Inledning
Inledning
Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighets- mäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som beviljats registrering.
Fastighetsmäklarnämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklarna följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed samt är red- bara och i övrigt lämpliga som fastighetsmäklare. Under 2004 har 372 mäklare varit föremål för tillsyn. Nämnden har fattat beslut beträffande 274 mäklare.
Registreringen har återkallats för 3 mäklare och 43 mäklare har varnats. Under samma år har 3 mäklare överklagat beslutet om återkallelse av registrering och 19 mäklare har överklagat beslutet om varning.
Fastighetsmäklarnämnden har anmält 6 personer till åklagare på grund av att det funnits anledning att anta att dessa agerat yrkesmässigt som fastighets- mäklare utan att vara registrerade.
Flertalet av Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden har sin grund i anmäl- ningar från personer som klagat på mäklares agerande. Nämnden är dock inte skyldig att göra någon utredning. Det är upp till nämnden att avgöra om den mäklare som anmälts skall granskas. Det förekommer därför att ärenden skrivs av utan någon närmare utredning. Där anmälan leder till en utredning begränsas den å andra sidan inte till vad anmälaren har klagat på. Anmälaren är inte part i ärendet och har t.ex. ingen rätt att överklaga nämndens beslut.
Några tillsynsärenden har haft sin grund i anmälningar från andra myndigheter. Om en myndighet anser att det finns anledning att varna en mäklare eller åter- kalla mäklarens registrering skall myndigheten anmäla det till Fastighets- mäklarnämnden. Detta har aktualiserats bl.a. i samband med skatterevisioner. Nämnden har också tagit egna initiativ till granskning av mäklare. Tidnings- artiklar, inslag i radio och TV, domar från de allmänna domstolarna och av- göranden från Allmänna reklamationsnämnden ger emellanåt nämnden anled- ning att undersöka en mäklares verksamhet. Nämnden gör även sökningar på Internet. Samtliga mäklare blir dessutom någon gång under en femårsperiod kontrollerade vad avser eventuella uppgifter hos kronofogdemyndigheterna och Rikspolisstyrelsen om restförda skulder och brottslighet.
Lagstiftaren har uttalat att utvecklingen av god fastighetsmäklarsed får ske ge- nom olika branschåtgärder, Konsumentverkets riktlinjearbete, tillsynsmyndig- heternas bedömningar samt avgöranden i både allmän domstol och förvalt- ningsdomstol.
I denna årsbok finns en sammanställning av beslut i tillsynsärenden år 2004. Motsvarande sammanställning av beslut finns i Årsbok 2000, Årsbok 2001 Årsbok 2002 respektive Årsbok 2003. Sammanställningarna har begränsats till sådana beslut där Fastighetsmäklarnämnden uttalat sig i olika sakfrågor.
Inledning
Besluten har bearbetats endast såtillvida att de är anonymiserade. De redovisas i kronologisk ordning efter beslutsdag. Varje beslutsdag har sin egen nummer- serie för besluten.
Sammanställningen inleds med ett register uppställt utifrån de sakfrågor som behandlas i besluten.
Av årsboken framgår inte om ett beslut om varning eller återkallelse av registrering överklagats eller om påföljden ändrats genom prövning i för- valtningsdomstol. För uppgift om sådana förhållanden hänvisas till Fastig- hetsmäklarnämndens registratur.
Sökordsregister
Anmälan till åklagare se Otillåten fastighetsförmedling
Annonsering se Marknadsföring
Ansvar för medhjälpares agerande se Medhjälpare
Arvode se Ersättning till mäklaren
Besiktning se Informationsskyldighet, Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet
Uppmaning till köpare att utföra vidare teknisk undersökning
Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens förelägganden se Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden
Boarea
2004-08-25:1
Boendekostnadskalkyl
Formen för avstående
2004-12-15:4
Initiativ till avstående
Kalkyl upprättad av bank eller kreditinstitut
Skyldigheten att tillhandahålla kalkyl
2004-09-22:2
2004-11-17:8
Tidpunkten för avstående
Bokföringslagen se Handlingar; bevarande av
Bostadsförening
Dokumentation om köparens medlemskap
2004-12-15:4
Krav på att överlämna stadgar före överlåtelsen
2004-06-09:7
Kvar på tydlig information att förmedling avser andel i bostadsförening
2004-06-09:7
2004-12-15:4
Bostadsrätt se Förtroenderubbande verksamhet, Informationsskyldighet Uppgift om avgift till förening, Köpekontrakt/Köpebrev Felaktig uppgift i köpekontrakt, Objektsbeskrivning Felaktig uppgift om avgift till förening, Uppgift om bostadsrätts förmögenhetsvärde
Dokumentation om köparens medlemskap
2004-12-15:4
Förmedlingsuppdrag i bostadsrättsförening där mäklaren är medlem
2004-11-17:1
2004-12-15:3
Information till parterna om föreningens beslut om medlemskap
Uppgift om avgift till förening
Uppgift om förmögenhetsvärde
2004-06-09:12
Sökordsregister
Brott se Lämplighet; Redbarhet och lämplighet
Deposition
Avtal om deposition
2004-06-09:12
Datering
2004-06-09:12
Felaktig hänvisning till köpekontrakt
2004-09-22:3
Krav på att lämna uppgift om upplupen ränta
Krav på avtalets utformning
2004-12-15:4
Mäklarens skyldighet att ta upp frågan om deposition
2004-12-15:4
Ränta på deponerade medel
2004-06-09:12
Tidpunkt för utbetalning
2004-05-12:8
Utbetalning/Redovisning av deponerade medel
Dokumentation av överenskommelse
2004-09-22:3
Dokument; korrekt innehåll se Köpekontraktet/Köpebrevet, Objektsbeskrivningen, Uppdragsavtalet
Doldafelförsäkring se Försäkring Ensamrättstiden se Uppdragsavtalet Ensamrättstiden Ersättning till mäklaren
Hänvisning till taxa
Information om andra mäklares prissättning av mäklartjänsten
2004-12-15:5
Information om konsekvenser av ersättningsvillkor
Oskäliga ersättningsvillkor
Skriftlighetskrav för beräkning av provision
2004-11-17:7
Trappstegsmodellen
2004-11-17:7
Överlåtelseavgift för hyresrätt
2004-09-22:1
Fastighetsförmedling eller ej se Otillåten fastighetsförmedling
Fastighetsutdrag från Lantmäteriverket se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning
Felaktiga uppgifter i dokument se Dokument; korrekt innehåll
Sökordsregister
Friskrivning från mäklares ansvar
2004-08-25:3
2004-08-25:4
Fullmakt se Ombud
Fullmakt med för stora befogenheter för mäklaren
2004-12-15:4
Krav på att fullmakten begränsas till uppdraget
Krav på skriftlig fullmakt
Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden
Försvårande av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn
2004-06-09:9
Handlingar till Fastighetsmäklarnämnden
Förmedling av närståendes fastighet se Närståendeförmedling
Förmedlingsuppdraget se Uppdragsavtalet
Försäkring
Försäkring för dolda fel
Säljarförsäkring
Förtroenderubbande verksamhet
Anställning hos byggnads/fastighetsbolag
2004-12-15:2
Förmedlingsuppdrag i bostadsrättsförening där mäklaren är medlem
2004-11-17:1
2004-12-15:3
God fastighetsmäklarsed; begränsning av begreppet god mäklarsed se Värdering
Handlingar; bevarande av
2004-09-22:2
Handpenning se Deposition
Kontroll av inbetalning på klientmedelskonto
Redovisning av handpenning
Tidpunkt för utbetalning
2004-05-12:8
Återbetalning av handpenning till köparen
Informationsskyldighet se Boendekostnadskalkyl, Bostadsrätt, Köpekontraktet/Köpebrevet och Objektsbeskrivningen
Fastighetens skick
Information om andra mäklares prissättning av mäklartjänsten
2004-12-15:5
Information till parterna om bostadsrättsförenings beslut om medlemskap
Innebörden av begreppet ”varudeklarerat”
Innebörden av kontraktsvillkor
Sökordsregister
Kontroll av uppgift
Krav på information om uppgiftslämnaren
Mäklarens kompetens
Mäklarens skyldighet att informera om rätt till återgång enligt villkor
Uppgift om avgift till förening
Uppmaning till köpare att utföra vidare teknisk undersökning
Inteckning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning
Klientmedel se Handpenning
Kontroll av inteckningar
Köpekontraktet/Köpebrevet
Ansvar för och medverkan vid utformningen
2004-05-12:8
2004-06-09:3
2004-06-09:4
2004-06-09:5
2004-06-09:7
2004-08-25:1
2004-09-22:3
2004-11-17:4
2004-12-15:4
Besiktningsklausul se Villkor om ”allvarliga fel”, Villkor utan tidsfrist, Villkorande av köpet
Felaktig uppgift i köpekontrakt
2004-11-17:4
Form för begäran om återgång
2004-05-12:8
2004-06-09:3
2004-06-09:4
2004-06-09:5
2004-12-15:4
Hävningsklausul se Villkorande av köpet
Information till part om innebörden av villkor
Krav på tydlighet
Lånevillkor se Villkorande av köpet
Sökordsregister
Medlemskap i bostadsrättsförening se Villkorande av köpet
Mäklarens skyldighet att följa partsviljan
2004-11-17:6
Mäklarens skyldighet att verka för att parts rätt säkerställs
Uppgift om tillträdesdag saknas
2004-08-25:1
Uppgift om ägare
Villkor med för lång tidsfrist för säljaren att avhjälpa fel
Villkor om ”allvarliga fel”
2004-06-09:3
2004-06-09:4
2004-06-09:5
Villkor om försäljning av köparens bostad
2004-06-09:7
Villkor utan tidsfrist
2004-06-09:3
2004-06-09:4
2004-06-09:5
Villkorande av köpet
2004-06-09:3
2004-06-09:4
2004-06-09:5
2004-06-09:7
2004-11-17:6
2004-12-15:4
Köpeskillingen se Marknadsföring Uppgift om objektets pris
Lockpris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris Lån se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet Lämplighet; redbarhet och lämplighet
Bokföring
2004-06-09:11
Brister i hantering av förmedlingsuppdrag
2004-12-15:4
Brott
2004-08-25:4
2004-09-22:2
Oriktiga uppgifter till skattemyndigheten
Restförda skulder
2004-05-12:6
Sökordsregister
Tidigare restförda skulder
2004-09-22:3
2004-12-15:4
Underlåtenhet att ta upp inkomster till beskattning
Marknadsföring
Felaktig/Missvisande uppgift i marknadsföring
2004-08-25:2
2004-09-22:1
2004-11-17:6
2004-11-17:8
Förmedling utan annonsering
2004-12-15:3
Lokal marknadsförd som bostadslägenhet
2004-09-22:1
Mäklares marknadsföring av egen fastighet Mäklares marknadsföring av mäklarföretaget
2004-11-17:1
Mäklares marknadsföring av mäklartjänsten
Mäklares skyldighet att hålla sig informerad om mäklarföretagets erbjudanden
Uppgift om objektets pris
2004-10-20:1
2004-11-17:5
2004-12-15:3
Uppgift om rätten till strand och brygga
2004-08-25:2
Vilseledande uppgift om förmedlingsuppdragets omfattning
2004-11-17:8
Medhjälpare
Fastighetsmäklare
Oregistrerad medhjälpare
2004-06-09:2
2004-06-09:3
2004-06-09:4
2004-06-09:5
2004-06-09:6
2004-11-17:1
Medlemskap i bostadsrättsförening se Bostadsrätt
Mellanman se Ombud
Mäklararvode se Ersättning till mäklaren
Mäklarens kompetens
Neutral mellanman se Opartisk mellanman, Närståendeförmedling
Närståendeförmedling
Förmedling av närståendes fastighet
2004-06-09:8
Närståendebegreppet
Objektsbeskrivningen
Byggnadens storlek
2004-10-20:2
Sökordsregister
Felaktig uppgift om avgift till förening
2004-06-09:7
Felaktig uppgift om ägare
Uppgift om belastning
2004-08-25:1
2004-09-22:2
Uppgift om boarea se Boarea
Uppgift om bostadsrätts förmögenhetsvärde
2004-06-09:12
Uppgift om taxeringsvärde
Uppgift om vite saknas
2004-10-20:2
Uppgift om vad förmedlingen avser (tomt/bostadsförening)
2004-11-17:8
2004-12-15:4
Uppgift om ägare saknas
2004-08-25:1
2004-09-22:2
2004-12-15:4
Ombud
Mäklaren har varit ombud för säljaren
2004-05-12:7
2004-12-15:4
Opartisk mellanman
Krav på opartiskhet vid upprättande av överlåtelseavtal utan förmedlingsuppdrag
2004-08-25:3
Mäklaren undertecknat överlåtelseavtalet
2004-05-12:7
Oregistrerad medhjälpare se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare
Otillåten fastighetsförmedling
2004-06-09:1
2004-11-17:2
2004-11-17:3
2004-12-15:1
Panträtt/Pantsättning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning
Pris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris
Provision se Ersättning till mäklaren
Radon
2004-11-17:5
Redbarhet se Lämplighet; redbarhet och lämplighet
Redovisning av spekulanter se Spekulanter
Restförda skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet
Ränta se Deposition Ränta på deponerade medel Servitut se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning Sidoverksamhet se Förtroenderubbande verksamhet Skadestånd
Mäklares dröjsmål med att överlämna skadeståndsanspråk till försäkringsbolag
Skatterevision se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Bokföring
Sökordsregister
Skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder
Spekulanter
Information till säljaren om spekulant
Spekulantlista
Svartmäkleri se Otillåten fastighetsförmedling
Säljarförsäkring se Försäkring
Tidsfrist se Köpekontrakt/Köpebrev
Uppdrag; andra uppdrag än förmedlingsuppdrag se Värdering
Felaktig uppgift i köpekontrakt
2004-11-17:4
Hantering av köpeskillingen
Krav på dokumentering
Krav på omsorgsplikt och opartiskhet
2004-11-17:4
Krav på samstämmiga uppgifter i upprättade dokument
2004-08-25:3
Skriftligt uppdragsavtal
2004-11-17:4
Upprättande av överlåtelsehandling
2004-08-25:3
2004-11-17:4
Villkor om mäklares ansvarsbefrielse
2004-08-25:3
2004-08-25:4
Värdering
2004-06-09:10
Uppdragsavtalet se Ersättning till mäklaren
Avtalets utformning
2004-10-20:2
Begränsning av uppdraget avseende likvidavräkning
Dokumentation av överenskommelser
Ensamrättstiden
2004-12-15:4
Felaktig uppgift om uppdragsgivare
Krav på mäklaren vid uppdragsgivarens uppsägning av uppdraget
Xxxxxxxxx ansvar för sitt uppdrag vid uppdragsgivarens uppsägning under ensamrättstiden
2004-12-15:5
Skriftlighetskrav
2004-08-25:4
Underskrift av säljaren saknas
Villkor om uppsägningsrätt
2004-10-20:2
2004-10-20:3
2004-10-20:4
Uppgifter om objektet se Informationsskyldighet, Objektsbeskrivningen
Sökordsregister
Uppsägningsrätt se Uppdragsavtalet, Villkor om uppsägningsrätt
Utformning av avtal och villkor se bl.a. Ersättning till mäklaren, Köpekontraktet/Köpebrevet samt Uppdragsavtalet
Utgångspris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris
Visning se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare
Begränsning av mäklarens närvaro
2004-10-20:2
2004-10-20:3
2004-10-20:4
Villkorande av köpet se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet
Värdering
2004-06-09:10
Yrkesmässig förmedling se Otillåten fastighetsförmedling
Åtalsanmälan se Otillåten fastighetsförmedling
Återgångsklausul se Köpekontraktet/Köpebrevet Form för begäran om återgång, Villkorande av köpet
Ägare se Köpekontraktet/Köpebrevet Uppgift om ägare, Objektsbeskrivningen Uppgift om ägare saknas
Överlåtelseavtal se Köpekontraktet/Köpebrevet
Beslut i tillsynsärenden
2004-01-21:1
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om erbjudande om s.k. doldafelförsäkring
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.
Bakgrund
I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats av en säljare som anfört att han inte erhållit den ansvarsförsäkring som enligt anmälaren in- gick i förmedlingsuppdraget. Han har uppgett att han tecknat ett avtal om förmedling med mäklare X sedan han läst i en reklamfolder att det mäklarföretag där mäklare X arbetade bl.a. hade ansvarsförsäkring för dolda fel.
Anmälaren har bifogat en reklamfolder där mäklarföretaget presenteras. Under foto- grafier av tre mäklare, en av dem är mäklare X, beskrivs vad företaget erbjuder. Där finns bl.a. följande text. Genom oss erhåller Du Safes dolda-fel-försäkring vid fastig- hetsöverlåtelse. En tryggare försäljning utan kostnad! Anmälaren har även bifogat ett informationsblad om företagets försäkring. Där finns bl.a. följande text. Nu kan du som säljer din bostad genom oss ta del av [mäklarföretagets namn] Ansvarsförsäk- ring, en prisvärd försäkring som skyddar dig från ansvar.
Mäklare X, som numera arbetar vid ett annat mäklarföretag, har yttrat sig och sam- manfattningsvis anfört bl.a. följande.
I hans uppdragsavtal finns inskrivet att han skulle tillhandahålla fri flyttstädning men ingenting om att han skulle tillhandahålla någon försäkring. Vid genomgången av uppdragsavtalet informerade han anmälaren om den 10-åriga ansvarsförsäkringen och om kostnaderna för försäkringen och att det erfordrades ett besiktningsprotokoll om denne önskade en sådan försäkring. Det framkom aldrig vid hans redogörelse för för- säkringen att anmälaren uppfattat att företaget erbjöd den kostnadsfritt. Om han hade uppfattat det hade han med all säkerhet fört in en passus i avtalet om att försäkringen skulle ingå. Inom företaget fanns inga generella utfästelser om att bjuda kunderna på en försäkring mot dolda fel. Att det vid den aktuella tidpunkten skulle ha gått ut något meddelande till medarbetarna på företaget att försäkringen skulle erbjudas gratis kände han inte till. Han informerades aldrig om att sådana utfästelser getts i den reklamfolder som han nu fått ta del av tillsammans med anmälan.
När det stod klart för honom att anmälaren uppfattat att han fått en sådan utfästelse försökte han teckna en försäkring genom en mäklarorganisation som har en mot- svarande försäkringsprodukt. Detta förfarande var dock inte möjligt eftersom försäkringen inte kunde tecknas retroaktivt. Anmälaren har begärt att han skulle betala ett belopp till mäklarföretaget för att teckna försäkringen. Han har emellertid
2004-01-21:1
inte fått någon uppgift från företaget om att försäkring ordnats. Han har föreslagit anmälaren att denne betalar summan till mäklarföretaget och därefter kommer till honom med den aktuella räkningen. Han skall då mot kvitto betala anmälarens kost- nad. Han beklagar den situation som anmälaren hamnat i.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Mäklare X har uppgett att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan.
Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa.
Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt.
Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts.
Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande.
Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning.
2004-01-21:2
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppsägning i förtid av uppdragsavtal med ensamrätt m.m.
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet.
Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti.
Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken.
Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan.
När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003.
2004-01-21:3
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Säljarens uppsägning av uppdragsavtalet
Även om det finns ett villkor om att uppdraget skall gälla under viss angiven tid kan det sägas upp i förtid av såväl mäklaren som uppdragsgivaren. Om det inte finns acceptabla skäl för en uppsägning kan dock den som säger upp avtalet bli tvungen att betala skadestånd. En mäklare har alltså ingen rätt att kräva att få fullfölja uppdraget om det sagts upp av uppdragsgivaren men kan ha rätt till ersättning om uppsägningen varit ogrundad. Ersättningen kan avse faktiska kostnader som mäklaren haft, t.ex. för annonsering.
Vid en uppsägning från uppdragsgivarens sida åligger det mäklaren att ge denne besked om hur han ställer sig till uppsägningen. Han skall då också ge uppdrags- givaren besked om vilka krav han ställer eller kan komma att ställa i anledning av uppsägningen. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut (se bl.a. 2002-02-27:8 i FMN:s årsbok för 2002) uttalat att mäklaren bör bekräfta en uppsägning skriftligt och då också ge besked om sina eventuella krav. Om mäklaren avser att kräva ersättning för den händelse fastigheten blir såld till någon köpare som mäklaren anser sig ha anvisat bör uppdragsgivaren även få en spekulantlista.
Mäklare X har uppgett att uppdragsgivaren sagt upp förmedlingsuppdraget men att han inte kunde godta den. Fastighetsmäklarnämnden uppfattar detta som att han har förvägrat uppdragsgivaren att säga upp avtalet i förtid. Detta strider mot god fastig- hetsmäklarsed. Han har inte heller lämnat uppdragsgivaren annat än ett muntligt be- sked. Han har också förvägrat henne en spekulantlista. Även i dessa avseenden har mäklare X agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.
Övrigt
Vad som förekommit i övrigt ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.
Påföljd
Mäklare X skall meddelas varning för att han i strid med god fastighetsmäklarsed förvägrat uppdragsgivaren att säga upp uppdragsavtalet i förtid samt underlåtit att ge henne ett skriftligt besked om sin inställning till uppsägningen och en spekulantlista.
2004-01-21:3
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om villkor om ersättning vid utebliven försäljning
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats av en uppdragsgivare. Kritiken går ut på att mäklare X inte tagit tillräcklig hänsyn till hans
2004-01-21:3
sjukdom vid förmedlingen samt att mäklare Xs krav på ersättning i samband med ett förmedlingsuppdrag som inte resulterade i någon försäljning varit orimligt hög.
Förmedlingsuppdraget gällde en skogsfastighet om totalt ca 38 hektar. Det högsta budet blev 2,6 miljoner kronor men accepterades inte av uppdragsgivaren som ansåg att budet var för lågt. Det lägsta anbudet var 2,3 miljoner kronor. Mäklare X sade upp förmedlingsuppdraget och begärde ersättning av uppdragsgivaren med 139 474 kr.
Detta krav har därefter satts ned till 97 000 kr.
Av utredningen framgår att den aktuella fastigheten bjudits ut på marknaden genom en annan fastighetsmäklare kort tid före det att mäklare X åtog sig uppdraget.
I uppdragsavtalet daterat den 30 juli 2002 anges bl.a. följande. Om Uppdragsgivaren väljer att inte ingå avtal till pris enligt något av ingivna anbud med köpare som Upp- dragstagaren anvisat, äger Uppdragstagaren rätt att avbryta detta uppdrag och av Uppdragsgivaren erhålla ersättning för arbetad tid och utlägg enligt följande: Tim- kostnad 590 kr samt utlägg för annonskostnader och resekostnader. Lagstadgad moms tillkommer.
Uppdragsgivaren har sammanfattningsvis anfört i huvudsak följande.
Han har ett psykiskt handikapp som medför vissa svårigheter i kontakten med andra människor. På grund härav har han inte förstått innebörden av uppdragsavtalets be- stämmelse om att han skulle bli tvungen att betala om det inte blev en försäljning genom mäklare Xs förmedling. Mäklare X informerades från början om handikappet och fick även ett läkarintyg för att förstå varför sambon måste ta så stor del i alla kontakter. Vid kontakterna med mäklare X diskuterade de avslutningen med den tidigare mäklaren. Mäklare X klargjorde för dem att hans uppfattning var att denne inte skulle ha någon ersättning. Det är inte rimligt att han skall betala 97 000 kr för mäklare Xs medverkan eller att denne skall få lika mycket betalt oavsett om han lyckats förmedla fastigheten eller inte. Han anser inte heller att mäklare X lämnat korrekta uppgifter om moms på mäklartjänsten.
Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.
Uppdragsgivaren och dennes sambo var fullt införstådda med att fastigheten skulle säljas till ett pris som marknaden skulle bestämma genom ett anbudsförfarande.
Överenskommelsen om timersättning i uppdragsavtalet var ett absolut villkor för att han skulle åta sig uppdraget. Detta med hänsyn till uppdragsgivarens och dennes sambos misstroende mot den tidigare mäklarens handläggning och att de bud som då kom in inte accepterades. Han var, i samband med genomgång av uppdragsavtalet, mycket noga med att uppdragsgivaren och dennes sambo var fullt införstådda med villkoren om timersättning för den händelse något bud inte heller nu accepterades.
Beträffande den felaktiga uppgiften om moms på en faktura så översändes omgående en ny faktura med en korrekt uppgift.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller provision för fastighetsmäklarens tjänster eller dennes rätt till ersättning vid
2004-01-21:3
avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersättningsfråga handlat på ett sätt som är förenligt med 12 § fastighetsmäklar- lagen.
Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastig- hetsmäklarsed. Av 11 och 21 §§ andra stycket fastighetsmäklarlagen följer att om mäklaren i ett konsumentförhållande vill betinga sig annan ersättning än provision måste detta avtalas skriftligt.
Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut (se bl.a. 2002-09-18:6 och
2002-11-06:6 i FMN:s årsbok för 2002) uttalat att en fastighetsmäklare vid avtal med en konsument inte bör vara tillförsäkrad samma vinst som om mäklaren hade fullgjort och genomfört ett förmedlingsuppdrag. Att ingå ett sådant avtal med en konsument står i strid med god fastighetsmäklarsed.
Xxxxxxxx har uppgetts ha svårigheter att själv till fullo ta tillvara sina intressen. Xxxxx har inte framkommit än att mäklare X informerats om detta. Säljaren har dock på grund av sina svårigheter biträtts av sin sambo. Mäklare X har därför kunnat utgå från att säljaren genom henne fått det stöd som han kan ha behövt i samband med försälj- ningen.
Enligt uppdragsavtalet skulle mäklare Xs ersättning utgå med en viss provision på köpeskillingen. Ett provisionsavtal är ett riskavtal. En mäklare bör därför inte i konsumentförhållanden vara tillförsäkrad samma vinst vid en utebliven försäljning som om en försäljning kommit till stånd. Det har visserligen här varit fråga om för- säljning av en näringsfastighet. Säljarens situation har dock varit jämförbar med en konsuments och samma synsätt som skulle gällt i ett konsumentförhållande kan här läggas på överenskommelsen mellan säljaren och mäklare X.
Om fastigheten sålts till det lägsta anbudet som lämnats, 2,3 miljoner kronor, skulle provisionen ha uppgått till 103 500 kr. Hade den sålts till det högsta anbudet,
2,6 miljoner kronor, hade provisionen uppgått till 146 250 kr. Mäklare X har ansett sig berättigad till att i enlighet med avtalet erhålla en ersättning 139 474 kr , dvs. nära nog lika mycket som den högsta provisionsersättning han kunnat erhålla och högre än vad han fått vid en försäljning till det lägsta anbudet. För att ett avtal som kan få en sådan konsekvens inte skall anses strida mot god fastighetsmäklarsed måste upp- dragsgivaren ha varit helt klar över och införstådd med avtalets innebörd.
Enligt de riktlinjer för fastighetsmäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4) som Konsumentverket utarbetat efter överläggningar med mäklarbranschens företrädare bör mäklaren innan uppdragsavtalet ingås informera om de ungefärliga belopp i kronor som mäklaren bedömer att uppdraget kan komma att kosta över- låtaren.
Något utgångspris eller beräknat försäljningspris har inte angetts i uppdragsavtalet. Där finns ingen uppgift om de antal arbetstimmar och de kostnader som mäklare X kunde förväntas lägga ner på uppdraget. Det har inte heller framkommit att några sådana uppgifter skulle ha lämnats muntligen. Därtill kommer att något högsta belopp för ersättningen inte har avtalats. Mäklare X borde därför, och inte minst mot bak- grund av att han kände till att säljaren tidigare anlitat en mäklare och att det avtalet
upphört utan att det uppkommit någon kostnad för säljaren, ha diskuterat villkoret om ersättning närmare med säljaren.
Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X agerat i strid med god fastighets- mäklarsed när han ingått det aktuella avtalet med säljaren utan att ge honom något underlag för att bedöma dess konsekvenser eller informera honom om att mäklare X även om det inte blev någon försäljning skulle kunna ha rätt till en ersättning som
t.o.m. kunde komma att överstiga en försäljningsprovision. För detta skall han med- delas varning.
Övrigt
Vad som framkommit i ärendet i övrigt föranleder inte någon åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.
2004-01-21:4
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet m.m.
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklare Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.
Bakgrund
Restförda skulder
Kronofogdemyndighetens uppgifter
Med anledning av uppgifter från Kronofogdemyndigheten i S, om att mäklare X var restförd för skulder, öppnade Fastighetsmäklarnämnden ett tillsynsärende mot honom (dnr ---). Enligt kronofogdemyndigheten hade mäklare X i november 1997 restförda skulder i allmänna och enskilda mål om 79 448 kr respektive 574 007 kr. Nämnden avskrev ärendet den 29 april 1998. Vid avskrivningstillfället uppgick skulderna till 56 000 kr. Nämnden konstaterade i sitt beslut att mäklare X varit restförd vid ett flertal tillfällen och att hans lämplighet som fastighetsmäklare därför kunde ifråga- sättas. Nämnden ansåg att det då inte förelåg anledning till ingripande, men anförde i
beslutet att nämnden skulle komma att följa utvecklingen av hans ekonomiska åtagan- den genom kontakt med kronofogdemyndigheten och att frågan om återkallelse av hans registrering då kunde aktualiseras på nytt.
Enligt uppgift från kronofogdemyndigheten den 10 juli 2002 var mäklare X ånyo restförd med en skatteskuld om 141 071 kr. Vid förnyad kontroll den 12 november 2003 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklare X inte längre var restförd vilket enligt myndigheten berodde på att mäklare X själv hade betalat en del av skulden och på att överskott från hans skattekonto hade överförts till kronofogdemyndigheten.
Vid kontroll med kronofogdemyndigheten denna dag har framkommit att mäklare X ånyo har restförts för skatteskulder (13 124 kr) den 8 januari i år.
2004-01-21:4
Yttrande från mäklare X
Mäklare X har yttrat sig och har den 12 augusti 2002 uppgett att han har skött sitt skattekonto de senaste åren och att skulden är en kvarskatt, som eventuellt kommer att vara slutbetald i mitten av september 2002.
Särskild granskning
För att få en uppfattning om mäklare Xs verksamhet har Fastighetsmäklarnämnden begärt in och granskat handlingarna i fem förmedlingsuppdrag mäklare X haft under åren 2001 och 2002.
Vid den särskilda granskningen har Fastighetsmäklarnämnden noterat bl.a. följande som också påtalats i föreläggande till mäklare X.
1. Villa, S i S
I objektsbeskrivningen saknas uppgift om ägare.
2. Villa, H i S
I objektsbeskrivningen saknas uppgift om ägare. Säljaren är enligt uppdragsavtalet ett dödsbo. I köpekontraktet anges den avlidna som säljare. Kontraktet har undertecknats av de två personer som undertecknat uppdragsavtalet.
3. Bostadsrätt, G i S
I objektsbeskrivningen saknas uppgift om ägare.
4. Villa, Ö i S
I objektsbeskrivningen saknas uppgift om ägare.
5. Bostadsrätt, H i S
I objektsbeskrivningen saknas uppgift om ägare och pantsättning. Mäklare X har vid likvidavräkningen tecknat säljarens namn. Det saknas skriftlig fullmakt.
Yttrande från mäklare X
Mäklare X har yttrat sig över Fastighetsmäklarnämndens föreläggande och därvid har han uppgivit bl.a. följande.
1. Villa, S i S
Han skickar med ett utdrag från fastighetsregistret vid kontraktskrivningen.
2. Villa, H i S
Modern överlät fastigheten som gåva till sina två barn. Nordea hjälpte till med lag- farten. Ägarförhållandet förändrades strax efter det att köpekontraktet hade underteck- nats. Han visste att lagfartsansökan var inlämnad när han tog in fastigheten. Han brukar utelämna uppgift om ägare i objektsbeskrivningen, men köparna får en kopia av fastig- hetsutdraget vid köpekontraktets undertecknande.
3. Bostadsrätt, G i Sl
Vid kontraktskrivning gällande bostadsrätt brukar han överlämna en årsredovisning där uppgifter om ägare, antal lägenheter och lokaler finns angivna.
2004-01-21:4
4. Villa, Ö i S
Vid kontraktskrivning överlämnar han ett utdrag från fastighetsregistret.
5. Bostadsrätt, H i S
Köparen erhöll en årsredovisning vid kontraktskrivningen. Han har inte uppgivit ägare i objektsbeskrivningen. Han fick muntlig fullmakt från säljaren att kvittera hela likviden då säljaren bor i Stockholm.
Kontroll med inskrivningsmyndigheten
Fastighetsmäklarnämnden har vid kontroll hos Inskrivningsmyndigheten i S fått uppgift om att villan i H i S överläts av modern till döttrarna strax före moderns död. I det utdrag från Lantmäteriverket, som finns med bland de handlingar mäklare X skickat in för granskning, står modern som lagfaren ägare.
Anmälan
Under utredningen har en anmälan från köparna av en fastighet som mäklare X förmedlat kommit in till Fastighetsmäklarnämnden. Nämnden har avgjort ärendet (dnr ---) vid sammanträde den 10 december 2003, varvid nämnden meddelat mäklare X varning. Varningen föranleddes bl.a. av att mäklare X felaktigt hade utgivit sig för att vara ”auktoriserad fastighetsmäklare” och av att mäklare X hade använt sig av Mäklarsamfundets namn och logotyp utan att tillhöra organisationen.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. I 8 § stad- gas att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäk- lare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses vara tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.
Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s.66) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastig- hetsmäklare.
Mäklare X har genom Fastighetsmäklarnämndens beslut den 29 april 1998 uppmärk- sammats på att hans lämplighet som mäklare ifrågasatts på grund av att han vid ett flertal tillfällen varit restförd för skulder och att en återkallelse av hans registrering kan aktualiseras på nytt beroende på utvecklingen av hans ekonomiska åtaganden.
Han har därefter ånyo blivit restförd för skatteskulder till betydande belopp. Nämnden finner att de uppgifter som framkommit om mäklare Xs skuldsättning visar sådana brister avseende hans ekonomiska redbarhet att hans lämplighet som fastighetsmäk- lare kan ifrågasättas.
2004-01-21:4
Till detta kommer att Fastighetsmäklarnämnden i sitt beslut den 10 december 2003 (dnr ---) funnit anledning att meddela mäklare X varning för allvarliga brister. Dess- utom har det vid den särskilda granskningen framkommit brister i det av mäklare X inlämnade materialet.
Av 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att den obligatoriska objektsbeskriv- ningen skall innehålla uppgift om vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det förmedlade objek- tet. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut (se 2000-11-29:4 FMS:s årsbok för 2000) avseende objektsbeskrivningar accepterat att uppgift om ägare fram- går av till objektsbeskrivningen fogat utdrag från Lantmäteriverket. Sådana uppgifter måste redovisas i den särskilda skriftliga objektsbeskrivningen tillsammans med övriga uppgifter om fastigheten. I samtliga granskade förmedlingar saknas uppgift om ägare i objektsbeskrivningarna. Mäklare X har inte heller gjort gällande att han till objektsbeskrivningarna har fogat något utdrag, utan endast att han vid kontraktsskriv- ningen presenterat dylikt utdrag eller beträffande bostadsrätterna en årsredovisning.
Beträffande en av bostadsrätterna saknas även uppgift om pantsättning. Mäklare X har således åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen.
Avseende bostadsrätten i H i S har mäklare X tecknat säljarens namn utan fullmakt vid likvidavräkningen. Fastighetsmäklarnämnden, som i och för sig inte finner an- ledning att betvivla att mäklare X har haft muntligt fullmakt, ifrågasätter starkt lämp- ligheten i att såsom fastighetsmäklare slutföra en fastighetsaffär och företräda en från- varande part utan skriftlig fullmakt.
Mäklare X har, vad gäller förmedlingen av villan i H i S, uppgivit att han var med- veten om att fastigheten hade överlåtits till döttrarna. Trots detta har han i uppdrags- avtalet angivit dödsboet som uppdragsgivare och i köpekontraktet den avlidna perso- nen som säljare. Döttrarna har dock undertecknat båda avtalen. Mäklare X har således upprättat dokument med felaktig uppgift om vem som är ägare. Han har därigenom åsidosatt god fastighetsmäklarsed.
Påföljd
Mäklare X har vid återkommande tillfällen varit restförd för skulder. Han har varit restförd efter det att Fastighetsmäklarnämnden i ett beslut uppmärksammat honom på att hans lämplighet som fastighetsmäklare kunde ifrågasättas på grund av att han hade restförda skulder och att utvecklingen av hans ekonomiska åtaganden på nytt kunde komma att aktualisera frågan om återkallelse. Han är nu återigen restförd för skulder. Till detta kommer att den särskilda granskningen har visat att mäklare X åsidosatt fastighetsmäklarlagens krav på vad en objektsbeskrivning skall innehålla, att han upp- rättat dokument med felaktig uppgift om vem som är ägare till en fastighet samt att han i ett tillsynsärende som avgjorts den 10 december 2003 har varnats för vilseledan- de uppgifter om auktorisation från och medlemskap i en branschorganisation.
Fastighetsmäklarnämnden finner att vad som framkommit visar att Mäklare X inte uppfyller de krav som fastighetsmäklarlagen ställer på en fastighetsmäklare. Hans registrering skall därför återkallas.
2004-01-21:5
2004-01-21:5
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Tingsrättens dom
Den 4 mars 2003 dömdes mäklare X av K:s tingsrätt till villkorlig dom med samhälls- tjänst om 100 timmar för skattebrott och försvårande av skattekontroll i fråga om räkenskapsåren 1997 och 1998. Om fängelse hade valts som påföljd skulle tre måna- der ha dömts ut. Domen har vunnit laga kraft.
I tingsrättens domskäl anges bl.a. följande.
Mäklare X har förnekat brotten och har för räkenskapsåret 1997 gjort gällande att han inte uppsåtligen har utelämnat inkomst av tjänst samt att han för räkenskapsåret 1998 inte uppsåtligen har lämnar några oriktiga uppgifter eller utelämnat inkomst av tjänst. Vidare har han gjort gällande att han varken uppsåtligen eller av grov oaktsamhet åsidosatt bokföringsskyldighet samt att förfarandet i vart fall inte allvarligt försvårat myndighets kontrollverksamhet. Mäklare X har dock vitsordat att han under 1998 inte bokfört intäkter om 25 000 kr och inte heller löpande har bokfört mäklararvode avseende en affär om 108 000 kr.
Tingsrätten fann det klarlagt att mäklare X har varit medveten om att de av honom företagna löneuttagen skulle ha redovisats både i bolagens självdeklarationer och i hans egna självdeklarationer. Han måste vidare ha insett att, då så inte skedde, fara uppstod för att skatt och avgifter skulle undandras det allmänna. Vidare konstaterade tingsrätten att mäklare X uppsåtligen åsidosatt sin bokföringsskyldighet i bolagen genom att underlåta att bokföra löneuttag i de båda bolagen om sammanlagt
219 846 kr samt att han förfarit grovt oaktsamt då han underlåtit att bokföra intäkter om 25 000 kr jämte motsvarande löneuttag. Därtill har mäklare X uppsåtligen under- låtit att löpande bokföra mäklararvode avseende en affär om 108 000 kr.
Mäklare Xs yttrande
Han har valt att inte överklaga domen, men vidhåller alltjämnt att han inte har handlat uppsåtligen. Han medger emellertid att han har slarvat med deklarationerna. Med hänsyn till att han har varit verksam och registrerad fastighetsmäklare sedan 1989 och aldrig tidigare straffats på så sätt att han införts i brottsregistret eller utsökningsregist- ret samt med hänsyn till att de aktuella brottens straffvärde inte är högt, anser han att han alltjämt uppfyller kraven på redbarhet och lämplighet i 6 § punkten 5 fastighets- mäklarlagen. De skattebrott och de gärningar för vilka han nu ådömts ansvar har inte skett i syfte att undanhålla medel. Han kände inte till att hans förfarande var olagligt.
Till styrkande av sin lämplighet som fastighetsmäklare har mäklare X inkommit med intyg från sin advokat, sin revisor samt kontaktpersoner på banker i S och i K.
2004-01-21:6
Särskild granskning
I anledning av tingsrättens dom beslutade Fastighetsmäklarnämnden att granska förmedlingsuppdrag som mäklare X haft under 2002. Nämnden har vid granskningen inte noterat något anmärkningsvärt.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.
Av 8 § framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.
Bestämmelserna har i huvudsak överförts från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1982/84:16 s. 33) anfördes bl.a. följande.
Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren har gjort sig skyldig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som har begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarliga skattebrott.
I förarbetena till nuvarande fastighetsmäklarlag (prop. 1994/95:14 s. 69) anges bl.a. följande.
Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att vara direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet.
Mäklare X har dömts för skattebrott och försvårande av skattekontroll. Brottsligheten är av allvarligt slag och är direkt hänförlig till hans fastighetsmäklarrörelse. Fastig- hetsmäklarnämnden anser därför att det kan ifrågasättas om mäklare X kan anses upp- fylla de krav på redbarhet och övrig lämplighet som ställs på en fastighetsmäklare.
Med hänvisning till att den granskning som nämnden har företagit inte har gett anled- ning till någon anmärkning och med hänvisning till att den brottslighet som mäklare X har dömts för ligger relativt långt tillbaka i tiden, finner nämnden dock att det kan stanna vid en varning.
2004-01-21:6
Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagare att den finner anledning anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).
2004-01-21:6
Bakgrund
I en anmälan som inkom till Fastighetsmäklarnämnden den 20 oktober 2003 gör en person gällande att X och Y på heltid i Sverige, huvudsakligen gentemot svenska köpare och säljare av fast egendom, är verksamma som fastighetsmäklare av bostäder i Spanien. Vidare gör anmälaren gällande att verksamheten inte är seriöst bedriven och att X utan hennes hörande och godkännande försökt att sälja hennes fastighet till ett väsentligt lägre pris än vad som överenskommits.
X har yttrat sig i ärendet och han har därvid anfört bl.a. följande.
Det framgår av deras hemsidor att de dels arbetar med ett svenskt handelsbolag och dels med ett spanskt. Det svenska bolaget arbetar huvudsakligen med rådgivning av juridisk och ekonomisk natur avseende Spanien. I de fall där de tidigare har arbetat med försäljning av fastigheter har detta skett i egenskap av direkta säljare för spanska bolag. Arbetet har skett i Spanien och inte i Sverige. När det gäller ett antal andra- handsobjekt där de medverkat har detta hanterats av företaget A som är ett spanskt bolag vars juridiska status hanteras av spanska lagar. Mot bakgrund härav omfattas inte det anmälda ärendet av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Aktuellt objekt har enligt överenskommelse utsatts till försäljning via det spanska bolaget och dess rep- resentanter i Spanien har skött arbetet med objektet. Dock har inte några fel eller oseriösa åtgärder begåtts. De har bara haft problem med anmälaren vilket skapat kost- nader för deras spanska bolag som de antagligen kommer att kräva ersättning för.
Företaget A arbetar med juridik och ekonomi. Verksamheten sker i Spanien och riktar sig mot spekulanter i Spanien och övriga Europa. Företaget har kontor och represen- tanter i Spanien. Hemsidorna refererar till båda bolagen med internationell verksam- het.
I det spanska aktiebolaget företaget A finns i Spanien försäljningsverksamhet av fastigheter under uppförande. Dessa uppdrag utförs såsom försäljare direkt för spanska byggbolag. Det spanska bolaget utför också i mycket begränsad omfattning uppdrag att försälja andrahandsobjekt. Dessa uppdrag utförs i Spanien av i Spanien anställd personal och i den mån dessa uppdrag skall granskas skall det ske enligt spansk lag. Det handlar om fastigheter i Spanien där samtliga kontakter, upprättande av handlingar sker i Spanien och inblandade parter har sällan kommit från Sverige. Det spanska bolaget marknadsför sin direktförsäljning för spanska byggbolag till en internationell marknad. Det sker från Spanien och bl.a. via hemsidan. Hemsidan finns på polska, engelska, spanska och svenska/norska för den skandinaviska marknaden. Det spanska bolaget har infört ett förtydligande på hemsidan i syfte att undanröja minsta tveksamhet beträffande deras verksamhet. Varken det spanska bolaget eller företaget A har något kontor för mäklarverksamhet i Sverige. I påtalat fall är säljaren visserligen svensk medborgare men samtliga sammanträffanden har skett i Spanien, handlingar har upprättats där och uppdragets huvudsakliga insatser har gjorts av engelska medborgare bosatta i Spanien (verksamma i det spanska bolaget) och har riktats mot en engelsk spekulant. Inga som helst sammanträffanden har skett i Sverige, annat än att säljaren blivit uppringd och på annat sätt kontaktad från Spanien och i något begränsat hänseende med telefonsamtal/brev från Sverige. Han har såsom svensktalande och på uppdrag av det spanska bolaget framfört olika besked till sälja- ren. Dessa besked har lämnats från Spanien och i viss smärre omfattning från Sverige.
2004-01-21:6
Fastighetsmäklarnämnden har inhämtat följande uppgifter.
Y och X är enligt PRV:s Handels- och föreningsregister bolagsmän i företaget A. Enligt skattemyndighetens personupplysning är makarna X och Y folkbokförings- adress X 0 x X.
På olika sidor på Internetadressen --- anges att företaget A har en kontaktperson i Sverige, X. Där finns även hans telefonnummer i S angivet. Vidare anges ytterligare kontaktpersoner, dels i Polen, dels i Spanien. På webbsidorna görs ingen åtskillnad på företagen ifråga. Där anges vidare att bolagen förmedlar kontakt mellan köpare och spanska byggföretag, anordnar visningsresor och även förmedlar ”andrahandsobjekt”, dvs. fastigheter som inte är under byggnation. Information om fastigheter till salu sker från Spanien via lokala mäklare eller byggföretag. Det går att läsa informationen på svenska, norska, spanska och engelska.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
I 7 § fastighetsmäklarförordningen stadgas att Fastighetsmäklarnämnden om den har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i fastighetsmäklarlagen skall anmäla det till allmän åkla- gare.
Av förarbeten till lagen (prop. 1994/95:14 s. 63 ff.) framgår bl.a. följande.
Från lagens tillämpningsområde undantas sådana fall där förmedlingsupp- draget har en så svag anknytning till Sverige att det inte kan anses motiverat att uppdraget regleras av lagen. Tyngdpunkten i mäklaruppdraget ligger i att anskaffa en för uppdragsgivaren lämplig avtalspart. Lagen är alltså tillämplig på förmedlingsuppdraget i dess helhet när en mäklare marknadsför utländska objekt här och har kontakt med spekulanter här. Utanför lagens tillämpnings- område faller däremot den situationen att utländsk mäklare annonserar i svenska tidningar och de presumtiva köparna sedan är hänvisade till att kon- takta mäklaren på dennes hemort.
Med hänvisning till den information som finns på webbplatsen och med hänvisning till att den till viss del är skriven delvis på svenska får det anses klarlagt att informa- tionen från företaget A åtminstone delvis är riktad till den svenska marknaden. Vidare framgår av dessa sidor att X är kontaktperson i Sverige. Av X:s yttrande framgår att han anser att det är det spanska bolaget som förmedlar fastigheter till svenska köpare och att verksamheten därför inte omfattas av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn.
Nämnden delar dock inte denna uppfattning utan finner i enlighet med ovanstående att det finns anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i fastig- hetsmäklarlagens mening. Han skall därför anmälas till allmän åklagare.
Den till Fastighetsmäklarnämnden inkomna anmälan från en i Sverige bosatt säljare föranleder inte någon ytterligare åtgärd från nämndens sida.
2004-01-21:7
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet, otydligt kontraktsvillkor och brister i objekts- beskrivningar
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Skuldsättning
Fastighetsmäklarnämnden erhöll i mars 2002 uppgift från kronofogdemyndigheten att mäklare Xs var restförd för skulder i allmänna mål om 174 497 kronor. Mäklare X har i yttrande uppgett att skatteskulden har uppkommit på grund av skönstaxering då han inte hade kunnat lämna in sin deklaration i tid på grund av inbrott på sitt kontor.
Kontroll med kronofogdemyndigheten i november 2003 visade att mäklare X har betalat vissa skulder i december 2002, men att han är restförd för nya skulder i allmänna mål om sammanlagt 65 732 kronor. Den senaste posten var daterad den 13 november 2003.
Särskild granskning
I anledning av uppgifterna från kronofogdemyndigheten beslutade Fastighetsmäklar- nämnden att granska ett antal förmedlingsuppdrag som mäklare X haft under 2001. Fem klientakter har begärts in och granskats. Följande kan noteras från granskningen.
1½ -plansvilla i K
Säljaren är ett dödsbo. I objektsbeskrivningen har lämnats annan uppgift om ägare än att det är ett dödsbo.
§ 15 i köpekontraktet har följande lydelse. En förutsättning för detta köp är att köpa- ren beviljas lån enligt köpesumman i detta köpekontrakt. Skulle köparen förvägras detta återgår köpet utan vederlag för någondera parten och handpenning återbetalas till köpare. Det finns inga tidsfrister angivna och inte heller några anvisningar för hur en ev. begäran om återgång skall framföras.
1½-plansvilla A
I objektsbeskrivningen saknas uppgift om ägare.
1½ plansvilla med källare, S
I objektsbeskrivningen saknas uppgift om ägare.
Bostadsrättsradhus i S
I objektsbeskrivningen saknas uppgift om ägare.
2004-01-21:7
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Skuldsättningen
Enligt 6 § fastighetsmäklarlagen krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registre- rad att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Av 8 § framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses vara tillräckligt, får nämn- den i stället för att återkalla registreringen meddela varning.
Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroende- ställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.
Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som lämnats av kronofogdemyndig- heten innebär att mäklare Xs lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifrågasättas. Mäklare X uppmärksammades redan i mars 2002 på att hans skuldsättning kunde ge nämnden anledning att ifrågasätta hans lämplighet som fastighetsmäklare. Han har därefter, efter att först ha betalt vissa skulder, ånyo restförts hos kronofogdemyndig- heten.
Den särskilda granskningen
Lånevillkoret i köpekontraktet för villan i K är inte kopplat till något datum. Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Det är av största vikt att en mäklare utformar villkorsklausuler med erforderlig precisering och klart och tydligt informerar parterna om såväl innebörd som tillvägagångssätt. Fastighetsmäklarnämnden anser att den ifrågavarande klausulen borde ha angivit vilken dag återgång senast kunde påkallas. Det strider mot god fastighetsmäklarsed och ligger inte i linje med ovannämnda be- stämmelse i fastighetsmäklarlagen att konstruera klausuler som är otydliga och därför kan föranleda tvist.
I objektsbeskrivningen beträffande ovannämnda fastighet är uppgiften om ägaren oriktig.
I tre av fem granskade uppdrag saknas uppgift om ägare i objektsbeskrivningarna. Av 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren skall tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten som bl.a. skall innehålla uppgift om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Att utelämna denna uppgift strider således mot uttryckliga bestämmelser i fastighetsmäklarlagen.
Påföljd
Vad som framkommit om mäklare Xs skuldsättning aktualiserar en återkallelse av hans registrering. I de granskade förmedlingsuppdragen har dessutom brister upp- märksammats. Fastighetsmäklarnämnden finner dock om än med tvekan att det kan
stanna med en varning. Nämnden kommer emellertid att genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten följa utvecklingen av mäklare Xs ekonomiska situation.
2004-01-21:8
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklare har forcerat ett köp samt utformning av återgångsvillkor
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.
Bakgrund
I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en fastighet i Ö kritiserat mäklare X för att han enligt dem forcerat köpet på så sätt att han lugnat dem genom att inta en friskrivningsklausul. Köparna har uppgett bl.a. följande.
Efter att de fått muntligt klartecken från banken och efter att de anlitat ”skadeteknik” för att göra en enklare fuktmätning i källaren, gick de den 7 juli 2003 med på mäk- larens påtryckningar om att skriva på köpekontraktet med ”friskrivningsklausul”. När de fick se besiktningsrapporten insåg de att huset var i behov av flera allvarliga åt- gärder och de tyckte att det var skäl för att åberopa klausulen. Besiktningsrapporten skrevs den 14 juli. Den 19 juli skrev de ett brev till mäklaren och åberopade klausu- len. Den 1 augusti fick de brev från mäklaren att säljaren hävdade att kontraktet fort- farande gällde. Deras son samtalade flera gånger med mäklare X om det uppkomna läget, men denne svarade att han inte kunde göra så mycket åt det. Den 7 augusti svarade de på hans brev och har sedan dess inte hört något från mäklaren. Den
19 september fick de en stämningsansökan från säljaren. Sonen ringde då mäklare X som meddelade att han inte längre var inblandad. Sonen meddelade honom att det inte längre fanns lån beviljade för fastigheten och att de köpt ett annat hus. Mäklare X svarade att det inte spelade någon roll, skadeståndet skulle innebära stora kostnader för dem.
Anmälarna har till sin anmälan fogat bl.a. köpekontraktet. I § 12 finns följande villkor om besiktning. Köpet gäller under förutsättning att allvarliga fel eller brister i fastig- heten eller byggnaderna ej framkommer vid besiktning. Det finns inga tidsfrister an- givna eller någon överenskommelse om vad köparna skall göra om de önskar åberopa villkoret.
Mäklare X har yttrat sig i ärendet och anfört bl.a. följande.
Visningen ägde rum den 12 juni 2003. Avtalet skrevs den 7 juli, alltså nästan fyra veckor senare. Det förekom inte någon som helst hets vid försäljningen. Säljaren accepterade köparnas krav att inte fortsätta visningen av objektet för andra intres- senter under förutsättning att avtalet skrevs, vilket köparna accepterade efter krav att fuktmätning skulle äga rum före skrivningen. Fuktmätning ägde rum den 2 juli med bra värden. Banken hade tidigare i veckan godkänt lånen. Besiktningen ägde rum den 14 juli. Han hade semester från den 15 juli till och med den 27 juli men var dagligen anträffbar per telefon. Köparen skall fullgöra sin undersökningsplikt och eftersom han
2004-01-21:9
skulle sälja fastigheten med en ERA-försäkring skulle fastigheten besiktigas. De kom överens om att ta besiktningen ”tillsammans samtidigt”, varför det begärda villkoret infördes. Förmedlingsuppdraget är avslutat fr.o.m. den 1 oktober. Han har åter fått förtroendet att förmedla försäljningen och har påbörjat arbetet den 10 oktober.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt Fastighetsmäklarnämnden åligger det en fastighetsmäklare att klarlägga köpe- villkorens innebörd och att se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår (jfr prop. 1983/84 16 s. 41). Besiktningsklausu- ler som saknar anvisning om vad som avses med allvarliga fel har av nämnden tidi- gare bedömts vara oklart formulerade. Det aktuella villkoret i § 12 köpeavtalet ger inte någon anvisning om vad som avses med allvarligt fel. Avtalsvillkoret måste där- med anses otydligt och har troligtvis också lett till den tvist som har uppkommit mel- lan säljare och köpare. Köpekontraktet innehåller inte heller någon anvisning om hur köparna skall agera om de vill åberopa villkoret. Nämnden får därför framhålla vikten av att mäklaren verkar för att eventuella återgångsvillkor innehåller sådana anvis- ningar. Mäklaren bör således verka för att det i köpekontraktet tas in en överens- kommelse om att begäran om återgång skall framföras till andra parten antingen direkt eller genom mäklaren. Mäklaren bör vidare verka för att överenskommelsen även innehåller ett krav på att en begäran om återgång skall vara skriftlig för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter.
Fastighetsmäklarnämnden anser att ärendet kan skrivas av med ovanstående påpekan- den, eftersom vad som i övrigt framkommit inte ger anledning till någon ytterligare åtgärd från nämndens sida.
2004-01-21:9
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
L:s tingsrätt har i dom den 22 oktober 2003 dömt mäklare X för försvårande av skattekontroll till villkorlig dom med dagsböter. Mäklare X hade under tiden oktober 1998 - september 2000 underlåtit att bokföra intäkter med ett sammanlagt belopp om 184 400 kr. Av domen framgår att mäklare X vitsordat de faktiska omständigheterna men bestritt ansvar.
Mäklare X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden anfört bl.a. följande. Tings- rätten har missat flera omständigheter som hade betydelse för bedömningen om gär- ningen var brottslig och för påföljdsfrågan. Han skall inte överklaga då han vill lägga det som hänt bakom sig och i stället satsa på framtiden. Felen i bokföringen berodde främst på bristande erfarenhet av bokföring. Tidigare mindre bra rutiner har rättats till
2004-01-21:10
och sedan bristerna uppmärksammades för tre år sedan har bokföringen skötts klanderfritt.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.
Av 8 § samma lag framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 § om det inte är en förseelse som är ringa eller det kan anses vara tillräckligt att meddela varning.
Bestämmelserna har i huvudsak överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 33) anfördes bl.a. följande.
Om mäklare har begått en brottslig gärning, kan omständligheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren gjort sig skyl- dig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott. För att brottsliga gärningar skall kunna läggas till grund för återkallelse bör i allmänhet krävas att det föreligger en fällande dom. Har mäklaren erkänt gärningen, bör länsstyrelsen kunna återkalla registreringen utan att avvakta utgången i brottmålet.
I förarbetena till nya lagen (prop. 1994/95:14 s. 69) anförs följande.
Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgrepps- brott och ekonomisk brottslighet. Omständligheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur han skött sina uppdrag under den tiden.
Det förfarande som ligger bakom det brott som mäklare X dömts för gör att hans redbarhet som mäklare kan ifrågasättas och aktualiserar frågan om hans registrering skall återkallas. Fastighetsmäklarnämnden finner dock med hänsyn till omständlig- heterna i ärendet och att det inte framkommit några uppgifter om att mäklare X misskött sina förmedlingsuppdrag att det kan stanna med varning.
2004-01-21:10
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om skriftligt uppdragsavtal, utformning av köpekontrakt, återgångs- villkor, avtal om deposition, mäklarens rätt till ränta på deponerat belopp m.m.
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.
2004-01-21:10
Bakgrund
Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljarna av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla. Xxxxxxxx har framfört kritik mot mäklare X och hans sätt att sköta förmedlingen. De har i huvudsak anfört följande.
De har inte undertecknat något skriftligt uppdragsavtal. De fick inte granska annon- sen trots en överenskommelse som träffades med mäklare X om att slutkorrektur skulle lämnas till dem för godkännande. Den annons som infördes kom därmed att bl.a. sakna vissa säljargument som diskuterats med mäklare X. Enligt mäklare X kom ca 20 spekulanter till den första visningen. Två dagar senare genomfördes en oannon- serad visning. Intresset var inte så stort denna gång. Mäklare X återkom inte. Först efter flera försök fick de information om att det fanns två spekulanter. Mäklare X uppgav att en av spekulanterna, A, tidigare stört budgivningar och att fastighetsför- säljningar fått avbrytas på grund av dennes svårigheter att genomföra köpen. Senare meddelade mäklare X att en spekulant B lämnat ett bud på fastigheten. Vem speku- lanten var uppgavs aldrig av mäklare X. De bad mäklaren att genomföra affären med B varpå mäklare X då svarade ”att han skulle fundera på saken”. Budgivningen har delgivits dem först i samband med att de skulle göra en utvärdering av mäklare Xs arbetsmetoder och hans agerande i denna affär. Då A lämnade ett nytt högre bud valde B att hoppa av. Som de då uppfattade situationen beslutade mäklare X att fas- tigheten skulle försäljas till A. De hade vid denna tidpunkt fortfarande inte någon information om vem B var. Den 11 juni 2003 meddelade mäklare X att de skulle in- finna sig på mäklarkontoret dagen efter för att skriva kontrakt. Han uppgav att han undersökt spekulantens ekonomi genom ett telefonsamtal med A själv och att han funnit dennes försäkran om ”god ekonomi” tillfredsställande. En timme före kon- traktskrivningen ringde mäklare X och meddelade att A inte skulle kunna betala handpenningen vid kontraktsmötet utan först dagen efter. Mäklare X rekommen- derade dem att komma för att skriva under köpekontraktet. Han uppgav att om köpa- ren inte betalade handpenningen så skulle kontraktet rivas. Köpekontraktet under- tecknades och mäklare X beslutade att de underskrivna dokumenten skulle förvaras i mäklarföretagets kassaskåp till dagen därpå då A erlagt handpenning. Den 13 juni meddelade mäklare X att A inte erlagt handpenningen. Han sökte A under tio dagar utan resultat men tog inte någon kontakt med dem under denna tid. De kontaktade mäklare X den 23 juni och bad att han skulle reda ut läget och att riva kontraktet. En jurist på mäklarföretaget förklarade för mäklare X att det inte gick att riva underskriv- na kontrakt. De beslutade därför gemensamt med mäklare X att skriftligt häva köpet med A. Då mäklare X tog ny kontakt med B lämnade B ett nytt lägre bud. Några andra lösningar på den uppkomna situationen togs inte upp av mäklare X. Ett nytt köpekontrakt undertecknades med B den 27 juni. Den 7 juli fick de ett slutligt brev om hävning av köpekontraktet med A från mäklare X. En likvidavräkning som skickades från mäklare X var felaktig. De känner sig svikna och anser att mäklare X brustit i sitt uppdrag i flera avseenden genom att bl.a. rekommendera en oseriös köpare, föreslå att kontrakt skall skrivas utan att handpenning erlagts och att det skulle kunna rivas samt att han undanhållit viktig säljarinformation och underlåtit att kontrollera köparens betalförmåga. De gör även gällande att mäklare Xx agerande har förorsakat dem ekonomisk skada.
Mäklare X har inkommit med yttrande och i huvudsak anfört följande.
2004-01-21:10
Han har upprättat, undertecknat och översänt ett skriftligt förmedlingsuppdrag till uppdragsgivarna. De har inte efterkommit hans uppmaning att underteckna och åter- sända avtalet vilket är en omständighet som han inte kan lastats för.
Han har successivt rapporterat till uppdragsgivarna de bud som lagts på fastigheten. Uppdragsgivarna har inte efterfrågat budgivarnas namn men om de hade gjort det så hade de givetvis fått veta namnen.
Han har informerat uppdragsgivarna om att spekulant A tidigare varit aktuell för ett köp men att det då blev så att denne inte fullföljde köpet. Trots denna information önskade uppdragsgivarna att A skulle få vara med i budgivningen. Spekulant A in- formerades om att säljaren inte skulle komma att acceptera återgångsvillkor i köpe- kontraktet. A förklarade att han hade finansieringen ordnad genom en viss bank. De besked som A lämnade om sin ekonomi var sådana att han utgick från att finansie- ringen var helt klar. A avstod från boendekostnadskalkyl. Då uppdragsgivarna godtog det bud som lämnats av A bokade han tid för avtalsskrivning och han gjorde klart för A att en handpenning om 10 % av köpeskillingen skulle medföras till mötet. Ett par timmar före mötet meddelade A att det inte var möjligt för honom att hinna få med sig någon postväxel. Han kontaktade uppdragsgivarna omedelbart och föreslog att man skulle avvakta med avtalet. Uppdragsgivarna förklarade att de önskade att ett avtal ändå skulle skrivas eftersom de skulle resa bort och ville ha affären klar. Parter- na kom överens om att A skulle komma in med postväxeln påföljande dag. I avvaktan på att handpenningen erlades skulle de upprättade köpehandlingarna förvaras hos honom. A skulle få sitt exemplar först när handpenningen erlagts. Det vitsordas att det talades om att köpekontraktet kunde ”rivas” men så har inte skett. Säljarna har, med hans bistånd, avsänt en skriftlig hävningsförklaring. Det var inte aktuellt att skriva något särskilt återgångsvillkor för det fall att A inte skulle erlägga den avtalade handpenningen. Han har inte framställt något krav på provision för den första förmed- lingen.
På grund av semestrar kom det inte att upprättas något depositionsavtal när det andra köpekontraktet skrevs. Den avtalade handpenningen sattes in på klientmedelskontot den 10 juli 2003. Handpenningen utbetalades till säljarna när han återkom från sin semester den 8 augusti 2003. Med hänvisning till beloppets storlek, den korta tid handpenningen omhändertagits och att klientmedelskontot endast ger 0,5 % årlig ränta har det inte redovisats någon ränta.
Anmälarna och mäklare X har sänt in kopior av handlingar till Fastighetsmäklar- nämnden som rör den aktuella fastighetsförmedlingen. Från dessa handlingar har noterats följande.
Uppdragsavtalet, som undertecknats av mäklare X den 6 maj 2003, saknar uppdrags- givarnas namnunderskrifter.
Det första köpekontraktet är undertecknat av säljarna och A den 12 juni 2003. Avtalet innehåller bl.a. följande. § 1 Köpeskillingens erläggande 1. Kontant denna dag (handpenning) … 2. Kontant på tillträdesdagen … Utväxling av kontrakt Detta köpe- kontrakt är upprättat i tre likalydande exemplar av vilka säljare och köpare tagit var sitt samt ett behålls av [mäklarföretaget] som arkivkontrakt. Ett avstående från boen- dekostnadskalkyl har undertecknats av köparen den 12 juni 2003.
2004-01-21:10
Det andra köpekontraktet är undertecknat av säljarna och B den 27 juni 2003. Avtalet innehåller bl.a. följande. § 1 Köpeskillingens erläggande 1. Kontant i avvaktan på uppfyllande av villkor enligt följande paragrafer i kontraktet: 13 att deponeras hos [mäklarföretaget] …
Enligt likvidavräkning för säljaren undertecknad den 15 augusti 2003 har handpen- ningen erlagts den 27 juni 2003.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Uppdragsavtal
Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Med skriftlighetskravet uppnås bl.a. att uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren klargör att ett avtal verkligen träffats, vem som är ansvarig mäklare och uppdragets närmare innehåll.
Mäklare X har bekräftat att uppdragsgivarna inte undertecknat det skriftliga upp- dragsavtal som han översänt till dem. De har således inte skriftligen bekräftat hans uppdrag och det har genomförts utan att ett skriftligt avtal ingåtts. Mäklare X har härigenom brutit mot en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Detta motiverar i sig en varning.
Köparens betalningsförmåga
En fastighetsmäklare skall enligt 12 § fastighetsmäklarlagen utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.
Av anmälarnas uppgifter framgår att mäklare X lämnat information om att A var känd som en ”oseriös spekulant” som stört budgivningar och att denne tidigare haft svårig- heter att genomföra fastighetsköp. Anmälarna och mäklare X har i övrigt lämnat mot- stridiga uppgifter om vad som föregått kontraktskrivningen. Det har emellertid inte gjorts gällande att mäklare X - på annan grund än den som framförts till uppdrags- givaren - haft anledning att ifrågasätta eller närmare undersöka spekulantens uppgifter om att finansieringen av köpet var ordnad genom kontakter med en viss bank. Den egentliga anledningen till att köpet inte fullföljdes av A är inte heller klarlagd. Mot mäklare Xs bestridande är det inte visat att han åsidosatt sina skyldigheter i detta avseende.
Felaktiga uppgifter i köpekontraktet
I det första köpekontraktet finns uppgift om att köparen erlagt handpenning med visst belopp kontant samma dag som kontraktet undertecknades. Dessutom finns antecknat att säljare och köpare tagit var sitt exemplar av kontraktet. Mäklare X var väl med- veten om att så inte skett. Han har därmed medverkat till att avtalet kommit att inne- hålla felaktiga uppgifter i väsentliga avseenden. Detta motiverar i sig varning.
Överenskommelse om inbetalning av handpenning och mäklarens skyldighet att verka för ett återgångsvillkor
En fastighetsmäklare skall, enligt 19 § fastighetsmäklarlagen, verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtel- sen. Mäklare X har vitsordat att det i samband med kontraktskrivningen talades om
2004-01-21:10
att köpekontraktet skulle ”rivas”. Med hänsyn till den uppkomna situationen och vetskapen om spekulantens tidigare agerande borde han istället ha verkat för att parterna införde ett återgångsvillkor för säljaren för det fall att handpenningen inte inbetalades i avtalad tid av köparen. Genom att inte göra det har mäklare X åsidosatt sin omsorgsplikt. Detta motiverar i sig en varning.
Avtal om deposition
Enligt 12 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall handpenning som fastighets- mäklaren tagit emot utan dröjsmål överlämnas till säljaren om inte annat har överens- kommits i särskild ordning. Fastighetsmäklarnämnden har i beslut avseende mäklare X den 18 februari 2002 hänvisat till nämndens tidigare praxis och erinrat om att avtal om deposition utgör en överenskommelse mellan köpare, säljare och fastighetsmäk- lare. Om inte särskilt depositionsavtal tecknas bör i vart fall samtliga tre parter under- teckna köpekontraktet (dnr ---).
I det andra köpekontraktet har parterna avtalat om att handpenningen skall deponeras hos mäklarföretaget i avvaktan på uppfyllandet av villkor enligt en paragraf i kontrak- tet. Den anvisade paragrafen innehåller villkor om köparens besiktning. Mäklare X har varken upprättat något separat depositionsavtal eller bekräftat sitt åtagande i köpekontraktet trots att Fastighetsmäklarnämnden i tidigare beslut erinrat honom om hans skyldighet att göra detta. Han kan nu inte undgå varning för bristerna i depo- sitionsåtagandet.
Redovisning av deponerade medel och ränta
När en mäklare tar emot medel för förvaltning blir han redovisningsskyldig för dessa. Han är också skyldig att göra medlen räntebärande och att utbetala räntan till den som får kapitalbeloppet (prop. 1994/95:14 s. 76). Fastighetsmäklarnämnden har, i sam- band med en förfrågan från en mäklarorganisation, uttalat att nämnden inte hade några invändningar mot förfaringssättet att, i avsikt att rationalisera, ”genom avtal i samband med depositionen stryka ett streck över de räntor som understiger 100 kr” (protokoll FMN 11/99 p. 2). Om det inte finns någon överenskommelse om vad som skall gälla i fråga om utbetalning av ränta, skall den betalas ut även om den uppgår till ett litet belopp. Mäklaren får inte själv bestämma om den skall betalas ut eller inte. Det får också anses höra till god fastighetsmäklarsed att alltid lämna en uppgift om den ränta som utgått på deponerade medel, oavsett vad som överenskommits om dess betalning. Härigenom får den som har rätt till de deponerade medlen en möjlighet att se i vad mån han även har rätt till ränta vid utbetalningen.
Beträffande den deponerade handpenningen saknas särskild överenskommelse vad gäller utbetalning av ränta till den part som har rätt till handpenningen. Den upp- komna räntan skulle därför ha utbetalats till säljaren. Det har även ålegat mäklare X att ange ränta på insatt belopp i samband med slutredovisningen av uppdraget. Bris- terna i redovisning av deponerade medel och ränta strider mot god fastighetsmäklar- sed och motiverar i sig en varning.
Övrigt
Vad som i övrigt kommit fram avseende förmedlingen ger inte anledning till någon åtgärd mot mäklare X.
Påföljd
Mäklare Xs agerande i samband med förmedlingen av den aktuella fastigheten uppvisar allvarliga brister. Han skall meddelas varning för att han genomfört ett förmedlingsuppdrag utan att ha uppdragsgivarnas skriftliga bekräftelse, att han medverkat till felaktiga uppgifter i ett av köpekontrakten och att han underlåtit att verka för ett återgångsvillkor samt för bristerna i depositionsåtagandet och redo- visningen av ränta.
2004-01-21:11
Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förmedlingsuppdrag från närstående och villkor om ränta på deponerade medel
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Fastighetsmäklarnämnden har uppmärksammats på att mäklare X har förmedlat sin systerdotters bostadsrätt.
Xxxxxxx X har i huvudsak uppgett följande.
Han fick i uppdrag av sin syster och svåger att sälja deras dotters bostadsrätt. Xxxxxxx är född 1986. Förmedlingsuppdrag tecknades den 9 mars 2003. I överenskommelsen ingick att objektet enbart skulle marknadsföras på nätet. Dagen efter det att lägenhe- ten utannonserats lade en spekulant det bud som senare accepterades av säljaren. I samband med första mötet med spekulanten informerades denne om släktskapet med säljaren. Även vid kontraktskrivningen betonades detta förhållande. Uppgiften be- kräftades också skriftligt. Köparen har inte haft något att erinra mot förmedlingen.
Fastighetsmäklarlagen innehåller förbud mot förmedling till men inte från närstående. Dessutom omfattas inte syskonbarn av konkurslagens närståendebegrepp.
Mäklare X har till Fastighetsmäklarnämnden skickat in handlingar som upprättats i samband med förmedlingsuppdraget. Nämnden har uppmärksammat följande villkor i uppdragsavtalet. I det fall att handpenning deponerats på fastighetsmäklarens klient- medelskonto, har parterna överenskommit, att upplupen ränta understigande 300 kr ej skall redovisas.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Förmedling från närstående
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 13 § första stycket finns ett förbud för mäklare att förmedla en fastighet till en sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Även detta ger uttryck för grundsynen i fastighetsmäklarlagen om
2004-01-21:11
mäklarens ställning som neutral mellanman i en fastighetsaffär (prop. 1994/95:14
s. 41 - 42). Härtill kan hänvisas till 15 § där mäklaren förbjuds att som ombud företräda endera parten i en fastighetsaffär.
Fastighetsmäklarlagen saknar uttryckligt förbud för mäklare att förmedla en fastighet från en närstående. Av Fastighetsmäklarnämndens tidigare beslut framgår att nämn- den anser att det finns starka skäl att anta att en mäklare vid förmedling av en när- ståendes fastighet kan komma att låta sig påverkas av ovidkommande intressen och att hans ställning som opartisk mellanman härigenom kan äventyras. Nämnden har i sina beslut hänvisat till dels mäklarens upplysningsplikt, dels mäklarens skyldigheter vid upprättande av köpehandlingar. När en mäklare förmedlar en fastighet som ägs av en närstående riskerar mäklaren att frångå sin ställning som opartisk mellanman.
I den aktuella förmedlingen var säljaren underårig och hon företräddes av sina föräldrar. Utgångspunkten i föräldrabalken är att när en omyndigs föräldrar är förmyndare, bestämmer de hur tillgångar som står under deras förvaltning skall användas eller placeras (FB 13:1). Därutöver finns särskilda regler med krav på överförmyndarens samtycke i vissa situationer. Mäklare X har själv uppfattat upp- draget så att han anlitats av sin syster och svåger för att förmedla bostadsrätten. Båda är att anse som närstående i konkurslagens mening. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X haft ett förmedlingsuppdrag från närstående. Hans agerande är ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. Genom att åta sig det aktuella förmedlingsuppdraget har han åsidosatt god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.
Övrigt
Det villkor om ränta på deponerade medel som finns i uppdragsavtalet synes vara en standardiserad formulering. Fastighetsmäklarnämnden får därför framhålla följande.
En mäklare är skyldig att göra deponerade medel räntebärande. Mäklaren har inte någon rätt till den upplupna räntan. Denna skall oavkortad utbetalas till den som får kapitalbeloppet (prop. 1994/95:14 s. 76).
Parterna kan avtala om en beloppsgräns för vad som skall gälla för mäklarens skyl- dighet att redovisa ränta. Av god fastighetsmäklarsed följer att beloppsgränsen inte får sättas högre än att det kommer att vara ett mindre belopp som tillfaller mäklaren. Fastighetsmäklarnämnden har, i samband med en förfrågan från en mäklarorganisa- tion, uttalat att nämnden inte hade några invändningar mot förfaringssättet att, i avsikt att rationalisera, ”genom avtal i samband med depositionen kunna stryka ett streck över de räntor som understiger 100 kr” (protokoll FMN 11/99 p. 2). Nämnden anser däremot att det strider mot god fastighetsmäklarsed att en mäklare avtalar om att få tillgodogöra sig ränta som överstiger 100 kr.
Vad som förekommit i ärendet i övrigt föranleder ingen åtgärd.
Påföljd
Mäklare X har genom att åta sig uppdraget från sin syster och svåger att förmedla sin systerdotters bostadsrätt agerat på ett sätt som är ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. För detta agerande skall han meddelas varning.
2004-02-16:1
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens ansvar vid säljarens åtagande om avhjälpande av fel i fastigheten
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparen av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla. Anmälaren har framfört kritik mot mäklare X. Som anmälan får förstås gäller kritiken i första hand den överenskommelse som in- förts i köpekontraktet om att säljaren skulle avhjälpa vissa fel. Dessutom har påtalats att mäklaren inte föreslagit att del av köpeskillingen kunde hållas inne till dess att reparationsarbetet var slutfört. Anmälaren har bifogat bl.a. brevväxling mellan parter- na och tidningsartiklar samt köpekontrakt och ett besiktningsprotokoll.
Från utredningen antecknas följande.
Av besiktningsprotokollet den 27 april 2001 framgår att besiktning utförts den
30 mars. Under rubriken Störtrumsutrymme mot norr finns följande notering. Här utfördes kontroll av yttertakets konstruktion med håltagning i värmeisoleringsskiktet. Det kunde konstateras att det inte finnes någon direkt anordnad luftspalt mellan yttertaksbrädor och isolering. Vidare konstaterades omfattande rötsvampskador i yttertaksbrädorna, uppmätt fuktkvot i takbrädorna var över 80%, vilket innebär att hela yttertakskonstruktionen måste avrivas och totalrenoveras. I detta skede avbröts besiktningen på begäran av köparen. Av protokollet framgår att besiktningen åter- upptogs den 26 april på köparens begäran.
Köpekontraktet har undertecknats av säljare och köpare den 27 april 2001. Till- trädesdag anges till den 1 juni. Köpeskillingen, som uppgick till 460 000 kr, skulle betalas dels som handpenning den 3 maj, dels genom upptagande av nya lån på till- trädesdagen. Det framgår av köpekontraktet att säljaren erhållit uppgift om preliminä- ra kostnader för lån som skulle lösas av denne på tillträdesdagen. Restskulden upp- gick till totalt 425 000kr. I § 12 finns följande överenskommelse. Vid besiktningen framkom felaktigheter i yttertakskonstruktionen. Säljaren förbinder sig att åtgärda och bekosta felaktigheten i konstruktionen samt lägga nytt yttertak med plåtpannor.
Denna åtgärd skall utföras snarast möjligt och vara slutfört senast 2001-09-15. Säl- jaren har till följd av påtalade brister i golv samt golvbrunn i dusch reducerat tidi- gare överenskommen köpeskilling med kronor 25 000:-. I det fall försäkringsbolaget
… åtar sig att åtgärda skada i golvbrunn dusch skall köparen erlägga självrisk.
I det uppdragsavtal med ensamrätt som ingivits till Fastighetsmäklarnämnden har mäklare X avtalat med uppdragsgivaren om att förmedlingsprovision skall erläggas med 5 % av den blivande köpeskillingen, inklusive moms.
2004-02-16:1
Mäklare X har yttrat sig i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande.
Efter marknadsföring på sedvanligt sätt kontaktades han av anmälaren. Han framhöll vikten av en noggrann undersökning av fastigheten och rekommenderade henne att låta besiktiga fastigheten genom en sakkunnig. Vid den inledande besiktningen den 30 mars 2001 konstaterades att luftspalt saknades mellan yttertaksbrädor och isole- ring. Vidare konstaterades omfattande rötsvampskador i yttertaksbrädorna. Den uppmätta fuktkvoten var över 80 %. Besiktningsmannens bedömning var att hela yttertakskonstruktionen måste avrivas och totalrenoveras. På anmälarens begäran avbröts besiktningen i detta skede. Anmälaren kontaktade mäklare X och redogjorde för de besked som besiktningsmannen framfört. Hon var då inte längre intresserad av att köpa fastigheten. Säljaren kontaktade besiktningsmannen och efter egna övervä- ganden beslutade hon sig för att erbjuda anmälaren att köpa fastigheten med ett åta- gande att åtgärda och bekosta en ny takkonstruktion enligt besiktningsmannens för- slag till åtgärder. Anmälaren, som då fortfarande var intresserad av att köpa fastig- heten, bad besiktningsmannen att fullfölja den avbrutna besiktningen. Efter en komp- letterande besiktning den 26 april 2001 enades parterna om att ingå köp och genom hans egen försorg upprättades köpekontrakt dagen därpå. Säljarens åtagande skrevs in i kontraktet. Kontraktet skrevs nära en månad efter det att besiktningsmannen första gången påtalat de omfattande rötskadorna i takkonstruktionen. Både köpare och säja- re hade flera kontakter med besiktningsmannen kring skadorna och åtgärder. För att ge säljaren en rimlig tidsrymd att utföra sina åtaganden bestämdes i samförstånd med parterna att åtgärderna skulle vara avslutade den 15 september 2001, vilket också skrevs in i kontraktet. Tillträdet genomfördes den 1 juni 2001 varvid köpeskillingen erlades och köpebrev upprättades. Under tiden därefter har han varit i kontakt med anmälaren vid ett par tillfällen på grund av att säljaren inte påbörjat reparationen. Han tog vid varje sådant tillfälle själv kontakt med säljaren som vid upprepade tillfällen utlovade att snarast påbörja åtgärderna. Vid något tillfälle har det framkommit att säl- jaren var av den uppfattningen att ansvaret för de uppkomna skadorna skulle kunna återföras på en tidigare ägare. Då säljaren inte påbörjat de avtalade åtgärderna vid den tidpunkt då åtgärderna enligt köpekontraktet skulle varit slutförda kontaktade anmäla- ren honom på nytt. Han kontaktade omgående säljaren. Parterna har därefter anlitat advokat. Han har därför inte kunnat bidra till någon frivillig uppgörelse i saken.
Beträffade särskilt efterfrågade omständigheter har mäklare X sammanfattningsvis anfört följande.
Parterna var ense om att säljaren skulle åtgärda bristerna. Det förelåg inte någon an- ledning att misstro säljarens intentioner. Det gjordes inte några andra överväganden mellan parterna. Köpekontraktet gicks igenom på sedvanligt sätt innan det underteck- nades. Arbetet skulle utföras utifrån de rekommendationer som besiktningsmannen lämnat. Det förekom inte någon diskussion om vem som skulle utföra arbetet. Inte heller diskuterades möjligheterna att på något särskilt sätt säkerställa köparens rättig- heter och eventuella framtida krav. Redan av kontraktet framgår att säljaren var ska- deståndsskyldig vid kontraktsbrott. Med facit i hand hade naturligtvis en deposition av en del av köpeskillingen kunnat ske men eftersom det inte förelåg någon anledning för honom att betvivla säljarens avsikt att fullgöra sina åtaganden fördes inte någon sådan diskussion. Av samma anledning fördes det inte heller någon diskussion om riskerna med ett sådant åtagande. Han var vid tidpunkten för förmedlingen övertygad
2004-02-16:1
om att säljaren hade ekonomiska möjligheter att fullfölja avtalet, så har också varit fallet. Anledningen till fördröjningen har inte varit bristande ekonomisk förmåga utan att säljaren av princip bestämt sig för att regressivt söka överföra anspråket på den tidigare ägaren. Avtalet har inte stressats fram från hans sida. Köpekontraktet ingicks nära en månad efter det att skadorna upptäcktes vid den inledande besiktningen. Han känner sympati för anmälaren och beklagar den situation hon hamnat i. Han är i likhet med besiktningsmannen mycket förvånad över att säljarens agerande och det sätt på vilket det beskrivs att byggnadsarbetena utförs. Han har dock inte haft någon anled- ning att betvivla att säljaren skulle fullfölja sina kontraktsmässiga åtaganden. Särskilt som dessa var sanktionerade med skadeståndsansvar enligt sedvanliga kontrakts- rättsliga principer.
Fastighetsmäklarnämnden noterar att det i § 9 i köpekontraktet finns följande skade- ståndsvillkor. Skulle köparen eller säljaren ej rätteligen fullgöra sina åtaganden en- ligt detta köpekontrakt äger motparten rätt till skadestånd. Vid kontraktsbrott av väsentlig betydelse för part, har denne dessutom rätt att häva köpet.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 19 § samma lag skall mäklaren verka för att parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att det, i samband med överens- kommelser om att säljaren skall avhjälpa fel i fastigheten före eller efter köparens till- träde, kan föreligga risk för oenighet mellan parterna. Båda parter har ett berättigat intresse av att tvist inte uppstår i efterhand.
Det har visserligen inte gjorts gällande att överenskommelsen om säljarens åtgärder som införts i köpekontraktet skulle vara oklart utformad. Villkoret innehåller datum för när arbetet skulle vara slutfört men saknar närmare uppgifter om arbetets utföran- de och eventuella begränsningar av åtagandet. Fastighetsmäklarnämnden vill därför i detta sammanhang framhålla att det åligger en mäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Mäklaren skall utforma villkoren i kontraktet så att onödiga tvister om dess tolkning inte upp- står.
Reparationsåtagandet är utformat så att säljaren förbinder sig att åtgärda och bekosta felaktigheter i yttertakets konstruktion samt lägga nytt yttertak med plåtpannor. I ut- redningen finns inte någon uppgift om den beräknade kostnaden för dessa åtgärder. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att enbart materialkostnaderna bör väsentligt överskrida det belopp som blev över från försäljningen sedan säljaren löst lånen i fastigheten och erlagt mäklararvodet. Uppgifterna i ärendet om utfallet av över- låtelsen ger inte stöd för mäklare Xs påstående att säljaren vid tidpunkten för förmed- lingen hade ekonomiska möjligheter att fullfölja avtalet. Det har inte heller fram- kommit något i övrigt som visar att så varit fallet. Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att han inte fört någon särskild diskussion med parterna om riskerna med
åtagandet eller om möjligheten att säkerställa köparens rättigheter beträffande eventuella framtida krav.
Med hänsyn till åtagandets omfattning och vikten av att åtgärderna utförs på ett fack- mässigt sätt är det anmärkningsvärt att mäklare X inte närmare diskuterat förutsätt- ningarna för överenskommelsen med parterna. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X brustit i sin omsorgsplikt genom att underlåta att uppmärksamma parterna på den risk som förelåg med säljarens åtagande och genom att inte verka för att köpa- rens rätt säkerställdes. För detta kan han inte undgå varning.
2004-02-25:1
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om friskrivningsklausul samt om mäklarens undersöknings- och upplysningsskyldighet
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.
Bakgrund
Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparna av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla år 2003. De har i sin anmälan framfört kritik mot mäklare X och anfört följande.
Vid kontraktskrivandet föreslog mäklare X att en friskrivningsklausul skulle skrivas in i kontraktet. De kände sig tvingade att acceptera klausulen för att inte gå miste om affären. De frågade mäklare X om man kunde teckna en försäkring mot dolda fel.
Han sade att i praktiken är det helt onödigt.
Under tiden som de skrev på kontraktet gav mäklare X ytterligare ett papper till säljarna som skulle skrivas på. Det var den s.k. frågelistan. De fick m.a.o. listan på kända fel först efter att kontraktet var påskrivet.
Den 28 april genomfördes en besiktning av fastigheten och ganska många fel upp- täcktes. Taket behövde bytas ut omgående. De kände sig osäkra om de skulle fullfölja affären eller inte. Efter diskussion med mäklare X föreslog de att säljarna skulle sänka köpeskillingen med halva den summa det skulle kosta att åtgärda taket. Detta accepte- rades och de skrev under alla papper den 18 juni.
När de började renovera fastigheten visade det sig att bl.a. takkuporna var felbyggda och trasiga. Mäklare X hade inte tagit reda på alla kända fel på fastigheten av sälja- ren. De driver nu en process för att avgöra om besiktningsmannen borde ha upptäckt skadorna.
Mäklare X har inte heller bistått med råd vad gäller juridiska frågor efter avslutat köp. Mäklare X har direkt och indirekt rekommenderat dem att anlita svart arbetskraft för att åtgärda brister på fastigheten.
2004-02-25:1
Mäklare X har i ett yttrande anfört i sammandrag följande.
Det var säljarna som önskade en friskrivningsklausul. Han förklarade för köparna innebörden av en sådan friskrivning och förvissade sig om att köparna förstod och accepterade friskrivningen. När det gäller diskussionen om ev. överlåtelseförsäkring förklarade han att sådan kunde ordnas men att den saknade funktion när det fanns en friskrivningsklausul.
Han gick igenom frågelistans innehåll före kontraktskrivningen i samband med att han redogjorde för köparnas och säljarnas ansvar för fastighetens skick m.m.
Han hade absolut ingen kännedom om eller ens anade ev. läckage vid kuporna.
Han avvisar således de påståenden som köparna framfört. Han påpekar även att han inte blivit ombedd att bistå med juridiska frågor efter avslutat köp, om man bortser från förfrågan att vara köparnas ombud, vilket han avvisat eftersom han inte kan vara ombud för någon av parterna. Han avvisar med bestämdhet att han skulle ha anvisat svart arbetskraft.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall mäklaren, i den mån god fastig- hetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtel- sen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.
Bestämmelserna om mäklares omsorg- och upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Det framgår av förarbetena att mäklaren inte har någon skyldighet att mer ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i vart fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare (prop. 1983/84:16 s. 37-38).
Vad som kommit fram i ärendet ger inte anledning att anta att mäklare X skulle ha känt till bristerna beträffande takkuporna. Det har inte heller i övrigt kommit fram något som ger belägg för att mäklare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed vid för- medlingen. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.
2004-02-25:2
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om information om hyresförhållande och fastighetens skick m.m.
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning
Bakgrund
Köparen av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden framfört kritik mot mäklare Xs agerande i samband med förmedlingen.
Anmälaren har i sammandrag anfört att han fått missvisande information om när den i fastigheten boende hyresgästen skulle flytta ut och att han inte har fått korrekt infor- mation om fastighetens skick. Han fick t.ex. ingen information om att det fanns en fuktskada på övre plan i den uthyrda lägenheten.
Mäklare X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden i sammandrag anfört följande.
Uppdragsgivaren informerade honom om att det fanns en hyresgäst i husets ena lä- genhet och att denne inte var uppsagd. I objektsbeskrivningen anges att lägenheten på övre plan är uthyrd.
Vid visningen av fastigheten tillhandahölls köparen objektsbeskrivning och informe- rades muntligen om att lägenheten på övre plan var uthyrd samt att fastigheten var i behov av renovering. Köparen informerades även om sin mycket omfattande under- sökningsplikt och rekommenderades att anlita sakkunnig besiktningsman för besikt- ning av fastigheten. Han påtalade vikten av att låta besiktiga fastigheten eftersom den ägdes av ett dödsbo som begärt att fastigheten skulle försäljas med en friskrivnings- klausul. Anmälaren var dock inte intresserad av någon besiktning.
När det gäller en fuktskada på övre plan fick han information om denna men av miss- tag vidarebefordrade han inte detta till anmälaren. När han blev medveten om detta anmälde han skadan till försäkringsbolaget som bedömde skadan som en försäkrings- skada. Han erbjöd sig att stå för kostnaden för självrisken, vilket avböjdes av anmäla- ren.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.
2004-02-25:3
Paragrafen motsvarar 10 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 37 - 38) anförs följande.
Första meningen innehåller vidare en allmän upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahen- ten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick.
Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäkla- ren att upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sak- kunskap och erfarenhet han har som mäklare.
Av mäklare Xs yttrande framgår att han fått vetskap om att det fanns en fuktskada på övre plan. Följaktligen borde han ha informerat köparen om detta. Genom att inte göra detta har han brustit i sin upplysningsskyldighet och därmed inte utfört sitt upp- drag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Med hänsyn till omständigheterna i ärendet och att mäklare X dessutom har vidtagit åtgärder för att rätta till misstaget får förseelsen dock anses ringa.
Vad som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fas- tighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handlägg- ning.
2004-02-25:3
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om s.k. besiktningsvillkor, omförsäljning av fastighet, handpenning m.m.
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparna av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla. De har kritiserat mäklare X för hans agerande i samband med kontraktets ingående och i samband med att de velat häva köpet. An- mälarna har ifrågasatt utformningen av § 12 i köpekontraktet (om besiktning) som de anser inbjuder till konflikt.
Till anmälan har fogats kopior av objektsbeskrivningen, köpekontraktet, frågelista, besiktningsprotokoll och den skriftliga hävningen.
Den aktuella klausulen i köpekontraktet, daterat den 24 oktober 2002, lyder som följer.
2004-02-25:3
§ 12 Särskild besiktning: Köparen har rätt att besiktiga fastigheten senast den 5/11 2002. Vid köparens rätt till hävning äger köparen ej åberopa fel, eller skador
som kan anses motsvara vad köparna haft skälig anledning förvänta sig med ledning av ålder, skick eller pris. Köparna skall vid begäran om hävning meddela detta senast den 10/11 2002. Köparna har ej rätt att häva köpet om säljaren åtgärdar dessa fel före tillträdesdagen.
Tillträdesdag var satt till den 1 maj 2003.
I kompletterande anmälningar har anmälarna anfört följande.
Huset har annonserats ut för försäljning och visning skedde den 6 och 7 april 2003 via mäklare X utan att kontraktet var hävt. Dessutom står det i annonsen att huset är i toppskick trots dokumenterad förekomst av mögel. Detta vet mäklare X eftersom har varit inblandad redan från början. Vänner till dem har varit på visningen och frågat om huset var besiktigat. Mäklare X har svarat ”huset är besiktigat och det finns inga fel”. Den 28 april var huset återigen ute till försäljning men med sänkt pris. De anser att yrkesetiken hos mäklare X är i botten.
De anser att kontraktet numera kan anses vara hävt eftersom säljaren inte har åtgärdat bristerna inom den tid, före den 1 maj 2003, som parterna varit överens om i kontrak- tet. Fastigheten är såld på nytt och mäklare X borde återbetala handpenningen, vilket inte skett.
Mäklare X har i yttranden i sammandrag anfört följande.
Vid utformandet av besiktningsklausulen skall man ta till vara båda parters intresse.
§ 12 ger köparen rimlig tid att besiktiga fastigheten efter kontraktskrivningen och dessutom rimlig tid att överväga en ev. hävning av köpet. Parterna har också kommit överens om att hävningsrätten skall vara begränsad i så motto att köparen inte kan åberopa skador och fel som köparen haft skälig anledning att förvänta sig med led- ning av ålder, skick och pris. Köparen äger inte heller rätt att häva köpet om säljaren åtgärdar dessa fel före tillträdesdagen. Dessa två begränsningar måste anses rimliga i förhållande mellan säljare och köpare.
Den 6 november 2002 besökte anmälaren honom på kontoret och överlämnade en skriftlig begäran om hävning. Denna vidarebefordrade han till säljaren samma dag. Han försökte förklara för anmälaren att han inte behövde vara orolig för antingen accepterade säljaren hävningen eller så skulle felen åtgärdas. Han informerade även anmälaren om vad kontraktsbrott enligt § 9 innebär.
Anmälarna har innan han ånyo gått ut med ifrågavarande fastighet för försäljning förklarat för både honom och säljarna att de inte längre önskade vidbliva köpet. Säljarna har därvid önskat att fastigheten skulle omförsäljas, vilket skett. Han be- strider att han vid omförsäljningen skulle uttalat sig på det vis som anmälarna påstår.
Beträffande handpenningen har anmälarna inbetalt denna till honom med muntlig instruktion att behålla handpenningen till dess tvisten var avgjord mellan dem och säljarna. Senare har anmälarna önskat återfå handpenningen men detta har bestritts av säljarnas juridiska ombud som också gjort anspråk på pengarna. Eftersom det är
2004-02-25:3
vanskligt för honom att bedöma vilken av parterna som har bättre rätt till handpen- ningen har han ansökt om deponering av handpenningen enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.
Mäklare X har skickat in uppdragsavtal, objektsbeskrivning, frågelista och avstående från boendekostnadskalkyl.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall en mäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.
Enligt 19 § skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommel- ser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Besiktningsklausulen
Det åligger en mäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Mäklaren bör klargöra de praktiska följderna av klausulen samt betydelsen av besiktningen och tidsfristerna.
Enligt mäklare X är villkorstexten vanlig och inbjuder inte till konflikt. Fastighets- mäklarnämnden delar inte den uppfattningen.
Med villkoret i § 12 i köpekontraktet torde parterna ha avsett att reglera en rätt för köparna att under vissa förhållanden begära att köpet skall återgå. Av villkoret fram- går dock inte om parterna avsett en återgångsrätt för köparna eller om det är fråga om en begränsning av den hävningsrätt en köpare har enligt 4 kap. jordabalken. Villkoret anger endast i vilket avseende köparnas rätt till hävning är begränsad. Det finns varken i villkoret eller i kontraktet i övrigt någon uppgift om att det är fråga om en rätt att begära återgång och i så fall under vilka förutsättningar. Villkoret anger inte heller vad som skall ske vid en eventuell hävning eller återgång.
Villkoret ger säljarna en möjlighet att senast den 1 maj 2003 åtgärda de fel som even- tuellt skulle kunna vara hävningsgrund. Det innebär att hävning eller återgång av köpet kan komma att fördröjas upp till fem och en halv månad. Konsekvensen blir att handpenningen om 100 000 kr blir låst hos mäklaren och köparna svävar i osäkerhet under en lång tid. Ett sådant villkor förutsätter att köparen är väl införstådd med och noga övervägt konsekvenserna.
Att medverka till att en villkorsklausul införs i kontraktet som dels är oklar till sitt innehåll, dels låser den ena parten i över fem månader står inte i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed. Detta motiverar i sig varning.
Handpenningen
En handpenning betalas i ett rättsförhållande i vilket mäklaren inte är part. Mäklare är därför skyldig att utan vidare dröjsmål vidarebefordra en mottagen handpenning till säljaren, om han inte har fått parternas uppdrag att förvalta den. Det är således
2004-02-25:4
säljaren och köparen som skall komma överens om vad som skall ske med handpen- ningen. Det kan ligga i både säljarens och köparens intresse att handpenningen inne- står hos mäklaren till dess att det finns ett bindande köp. Detta är vanligt t.ex. vid villkorade köp, då köparen har rätt att begära återgång av köpet om vissa i förväg bestämda omständigheter inträffar. Mäklaren skall vid behov ta upp frågan med parterna. Först när säljaren och köparen blivit ordentligt informerade bör mäklaren ta emot ett uppdrag att förvalta handpenningen. (Se prop. 1994/95: 14 s. 55 och 76).
Av mäklare Xs yttrande framgår att handpenningen innehållits hos honom utan att det förelegat annat än en muntlig överenskommelse om detta med köparna. Han har såle- des inte haft bägge parters uppdrag att förvalta handpenningen. Fastighetsmäklar- nämnden har i ett flertal avgöranden gjort klart att överenskommelsen skall vara ut- formad så att mäklaren utifrån uppställda villkor kan göra en självständig bedömning av vem som har rätt till medlen. Mäklare X skall varnas för den bristande hanteringen av handpenningen.
Information i samband med omförsäljning
Uppgift står mot uppgift vad gäller vilken information som lämnats till nya spekulan- ter vid visning av den aktuella fastigheten. Det finns därför inte underlag för någon särskild åtgärd i denna del.
Övrigt
Vad som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åt- gärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.
Påföljd
Mäklare X skall meddelas varning för att han medverkat till att en villkorsklausul som är oklar till sitt innehåll och som även måste anses vara mycket ofördelaktig för köparna, har införts i köpekontraktet. Mäklare X skall även varnas för den bristande hanteringen vad gäller av handpenningen.
2004-02-25:4
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om s.k. besiktningsvillkor och utbetalning av handpenning
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren till en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla.
Köpekontraktet undertecknades den 24 mars 2003. I kontraktet finns följande villkor om särskild besiktning. Säljaren ger köparna rätt att, på köparnas bekostnad, be- siktiga fastigheten senast den 2003-04-08. Vid köparens rätt till hävning enligt nedan, äger köparen då ej rätt att åberopa fel eller skador, som utan svårighet hade kunnat
2004-02-25:4
uppmärksammas eller som kan anses motsvara vad köparen haft skälig anledning att förvänta sig, bl.a. med ledning av ålder, skick och pris.
Köparen skall vid begäran om hävning, om sådan besiktning skett, senast den
2003-04-08 skriftligen, med kopia av besiktningsprotokollet, informera säljaren och handläggande fastighetsmäklare om de fel och/eller skador köparen önskar åberopa som hävningsgrund samt skälig kostnad att fackmannamässigt åtgärda dessa.
Om totala reparationskostnaden överstiger kronor 50.000 inklusive moms äger köpa- ren, därest förutsättningar föreligger enligt ovan, rätt att häva köpet.
Om köparen kräver prisreduktion äger säljaren rätt att häva köpet. Samtliga prestationer skall därvid återgå.
Säljaren har i sammandrag anfört följande.
En besiktning av fastigheten genomfördes den 1 april 2003, vilken ledde till att en fortsatt teknisk utredning rekommenderades. Vid den utökade besiktningen den 16 april togs fuktprover och en okulär besiktning av krypgrunden gjordes.
Ett tilläggsavtal, daterat den 8 april, utökade tiden för besiktningsvillkoret till den 22 april.
Xxxxxxx lämnade en hävningsförklaring till honom den 21 april. I brevet hänvisades till besiktningsprotokollet samt till den utökade besiktningen (inget protokoll bifoga- des).
Mäklare X föreföll att betrakta hävningen som ett oåterkalleligt faktum och såg ingen anledning att köpare och säljare skulle träffas för att diskutera den uppkomna situa- tionen. Hon tog också beslut att återbetala handpenningen till köparna, utan att på något sätt meddela honom. Exakt när detta gjordes har han ingen kunskap om. Något skriftligt avtal mellan säljare och köpare om återgång av köpet har aldrig gjorts.
Mäklare X har i ett yttrande tillbakavisat kritiken och anfört bl.a. följande.
Säljaren ringde till henne efter den utökade undersökningen och berättade att det nog inte gått så bra och att det dessvärre fanns risk för att köparna skulle komma att häva köpet. Besiktningsmannens iakttagelser var allvarliga och besvärande. På plats hade man diskuterat åtgärder som förmodligen erfordrades. Säljaren berättade att kostna- derna för detta låg i spannet 300 000 – 400 000 kr eller mer enligt besiktningsman- nen. Hon hade dessutom en telefonkontakt med besiktningsmannen som bekräftade uppgifterna.
Den 21 april fick hon veta att köparna skulle skriva en hävningsförklaring och att de skulle åka förbi och lämna den direkt i säljarens brevlåda. Hon tog omgående telefon- kontakt med säljaren, som befann sig utomlands, och informerade honom om sam- talet med köparna. Säljaren framförde inga som helst invändningar mot att köparna hävde köpet.
Med anledning av att säljaren skulle vara bortrest till på kvällen den 24 april ville han att hon skulle kontrollera om husleverantören och tillverkaren fortfarande existerade, samt ta fram namn på specialister på fuktrelaterade skador inför kontakt med annan intressent alternativt omförsäljning.
2004-02-25:4
Hon mottog per post en kopia av hävningsförklarningen och aktiverade då en åter- betalning av handpenningen. I enlighet med säljarens begäran ringde hon även upp en annan intressent.
Den 28 april träffade hon säljaren. Hon hade då med sig det underlag som denne efterfrågat. Vid mötet diskuterades hur en omförsäljning skulle läggas upp.
Den 2 juni stötte hon oplanerat ihop med säljaren som informerade om att han kon- taktat advokat för att förmå de tilltänkta köparna att fullfölja köpet eftersom han ansåg att hävningen inte hade gått rätt till. Fram till detta datum gav säljaren inte henne någon som helst anledning att anta att han inte till fullo hade accepterat den gjorda hävningen.
Hon har i anledning av hävningsförklaringen gett besked om att handpenningen skulle återbetalas. Det fanns, när hon gjorde detta, inte någon som helst tvekan om att köparna hade rätt att häva köpet och det hade från säljarens sida inte framförts något som kunde uppfattas som om han hade anledning att motsätta sig en återbetalning.
Vad gäller den aktuella besiktningsparagrafen är det en standardklausul som till- handahålls i det mäklarsystem som används vid mäklarföretaget. I samband med att köpekontraktet skulle skrivas gjorde hon en fullständig genomgång av kontraktet. Parterna blev således fullständigt informerade om paragrafens innebörd och de fick klart för sig att det endast var allvarligare, kostnadskrävande fel, som kunde åberopas för en hävning.
Hon har inte gjort någon självständig tolkning av undersökningsresultatet och har så- ledes inte uttalat att undersökningsresultatet ledde till att köparna hade hävningsrätt.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Återbetalning av handpenning
Enligt mäklare X har hon återbetalat handpenningen till köparna sedan de hävt köpet. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut påpekat att när en part önskar frånträda en fastighetsaffär är det lämpligt att fastighetsmäklaren kontaktar samtliga parter innan återbetalning sker av de medel mäklaren förvaltar på uppdrag av parterna (se 2002-03-20:2 i FMN:s årsbok för 2002).
Säljaren har uppgett att mäklare X betalade ut handpenningen utan att han blev kon- taktad. Mäklare X har inte gjort gällande att hon fått något medgivande från säljaren att återbetala handpenningen till köparna. Hon har endast hänvisat till att den diskus- sion hon haft med säljaren om hävningen inte gett henne anledning att tro att han motsatte sig att köpet hävdes. Fastighetsmäklarnämnden noterar att i depositionsav- talet regleras endast förutsättningarna för när handpenningen skall utbetalas till sälja- ren. Vid sådant förhållande har mäklare X haft att själv bedöma om det på grund av något annat förhållande uppkommit en skyldighet för henne att utbetala medlen till någon av parterna. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X inte haft rätt att återbetala handpenningen till köparna enbart på grund av att hon inte uppfattat att säljaren skulle ha någon invändning mot att köparna önskade häva köpet.
2004-02-25:5
Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X agerat i strid med god fastighets- mäklarsed då hon återbetalat handpenningen till köparna utan att det fanns någon skriftlig överenskommelse om hävningen eller någon annan dokumentation om att säljaren var införstådd med att en återbetalning skulle ske.
Besiktningsvillkoret
Villkoret är oklart formulerat. Det är inte klart om det verkligen är hävning som avses och inte en rätt till återgång. En hävningsrätt grundas på ett kontraktsbrott av mot- parten och kan innebära inte bara att samtliga prestationer går åter utan även att den part som häver kan ha rätt till skadestånd.
Villkoret är oklart formulerat även i andra avseende. Det framgår inte vem som har att bedöma om den totala reparationskostnaden kommer att överstiga 50 000 kronor. Datumet för när fastigheten senast skall vara besiktigad och datumet för när köparen senast skall begära hävning är båda satta till den 8 april 2003. Detta skulle kunna få konsekvensen att besiktningsprotokollet inte kommit köparna tillhanda i sådan tid att de utifrån det skulle kunna ta ställning till om de vill åberopa den rätt till hävning de har enligt kontraktet. Det anges dessutom inte någon tidsfrist för när säljaren senast skall meddela köparen om han vill häva köpet p.g.a. ett eventuellt krav från köparen på prisreduktion.
För dessa oklarheter måste mäklare X kritiseras.
Påföljd
Mäklare X skall meddelas varning för att hon i strid med god fastighetsmäklarsed återbetalat handpenningen till köparna utan att det fanns något skriftligt avtal om hävning eller annan dokumentation som visar att säljaren var införstådd med att en återbetalning skulle ske.
2004-02-25:5
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om boendekostnadskalkyl och utformning av återgångsvillkor
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Med anledning av att mäklare X vid tre tillfällen de fem senaste åren har underlåtit att i tid betala den årliga registreringsavgiften till Fastighetsmäklarnämnden inledde nämnden i oktober 2003 granskning avseende mäklare Xs verksamhet som fastighets- mäklare.
Fastighetsmäklarnämnden har bl.a. begärt in en förteckning över de förmedlingsupp- drag mäklare X har haft under år 2003 och har från denna förteckning valt ut fem för- medlingar för granskning. Vid granskningen har bl.a. följande uppmärksammats av nämnden.
2004-02-25:5
T
I §16 och §17 köpeavtalet finns villkor avseende besiktning och finansiering. Det finns inga tidsfrister angivna för när besiktningen skall vara slutförd eller när köparna senast skall begära återgång på grund av att de inte har fått lån. Beträffande finansie- ringsvillkoret har inte heller angetts hur köparna skall förfara om de vill begära åter- gång.
S
I §16 köpeavtalet finns ett villkor avseende besiktning. Det finns ingen tidsfrist angi- ven för när besiktningen skall vara slutförd och det har inte heller angetts hur köparna skall förfara om de vill begära återgång.
V
Boendekostnadskalkyl saknas. Det finns heller inte någon dokumentation om att köparna har erbjudits en boendekostnadskalkyl men att de har avstått.
L
I §16 köpeavtalet finns återgångsvillkor avseende vatten-/radonprov. Det finns inga tidsfrister angivna för när mätningar senast skall göras och det har inte heller angetts hur parterna skall förfara om de vill begära återgång.
Mäklare X har av Fastighetsmäklarnämnden förelagts att yttra sig över vad nämnden noterat vid granskningen och hon har anfört bl.a. följande.
T
På parternas begäran och önskemål ombesörjde hon tidsbokning av besiktningen och hon närvarade också vilket hon alltid gör. Då hon alltid går igenom kontraktet munt- ligt och är noga med att förklara samtliga paragrafers innehåll och dessutom med- verkat aktivt i villkorens uppfyllande fanns det inga som helst tveksamheter eller tvivel om att tidsfristen var att anse som snarast efter besiktningens genomförande. När det gäller finansieringen fanns det vid kontraktstillfället ett muntligt lånelöfte som hon också kontrollerade med köparnas bank, men för att gardera sig tog hon med villkoret.
S
Ovanstående förklaring gäller även denna affär.
V
Fastigheten var en obebyggd tomt. Köparna finansierade köpet med kontanta medel och önskade därmed ingen boendekalkyl. Normalt sett finns det förtryckt i kontraktet om köparen har erhållit eller har valt att avstå från boendekalkyl men då hon i detta ärende använde ett annat dokument som var avsett för tomter var denna text inte med, vilket hon tyvärr inte noterade. Hon vill dock understryka att hon frågat köparna.
L
Hon hänvisar till ovanstående förklaring om sitt aktiva deltagande i provtagning och muntlig information om förfarandet vid en eventuell återgång.
2004-02-25:6
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall en mäklare innan fastigheten överlåts, vid förmedling av fastigheter som en enskild konsument köper huvudsak- ligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boen- dekostnader. Mäklaren får inte själv ta initiativ till att köparna avstår från kalkylen. Detta gäller oavsett om köpet finansieras genom lån eller kontant betalning eftersom räntor och amorteringar endast är en del av boendekostnaden. Detta gäller vidare oav- sett om fastigheten är bebyggd eller inte.
Fastighetsmäklarnämnden kan i och för sig godta ett i efterhand skrivet intyg om att en boendekostnadskalkyl erbjudits vid köpet men att köparen avstått från kalkylen. Något som styrker att mäklare X har erbjudit köparna en skriftlig boendekostnads- kalkyl innan fastigheten i fråga överläts har dock inte presenterats i ärendet. Mäklare X har således inte visat att hon fullgjort sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen att tillhandahålla en boendekostnadskalkyl. Hon kan därför inte undgå att varnas.
Det åligger en fastighetsmäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och att se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Fastighetsmäklaren har ett an- svar för att villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.
De återgångsvillkor som mäklare X använt sig av i tre av fem granskade förmedlings- uppdrag innehåller inte någon anvisning om hur köparna skall agera om de vill åbe- ropa de i köpekontrakten intagna återgångsvillkoren och saknar dessutom tidsfrister inom vilka återgång skall åberopas. Fastighetsmäklarnämnden får därför framhålla vikten av att mäklaren verkar för att eventuella återgångsvillkor innehåller anvis- ningar om hur köparen skall agera om denne vill åberopa villkoret samt inom vilka tidsfrister den i dylikt fall får åberopas. Mäklaren bör således verka för att det i köpe- kontraktet tas in en överenskommelse om att begäran om återgång skall framföras till andra parten antingen direkt eller genom mäklaren. Mäklaren bör vidare verka för att överenskommelsen även innehåller ett krav på att en begäran om återgång skall vara skriftlig samt framställas inom viss tidsram för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter. Nämnden anser inte att den skriftliga regleringen av sådana överenskommelser kan ersättas av muntliga överenskommelser eller av med- verkan vid villkorens uppfyllande.
Påföljd
Mäklare X skall varnas för att hon inte fullgjort sin skyldighet att tillhandahålla köpa- ren en boendekostnadskalkyl.
2004-02-25:6
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förmedling av en bostadsrätt som ägs av närstående
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.
2004-02-25:6
Bakgrund
Till Fastighetsmäklarnämnden har inkommit uppgift om att mäklare X har förmedlat sin dotters bostadsrätt i sin rörelse.
Mäklare X har yttrat sig över uppgiften och uppgett i huvudsak följande. Hans enda förklaring är att han helt enkelt inte visste om att det var förbjudet att sälja inom familjen. När han gick sin utbildning pratades det däremot mycket om att man inte får köpa. Han har ett enmansföretag, om han hade varit anställd skulle säkert någon kollega ha varnat honom.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljaren och köparens intresse.
Enligt 13 § får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). I 14 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter och att mäklaren inte heller får ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom.
I lagens förarbeten (prop. 1994/95:14) anförs att det ligger ett särskilt värde i att mäk- laren intar en ställning som en opartisk mellanman som båda parter kan ha förtroende för. I mäklaruppdraget skall ligga en skyldighet att verka för att både säljarens och köparens intresse iakttas (s. 51). Vidare betonas med avseende på 14 § att den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten inte räknar med - och inte heller skall behöva räkna med - att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen (s. 79).
I 4 kap. 3 § konkurslagen anges att som närstående till gäldenären anses den som är gift med gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till gäldenären eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära.
Det är enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning inte förenligt med fastighets- mäklarlagen att en mäklare förmedlar försäljningen av en fastighet eller bostadsrätt som ägs av en till honom närstående i konkurslagens mening. Det finns en risk för att den som har ett uppdrag från en närstående kan komma att åsidosätta den opartiskhet han skall iaktta som mäklare.
I det aktuella fallet har mäklare X förmedlat sin dotters bostadsrätt. Även om mäklare X har varit omedveten om det olämpliga i sitt agerande och även om han inte har låtit sig påverkas så att hans ställning som opartisk mellanman har åsidosatts måste ändå, objektivt sett, det förhållandet att hans uppdragsgivare tillhör kretsen närstående, i sig vara ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. Fastighetsmäklarnämnden
finner att mäklare X genom att förmedla den aktuella bostadsrätten åsidosatt god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.
2004-02-25:7
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om rebarhet och lämplighet samt om boendekostnadskalkyl m. m.
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Skatterevision
Skattemyndighetens anmälan
I en anmälan från Skattemyndigheten i G, som inkom till Fastighetsmäklarnämnden den 13 maj 2003, angavs sammanfattningsvis följande.
Skattemyndigheten i G har utfört revision hos mäklare X som driver fastighetsmäkleri i egen firma mäklarföretaget A i V. Granskningen har omfattat tiden den 1 januari 2000 - 31 december 2001. Mäklararvoden på totalt 102 100 kr exklusive mervärdes- skatt har inte redovisats (inkomståren 2000 och 2001). Mervärdesskatt har påförts avseende oredovisade provisioner med totalt 25 525 kr. Skattetillägg har påförts.
Provisionsintäkter på sammanlagt 195 500 kr hänförliga till inkomstår 2000 har bok- förts först i november 2001. Den debiterade utgående mervärdesskatten på ifråga- varande provisioner har redovisats först efter det att revisionen påbörjades. Mäklare X har under år 2000 erhållit 100 000 kr som ersättning för upphävande av besittnings- skydd avseende en hyreslägenhet. Ersättningen är inte redovisad i deklarationen. Det är en intäkt på grund av en tillgång och skall beskattas som inkomst av kapital.
Omprövningsbesluten har inte överklagats av mäklare X. De påförda skatterna och skattetilläggen ovan har betalats.
Mäklare Xs yttrande
Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.
Han kontaktade en skatterådgivningsbyrå innan han lämnade in sin deklaration. Där fick han besked om att ersättning för upphävande av besittningsskydd avseende hyresrätt inte var beskattningsbar inkomst. En pensionär som de kände hjälpte dem med dagbokföringen. Efter årsskiftet 2002 upptäckte han att allt inte stod rätt till med bokföringen avseende 2000 och gick igenom och försökte rekonstruera hela året. Han upptäckte då att hjälpredan missat att bokföra en del provisioner. Han sammanställde detta och bokförde dem i november 2001. Tyvärr missades några. Vid denna tidpunkt hade han inte fått någon uppgift från skattemyndigheten att revision skulle ske. Där- efter gjorde de samma kontroll avseende år 2001 och hittade också där en hel del som de lade till sist i detta års bokföring.
2004-02-25:7
Särskild granskning
I anledning av anmälan från skattemyndigheten beslutade Fastighetsmäklarnämnden att granska ett antal förmedlingsuppdrag som mäklare X haft under perioden den
1 januari 2002 – 30 april 2003. Fem klientakter har begärts in och granskats. Följande har noterats från granskningen.
I objektsbeskrivningen för en fastighet saknas uppgift om tomtarea. I samtliga för- medlingar har köparna avstått från boendekostnadskalkyl.
Mäklare Xs yttrande
Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.
När materialet sändes in till Fastighetsmäklarnämnden fanns endast en originalbe- skrivning i hans akt beträffande den aktuella fastigheten. Han ville inte sända in denna utan gick in i deras dataarkiv och öppnade fastigheten och drog fram en ny beskrivning. De har efter försäljningen av fastigheten fått ett nytt datorprogram och i samband med detta har tydligen tomtstorleken fallit bort. Han bifogar nu en kopia av den beskrivning som fanns i hans akt och som användes när fastigheten försåldes och som köparna fick.
Han erbjuder alltid alla köpare en boendekostnadskalkyl. Mäklarföretaget kräver också att alla spekulanter som skall vara med och bjuda på ett objekt skall ha ett låne- löfte från bank. När han fått fram en köpare och erbjuder en kalkyl har i stort sett alla fått en kalkyl från den bank som gett lånelöftet och de vill därför inte ha en kalkyl från honom. De flesta köpare vet exakt vad boendet kostar när de kommer i kontakt med honom, många sitter också hemma och gör egna kalkyler från bankernas hem- sida.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Skatterevisionen
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registre- ringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräck- ligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseel- sen ringa får påföljd underlåtas.
I förarbetena till lagen (se prop. 1994/95:14 s. 66) anges att redbarhetsrekvisitet i 6 § tar sikte på att en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet skall mot- svara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart.
Mäklare X har lämnat oriktiga uppgifter till skattemyndigheten. Enligt Fastighets- mäklarnämnden har mäklare X därigenom handlat på ett sätt som gör att hans redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifrågasättas. Särskilt allvarligt är att det rör sig om uppgifter hänförliga till den kundrelaterade delen av
2004-03-16:1
hans verksamhet. Mäklare X har dock själv anfört omständigheter som nämnden anser vara förmildrande i viss utsträckning.
Den särskilda granskningen
Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning över fastigheten samt en skriftlig beräkning av köpa- rens boendekostnader. Beskrivningen över fastigheten skall bl. a. innehålla uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal.
Den till Fastighetsmäklarnämnden först insända objektsbeskrivningen saknar uppgift om tomtarea. Mäklare X har uppgett att denna objektsbeskrivning var en efterhands- konstruktion och inte den som egentligen användes vid förmedlingen. I anledning av detta får Fastighetsmäklarnämnden påpeka att de handlingar som nämnden begär in skall vara originalhandlingar som använts vid förmedlingen eller kopior av dessa och inte i efterhand konstruerade handlingar.
I samtliga förmedlingar har köparna avstått från boendekostnadskalkyl. Fastighets- mäklarnämnden får därför påpeka att mäklaren skall upprätta och tillhandahålla köparen en boendekostnadskalkyl. Mäklaren får inte själv ta initiativ till att köparen avstår från kalkylen. Dessutom får nämnden i anledning av mäklare Xs yttrande fram- hålla att det är fastighetsmäklarens ansvar att en individuellt utformad boendekost- nadskalkyl upprättas och överlämnas till köparen. Han eller hon kan därför inte med befriande verkan hänvisa till en kalkyl som en bank har upprättat.
Påföljd
Vad som framkommit vid skatterevisionen gör att mäklare Xs redbarhet och lämp- lighet som mäklare starkt kan ifrågasättas. Men med hänsyn till att det föreligger för- mildrande omständigheter och att samtliga skatter jämte skattetillägg nu är betalda, samt att den särskilda granskningen inte gett anledning till någon allvarligare an- märkning, stannar Fastighetsmäklarnämnden dock för att meddela mäklare X varning.
2004-03-16:1
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet och om brister i de granskade förmedlings- uppdragen
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklare Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.
Bakgrund
Restförda skulder
Den 20 mars 2002 avskrev Fastighetsmäklarnämnden ett ärende (dnr ---) avseende mäklare X med påpekande om att nämnden, med hänvisning till mäklare Xs restförda skulder på 78 076 kronor, genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten skulle
2004-03-16:1
kontrollera mäklare Xs skuldsättning. Mäklare X hade genom föreläggande den
3 december 2001 underrättats om att hans lämplighet som fastighetsmäklare kunde ifrågasättas på grund av skuldsättningen.
Vid kontroll med kronofogdemyndigheten den 14 maj 2003 var mäklare X restförd för skulder i enskilda mål på 1 867 359 kr. Vid förnyad kontroll den 21 november 2003 var Mäklare X restförd för skulder på 1 911 194 kr. Den
24 februari 2004 uppgick skulden till 1 932 745 kr.
Yttrande från mäklare X
Mäklare X har uppgett att han har ett avtal med banken om att han skall betala in 400 000 kr i form av ett lån och att han väntar på låneavtal från banken. Mäklare X har även inkommit med skrivelse från Föreningssparbankens Kundinkasso daterad den 13 februari 2004. Av skrivelsen framgår att mäklare X genom avtal och inbetal- ning av 400 000 kr senast den 29 februari 2004 kan reglera sin skuld. När Fastighets-
mäklarnämnden kontaktade kronofogdemyndigheten den 12 mars 2004 var emellertid skulden inte betald utan uppgick till 1 936 917 kr.
Särskild granskning
För att få en uppfattning om mäklare Xs verksamhet har Fastighetsmäklarnämnden begärt in kopior av samtliga handlingar i fem förmedlingsuppdrag som han genomfört under år 2002. Sedan mäklare X yttrat sig över vad som framkommit vid granskning- en kvarstår följande noteringar.
1. Tegelvilla i B
Någon boendekostnadskalkyl har inte getts in. Det finns inte heller något avstående från kalkylen. Objektsbeskrivningen saknar uppgift om taxeringsvärdet.
2. Bostadsrättslägenhet i S
Uppdragsavtalet är inte undertecknat av säljaren.
3. Tomt i B
Ensamrättstiden är sex månader enligt uppdragsavtalet. Någon boendekostnadskalkyl har inte getts in. Det finns inte heller något avstående från kalkylen.
Yttrande från mäklare X
Mäklare X har uppgett bl.a. följande i svaromål till Fastighetsmäklarnämnden. Objektsbeskrivningar görs alltid annars blir det svårt att sälja. Alla uppgifter måste finnas där för att uppdraget skall kunna läggas ut på nätet. Kunderna avstår ibland från boendekostnadskalkylen. Många har lånelöfte från banken och har allt klart. Han brukar göra ett utdrag där kunderna får skriva på att de avstår. Uppdrag kan ges munt- ligt och kunden skriver på vid ett senare tillfälle som kan missas.
1. Tegelvilla i B
Kunden har avstått från boendekostnadskalkyl.
2. Bostadsrättslägenhet i S
Han fick uppdraget per telefon men uppdragsgivaren kom aldrig in och skrev på.
2004-03-16:1
3. Tomt i B
Kunden har köpt hus av företag A och han har endast förmedlat försäljning av tomt.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Restförda skulder
Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. I 8 § stadgas att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses vara tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.
Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s.66) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fas- tighetsmäklare.
Mäklare X uppmärksammades redan den 3 december 2001 på att hans skuldsättning kunde ge Fastighetsmäklarnämnden anledning att ifrågasätta hans lämplighet som fastighetsmäklare. Hans skuld har därefter ökat från 78 076 kr till 1 936 917 kr.
Nämnden anser därför att mäklare X inte uppfyller det krav på redbarhet som fas- tighetsmäklarlagen uppställer på en registrerad fastighetsmäklare.
Den särskilda granskningen
Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Mäkla- ren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången.
Fastighetsmäklarnämnden har ingen anledning att ifrågasätta mäklare Xs uppgift att han har haft ett uppdrag att förmedla bostadsrätten i Solna. Något skriftligt upp- dragsavtal har dock inte undertecknats av säljaren. Mäklare X har således brutit mot bestämmelsen i 11 § fastighetsmäklarlagen.
I uppdragsavtalet beträffande tomten i B anges en ensamrättstid om sex månader, även det strider mot 11 § i fastighetsmäklarlagen.
Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall mäklaren vid förmedling av fastigheter som en enskild konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk till- handahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader innan fas- tigheten överlåts.
I två av förmedlingarna har någon boendekostnadskalkyl inte lämnats. Mäklare X har inte heller företett något intyg om att köparna erbjudits en kalkyl före köpet men avstått från denna. En mäklare har ett eget ansvar för att en individuellt utformad
boendekostnadskalkyl upprättas och överlämnas till köparen. Han eller hon kan därför inte med befriande verkan hänvisa till en kalkyl som en bank har upprättat.
Mäklaren skall inte heller ta initiativet till att köparen avstår från sin rätt till boende- kostnadskalkyl. Mäklare X har således åsidosatt skyldigheten i fastighetsmäklarlagen att tillhandahålla köparna en boendekostnadskalkyl.
Av 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren vid förmedling av en fastighet som en enskild konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk skall till- handahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten som bl.a. skall innehålla uppgift om fastighetens taxeringsvärde.
Objektsbeskrivningen för en av de förmedlade fastigheterna saknar uppgift om taxe- ringsvärde. Mäklare X har således åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighets- mäklarlagen.
Påföljd
Fastighetsmäklarnämnden finner att vad som framkommit om mäklare Xs skuldsätt- ning och de brister som uppmärksammats i de granskade förmedlingsuppdragen inne- bär att han inte kan anses uppfylla de krav som ställs för att få vara registrerad som fastighetsmäklare. Hans registrering skall därför återkallas.
2004-03-24:1
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift om åkerareal för en jordbruksfastighet
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.
Bakgrund
I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats av köparna av en jordbruksfastighet för att uppgiften om den areal som lämnats i sam- band med förmedlingen varit felaktig.
Anmälarna har anfört bl.a. följande.
I utdrag ur fastighetsregistret anges åkerarealen till 18 hektar (ha). Säljaren har i an- sökningar om EU-bidrag uppgett 17, 22 ha. Vid en senare kontrollmätning utifrån kartor hos Hushållningssällskapet kunde konstateras att korrekt areal var 16,38 ha. Det föreligger således en betydande avvikelse mellan mäklare Xs uppgifter och den verkliga åkerarealen. Mäklare X har den 6 april 2003 uppgett att förklaringen till felaktigheten bland annat är att söka i de uppgifter som säljaren själv erhöll vid sitt köp av fastigheten. Det åligger en köpare av en fastighet att undersöka fastigheten och att själv skaffa sig en uppfattning om dess skick. När en mäklare lämnar en uppgift om fastigheten måste dock utgångspunkten vara att köparna skall kunna lita på att mäklaren har kontrollerat att den inte avviker från vad som anges om fastigheten i
fastighetsregistret. I vart fall när det gäller en så avgörande uppgift som åkerarealen på en jordbruksfastighet.
Mäklare X har i huvudsak anfört följande.
Anmälarna bedriver en omfattande mjölkproduktion och är sedan länge varit grannar med säljaren av den aktuella fastigheten och känner därför väl till densamma. Av de uppgifter som han fått om fastigheten framgår endast att arealen är 40 ha. I ett hand- skrivet dokument som han erhållit från säljaren har denne uppgivit fördelningen 20 ha åker och 20 ha skog. Köparna har före köpet erhållit en kopia av detsamma. Han an- ser därför inte att affären handlagts felaktigt.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Den kritiserade förmedlingen avser en jordbruksfastighet som skall användas för att utveckla köparnas näringsverksamhet. Det är således ett köp av näringsidkare och inte ett köp huvudsakligen för enskilt bruk. Den uppgift om arealen som mäklare X lämnat till köparna, 20 ha åker och 20 ha skog, har han erhållit från säljaren. Även om det hade varit lämpligt att mäklare X kontrollerat säljarens uppgifter med taxerings- uppgifterna för fastigheten är han i vart fall alltid skyldig att uppge varifrån han häm- tat de lämnade uppgifterna. Med detta påpekande finner Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.
2004-03-24:2
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400)
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.
Bakgrund
I december 2001 fick mäklare X ett uppdrag att förmedla en försäljning av en skogs- fastighet. Uppdragsgivaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kri- tik mot mäklare X. I anmälan görs bl.a. gällande att mäklare Xx agerande medförde att försäljningen av fastigheten kom att fördröjas.
Mäklare X har tillbakavisat kritiken och har beträffande ett mellan parterna upprättat depositionsavtal anfört följande. Uppdragsgivaren undertecknade avtalet den 11 april 2002. Han och köparen undertecknade avtalet annan dag och av misstag har han fel- aktigt angett den 11 april för sin och köparens underskrift.
Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av uppdragsavtalet i vilket bl.a. anges att ”ersättning får dock aldrig överstiga den rekommenderade taxan för provisions- försäljning”.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Vad som kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Nämnden avskriver ärendet med följande påpekan- de.
Det finns ingen rekommenderad taxa för provisionsersättning. Att i ett uppdragsavtal upprätta ett villkor med en sådan hänvisning är därför inte förenligt med god mäklar- sed.
Av god fastighetsmäklarsed följer att de uppgifter som en mäklare lämnar i ett avtal skall vara korrekta. En mäklare skall därför tillse att uppgiften om tidpunkten för av- talets ingående motsvarar det verkliga förhållandet.
2004-03-24:3
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares ansvar för uppgift angående bo- respektive biarea i objektsbeskrivning m.m.
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet avseende mäklare Y.
Bakgrund
Köparna av fyra fastigheter i samma område (fastigheterna 3, 4, 5 och 6) har i en gemensam anmälan anfört att fastighetsmäklarna X och Y i samband med förmed- lingen av de aktuella fastigheterna såväl muntligen som skriftligen lämnat felaktiga uppgifter om bo- respektive biarea.
Mäklare X har varit den handläggande fastighetsmäklaren vid samtliga förmedlingar. Mäklare Y har i enlighet med vad som angivits i uppdragsavtalen utfört vissa delar av förmedlingsuppdragen.
I samband med försäljningen av fastigheterna angavs boarea till 154 kvm och biarean till 34 kvm. Den korrekta bo- respektive biarean visade sig vara 122 kvm respektive 66 kvm. Totalarean om 188 kvm var dock korrekt angiven. Souterrängplanet hade räknats med i sin helhet vid beräkningen av boarean.
Ärendet har prövats av Allmänna reklamationsnämnden (ARN). Beslut togs den 16 april 2003 att avslå yrkandet i samtliga fyra fall med samma motivering.
ARNs bedömning
Det är ostridigt i ärendet att uppgiften om husets boarea varit felaktig. Där- emot har uppgiften om husets totala yta varit korrekt. Avvikelsen har visser- ligen medfört att skattemyndigheten har sänkt fastighetens taxeringsvärde. Enbart detta kan dock inte tas till intäkt för att anse att fastighetens
2004-03-24:3
marknadsvärde bör minskas i mottsvarande mån. Det finns inte någon annan uppgift i ärendet som ger stöd för antagandet att marknadsvärdet är lägre än som [X] och [X] har betalat för fastigheten. Det är alltså inte visat att de verkligen har lidit någon ersättningsgill skada till följd av det inträffade.
Deras yrkande kan därför inte bifallas.
Anmälarna har i sammandrag anfört följande.
De ifrågasätter varför inte mäklaren reagerade på att ritningarna som visade en bruks- area på 154,6 kvm vilket skulle innebära att huset inte kan ha en boarea som är lika stor, speciellt som husen är av souterrängtyp. De anser att en mäklare borde kunna skilja på bo- och biarea.
I objektsbeskrivningarna angavs till en början endast totalarea för fastigheterna. Detta ändrades vid försäljningen för fastighet 5 till taxerad boarea om 152 kvm + biarea
34 kvm.
I samband med omförsäljningen av fastigheten 3 anges i objektsbeskrivningen att bo- area är 154 kvm och biarea 34 kvm.
Mäklare X och mäklare Y bestrider att de skulle ha handlat i strid med god fastighets- mäklarsed.
Efter en tämligen omfattande process i ARN fann nämnden i beslut den 16 april 2003 att de inte hade ådragit sig skadeståndsskyldighet. XXX valde därvid att inte uttala sig i culpafrågan, utan konstaterade endast att anmälarna inte visat att de lidit någon skada.
De hänvisar till vad som anförts under handläggningen hos ARN, vilket i samman- drag är följande.
När fastighet 4 skulle försäljas fanns ännu ingen uppgift om taxerad boarea hos skattemyndigheten eller i fastighetsregistret. Inför försäljningen kontaktade mäklare X företaget A för att få besked om boarean, vilket enligt företaget A inte gick att få. Av denna anledning angav mäklare X endast totalarean i objektsbeskrivningen. När företaget A lämnade taxeringsuppgift till skattemyndigheten angavs boarean till fel- aktiga 154 kvm. Sannolikt beroende på att företaget A hade blandat ihop begreppen boarea och bruksarea. När mäklare X förmedlade ytterligare två identiska fastigheter; fastigheterna 3 och 5 vidarebefordrade han den uppgift han fått från företaget A och som hade kommit att införas i fastighetsregistret. Säljarna är i detta fall ett stort och seriöst byggbolag varför mäklare X med så mycket större säkerhet haft rätt att lita på dessa uppgifter.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som
2004-03-24:3
kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.
Bestämmelserna om mäklares omsorgs- och upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Det framgår av förarbetena att mäklaren inte har någon skyldighet att mer ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i vart fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare (prop. 1983/84:16 s. 37-38).
Enligt 18 § skall den objektsbeskrivning som fastighetsmäklaren tillhandahåller en konsument innehålla uppgift om byggnadens storlek. I förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s.40) anges att byggnadens storlek lämpligen preciseras genom en uppgift om bostadsyta och antalet rum.
De aktuella fastigheterna har marknadsförts med information om totalarea. I objekts- beskrivningarna för de aktuella fastigheterna har angivits totalarea alternativt en fel- aktig fördelning mellan bo- och biarea.
Av handlingarna i ärendet framgår att mäklare X har haft tillgång till ritningar över de aktuella fastigheterna. På ritningarna anges att bruksarean för de två våningsplanen är 78 kvm respektive 76,6 kvm, dvs. totalt 154,6 kvm. Bruksarea är den yta av en nytt- jandeenhet som begränsas av omslutande byggnadsdelars insida. För uppmätning av bruksarea fordras en uppdelning av varje våningsplan i sammanhörande utrymmen.
Bruksarean omfattar såväl bo- som biarea.
Mätreglerna i svensk standard SS 02 10 53 har i princip gällt sedan 1989. Enligt dessa är boarean i en sluttningsvåning i ett småhus den area som ligger inom 6,00 meter från en yttervägg mot det fria där den omgivande marken är i nivå med eller under golvnivå. Övriga delar av våningsplanet är biarea.
Eftersom de aktuella husen är av souterrängtyp borde det vara uppenbart för den som är insatt i hur ett hus mäts upp att boarean inte kan vara densamma som bruksarea.
Påföljd
Mäklare X borde genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet som han har som fastighetsmäklare ha reagerat över uppgiften om boarean han fick från säljarna. Han har dock okritiskt vidarebefordrat uppgiften till köparna. För detta skall han varnas.
Vad som kommit fram i ärendet avseende mäklare Y ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämnden sida.
En ledamot är skiljaktig och anför följande.
Mäklare X har erhållit faktainformation från företaget A, som är ett stort, seriöst och professionellt byggbolag och som har som sin verksamhet att göra beräkningar och att framställa ritningar inför nyproduktion av fastigheter. Mäklare X har accepterat
deras information som fakta. Bland det material han erhållit inför försäljningen har även funnits ritningar med bruksarean angiven. Jag anser att mäklare X skall kritise- ras för att han inte på ett mer noggrant sätt studerat der erhållna materialet och därvid upptäckt misstaget med förhållandet bruksarea/boarea, men att en varning härvidlag är en för sträng påföljd.
2004-03-24:4
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om ut- formning av depositionsavtal, utformning av besiktningsklausul, redovisning av ränta på deponerade medel, utformning av mäklares fullmakt att företräda part och tillhandahållande av boendekost- nadskalkyl
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.
Bakgrund
Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en säljare av en fastighet. Anmälaren har framfört viss kritik i huvudsak mot det företag där mäklare X är an- ställd. Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och anfört att han inte haft något förmedlingsuppdrag från säljaren beträffande den aktuella fastigheten.
Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran skickat in totalt fem förmed- lingsakter för granskning. Från akterna noteras följande.
I depositionsavtal från den 21 september 2002 avseende en fastighet i Xxxx D finns överenskommelse om att köparens handpenning skall deponeras på handläggande fastighetsmäklares konto för klientmedel att redovisas till säljaren ”på tillträdes- dagen”. Av likvidavräkningen framgår att handpenningen redovisades till säljaren den 17 oktober 2002. Tillträdet genomfördes den 29 november 2002. I depositions- avtal från den 7 juni 2002 avseende en bostadsrätt i F finns antecknat att depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor i
§§ 7 och 13 i överlåtelseavtalet. Enligt § 7 är köparen medlem i bostadsrättsföre- ningen. I § 13 anges att avtal om deposition skall träffas med anledning av intaget villkor.
I samband med förmedlingarna av fastigheter i M D och K H förekommer en åter- gångsklausul i respektive köpekontrakt som ger köparna rätt att häva om ”allvarliga fel och brister” skulle konstateras på respektive fastighet.
I en förmedling av fastigheten M M förekommer en fullmakt som ger befogenheter för mäklaren att ”försälja” fastigheten. Köpekontraktet är undertecknat av säljaren den 9 augusti 2002 och fullmakten är undertecknad den 27 november 2002.
Uppgift om ränta saknas i samtliga likvidavräkningar där handpenning varit depone- rad på mäklarens klientmedelskonto. I samtliga depositionsavtal finns villkor om att
2004-03-24:4
ränta under visst belopp inte redovisas. I tre avtal är beloppsgränsen 50 kr och i två är den 100 kr. Det har även noterats att i samtliga granskade uppdrag har köparen under- tecknat ett avstående från boendekostnadskalkyl.
Mäklare X har inkommit med yttrande och i dessa avseenden anfört följande.
Vid förmedlingen av fastigheten M D var handpenningen deponerad på grund av tre förbehåll; lån, förköp och besiktningsklausul. När dessa tre var uppfyllda och kontrol- lerade utbetalades handpenningen. Depositionsavtalet beträffande bostadsrätten i F skrevs för att han skulle kunna kontrollera att handpenningen inbetalades i rätt tid.
Vid kontraktsskrivningen beträffande förmedlingarna av fastigheterna i M D och K H har innebörden av den påtalade besiktningsklausulen gåtts igenom noggrant med parterna. Ett flertal alternativ har diskuterats. Den aktuella fullmakten som upprätta- des vid förmedling av fastigheten Xxxx X har tillkommit för att säljaren inte kunde närvara av personliga skäl. Säljaren ville försäkra sig om att inte några formella hin- der skulle försvåra köpets fullbordan. Ränta i efterfrågade förmedlingar har uppgått till mellan 1 och 9 kronor. Kunderna avstår från boendekostnadskalkyl då de har bokat tid för detta ändamål eller har sin finansiering klar.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Avtal om deposition
Enligt 12 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall handpenning som mäklaren tagit emot utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Ett depositionsavtal utgör en överenskommelse mellan tre parter; köparen, säljaren och mäklaren. Samtliga bör underteckna avtalet. Villkoren och för- utsättningarna för depositionen bör regleras (se 2002-02-18:3 i FMNs årsbok för 2002). Det åligger en mäklare att se till att depositionsavtalet står i överensstämmelse med köpekontraktets villkor. Mäklaren skall hantera deponerade medel i enlighet med överenskommelsen.
Fastighetsmäklarnämnden har uppmärksammat depositionsavtalen i två av de granskade förmedlingsakterna. Genom mäklare Xs egna uppgifter är det klarlagt att depositionsavtalen inte anpassats till respektive uppdrag och att den deponerade handpenningen hanterats i strid med vad som avtalats. På grund av bristerna i avtalen och den felaktiga hanteringen av handpenningen förtjänar mäklare X kritik som i detta fall kan stanna vid ett påpekande.
Besiktningsklausulen
Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har överförts från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare till den nu gällande fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 81 f. jämfört med prop. 1983/84:16 s. 41).
Det åligger en mäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och verka för att båda parter har uppfattat villkoren. Mäklaren skall utforma villkoren i kontraktet på ett så- dant sätt att tvister om dess tolkning undviks.
2004-03-24:4
Den påtalade besiktningsklausulen ger inte någon anvisning om vad som avses med allvarligt fel. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut funnit att klausulen där- med i och för sig får anses oklart formulerad (se 2000-05-24:2 i FMN:s årsbok för 2000). Det betyder att mäklare inte skall ta initiativ till att villkoret används i köpe- kontrakt mellan privatpersoner och att information skall lämnas om riskerna med vill- koret för det fall att parterna framför önskemål om att införa det i ett kontrakt som mäklare medverkar till. Nämnden anser dock att det kan stanna vid detta påpekande.
Räntan
En mäklare är skyldig att göra deponerade medel räntebärande. Mäklaren har inte någon rätt till den upplupna räntan. Denna skall oavkortad utbetalas till den som får kapitalbeloppet (prop. 1994/95:14 s. 76). Fastighetsmäklarnämnden har accepterat att en mäklare avtalar om att ränta under 100 kr inte behöver utbetalas. Det hör dock till god fastighetsmäklarsed att mäklaren alltid skall lämna uppgift om den ränta som ut- gått på deponerade medel, oavsett vad som överenskommits om dess betalning. Häri- genom får den som har rätt till de deponerade medlen en möjlighet att se i vad mån han även har rätt till ränta vid utbetalningen.
Det är utrett att mäklare X åsidosatt sina skyldigheter vad gäller redovisning av ränta på deponerade medel. Med hänsyn till omständigheterna kan dock hans förseelse an- ses som ringa.
Fullmakten
Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får en mäklare inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighets- mäklarsed medger det. Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand ”rena” om- budssituationer, det vill säga när mäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att före- träda denne i anslutning till förmedlingsuppdraget. I vissa situationen kan mäklaren behöva bistå parterna med att företräda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpe- skillingen i samband med tillträdet, om säljaren då inte är närvarande (prop.
1994/95:14 s. 80 – 81).
Xxxxxxxx av den fullmakt som presenterats i ett förmedlingsuppdrag ger mäklare X rätt att företräda säljaren som ombud i en omfattning som överskrider vad fastighets- mäklarlagen tillåter. Fullmakten har emellertid tillkommit efter överlåtelsen. Av ut- redningen framgår inte annat än att mäklare X företrätt säljaren genom att under- teckna likvidavräkning och köpebrev. En fullmakt skall emellertid utformas så att den endast täcker det begränsade uppdrag som avses. Mäklare X kan inte undgå kritik för att fullmakten inte utformats i överensstämmelse med det uppdrag han haft utan att den gett honom en alltför långtgående rätt att agera som ombud.
Boendekostnadskalkyl
Fastighetsmäklarnämnden har noterat att köparna avstått från boendekostnadskalkyl i samtliga granskade ärenden. På grund härav har nämnden funnit anledning att erinra om fastighetsmäklarlagens krav i detta avseende.
Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall mäklaren vid förmedling av en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts, tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.
2004-03-24:5
Kalkylen bör omfatta alla kostnader som är av någon betydelse för köparen. Kapital- kostnaderna skall anges med såväl amorterings- och räntebelopp. Dessutom bör kal- kylen uppta normala driftskostnader för bl.a. värme, vatten, avlopp, sotning, sophämt- ning och försäkring. Bestämmelsen har överförts från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare till den nu gällande fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14
s. 81 jämfört med prop. 1983/84:16 s. 40 f.).
Det förekommer att banker och kreditinstitut tillhandahåller beräkningar av boende- kostnader i samband med kreditgivning och vid marknadsföring av bolån. Det finns risk för att dessa kalkyler inte innehåller uppgifter om de faktiska förhållandena på objektet. Om köparen avstår från kalkyl med hänvisning till att kalkyl tillhandahålls eller kommer att tillhandahållas av annan än mäklaren bör mäklaren göra köparen uppmärksam på att det kan förekomma skillnader mellan olika kalkyler.
Det åligger alltid fastighetsmäklaren att tillhandahålla köparen en boendekostnads- kalkyl. Detta gäller även om annan upprättat en sådan kalkyl för köparens räkning. Köparen kan avstå från sin rätt till kalkyl. Eftersom mäklaren har att styrka att ett av- stående skett bör mäklaren se till att köparens avstående sker skriftligt i en separat upprättad handling. Fastighetsmäklarnämnden vill också framhålla vikten av att köparen ges möjlighet att ta ställning till ett eventuellt avstående från kalkyl på ett tidigare stadium än vid tecknandet av köpekontraktet, även om den skriftliga bekräf- telsen inte sker förrän i samband med köpekontraktet. Det bör slutligen understrykas att det inte är mäklaren som skall ta initiativet till att köparna avstår från sin rätt till kalkyl (jfr. LU 1983/84:10 s 12).
Övrigt
Vad som i övrigt framkommit ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.
2004-03-24:5
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400) fråga om ut- formning av depositionsavtal
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.
Bakgrund
Fastighetsmäklarnämnden har med anledning av en anmälan som är riktad mot det företag där mäklare X är anställd och i samband med granskning av en annan mäklare anställd på samma företag tagit initiativ till att granska mäklare Xs agerande i sam- band med en förmedling.
Mäklare X har inkommit med yttrande och med handlingar som upprättats med an- ledning av det aktuella förmedlingsuppdraget.
Från de inskickade handlingarna noterar Fastighetsmäklarnämnden följande.
2004-03-24:6
I depositionsavtalet finns följande villkor. Depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor i köpekontraktets § 15. --- Redovisning av deponerade medel jämte upplupen ränta skall ske så snart det klarlagts om villkoret medför att köpet skall fullföljas eller återgå. --- § 15 köpe- kontraktet har rubriken Deposition och lyder. Särskilt uppdragsavtal om deposition av handpenningen på fastighetsmäklarens klientmedelskonto skall träffas med anledning av i detta avtal intaget villkor. Köpekontraktet saknar återgångsvillkor.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Avtal om deposition
Enligt 12 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall handpenning som mäklaren tagit emot utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Ett depositionsavtal utgör en överenskommelse mellan tre parter; köparen, säljaren och mäklaren. Samtliga bör underteckna avtalet. Villkoren och för- utsättningarna för depositionen bör regleras (se 2002-02-18:3 i FMNs årsbok för 2002). Det åligger en mäklare att tillse att depositionsavtalet står i överensstämmelse med köpekontraktets villkor. Mäklaren skall hantera deponerade medel i enlighet med överenskommelsen.
I det aktuella depositionsavtalet anges att köpets fullbordan och bestånd gjorts be- roende av ett angivet villkor i köpekontraktet. Köpekontraktet innehåller emellertid inte något återgångsvillkor och i det angivna villkoret hänvisas endast till att avtal om deposition av handpenning skall träffas ”med anledning av i detta avtal intaget vill- kor”. Det är därför oklart vad parterna avtalat beträffande förutsättningen för depo- sitionen och när redovisningen av deponerade medel skulle ske. Mäklare X kan inte undgå kritik för dessa brister.
Vad som kommit fram i ärendet i övrigt ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.
2004-03-24:6
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om vidare teknisk undersökning samt avsaknad av boendekostnads- kalkyl
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
I en anmälan har köparen av en fastighet som mäklare X förmedlat kritiserat denne och anfört att han avrått henne från att göra en egen besiktning av fastigheten. Till anmälan har fogats ett protokoll från en besiktning som utförts för tecknande av en
s.k. säljarförsäkring. Anmälaren har uppgett att hon i samband med kontraktskrivan- det och med anledning av texten i punkten 4 i besiktningsprotokollet tog upp frågan
2004-03-24:6
om att på egen bekostnad anlita en egen besiktningsman. Frågan togs upp flera gånger men svaret blev att det inte var nödvändigt.
I besiktningsprotokollet finns följande uppgifter
4. Kontroll av konstruktion
Gränsvärdet för att konstruktioner av trä, organiskt material skall omfattas av fö- rsäkringen är satt till högst 17 % i fuktkvot alternativt 75 % i relativ fuktighet. Detta förutsatt att ej avvikande lukt av mikrobiell karaktär upplevs i konstruktionen.
Provhål med fuktmätning har utförts i den påreglade väggkonstruktionen i förrådet på nedre plan.
72,4 % i relativ fuktighet noterades.
Lukt av mikrobiell karaktär upplevdes i provhålet.
6. (a) Behov av fortsatt teknisk undersökning / (b) Förslag på åtgärder
6.1 En kontroll av yttertaket rekommenderas att utföras när taket är fritt från snö och is.
6.2 För att utreda orsaken till och omfattningen av den mikrobiella lukten som upp- levdes i provhålet i väggkonstruktionen i förrådet, rekommenderas att en vidare tek- nisk undersökning utförs.
7. Försäkringssammanställning
Följande är undantaget från Säljarförsäkring, på grund av innehållet i detta proto- koll:
Fel och skador samt orsaker till dessa som noterats under punkterna 1 och 2. Skador och orsaker till dessa som noteras under punkten 6. Därför att behov av fortsatt tek- nisk undersökning föreligger.
Övriga undantag från Säljarförsäkring:
7.1 ---
Efter undersökning och åtgärd eller kompletterande besiktning kan vad som undan- tagits genom notering under punkterna 6 och 7, komma att omfattas av försäkringen. För försäkringen gäller dessutom de begränsningar, som framgår av försäkringsvill- koren.
Mäklare X har förelagts att yttra sig och inkomma med kopior av samtliga handlingar i förmedlingsärendet. Det har konstaterats att individuell boendekostnadskalkyl inte har upprättats.
Mäklare X har yttrat sig och sammanfattningsvis anfört bl.a. följande.
Före kontraktskrivningen diskuterades huruvida köparen skulle anlita en egen besikt- ningsman. Han påpekade för henne att en besiktning kostar mellan 6500 – 7000 kr och att en sådan inte innehåller mer än den redan gjorda besiktningen vid vilken det även utförs stickprovsmässiga fuktmätningar. Vid mätning av den aktuella källarväg- gen framkom värden som understeg gränsvärdet för mikrobiell tillväxt och som enligt besiktningsmannen var helt normala med tanke på byggnadssätt och ålder.
Enligt säljarna fanns inte någon avvikande lukt i huset vid tidpunkten för kontrakt- skrivningen. När anmälaren efter tillträdet kontaktade honom och berättade vad som inträffat åkte han dit för att titta och något senare kontaktade han en yrkesman för att låta honom inspektera väggen och komma med åtgärdsförslag.
2004-03-24:6
Han kontaktade banken för att kontrollera köparens kreditvärdighet. Han fick då veta att hon enligt bankens bedömning mer än väl hade ekonomiska förutsättningar att köpa ett hus i denna prisklass. På grund av detta gjorde han ingen individuell boende- kostnadskalkyl.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Vidare teknisk undersökning
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.
Enligt 16 § samma lag skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.
Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X borde ha insett att en vidare teknisk undersökning som rekommenderats i besiktningsprotokollet var av väsentlig betydel- se för köparen, då detta även hade betydelse för den s.k. säljarförsäkringens omfatt- ning. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklare X brustit i sin omsorgsplikt då han inte rekommenderat köparen att utföra en vidare teknisk undersökning vilket före- slagits i besiktningsprotokollet. För detta kan han inte undgå varning.
Boendekostnadskalkyl
Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren tillhanda- hålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.
Att köparen har ekonomiska förutsättningar för att genomföra köpet befriar inte mäk- laren från skyldigheten att tillhandahålla köparen en beräkning av dennes boendekost- naderna. Genom att inte tillhandahålla köparen en boendekostnadskalkyl har mäklare X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.
Påföljd
Mäklare X skall meddelas varning för att han brustit i sin omsorgsplikt genom att inte medverka till att köparen lät göra en vidare teknisk undersökning samt för att han inte tillhandahållit henne en boendekostnadskalkyl.
2004-03-24:7
Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift om månadsavgift samt fråga om meddelande till försäkrings- bolag om skadeståndskrav
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Mäklare X förmedlade i oktober 2002 försäljningen av en bostadsrätt i S:s innerstad.
I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen kritiserat mäklare X för att denne, enligt köparen, uppgett en felaktig månadsavgift samt vägrat att meddela om han anmält det krav som anmälaren framfört till sitt försäkringsbolag.
Uppgifter från anmälaren
Anmälaren har sammanfattningsvis uppgett följande.
I objektsbeskrivningen anges att månadsavgiften uppgår till 3 000 kr och i köpeavta- let anges att den uppgår till 3 124 kronor. I december erhöll han sitt första inbetal- ningskort och till hans förvåning visade det sig att månadsavgiften uppgick till
3 784 kr. Han har uppmanat mäklare X att snarast göra en anmälan till sitt försäk- ringsbolag för att höra om dess inställning till hans krav på kompensation. Han har trots flera påminnelser inte fått något svar från mäklare X huruvida någon sådan an- mälan skett.
Till anmälan har objektsbeskrivningen och köpekontraktet fogats. I objektsbeskriv- ningen anges bl.a. följande. Avgift: 3 000 kr/månad. I köpeavtalet anges bl.a. följande i § 5. Köparen har inhämtat information från föreningen om kända framtida avgifter, reparationer/ombyggnader etc. samt tagit del av föreningens senaste årsredovisning. I § 6 står bl.a. följande. Månadsavgift till föreningen är för närvarande kr 3 124.
Köpeavtalet är undertecknat den 3 oktober 2002 med tillträdesdag den 1 november 2002 eller den tidigare dag varom parterna skriftligen överenskommer.
Anmälaren har inkommit med en skrivelse daterad den 12 augusti 2003 från före- ningens ordförande där denne sammanfattningsvis uppger följande. Det är riktigt att mäklare X kontaktade honom inför överlåtelsen och bl.a. förhörde sig om månads- avgiften. Han nämnde för denne att föreningens kutym var att anpassa månadsav- gifterna till den av föreningsstämman antagna budgeten. Eftersom föreningsstämman hölls ganska sent på våren 2002 kom avgiftsanpassningen att enbart beröra avgifterna för kvartal tre och fyra. Ökningen blev således ganska hög för de två sista kvartalen 2002 för att anpassa avgifterna till budgeten 2002. Han nämnde i det sammanhanget att kvartalsavgiften skulle komma att anpassas på samma sätt under 2003. Han nämn- de även att föreningens kostnader kommer att öka. Han har aldrig varit specifik och utlovat någon framtida sänkning av föreningens kvartalsavgifter vare sig till belopp eller tid.
2004-03-24:7
Anmälaren har kompletterat sin anmälan med en skriftväxling som skett mellan hans ombud och mäklare X och mäklare Xs ombud under januari och februari 2003. An- mälaren har där framfört ersättningskrav p.g.a. att han anser sig ha lidit skada till följd av mäklare Xs agerande. Han har även uppmanat mäklare X att göra en anmälan till sitt försäkringsbolag för att höra om deras inställning till det framställda kravet samt därefter begärt besked från mäklare X huruvida denne har anmält hans krav till för- säkringsbolaget. Mäklare X har genom sitt ombud avvisat alla krav från anmälaren.
Ombudet har inte lämnat besked huruvida köparens krav vidarebefordrats till för- säkringsbolaget.
Yttrande från mäklare X över anmälan
Mäklare X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden sammanfattningsvis anfört följande.
När han tog in lägenheten för förmedling uppgav säljaren att månadsavgiften var
3 000 kr. Han kontrollerade månadsavgiften med bostadsrättsföreningens ordförande som uppgav att avgiften varit för låg under första halvåret 2002 och därför skulle höjas de två sista kvartalen, för att åter sjunka till 3 124 kr från och med 1 januari 2003. Den avgiften står angiven i köpeavtalet och är lika med den avgift som köparen betalar från och med den 25 oktober 2002. Dessa avgiftsförändringar upplystes köpa- ren om av honom. Dagen före kontraktskrivningen kontrollerade han återigen avgif- ten med ordföranden. Vid tillträdet den 25 oktober gjordes en avräkning på grund av att avgiften betalats kvartalsvis i förskott. Köparen betalade för de 66 dagarna från
25 oktober till 31 december till säljaren 6 872 kr utifrån 3 124 kr per månad. Enligt köplagen har en köpare en skyldighet att kontrollera vad han köper. Av den orsaken uppmanas köparen att ta kontakt med bostadsrättsföreningen. För att säkerställa att köparen verkligen talat med föreningen finns texten i köpeavtalets § 5.
När det gäller en fastighetsmäklares ansvarsförsäkring måste det vara upp till fastig- hetsmäklaren om han vill utnyttja sin försäkring eller inte. Någon anmälningsplikt föreligger inte. Först när det är klarlagt att fastighetsmäklaren brutit mot sina skyldig- heter föreligger ersättningsskyldighet.
Mäklare X har inkommit med en skrivelse daterad den 28 augusti 2003 från säljarens sambo. Där uppger denne följande.
Han hade kontakt med föreningens ordförande i augusti 2002 eftersom avgiften hade höjts mer än vad som bostadsrättsinnehavarna hade fått information om av styrelsen. Ordföranden förvissade då honom om att avgiften skulle justeras ned till informerad nivå från och med januari 2003. Vidare angav ordföranden att den temporära avgifts- höjningen 2002 berodde på att kostnaden för renoveringen av stammarna endast be- lastade sex av årets tolv månader. Från och med 2003 skulle höjningen slås ut på tolv månader vilket således skulle leda till en nedjustering av avgiften. Mäklare X var i anslutning till att förmedlingsuppdraget påbörjades i kontakt med ordföranden och fick samma information.
Yttrande från branschorganisationerna
Mäklare X är medlem i Fastighetsmäklarförbundet (FMF). Till förbundet är den privat ansvarsnämnden Fastighetsmarknadens ReklamationsNämnd (FRN) knuten.
2004-03-24:7
Fastighetsmäklarnämnden har efter remiss erhållit ett yttrande från FMF, daterat den 10 november 2003, där bl.a. följande uppgifter lämnas.
Skaderegleringen av ett anmält ärende sker efter överenskommelse med Länsför- säkringar i FRN. En missnöjd köpare eller säljare kan anmäla en FMF-ansluten mäklare till FRN för prövning av visst ärende. Skulle nämnden därvid fastställa mäklarens skuld och besluta om att ersättning skall erläggas till anmälaren, är mäklaren enligt FMF:s stadgar skyldig att underkasta sig beslutet. Vid sådant förhållande kan försäkringsskyddet tas i anspråk.
Fastighetsmäklarnämnden har i remiss till FRN bett nämnden dels att kommentera uppgiften att mäklare anslutna till FMF först måste vända sig till FRN innan ansvars- försäkring kan tas i anspråk och att missnöjd säljare eller köpare med skadestånds- anspråk alternativt kan vända sig till FRN dels om dess syn på om en mäklare bryter mot god fastighetsmäklarsed om han vägrar att vidarebefordra en missnöjd köpares skadeståndsanspråk till FRN eller försäkringsbolaget.
Av FRN:s svar från den 3 november 2003 framgår att nämnden anser att det med tanke på de nackdelar en talan vid domstol kan leda till för den enskilde är viktigt att fastighetsmäklaren verkar för att skadeståndskrav kanaliseras till FRN. Den enskilde är dock inte beroende av att gå via mäklaren. I de allra flesta fall vänder sig den en- skilde direkt till nämnden med sitt skadeståndskrav. FRN har vidare anfört följande.
Det är viktigt att göra klart vad som är ett skadeståndsanspråk. I samband med ett fastighetsköp finns det många moment som på ett eller annat sätt kan leda till miss- nöje. Den missnöjde kan mer eller mindre artikulerat framföra detta missnöje person- ligen eller per telefon. I ett sådant fall bör mäklaren enligt nämndens mening – om det inte rör sig om helt ogrundade krav – framföra att den missnöjde har möjlighet att få ett eventuellt skadeståndskrav prövat av FRN. Något annat kan knappast krävas av mäklaren i detta skede. Det kan t.ex. inte krävas av mäklaren att han skall behöva formulera den missnöjdes krav; först när den enskilde framför ett skriftligt krav kan det bli aktuellt att mäklaren agerar mera aktivt.
Har den enskilde själv framfört opreciserade klagomål i skrift, är det inte säkert att det skall uppfattas som ett skadeståndskrav. Är mäklaren osäker kan han be den en- skilde förtydliga sig. Om det inte kommer något förtydligande bör mäklaren kunna betrakta frågan som utagerad. Det är naturligtvis inget som hindrar att mäklaren redan i detta skede vänder sig till FRN och begär prövning, men mäklaren kan knappast förebrås om han inte gör det.
Har den enskilde i sin skrivelse varit konkret och tydlig och framfört ett något så när tydligt krav eller har ett anlitat ombud skriftligt framfört krav och grunder för dessa, bör enligt FRN:s mening mäklaren omedelbart med ett följebrev skicka handlingarna till FRN och begära nämndens prövning. I dessa fall anser nämnden att det strider mot god fastighetsmäklarsed om mäklaren vägrar att vidarebefordra skadståndskravet till FRN.
Fastighetsmäklarnämnden har efter remiss erhållit ett yttrande även från Mäklarsam- fundets Disciplinnämnd, daterat den 1 december 2003. Där sägs bl.a. följande.
2004-03-24:7
Mäklarsamfundet anser att man inom ramen för god fastighetsmäklarsed kan kräva att en fastighetsmäklare också gör en skadeanmälan om en missnöjd kund kräver ersätt- ning för förmögenhetsskada. Oaktat att skadeståndsersättning från försäkringsbolaget betalas utan avdrag för mäklarens självrisk, har det vid några tillfällen förekommit att mäklare varit av den uppfattningen att om kravet understiger mäklarens egen självrisk så behöver skadeanmälan inte ske. En praktisk syn på detta är naturligtvis att om mäklare, ehuru han inte har rätt att medge skada enligt försäkringsvillkoren själv, avser att lösa en uppkommen skada inom ramen för självrisken kan detta inte anses vara ett brott mot skyldigheten att anmäla försäkringsskada. Däremot kan man inte anse att det föreligger någon rätt för mäklaren att undandra sig en prövning av ett skadeståndsanspråk genom att undandra sig skadeanmälan, även om skadan skulle understiga mäklarens självrisk.
Yttrande från mäklare X över remissvaren
Mäklare X har i anledning av FRN:s yttrande anfört bl.a. följande.
När Fastighetsmäklarnämnden utvecklar vad som är god fastighetsmäklarsed måste det gälla alla fastighetsmäklare. Det skulle vara olyckligt om god fastighetsmäklarsed skulle utvecklas olika för olika fastighetsmäklare inom fastighetsmäklarkåren. I FRN:s remissvar pekar nämnden på den situation där en enskild eller hans ombud i en skrivelse till fastighetsmäklaren varit konkret och tydlig och framfört tydliga krav och grunder. I ett sådant fall skulle fastighetsmäklaren bryta mot god fastighetsmäklarsed om han inte omedelbart begärde nämndens prövning. Detta synsätt är ett avsteg från vad FMF och det då aktuella försäkringsbolaget var överens om då FMF 1993 för- handlade med bolaget för att tillskapa ett bättre försäkringsskydd för sina medlem- mar. Båda parter ansåg det självklart att fastighetsmäklaren skulle ha samma rätt som motparten – att anlita ombud. Det borde därför inte strida mot god fastighetsmäklar- sed om fastighetsmäklarens ombud för fram fastighetsmäklarens grund för sin upp- fattning till motpartens ombud. Många ärenden avslutas på detta sätt. Det viktigaste måste vara att föra en dialog och att vilja lösa den uppkomna konflikten finns. Så länge den dialogen sköts på ett riktigt och ändamålsenligt sätt kan det inte strida mot god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarens motpart kan när som helts vända sig till FMN, FRN eller allmän domstol varför någon rättssäkerhet inte sätts i fara. Det borde gagna alla parter att man först för en öppen dialog. Det är vanligtvis först då man kan veta om det finns en saklig grund för ett krav.
FRN:s komplettering
XXX har den 15 januari 2004 och i anledning av mäklare Xs yttrande gjort följande nyansering av sitt uttalande.
Har den enskilde i sin skrivelse varit konkret och tydlig och framfört ett något så när tydligt krav eller har ett anlitat ombud skriftligt framfört krav och grunder för dessa bör enligt nämndens mening mäklaren, själv eller genom ombud, kunna i skrift be- möta det krav som framställts och grunden för dessa. Om det efter skriftväxling visar sig att den enskilde vidhåller sitt krav skall mäklaren utan dröjsmål med ett följebrev skicka handlingarna till FRN och begära nämndens prövning. I dessa fall anser nämn- den att det strider mot god fastighetsmäklarsed om mäklaren vägrar att vidarebefordra skadeståndskravet till FRN.
2004-03-24:7
Komplettering från mäklare X
Med anledning av FRN:s kompletterande svar har mäklare X inkommit med skrivelse daterad den 22 mars 2004 av vilken det bl.a. framgår att han nu vidarebefordrat anmä- larens skadeståndskrav till FRN och till försäkringsbolaget.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
I 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen stadgas att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.
Enligt 16 § skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, fastighetsmäklaren ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köpare före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.
Enligt 20 § skall fastighetsmäklaren om han uppsåtligen eller av oaktsamhet åsido- sätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§, ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.
Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anled- ning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.
Uppgift om månadsavgiften
I köpeavtalet anges att månadsavgiften ”för närvarande” är 3 124 kr. Kontraktet är undertecknat den 3 oktober 2002 med tillträdesdag 1 november eller tidigare. Det är ostridigt i ärendet att månadsavgiften det sista kvartalet 2002 inte var 3 124 kr. Upp- giften i köpeavtalet är därför felaktig och mäklare X kan inte undgå att varnas för denna felaktighet.
Skadeståndsanspråket
Den aktuella överlåtelsen ägde enligt ovan rum hösten 2002. I ärendet har fram- kommit att skadeståndsanspråk riktades mot mäklare X i januari 2003. Av skrift- växlingen mellan anmälarens ombud och mäklare X och mäklare Xs ombud framgår att anmälaren ställt ett klart och tydligt skadeståndskrav och även angett grunderna för detta samt bett mäklare X anmäla kravet till försäkringsbolaget.
Mäklare X är medlem i FMF. Av yttrande från FMF och FRN framgår att mäklare som är anslutna till FMF omedelbart skall skicka ett skadeståndskrav till FRN och begära nämndens prövning om den enskilde i sin skrivelse varit konkret och tydlig och framfört ett något så när tydligt krav eller om ett anlitat ombud skriftligt framfört krav och grunder för dessa. Mäklarsamfundet har i sitt yttrande uppgett att det inom ramen för god fastighetsmäklarsed kan krävas av en mäklare att han gör en skadean- mälan om en missnöjd kund kräver ersättning för förmögenhetsskada. Mot bakgrund
2004-03-24:8
av vad som således anförts från branschen finner Fastighetsmäklarnämnden att mäk- lare X skulle ha anmält ersättningskravet till FRN omedelbart och inte drygt ett år efter det att anspråket riktats mot honom. Genom sin underlåtenhet att agera i tid har han på ett allvarligt sätt agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.
Anmälaren har även begärt besked från mäklare X om han har framfört ersättnings- kravet till sitt försäkringsbolag och har för Fastighetsmäklarnämnden uppgett att mäklare X vägrat lämna besked om detta. Mäklare X har inte visat eller ens påstått i sina yttranden att han lämnat något besked. Nämnden finner det anmärkningsvärt att mäklare X, även om han varit av den uppfattningen att ersättningsanspråket varit oberättigat eller önskat fortsätta en dialog med anmälaren om anspråket, ändå inte lämnat det begärda beskedet. Hans underlåtenhet härvidlag måste även den anses på ett allvarligt sätt strida mot god fastighetsmäklarsed.
Påföljd
Mäklare X skall varnas för den felaktiga uppgiften angående månadsavgiften i köpe- avtalet och för att han dröjt för länge med att se till att anmälarens ersättningskrav kommit att överlämnas till försäkringsbolagets prövning.
En ledamot är skiljaktig och anför följande.
Av handlingarna framgår att bostadsrättsföreningen vid årsstämman under våren 2002 beslutat om månadsavgiften för nämnda år. Det är klarlagt att beslutet innebär att av- giften per månad under 2002 är 3 124 kr, d.v.s. det belopp som mäklare X har infört i köpekontraktet. Avgiften erlades dock med ett lägre belopp under första halvåret och ett högre belopp under andra halvåret. Denna hantering av månadsavgiftens storlek per år får anses vara något ovanlig.
Jag anser att mäklare X skall kritiseras för att han inte på ett tydligt sätt informerade köparen om hur månadsavgifterna hanterades av föreningen, särskilt med tanke på den något ovanliga hantering som föreningen tillämpade. Jag anser dock att en var- ning i denna del av ärendet framstår som en för sträng påföljd. I övrigt delar jag nämndens mening.
2004-03-24:8
Saken: Omprövning av beslut om avregistrering den 16 mars 2004
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden upphäver sitt beslut den 16 mars 2004 att avregistrera mäklare X och meddelar i stället mäklare X varning.
Bakgrund
Fastighetsmäklarnämnden har i beslut den 16 mars 2004 (dnr ---) avregistrerat fas- tighetsmäklaren X. Av nämndens beslut framgår att mäklare X förekom år 2002 i ett ärende (dnr ---) avseende restförda skulder om 78 076 kr. Vid kontroll med krono- fogdemyndigheten i maj 2003 uppmärksammade nämnden att mäklare X var restförd för skulder om 1 867 359 kr. I februari 2004 inkom mäklare X med uppgift om att
2004-04-21:1
han genom avtal med FöreningsSparbanken skulle reglera sin skuld senast den 29 februari. Nämnden förelade mäklare X att inkomma med bevis om betalning
senast den 3 mars. Något bevis om betalning inkom inte varvid nämnden den 12 mars kontrollerade mäklare Xs skuldsättning med kronofogdemyndigheten. Skulden upp- gick då till 1 936 917 kr. Av nämndens beslut den 16 mars framgår även att nämnden företagit en särskild granskning avseende fem förmedlingsuppdrag som mäklare X haft under år 2002 och därvid funnit brister i följande avseenden. Ett skriftligt upp- dragsavtal saknas, ensamrättstid om sex månader har angivits i ett fall, i två fall saknas boendekostnadskalkyler och i en objektsbeskrivning saknas uppgift om taxe- ringsvärde. Nämnden fann i sitt beslut att vad som hade framkommit om mäklare Xs skuldsättning och de brister som uppmärksammats i de granskade förmedlingsupp- dragen innebar att han inte kunde anses uppfylla de krav som ställs för att få vara registrerad som fastighetsmäklare.
Mäklare X har den 18 mars 2004 inkommit med kopia av brev från Förenings- Sparbankens Kundinkasso AB till Kronofogdemyndigheten. Av brevet daterat den 26 februari 2004 framgår att ärendet avseende mäklare X återkallas. Den 22 mars uppgav kronofogdemyndigheten på förfrågan från Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X inte längre var restförd för skulder hos kronofogdemyndigheten.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att mäklare X har inkommit med nya uppgifter och därmed kompletterat utredningen avseende skuldsättningen i väsentliga delar.
Nämnden finner, med hänsyn till vad som nu framkommit om att mäklare X inte längre är restförd för skulder, att det finns anledning att ompröva beslutet om av- registrering den 16 mars 2004.
Även om mäklare Xx tidigare skuldsättning ger anledning att ifrågasätta hans redbar- het och lämplighet som fastighetsmäklare, finner Fastighetsmäklarnämnden - med hänvisning till att mäklare X inte längre är restförd hos kronofogdemyndigheten - att det kan stanna vid varning för vad som ligger honom till last. Nämnden kommer emellertid att genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera mäk- lare Xs eventuella framtida skuldsättning och i övrigt följa hans verksamhet som fas- tighetsmäklare.
2004-04-21:1
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om dröjsmål med betalning av handpenning samt rätt till återgång av köpet
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.
2004-04-21:1
Bakgrund
Mäklare X förmedlade i juli 2003 försäljningen av en fastighet i Skåne. Säljaren har i en anmälan kritiserat mäklare X för bl.a. vad säljaren anser vara bristande bevakning av att handpenningen inbetalats i rätt tid samt bristande information om köparens dröjsmål med betalningen av handpenningen. Säljaren anför bl.a. följande.
Köpekontrakt tecknades den 15 juli 2003 med tillträdesdag den 1 september. När tillträdesdagen närmade sig vidtog han åtgärder för att ställa i ordning fastigheten vilket innebar att en del inventarier transporterades bort och att flyttstädning på- börjades. Efter den 15 juli hade han inte kontakt med mäklare X eller hans med- hjälpare förrän den 16 augusti då han fick ett meddelande på sin mobiltelefon om att ”köparen brutit kontraktet”. Vid kontakt med mäklare X den 18 augusti framkom att denne missat att bevaka inbetalning av handpenning på grund av semestrar.
Mäklare X har yttrat sig i ärendet och anfört bl.a. följande.
I e-mail den 18 juli 2003 meddelade köparen att han ännu inte hade fått lån utan be- hövde ytterligare tid för att ordna detta. Denna skrivelse bedömdes inte som hävning. I e-mail den 14 augusti meddelade köparna att de inte avsåg att köpa huset då de inte erhållit lån. Någon handpenning hade inte blivit inbetald av köparen, vilket han på grund av semester inte tidigare hade kontrollerat.
Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av köpekontraktet och depositionsavtalet.
I §2 köpeavtalet, undertecknat den 15 respektive den 17 juli 2003, anges att köpa- ren skall betala handpenning om 45 000 kr senast den 23 juli och kontant på till- trädesdagen 440 000 kr. Enligt §3 skall köparen omgående ansöka om nya lån en- ligt §2. Har lån ej beviljats senast den 22 juli kan köparen häva köpet och omgåen- de få tillbaka hela handpenningen, utan skadeståndsanspråk från någon av parter- na. Sådan begäran om hävning skall göras skriftligt och vara säljaren tillhanda senast den 28 juli med kopia till FöreningsSparbankens Fastighetsbyrå. Köpeav- talet innehåller även i §12 ett villkor om besiktning med rätt för köparen att senast den 5 augusti begära återgång av köpet.
Enligt depositionsavtalet, undertecknat den 15 juli respektive den 17 juli 2003, har parterna överenskommit att köparens handpenning skall deponeras på handläggan- de fastighetsmäklares konto för klientmedel.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.
En fastighetsmäklare har inte något självständigt ansvar för att köparen verkligen erlägger handpenningen. Det åligger dock en mäklare, som åtagit sig att förvalta pengarna på sitt klientmedelskonto, att kontrollera om betalning influtit vid sista betalningsdag och att vid utebliven betalning omedelbart meddela säljaren. Mäkla- re X har först när köparen den 14 augusti 2003 meddelade honom att han inte
2004-04-21:2
kunde erhålla lån, kontrollerat om handpenningen - som skulle ha betalats senast den 23 juli - hade inkommit eller inte. Fastighetsmäklarnämnden anser att den kontrollen borde ha skett tidigare, i nära anslutning till sista betalningsdag.
Nämnden anser att mäklare X har brutit mot god fastighetsmäklarsed genom att dröja till dess att säljaren hörde av sig i mitten av augusti.
Mäklare X har uppgett att köparen den 18 juli 2003 meddelade honom att han inte fått lån ännu utan behövde mer tid. Mäklare X har således uppmärksammats på att det kunde finnas risk för att köparen inte kunde få något lån och därför kunde tänkas vilja åberopa sin rätt till återgång av köpet. Vid sådant förhållande borde han ha erinrat köparen att om lån inte erhållits senast den 22 juli kunde köpet gå åter utan skade- ståndsanspråk, men att skriftlig begäran därom i så fall måste vara säljaren tillhanda senast den 28 juli. Det e-postbrev som mäklare X uppgett att köparen skickat den
14 augusti om att de inte avsåg att köpa huset utgör därför inte grund för återgång av köpet med stöd av köpekontraktet vilket mäklare X borde ha informerat parterna om. Det finns inga uppgifter om att så skett. Snarare framgår det av mäklare Xs egna upp- gifter att han synes vara av den uppfattning att köparna hade rätt att frånträda köpet. Han har dock inte presenterat någon överenskommelse som visar att parterna har för- längt tiden för återgångsrätten. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte ge parterna erforderlig information om vad som gällde i fråga om rätten till återgång av köpet. För detta skall han varnas.
Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.
Påföljd
Mäklare X har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte kontrollera om köpa- ren erlagt handpenning vid betalningsfristens utgång och för att han inte informerat säljaren därom. Mäklare X har även åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte ge parterna erforderlig information om vad som gällde i fråga om rätt till återgång av köpet. För detta skall han varnas.
2004-04-21:2
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Brott mot aktiebolagslagen
I en anmälan från Polismyndigheten i Ö:s län framkom att mäklare X åtalats för brott mot aktiebolagslagen. Sedermera har Fastighetsmäklarnämnden fått del av en dom från L:s tingsrätt daterad den 4 december 2003. Av domen framgår att mäklare X är ensam ägare och styrelseledamot i mäklarföretaget A och dömdes för brott mot aktie- bolagslagens låneförbud för uttag hos bolaget i augusti, september och oktober 1998.
2004-04-21:2
Påföljden blev 50 dagsböter å 1 000 kr. Domen har inte överklagats. Tingsrätten anför i sin dom bl.a. följande.
Beträffande de uttag som mäklare X angett vara löneuttag framgår det av utredningen i målet att pengarna har överförts till hans privata konto varefter de har förbrukats.
Dessa transaktioner kan inte anses vara något annat än förbjudna lån från bolaget. Mäklare X skall därför dömas för brott mot aktiebolagslagens låneförbud såvitt avser dessa punkter.
Skatterevision
Fastighetsmäklarnämnden har vidare fått del av omprövningsbeslut från Skatte- myndigheten i L avseende mäklare X och mäklarföretaget A. Besluten är daterade den 26 april 2000 respektive den 27 april 2000 och avser taxeringsåren 1998-1999. Av besluten framgår bl.a. följande.
Skattemyndigheten beslutade att påföra mäklare X ytterligare inkomst av tjänst med 20 000 kr för taxeringsåret 1998 och 150 000 kr för taxeringsåret 1999. Vidare be- slutade skattemyndigheten att påföra skattetillägg med 40 % av den skatt som belöpte på höjningsbeloppen.
I motiveringen angavs bl.a. följande. Skatterevision har gjorts hos mäklarföretaget A. Mäklare X är styrelseledamot och aktieägare i bolaget. Vid granskning har fram- kommit omständigheter som berör hans inkomstdeklarationer för taxeringsåren
1998-1999. Vid granskningen har framkommit att inte alla intäkter har redovisats och att beskattning ska ske för ett förbjudet lån. Oriktig uppgift har lämnats både vad gäl- ler förbjudna lån och provisionsintäkter. Förutsättning att påföra skattetillägg förelig- ger därför.
Avseende mäklarföretaget A beslutade skattemyndigheten att för taxeringsår 1998 höja inkomsttaxeringen med 35 000 kr samt att påföra skattetillägg med 40 % av den skatt som belöpte på höjningsbeloppet. För 1999 beslutade skattemyndigheten att medge bolaget ytterligare avdrag för lönekostnader om 4 000 kr, samt att påföra arbetsgivaravgifter om 5 584 kr för november 1997 och 15 921 kr för november
1998. För september 1996 påfördes utgående moms med 2 000 kr och skattetillägg om 400 kr; för oktober 1996 medgavs inte avdrag för ingående moms om 10 662 kr och skattetillägg påfördes med 2 132 kr; för november 1996 minskades ingående moms med 8 750 kr och skattetillägg påfördes med 1 750 kr; utgående moms på- fördes för november 1997 med 4 000 kr och skattetillägg med 800 kr; ytterligare utgående moms om 10 000 kr påfördes perioden november 1998 samt skattetillägg om 2 000 kr.
Skattemyndighetens beslut har vunnit laga kraft.
Mäklare Xs yttrande
Mäklare X har låtit sin advokat yttra sig över tingsrättens dom och denne har i inlaga skrivit bl.a. följande.
”Även om tingsrätten i huvudsak delade din uppfattning och ogillade större delen av åtalet har jag för egen del den uppfattningen att detta även skulle ha skett för de båda andra beloppen då det rörde sig om löneuttag. _ _ _ Då det enligt min mening inte
2004-04-21:2
skulle ha varit möjligt att få prövningstillstånd i hovrätten inom detta begränsade avsnitt gav jag dig rådet att inte överklaga domen._ _ _”
Vidare har mäklare X inkommit med yttrande över skattemyndighetens beslut. Han anför bl.a. följande.
Han har varit yrkesverksam sedan 1969, och har de senaste åren haft ansvaret för miljardutförsäljningar från olika statliga bolag samt har pågående uppdrag för både börsnoterade och statliga fastighetsbolag. Han har ett omvittnat gott förtroende hos betydande uppdragsgivare samt inte minst hos de banker och kreditinstitut vars tjäns- ter tas i anspråk vid genomförandet av de anförtrodda uppdragen. Vidare har han ald- rig haft några betalningsanmärkningar eller oreglerade skulder till staten.
Särskild granskning
I anledning av anmälan från polismyndigheten beslutade Fastighetsmäklarnämnden att granska ett antal förmedlingsuppdrag som mäklare X haft under 2002. Nämnden har inte uppmärksammat något som ger anledning till kritik från denna granskning.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 6 § fastighetsmäklarlagen krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registre- rad att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Av 8 § framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.
Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att åter- kalla registreringen meddela varning.
Bestämmelserna har i huvudsak överförts från 1984-års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33) anfördes bl.a. följande.
Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren har gjort sig skyldig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som har begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarliga skattebrott.
I förarbetena till nuvarande fastighetsmäklarlag (prop. 1994/95:14 s. 69) anförs bl.a. följande.
Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de direkt är hänförliga till mäk- larens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet.
Den brottslighet som mäklare X har dömts för är av allvarligt slag och är direkt hän- förlig till hans fastighetsmäklarrörelse. Av skattemyndighetens beslut, som inte har överklagats eller ifrågasatts av mäklare X i hans yttrande till Fastighetsmäklarnämn- den, framgår att mäklare X lämnat oriktiga uppgifter beträffande bl.a. provisionsin- täkter. Nämnden finner med hänvisning till vad som framkommit att det finns an- ledning att ifrågasätta mäklare Xs lämplighet som fastighetsmäklare. De omständlig- heter som föranledde tingsrätten att döma mäklare X till brott mot aktiebolagslagens låneförbud ligger emellertid nu nära sex år tillbaka i tiden. Mäklare X har inte heller under sin tid som registrerad fastighetsmäklare anmälts till nämnden och vid den
särskilda granskningen har inte heller framkommit något som ger anledning till kritik. Nämnden stannar därför vid att meddela mäklare X varning.
2004-04-21:3
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift om månadsavgiften för en bostadsrätt samt om öppen spis
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare kritiserat mäklare X för att denne, enligt köparen, har uppgett en felaktig månadsavgift i objektsbeskrivningen och underlåtit att upplysa henne om att det råder eldningsförbud i öppna spisen.
Anmälaren har sammanfattningsvis uppgett följande.
I objektsbeskrivningen anges att månadsavgiften uppgår till 3 107 kr samt att det i lägenheten finns en öppen spis. Spisen finns dessutom avbildad på objektsbeskriv- ningens framsida. Vid visning av lägenheten i oktober 2003 där även säljaren var närvarande, uppgav mäklare X att avgiften tillfälligt höjts, men att höjningen bara sträckte sig året ut. Säljaren uppgav på direkt fråga att den i lägenheten befintliga öppna spisen fungerade. Efter samtal med föreningens ordförande framkom att av- giftshöjningen sträcker sig till den 30 juni 2004. Efter avtalsslut och inflyttning har framkommit att den öppna spisen inte fungerar och att mäklare X blivit informerad om eldningsförbud i fastigheten. Mäklare X har marknadsfört spisen som ”eventuellt fungerande” trots att han fått uppgift om eldningsförbud i fastigheten. Om han inte varit säker på huruvida spisen fungerar har han med ett telefonsamtal kunnat beställa besiktningsprotokoll.
Anmälaren har bl.a. bilagt en kopia av informationsbrev, daterat den 27 maj 2003, från föreningen i vilket det anges att den temporära avgiftshöjningen sträcker sig till och med 30 juni 2004.
Mäklare X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden sammanfattningsvis anfört följande.
Det gjordes en skorstensbesiktning 1996. Säljaren har aldrig sett besiktningsresultatet. Där står det att den öppna spisen är otät, men det står inte att det är förbud att elda. I december 2003, efter det att anmälaren tillträtt lägenheten, har det gjorts en ny besikt- ning, där står att ”otätheterna i skiljeväggarna medför risk för brand”. Han vidhåller å det bestämdaste att han sagt till alla spekulanter att det kan finnas vissa oklarheter rö- rande funktionsdugligheten av den öppna spisen. I ett snarlikt ärende från Svea hov- rätt den 3 oktober 2003 sägs att en köpare ”måste räkna med otäta rökkanaler när man köper ett hus byggt 1936”. Det hus där bostadsrätten finns är byggt 1932.
2004-04-21:3
Beträffande den temporära höjningen av månadsavgiften, har säljaren aldrig visat honom informationsbrevet från den 27 maj 2003. Hon har däremot sagt att det är ca ett halvt år kvar av den årslånga 10-procentiga höjningen vilket han upplyste alla spe- kulanter om. Dessutom mailade köparen honom och bad om telefonnummer till ord- föranden i föreningen. Anledningen var att hon ville diskutera föreningens ekonomi. Han vet också att hon talade med ordföranden. Det förvånar honom mycket om hon inte frågade om bl.a. längden på avgiftshöjningen.
Mäklare X har till sitt yttrande fogat bl.a. en skriftväxling han haft med anmälaren. Där skriver han att säljaren vidhåller att hon aldrig blivit informerad om att det har funnits ett eldningsförbud eller är eldningsförbud i den öppna spisen och hon har således eldat i den hela tiden. När han hade visning vid ett tidigare tillfälle var det en fin brasa i spisen.
Vidare har mäklare X inkommit med kopia av ett fax avsänt till annan spekulant den 3 oktober 2003 i vilket sägs bl.a. följande. Månadskostnaden är som jag sa igår, höjd med 10% under ett år dvs den är nu 3 418, och det återstår ca 6 månader, varefter den skall återgå till 3 107 igen.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, fastighetsmäklaren ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastig- heten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köpare före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Bestämmelsen har överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop.1983/84:16 s. 37 ff.) sägs följande om mäklarens upplysningsskyldighet.
... en allmän upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säl- jare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick.
Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäkla- ren att upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten.
Månadsavgiften
Månadsavgiften får anses vara en synnerligen viktig faktor vid köp av en bostadsrätt. I ärendet är klarlagt att det i objektsbeskrivningen för den aktuella bostadsrätten an- getts en lägre månadsavgift än den som var aktuell vid förmedlingstillfället och ca åtta månader framåt. Det finns visserligen inte anledning att ifrågasätta mäklare X uppgift om att han vid visning har upplyst spekulanter om att det föreligger en tem- porär avgiftshöjning som sträcker sig ca ett halvt år framåt. Han har dock i objekts- beskrivningen lämnat en oriktig uppgift om månadsavgiften trots att han känt till det rätta förhållandet. Detta strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar en var- ning.
2004-04-21:4
Uppgiften om den öppna spisen
En öppen spis är för många en faktor som påverkar deras intresse av ett utannonserat objekt. En korrekt uppgift i marknadsföringen om en befintlig öppen spis är därför viktig inte bara för det köprättsliga ansvaret. Alla som tar del av marknadsföringen av ett objekt har ett berättigat intresse av att de uppgifter som lämnas är riktiga.
Mäklare X har uppgett att han kände till att det vid en undersökning 1996 framkom- mit att den öppna spisen var otät. I objektsbeskrivningen har han angett att det finns en öppen spis, men har inte nämnt att den var otät. En reservationslös uppgift om att det finns en öppen spis kan lätt uppfattas som att den också är funktionsduglig. Det har därför ålegat mäklare X att i objektsbeskrivningen även ange att det finns en upp- gift om att spisen var otät. Att säljaren har eldat utan att hon eller mäklare X upplevt något problem förändrar inte det faktum att det finns en uppgift från tidigare under- sökning om att spisen var otät.
Mäklare X har uppgett att han sagt till alla spekulanter att det kan finnas vissa oklar- heter rörande funktionsdugligheten av den öppna spisen. Han kan dock inte genom en sådan information komma ifrån sitt ansvar för att han inte i objektsbeskrivningen in- formerat om att den öppna spisen var otät.
Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X i fråga om uppgiften om den öppna spisen har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Detta motiverar en varning.
Påföljd
Mäklare X skall varnas för den oriktiga uppgiften om månadsavgiften och för att han inte vid uppgiften i objektsbeskrivningen om att det fanns en öppen spis också infor- merat om att den var otät.
2004-04-21:4
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet och lämplighet
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Av två omprövningsbeslut från Skattemyndigheten i L daterade den 12 december 2002 och inkomna till Fastighetsmäklarnämnden den 27 augusti 2003 framgår bl.a. följande.
Skattemyndigheten beslutade att höja mäklare Xs inkomst av tjänst avseende in- komsttaxeringarna 2001 och 2002 med 133 835 kr respektive 110 325 kr samt att påföra skattetillägg med 40 % på höjningsbelopp om sammanlagt 240 301 kr. Sam- tidigt sänktes inkomstskatten för mäklarföretaget A år 2002 samt påfördes bolaget ytterligare mervärdesskatt och arbetsgivaravgift för 2000 och 2001. Bolaget påfördes även skattetillägg.
2004-04-21:4
I motiveringarna till besluten angavs sammanfattningsvis bl.a. följande. Skattemyn- digheten har gjort revision hos mäklarföretaget A i vilket mäklare X äger samtliga aktier, varvid det har framkommit att bolagets resultat belastats med kostnader hän- förliga till mäklare Xs privata levnadskostnader för bl.a. möbler, parkerings- och fort- körningsböter, tidskrifter, semesterresor och restaurangnotor under åren 2000 och 2001 med totalt 240 301 kr. De redovisade omständigheterna har inte framgått av lämnade deklarationer eller andra skriftliga meddelanden varför oriktig uppgift före- ligger. Skäl för eftergift av skattetillägg har inte framkommit.
Enligt Skattemyndigheten i L har omprövningsbesluten inte överklagats. Vidare har enligt myndigheten samtliga skatter och tillägg hänförliga till omprövningsbesluten betalats.
Åklagarkammaren i L har inkommit med beslut daterat den 17 mars 2004 av vilket det framgår att förundersökningen avseende mäklare X läggs ned då skattebrott inte kan styrkas.
I anledning av skattemyndighetens beslut initierade Fastighetsmäklarnämnden ett tillsynsärende avseende mäklare X. Nämnden förelade mäklare X att yttra sig över skatterevisionen och att inkomma med en förteckning över genomförda förmedlings- uppdrag under år 2003.
Mäklare X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden uppgett sammanfattningsvis följande.
Han har inte haft några förmedlingsuppdrag under år 2003 på grund av sjukdom. När det gäller skattemyndighetens omprövningsbeslut har han inte lämnat några erinringar mot myndighetens ändringsförslag i granskningspromemorian. Denna underlåtenhet beror dock inte på att han inte har några invändningar mot beskattningsförslaget. An- ledningen är istället att han sedan november 2002 varit sjukskriven. Skulle han ha överklagat skattemyndighetens beslut finns möjligheten att hans överklagande skulle ha bifallits. Skattemyndigheten har inte bevisat att det förelegat några direkt påvis- bara felaktigheter. Det kan vidkännas att det beträffande vissa kostnader som har bok- förts i bolaget kan uppstå tveksamhet om det är fråga om kostnader av privat karaktär eller kostnader som är hänförliga till verksamheten. I några fall har han direkta in- vändningar mot skattemyndighetens ställningstaganden. Det gäller frågan om kost- nader för prenumeration för vissa tidskrifter, representationskostnader, bostadsförmån samt frågan om påfört skattetillägg.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registre- ringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses till- räckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas.
I förarbetena till lagen (se prop. 1994/95:14 s. 66) anges att redbarhetsrekvisitet i 6 § tar sikte på att en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet skall mot- svara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden
ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart.
Genom den revision som skattemyndigheten har företagit hos det av mäklare X helägda bolaget mäklarföretaget A har framkommit att mäklare X har lämnat upp- gifter till ledning för taxering som skattemyndigheten har befunnit vara oriktiga varför skattemyndigheten beslutat att ompröva tidigare taxeringsbeslut avseende bolaget och honom själv samt att påföra skattetillägg.
Vad som framkommit av skattemyndighetens omprövningsbeslut gör att mäklare Xs redbarhet och lämplighet som mäklare kan ifrågasättas. Fastighetsmäklarnämnden anser dock, främst med hänvisning till att förundersökningen avseende skattebrott lagts ned, att det kan stanna vid en varning.
2004-04-21:5
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om ränta på deponerade medel och förmedling av uppgift från bostads- rättsförening
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
I anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare kritiserat mäklare X för hans agerande i samband med en förmedling av en bostadsrätt på Ö i S. Anmälaren har sammanfattningsvis uppgett följande.
Hon sökte en lokal som kunde användas som läkarmottagning varför hon kontaktade en fastighetsbyrå som omtalade att de hade en lämplig lokal. Lokalen visades av mäk- lare X den 15 maj 2003 varvid hon omedelbart bestämde sig. Överlåtelsekontrakt skrevs den 23 maj med en köpeskilling om två miljoner kronor och en handpenning om 200 000 kr som deponerades den 30 maj hos fastighetsbyrån enligt överlåtelse- avtalet. Överlåtelsedatum skulle vara den 1 september. I mitten av juni ringde mäk- lare X för att höra hur många patienter hon tog emot per dag och hur hennes arbets- tider var. Efter några dagar ringde hon upp mäklare X för att höra om det fanns några problem vilket han bestämt förnekade. Han hävdade att allt var i sin ordning. Den
14 augusti ringde mäklare X och meddelade att bostadsrättsföreningen inte hade god- känt henne som köpare. Han sade dock att det var ”lugnt” eftersom han och säljaren gick runt bland medlemmarna och bearbetade dem så att de skulle godkänna henne som köpare. Vid telefonsamtal med säljaren (som befanns sig på semester i Xxxxx- xxxx) sade denne att han hade vetat om avslaget i början av juni och att det inte fanns någonting att göra. Hon ringde då mäklare X som hänvisade henne till en person i bostadsrättsföreningen. Denna upplyste henne om att beslutet i föreningen var enhäl- ligt fattat den 13 juni. Vid ett senare samtal upplyste denna henne om att mäklare X hade ringt den 14 augusti och ”försökt muta henne med biobiljetter”. Vidare hän- visade denna person till föreningens ordförande. Vid samtal med ordföranden den
2004-04-21:5
19 augusti framkom att beslutet var oåterkalleligt och ärendet avslutat för deras del. Den 29 augusti skickade hon ett brev till fastighetsbyrån och begärde pengarna till- baka. Handpenningen återbetalades men inte räntan om 4 300 kr. Hon anser det skä- ligt att hon skall erhålla ränta från den 14 juni.
Mäklare X har yttrat sig i ärendet och anfört bl.a. följande.
I samband med att handpenningen återbetalades den 31 augusti 2003 utbetalades endast 100 kr av den totala räntan på det insatta beloppet, 324 kronor. Det var en ren försumlighet från hans sida och efter kontakt med Fastighetsmäklarnämnden utbe- talades återstående 224 kr den 12 december. Beträffande medlemskapet i bostads- rättsföreningen meddelade föreningen ”sin tveksamhet till godkännande av medlems- ansökan” ett par dagar efter styrelsemötet den 13 juni. I samband med detta ringde han köparen för att efterhöra hur många patienter hon bokade in under en dag för att på så sätt visa på att föreningens nekande kanske var taget på fel grunder. Han vill mena att han framförde föreningens beslut till köparen, men att de skulle inkomma med förtydligande uppgifter för att kunna få medlemskapet omprövat. Vid midsom- mar försvann folk på semester och allt hamnade lite i malpåse under juli för att tas upp till diskussion igen i augusti. När han kontaktade köparen den 14 augusti blev hon utom sig.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Information från bostadsrättsföreningen
Det aktuella köpet rörde en bostadsrätt och överlåtelsen var villkorad såtillvida att köpet skulle gå åter om inte köparen beviljades inträde i bostadsrättsföreningen. Det är klarlagt att beslut om att anmälaren inte beviljades medlemskap fattades av före- ningens styrelse den 13 juni 2003 och förmedlades till mäklare X i nära anslutning till beslutet. Mäklare X har sedan ringt köparen och enligt honom själv vill han mena att han framförde föreningens beslut till köparen. Köparen har dock inte uppfattat att styrelsen för bostadsrättsföreningen fattat ett beslut om att neka henne medlemskap. Huruvida mäklare X verkligen underrättat köparen om beslutet är inte klarlagt i ären- det då ord står mot ord och mäklare X och köparen har olika uppfattningar om vad som sades under samtalet. Fastighetsmäklarnämnden kan därför inte rikta kritik mot mäklare X i detta avseende, men vill påpeka att det åligger en fastighetsmäklare när han fått del föreningens beslut om medlemskap att så snart som möjligt klargöra be- slutet och dess innebörd för såväl säljare som köpare.
Redovisningen av deponerade medel
Mäklare X har i depositionsavtal daterat 23 maj 2003 åtagit sig att förvalta 200 000 kr på ett klientmedelskonto. Handpenningen återbetalades den 31 augusti 2003 tillsam- mans med ränta om 100 kr. Det är utrett i ärendet att mäklare X inte har betalat den enligt honom resterande räntan om 224 kr förrän efter den 12 december 2003. Köpa- ren har yrkat ränta om 4 300 kr beräknat från dagen för föreningens avslagsbeslut.
Det är Fastighetsmäklarnämndens mening att mäklare X samma dag som han erhållit föreningens avslagsbeslut i samråd med köparen borde ha beslutat hur man skulle för- fara med handpenningen. Mäklare X borde ha ställt frågan om handpenningen ome- delbart skulle betalas tillbaka till köparen eller om den skulle fortsätta att vara depo- nerad i avvaktan på ett eventuellt nytt beslut från föreningens sida. Mäklare X har inte ens påstått att någon diskussion har ägt rum mellan honom och köparen i den frågan.
Oavsett detta anser nämnden att det har ålegat mäklare X att utbetala ränta från den första depositionsdagen till den sista. Dessutom skulle mäklare X inte endast ha ut- betalat utan även ha redovisat räntan genom att ange räntesats och det antal dagar som klientmedlen varit deponerade. Genom den försenade utbetalningen av klientmedel och bristande redovisning har mäklare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed och för det skall han tilldelas en varning.
2004-05-12:1
Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om överlåtelse av uppdragsavtal, uppgift om belastning, villkor om tillträde m.m.
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare Y varning.
Bakgrund
Säljaren av två fastigheter som är samtaxerade med en tredje fastighet har anmält fastighetsmäklarna X och Y och gjort gällande att de agerat felaktigt i en rad avseen- den vid förmedlingen. Han har sammanfattningsvis uppgett bl.a. följande.
Uppdragsavtal tecknades mellan honom och mäklare X, som omgående och utan att informera honom, överlät avtalet till mäklare Y.
Köpekontrakt upprättades den 10 februari 2003. Tillträdesdag var satt att ske ”i sam- band med köpekontrakts tecknande 2003-02-14”. Vidare står det i kontraktet att ägan- derätten övergår senast den 1 maj 2004.
Hans sambo har inte godkänt försäljningen.
Betalning skall ske kontant genom månadsvisa avbetalningar. Han ställer sig frågande till hur. Det saknas avtal.
Någon likvidavräkning skall inte upprättas vilket han ställer sig frågande till.
Den 14 februari 2003 upprättas ett tilläggsavtal mellan honom och köparen. Det är ett besynnerligt tillägg.
Mäklaren har i 2 § i köpekontraktet noterat att fastigheterna är intecknade till 250 000 kr. Fr.o.m. den 25 november 2002 är de intecknade till 350 000 kr.
Det saknas villkor om frisläppande av panten, trots att köpeskillingen ligger 105 000 kr under pantsättningen.
Man träffas hos mäklaren den 16 april 2003. Då kontaktade mäklaren för första gången banken för tillträde. Köparen önskar tillträde samma dag då han uppger sig ha
2004-05-12:1
med sig 215 000 kr. Banktjänstemannen informerar Xxxxxxx Y om att tillträde inte kan ske då banken inte fått in låneansökan på mellanskillnaden mellan köpeskillingen och befintliga lån. Det nya lånet skulle vara 130 000 kr. Detta besked resulterar i att köparens pengar 210 000 kr, det saknas 5.000 kr, sätts in på mäklarens klientmedels- konto. Det upprättas dock inget depositionsavtal.
Han kontaktar banken för låneansökan, som senare avslås. Den 24 april 2003 med- delar han mäklare Y att han fått avslag på sin låneansökan.
Mäklaren har låtit köparen flytta in i fastigheten utan att reglera hyran i avtal.
Yttrande från mäklare Y och mäklare X
I en skrivelse som har undertecknats även av mäklare X har mäklare Y yttrat sig över anmälan. Sammanfattningsvis anförs följande beträffande ovanstående uppgifter från anmälaren.
Mäklare X hade svårt att hinna med uppdraget och överlät det till mäklare Y, vilket han själv informerade säljaren om muntligen.
Kontraktet är upprättat den 14 februari 2003. Att det står fel datum vid parternas underskrifter beror på att avtalet skrevs ut av honom när han förberedde kontrakts- skrivningen. Det borde givetvis ha ändrats, men i praktiken saknar det betydelse.
Tillträdesdag fysiskt var i samband med kontraktets tecknande. I samband härmed skulle likvidavräkning inte upprättas. Det är en begreppsförvirring då uttrycket till- träde används om både det fysiska och ekonomiska tillträdet.
Han fick ingen information om den högre pantsättningen och inte heller om att en av de samintecknade fastigheterna försålts.
Då fastigheten utgjorde en fritidsfastighet fordrades inte sambons godkännande.
Säljaren har i §2 i köpekontraktet garanterat att fastigheten inte är intecknad till högre belopp än 250 000 kr. Kontraktet har noggrant gåtts igenom av samtliga inblandade parter. Uppgiften härrör från det utdrag ur fastighetsregistret som togs i samband med att förmedlingsuppdraget påbörjades. Säljaren har efter det att förmedlingsuppdraget påbörjades och kontraktsskrivningen tagit ut en ny inteckning som belastade fastig- heterna om 100 000 kr utan att informera honom.
Köparen skulle erlägga köpeskillingen genom avbetalningar genom tilläggsavtal den 14 februari 2003 och betala 2.000 kronor per månad som avbetalning och 1.066 kro- nor per månad i räntekostnad för säljarens lån. Det medges att avtalet inte formulerats entydigt. Ett muntligt hyresavtal slöts mellan parterna med innebörd att köparen skulle betala första hyran den 31 mars 2003. Den 16 april 2003 ville köparen reglera hela köpeskillingen. Det uppdagades då att säljaren tagit ut ytterligare inteckningar i fastigheten mellan intaget och kontraktsskrivningen och att banken inte var beredd att bevilja säljaren nya lån för att lösa de gamla och inte heller ville släppa pantsättning- en. Det visade sig även att säljaren sålt en av de samintecknade fastigheterna som inte ingick i den nu aktuella överlåtelsen. Han står dock fortfarande kvar som lagfaren ägare enligt fastighetsregistret. Vi hjälpte säljaren att ansöka om inteckningssanering
2004-05-12:1
av fastigheterna. Samtidigt sattes köpeskillingen in på klientmedelskontot. Eftersom köpeskillingen inte avsåg en deposition behövdes inget depositionsavtal.
De kommer att uppmana köparen att häva avtalet eftersom förutsättningar för en in- teckningssanering saknas.
Mäklare Y har därefter uppgett att fastighetsöverlåtelsen slutförts den 11 december 2003 sedan säljaren löst sin lånesituation.
Handlingar
Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av handlingar rörande förmedlingen och noterar följande.
Uppdragsavtalet, daterat den 30 oktober 2002, är tecknat med ensamrätt mellan mäk- lare X och anmälaren. Vid rubriken Överlåtelse av uppdrag finns följande villkor. An- svarig mäklare äger under ledighet, sjukdom eller annan tid då mäklaren inte kan fullgöra sitt uppdrag, rätt att sätta annan mäklare vid --- i sitt ställe.
Köpekontraktet är daterat den 10 februari 2003 av säljaren och köparen. Vid rubriken tillträdesdag anges följande. I samband med köpekontraktets tecknande 2003-02-14. Vid rubriken §1 Köpeskillingens erläggande anges följande. 1. Kontant denna dag (handpenning) 30.000:-, 2. Kontant genom månadsvis avbetalning. I samband med köpebrevs utfärdande erläggs slutbetalning av köpeskillingen, dvs 215 000 :- minus tidigare gjorda avbetalningar. Summa 245 000 :-. En text med följande lydelse På tillträdesdagen skall likvidavräkning ske är överstruken. Vid överstrykningen finns parterna signaturer. I §2 har säljaren garanterat att fastigheten inte är intecknad till högre belopp än 250 000 kr. I §3 anges följande. Säljaren står endast faran för att
…eller försämras mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen. I 4§ anges följande. Parterna är överens om att äganderätten till fastigheten övergår i samband med köpebrevets tecknande och slutbetalning. Denna kan ske senast 2004-05-01.
Tilläggsavtal av den 14 februari 2003 hänvisar till köpekontrakt ingånget 2003-02-14. Parterna avtalar att köparen skall betala en månadsavgift till säljaren om 2 000:- (tvåtusen kronor), liksom ränta på de lån som belastar fastigheten och ej blivit lösta, vilket medför 1 066:- per månad. Senast den sista dagen i månaden skall dessa vara betalda. Xxxxxxxxx inte detta, äger säljaren rätt att häva avtalet och erlagd handpen- ning går förlorad. Har förbättringsarbeten utförts under denna tid äger köparen rätt till skälig ersättning för desamma.
Tilläggsavtal av den 16 april 2003 hänvisar till köpekontrakt ingånget 2003-02-10. Parterna avtalar att köparen är medveten om att inteckningarna skall läggas om från att vara gemensamma i fastigheterna --- till att endast ligga i fastigheten Pant-
breven friställs ej för köparens räkning förrän denna åtgärd vidtagits har fått i
uppdrag att för säljarens räkning hantera ovanstående åtgärd.
Ansökan om inteckningsåtgärder beträffande de samtaxerade fastigheterna har under- tecknats av säljaren och dennes sambo.
Enligt utdrag från Lantmäteriet var de aktuella fastigheterna samtaxerade med en annan fastighet. Fastigheterna var taxerade som småhusenhet, tomtmark med bygg- nad och belastades av inteckningar om sammanlagt 350 000 kr. Inskrivningsdag för den senaste inteckningen är den 25 november 2002.
2004-05-12:1
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Medhjälpares medverkan vid förmedling
Av 1 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren är fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut uttalat att ett uppdragsavtal är ett personligt avtal mellan uppdragsgivaren och mäkla- ren. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande. Enligt uppdragsavtalet har mäklare X rätt att sätta annan mäklare vid företaget i sitt ställe, vid ledighet, sjukdom eller annan tid då han inte kan fullgöra sitt uppdrag. Detta kan dock inte tolkas så att han haft rätt att överlämna hela förmedlingsarbetet till annan på det sätt som skett.
Fastighetsmäklarnämnden anser därför att mäklare X har överlåtit alltför stor del av uppdraget till mäklare Y. För detta skall mäklare X meddelas varning.
Ansvaret för förmedlingen
Även om en mäklare har rätt att i viss utsträckning använda sig av medarbetare har den mäklare som ingått ett förmedlingsuppdrag med en uppdragsgivare kvar det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs. Det gäller även för de delar av uppdraget som överlåts på annan. Detta gäller oberoende av om den som i praktiken, helt eller delvis, sköter uppdraget själv är registrerad fastighetsmäklare eller inte. (Se 2001-03-14:8 i FMNs årsbok för 2001.) Mäklare X är enligt uppdragsavtalet ansvarig mäklare. Han har således haft ansvaret för hur det aktuella uppdraget kom att genomföras även om det till största delen har varit mäklare Y som skött förmedlingsarbetet.
Av 12 § fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed. Denna skyldighet har mäklaren inte bara då han fullgör ett en- skilt fastighetsmäklaruppdrag utan även i andra sammanhang då han uppträder i sin yrkesroll (jfr prop. 1994/95:14 s. 76). Detta innebär att mäklare Y haft en skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed i sitt arbete med den aktuella förmedlingen. Således svarar även mäklare Y för de åtgärder han vidtagit i mäklare Xs förmedlingsuppdrag.
Inteckningsbelastningen
Av 17 § fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren skall kontrollera vilka inteck- ningar som belastar fastigheten.
Av 19 § fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren skall verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen samt bistå parterna med upprättandet av de handlingar som behövs.
De överlåtna fastigheterna var när förmedlingsuppdraget ingicks och vid överlåtelsen samtaxerade med en annan fastighet och även gemensamt intecknade med den fastig- heten. De belastades redan den 25 november 2002 och således långt före överlåtelsen av inteckningar om sammanlagt 350 000 kr och inte 250 000 kr som anges i köpe- kontraktet. I kontraktet har således en felaktig uppgift lämnats om inteckningsbelast- ningen och av mäklare Ys egna uppgifter framgår att han inte har kontrollerat fastig- heternas belastning inför överlåtelsen.
Det framgår inte av köpekontraktet att fastigheterna är samtaxerade med en annan fastighet och att de också belastas av inteckningar gemensamma med den fastigheten. Det framgår av uppgifterna i ärendet att mäklare Y inte ens inför kontraktsskriv- ningen uppmärksammat parterna på dessa förhållanden. Några särskilda villkor med
2004-05-12:1
anledning av samtaxeringen och saminteckningen har inte heller uppställts i kontrak- tet. Visserligen är köpet civilrättsligt giltigt och köparen kan beviljas lagfart på sitt förvärv men får stora svårigheter att ta ut nya inteckningar i fastigheterna på grund av saminteckningen. Det har därför ålegat mäklare Y att ta upp problemet med de ge- mensamma inteckningarna med parterna och föreslå lämplig åtgärd. Att så inte har skett har också visat sig försvåra uppgörelsen mellan parterna.
Det är en allvarlig förseelse att mäklare Y inte kontrollerat vilka inteckningar som belastar fastigheterna och att han inte heller har uppmärksammat parterna på inteck- ningsproblemet utan först efter överlåtelsen föreslagit åtgärder. Även om han efter överlåtelsen har bistått säljaren med en ansökan till inskrivningsmyndigheten avseen- de inteckningssanering, anser Fastighetsmäklarnämnden att mäklare Y har brustit i sin omsorgsplikt enligt 12 § på ett sätt som motiverar varning.
Oklarheter i köpekontraktet
Likvidavräkning
Av 19 § fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren skall hjälpa parterna med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen om inte annat avtalats.
Enligt Fastighetsmäklarnämnden hör det till god fastighetsmäklarsed att mäklaren bistår parterna med upprättande av likvidavräkning i samband med slutuppgörelsen. I kontraktet har man strukit villkoret om att likvidavräkning skall upprättas. Avtals- frihet råder visserligen i detta avseende men nämnden anser att det, särskilt i kon- sumentförhållanden, är av vikt att det vid slutuppgörelsen finns en tydlig uppgift om den slutliga köpeskillingens erläggande. I detta fall skulle köpeskillingen erläggas genom månatliga avbetalningar. Vid sådant förhållande anser nämnden att det skulle strida mot god fastighetsmäklarsed om mäklaren medverkar till att parterna kommer överens om att någon likvidavräkning inte skall upprättas.
Mäklare Y har uppgett att det är fråga om en begreppsförvirring eftersom uttrycket tillträde användes om både det fysiska tillträdet som var i samband med kontraktets tecknande och om det ekonomiska tillträdet. Likvidavräkning skulle inte upprättas i samband med kontraktets tecknande. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar dock att detta inte har klarlagts i kontraktet vilket skapat en oklarhet om i fråga om skyldigheten att upprätta likvidavräkning.
Kontraktsdatum, tillträdesdag
Köpekontraktet är daterat den 10 februari 2003. Vid uppgiften om tillträdesdag anges att köpekontraktet tecknats den 14 februari. I det första tilläggskontraktet hänvisas till den 14 februari och i det andra till den 10 februari som kontraktsdatum.
Mäklare Y har uppgett att kontraktet är upprättat den 14 februari och att det har en felaktig datering beror på att det skrevs ut i samband med att han förberedde kontraktskrivningen.
Att ett felaktigt datum anges för när ett kontrakt upprättats mellan parterna liksom att kontraktshandlingar innehåller motsägelsefulla datum skapar oklarhet om det rätta förhållandet. Det finns även en oklarhet om vad som avses med tillträdesdag genom att det i §3 i köpekontraktet talas om skada eller försämring som sker mellan
2004-05-12:1
kontraktsdagen och tillträdesdagen trots att tillträdesdagen angetts vara samma dag som kontraktet tecknas.
Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut påpekat att en av mäklarens viktigaste uppgifter är att upprätta handlingar som överensstämmer med verkliga förhållanden just för att förebygga oklarheter och framtida konflikter. Köpekontrakten har på flera punkter innehållit oklara och motsägelsefulla uppgifter. Detta strider mot god fastig- hetsmäklarsed och motiverar i sig varning.
Villkor om förbättringsarbeten
I tilläggsavtalet av den 14 februari 2003 anges att köparen skall ha rätt till skälig er- sättning för av köparen utförda förbättringsarbeten om köpet hävs av säljaren. Par- terna har inte i avtalet reglerat under vilka omständigheter köparen har rätt att för- bättra fastigheten innan slutlikvid erlagts. Detta medför betydande svårigheter för säl- jaren att överblicka vilka kostnader han kan komma att drabbas av vid en eventuell hävning. Fastighetsmäklarnämnden anser därför att det ålegat mäklare Y att tillse att i kontraktet närmare reglera vilka förbättringsåtgärder köparen ägt utföra. Genom att inte göra det har mäklare Y åsidosatt vad som åligger honom enligt 19 §. Detta moti- verar i sig varning.
Köpeskillingen
Köpeskillingen har satts in på klientmedelskonto. Något depositionsavtal har dock inte upprättats. Mäklare Y har uppgett att ett depositionsavtal inte varit nödvändigt.
Fastighetsmäklarnämnden får därför framhålla att när en mäklare mottar medel för förvaring på klientmedelskontot blir han redovisningsskyldig för dessa. Han har att på egen risk pröva huruvida den som gör anspråk på medlen har rätt till dessa. Mäklaren skall därför se till att det finns en klar och tydlig överenskommelse om hur och när de deponerade medlen skall utbetalas. Överenskommelsen skall utformas så att mäklaren utifrån uppställda villkor skall kunna göra en självständig bedömning av vem som har rätt till medlen. (Se 2002-03-20:5 i FMNs årsbok för 2002).
Samtycke från sambo
Säljarens sambo har inte godkänt överlåtelsen. Mäklare Y har uppgett att fastigheten utgjort en fritidsfastighet varför sambons godkännande inte fordrades. Detta framgår inte av utdraget från fastighetsregistret. Fastighetsmäklarnämnden saknar dock under- lag för att ifrågasätta mäklare Ys uppgift och förutsätter därför att fastigheten inte an- vänts eller har avsett att användas som sambornas gemensamma hem. Vid sådant för- hållande behövs inte sambons medgivande. Nämnden har dock noterat att säljarens sambo har undertecknat ansökan om inteckningsåtgärder beträffande fastigheterna och får därför framhålla vikten av att en mäklare är konsekvent i sitt handlande.
Påföljd
Mäklare X skall meddelas varning för att han överlåtit alltför stor del av uppdraget till mäklare Y. Både mäklare X och mäklare Y skall meddelas varning för den bristande kontrollen av inteckningsbelastningen och för att problemet med de gemensamma inteckningarna inte påtalats för parterna och reglerats i köpekontraktet, för de mot- sägelsefulla och oklara uppgifterna i kontrakten samt för avsaknaden av reglering av köparens rätt att utföra förbättringsarbeten.
2004-05-12:2
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om hantering av köpeskilling m.m.
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
Våren 2001 var mäklare X behjälplig vid överlåtelsen av en bostadsrätt i N. En sty- relseledamot i bostadsrättsföreningen ifråga har den 23 maj 2003 i en skrivelse för säljarens räkning kritiserat mäklare X för hennes agerande i samband med överlåtel- sen.
I skrivelsen anförs bl.a. följande.
Med anledning av vad säljaren berättat och det material han presenterat måste det klarläggas huruvida mäklare X har grovt åsidosatt sina skyldigheter som fastighets- mäklare eller om det finns godtagbara förklaringar. Det skall dock starkt poängteras att föreningen varken före eller efter uppgifterna från säljaren har haft den minsta anledning att ha synpunkter på mäklare Xs arbete. Föreningen har sedan många år använt sig av det mäklarföretag där mäklare X arbetar och de senaste åren har över- låtelserna handlagts av mäklare X.
Lägenheten överläts för 350 000 kr. Motsvarande lägenheter under samma period hos föreningen överläts för mellan 750 000 kr och 850 000 kr. Lägenheten var dock mycket nedsliten med en del möblemang kvar i lägenheten. En nedsättning av över- låtelsebeloppet torde dock inte överstiga 70 000 - 100 000 kr. Lägenheten tycks ha överlåtits upp emot 350 000 – 400 000 kr under marknadsvärdet.
Överlåtelsen betalades med tre postväxlar utfärdade den 15 maj 2001, varav den ena på 250 000 kr och de andra på 50 000 kr vardera. Köparen har uppgett att det var mäklare X som önskade denna uppdelning. Samtliga postväxlar är inlösta av mäklare
X. Xxxxxx har lämnat uppgift om att växeln om 250 000 kr löstes in den 17 maj 2001 och att beloppet sattes in på säljarens konto. En växel om 50 000 kr löstes in samma dag på annan bank och den tredje dagen efter på annat bankkontor. Säljaren har per telefon uppgett att han endast erhöll 250 000 kr.
Säljaren har dessutom köpt en motorcykel till mäklare X i Sk och ombesörjt transport av den till S.
Till skrivelsen har fogats ett brev till bostadsrättsföreningen från säljaren där denne skriver bl.a. följande. Beloppet 300 000 kr som han skulle ha erhållit för lägenheten är felaktigt. Mäklaren tog 100 000 kr för försäljningen och därutöver motorcykeln som med transport kostade 80 000 kr.
Till skrivelsen har även fogats kopior av de aktuella postväxlarna med kvittenser.
2004-05-12:2
Mäklare X har yttrat sig i ärendet och därvid anfört sammanfattningsvis följande.
Säljaren uppgav för henne att han redan hade hittat en spekulant på lägenheten och endast önskade få hennes biträde med att upprätta överlåtelsehandlingar. Något för- medlingsuppdrag har inte förelegat och inte heller har några förmedlingsaktiviteter bedrivits av henne. När de träffades var säljaren redan på väg att lämna lägenheten. Han uppgav att han inte hade någon möjlighet att renovera, städa eller flytta ut ur lä- genheten. Säljaren ansåg att möbler och inventarier var utan större värde och kunde övergå till köparen, han ville dock att hon skulle se till att viktiga handlingar (ex. va- penlicens) skulle tillställas honom vilket också skedde. Säljaren hade krockat med sin bil och kunde inte ta sig till S.
Den aktuella lägenheten var kraftigt nedsliten med betydande renoveringsbehov och därutöver belamrad med diverse möbler och inventarier, samt ytterst smutsig. För det fall hon hade fått i uppdrag att förmedla lägenheten hade hon tackat nej mot bakgrund av lägenhetens bristfälliga skick. Hon informerade säljaren om att 350 000 kronor un- dersteg marknadsvärdet för lägenheten i renoverat och städat skick. Lägenheten skulle dock näppeligen ha kunnat inbringa de överlåtelsebelopp som föreningen redogör för i sin skrivelse. Säljaren reagerade inte på uppgiften om marknadsvärdet.
Hon upprättade sedvanliga överlåtelsehandlingar. Av avtalets §14 framgår att både köpare och säljare varit medvetna om hennes roll såsom ansvarig endast för upprät- tande av överlåtelseavtal och därtill hörande handlingar. Säljaren kunde inte närvara vid tillträdet varför hon hade fullmakt att sköta slutuppgörelsen för säljarens räkning. 250 000 kr överfördes till säljarens konto och resterande 100 000 kr överlämnades till honom personligen i V i juni eller juli 2001 i samband med hennes semester. Efter- som hon inte aviserat uttaget avseende de 100 000 kronorna skedde uttag med nöd- vändighet vid två olika tillfällen.
I samband med affärens slutgenomförande har hon erhållit en motorcykel i gåva av säljaren. Den har inte varit avtalsinnehåll i samband med överlåtelsen eller uppdraget att upprätta köpehandlingar utan har enbart byggt på en frivillig gåvoavsikt från säl- jarens sida. Hon har inledningsvis avböjt gåvan men har efter ett antal diskussioner med säljaren mottagit gåvan. Då motorcykeln var för stor bytte hon den relativt om- gående, den 8 juni 2001, mot en mindre varvid hon tillsköt 45 000 kr. Mot bakgrund av den högst oväntade gåvan har hon avstått från att fakturera utfört skrivningsupp- drag. De hade dock kommit överens om ett arvode om 10 000 kr. Föreningen infor- merades om anledningen till prisbilden och om lägenhetens bristfälliga skick. Före- ningen hade inte några som helst synpunkter.
Till Fastighetsmäklarnämnden har därefter kommit ytterligare handlingar från bo- stadsrättsföreningen av vilka det framgår att mäklare Xs ombud uppmanat säljaren att underteckna en skrivelse om att han avstår från att rikta kritik gentemot mäklare X i anledning av den aktuella överlåtelsen.
Fastighetsmäklarnämnden har förelagt mäklare X att ge in kvittens på de 100 000 kr som hon påstår att hon har överlämnat till säljaren, kvitto på köpeskillingen som betalades vid tillträdet samt kvitton på motorcykelförsäljningen och det senare motorcykelköpet. Nämnden har även bett om en förklaring till varför hon löst in postväxlarna redan i S och inte först i samband med överlämnandet av kontanterna.
2004-05-12:2
Mäklare X har uppgett att det inte finns några kvittenser då det endast förelegat ett begränsat uppdrag samt att några kvitton avseende motorcyklarna inte har kunnat hittas. Postväxlarna löstes ut mot kontanter i enlighet med instruktioner från säljaren. Syftet var att överlämna dessa i samband med planerat möte i S. Mot bakgrund av att säljaren inte kunde komma till S på grund av bilolycka har hon därefter i enlighet med träffad muntlig överenskommelse överlämnat pengarna till säljaren personligen i samband med semester.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
Enligt första stycket i 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall där- vid tillvarata både säljarens och köparens intresse.
Av förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 76) framhålls bl.a. följande angående ovanstående bestämmelse.
Den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighets- mäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll.
Enligt 7 § fastighetsmäklarlagen andra stycket är en registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.
I förarbeten till lagen (prop. 1994/95:14 s. 27) anges bl. a följande.
I bokföringslagen (1976:125) finns bestämmelser bl.a. om näringsidkares skyldighet att förvara handlingar. Denna skyldighet torde innefatta de handlingar som kan vara av intresse vid Fastig- hetsmäklarnämndens granskning
I förevarande fall har det, enligt mäklare X, inte förelegat något förmedlingsuppdrag då hon endast har hjälpt till med upprättande av överlåtelsehandlingar och därvid hörande aktiviteter. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar i anledning av påståendet att inget hin- der föreligger för en fastighetsmäklare som vill åta sig uppdrag i form av upprättande av köpehandlingar i samband med en fastighetsförsäljning. Det är dock viktigt att det klart framgår för säljare och köpare att det är fråga om ett i förhållande till ett förmedlings- uppdrag begränsat uppdrag. Nämnden finner dock inte skäl att ifrågasätta mäklare Xs uppgifter om att hon haft ett begränsat uppdrag. Emellertid har fastighetsmäklare att även i begränsade uppdrag iaktta god fastighetsmäklarsed.
Det får anses höra till god fastighetsmäklarsed att ett uppdrag dokumenteras på ett sådant sätt att de olika momenten kan följas. Överföring av pengar skall dokumente- ras och kvitteras. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att så inte har skett i detta fall. Det finns många oklarheter om den ekonomiska hanteringen i mellan säljaren och mäklare X. Hon har inte kunnat redogöra för när olika transaktioner skett. Hon saknar även kvitton och annan dokumentation beträffande sin redovisning av köpe- skillingen till säljaren. Mäklare X har i stället för att överföra pengar den traditionella vägen genom sedvanlig betalningsöverföring eller insättning på bankkonto tagit personlig befattning med penningmedel på ett sätt som har gett säljaren och henne
utrymme för och möjlighet till ekonomiska oegentligheter. Det är också besvärande för mäklare X att hon inte har kunnat uppvisa kvitton varken på försäljningen av den motorcykel hon erhållit från säljaren eller på köpet av den andra motorcykeln.
Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare Xs hantering av köpeskillingen och motorcykeltransaktionerna på ett allvarligt sätt står i strid med god fastighetsmäklar- sed och de krav som ställs på en mäklares hantering av ekonomiska angelägenheter. För detta skall hon varnas.
2004-05-12:3
Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)
Fastighetsmäklarnämndens avgörande
Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagare att den finner anledning anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).
Bakgrund
I en anmälan som inkom till Fastighetsmäklarnämnden i mars 2004 har en fastighets- mäklare gjort gällande att X är verksam som fastighetsmäklare trots att X inte är registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden och att han har marknadsfört en fastighet som anmälaren fått uppdrag att förmedla. Dessutom har anmälaren fått telefonsamtal samt fax från säljarna av en fastighet vilka anlitat X som mäklare genom uppdrags- avtal. Avtalet har bilagts anmälan. Vidare har anmälaren bilagt utdrag från <www.bo- xxxxxx.xx> av vilket det framgår att X på mäklarföretaget A förmedlar en villafastig- het i K. Telefonnumren som anges i annonsen går dock till företaget B i K respektive till X.
Vid samtal med fastighetsmäklaren Y på mäklarföretaget A har Y bl.a. uppgett att X använt Y:s firma utan tillstånd.
X har yttrat sig i ärendet och han har därvid anfört bl.a. följande.
Han har missuppfattat reglerna. Vidare har han inte handlat uppsåtligen i strid mot gällande lagstiftning. Han har samarbetat med mäklarföretaget A där han som med- hjälpare till Y biträder honom. Även Y har påpekat att han har överträtt sin befogen- het genom att sätta ut namn och telefonnummer i annonsen. Han trodde att han kunde förmedla tre-fyra fastigheter utan att det skulle uppfattas som yrkesmässig fastighets- förmedling. Dock har han som mål att arbeta som fastighetsmäklare. Ansökan om re- gistrering kommer att inges till Fastighetsmäklarnämnden.
Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att någon ansökan om registrering inte inkom- mit till Fastighetsmäklarnämnden.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
I 7 § fastighetsmäklarförordningen stadgas att Fastighetsmäklarnämnden om den har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i fastighetsmäklarlagen skall anmäla det till allmän åkla- gare.
Med hänvisning till vad som framkommit genom anmälan och vad X själv har upp- gett anser Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X yrkesmäs- sigt förmedlar fastigheter i fastighetsmäklarlagens mening. Han skall därför anmälas till allmän åklagare.
2004-05-12:4
Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om s.k. säljarförsäkring
Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund
I anmälan som inkom till Fastighetsmäklarnämnden i februari 2004 har en säljare uppgett att mäklare X inte uppfyllt en överenskommelse att svara för en s.k. säljarför- säkring i samband med en förmedling av en fastighet i juni 2002. Anmälaren har upp- gett bl.a. följande.
Mäklare X erhöll uppdraget att förmedla den aktuella fastigheten. I uppdraget ingick att mäklaren skulle svara för försäkring mot dolda fel. Då nämndes aldrig något om att han själv måste få fastigheten besiktigad. Sedan köpekontraktet upprättats medde- lade mäklare X att köparen inte ansåg sig behöva någon besiktning och föreslog där- för att han själv som säljare skulle bekosta en sådan. Han avböjde då han ansåg att denna kostnad ingick i ”särskilda villkor” i förmedlingsuppdraget. I februari 2004 meddelade försäkringsbolaget att någon premie för försäkring inte hade betalats.
Anmälaren har bifogat aktuellt uppdragsavtal där följande anges under rubriken Särskilda villkor. Mäklarföretaget A tecknar försäkring som övertar säljarens ansvar mot dolda fel enligt försäkringsvillkor. Mäklaren erlägger försäkringspremien.
Vidare har anmälaren bifogat kopia av aktuella försäkringsvillkor av vilka framgår att försäkringen kan tecknas först sedan bostadsbyggnad besiktigats av besiktningsman som godkänts av försäkringsgivaren.
Varken uppdragsavtalet eller försäkringsvillkoren innehåller något villkor om vem som skall bekosta besiktningen.
Mäklare X har yttrat sig i ärendet och anfört bl.a. följande.
2004-05-12:4
I förmedlingsuppdraget ingick att bolaget skulle beställa och betala premien för en
s.k. doldafelförsäkring. Att det skulle ingå en besiktning av fastigheten har aldrig överenskommits. Detta har påpekats vid ett flertal tillfällen för anmälaren, det fram- går också klart och tydligt av försäkringsvillkoren som anmälaren bifogat, att försäk- ringen gäller under förutsättning att en godkänd besiktning genomförs på fastigheten. Han har före kontraktsskrivning påpekat för anmälaren att då köparen inte önskade genomföra en besiktning måste säljaren själv göra och bekosta besiktningen för att försäkringen skall gälla. Anmälaren har då svarat att han inte avser att göra en be- siktning.
Fastighetsmäklarnämndens bedömning
I 11 § första stycket fastighetsmäklarlagen stadgas att ett uppdragsavtal skall upprät- tas skriftligen. Mäklaren får inte till nackdel för en uppdragsgivare som är konsument åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av förmed- lingsobjektets pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.
I det aktuella uppdragsavtalet står att det mäklarföretag där mäklare X arbetar skall teckna en försäkring som övertar säljarens ansvar mot dolda fel enligt försäkringsvill- kor och att mäklaren skall erlägga försäkringspremien. Att försäkringen förutsätter att det sker en besiktning framgår av de villkor för försäkringen som uppdragsgivaren fått del av. Det framgår inte av uppdragsavtalet eller försäkringsvillkoren vem som skall ombesörja/bekosta besiktningen. Mäklare X har dock i uppdragsavtalet åtagit sig att teckna försäkringen och att betala premien för den. Om hans åtagande inte skulle omfatta besiktningen skulle detta uttryckligen ha angetts i uppdragsavtalet i enlighet med vad som sägs i 11 § fastighetsmäklarlagen.
Mäklare X har hävdat att han vid ett flertal tillfällen påpekat för anmälaren att försäk- ringen gäller under förutsättning att en godkänd besiktning genomförs. Han har munt- ligt före kontraktsskrivning påpekat för anmälaren att köparen inte önskade genom- föra en besiktning. Anmälaren har uppgett att mäklare X först sedan köpekontraktet upprättats meddelat honom detta. Oavsett när den muntliga information ägde rum, anser nämnden att mäklare X agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att åta sig att tillhandahålla försäkringen utan att i uppdragsavtalet ta med de skyldighe- ter som enligt honom åvilade uppdragsgivaren för att försäkringen skulle kunna teck- nas. Han har också agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han åberopat dessa villkor som inte finns i något skriftligt avtal mellan honom och uppdragsgivaren.
Dessutom anser Fastighetsmäklarnämnden, med hänvisning till att s.k. säljarförsäk- ringar används för att marknadsföra förmedlingstjänsten och att den kan vara en vik- tig faktor när en kund väljer fastighetsmäklare, att det är av största vikt att väsentliga villkor som är förenade med erbjudandet tydligt framgår i såväl avtal som annonser.
Påföljd
Mäklare X skall varnas för att han inte i uppdragsavtalet har angett de villkor som han uppställt för att den s.k. säljarförsäkringen skulle gälla och vilka kostnader den skulle vara förenad med för uppdragsgivaren, samt för att han har åberopat dessa villkor trots att de inte tagits in i uppdragsavtalet.