ÅRSREDOVISNING‌

ÅRSREDOVISNING‌

1/1 2021 – 31/12 2021

HSB BRF ERIKSDAL I MALMÖ

ÅRSREDOVISNING‌

HSB Brf Eriksdal i Malmö

Org. nr 746000-5874

Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

2021-01-01 – 2021-12-31

Detta är föreningens 60:e verksamhetsår. Föreningen har sitt säte i Skåne län, Malmö kommun.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Verksamheten

Allmänt om verksamheten

Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen.

Bostadsrättsföreningens hus byggdes år 1961 på fastigheten Katrinelund 12, 13 och 14 som föreningen innehar med tomträtt. Fastighetens adress är Xxxxxxxxxxxxxx 0x-x, 0x-x, 0x-b samt Xxxxx Xxxxxxxxx 0 x Xxxxx.

Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningen har sitt säte i Malmö.

Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar Skåne (via försäkringsförmedlare Willis Estate). I föreningens fastighetsförsäkring ingår inte bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter; medlemmarna måste teckna en sådan separat.

Föreningens 240 lägenheter fördelar sig enligt följande:

Lägenheter, R o k	Antal	Yta m²
1	6	41
2	154	59 (90 st.) & 59,5 (64 st.)
3	80	74 (32 st.) & 84 (48 st.)
Totalt:	240	15.764
Xxxxxxx	Xxxxx	Yta m2
Bostadsrätt	2	58
Hyresrätt	1	343
Totalt	3	459

Parkeringsplatser: 165, varav 3 mc-platser; 22 elcykelboxar

Total lägenhetsyta 15 764 kvm Total lokalyta 459 kvm Lägenheternas medelyta 65,7 kvm.

Det senaste året har föreningen gjort följande större underhållsåtgärder och investeringar i fastigheten:

• Relining av avloppsrören påbörjades i mars 2021, och om allt följer tidsplanen ska arbetet var färdigt i mars 2022.

• Installation av brandvarnare i källare på Xxxxxxxxxxxxxx 0, 0 och 7

•Radonmätningen, som inleddes, 2019 slutfördes 2020, med godkänt resultat

Föreningsstämma

Ordinarie föreningsstämma hölls genom poströstning den 14 juni 2021 17:00 (fritidslokalen, Xxxxxxxxxxxxxx 0x); 62 röstberättigade medlemmar avgav poströster. Stämman beslutade att välja Djenana Bulic och Xxxx Xxxxxxxx till styrelseledamöter om 2 år; Xxxxxxx Xxxxx till styrelseledamot om 1 år; Xxxxx Xxx och Xx Xxxxxxxxx Höier till suppleanter om 1 år; Xxx Xxxxxxxx och Xxxxxxx Xxxxxx till lekmannarevisorer.

Styrelsen under verksamhetsåret

Under året har föreningens styrelse haft följande två sammansättningar:

2021-01-01 – 2021-06-14

Ordförande Djenana Bulic

Vice ordförande Xxxxxxxxxx Xxxxxxx

Sekreterare Xxxxxxx Xxxxxxxx

Ledamot Xxxx Xxxxxxxx (organisatör för studie- och fritidsverksamhet)

Utsedd av HSB Xxxxx Xxxxxxxxx

Suppleant Xxxxxxx Xxxxx

2021-06-14 – 2021-12-31

Ordförande Xxxxxxxxxx Xxxxxxx

Vice ordförande Xxxxxxx Xxxxx

Sekreterare Xxxxxxx Xxxxxxxx

Ledamot Xxxx Xxxxxxxx (organisatör för studie- och fritidsverksamhet)

Ledamot Xxxxxxx Xxxxx

Utsedd av HSB Xxxxx Xxxxxxxxx

Suppleant Kitty Yip

Suppleant Bo Soulivong Höier

Xxxx Xxxxxxxx avgick 31/12 2021.

I tur att avgå vid kommande ordinarie föreningsstämma är ledamöterna Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxxxxx Xxxxxxx och Xxxxxxx Xxxxx, samt styrelsesuppleanterna Xxxxx Xxx och Xx Xxxxxxxxx Xxxxx.

Styrelsen har under året hållit 20 ordinarie styrelsesammanträden.

Firmatecknare två i förening

Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx.

Revisorer

Xxx Xxxxxxxx och Xxxxxxx Xxxxxx samt revisor från BoRevision AB, utsedd av HSB Riksförbund.

Valberedning

Till och med 2021-06-14 Xxxxxxx Xxxx.

Från och med 2021-06-14 Xxxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxx; Xxxxx Xxxxxx lämnade sitt uppdrag under november månad.

Kontakta gärna valberedningen när som helst under året angående förslag på nya kandidater till förtroendeposter.

Representanter i HSB Malmö fullmäktige

Till och med 2021-06-14 Xxxx Xxxxxxxx (ordinarie) och Xxxxxxxxxx Xxxxxxx (suppleant). Från och med 2021-06-14 Xxxxxxx Xxxxx (ordinarie) och Xxxx Xxxxxxxx (suppleant).

Fastighetsförvaltare

Fastighetsförvaltning sköts genom avtal om Förvaltartjänst med HSB Malmö, gäller till och med 2023-07-31. Xxxxxxxxx Xxxxxxx är förvaltare (från och med 2021-05-01); Xxxxxx Xxxxxxx är biträdande förvaltare.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Väsentliga förändringar i styrelsens sammansättning

Vid ordinarie föreningsstämman 2021-06-14 utökades styrelsen med 1 ordinarie ledamot (Xxxxxxx Xxxxx) samt två suppleanter (Xxxxx Xxx och Xx Xxxxxxxxx Xxxxx).

Styrelsen har fortsatt att arbeta för att utbilda sig för det förtroendeuppdrag den fått genom att gå relevanta HSB kurser som inte krockar med arbete.

Styrelsen fortsätter att arbeta för att skapa en öppen och transparent förvaltning av uppdraget, med tydliga kontaktvägar till medlemmarna. Öppet hus för medlemmars möte med styrelsen organiserades 2021-10-24.

Underhåll

Stadgeenlig fastighetsbesiktning genomfördes 2021-09-24. Under räkenskapsåret har föreningen genomfört följande underhållsåtgärder:

• Arbetet med relining av avloppsstammarna i samtliga tre hus inleddes vecka 10 2021 och har pågått hela året.

• Arbete med översyn av utemiljön inleddes med enkät till boende i föreningen; 59 svar inkom.

• Arbetet med åtgärder med anledning av anmärkningar från den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK, gjord 2019) fortgår; kompletterande OVK-utlåtandet kom styrelsen tillhanda oktober 2021.

• Radonmätning (inledd 2019) har inte kunnat slutföras under 2021 på grund av problem med insamling av de extrapuckar som delades ut då.

• Uppdatering av föreningens p-platsavtal har inletts, i syfte att alla p-platser hyrs ut med samma avtal.

• Installation av brandvarnare med anledning av genomförd tillsyn av Räddningstjänsten Syd 2021-01-11. Räddningstjänsten Syd har avslutat ärendet efter platsbesök 2021-08-19.

• Målning av befintliga utemöbler inleddes.

• Leverantören av porttelefontjänsten ska fortsatt utvärderas. Om problemen fortsätter kommer en annan porttelefontjänst att implementeras istället.

• Nytt avtal för skadedjursbekämpning har upphandlats med Anticimex; det omfattar elektroniska Smartboxar ovan mark och avloppsfällor mot skadedjur i avloppsrören.

Under 2022 planerar styrelsen att genomföra följande betydande åtgärder:

• Slutföra relining av avloppsstammar i samtliga tre hus som inleddes vecka 10 2021; om tidsplanen följs är arbetet färdigt i mars 2022.

• Renovering av hissarna i samtliga tre hus kommer att genomföras mars–oktober 2022.

• Nya cykelskjul kommer att ersätta de gamla: startdatum är ännu inte fastställt.

• Byte av ventilationsaggregat i trapphus. Start första kvartalet.

• Renoveringsbehov av Kakelideas fasad ses över.

• Fortsätta planeringen av översynen av utemiljön och ta fram förslag för förbättring av utemiljön baserat på samlade synpunkter från enkät.

Under 2022 planerar styrelsen att färdigställa följande smärre åtgärder:

• Färdigställande av uppdatering av föreningens p-platsavtal.

• Målning av utemöbler.

• OVK: åtgärda anmärkningar från besiktning.

Efter 2022 börjar det bli dags att se över gemensamma utrymmen inomhus: källare, trapphus, och vind.

Planerade åtgärder ska finansieras med egna medel.

Ekonomi

Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 683 kr/m² bostadslägenhetsyta.

Den för år 2022 upprättade budgeten samt resultatprognosen fram till 2026 visade att det inte föreligger något omedelbart behov av att höja årsavgiften, trots att tomträttsavgälden höjts till 1 289 860 kr. Enligt resultatprognosen finns det för närvarande skäl att avvakta med avgiftshöjningar under åtminstone budgetåret 2022.

Eftersom föreningens kostnader för p-platser har gått upp på grund av höjd arrendeavgift till Malmö stad och det nya digitala kösystemet, kommer hyran för dem att höjas från 250 till 300 kr/mån under 2022.

Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 33 434 820 kr. Under året har föreningen tagit upp nylån på 17 000 000 för att bekosta reliningen. Under året har föreningen amorterat 17 193 kr. Föreningens belåning motsvarar 2061 kr/kvm vilket innebär att en lägenhet på 59,5 kvm har 122 627 kr som andel av föreningens lån.

Kommentarer till årets resultat

Föreningens ekonomi är fortsatt stabil. Vi följer kontinuerligt både intäkter och utgifter och arbetar aktivt för att hålla våra kostnader och räntor på en låg nivå. Vi planerar att se över våra kostnader för uppvärmning och undersöka möjligheter till energieffektivisering.

Styrelsen har under året fört diskussioner med Kakel idéa angående de åtaganden hyresgästen har enligt gällande hyreskontrakt. Styrelsen har noterat att hyresgästen inte debiterats för el- och värmeförbrukning under åren 2016 - 2021 och har därför debiterat den sammanlagda kostnaden under 2021. Kakel idéa har bestridit kraven och parterna för i dagsläget diskussioner om kravet. Medlingssammanträde har genomförts i Hyres- och Arrendenämnden i Malmö där föreningen representerades av juridiskt ombud. Ingen förlikning kunde nås och vidare diskussioner kommer att föras under 2022.

Väsentliga avtal

Under 2021 har styrelsen tecknat följande avtal:

• Avtal med Anticimex för nya råttfällor, Smartbox, då de gamla giftfällorna inte uppfyller gällande lagkrav, till en kostnad om 38 700 kr per år exkl. moms. Detta avtal ersätter det föregående föreningen hade med Nomor AB.

• Avtal med Anticimex för avloppsfällor, för att motverka att råttor tar sig in i husen genom avloppen i framtiden. Avtalet uppgår till en kostnad på 70 080 kr per år exkl. moms.

• Styrelsen har beslutat att anta offert av Secon för utbyte av trapphusaggregat, då de befintliga är uttjänta och behöver bytas. Offerten uppgick till 310 000 kr exkl. moms.

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som föreningen står inför

Enligt senaste räntebeskedet från Riksbanken lämnas styrräntan oförändrat på noll procent och enligt prognosen ligger nollräntan kvar till 2024. Detta innebär att ränteändringar kan förväntas ha endast en marginell påverkan på föreningens ekonomi. För närvarande är konsekvenserna på kort och lång sikt av kriget i Ukraina omöjliga att överskåda. Det kan komma att leda till högre inflation, högre ränta och högre kostnader för renovering och underhållsarbete

Tomträttsavgälden justerades upp 1/1 2021. Den nya avgälden är 1 289 860 kr och gäller i 10 år. Detta innebär att föreningen nu har god tid att anpassa sig till en ny förväntad höjning.

Utöver den påverkan på varje enskild medlems liv som pandemiläget innebär, kan pandemin även ha åverkan på de renoveringsprojekt som kommer att genomföras under 2022. Styrelsen följer utvecklingen nära, och håller kontinuerlig dialog med entreprenörerna om hur arbetet kan genomföras på ett säkert sätt för medlemmar och arbetare.

Medlemsinformation

Under året har 26 lägenhetsöverlåtelser skett. Vid årets utgång hade föreningen 279 medlemmar, vilket är samma antal som föregående års utgång. Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Malmö innehar även ett medlemskap i föreningen. Dock ska noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare.

Slutord

Det är medlemmar som utgör föreningen, inte styrelsen. Styrelsen är vald av medlemmarna för att förvalta medlemmarnas gemensamma ägande enligt stadgarna och efter bästa förmåga. Vi i styrelsen fortsätter att jobba för att medlemmar ska känna att de kan påverka sin förening genom att vara tillgängliga i den mån som det är möjligt med tanke på att vi alla har krävande heltidsjobb, familj och andra fritidsåtaganden. Styrelsearbetet är en oerhört ansvarsfull fritidsverksamhet.

Vår förening är i en väldigt intensiv period med många projekt nu. Det har varit en utmaning för styrelsen att driva det arbetsintensiva reliningprojektet, planera för nästkommande projekt och samtidigt finna tid till det övriga löpande förvaltningen av föreningen. Vi har anpassat styrelsearbetet och pågående projekt till den pågående pandemin för att i största mån värna om våra medlemmars säkerhet.

Flerårsöversikt (Tkr)	2021	0000	0000	0000	0000
Nettoomsättning	12 636	11 552	11 282	10 790	10 481
Rörelsens kostnader	-9 882	-9 158	-10 288	-9 038	-9 001
Finansiella poster, netto	-116	-139	-134	-142	-148
Årets resultat	2 638	2 254	860	1 610	1 332
Likvida medel & fin placeringar	19 036	9 806	7 644	7 533	4 947
Skulder till kreditinstitut	33 435	16 452	16 475	16 498	16 521
Fond för yttre underhåll	9 971	9 573	9 020	9 204	8 622
Balansomslutning	66 121	46 078	43 716	42 833	41 432
Fastigheternas taxeringsvärde	199 663	199 663	199 663	143 269	143 269
Soliditet %	46	60	58	57	55
Räntekostnad kr/kvm	11	11	11	10	9
Låneskuld kr/kvm	2 105	1 014	1 017	1 017	1 018
Genomsnittlig avgift kr/kvm	683*	669	668	634	624
*Totala avgifter dividerat med yta avs
bostadsrätter (bostäder och lokaler).

Ingen avgiftshöjning har skett under 2021. Att genomsnittlig avgift kr/kvm för 2021 är högre än 2020 beror på att underlaget för ytan är korrigerad då en lokal sedan tidigare ändrat upplåtelseform (fr bostadsrätt till hyresrätt men varit med i totala ytan vid beräkningen.)

Förändring av eget kapital
	Medlems-	Fond för yttre	Balanserat	Årets	Totalt
Xxxxxx vid årets ingång	insatser 846 100	underhåll 9 572 765	resultat 14 880 817	resultat 2 254 282	27 553 964
Avsättning år 2021 yttre fond		641 000	-641 000		0
Ianspråktagande av yttre fond		-242 500	242 500		0
Disposition av föregående års resultat:			2 254 282	-2 254 282	0
Årets resultat				2 638 146	2 638 146
Belopp vid årets utgång	846 100	9 971 265	16 736 599	2 638 146	30 192 110

Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):
balanserad vinst	16 736 598
årets vinst	2 638 146
	19 374 744
disponeras så att i ny räkning överföres	19 374 744
	19 374 744

Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys med noter.

10

		-2021-12-31	-2020-12-31
Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyresintäkter	2	11 482 961	11 474 906
Övriga intäkter	3	1 152 952	76 711
		12 635 913	11 551 617
Rörelsens kostnader Löpande underhåll	4	-392 117	-185 226
Periodiskt underhåll	0	-000 000	-419 743
Fastighetsavgift/skatt		-376 790	-369 590
Driftskostnader	6	-5 782 347	-4 824 639
Övriga externa kostnader	0	-000 000	-919 013
Arvoden och sociala kostnader	8	-82 096	-400 252
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar		-954 331	-1 241 055
Tomträttsavgäld	9	-1 289 860	-798 906
		-9 881 870	-9 158 423
Rörelseresultat		2 754 043	2 393 194
Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter		51 915	32 033
Räntekostnader och liknande resultatposter		-167 812	-170 945
		-115 897	-138 913
Årets resultat		2 638 146	2 254 282

TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark	10	34 076 307	35 030 638
Pågående nyanläggningar och förskott	11	10 994 828	164 019
		45 071 136	35 194 657
Finansiella anläggningstillgångar Andelar	12	991	991
		991	991
Summa anläggningstillgångar		45 072 127	35 195 648
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar Kundfordringar		666 298	0
Avgifts- och hyresfordringar		4 592	3 723
Avräkningskonto HSB Malmö		10 035 627	2 305 871
Övriga fordringar	13	185 122	176 704
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	14	1 157 067	895 768
		12 048 706	3 382 065
Kortfristiga placeringar Kortfristiga placeringar	15	9 000 000	7 500 000
		9 000 000	7 500 000
Summa omsättningstillgångar		21 048 706	10 882 065
SUMMA TILLGÅNGAR		66 120 832	46 077 714

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser		846 100	846 100
Fond för yttre underhåll	16	9 971 265	9 572 765
		10 817 365	10 418 865
Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust		16 736 598	14 880 817
Årets resultat		2 638 146	2 254 282
		19 374 744	17 135 098
Summa eget kapital		30 192 110	27 553 964
Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut	17, 18, 19	28 434 820	0
Summa långfristiga skulder		28 434 820	0
Kortfristiga skulder Fond för inre underhåll		9 889	9 889
Skulder till kreditinstitut	17, 18, 19	5 000 000	16 452 013
Leverantörsskulder		643 043	426 117
Aktuella skatteskulder		33 073	26 357
Xxxxxx xxxxxxx	20	22 822	81 493
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	21	1 785 076	1 527 881
Summa kortfristiga skulder		7 493 903	18 523 750
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		66 120 832	46 077 714

	-2021-12-31	-2020-12-31
Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster	2 638 146	2 254 282
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	954 331	1 241 055
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital	3 592 477	3 495 336
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar	-936 683	-813 237
Förändring av kortfristiga skulder	421 966	130 553
Kassaflöde från den löpande verksamheten	3 077 759	2 812 652
Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar	0	-291
Investeringar i fastigheter	-10 830 809	-627 397
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-10 830 809	-627 688
Finansieringsverksamheten Upptagna/amortering av lån	16 982 807	-22 924
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	16 982 807	-22 924
Årets kassaflöde	9 229 757	2 162 040
Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets början	9 805 870	7 643 830
Likvida medel vid årets slut	19 035 627	9 805 870

Kassaflödesanalys Not 2021-01-01

2020-01-01

Noter

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Valuta

All redovisning sker i svensk valuta SEK

Intäktsredovisning

Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras föreningen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Fond för yttre underhåll

Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdispositioner enligt föreningens underhållsplan. En tolkning av föreningens stadgar är det styrelsen som är behörigt organ för beslut om reservering till yttre fond enligt föreningens underhållsplan. Detta innebär att årets omföring mellan fritt och bundet eget kapital innehåller reservering till och ianspråktagande av xxxxx fond enligt styrelsens beslut gällande 2021.

Anläggningstillgångar

Återstående redovisningsmässig nyttjandeperiod för föreningens byggnad bedöms vara 60 år. Avskrivning sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. För byggnad sker en viktad avskrivning, baserad på komponenternas respektive värde. Årets avskrivning på de olika komponenterna uppgår genomsnittligt till 1,65 %

Fordringar

Fordringar har upptagits till de belopp de beräknas inflyta.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalys är upprättad enlig den indirekta metoden.

Inventarier

Avskrivning sker planenligt med 20 % per år beräknat på inventariernas anskaffningsvärde.

Övrigt

Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet om inte annat anges.

Not 2 Årsavgifter och hyror

	2021	2020
Årsavgifter bostäder	10 795 776	10 795 776
Årsavgifter lokaler	58 440	58 440
Hyresintäkter lokaler och förråd	181 880	188 640
Hyresintäkter garage och p-platser	446 865	432 050
	11 482 961	11 474 906

Not 3 Övriga intäkter

	2021	2020
Övriga intäkter	72 631	60 084
Ersättning försäkringsskador	0	16 627
El moms	447 545	0
Vidarefakturering konsumtionsavgifter	632 776	0
	1 152 952	76 711

Not 4 Löpande underhåll

	2021	2020
Reparationer, bostäder	13 409	0
Reparationer av gemensamma utrymmen	21 752	16 576
Reparationer av gemensamma utrymmen, tvättstuga	59 427	32 417
Reparationer av installationer	5 447	0
Reparationer, VA/sanitet	26 034	6 106
Reparationer, Värme	18 398	0
Reparationer, Ventilation	101 242	9 472
Reparationer el/tele	14 049	8 094
Reparationer hissar	16 794	5 088
Reparationer av byggnader utvändigt	0	6 226
Reparationer, TV/antennutrustning	19 476	16 223
Reparation av markytor	21 997	31 300
Reparation av p-platser	10 956	0
Försäkringsskador	43 503	0
Reparation, övrigt	19 633	53 724
	392 117	185 226

Not 5 Periodiskt underhåll	2021	2020
Periodiskt underhåll va/sanitet	0	2 640
Periodiskt underhåll huskropp utvändigt	242 500	75 000
Periodiskt underhåll	0	39 035
Periodiskt underhåll ventilation	0	20 000
Periodiskt underhåll tvättutrustning	0	130 630
Planerat UH TV/antennutrustning	0	152 438
	242 500	419 743

Not 6 Driftskostnader	2021	2020
Fastighetsskötsel och lokalvård	1 415 821	1 360 722
El	784 749	402 753
Uppvärmning	1 814 026	1 651 802
Vatten	000 000	000 564
Sophämtning	287 132	279 105
Kabel-TV	80 801	159 197
Bredband	167 009	0
Bevakningskostnader	154 036	219 347
Arrendeavgift	73 920	510
Servicekostnader för fördelningsmätning	28 324	4 213
Brandskydd	90 653	58 080
Fastighetsförsäkringar	126 833	124 346
Obligatorisk ventilationskontroll (OVK)	137 500	0
	5 782 347	4 824 639

Not 7 Övriga externa kostnader
	2021	2020
Förvaltningsarvoden	260 822	283 684
Administrativ/ekonomisk förvaltning Extradebiteringar	37 190	88 834
Fastighetsjour	52 020	36 012
Revisionsarvoden	28 000	30 500
Avgifter för juridiska åtgärder	161 687	31 063
Övriga externa kostnader	222 110	448 920
	761 829	919 013

Not 8 Arvoden och sociala kostnader	2021	2020
Arvoden Styrelsearvode	95 200	250 125
Revisorarvode	-12 796	27 042
Valberedning	-19 936	27 392
	62 468	304 559
Sociala kostnader Sociala kostnader	19 628	95 693
	19 628	95 693
Totala arvoden och sociala kostnader	82 096	400 252

I föregående års bokslut reserverades medel för beslutade men ej utbetalda arvode för revisorer och valberedning avseende år 2020. Då dessa arvoden inte utbetalats under 2021 medför det en reducerad kostnad för 2021 med motsvarande belopp.

Not 9 Tomträttsavgäld

	2021	2020
Tomträttsavgäld	1 289 860	798 906
	1 289 860	798 906

Nuvarande tomträttsavgäld gäller från 2021-01-01, ny tomträttsavgäld fr o m 2031-01-01.

Not 10 Byggnader

	2021-12-31	2020-12-31
Ingående anskaffningsvärden	57 724 493	57 213 352
Årets investeringar (EL IMD)	0	511 142
Öresjustering	0	-1
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	57 724 493	57 724 493
Ingående avskrivningar	-22 693 855	-21 452 801
Årets avskrivningar	-954 331	-1 241 054
Utgående ackumulerade avskrivningar	-23 648 186	-22 693 855
Bokfört värde byggnader	34 076 307	35 030 638
Taxeringsvärden byggnader	120 922 000	120 922 000
Taxeringsvärden mark	78 741 000	78 741 000
	199 663 000	199 663 000

Not 11 Pågående byggnation	2021-12-31	2020-12-31
Ingående anskaffningsvärden	164 019	47 764
Årets investeringar	10 830 809	116 255
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	10 994 828	164 019
Utgående redovisat värde	10 994 828	164 019

Pågående byggnation avser hissar och relining av avlopp. Hissar beräknas kosta 5 milj kr och beräknas färdigställas hösten 2022.

Relining av avloppsstammar beräknas kosta 22 milj kr och beräknas färdigställas vårvintern 2023 (jan-mars)

Not 12 Andelar	Anskaffn.	Bokfört
Namn	värde	värde
HSB Malmö	500	500
Fonus	491	491
	991	991
Not 13 Övriga fordringar	2021-12-31	2020-12-31
Momsfordran	0	127 858
Skattekonto	181 550	48 846
Andra kortfristiga fordringar	3 572	0
	185 122	176 704

Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	2021-12-31	2020-12-31
Upplupna ränteintäkter	0	1 611
Förutbetald fastighetsförsäkring	000 000	000 833
Förutbetald kabel-tv /bredband	44 499	20 174
Förutbetald bevakning	27 645	50 914
Förutbetald tomträttsavgäld och arrende	682 999	681 890
Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	20 545	14 346
Förutbetald kostnad, Anticimex	80 300	0
Upplupen intäkt el IMD	145 887	0
Förutbetald kostnad fördelningmätning el IMD	20 621	0
	1 157 067	895 768
Not 15 Kortfristiga placeringar	Bokfört	Bokfört
Namn	värde	värde
Fastränteplaceringar i HSB Malmö Ek. för.	9 000 000	7 500 000
	9 000 000	7 500 000

Not 16 Fond för yttre underhåll	2021-12-31	2020-12-31
Belopp vid årets ingång	9 572 765	9 019 508
Avsättning yttre fond	641 000	973 000
Ianspråkstagande	-242 500	-419 743
	9 971 265	9 572 765

Not 17 Ställda säkerheter	2021-12-31	2020-12-31
För skulder till kreditinstitut: Ställda säkerheter	34 844 000	27 025 500
	34 844 000	27 025 500

Not 18 Skulder till kreditinstitut

5 000 000 kr av föreningens fastighetslån har formellt en löptid på mindre än 12 månader och redovisas därför som kortfristiga. Finansieringen är dock av långfristig karaktär och lånen omsätts vid förfall.

		2021-12-31	2020-12-31
Förfaller inom ett till fem år efter balansdagen Beräknad skuld som förfaller inom 1 år.		5 000 000	16 452 013
Beräknad skuld som förfaller inom 2-5 år		28 434 820	0
		33 434 820	16 452 013
Not 19 Skulder till kreditinstitut Nedan framgår fördelning av långfristiga lån.
Räntesats	Datum för	Lånebelopp	Lånebelopp
Långivare %	omsättning	2021-12-31	2020-12-31
Nordea Hypotek 0,53	2023-09-20	3 053 460	3 070 653
Swedbank Hypotek 1,23	2027-11-25	8 381 360	8 381 360
Stadshypotek 0,79	2026-06-01	10 000 000	0
Stadshypotek 0,93	2026-09-30	7 000 000	0
Swedbank Hypotek 0,45	2022-12-22	5 000 000	0
Stadshypotek 0,51	2021-12-30	0	5 000 000
		33 434 820	16 452 013
Not 20 Övriga kortfristiga skulder		2021-12-31	2020-12-31
Personalens källskatt		714	0
Lagstadgade sociala avgifter		748	0
Depositioner		21 360	81 493
		22 822	81 493

Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	2021-12-31	2020-12-31
Upplupna räntekostnader-lån	25 000	20 000
Förutbetalda hyror och avgifter	1 055 858	930 159
Upplupen värme	000 000	000 783
Upplupen el	89 497	49 342
Upplupen kostnad vatten	51 871	49 201
Upplupen kostnad sophämtning	43 512	27 559
Beräknat arvode för revision	25 000	20 000
Upplupen fastighetsförvaltning	0	43 688
Upplupna kostnader för arvoden och sociala avgifter	143 879	64 911
Upplupen kostnad för juridiska åtgärder	46 688	18 750
Övriga upplupna kostnader	11 818	25 488
	1 785 076	1 527 881
Denna årsredovisning har signerats digitalt.
Malmö 2022-06-06

Djenana Bulic Xxxxxxx Xxxxxxxx

Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxx

Xxxxx Xxxxxxxxx

Vår revisionsberättelse har lämnats

2022-06-07

Per-Xxxx Xxxxxxxx Xxx Xxxxxxx

BoRevision AB av föreningen vald revisor av HSB Riksförbund utsedd revisor

Min revisionsberättelse har lämnats, den avviker från standard 2022-06-07

Xxxxxxx Xxxxxx

av föreningen vald revisor

Till föreningsstämman i HSB Brf Eriksdal i Malmö, xxx.xx. 746000-5874

Rapport om årsredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Xxx Xxxxxxxx i Malmö för räkenskapsåret 2021.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Revisorernas ansvar enligt denna sed beskrivs närmare i avsnitten Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar och Den föreningsvalda revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen.

Styrelsen ansvarar även för den interna kontroll som den bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar

Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen för bedömningen av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Den upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen avser att likvidera föreningen, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt XXX och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen.

Som del av en revision enligt XXX använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar jag mig en förståelse av den del av föreningens interna kontroll som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala mig om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Mina slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att en förening inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

Jag måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat.

Den föreningsvalda revisorns ansvar

Jag har utfört en revision enligt bostadsrättslagen och tillämpliga delar av lagen om ekonomiska föreningar. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och om årsredovisningen ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning.

23

Rapport om andra krav enligt lagar, andra författningar samt stadgar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens förvaltning för HSB Brf Eriksdal i Malmö för räkenskapsåret 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har i övrigt fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som föreningens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av föreningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och att tillse att föreningens organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller

• på något annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, tillämpliga delar av lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller att ett förslag till dispositioner av föreningens vinst eller förlust inte är förenligt med bostadsrättslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder revisorn utsedd av HSB Riksförbund professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på revisorn utsedd av HSB Riksförbunds professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för föreningens situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen.

Övriga upplysningar

Vår medrevisor Xxxxxxx Xxxxxx har valt att avlämna en egen revisionsberättelse.

Malmö

2022-06-07

Digitalt signerad av

Per-Xxxx Xxxxxxxx BoRevision i Sverige AB

Av HSB Riksförbund utsedd revisor

Xxx Xxxxxxxx

Av föreningen vald revisor

Revision av år 2021 – Några förtydliganden 24

Obligatorisk Ventilationskontroll - Omnino

• I årsredovisning för not 6 uppges att kostnaden för OVK:n under 2021 varit 137 500 kr. baserat på vad som fakturerats för OVK av företaget Omnino under 2021 anser jag att den verkliga OVK- kostnaden under 2021 varit 51 938 kr + 137 500 kr, dvs 189 438 kr.

• Fakturan från Omnino på 51 938 kr är otillfredsställande specificerad. Det är viktigt att det ställs krav på leverantörer att presentera i mesta möjliga mån kontrollerbara fakturor.

• I årsredovisning för not 6 uppges att kostnaden för OVK:n under 2020 varit 0 kr. Men under 2020

fakturerade företaget Omnino föreningen 120 000 kr för OVK.

• Den sammanlagda kostnaden för OVK fram t o m 2021 är 309 438 kr (inte de 137 500 kr som årsredovisningen uppger). OVK:n (som påbörjades 2019) är ännu inte avslutad.

237 500 kr är vad Omnino offererade 2019 att OVK:n skulle kosta, exkl. tillkommande kostnader.

Genomsnittlig avgift kr/kvm

På sida 6 i årsredovisningen står det; "Att genomsnittlig avgift kr/kvm för 2021 är högre än 2020 beror på att underlaget för ytan är korrigerad då en lokal sedan tidigare ändrat upplåtelseform (fr bostadsrätt till hyresrätt men varit med i totala ytan vid beräkningen.)". Denna förklaring är otydlig. Vad som avses är föreningens hyreslokal på Ö. Farmv. 4. Den ändrades från bostadsrättslokal (inte bostadsrätt) till hyresrätt. Detta skedde inte 2020 som man kan tro av texten, utan före 2016.

Snörenhållning - Täta Tak Entreprenad Sverige AB

Företaget Täta Tak har debiterat föreningen 124 630 kr för "snörenhållning". Utan att gå in på detaljer så är företagets fakturor luddigt formulerade och det finns ingen förklaring till varför kostnaden stigit till denna summa, varför så många timmar lagts på detta under ca hälften av dagarna i jan-feb, eller varför föreningen debiterats för så stora mängder salt. Det är svårt att kontrollera fakturorna i efterskott men specifikationerna från Täta Tak matchar inte klimatdata särskilt väl. Här borde det finnas ett avtal med leverantören av snörenhållning/saltning och krav på bättre specificerade fakturor.

Höjning av p-platsavgift (utan underlag för nivå)

Styrelsen har höjt p-platsavgiften med anledning av kommunens höjning av arendeavgiften. Denna höjning baseras dock inte på en kalkyl. Redan efter föreningens initiala höjning av p-hyran genererar p-platserna ca

560 000 kr/år i intäkter. P-platserna är till gagn för alla, även de som nu inte nyttjar p-platserna. Om de brh med p-plats betalar större andel till föreningens gemensamma underhåll kan detta strida mot generalklausulen.

Detaljspecifikation saknas i årsredovisningen

I det underlag för årsredovisningen som kommit mig till del saknas den detaljspecifikation som ska vara med som del av årsredovisningen (som tidigare) till medlemmarna enligt stämmobeslut.

Jag tillstyrker att;

• föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

• föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget till föreningens resultatdisposition (föreningens vinst enligt fastställd balansräkning).

• styrelsen beviljas ansvarsfrihet.

2022-06-07

Xxxxxxx Xxxxxx, av föreningen vald revisor

Detta dokumentet har signerats genom digitala signeringstjänsten GetAccept.

Fingerprint: 9f6555b6474caffb58f6a328480f43f0c943e0f119323badc92b2dc2281de6169f1318b7315f04e54905cd8d169e3a65232f2833ae5b1b9341b4c9082235ea89

Specifikation till not 6 och 7

		20210101 -	20200101 -
NOT 6 Driftskostnader		20211231	20201231
4012	Reparation och underhåll av	6 535	23 640
4040	Obligatoriska besiktningskostnader	8 168	0
6484	Förvaltaravtal	420 552	379 758
4042	Hissbesiktning/serviceavtal hiss	8 341	7 725
4070	Snörenhållning	115 630	28 720
4081	Trädgårdsskötsel, grundavtal	36 882	218 496
4082	Fastighetsskötsel, Grundavtal	363 983	362 982
0000	Xxxx, Xxxxxxxxxx	000 000	000 274
4084	Trädgårdsskötsel, extra debiteringar	101 559	0
4086	Fastighetsskötsel, Extradebiteringar	110 098	51 437
4087	Städ, Extradebiteringar	0	8 108
4088 Serviceavtal  82 360        118 582
	Summa fastighetsskösel	1 415 821	1 360 722
4310	Elavgifter för drivkraft och belysning	784 749	402 753
4323	Uppvärming, fjärrvärme	1 814 026	1 651 802
4330	Vatten	000 000	000 564
4340	Sophämtning	274 488	258 500
4348	Container	10 904	13 917
4349	Övrig renhållning	1 740	6 688
4410	Fastighetsförsäkringar	126 833	124 346
4430	Bevakningskostnader	154 036	219 347
4435	Brandskydd	90 653	58 080
4442	Arrendeavgift	73 920	510
4460	Kabel-TV	80 801	159 197
4461	Bredband	167 009	0
6430	Servicekostnader för fördelningsmätning	28 324	4 213
4041 Obligatorisk ventilationskontroll (OVK)     137 500            0

Summa driftskostnader

5 782 347 4 824 639

		20210101 -	20200101 -
NOT 7 Övriga externa kostnader		20211231	20201231
5410	Förbrukningsinventarier	79	10 841
5420	Datorutrustning och programvara	0	22 581
5460	Förbrukningsmaterial	5 982	543
6110	Kontorsmateriel och trycksaker	00 000	00 000
6211	Telefon	0 000	00 000
6212	Mobiltelefon	1 340	60
6250	Postbefordran	240	0
6320	Avgifter för juridiska åtgärder	161 687	31 063
6321	Inkasso	4 240	1 974
6421	Revisionsarvoden	28 000	30 500
6481	Administrativ/ekonomisk förvaltning	260 823	283 684
6482	Administrativ/ekonomisk förvaltning	37 190	88 834
6486	Överlåtelseavgift	30 911	31 870
6487	Pantförskrivningsavgift	18 559	21 265
6489	Underhållsplan	13 125	0
6490	Övriga förvaltningskostnader	38 895	36 012
6550	Konsultarvoden	36 339	25 532
6553	Kostnad för hemsida	330	0
6570	Bankkostnader	1 029	0
6576	Aviavgifter	120	160
6810	Föreningsstämma/styrelsemöte	283	167 148
6821	Föreningsverksamhet	61	1 274
6985	Medlemsavgift HSB	100 845	100 845

6991 Övriga kostnader, avdragsgilla   6 268         3 510

Summa övriga externa kostnader

761 829 919 013