella övriga kommersiella lokaler. Parterna ska träffa överenskommelse om exploatering när planarbetet hunnit så långt att parterna tillsammans anser att en sådan kan träffas, dock senast [åååå-mm-dd].

Vid försäljningen av marken ska köpeskillingen baseras på byggrätten enligt blivande detaljplan. Parterna är överens om att priset för kvartersmarken vid denna försäljning ska vara för kommersiella lokaler XX kronor per m2 ljus BTA. Med ljus BTA för kommersiella lokaler avses all bruttoarea inom 10 meter från ljus fasad och 75 % av eventuell bruttoarea bortom 10 meter från sådan fasad.

Tidigare utredningar av Valparaiso har visat att på att stora volymer av uthyrningsbar mörk area tillskapas. Köpeskillingen kommer att även att belastas av byggrätten för denna area.

Prissättning av övriga lokalslag sker via pristävling i samband med att övriga byggrätter markanvisas efter det att detaljplanen har varit på samråd. Detta inkluderar även den uthyrningsbara mörka areor.

Ovanstående markpris för kommersiella lokaler i kronor per m2 är bestämt i prisläge [åååå-mm-dd]och ska regleras – upp eller ner – fram till tillträdestidpunkten med 100% av förändringen av MSCI Svenskt Fastighetsindex, Värdeförändring kontor Stockholm CBD, framtaget av MSCI Norden AB (MSCI). Detta index visar värdeförändring per kalenderår för bebyggda fastigheter och tas fram senast under april månad nästföljande år.

Per 2020-12-31 (indextal för år 2020) är indextalet 774 enheter (1983-12-31=100). När indextalet för år 2021 har publicerats beräknas indextalet per 2021-03-01 genom linjär interpolering med utgångspunkt från indextalen för 2020 och 2021. Det på detta sätt beräknade indextalet benämns nedan startindex.

Vid tillträde beräknas markpriset enligt följande.

1. Om startindex enligt ovan kan beräknas

Slutligt fastighetsindex beräknas som det vid tillträdestidpunkten av MSCI senast framtagna indextalet omräknat med förändringen av statistiska centralbyråns konsumentprisindex (KPI) för december månad det år detta MSCI:s indextal avser och KPI för den månad som infaller två månader före tillträdet.

Markpriset vid tillträde beräknas som markpriset i prisläge 2021-03-01 multiplicerat med förhållandet mellan slutligt fastighetsindex och startindex.

2. Om startindex enligt ovan inte kan beräknas

Markpriset vid tillträde beräknas som markpriset i prisläge 2021-03-01 multiplicerat med förhållandet mellan KPI för den månad som infaller två månader före tillträdet och KPI för mars månad 2021.

4.4 Etablering

Etablering för byggnation inom området förutsätts i första hand ske inom kvartersmark, i andra hand på av Staden anvisad allmän platsmark. Staden kommer anvisa Bolagen möjliga ytterligare etableringsytor.

§ 5

MARKANVISNINGSPOLICY M.M.

Bolaget ska följa samtliga villkor i bilagda markanvisningspolicy (Bilaga 4), beslutad i kommunfullmäktige den 15 december 2015. Detta innebär bland annat att Bolaget ska följa Stadens, av kommunfullmäktige, gatu- och fastighetsnämnden, marknämnden eller exploateringsnämnden vid markanvisningar beslutade generella krav. Exempel på sådana krav är att integrera olika former av specialbostäder, lokaler för förskola, social omsorg och service, att göra ute- och inomhusmiljön tillgänglig för människor med funktionsnedsättning, att uppfylla vissa krav avseende avfallshantering och byggnation i anslutning till allmän platsmark m.m.

Enligt Stadens markanvisningspolicy gäller vidare att markanvisningen inte får överlåtas samt att Staden under vissa förutsättningar får återta markanvisningen. Med tillägg till detta har Staden rätt att återta markanvisningen om Bolagets ägarförhållanden ändras utan Stadens godkännande därtill. Om Bolaget går i konkurs förfaller markanvisningen.

§ 6

GILTIGHET

Detta markanvisningsavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera parten om inte överenskommelse om exploatering enligt § 1 och § 4.3 ovan träffats mellan Staden och Bolaget senast 20XX-XX-XX.

Bolaget är medvetet om

- att beslut om att anta detaljplan meddelas av stadsbyggnadsnämnden eller kommunfullmäktige. Beslut om att anta detaljplan ska föregås av samråd med dem som berörs av planen och andra beredningsåtgärder. Bolaget är även medvetet om att sakägare har rätt att överklaga beslut att anta detaljplan och att beslut om antagande av detaljplan kan prövas i särskild ordning,

- att detta avtal inte är bindande för kommunens organ, med undantag för exploateringsnämnden, vid prövning av förslag till detaljplan.

* * * * *

Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt.

Stockholm den Stockholm den

För Stockholms kommun För [Bolaget] genom dess exploateringsnämnd

............................................................ ................................................... ( ) ( )

............................................................ ................................................... ( ) ( )

BILAGOR

1. Karta Valparaiso

2. Hållbarhetsprogram Valparaiso

3. Definition av ljus BTA

4. Markanvisningspolicy

5. Program för hållbar stadsutveckling

6. Stad och hamn i samverkan - fördjupat program för Södra Värtahamnen 2012

Bilaga 1. Utveclingsområde Valparaiso