VIKTIG INFORMATION
Upptagande till handel av A-aktier och B-aktier i Bonava AB (publ) på Nasdaq Stockholm
VIKTIG INFORMATION
Detta prospekt (”Prospektet”) har upprättats mot bakgrund av att årsstämman i NCC AB (publ) (”NCC”) den 12 april 2016 har beslutat att genom vinstutdelning dela ut samtliga aktier i Bonava AB (publ) (”Bonava”) till aktieägarna i NCC samt med anledning av Bonavas styrelses ansökan om upptagande till handel av Bonavas A-aktier och B-aktier på Nasdaq Stockholm. För definitioner av vissa begrepp som används i Prospektet, se avsnittet ”Vissa definitioner” nedan.
För Prospektet gäller svensk rätt. Tvist med anledning av Prospektet och därmed samman- hängande rättsförhållanden ska avgöras av svensk domstol exklusivt. Detta Prospekt har upprättats i såväl en svensk som en engelsk språkversion. I händelse av att versionerna inte överensstämmer äger den svenska versionen företräde. Den svenskspråkiga versionen av detta Prospekt har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med bestämmel- serna i 2 kap. 25 § och 26 § lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument.
Godkännandet och registreringen innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakupp- gifterna är riktiga eller fullständiga.
Detta Prospekt har enbart upprättats i samband med en ansökan om upptagande till handel av aktierna i Bonava på Nasdaq Stockholm och innehåller inte något erbjudande om att teckna eller på annat sätt förvärva aktier eller andra finansiella instrument i Bolaget, vare sig i Sverige eller någon annan jurisdiktion. Detta Prospekt, marknadsföringsmaterial eller övrigt till Prospektet hänförligt material får ej distribu- eras eller publiceras i någon jurisdiktion annat än i enlighet med gällande lagar och regler. Envar som kan komma att inneha detta Prospekt är skyldig att informera sig om och följa dessa restriktioner, och särskilt att inte publicera eller distribuera Prospektet i strid med tillämpliga lagar och regler. Åtgärder i strid med dessa restriktioner kan utgöra brott mot tillämplig värdepapperslagstiftning.
En investering i värdepapper är förenad med vissa risker (se avsnittet ”Riskfaktorer”). När investerare fattar ett investeringsbeslut måste de förlita sig på sin egen bedömning av Bonava, inklusive föreliggande sakförhållanden och risker. Inför ett investeringsbeslut bör potentiella investerare anlita sina egna professionella rådgivare samt noga utvärdera och överväga investeringsbeslutet. Investerare får endast förlita sig på informationen i detta Prospekt samt eventuella tillägg till detta Prospekt. Ingen person är behörig att lämna någon annan infor- mation eller göra några andra uttalanden än de som finns i detta Prospekt. Om så ändå sker ska sådan information eller sådana uttalanden inte anses ha godkänts av Bonava och det ansvarar
inte för sådan information eller sådana uttalanden. Varken offentliggörandet eller distribution av detta Prospekt, eller några transaktioner som genomförs med anledning av Prospektet, ska anses innebära att informationen i detta Prospekt är korrekt och gällande vid någon annan tidpunkt än per dagen för dess offentliggörande eller att det inte har förekommit någon förändring i Bonavas verksamhet efter nämnda dag. Om det sker väsentliga föränd- ringar av informationen i Prospektet kommer sådana förändringar att offentliggöras enligt bestämmelserna om tillägg till prospekt i lagen om handel med finansiella instrument.
Aktierna i Bonava har inte registrerats och kommer inte att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess nuvarande lydelse (”U.S. Securities Act”) eller värdepap- perslagstiftningen i någon delstat eller annan jurisdiktion i USA och får inte erbjudas, säljas eller på annat sätt överföras, direkt eller indirekt, i eller till USA, förutom enligt ett tillämpligt undantag från, eller genom en transaktion som inte omfattas av, registreringskraven i U.S. Securities Act och i enlighet med värdepappers- lagstiftningen i relevant delstat eller annan jurisdiktion i USA. Aktierna i Bonava har varken godkänts eller underkänts av amerikanska Securities and Exchange Commission, någon delstatlig värdepappersmyndighet eller annan myndighet i USA. Inte heller har någon sådan myndighet bedömt eller uttalat sig om riktig- heten eller tillförlitligheten av detta Prospekt. Att påstå motsatsen är en brottslig handling i USA.
Detta Prospekt finns tillgängligt på Bonavas kontor och hemsida, xxx.xxxxxx.xxx, samt på Handelsbankens hemsida, www.handelsbanken. se/investeringserbjudande.
Framåtriktad information och riskfaktorer Prospektet innehåller viss framåtriktad informa- tion som återspeglar Xxxxxxx aktuella syn på framtida händelser samt finansiell och operativ utveckling. Ord som ”avser”, ”bedömer”, ”förväntar”, ”kan”, ”planerar”, ”uppskattar”, ”beräknar” och andra uttryck som innebär indikationer eller förutsägelser avseende fram- tida utveckling eller trender, och som inte hänför sig till historiska fakta, utgör framåtriktad infor- mation. Framåtriktad information är till sin natur förenad med såväl kända som okända risker och osäkerhetsfaktorer eftersom den är avhängig framtida händelser och omständigheter. Framåt- riktad information utgör inte någon garanti avseende framtida resultat eller utveckling och verkligt utfall kan komma att väsentligen skilja sig från vad som uttalas i framåtriktad information.
Faktorer som kan medföra att Xxxxxxx framtida resultat och utveckling avviker från vad som uttalas i framåtriktad information innefattar, men är inte begränsade till, de som beskrivs i avsnittet
”Riskfaktorer”. Bland dessa riskfaktorer ingår att Bonavas intjäningsförmåga är beroende av dess möjligheter att sälja bostäder till bland annat konsumenter på tillfredsställande villkor, att Bonavas verksamhet påverkas av projektrelate- rade risker och Bonavas förmåga att förvärva byggrätter samt Bonavas förmåga att behålla motsvarande varumärkeskännedom och position på marknaden som Bonava hade som en del av NCC-koncernen. Bonava lämnar inte några utfästelser om att offentliggöra uppdateringar eller revideringar av framåtriktad information till följd av ny information, framtida händelser eller liknande omständigheter annat än vad som följer av tillämplig lagstiftning.
Bransch- och marknadsinformation
Detta Prospekt innehåller bransch- och mark- nadsinformation som är hänförlig till Bonavas verksamhet och den marknad som Bolaget är verksamt på. Sådan information är baserad på Bolagets analys av flera olika källor.
Branschpublikationer eller -rapporter anger vanligtvis att informationen i dem har erhållits från källor som bedöms vara tillförlitliga, men att korrektheten och fullständigheten i informa- tionen inte kan garanteras. Bolaget har inte på egen hand verifierat, och kan därför inte garan- tera korrektheten i, den bransch- och marknads- information som finns i detta Prospekt och som har hämtats från eller härrör ur dessa bransch- publikationer eller -rapporter. Bransch- och marknadsinformation är till sin natur framåtblick- ande, föremål för osäkerhet och speglar inte nödvändigtvis faktiska marknadsförhållanden. Sådan information är baserad på marknadsun- dersökningar, vilka i sin tur är baserade på urval och subjektiva bedömningar, däribland bedöm- ningar om vilken typ av produkter och transak- tioner som borde inkluderas i den relevanta marknaden, både av de som utför undersökning- arna och respondenterna.
Information som kommer från tredje man har återgivits korrekt och såvitt Bolaget kan känna till och förvissa sig om, genom jämförelse med annan information som offentliggjorts av berörd tredje man, har inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande.
Presentation av finansiell information
Viss finansiell och annan information som presenteras i Prospektet har avrundats för att göra informationen lättillgänglig för läsaren. Följaktligen överensstämmer inte siffrorna i vissa kolumner exakt med angiven totalsumma.
Förutom när så uttryckligen anges har ingen information i Prospektet granskats eller revide- rats av Bolagets revisorer.
Innehåll
Sammanfattning | 2 | Kapitalstruktur och annan finansiell information | 70 | |
Riskfaktorer | 12 | Styrelse, ledande befattningshavare och revisor | 73 | |
Bakgrund och motiv | 18 | Bolagsstyrning | 80 | |
VD-ord | 19 | Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden | 83 | |
Information om utdelning | 21 | Bolagsordning | 86 | |
Marknadsöversikt | 23 | Legala frågor och kompletterande information | 88 | |
Verksamhetsbeskrivning | 33 | Vissa skattefrågor i Sverige | 91 | |
Presentation av finansiell information | 54 | Historisk finansiell information | 93 | |
Utvald finansiell information | 55 | Revisorsrapporter avseende sammanslagna finansiella | 164 | |
rapporter över historisk finansiell information Operationell och finansiell översikt 63 Adresser 166 | ||||
VIKTIGA DATUM
Bonavas kapitalmarknadsdag 31 maj 2016
VISSA DEFINITIONER
”Bolaget” eller ”Bonava” avser, beroende på sammanhanget, Bonava AB (publ), xxx.xx 556928-0380, eller den koncern i vilken Bonava AB (publ)
Sista dag för handel i NCC:s A-aktie respektive B-aktie
med rätt till utdelning av aktier i Bonava
NCC:s A-aktie respektive B-aktie handlas exklusive rätt till utdelning av aktier i Bonava
2 juni 2016
3 juni 2016
är moderbolag.
”Euroclear” avser Euroclear Sweden AB.
”Handelsbanken” avser, beroende på sammanhanget, Svenska Handels-
Avstämningsdag för erhållande av aktier i Bonava 7 juni 2016
banken AB (publ), xxx.xx 502007-7862, eller Handelsbanken Capital Markets (en del av Svenska Handelsbanken AB (publ)).
Beräknad första dag för handel med Bonavas A-aktie
respektive B-aktie på Nasdaq Stockholm
9 juni 2016
”Koncernen” avser den koncern i vilken Bonava AB (publ) är moderbolag.
ÖVRIGT
ISIN-kod för A-aktien SE0008091573
ISIN-kod för B-aktien SE0008091581
Kortnamn för A-aktien på Nasdaq Stockholm BONA A
Kortnamn för B-aktien på Nasdaq Stockholm BONA B
FINANSIELL KALENDER
”Nasdaq Stockholm” avser Nasdaq Stockholm AB:s huvudmarknad.
”NCC” avser, beroende på sammanhanget, NCC AB (publ), xxx.xx 556034-5174, eller den koncern i vilken NCC AB (publ) är moderbolag.
”Prospektet” avser detta prospekt.
”SEK”, ”EUR”, ”DKK”, ”NOK”, ”RUB” avser svenska kronor, euro, danska kronor, norska kronor, ryska rubel; ”MSEK” avser miljoner svenska kronor; och ”Mdr SEK” avser miljarder svenska kronor.
Delårsrapport för perioden
1 januari 2016 – 30 juni 2016
Delårsrapport för perioden
1 januari 2016 – 30 september 2016
19 juli 2016
8 november 2016
Upptagande till handel av A-aktier och B-aktier i Bonava AB (publ) på Nasdaq Stockholm 1
Sammanfattning
Sammanfattningen består av vissa informationskrav uppställda i punkter. Punkterna är numrerade i avsnitten A–E (A.1–E.7). Denna sammanfattning innehåller de punkter som krävs för en sammanfattning i ett prospekt för den aktuella typen av värdepapper och emittent. Eftersom vissa punkter inte är tillämpliga för alla typer av prospekt kan det förekomma luckor i punkternas numrering. Även om det krävs att en punkt inkluderas i sammanfattningen för den aktuella typen av prospekt finns det i vissa fall ingen relevant information att lämna. Punkten har i så fall ersatts med en kort beskrivning av informationskravet tillsammans med angivelsen ”ej tillämplig”.
Avsnitt A – Introduktion och varningar | ||
A.1 | Introduktion och varningar | Denna sammanfattning bör betraktas som en introduktion till Prospektet. • Varje beslut om att investera i Bonava ska baseras på en bedömning av Prospektet i sin helhet från investe- rarens sida. • Om yrkande avseende uppgifterna i Prospektet anförs vid domstol kan den investerare som är kärande i enlighet med medlemsstaternas nationella lagstiftning bli tvungen att svara för kostnader för översättning av Prospektet innan de rättsliga förfarandena inleds. • Civilrättsligt ansvar kan åläggas de personer som lagt fram sammanfattningen, inklusive översättningar därav, men endast om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig med de andra delarna av Prospektet eller om den inte, tillsammans med andra delar av Prospektet, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare i övervägandet att investera i Bonava. |
A.2 | Samtycke och finan siella mellanhänder | Ej tillämplig. Finansiella mellanhänder har inte rätt att använda detta Prospekt för efterföljande åter- försäljning eller slutlig placering av värdepapper. |
Avsnitt B – Emittent | ||
B.1 | Registrerad firma och handels beteckning | Bolagets registrerade firma och handelsbeteckning är Bonava AB (publ) med xxx.xx 556928-0380. Bolagets aktier kommer på Nasdaq Stockholm att handlas under kortnamnen (ticker) BONA A för A-aktien respektive (ticker) BONA B för B-aktien. |
B.2 | Säte och bolags form med mera | Styrelsen har sitt säte i Solna, Stockholms län. Bolaget bildades i Sverige och är ett svenskt publikt aktie- bolag, som regleras av aktiebolagslagen (2005:551). |
B.3 | Funktion och huvudsaklig verksamhet | Bonava är en ledande bostadsutvecklare i norra Europa. Bonava utvecklar och säljer prisvärda och hållbara bostäder till konsumenter och investerare på utvalda marknader i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge, S:t Petersburg och Estland/Lettland. Bonava verkar i storstadsregioner med en tydlig tillväxt och en stabil lokal arbetsmarknad som skapar efterfrågan på nya bostäder över tid. Bolaget erbjuder både flerbo- stadshus och småhus (med olika ägarformer) till två kundkategorier; konsumenter och investerare. Majorite- ten av kunderna är privatpersoner som investerar i eget boende, även om investerare (i Sverige, Tyskland och Finland) under 2015 svarade för cirka 30 procent av Bonavas sålda bostäder. Bolagets bostads- utvecklingsprocess löper genom hela värdekedjan från projektering av mark till färdigt boende. |
B.4a | Trender | Bostadsmarknaden och förutsättningarna för bostadsutveckling påverkas bland annat av ett antal makro- ekonomiska faktorer. Förväntad tillväxt i BNP, ökad sysselsättning och ökad disponibel inkomst, relativt låga räntor samt demografiska faktorer som befolkningstillväxt och fortsatt urbanisering är exempel på sådana faktorer som Koncernen anser tillsammans skapar möjligheter för en fortsatt stark bostadsmarknad. Under första kvartalet 2016 var efterfrågan på bostäder överlag fortsatt god på de marknader där Bonava verkar. I Sverige och Tyskland var efterfrågan fortsatt god med stigande priser. I Finland vände priserna uppåt i början av året, efter en längre tid med svagare efterfrågan. Efterfrågan i Finland från både investerar- marknaden och konsumenter är fortsatt starkare på små, prisvärda bostäder. Efterfrågan på bostäder var god i Köpenhamn och priserna steg i övriga landet. I Norge förbättrades efterfrågan och priserna steg under det första kvartalet 2016. I S:t Petersburg är marknaden något avvaktande då köpbesluten tar längre tid. |
B.5 | Koncernbeskrivning | Bonava är moderbolag i den koncern som, utöver Bolaget, per den 31 december 2015 bestod av cirka 150 direkt och indirekt ägda dotterbolag. |
B.6 | Större aktieägare, anmälningspliktiga personer | I Sverige är den lägsta gränsen för anmälningspliktigt innehav (så kallad flaggning) fem procent av samtliga aktier eller av röstetalet för samtliga aktier. Per dagen för Prospektet äger NCC samtliga aktier i Bolaget. Utöver NCC finns per datumet för Prospektets offentliggörande inga ytterligare fysiska eller juridiska personer som på grund av sina aktieinnehav är anmälningspliktiga. Enligt beslut vid NCC:s årsstämma 2016 delas aktierna i Bonava ut till NCC:s aktieägare i proportion till varje enskild aktieägares innehav i NCC (avstämningsdag för utdelningen är 7 juni 2016), varför Bonavas ägarstruktur, vid tidpunkten för utdelningen av aktierna till aktieägarna i NCC, initialt kommer att spegla ägarstrukturen i NCC. Tabellen nedan utvisar anmälningspliktiga aktieägare i NCC per den 30 april 2016. Antal aktier Procentandel
Totalt antal Anmälningspliktiga aktieägare A-aktier B-aktier aktier Kapital Röster Nordstjernan AB1) 19 700 000 2 041 804 21 741 804 20,1 62,2 AMF Försäkring & Fonder 6 875 993 6 875 993 6,3 2,1 SEB Fonder 5 768 748 5 768 748 5,3 1,8 1) Enligt flaggningsmeddelande från Nordstjernan AB den 20 maj 2016 innehade Nordstjernan AB 20,1 procent av samtliga aktier och 49,4 procent av röstetalet för samtliga aktier i NCC per dagen för flaggningsmeddelandet. Utöver de aktieägare som listas i tabellen ovan, saknar Bonava information om ytterligare fysiska eller juridiska personer som på grund av sina aktieinnehav är anmälningspliktiga i NCC. |
B.7 | Finansiell information i sammandrag/ Utvald historisk finansiell information | Den utvalda historiska finansiella informationen som redovisas nedan har hämtats från Bolagets oreviderade delårsrapport för det första kvartalet 2016 (de ”Oreviderade Finansiella Rapporterna”), samt Bolagets reviderade sammanslagna finansiella rapporter för räkenskapsåren 2013, 2014 och 2015 (de ”Reviderade Sammanslagna Finansiella Rapporterna” eller, tillsammans med de Oreviderade Finansiella Rapporterna, de ”Finansiella Rapporterna”). Per den 31 mars 2016 slutfördes bildandet av Koncernen, då den finska verksamheten förvärvades och från denna tidpunkt upprättas således konsoliderade finansiella rapporter. De Oreviderade Finansiella Rapporterna, vilka för perioden 1 januari – 31 mars 2016 översiktligt har granskats av Bolagets revisor, Xxxxx & Young AB, har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. De Reviderade Sammanslagna Finansiella Rapporterna, vilka har reviderats av Bolagets tidigare revisor, Pricewaterhouse- Coopers AB, (år 2013 och 2014) och nuvarande revisor, Ernst & Young AB, (år 2015) har upprättats i enlig- het med IFRS såsom antagna av EU och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 ”Komplet- terande redovisningsregler för koncerner”. Avrundningsdifferenser kan förekomma i samtliga tabeller. |
B.7 | Finansiell | RESULTATRÄKNING FÖR BONAVA I SAMMANDRAG Ej reviderat Jan–mars Jan–mars MSEK 2016 2015 Nettoomsättning 1 877 1 764 Kostnader för produktion –1 550 1 551 Bruttoresultat 328 213 Försäljnings- och administrations- kostnader –144 138 Övriga rörelsekostnader 1 Rörelseresultat 184 74 Finansiella intäkter 3 3 Finansiella kostnader –73 88 Finansnetto –71 85 Resultat efter finansiella poster 113 11 Skatt på periodens resultat –26 2 Periodens resultat 88 9 BALANSRÄKNING FÖR BONAVA I SAMMANDRAG Ej reviderat 31 mars 31 mars MSEK 2016 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 869 679 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 5 100 6 082 Pågående bostadsprojekt 7 770 7 031 Färdigställda bostäder 414 702 Kortfristiga fordringar 1 910 1 238 Likvida medel 640 534 Summa omsättningstillgångar 15 835 15 587 SUMMA TILLGÅNGAR 16 704 16 267 EGET KAPITAL Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 4 756 249 Innehav utan bestämmande inflytande 58 42 Summa eget kapital 4 814 291 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 2 089 1 431 Övriga långfristiga skulder 135 223 Långfristiga avsättningar 740 346 Summa långfristiga skulder 2 963 1 999 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 3 334 9 365 Övriga kortfristiga skulder 5 593 4 611 Summa kortfristiga skulder 8 927 13 976 Summa skulder 11 891 15 975 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 704 16 267 | Jan–dec 2015 13 070 –11 016 2 054 –640 –36 1 377 11 –356 –345 1 033 –235 798 31 dec 2015 773 4 737 7 043 599 1 769 585 14 732 15 506 4 672 60 4 732 2 033 487 357 2 877 3 046 4 850 7 896 10 773 15 506 | Reviderat Jan–dec 2014 10 226 –8 717 1 508 –564 –2 942 18 –407 –389 553 –81 472 Reviderat 31 dec 2014 654 6 092 6 361 867 1 302 463 15 085 15 739 294 44 338 1 000 000 000 1 942 9 020 4 439 13 459 15 400 15 739 | Jan–dec 2013 9 196 –8 032 1 165 –541 0 623 22 –378 –356 267 –56 211 31 dec 2013 510 6 333 5 426 1 074 1 094 391 14 319 14 829 517 28 545 872 133 330 1 335 8 539 4 409 12 949 14 283 14 829 |
information i | |||||
sammandrag/ | |||||
Utvald historisk | |||||
finansiell | |||||
information, forts |
B.7 | Finansiell | KASSAFLÖDESANALYS FÖR BONAVA I SAMMANDRAG Ej reviderat Jan–mars Jan–mars MSEK 2016 2015 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 113 11 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 11 13 Betald skatt –48 27 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 77 25 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Försäljningar av bostadsprojekt 1 489 1 503 Investeringar i bostadsprojekt –2 393 1 959 Övriga förändringar i rörelsekapital 300 36 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital –604 420 Kassaflöde från den löpande verksamheten –527 445 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Periodens investeringar –49 9 Kassaflöde från investerings- verksamheten –49 9 KASSAFLÖDE FÖRE FINANSIERING –576 454 FINANSIERINGS- VERKSAMHETEN Kassaflöde från finansierings- verksamheten 628 526 PERIODENS KASSAFLÖDE 52 72 Likvida medel vid periodens början 585 463 Kursdifferens i likvida medel 3 0 LIKVIDA MEDEL VID PERIODENS SLUT 640 534 | Jan–dec 2015 1 033 52 –125 959 10 075 –9 842 258 491 1 450 –13 –13 1 437 –1 301 136 463 –14 585 | Reviderat Jan–dec 2014 553 48 –91 510 8 840 –9 694 250 –603 –94 –53 –53 –147 231 84 391 –12 463 | Jan–dec 2013 267 27 –127 167 7 210 –7 959 911 162 328 –34 –34 295 –308 –13 404 0 391 |
information i | |||||
sammandrag/ | |||||
Utvald historisk | |||||
finansiell | |||||
information, forts |
B.7 | Finansiell information i sammandrag/ Utvald historisk finansiell information, forts | ÖVERSIKT ÖVER UTVALDA NYCKELTAL1) Nedanstående tabell, om inget annat anges, innehåller vissa finansiella och operativa nyckeltal som inte är vedertagna mått för finansiellt resultat eller finansiell ställning enligt IFRS. Informationen nedan som avser räkenskapsåren 2013–2015 och det första kvartalet 2015 och 2016, är av betydande värde för investerare eftersom de möjliggör en bättre utvärdering av Bonavas finansiella ställning och resultat. Nyckeltalen nedan har, om inget annat anges, ej varit föremål för revision men har beräknats utifrån siffror i de Reviderade Sammanslagna Finansiella Rapporterna för åren 2013–2015 som har reviderats av Bolagets revisorer samt från siffror i de Oreviderade Finansiella Rapporterna för perioden 1 januari – 31 mars 2016 som översiktligt har granskats av Bolagets revisor. Ej reviderat Jan–mars Jan–mars Jan–dec Jan–dec Jan–dec MSEK om inget annat anges 2016 2015 2015 2014 2013 Avkastningsmått Avkastning på sysselsatt kapital, %2) 14 8 12 8 6 Finansiella mått vid periodens slut Räntetäckningsgrad, ggr2) 4,4 2,4 3,9 2,4 1,7 Soliditet, % 29 2 31 2 4 Räntebärande skulder/ balansomslutning, % 32 67 33 66 64 Nettolåneskuld 4 552 10 155 4 216 9 600 8 826 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 34,9 0,9 28,4 16,2 Sysselsatt kapital vid periodens slut 10 236 11 141 9 811 10 688 9 978 Sysselsatt kapital, genomsnitt 10 791 11 118 10 882 10 885 10 300 Kapitalomsättningshastighet, ggr2) 1,2 1,0 1,2 0,9 0,9 Andel riskbärande kapital, % 29 2 31 2 4 Genomsnittlig ränta, vid periodens slut, %3) 3,07 3,84 3,06 3,26 3,48 Genomsnittlig räntebindningstid, år3) 0,1 0,2 0,2 0,2 0,3 Genomsnittlig ränta, vid periodens slut,%4) 1,16 1,49 1,26 1,76 2,65 Genomsnittlig räntebindningstid, år4) 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 Data per aktie före och efter utspädning Resultat efter skatt, SEK (definierat enligt IFRS, reviderat för helåren 2013–2015) 0,84 –0,07 7,08 4,15 1,78 Kassaflöde från löpande verksamhet, SEK –4,86 –4,10 13,37 –0,86 3,03 Utdelning, SEK 0 0 0 0 0 Eget kapital, SEK 43,86 2,30 43,08 2,71 4,76 Antal aktier i miljoner, genomsnitt 108,4 108,4 108,4 108,4 108,4 1) De historiska finansiella nyckeltalen påverkas av att Bonavas historiska kapitalstruktur, som ett affärsområde inom NCC-koncernen, inte speglat kapitalstrukturen för ett fristående noterat bolag. Ett aktieägartillskott om cirka 5 Mdr SEK har därför tillskjutits i slutet av 2015 via en fordran på NCC. Denna transaktion presenteras som övrigt tillskjutet kapital i Bonava. 2) Beräkningar görs på ett 12-månaders genomsnitt. 3) Exklusive lån i svenska bostadsrättsföreningar och finska bostadsaktiebolag. 4) Avser lån i svenska bostadsrättsföreningar och finska bostadsaktiebolag. DEFINITIONER Branschrelaterade definitioner Bostäder i produktion Avser tiden från byggstart fram till färdigställande av byggnad. En bostad anses färdigställd efter erhållet besiktningsprotokoll. Byggrätt Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, radhus eller fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller option på att äga marken. Byggstart Det tillfälle när Xxxxxx påbörjar produktionen av en byggnad. Vid detta tillfälle övergår balanserade utgifter för mark och utvecklingskostnader till bostäder i produktion. |
B.7 | Finansiell information i sammandrag/ Utvald historisk finansiell information, forts | Exploateringsfastigheter Avser Bonavas innehav av mark- och byggrätter för framtida boendeutveckling samt aktiverade projekt- utvecklingsfastigheter. Färdigställda bostäder Avser bostäder där besiktningsprotokoll har erhållits men bostaden ännu inte har sålts, alternativt där den färdigställda bostaden sålts men ännu ej tillträtts av köparen. |
Färdigställandegrad Bokförda kostnader i relation till beräknade totala kostnader i pågående bostadsprojekt. | ||
Försäljningsgrad Xxxxx sålda bostäder i produktion i relation till totalt antal bostäder i produktion. | ||
Reservationsgrad Antal reserverade bostäder i produktion i relation till totalt antal bostäder i produktion. | ||
Resultatavräknade bostäder Antal sålda bostäder som tillträtts av köparen. Vid köparens tillträde redovisas köpeskillingen som netto- omsättning och nedlagda utgifter för bostaden redovisas som kostnader för produktion. | ||
Sålda bostäder Antal bostäder där ett bindande försäljningsavtal är tecknat med kund och bostaden har byggstartats. | ||
Finansiella nyckeltal Andel riskbärande kapital Summan av eget kapital och uppskjutna skatteskulder i procent av summa tillgångar. | ||
Avkastning på sysselsatt kapital Resultatet efter finansnetto inklusive resultat från andelar i intressebolag med återläggning av ränte- kostnader i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. | ||
Balansomslutning Summan av tillgångar respektive skulder och eget kapital | ||
Genomsnittlig ränta Xxxxxxxx ränta vägd med balansdagens utestående räntebärande skulder. | ||
Genomsnittlig räntebindningstid Återstående räntebindningstid vägd med utestående räntebärande skulder. | ||
Genomsnittligt eget kapital Medeltalet av redovisat eget kapital den 1 januari, 31 mars, 30 juni, 30 september och 31 december. | ||
Kapitalomsättningshastighet Nettoomsättning dividerad med genomsnittligt sysselsatt kapital. | ||
Kostnader för produktion Nedlagda kostnader för mark, utvecklingskostnader som arkitekter och övriga byggherrekostnader, anslutningsavgifter och uppförande av byggnad. | ||
Nettolåneskuld Räntebärande skulder och avsättningar minus räntebärande tillgångar inklusive likvida medel. | ||
Nettoomsättning Nettoomsättningen redovisas vid tidpunkt för överlämnande av bostaden till slutkund. Fastighetsförsälj- ningar redovisas per den tidpunkt då väsentliga risker och förmåner överförts till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträde till fastigheten. | ||
Resultat per aktie Årets resultat hänförligt till Bonavas aktieägare dividerat med ett vägt genomsnitt av antal aktier under året. | ||
Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. | ||
Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av nettoomsättningen. |
B.7 | Finansiell information i sammandrag/ Utvald historisk finansiell information, forts | Skuldsättningsgrad Nettolåneskuld dividerad med eget kapital. Soliditet Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive uppskjutna skatteskulder. Genom- snittligt sysselsatt kapital beräknas som medeltalet av värdena den 1 januari, 31 mars, 30 juni, 30 september och 31 december. |
VÄSENTLIGA HÄNDELSER SEDAN DEN 31 MARS 2016 I april 2016 har Bonava ingått ett kreditavtal avseende en multicurrency revolving credit facility avsedd att användas för Bonavas generella bolagsbehov och som rörelsekapital inom Koncernen. Krediten har en löptid om fem år och uppgår till 2,7 Mdr SEK under förutsättning att en notering av Xxxxxx äger rum under 2016 och att sedvanliga villkor uppfylls. Xxxxxx har även efter den 31 mars 2016 ingått ett kreditavtal avseende tidsbundna lån om 30 MEUR med en löptid om fyra år samt 30 MEUR med en löptid om fem år. | ||
Den 22 april 2016 beslutade årsstämman bland annat att genomföra en fondemission samt att välja om samtliga styrelseledamöter och Bolagets revisor. Den 17 maj 2016 beslutade Nasdaq Stockholms bolags- kommitté att godkänna att Bonavas aktier upptas till handel på Nasdaq Stockholm under förutsättning att sedvanliga villkor uppfylls. | ||
Den 17 maj 2016 offentliggjorde NCC att Xxxxxx säljer sammanlagt 352 nyutvecklade Svanenmärkta hyres- rätter i Linköping och Karlstad till bostadsbolaget Willhem. Affären som motsvarar ett värde av 595 MSEK kommer att resultatavräknas under första kvartalet 2017 och i fjärde kvartalet 2018. Xxxxxx ansvarar för uthyrningen och lämnar sedvanliga hyresgarantier till köparen. | ||
Den 18 maj 2016 beslutade extra bolagsstämman i Bonava att genomföra ytterligare en fondemission. | ||
B.8 | Utvald proforma redovisning | Ej tillämplig. Prospektet innehåller inte någon proformaredovisning. |
B.9 | Resultatprognos | Ej tillämplig. Prospektet innehåller inte någon resultatprognos eller beräkning av förväntat resultat. |
B.10 | Revisions anmärkning | Ej tillämplig. Revisionsanmärkningar saknas. |
B.11 | Rörelsekapital | Det är Bonavas styrelses uppfattning att rörelsekapitalet för Koncernen är tillräckligt för Koncernens aktuella behov under den närmaste tolvmånadersperioden. |
Avsnitt C – Värdepapper | ||
C.1 | Slag av värdepapper | A-aktier (ISIN-kod SE0008091573) och B-aktier (ISIN-kod SE0008091581) i Bonava AB (publ). |
C.2 | Denominering | Aktierna är denominerade i SEK. |
C.3 | Totalt antal aktier | Bolagets registrerade aktiekapital uppgår per dagen för Prospektet till 433 743 288 SEK, fördelat på 108 435 822 aktier, varav 14 522 665 A-aktier och 93 913 157 B-aktier. Samtliga aktier är fullt inbetalda. Varje aktie har ett kvotvärde om 4,00 SEK. |
C.4 | Rättigheter sammanhängande med värdepappren | Varje A-aktie i Bolaget berättigar innehavaren till tio röster på bolagsstämma och varje B-aktie i Bolaget berättigar innehavaren till en röst på bolagsstämma. Varje aktieägare är berättigad att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar i Bolaget. Beslutar Bolaget att genom sådan nyemission av aktier som inte sker mot betalning med apportemission ge ut nya A-aktier och B-aktier, ska ägare av A-aktier och B-aktier äga företrädesrätt att teckna nya aktier av samma aktieslag i förhållande till det antal aktier innehavaren förut äger (primär företrädesrätt). Aktier som inte tecknats med primär företrädesrätt ska erbjudas samtliga aktie- ägare till teckning (subsidiär företrädesrätt). Beslutar bolaget att genom sådan nyemission av aktier som inte sker mot betalning med apportemission ge ut endast A-aktier eller B-aktier, ska samtliga aktieägare, oavsett om deras aktier är A-aktier eller B-aktier, äga företrädesrätt att teckna nya aktier i förhållande till det antal aktier de förut äger. Samtliga aktier i Bolaget ger lika rätt till utdelning samt till Bolagets tillgångar och eventuella överskott i händelse av likvidation. Beslut om vinstutdelning fattas av bolagsstämman och utbeta- las genom Euroclears försorg. Rätt till utdelning tillkommer den som på den av bolagsstämman fastställda avstämningsdagen är registrerad som ägare i den av Euroclear förda aktieboken. Ägare till A-aktie äger rätt att begära att A-aktie omvandlas till B-aktie. Omvandlingen är verkställd när registrering har skett och anteckning i avstämningsregistret gjorts. |
C.5 | Inskränkningar i den fria överlåtbarheten | Ej tillämplig. Från och med första dagen för handel kommer aktierna inte att vara föremål för några begräns- ningar i rätten att överlåta dem. |
C.6 | Upptagande till handel | Nasdaq Stockholms bolagskommitté har den 17 maj 2016 beslutat att godkänna Xxxxxxx ansökan om upptagande av Bolagets A-aktier och B-aktier till handel på Nasdaq Stockholm under förutsättning att bland annat spridningskravet för Bolagets A-aktier och B-aktier uppfylls. Handeln beräknas påbörjas den 9 juni 2016. |
C.7 | Utdelningspolicy | Bonavas utdelningspolicy är att minst 40 procent av Koncernens årliga resultat efter skatt ska delas ut till aktieägarna. |
Avsnitt D – Risker | ||
D.1 | Huvudsakliga risker som är specifika för emittenten eller branschen | Bonava har i Prospektet identifierat ett antal riskfaktorer som bedöms skulle kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat, påverka Bolagets framtidsutsikter, och/eller medföra att värdet på Bolagets aktier minskar. Riskfaktorerna är inte sammanställda i ordning efter betydelse eller potentiell ekonomisk inverkan på Bolaget och det kan finnas ytterligare riskfaktorer vilka Bolaget i dags- läget inte känner till. Huvudsakliga risker relaterade till Bonava inkluderar bland annat: • Försäljning av bostäder Bonavas intjäningsförmåga är beroende av möjligheten för Bonava att sälja bostäder till bland annat konsumenter på tillfredsställande villkor. Om konsumenters vilja eller förmåga att betala för de bostäder som Bonava erbjuder minskar, eller om Bonava misslyckas med sin prissättningsstrategi för bostäderna, skulle det kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. • Projektrelaterade risker I Bonavas verksamhet ingår projektutveckling av bostäder, som är beroende av ett antal faktorer som erhållande av nödvändiga tillstånd och beslut från myndigheter samt upphandling av material och entre- prenadtjänster på för Bolaget acceptabla villkor. Vid nybyggnation förekommer även tekniska risker som Bonava kan få bära ansvaret för. Om projektrelaterade risker skulle realiseras, skulle det kunna leda till att projekt genomförs med förlust eller försämrad lönsamhet. • Förvärv av byggrätter Xx Xxxxxx misslyckas med att förvärva nya byggrätter till för Bolaget attraktiva villkor kan det få en negativ inverkan på Bonavas verksamhet, resultat och finansiella ställning. • Marknadsposition och kännedom om Bonavas varumärke på marknaden Som ett nytt bolag kan Bonava få svårigheter att behålla motsvarande varumärkeskännedom och position på marknaden som Bolaget hade som en del av NCC-koncernen. En försvagad marknadsställning kan leda till sämre efterfrågan på de bostäder Koncernen utvecklar samt ökade kostnader för marknadsföring och försäljning, vilket skulle kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. • Implementering av en ny IT-strategi och IT-miljö Bonava har som självständigt bolag implementerat en ny IT-strategi och en ny IT-miljö. Vissa nya IT-system kommer att implementeras först efter noteringen, innefattande affärskritiska system och applikationer inom exempelvis produktion, finans och HR. Störningar i IT-systemet och dess implementering kan få negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. • Valutarisker Med valutarisk avses risken för att växelkursförändringar får negativ inverkan på Bonavas resultaträkning, balansräkning och/eller kassaflöde. Bonava är exponerat mot valutarisker när svängningar uppkommer mellan Bolagets redovisningsvaluta respektive dotterbolagens funktionella valuta som är SEK och utländ- ska valutor som används vid transaktioner med leverantörer och kunder utanför Sverige (huvudsakligen i EUR och RUB). På koncernnivå kan det vidare uppstå valutaomräkningsdifferenser när de utländska dotterbolagens resultat- och balansräkningar konsolideras (så kallad omräkningsrisk). |
D.3 | Huvudsakliga risker som är specifika för värdepappren | De huvudsakliga riskerna relaterade till aktierna inkluderar bland annat: • Allmänna aktierelaterade risker Risk och risktagande är en oundviklig del av aktieägande. Eftersom en investering i aktier både kan komma att öka och minska i värde finns det en risk för att en investerare inte kommer att få tillbaka vad denne investerat. • En aktiv, likvid och fungerande marknad Före noteringen på Nasdaq Stockholm finns det ingen marknad för Bolagets aktier och det finns en risk att en aktiv handel med aktierna inte kommer att utvecklas efter upptagande till handel av aktierna på Nasdaq Stockholm. Aktiekursen kan då bli volatil och potentiella investerare kan helt eller delvis förlora värdet av sin investering. • Framtida utdelning Framtida utdelningar och storleken på sådana eventuella utdelningar till aktieägare är beroende av dotter- bolagens och Bolagets framtida resultat, finansiella ställning, kassaflöden, rörelsekapitalbehov och andra faktorer. • Ägare med betydande inflytande Efter utdelningen av aktierna i Bonava kommer Nordstjernan AB att inneha ett betydande inflytande över utgången i ärenden som hänskjuts till Bonavas aktieägare för godkännande. Nordstjernan AB skulle kunna ha intressen som avviker från eller konkurrerar med Bolagets eller andra aktieägares intressen. |
Avsnitt E – Erbjudande | ||
E.1 | Emissionsbelopp och kostnader | Inga nya aktier eller andra värdepapper emitteras av Bonava i samband med upprättandet av detta Prospekt varför Bolaget inte kommer att erhålla några emissionsintäkter. Xxxxxx har inga kostnader hänförliga till upptagandet av Bolagets A-aktier och B-aktier till handel på Nasdaq Stockholm, utan samtliga kostnader hänförliga därtill kommer att bäras av NCC i egenskap av ensam aktie- ägare före utdelningen av aktierna i Bonava. Separationskostnader för att skapa ett fristående Bonava bärs av Bonava. Av separationskostnader uppgå- ende till 68 MSEK såsom kostnader för nya IT-verktyg, nya lokaler och nya funktioner, har 57 MSEK belastat Bonavas resultat för 2015 och 11 MSEK belastat Bonavas resultatet för första kvartalet 2016. Under 2016 bedöms ytterligare separationskostnader om cirka 90 MSEK belasta Bonavas resultat. Stämpelskatt på fast- igheter aktiveras i projekten och belastar inte resultatet, utan istället i takt med leverans av projekten. |
E.2a | Motiv och använd ning av emissions likviden | Ej tillämplig. Bolaget erbjuder inga nya värdepapper. |
E.3 | Erbjudandets former och villkor | Aktierna i Bonava utdelas till NCC:s aktieägare i proportion till varje enskild aktieägares innehav i NCC på den av styrelsen i NCC fastställda avstämningsdagen för utdelning, den 7 juni 2016, varvid för varje A-aktie i NCC erhålls en A-aktie i Bonava och för varje B-aktie i NCC erhålls en B-aktie i Bonava. |
E.4 | Intressen och intressekonflikter | Finansiell rådgivare i samband med utdelningen och noteringen på Nasdaq Stockholm är Handelsbanken. Handelsbanken (samt till Handelsbanken närstående företag) har tillhandahållit, och kan i framtiden komma att tillhandahålla, olika bank-, finansiella, investerings-, kommersiella och andra tjänster åt Bonava för vilka Handelsbanken erhållit, respektive kan komma att erhålla, ersättning. Härutöver är Handelsbanken även långivare till Bonava. |
E.5 | Lockup avtal | Ej tillämplig. Några lock-up avtal föreligger inte i samband med Bolagets upptagande till handel av aktier. |
E.6 | Utspädningseffekt | Ej tillämplig. Bolaget erbjuder inga nya värdepapper. |
E.7 | Kostnader som åläggs investerare | Ej tillämplig. Inga kostnader åläggs investeraren i samband med Bolagets upptagande till handel av aktier. |
Riskfaktorer
Ett antal faktorer kan komma att påverka verksamheten i Bonava. Risker finns både vad avser omständigheter som är hänförliga till Bonava och sådana som saknar något specifikt samband med Bonava, men som påverkar den bransch där Xxxxxx är verksamt. Det är därför viktigt att noggrant analysera de riskfaktorer som anses vara väsentliga för Bolagets och dess aktiers framtida utveckling. Utan särskild ordning följer nedan en beskrivning av riskfaktorer av betydelse för Bonava. Nedanstående beskrivning gör inte anspråk på att vara fullständig och det är inte möjligt att förutse och i detalj beskriva alla tänkbara riskfaktorer. I tillägg till detta avsnitt ska läsaren även ta hänsyn till den övriga information som lämnas i Prospektet i dess helhet. De risker och osäkerhetsfaktorer som anges nedan kan enskilt eller sammantaget få en väsentlig negativ inverkan på Bonavas verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat. De kan också leda till att aktiekursen på Bonavas aktier sjunker, vilket kan leda till att Bonavas aktieägare helt eller delvis kan förlora sitt investerade kapital. Ytterligare faktorer som för närvarande inte är kända för Bonava eller som Bonava för närvarande inte anser utgöra risker kan också ha motsvarande negativ inverkan.
RISKER RELATERADE TILL MARKNADEN, BRANSCHEN OCH BOLAGET
Efterfrågan på Bonavas bostäder påverkas av makroekonomiska faktorer på de marknader där Bonava bedriver verksamhet
Efterfrågan på Bonavas bostäder påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska fakto- rer, som allmän konjunkturutveckling, syssel- sättningsgrad, produktionstakt för nya bostä- der, förändringar i infrastruktur, demografisk utveckling och befolkningstillväxt, framtidstro hos konsumenter samt inflation och ränteni- våer. Bonava bedriver verksamhet inom åtta olika länder med olika målgrupper för olika bostadsutvecklingsprojekt varför risken inte är koncentrerad till ett enskilt land, en enskild region eller en särskild målgrupp. En negativ utveckling av en eller flera av dessa faktorer i ett eller flera länder där Xxxxxx är verksamt skulle kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finan- siella ställning.
Bonavas intjäningsförmåga är beroende av möjligheten för Bonava att sälja bostäder till bland annat konsumenter på tillfredsställande villkor
Under 2015 svarade konsumenter för cirka 70 procent av Bonavas sålda bostäder, vilket
innebär att konsumenters vilja och förmåga att betala för bostäder som Bonava utvecklat har stor betydelse för Bonavas intjäning och i förlängningen för Bolagets verksamhet och finansiella ställning. Konsumenters vilja att
betala för bostäder beror bland annat på hur väl en viss bostad motsvarar efterfrågan på den lokala marknaden, aktiviteten på bostads- marknaden, den allmänna prisutvecklingen på bostäder och demografiska faktorer som in- eller utflyttning på de orter där Bonava säljer bostäder. Vidare påverkas betalningsviljan av tillgången till och kostnaden för alternativa boendeformer. Bonavas prissättning av de bostäder som Bonava utvecklar utgör en väsentlig faktor för konsumenters vilja att köpa och betala för bostäderna ifråga. Det är centralt för konsumenters betalningsvilja att Bonava lyckas förutse vilka bostäder och boendemiljöer som kommer att vara attraktiva i framtiden. Om Bonava missbedömer konsu- menters framtida preferenser kommer det att försvåra försäljningen av bostäderna. Konsu- menters förmåga att betala för bostäder påverkas av möjligheten för hushållen att erhålla lånefinansiering, amorteringskrav, utvecklingen för bolåneräntan och maximal belåning. Vidare påverkas betalningsförmågan bland annat av löneutveckling, sysselsätt- ningsgrad, skatte- och avgiftsnivåer, bränsle- priser och andra faktorer som påverkar hushållens ekonomi. Åtgärder som syftar till att minska hushållens skuldsättning, inte minst politiska beslut, skulle kunna påverka hushållens betalningsförmåga negativt. Om konsumenters vilja eller förmåga att betala för de bostäder som Bonava erbjuder minskar, eller om Xxxxxx misslyckas med sin prissätt- ningsstrategi för bostäderna, skulle det kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verk- samhet, resultat och finansiella ställning.
Bonavas verksamhet påverkas av framtida lagstiftning, föreskrifter och andra regelkrav samt relevanta myndigheters tillämpning av desamma
Bonavas verksamhet regleras och påverkas av lagar och regelverk samt processer och beslut relaterade till dessa regelverk. Regelverken gäller till exempel markförvärv, plan- och byggreglering, säkerhetsföreskrifter, miljö- standarder, effektivitetsnormer för vatten- och energianvändning, hållbarhet, begränsningar i möjligheten att använda olika material, åter- vinning och andra samhälls- och hållbarhets- krav vid utveckling av boendemiljöer. För att Koncernens fastigheter ska kunna användas och utvecklas krävs vidare olika tillstånd och beslut, som innefattar detaljplaner och olika former av fastighetsbildningar, vilka beviljas och ges av bland annat kommuner (och utländska motsvarigheter) och myndigheter. Bolagets verksamhet kan även påverkas av lagar och regelverk som vänder sig mot konsu- menter och som påverkar konsumenternas köpkraft vid bostadsköp, som exempelvis till- gång till och kostnad för krediter. Det finns risker att regelutvecklingen och kommuners och myndigheters regeltillämpning får oönskade effekter för Bonava, vilket i sin tur skulle kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finan- siella ställning.
Risker förknippade med Bonavas verksamhet i S:t Petersburg
Bonava bedriver verksamhet i S:t Petersburg, Ryssland. De legala, ekonomiska och politiska riskerna är större i Ryssland än på Bolagets övriga marknader. Det ryska ekonomiska läget är utmanande och sedan 2014 är landet före- mål för sanktioner från EU och USA. Därtill är valutarisken i Ryssland hög (se mer nedan under rubriken ”Exponering mot valutarisker kan påverka Bonavas kassaflöde och resultat- och balansräkning negativt”). I egenskap av bolag med säte i ett EU-land kan Bonava vara utsatt för en ökad risk för åtgärder som valuta- restriktioner och annan politisk intervention, beroende på bland annat hur sanktionsfrågan utvecklas. Därtill förekommer korruption i större utsträckning i Ryssland än på Bonavas övriga marknader. En försämrad ekonomisk situation i S:t Petersburg, politisk intervention eller inverkan från korruption kan ha negativa konsekvenser för Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonava är exponerat mot projektrelaterade risker
I Bonavas verksamhet ingår projektutveckling av bostäder som bland annat innefattar utred- ningar, analyser, beräkningar och ansökan om myndighetstillstånd för att ett projekts resultat ska kunna realiseras. Lönsamheten i projekten är beroende av ett antal faktorer, som erhål- lande av nödvändiga tillstånd och beslut från myndigheter. Därtill är Bonava exponerat mot prisförändringar i samband med upphandling av material och entreprenadtjänster. Det finns en risk att upphandlade entreprenader, av skäl hänförliga till entreprenören, fördröjs eller inte kan fullföljas vilket i sin tur bland annat kan medföra ökade projekteringskostnader eller att Bonavas kunder riktar krav mot Bonava till följd av avtalsbrott. Projektutveckling inne- fattar även strategiska beslut i samband med markförvärv för nybyggnation, där felaktiga beslut kan leda till minskad lönsamhet för Bonava. Vidare påverkas projektens lönsam- het av om projekten i tillräcklig utsträckning svarar mot marknadens efterfrågan, om pris eller efterfrågan på bostäder i allmänhet förändras, kostnadskontroll, förändringar i skatter eller avgifter samt andra faktorer som kan leda till fördröjningar eller ökade och oför- utsedda kostnader i projekten. Vid nybyggna- tion förekommer tekniska risker som Bonava kan få bära ansvaret för, även i de fall andra än Bonava bygger bostäderna. Dessa inkluderar risker för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister och föroreningar. Sådana tekniska problem kan medföra förseningar eller ökade kostnader för produktion av Bolagets bostä- der. Det kan också inträffa att Xxxxxx inte får nödvändiga myndighetsbeslut eller tillstånd
för produktion eller för tilltänkt användning av förvärvade fastigheter eller att förändringar i tillstånd, planer, föreskrifter eller lagstiftning leder till att bostadsutvecklingsprojekt förse- nas, fördyras eller inte kan genomföras. Om en eller flera av de ovan beskrivna riskerna skulle realiseras, skulle det kunna leda till svårig- heter för Xxxxxx att sälja bostäder, att Bonava tvingas sänka priserna på sina bostäder, oönskad kapitalbindning och ökade kostna- der, vilket i sin tur skulle kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonava kan misslyckas med att implementera sin strategi som självständigt bolag
Det är Xxxxxxx styrelses och lednings bedöm- ning att separationen av Bonava från NCC skapar förutsättningar för Bonava att imple- mentera självständiga strategier. Viktiga delar i Bonavas framtida strategi är att minska produktionskostnaderna och förkorta tidsåt- gången för olika steg i Bonavas boendeut- veckling. Åtgärder för att uppfylla strategin innefattar en effektivisering av utvecklings- processen, ytterligare samordning inom inköp, ökat och tydligare kundfokus samt ökad industrialisering och mer dedikerade resurser för projektering och byggande. Åtgärder för att uppnå den fullständiga potentialen i Bonavas affär kan emellertid ta längre tid att genomföra än förväntat eller visa sig svårare än förväntat att genomföra inom ett eller flera av Bonavas segment. Om Xxxxxx misslyckas med att genomföra sin strategi och vidtagna åtgärder inte får önskat genomslag så skulle detta kunna ha en negativ inverkan på Koncer- nens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonava kan misslyckas med att förvärva lämpliga byggrätter
Per den 31 mars 2016 hade Xxxxxx 28 900 byggrätter, varav 18 500 redovisas i balansräk- ning, för framtida utveckling. Byggrätter förvärvas löpande inom Bonavas verksamhet. För Bonavas verksamhet är det grundläg- gande att kunna förutse var konsumenter i framtiden kommer att vilja bo och således på vilka platser investeringar i mark är attraktiva och till vilka villkor investeringar bör ske. Miss- lyckas Bonava med sin analys och förvärvar mark på platser där det i framtiden inte är till- räckligt lönsamt att utveckla bostäder kommer Koncernens verksamhet, resultat och finan- siella ställning att på längre sikt påverkas negativt. Inom vissa attraktiva områden, som i Storstockholmsområdet, kan tillgången till mark vara begränsad vilket gör det svårare att förvärva mark till för Bolaget attraktiva villkor. Om Xxxxxx misslyckas med att förvärva nya
byggrätter till för Bolaget attraktiva villkor kan det få en negativ inverkan på Bonavas verk- samhet, resultat och finansiella ställning på längre sikt. Om Bonava emellertid förvärvar ett för stort antal byggrätter finns risk att kapitalbindningen i dessa byggrätter blir alltför hög och att Bonava därmed inte har tillräckligt med tillgängligt kapital för att utveckla bostäderna. Misslyckas Bonava med att förvärva ett lämpligt antal byggrätter från tid till annan kan detta således få en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonavas marknadsposition kan försvagas till följd av att Bonavas varumärke inte är välkänt på marknaden
NCC är ett relativt välkänt varumärke på de flesta marknader där Koncernen bedriver verksamhet. En förutsättning för att kunna behålla Bonavas marknadsposition är emeller- tid att Koncernen och Koncernens varumärken kommer att vara välkänt bland konsumenter, investerare, markägare, myndigheter och övriga intressenter samt förknippas med positiva värden. Som ett nytt bolag kan Bonava få svårigheter att behålla motsvarande varumärkeskännedom och position på mark- naden som Bolaget hade som en del av den sedan länge internationellt väletablerade
NCC-koncernen. En försvagad marknads- ställning kan leda till sämre efterfrågan på de bostäder Koncernen utvecklar samt ökade kostnader för marknadsföring och försäljning. Dessa faktorer skulle kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Xxxxxx är verksamt på en konkurrens utsatt marknad och Koncernen kan komma att misslyckas med att konkurrera på ett framgångsrikt sätt
Koncernen har konkurrenter på samtliga sina geografiska marknader. Till följd av att mark- naden för bostadsutveckling är relativt lokal varierar dels vilka konkurrenter som Bonava möter på de olika geografiska marknaderna, dels konkurrenssituationen i övrigt. Konkur- renterna utgörs av såväl stora, väletablerade, finansiellt starka aktörer som mindre nischade aktörer som är särskilt konkurrens- kraftiga inom vissa produktgrupper. Vissa av konkurrenterna kan ha konkurrensfördelar i jämförelse med Bonava, till exempel vara särskilt finansiellt starka, ha en platsorganisa- tion för bostadsproduktion på marknader där Bonava inte har det, ha en högre grad av specialisering eller ett större lokalt fokus och därmed också ökad närhet till lokala besluts- fattare och kundgrupper. I framtiden kan dessutom Bonava utsättas för konkurrens från nya aktörer. Bonavas ställning på befint-
liga marknader kan snabbt försämras på grund av konkurrenssituationen. Om Bonavas position försämras i förhållande till sina konkurrenter och/eller om konkurrens ökar skulle det kunna medföra en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Xxxxxxx förmåga att bedriva sin verksamhet framgångsrikt kan påverkas negativt till följd av att funktioner och arbetsprocesser är nyligen etablerade inom Bonava
Inför utdelningen av aktierna i Bonava och noteringen på Nasdaq Stockholm har den verksamhet som tidigare bedrivits inom NCC:s affärsområde Housing separerats från NCC och överförts till Bonava. Separationen inne- bär att ett flertal nya funktioner och arbets- processer (exempelvis avseende Investor Relations, extern finansiell rapportering, Treasury och IT) på relativt kort tid har etable- rats inom Bonava i sina nuvarande former samt organisatoriska förändringar. Förhållan- det att funktioner och arbetsprocesser i vissa fall är nyligen etablerade i sina nuvarande former kan öka risken för missförstånd eller oklarheter, vilket skulle kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonava kommer även efter separationen från NCC att under en övergångsperiod vara beroende av NCC som leverantör för vissa funktioner och på vissa marknader
Bonava och NCC har ingått avtal om att NCC under en övergångsperiod ska leverera tjäns- ter till Bonava inom ett antal områden. Tjäns- terna avser bland annat redovisning. Bonava kommer även att vara hyresgäst till NCC avseende vissa kontorslokaler. Därtill har Bonava och NCC träffat licensavtal enligt vilka Xxxxxx bland annat ges rätt att utan ersätt- ning använda NCC:s varumärke i sin verksam- het under en övergångsperiod om två år. Vid sidan av dessa avtal så kommer NCC:s affärs- område Building även framöver att vara en viktig leverantör till Bonava som entreprenör inom bostadsproduktion. Bonava har för närvarande inte en egen platsorganisation i Norden, och behöver därför köpa in tjänster såsom projektledare, platschefer och arbets- ledare från NCC eller annan tredje part. Brister i NCC:s utförande av sina åtaganden i förhål- lande till Bonava, meningsskiljaktigheter avseende tolkningen av avtal eller andra stör- ningar i Bonavas relation till NCC kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonavas implementering av en ny ITstrategi och ITmiljö kan misslyckas och framtida störningar i ITsystem kan inträffa
Till följd av att Bonava historiskt varit ett affärsområde inom NCC har den IT-strategi och IT-miljö som Bonava använt och tillämpat inte varit fullt anpassad efter behoven i Bonavas verksamhet. Inför utdelningen av aktierna i Bonava har Bonava implementerat en ny IT-strategi och en ny IT-miljö som bland annat innefattar ett flertal applikationer och tjänster relaterade till IT-infrastruktur. Vissa nya IT-system kommer att implementeras först efter noteringen, innefattande affärskritiska system och applikationer inom exempelvis produktion, finans och HR. Förändringarna i IT-miljön kan kräva avsevärda resurser och ta tid i anspråk från Bolagets ledning och kan även påverka arbetsprocesser. Implemen- teringen kan bli mer kostsam än förväntat, bli försenad med negativa följdeffekter eller medföra störningar på det operationella arbetet, inklusive negativt påverka tillgänglig-
het och kundnöjdhet. Det finns även en risk att IT-system framöver drabbas av driftstörningar eller avbrott av olika anledningar, till exempel om Bolaget skulle utsättas för dataintrång, eller att systemen visar sig vara bristfälliga och att backup-system inte fyller önskad funktion i samband med driftstörningar. Dataintrång kan även leda till att obehöriga får tillgång till konfidentiell information om Bonava. Stör- ningar i IT-system kan få negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finan- siella ställning.
Oförmåga att rekrytera och behålla kvalificerad personal och ledande befattningshavare kan påverka Bonavas verksamhet negativt
Koncernen och dess verksamhet är beroende av ett antal nyckelpersoner, däribland ledande befattningshavare och personer med specia- listkompetens. Dessa nyckelpersoner har lång erfarenhet av och kompetens avseende bostadsutveckling. Genom sin erfarenhet har nyckelpersoner inom organisationen i regel byggt upp kännedom om, och goda relationer med aktörer på, den lokala marknaden. Dessa nyckelpersoner är därför viktiga för en fram- gångsrik utveckling av Koncernens verksam- het. Om Koncernen misslyckas med att rekry- tera och behålla nyckelpersoner skulle det kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Brister hos leverantörer till Bonava, i anställdas arbetsmiljö eller i de bostäder som Bonava säljer kan orsaka en försämring av Bonavas anseende och medföra andra negativa effekter för Bonavas verksamhet
Koncernens långsiktiga lönsamhet bygger bland annat på att konsumenter och investe- rare och andra intressenter, inklusive kommu- ner, förknippar Bonava med positiva värden och kvalitet. Anställda inom Bonava, leveran- törer som Bonava anlitar och andra personer med koppling till Bonava kan bryta mot Bonavas uppföranderegler vilket kan leda till att Koncernens anseende försämras. Vidare kan den arkitektur, design och de koncept och metoder som Bonava använder visa sig felaktiga eller mindre lämpliga, vilket, i tillägg till försämrat renommé för Bonava, kan leda till högre produktionskostnader och högre kostnader för infriande av garantiåtaganden. Det finns även en risk att händelser inträffar, till exempel lokala strejker, fabriksbränder, naturkatastrofer eller andra händelser som medför produktionsstörningar hos Bonavas leverantörer eller att avtalade leveranser av material försenas alternativt uteblir. Arbete på byggarbetsplatser kan medföra en ökad risk för arbetsmiljöskador för vissa av Koncernens anställda och anlitade entreprenörer. Det är väsentligt för Bonava att kunna erbjuda en säker och hälsosam arbetsmiljö. Misslyckas Koncernen med detta kan anställda eller andra personer skadas eller förolyckas och förse- ningar i projekt uppkomma, liksom utsätta Xxxxxxxxx och dess ledning för civilrättsligt ansvar. Om någon av dessa risker materialise- ras skulle det kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finan- siella ställning.
Bonavas historiska sammanslagna finansiella information i Prospektet ger inte nödvändigtvis samma bild som om Bonava historiskt hade utgjort en koncern
Bonavas historiska sammanslagna finansiella information ger inte nödvändigtvis en korrekt och fullständig bild av vad Xxxxxxx verksam- het, resultat och finansiella ställning skulle varit om separationen från NCC hade genom- förts vid presenterade datum, och informatio- nen ska heller inte läggas till grund för slut- satser om Bonavas framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bonava har inte historiskt utgjort en separat koncern, utan istället har affärsområdets resultat konsolide- rats inom ramen för NCC:s resultat, finansiella ställning och kassaflöde. Den historiska sammanslagna finansiella informationen har upprättats på basis av den finansiella informa- tion som presenterats som rörelsesegmentet Housing i NCC:s koncernredovisningar för
räkenskapsåren 2013, 2014 och 2015 samt delårsrapport för det första kvartalet 2016, dock med vissa justeringar.
Legala risker
Bonava är exponerat för skatterelaterade risker
Bonava bedriver verksamhet och beskattas i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge, Ryssland och Estland/Lettland med olika skatterättsliga regelverk för respektive land. Det finns en risk att Bolagets tolkning och tillämpning av gällande lagar, skatteavtal och bestämmelser, samt domstolars och skatte- myndigheters praxis inte är korrekt eller ändras, eventuellt med retroaktiv effekt.
Genom beslut från berörda myndigheter kan Bolagets skattesituation förändras och påverka Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning negativt.
Tvister, anspråk, utredningar och processer kan leda till att Bonava måste betala skade stånd eller upphöra med viss verksamhet
Bonava är inblandat i tvister inom ramen för den normala affärsverksamheten och riskerar att bli föremål för civilrättsliga anspråk till exempel i processer rörande fel eller brister i sålda bostäder (se mer nedan under rubriken ”Bonava kan orsakas kostnader för avhjäl- pande av fel eller åläggas att betala skade- stånd till följd av att enstegstätade fasader i bostäder använts”). Därutöver kan även Xxxxxx och dess dotterbolag (eller sådant bolags befattningshavare, chefer, anställda eller närstående) bli föremål för brottsutred- ningar och andra utredningar av myndigheter. Tvister, anspråk, utredningar och processer av dessa typer kan vara tidskrävande, störa den normala verksamheten, innefatta stora summor, påverka Koncernens renommé nega- tivt och medföra såväl administrativa och/eller rättsliga sanktioner och åtgärder som bety- dande kostnader. Om sådana tvister, anspråk, utredningar och processer inträffar och Bonava, eller dess dotterbolag, hålls ansvarigt finns det en risk att kraven inte till fullo täcks av Koncernens försäkringsskydd. Framtida tvister, anspråk, utredningar och processer kan få en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonava kan orsakas kostnader för avhjälpande av fel eller åläggas att betala skadestånd till följd av att enstegstätade fasader i bostäder använts
Högsta Domstolen har i två domar den
19 mars 2015 och 22 december 2015 fast- slagit att en viss konstruktion med enstegs- tätade fasader utgjorde fel i konsumententre- prenad som i det fallet utförts av Myresjöhus
AB (ett bolag som varken ingått eller ingår i NCC-koncernen eller Koncernen) och att den ansvarsbegränsningsregel som fanns i den aktuella konsumententreprenaden inte hindrar att fastighetsägare kan göra felet gällande mot entreprenören. Bonava har, som ett antal andra byggföretag, under åren 1998 till 2007 tillsammans med NCC använt metoder med enstegstätade fasader för cirka 1 000 konsu- mententreprenader. Det stora flertalet av de bostäder som Bonava utvecklat med här aktuella metoder omfattas av sedan tidigare gjorda överenskommelser med berörda rätts- innehavare. Bonava och NCC har ingått en överenskommelse enligt vilken framtida relevanta kostnader för kundkrav avseende ovan nämnda konstruktioner ska delas 50/50 mellan parterna. Bonava har reserverat ett mindre belopp för eventuella krav, relaterade till enstegstätade fasader, som ej omfattas av gjorda överenskommelser med kunder.
Eventuella framtida tvister och anspråk kan få negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonavas verksamhet medför miljörisker Byggverksamhet och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan och regleras av en omfattande miljölagstiftning avseende exem- pelvis byggnadsmaterial, buller och förore- ningar. Som en konsekvens av Bonavas verk- samhet som fastighetsägare och exploatör kan krav uppkomma på marksanering eller efter-
behandling i enlighet med tillämplig miljölag- stiftning där förekomst eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grund- vatten föreligger. Sådana krav kan påverka Koncernens verksamhet, resultat och finan- siella ställning negativt.
Finansiella risker
Bonava kan få svårigheter att i framtiden uppta finansiering på för Bolaget skäliga villkor, om alls
Refinansieringsrisk definieras som risken att finansiering inte kan erhållas vid en given tidpunkt, att finansiering endast kan erhållas med ökade kostnader eller att kreditgivarna får svårigheter att infria sina utfästelser.
Bonava har historiskt erhållit finansiering via NCC men har inför noteringen på Nasdaq Stockholm ingått kreditavtal dels med Danske Bank A/S, Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Svenska Handelsbanken AB (publ) och Swedbank AB (publ), dels med AB Svensk Exportkredit. Per den 31 mars 2016 uppgick Koncernens kortfristiga och långfristiga ränte- bärande skulder till totalt 5 422 MSEK. Det finns en risk att framtida refinansiering inte kommer att kunna ske på skäliga villkor, vilket kan få en negativ inverkan på Koncernens
verksamhet, resultat och finansiella ställning. Koncernens verksamhet, särskilt avseende markförvärv och bostadsprojekt i produktion, finansieras, förutom av Koncernens egna kassaflöde och eget kapital, genom lån från externa långivare. Projektutveckling av bostadsprojekt kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader på grund av faktorer inom eller utom Koncer- nens kontroll. Om sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slutföras innan lånen förfaller, att sådana ökade kostnader inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter samt att kassaflödet påverkas negativt med ökat behov av extern finansie- ring som följd. Om Koncernen inte skulle kunna erhålla finansiering för förvärv, utveck- ling och produktion, förlängning eller utök- ning av befintlig finansiering eller refinansie- ring av tidigare erhållen finansiering, eller endast kan erhålla sådan finansiering på oför- månliga villkor skulle det kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonava är exponerat mot risken för att Bonavas motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Xxxxxx
Bonava är exponerat mot risken att inte få betalt för de bostäder som Koncernen ingått avtal om försäljning av. Vidare är Bolaget exponerat mot kreditrisker i förhållande till de banker i vilka Bolaget placerar sina likvida medel eller annars har fordringar på. Om dessa motparter inte kan uppfylla sina åtagan- den gentemot Bonava skulle det kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Bonava kanske inte kan uppfylla sina betalningsförpliktelser på grund av otillräcklig likviditet
Likviditetsrisk är risken att Bolaget inte kan infria sina betalningsförpliktelser vid förfallo- punkten utan att kostnaden för att erhålla betalningsmedel ökar avsevärt. Bonavas likvida medel uppgick per den 31 mars 2016 till 640 MSEK i form av banktillgodohavanden och därtill har Koncernen tillgång till det kreditutrymme som beskrivs under rubriken ”Finansiella åtaganden i låneavtal” nedan. Om Bolagets likviditetskällor visar sig inte vara tillräckliga kan detta ha en negativ påverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finan- siella ställning.
Finansiella åtaganden i låneavtal
Bonava har inför noteringen på Nasdaq Stockholm ingått kreditavtal dels med Danske Bank A/S, Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Svenska Handelsbanken AB (publ) och
Swedbank AB (publ) om 2,7 Mdr SEK, dels med AB Svensk Exportkredit om sammanlagt 60 MEUR. Villkoren i kreditavtalen är kopp- lade till två finansiella åtaganden avseende soliditet (så kallad ”equity to total assets ratio”) samt räntetäckningsgrad (det vill säga ”ratio of EBITDA to Net Financial Expenses”).
Det finns även sedvanliga bestämmelser om uppsägningsgrunder. Bland annat föreligger en uppsägningsgrund enligt kreditavtalet om en uppsägningsgrund under en annan kredit- facilitet som har upptagits av Bonava eller något av Xxxxxxx dotterbolag skulle vara för handen (så kallad ”cross default”); dock gäller vissa tröskelnivåer i förhållande till denna uppsägningsgrund.
Om Bonava eller något bolag i Koncernen skulle bryta mot något eller några av dessa åtaganden i låneavtalen skulle det kunna leda till att lånet eller lånen sägs upp till omedelbar betalning av relevant kreditinstitut, vilket skulle kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finan- siella ställning.
Bonava är exponerat mot ränterisk som kan leda till ökade kostnader till följd av förändringar i marknadsräntor
Efter utdelningen av aktierna i Bonava kommer Koncernens verksamhet till stor del att finansieras, förutom av eget kapital, av kassaflöde från den operativa verksamheten samt av upplåning från kreditinstitut, varför räntekostnader är en av Koncernens största kostnadsposter. Koncernen är exponerat mot ränterisk på det sättet att förändringar i ränte- läget påverkar Koncernens kassaflöden eller det verkliga värdet på finansiella tillgångar och skulder negativt. Räntekostnaderna påverkas, förutom av omfattningen av ränte- bärande skulder, främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens margi- naler samt av vilken strategi Koncernen väljer för bindningstiden på räntorna. Bonavas policy för ränterisk är att den vägda genom- snittliga återstående räntebindningstiden ska vara mellan sex och 18 månader samt att skuldportföljens ränteomsättningsstruktur ska vara spridd över tiden.
Marknadsräntor påverkas till stor del av den förväntade inflationstakten. De kortare räntorna påverkas främst av så kallad repo- ränta, vilken utgör ett penningpolitiskt styr- instrument. I tider med stigande inflations- förväntningar kan räntenivån väntas stiga och i tider med sjunkande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas sjunka. Desto längre genomsnittlig räntebindningstid som Koncer- nen har på sina lån desto längre tid tar det
innan en ränteförändring får genomslag i Koncernens räntekostnader. Koncernen påver- kas av ränteläget i de valutor som Koncernen har tillgångar i (EUR, SEK, DKK, NOK, RUB till exempel). En högre räntenivå och ökade ränte- kostnader skulle kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finan- siella ställning.
Exponering mot valutarisker kan påverka Bonavas kassaflöde och resultat och balansräkning negativt
Med valutarisk avses risken för att växelkurs- förändringar får negativ inverkan på Bonavas resultaträkning, balansräkning och kassaflöde. Bonava är exponerat mot valutarisker när svängningar uppkommer mellan Bolagets redovisningsvaluta respektive dotterbolagens funktionella valuta som är SEK och utländska valutor som används vid transaktioner med leverantörer och kunder utanför Sverige (huvudsakligen i EUR och RUB) (så kallad transaktionsrisk). RUB har under senare år försvagats och periodvis varit mycket volatil. De åtgärder som Bonava vidtagit eller kommer att vidta för att säkra växelkursförändringar, så som till exempel valutasäkring, kan visa sig vara otillräckliga. Växelkursförändringar kan också påverka Bonavas konkurrenskraft eller kundernas efterfrågan och därigenom leda till att Bonavas marknadsandelar minskar samt påverka Bonavas verksamhet negativt. På koncernnivå kan det vidare uppstå valutaom- räkningsdifferenser när de utländska dotterbo- lagens resultat- och balansräkningar konsoli- deras (så kallad omräkningsrisk). Bonavas policy innebär att kapitalet i utländska affärs- enheter valutasäkras upp till maximalt 90 procent (exklusive skatteeffekter). Om Bona- vas åtgärder för att säkra och på annat sätt hantera effekterna av valutakursrörelser inte visar sig vara tillräckliga skulle det kunna ha
en negativ inverkan på Koncernens verksam-
het, resultat och finansiella ställning.
RISKER RELATERADE TILL EN INVESTERING I BOLAGETS AKTIER
Aktieägande innebär alltid ett visst risktagande. Om en aktiv, likvid och fungerande marknad för handel med Bolagets aktier inte utvecklas så kan kursen för aktien bli volatil och potentiella investerare kan helt eller delvis förlora värdet av sin investering
Aktieägande är oundvikligen förenat med risk och risktagande. Eftersom en investering i aktier både kan komma att öka och minska i värde finns en risk för att en investerare inte kommer att få tillbaka vad denne investerat. Före noteringen på Nasdaq Stockholm finns
det ingen marknad för Bolagets aktier. Det finns således en risk för att en aktiv handel med aktierna inte kommer att utvecklas efter noteringen av aktierna på Nasdaq Stockholm. Utvecklingen av aktiekursen kommer att vara beroende av en rad faktorer, varav vissa är bolagsspecifika och andra är knutna till aktie- marknaden som helhet. Dessa faktorer kan öka aktiekursens volatilitet. Det är inte möjligt för Bonava att kontrollera alla de faktorer som kan komma att påverka dess aktiekurs varför varje investeringsbeslut bör föregås av en noggrann analys.
Vidare föreligger risk att likviditeten i Bonavas A-aktier kommer att vara mer begränsad än likviditeten i Bonavas B-aktier. Låg likviditet i Bonavas A-aktier kan medföra svårigheter att avyttra A-aktier vid för aktieägaren önskad tidpunkt eller till prisnivåer som skulle råda om likviditeten var god. Det finns risk för att aktieägare i USA och andra länder utanför Sverige inte kommer att kunna delta i even- tuella framtida kontantemissioner
Om Bonava emitterar nya aktier vid en kontan- temission har aktieägarna som en huvudregel företrädesrätt att teckna nya aktier i förhål- lande till antalet aktier som aktieägaren hade före emissionen. Aktieägare i vissa andra länder kan emellertid vara föremål för restrik- tioner som hindrar dem från att delta i sådana företrädesemissioner, eller att deltagandet på annat sätt försvåras eller begränsas. Exempel- vis kan aktieägare i USA vara förhindrade att utöva sådan företrädesrätt om aktierna eller teckningsrätterna inte är registrerade i enlig- het med U.S. Securities Act och om inget undantag från registreringskraven är tillämp- ligt. Aktieägare i andra länder utanför Sverige kan påverkas på motsvarande sätt om teck- ningsrätterna eller de nya aktierna inte är registrerade eller godkända av behöriga myndigheter i dessa länder. Xxxxxx har ingen skyldighet att ansöka om registrering i enlig- het med U.S. Securities Act eller ansöka om motsvarande godkännande eller relevanta undantag enligt lagstiftningen i något annat land utanför Sverige med avseende på sådana teckningsrätter och aktier. Att göra det i fram- tiden kan vara opraktiskt och kostsamt. I den utsträckning som Bonavas aktieägare i länder utanför Sverige inte kan utöva sina rättigheter att teckna nya aktier i eventuella företrädes- emissioner kommer deras proportionella ägande i Bolaget att minska.
Bolagets möjlighet att lämna utdelning till sina aktieägare är beroende av dotterbolagens och Xxxxxxxx framtida
resultat, finansiella ställning, kassaflöden, rörelsekapitalbehov och andra faktorer Aktier i Bonava berättigar till utdelning (i den
mån sådan beslutas) från och med det att innehavaren av aktierna i Xxxxxx tagits upp som aktieägare i den av Euroclear förda aktie- boken. De aktier som innehas på den av bolagsstämman eller styrelsen beslutade avstämningsdagen berättigar till utdelning. Framtida utdelningar och storleken på sådana eventuella utdelningar är beroende av dotter- bolagens och Bolagets framtida resultat, finansiella ställning, kassaflöden, rörelse- kapitalbehov och andra faktorer. Det finns vidare många risker som kan komma att påverka Koncernens verksamhet negativt (se ovan i detta avsnitt) vilka kan innebära att Bonavas framtida resultat inte möjliggör utdelning i framtiden.
En enskild aktieägare, Nordstjernan AB, kommer efter utdelningen av aktierna i Xxxxxx att ensam ha betydande inflytande över Bonava
Efter utdelningen av aktierna i Bonava kommer Nordstjernan AB att inneha cirka 20,1 procent av aktierna och cirka 49,4 procent av rösterna i Bolaget. Xxxxxxxxxxxx AB kommer därför att ha ett betydande infly- tande över utgången i ärenden som hänskjuts till Bonavas aktieägare för godkännande, till exempel val av styrelseledamöter, eventuella fusioner, ändring av bolagsordningen, emis- sion av aktier och vinstutdelning. Nordstjernan AB skulle kunna ha intressen som avviker från eller konkurrerar med Bolagets eller andra aktieägares intressen.
Bakgrund och motiv
Vid NCC:s årsstämma den 12 april 2016 fattade aktieägarna i NCC beslut om att, i enlighet med styrelsens förslag, genom utdelning överföra samtliga aktier i dotterbolaget Bonava till aktieägarna i NCC. Avsikten är att Bonavas A-aktier och B-aktier ska upptas till handel på Nasdaq Stockholm med första handelsdag den 9 juni 2016.
Bonava har varit ett eget affärsområde inom NCC sedan 2009 och har sedan dess vuxit från en omsättning om cirka 11 Mdr SEK till en omsättning om cirka 13 Mdr SEK under 2015. Bonava har utvecklats till en ledande bostadsutvecklare i norra Europa med starka positioner på flertalet marknader. För att fortsätta utvecklas, ytterligare öka specialiseringen och skapa större förutsättningar för att tillvarata tillväxtmöjligheter på såväl bostadsmarknaden som på byggmarknaden, är en uppdelning av NCC och en separat notering av Bonava ett naturligt steg.
Separationen bedöms möjliggöra för Bonava att som ett självständigt bolag ytterligare fokusera på att utveckla hållbara och prisvärda bostäder, effektivisera projektutvecklingsprocessen samt optimera sin position i värdekedjan. Fördelarna med att vara ett självständigt bolag innefattar även möjligheten att etablera ett tydligt och starkt varumärke som differentierar Bonava mot andra aktörer. Genom att effektivisera projektutvecklingsprocessen avseende tid och kostnader kan Bonava erbjuda ökad kvalitet till en lägre kost- nad. Som ett självständigt bolag kan Bonava fullfölja sin strategi och samtidigt behålla en stabil tillväxt med god lönsamhet.
Styrelserna för NCC och Bonava bedömer att värdet för aktieägarna på lång sikt ökar genom en uppdelning av verksamheten och en utdelning av Bonava. En separat notering möjliggör även för nuvarande och nya aktie- ägare att investera direkt i Bonava.
Detta Prospekt har upprättats av styrelsen för Bonava med anledning av upptagande till handel av A-aktier och B-aktier i Bonava på Nasdaq Stockholm. Styrelsen för Bonava är ansvarig för informationen i Prospektet.
Härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt Bonavas styrelse vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som materiellt skulle kunna påverka dess innebörd.
Solna den 24 maj 2016 Bonava AB (publ) Styrelsen
VD-ord
Bonava har sitt ursprung i NCC:s affärsområde Housing och har skapat hem och bostadsområden sedan 1930-talet.
Affärsområdet Housing etablerades 2009 sedan bostads- byggandet skilts från övriga NCC Construction. Som eget affärsområde kunde nya möjligheter lättare tas tillvara samtidigt som kontrollen över projektportföljen förbättrades.
När jag tillträdde som affärsområdeschef 2012 tog vi nästa steg i vår utveckling då vi lanserade förändringsprogrammet Housing Inc., vars syfte var att förstärka synergierna mellan våra marknader och på så sätt öka lönsamheten. Två av de centrala delarna var att öka fokus på försäljning och marknadsföring samt att rekrytera kundfokuserade medarbetare med rätt kompetens. Arbetet bidrog till att öka affärsområdets försäljning och resultat samtidigt som positionen som en av de ledande bostadsutvecklarna i norra Europa stärktes. Under 2015 påbörjade vi arbetet med att förstärka styrningen av design, planering och produktion av våra bostäder.
Sedan affärsområdet skapades 2009 har omsättningen ökat med cirka 2 Mdr SEK till cirka 13 Mdr SEK 2015. Det vittnar om vår förmåga att skapa bestående värden för våra kunder, medarbetare och aktieägare. Jag är stolt över att vi har kommit en god bit på vägen att bygga en stark organisation, tydliga processer och starka affärsenheter.
Det finns fortfarande en hel del kvar att göra. Vi har en ny strategi som bygger på att öka kundnyttan genom stärkt kundfokus hela vägen från planering till eftermarknad; använda kapitalet där det gör bäst nytta på de mest attraktiva marknaderna samt sänka kostnaderna genom ökad industrialisering och standardisering av våra bostäder så vi kan erbjuda fler ett bra hem.
Bonava verkar på marknader med underliggande god efterfrågan. Urbaniseringstrenden väntas fortsätta och vi bedömer att efterfrågan på boende till konkurrenskraftiga priser sannolikt kommer att öka även framöver. Genom att verka i åtta länder utjämnas effekterna av lokala variationer i efterfrågan.
För Bonava symboliserar ordet bo hemmet och nav den levande platsen runt omkring. Och det är just det Bonava gör. Vi bygger inte bara hus, utan skapar hem och områden där människor lever sina liv. Vår vision är att skapa levande platser där människor kan trivas och vara lyckliga. Självklart betyder det olika saker för olika människor och kan förändras över tiden. Därför försöker vi alltid lära oss och förstå vad som gör människor lyckliga där de bor. Utifrån dessa insikter ska vi bygga vidare på vårt nya varumärke där vi sätter människors behov kring boende och boendemiljö i fokus.
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx
VD och koncernchef
Information om utdelning
BESLUT OM UTDELNING
I enlighet med styrelsens förslag beslutade årsstämman i NCC den 12 april 2016 att dela ut samtliga aktier i det helägda dotterbolaget Xxxxxx till aktieägarna i NCC. Aktierna i Bonava delas ut till NCC:s aktieägare i proportion till varje enskild aktieägares innehav i NCC på den av styrelsen i NCC fastställda avstämningsdagen för utdelning, den 7 juni 2016, varvid för varje A-aktie i NCC erhålls en A-aktie i Bonava och för varje
B-aktie i NCC erhålls en B-aktie i Bonava. Utöver att vara registrerad som aktieägare på avstämningsdagen för utdelningen (direktre- gistrerad eller genom förvaltare) behöver inga åtgärder vidtas för att erhålla aktier i Bonava. Utdelningen väntas uppfylla kraven i enlighet med de så kallade Lex ASEA-reglerna rörande beskattning, se vidare avsnittet ”Vissa skatte- frågor i Sverige”.
UTDELNINGSRELATION
Aktierna i Bonava avses att delas ut, i enlighet med de så kallade Lex ASEA-reglerna, det vill säga i proportion till varje enskild aktieägares innehav i NCC på avstämningsdagen för utdel- ningen. För varje A-aktie i NCC erhålls en
A-aktie i Bonava och för varje B-aktie i NCC erhålls en B-aktie i Bonava. Egna aktier som innehas av NCC på avstämningsdagen berätti- gar inte till utdelning. Totalt kommer samtliga 108 435 822 aktier i Bonava att delas ut. På bolagsstämma i Bonava medför varje A-aktie i Bolaget tio röster och varje B-aktie en röst. För ytterligare information, se avsnittet ”Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden”.
AVSTÄMNINGSDAG
Avstämningsdag hos Euroclear för rätt till att erhålla aktier i Bonava är den 7 juni 2016.
Sista dag för handel i NCC:s aktier inklusive rätt till utdelning av aktier i Bonava är den
2 juni 2016. Aktierna i NCC handlas exklusive rätt till utdelning av aktier i Bonava från och med den 3 juni 2016.
ERHÅLLANDE AV AKTIER
De som på avstämningsdagen är införda i den av Euroclear förda aktieboken över aktieägare i NCC erhåller utan åtgärd aktier i Bonava.
Aktierna i Bonava kommer två bankdagar efter avstämningsdagen att finnas tillgängliga på utdelningsberättigade aktieägares VP-konton (eller VP-konto som tillhör den som på annat sätt är berättigad till utdelning). Därefter kommer Euroclear att sända ut en avi med uppgift om det antal aktier som finns registre- rade på mottagarens VP-konto.
FÖRVALTARREGISTRERADE INNEHAV
De aktieägare som har sitt innehav i NCC förvaltarregistrerat hos bank eller annan förvaltare erhåller inga redovisningsuppgifter från Euroclear. Avisering kommer istället att ske enligt respektive förvaltares rutiner.
NOTERING
Styrelsen för Bonava har ansökt om uppta- gande till handel av Bolagets A-aktier respek- tive B-aktier på Nasdaq Stockholm. Nasdaq Stockholms bolagskommitté har den 17 maj 2016 beslutat att godkänna Xxxxxxx ansökan om upptagande av Bolagets aktier till handel på Nasdaq Stockholm under förutsättning att bland annat spridningskravet för Bolagets aktier uppfylls. Första dag för handel beräknas bli den 9 juni 2016. Bolagets kortnamn på Nasdaq Stockholm, så kallad ticker, kommer att vara BONA A för A-aktien och BONA B för B-aktien. ISIN-koden för Bonavas A-aktie är SE0008091573. ISIN-koden för Bonavas
B-aktie är SE0008091581. Bonava har inte för avsikt att ansöka om upptagande till handel av
A-aktie i NCC
A-aktie i Bonava
Exempel – Utdelning av A-aktier och B-aktier
Bolagets aktier på någon annan börs eller marknadsplats än Nasdaq Stockholm. Vidare har Bonava inte för avsikt att registrera aktierna enligt U.S. Securities Act eller annan utländsk motsvarighet, eller vidta några andra åtgärder som skulle kunna göra Bonava till föremål för rapporteringskrav från SEC (United States Securities and Exchange Commission).
RÄTT TILL UTDELNING
Aktierna i Bonava medför rätt till utdelning för första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter att utdel- ningen av aktierna i Bonava har verkställts.
Eventuell utdelning betalas ut efter beslut av bolagsstämma. Utbetalning av eventuell utdelning ombesörjs av Euroclear eller, i det fall aktierna är förvaltarregistrerade, i enlighet med respektive förvaltares rutiner. Rätt till utdelning tillkommer den som på den av bolagsstämman fastställda avstämningsdagen för utdelningen var registrerad som ägare i den av Euroclear förda aktieboken. Beträf- fande avdrag för svensk preliminärskatt, se avsnittet ”Vissa skattefrågor i Sverige”. Se även rubriken ”Finansiella mål” under avsnittet ”Verksamhetsbeskrivning”.
1 A-aktie i NCC ger… … 1 A-aktie i Bonava
B-aktie i NCC
B-aktie i Bonava
1 B-aktie i NCC ger… … 1 B-aktie i Bonava
Marknadsöversikt
Viss information i detta avsnitt har hämtats från externa källor och offentligt tillgängliga rapporter. Marknadsundersökningar och branschpublikationer anger ofta att uppgifterna däri har hämtats från källor som anses vara tillförlitliga, men informationens korrekthet och fullständighet garanteras inte. Sådan information från tredje man har återgivits korrekt men Xxxxxxx har inte på egen hand verifie- rat informationen och kan inte garantera att informationen är korrekt eller fullständig. Prognoser och framåtriktad information i detta avsnitt utgör ingen garanti för framtida resultat, och faktiska händelser och omständigheter kan komma att skilja sig väsentligt från nuvarande förväntningar.
INLEDNING
Bonava är en ledande bostadsutvecklare i norra Europa. Bonava utvecklar och säljer prisvärda och hållbara bostäder till konsumen- ter och investerare på utvalda marknader i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge, S:t Petersburg och Estland/Lettland. Inom dessa geografiska områden finns ett antal makroekonomiska, demografiska och regio- nala faktorer som har påverkat och kommer att påverka Koncernens verksamhet. I detta avsnitt redogörs för de faktorer som påverkar Bolagets huvudsakliga marknader. I Ryssland verkar Bonava endast i S:t Petersburg.
Marknadsstatistik vad avser ekonomisk och
demografisk utveckling för S:t Petersburg är förenad med osäkerhet och värdet av statisti- ken är begränsad, varför komplett statistik för denna region inte presenteras i detta avsnitt.
Investeringar i bostadsutveckling i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark och Norge uppskattades till cirka 67 Mdr EUR under 20141). Bonava anser att det finns ett flertal faktorer som förväntad tillväxt i BNP, ökad sysselsättning och ökad disponibel inkomst, relativt låga räntor samt demografiska faktorer som befolkningstillväxt och fortsatt urbanise- ring vilka tillsammans skapar möjligheter för en fortsatt stark bostadsmarknad.
MAKROEKONOMISKA FAKTORER
Bostadsmarknaden och förutsättningarna för bostadsutveckling påverkas bland annat av ett antal makroekonomiska faktorer. Bonava bedömer att de viktigaste makroekonomiska faktorerna är följande:
•sysselsättning;
•bruttonationalprodukt (BNP);
•räntor;
•disponibel inkomst; och
•hushållens sparkvot.
Investeringar i nybyggnation av bostäder i Europa 2014 (Mdr EUR)
Sverige, 5
Tyskland, 47
Finland, 5
Danmark, 2
Årlig tillväxt i investeringar 2014–2018e
9%
5%
1%
7%
1%
Norge, 8
Övriga Europa, 181
Marknader där Xxxxxx är verksamt, 67
Källa: Euroconstruct, december 2015.
Siffrorna i diagrammet inkluderar nybyggnation av bostäder. Posten ”Övriga Europa” inkluderar Belgien, Frankrike, Holland, Irland, Italien, Polen, Portugal, Schweiz, Slovakien, Spanien, Storbritannien, Tjeckien, Ungern och Österrike. Siffrorna avser 2014 års priser i EUR.
1) Euroconstruct, december 2015.
Sysselsättning
Sysselsättningsnivå mäter antalet personer som har ett avlönat arbete i ett specifikt område. Sysselsättning är av stor betydelse för ett lands ekonomiska utveckling. Med flera personer i arbete ökar produktionen och
hushållens inkomster växer. En positiv utveck- ling av sysselsättningsnivån är korrelerad till ökad ekonomisk aktivitet och/eller befolk- ningstillväxt, vilket påverkar företagens och konsumenternas konsumtion och investe- ringsvilja positivt. Sysselsättningsökningen i de nordiska länderna och Tyskland har överlag
varit högre än i resterande länder inom EU. Framöver väntas sysselsättningen öka i de nordiska länderna och i Tyskland1). Tabellen nedan visar indexerad utveckling för antal sysselsatta personer i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge samt inom EU i dess helhet.
Indexerat (100) | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016e | 2017e | CAGR 05–152) | CAGR 15–17e | |
Sverige | 100 | 101,7 | 104,0 | 105,0 | 102,4 | 103,4 | 105,6 | 106,4 | 107,4 | 108,9 | 110,5 | 112,3 | 114,2 | 1,0% | 1,7% | |
Tyskland | 100 | 100,9 | 102,6 | 104,0 | 104,1 | 104,5 | 105,9 | 107,1 | 107,8 | 108,7 | 109,5 | 110,5 | 111,3 | 0,9% | 0,8% | |
Finland | 100 | 101,8 | 104,0 | 106,3 | 103,8 | 103,0 | 104,4 | 105,3 | 104,5 | 103,6 | 103,2 | 103,5 | 104,1 | 0,3% | 0,4% | |
Danmark | 100 | 102,1 | 103,7 | 104,6 | 101,8 | 99,4 | 99,4 | 98,9 | 99,0 | 99,9 | 100,9 | 101,8 | 102,7 | 0,1% | 0,9% | |
Norge | 100 | 103,4 | 107,7 | 111,2 | 110,7 | 110,1 | 111,7 | 114,0 | 115,3 | 116,6 | 117,5 | 118,2 | 119,3 | 1,6% | 0,7% | |
EU | 100 | 101,8 | 103,6 | 104,7 | 102,9 | 102,2 | 102,3 | 101,9 | 101,4 | 102,5 | 103,6 | 104,6 | 105,6 | 0,4% | 0,9% |
Källa: Europeiska kommissionen (Generaldirektoratet för ekonomi och finans, DG ECFIN)
Tabellen är indexerad till 100 med utgångspunkt i år 2005. Den indexerade siffran är därefter uppräknad med den årliga procentuella utvecklingen.
BNP
BNP är ett mått avseende nivån på den totala ekonomiska aktiviteten i ett specifikt geogra- fiskt område under en tidsperiod, oftast ett år. Vid bedömning av nivåer på konsumtion, investeringar och utgifter under en given tids- period tyder en positiv BNP-tillväxt på ekono-
misk tillväxt i det geografiska området. De nordiska länderna, Tyskland samt euroområ- det i dess helhet har historiskt uppvisat en stabil och positiv BNP-tillväxt, undantaget år 2008 som påverkades av finanskrisen.
Länderna i Norden och Tyskland har historiskt uppvisat en starkare BNP-tillväxt jämfört med
euroområdet i dess helhet. Sverige, Tyskland, Danmark och Norge förväntas även fortsatt utvecklas starkare än euroområdet i dess helhet.3) I tabellen nedan visas den nominella historiska och prognostiserade BNP-tillväxten för de nordiska länderna och Tyskland jämfört med euroområdet i dess helhet.
Indexerat (100) | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015e | 2016e | 2017e | CAGR 05–14 | CAGR 14–17e | ||
Sverige | 100 | 106,8 | 111,6 | 108,0 | 112,6 | 119,7 | 120,5 | 123,5 | 127,4 | 134,1 | 140,1 | 147,3 | 152,5 | 3,3% | 4,4% | ||
Tyskland | 100 | 104,2 | 109,1 | 104,7 | 107,2 | 111,5 | 112,9 | 114,8 | 115,4 | 120,1 | 122,6 | 127,8 | 131,2 | 2,1% | 3,0% | ||
Finland | 100 | 107,1 | 113,9 | 107,6 | 107,8 | 114,9 | 118,4 | 118,2 | 120,4 | 121,1 | 122,0 | 125,8 | 128,1 | 2,1% | 1,9% | ||
Danmark | 100 | 103,8 | 116,4 | 109,1 | 117,1 | 124,9 | 137,6 | 138,0 | 144,2 | 143,8 | 148,1 | 154,8 | 159,8 | 4,1% | 3,6% | ||
Norge | 100 | 106,0 | 109,9 | 103,8 | 107,3 | 114,3 | 116,9 | 118,7 | 123,7 | 127,5 | 131,5 | 135,9 | 139,4 | 2,7% | 3,0% | ||
Euroområdet | 100 | 105,6 | 108,2 | 104,3 | 107,2 | 110,1 | 110,5 | 111,6 | 113,5 | 116,6 | 120,1 | 124,1 | 124,1 | 1,7% | 2,1% |
Källa: Macrobond
Tabellen är indexerad till 100 med utgångspunkt i år 2005. Den indexerade siffran är därefter uppräknad med den årliga procentuella utvecklingen. Bruttonationalprodukt är angiven i nominella tal (lokala valutor).
1) Europeiska kommissionen (Generaldirektoratet för ekonomi och finans, DG ECFIN).
2) CAGR avser genomsnittlig årlig tillväxttakt.
3) Macrobond.
Räntor
Räntan är ett centralt penningpolitiskt verktyg som kan användas för att påverka ett lands ekonomiska aktivitet och stimulera dess konsumtion och investeringar. När räntan är låg tenderar kapitalbelopp att flöda till fastig- hetsmarknaderna vilket driver upp priserna på bostäder och bidrar till att nybyggnation blir mer attraktivt ur ett kostnadsperspektiv.
Vidare påverkas bolåneräntan och därmed
hushållens boendekostnad. Räntor delas normalt in i två kategorier: (i) styrräntan, som bestäms av centralbanken som en del av penningpolitiska initiativ, och (ii) statsobliga- tionsräntan som anger den ränta som stater måste betala för att låna pengar av investerare och andra länder. På flera av Bonavas markna- der är styrräntan på historiskt låga nivåer.
Exempelvis var styrräntan negativ i både Sverige och Danmark den 31 mars 2016.
Statsobligationer har ofta längre löptid och den 10-åriga statsobligationsräntan är den ränta som marknaden vanligtvis använder som referensränta vid jämförelse mellan olika länders upplåningskostnad. Tabellen nedan visar den historiska 10-åriga statsobligations- räntan för de nordiska länderna, Tyskland, Ryssland samt för euroområdet.
% | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 |
Sverige | 3,4 | 3,7 | 4,2 | 3,9 | 3,3 | 2,9 | 2,6 | 1,6 | 2,1 | 1,7 | 0,7 |
Tyskland | 3,4 | 3,8 | 4,2 | 4,0 | 3,2 | 2,7 | 2,6 | 1,5 | 1,6 | 1,2 | 0,5 |
Finland | 3,4 | 3,8 | 4,3 | 4,3 | 3,7 | 3,0 | 3,0 | 1,9 | 1,9 | 1,5 | 0,7 |
Danmark | 3,4 | 3,8 | 4,3 | 4,3 | 3,6 | 2,9 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 1,3 | 0,6 |
Norge | 3,8 | 4,1 | 4,8 | 4,5 | 4,0 | 3,5 | 3,1 | 2,1 | 2,6 | 2,5 | 1,5 |
Ryssland | 8,1 | 7,0 | 6,7 | 7,5 | 9,9 | 7,8 | 8,1 | 8,2 | 7,3 | 8,5 | 10,9 |
Euroområdet | 3,4 | 3,8 | 4,3 | 4,3 | 3,8 | 3,6 | 4,2 | 3,7 | 2,9 | 2,0 | 1,2 |
Källa: OECD 10-årig statsobligationsränta. |
Disponibel inkomst
Disponibel inkomst är ett mått på hur mycket ett lands hushåll har att spendera, justerat för inkomstskatt och nettotransfereringar. Utveck- lingen av hushållens disponibla inkomst påverkar konsumenternas förmåga att köpa
produkter och tjänster samt möjlighet att göra investeringar. I takt med att de enskilda hushållens disponibla inkomster ökar, ökar även konsumtionen och investeringsviljan.
Det medför en positiv koppling mellan till- växten av den disponibla inkomsten och till-
växten av bland annat bostadspriser. Tabellen nedan visar historisk och prognostiserad disponibel inkomst, indexerat till 2005, för de nordiska länderna, Tyskland samt EU.
Indexerat (100) | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015e | 2016e | 2017e | CAGR 05–14 | CAGR 14–17e | ||
Sverige | 100 | 108,4 | 113,8 | 119,2 | 121,9 | 130,3 | 135,8 | 140,1 | 143,8 | 149,2 | 157,3 | 164,4 | 169,8 | 4,5% | 4,4% | ||
Tyskland | 100 | 101,7 | 104,0 | 103,8 | 104,7 | 108,2 | 112,3 | 112,6 | 115,0 | 118,4 | 121,1 | 125,0 | 127,8 | 1,9% | 2,6% | ||
Finland | 100 | 105,5 | 111,5 | 114,8 | 119,9 | 124,9 | 128,2 | 131,7 | 132,4 | 135,0 | 137,4 | 139,6 | 139,6 | 3,4% | 1,1% | ||
Danmark | 100 | 100,9 | 102,8 | 106,9 | 113,5 | 117,3 | 119,8 | 119,3 | 118,9 | 126,0 | 128,9 | 131,3 | 131,3 | 2,6% | 1,4% | ||
Norge | 100 | 107,4 | 114,8 | 121,4 | 126,8 | 133,5 | 140,9 | 149,2 | 157,1 | 165,0 | 172,0 | 180,7 | 180,7 | 5,7% | 3,1% | ||
EU | 100 | 105,7 | 105,4 | 98,7 | 103,6 | 106,8 | 108,3 | 108,9 | 112,3 | 118,0 | 121,9 | 126,7 | 126,7 | 1,9% | 2,4% |
Källa: Macrobond
Tabellen är indexerad till 100 med utgångspunkt i år 2005. Den indexerade siffran är därefter uppräknad med den årliga procentuella utvecklingen. Disponibel inkomst anges i nominella tal (lokala valutor).
Hushållens sparkvot
Hushållens sparkvot är ett mått på hur stor andel av hushållens disponibla inkomst som avsätts för sparande i ett geografiskt område.
Den del av hushållens disponibla inkomst som inte sparas används till konsumtion. En hög sparkvot innebär bättre motståndskraft för hushållen mot ekonomiska och finansiella
utmaningar. Tabellen nedan visar den historiska sparkvoten för hushållen i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge och EU.
% | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |
Sverige | 8,4 | 9,9 | 12,3 | 15,4 | 15,0 | 13,9 | 15,4 | 17,9 | 17,6 | 17,8 |
Tyskland | 16,2 | 16,3 | 16,7 | 17,1 | 16,8 | 16,8 | 16,5 | 16,4 | 16,4 | 16,9 |
Finland | 7,9 | 6,7 | 7,0 | 7,2 | 10,4 | 9,8 | 8,1 | 7,8 | 8,4 | 7,1 |
Danmark | 3,2 | 5,8 | 5,0 | 4,4 | 8,0 | 9,1 | 7,8 | 7,1 | 6,7 | 2,0 |
Norge | 14,4 | 5,4 | 6,9 | 9,4 | 10,8 | 9,7 | 11,5 | 12,7 | 13,2 | 13,5 |
EU | 11,4 | 10,9 | 10,7 | 11,0 | 13,1 | 12,2 | 11,5 | 11,1 | 11,1 | 10,5 |
Källa: Europeiska kommissionen (Generaldirektoratet för ekonomi och finans, DG ECFIN)
Definieras som hushållens sparande (brutto, inklusive värdeförändringar i pensionssparande) genom disponibel bruttoinkomst.
DEMOGRAFISKA FAKTORER
Bostadsmarknaden och förutsättningarna för bostadsutveckling påverkas även av demogra- fiska faktorer. Bonava bedömer att de vikti- gaste demografiska faktorerna är befolknings- tillväxt och urbanisering.
Befolkningstillväxt
Demografi är vetenskapen om en befolknings storlek, fördelning och sammansättning inom ett specifikt geografiskt område. På en över- gripande nivå handlar demografiska föränd- ringar främst om förändringar i befolknings- antal samt förändringar i befolkningspyrami- den, vilka är viktiga drivkrafter för bostads- marknadens tillväxt. En växande befolkning
leder bland annat till en ökad efterfrågan på bostäder. Bland länderna i norra Europa har Sverige och Norge historiskt uppvisat högst tillväxttakt. Framöver väntas länderna i Norden och Tyskland ha en tillväxttakt som är över snittet för EU som helhet.1) Tabellen nedan illustrerar den historiska och prognos- tiserade befolkningstillväxten för perioden mellan 2005 och 2017.
Indexerat (100) | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016e | 2017e | CAGR 05–15 | CAGR 15–17e | ||
Sverige | 100 | 100,6 | 101,3 | 102,1 | 103,0 | 103,9 | 104,6 | 105,4 | 106,3 | 107,4 | 108,7 | 110,6 | 112,9 | 0,8% | 1,9% | ||
Tyskland | 100 | 99,8 | 99,6 | 99,3 | 99,0 | 98,7 | 98,7 | 98,9 | 99,2 | 99,6 | 100,3 | 101,0 | 101,3 | 0,0% | 0,5% | ||
Finland | 100 | 100,4 | 100,8 | 101,3 | 101,8 | 102,2 | 102,7 | 103,2 | 103,7 | 104,1 | 104,5 | 104,9 | 105,3 | 0,4% | 0,4% | ||
Danmark | 100 | 100,3 | 100,8 | 101,4 | 101,9 | 102,4 | 102,8 | 103,2 | 103,6 | 104,1 | 104,7 | 105,2 | 105,7 | 0,5% | 0,4% | ||
Norge | 100 | 100,8 | 101,9 | 103,1 | 104,5 | 105,8 | 107,1 | 108,6 | 109,9 | 111,1 | 111,4 | 111,4 | 112,5 | 1,1% | 0,5% | ||
EU | 100 | 100,4 | 100,8 | 101,2 | 101,5 | 101,8 | 102,0 | 102,2 | 102,4 | 102,7 | 103,0 | 103,4 | 103,7 | 0,3% | 0,3% |
Källa: Europeiska kommissionen (Generaldirektoratet för ekonomi och finans, DG ECFIN)
Tabellen är indexerad till 100 med utgångspunkt i år 2005. Den indexerade siffran är därefter uppräknad med den årliga procentuella utvecklingen.
1) Europeiska kommissionen (Generaldirektoratet för ekonomi och finans, DG ECFIN).
Urbanisering
Urbanisering är ett begrepp som innebär att befolkning flyttar från landsbygd till stads- områden. Graden av urbanisering är ett mått på andelen av befolkningen i ett geografiskt
område som bor i urbana områden. När urba- niseringsgraden i ett land ökar blir koncentra- tionen av befolkningen i stadsområden högre, vilket bland annat leder till högre efterfrågan på bostäder i dessa områden. Urbaniserings-
trenden i Europa är stark och den förväntas fortsätta vara stark framöver.1) Diagrammet nedan illustrerar prognostiserad urbanise- ringsgrad för åren 2015, 2020 och 2050.
Urbaniseringsgrad
95%
90%
85%
80%
75%
70%
65%
60%
Sverige
Tyskland
Finland
Danmark
Norge
Ryssland
Estland
Lettland
Europa
2015e
2020e
2050e
Källa: Förenta Nationerna (World Urbanization Prospects 2014).
1) Förenta Nationerna (World Urbanization Prospects 2014).
MARKNADEN FÖR NYA BOSTÄDER
Investeringar i nybyggnation av bostäder Under de senaste fem åren har investeringar i nybyggnation av bostäder utvecklats positivt på Bonavas marknader, med undantag för Finland där marknaden för bostadsutveckling
har utvecklats negativt under de senaste åren. Framöver förväntas investeringar i nybyggna- tion av bostäder öka på flertalet av Bonavas marknader. Utvecklingen förväntas vara star- kast i Sverige och Danmark där investeringar i nybyggnation av bostäder förväntas växa med en årlig tillväxttakt om nio respektive sju procent mellan 2014 och 2018. Historiskt sett har investeringsnivån per capita varit lägre i Sverige, Tyskland och Danmark jämfört med Finland och framförallt Norge.1)
Marknaden för bostadsutveckling i Sverige uppgick till cirka 5 Mdr EUR under 2014, vilket motsvarar en tillväxt om drygt 20 procent jämfört med föregående år. Under 2012 minskade investeringarna i nybyggna- tion av bostäder tillfälligt i Sverige men
investeringarna har sedan dess ökat. Mellan 2012 och 2014 ökade investeringarna i nybyggnation av bostäder med knappt 20 procent per år. Marknaden väntas fortsätta utvecklas med en årlig tillväxttakt om cirka nio procent mellan 2014 och 2018.1)
Marknaden för bostadsutveckling i Tyskland uppgick till cirka 47 Mdr EUR under 2014, motsvarande en tillväxt om cirka åtta procent jämfört med föregående år. Historiskt har marknaden haft en stabil tillväxt och den förväntas fortsätta utvecklas med en årlig tillväxttakt om cirka fem procent mellan 2014 och 2018.1)
Marknaden för bostadsutveckling i Finland uppgick till cirka 5 Mdr EUR under 2014, motsvarande en minskning om cirka 13 procent jämfört med föregående år. Efter flera år av nedgång i investeringar i nybyggnation av bostäder väntas marknaden växa med en årlig takt om cirka en procent mellan 2014 och 2018.1)
Marknaden för bostadsutveckling i Danmark uppgick till cirka 2 Mdr EUR under 2014, motsvarande en minskning om cirka två procent jämfört med föregående år. Den danska marknaden står inför ett trendskifte med en förväntad tillväxt i investeringar i nybyggnation av bostäder med en årlig takt om cirka sju procent mellan 2014 och 2018.1)
Marknaden för bostadsutveckling i Norge uppgick till cirka 8 Mdr EUR under 2014, motsvarande en minskning om cirka åtta procent jämfört med föregående år. Den norska marknaden utvecklades starkt mellan åren 2011 och 2013 medan investeringarna i nybyggnation minskade under 2014. Xxxxxx- den väntas vända tillbaka till tillväxt med en årlig tillväxttakt om cirka en procent mellan 2014 och 2018.1)
Investeringar i nybyggnation av bostäder per år
Mdr EUR | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015e | 2016e | 2017e | 2018e | CAGR 11–14 | CAGR 14–18e | ||
Sverige | 4,4 | 3,5 | 4,0 | 4,9 | 6,1 | 6,8 | 6,7 | 6,8 | 3% | 9% | ||
Tyskland | 39,8 | 41,3 | 43,4 | 47,0 | 49,6 | 53,3 | 55,7 | 56,5 | 6% | 5% | ||
Finland | 7,0 | 6,3 | 5,8 | 5,1 | 4,8 | 4,9 | 5,0 | 5,3 | –10% | 1% | ||
Danmark | 2,9 | 2,2 | 1,9 | 1,9 | 2,0 | 2,1 | 2,3 | 2,4 | –14% | 7% | ||
Norge | 8,8 | 8,8 | 9,1 | 8,4 | 8,5 | 8,8 | 8,9 | 8,9 | 2% | 1% | ||
Övriga Europa | 207,5 | 189,1 | 181,1 | 181,5 | 183,2 | 193,7 | 193,7 | 208,0 | –4% | 3% |
Källa: Euroconstruct, december 2015. Posten ”Övriga Europa” inkluderar länderna Belgien, Frankrike, Holland, Irland, Italien, Polen, Portugal, Schweiz, Slovakien, Spanien, Storbritannien, Tjeckien, Ungern och Österrike. 2014 års priser i EUR.
Investeringar i nybyggnation av bostäder per capita
EUR
2 000
1 500
1 000
500
0
2011
2012
2013
2014
2015e
2016e
2017e
Sverige Tyskland Finland Danmark Norge
Källa: Euroconstruct, december 2015, avseende bygginvesteringar och Europeiska kommissionen (General- direktoratet för ekonomi och finans, DG ECFIN) avseende befolkning. Nominella tal avseende prisutveckling.
1) Euroconstruct, december 2015. 2014 års priser i EUR.
Prisutveckling på bostadsmarknaden Prisutvecklingen på bostäder i Bonavas marknader har under de senaste tio åren över- lag varit positiv med undantag för åren under finanskrisen då priserna sjönk på flertalet
marknader. På landsbasis har prisutvecklingen varit starkast i Sverige och Norge medan priserna har varit mer stabila i Tyskland, Finland och Danmark efter finanskrisen. Inom Bonavas marknader förekommer det regionala skillnader i prisutveckling och överlag har storstadsregionerna upplevt starkast pris- utveckling de senaste åren.
Efterfrågan på bostäder har medfört att bostadspriserna i Sverige successivt har ökat sedan 2005, med undantag för åren under finanskrisen. Sedan 2005 har priserna på bostäder i Sverige ökat med drygt 100 procent, motsvarande en årlig tillväxttakt om cirka åtta procent.1) Sett över en längre period finns det stora regionala skillnader i pris- utvecklingen, exempelvis har priserna på bostadsrätter de senaste fem åren ökat med cirka 69 procent i Storstockholm jämfört med 15 procent i Malmö under samma period.2)
Bostadspriserna i Tyskland har sedan 2005 utvecklats positivt med en årlig tillväxttakt om cirka två procent. Tillväxten har varit särskilt stark sedan åren efter finanskrisen då priserna uppvisat en årlig ökning om knappt tre procent.1)
Prisutvecklingen på den finska bostadsmark- naden har sedan 2005 varit stabil med undan- tag för nedgången under finanskrisen. Sedan 2005 har priserna på bostadsmarknaden ökat
med knappt 40 procent, vilket motsvarar en årlig tillväxttakt om cirka tre procent.1)
Bostadspriserna i Danmark har haft en positiv utveckling sedan 2012. I mitten av det första årtiondet på 2000-talet var marknaden stark, vilket renderade i en stark tillväxt i bostads- priser vilken följdes av en nedgång under finanskrisen. Sedan 2005 har bostadspriserna i Danmark ökat med cirka 40 procent, vilket motsvarar en årlig tillväxttakt om cirka tre procent.1)
Prisutvecklingen på den norska bostads- marknaden har, med undantag för åren under finanskrisen, varit stark. Sedan 2005 har bostadspriserna i Norge ökat med knappt 100 procent, vilket motsvarar en årlig tillväxttakt om drygt sju procent.1)
Indexerad prisutveckling på bostäder
250
200
150
100
50
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Sverige Tyskland Finland Danmark Norge
Källa: Bank for International Settlements. Inkluderar alla bostäder i landet. Nominella tal. Diagrammet är indexerat till 100 med utgångspunkt i år 2005. Den indexerade siffran är därefter uppräknad med den årliga procentuella utvecklingen. Nominella tal.
1) Bank for International Settlements. Inkluderar alla bostäder i landet.
2) Valueguard.
Planprocess
Planprocessen är den process som vägleder och reglerar hur mark- och vattenområden ska användas och hur bebyggelsen i ett område ska se ut. På Bonavas marknader kan plan- processen förenklat delas upp på tre nivåer; nationell planering, regional planering och kommunal planering. Gränsdragningen mellan och den rättsliga betoningen på de olika nivåerna skiljer sig åt mellan Bonavas olika marknader. Nedan följer några exempel på skillnader mellan de olika marknadernas planprocesser.
Finland, Danmark och Norge har en tydlig hierarkisk indelning i hur staten och regio- nerna deltar i, påverkar och i viss mån styr den kommunala planeringen samt hur detta uttrycks i formella plan- och strategidoku- ment. I dessa länder får den nationella och regionala nivån en tydligare plats i den kommunala planeringsverksamheten genom att viktiga frågeställningar samlas i formella dokument och strategier.1)
I Sverige finns en nationell planering som fungerar som ett övergripande ramverk för den kommunala och regionala planeringen. Regional planering hanterar kommunöver- skridande frågor som exempelvis infrastruktur, klimat och regional bostadsförsörjning. Den svenska kommunala planeringen är indelad i tre steg; översiktsplan, detaljplan och bygglov. Översiktsplanen vägleder beslut om hur mark och vattenområden får användas. I ett område med en vägledande översiktsplan kan rättsligt bindande detaljplaner beslutas vilka reglerar
hur mark- och vattenområden ska användas samt hur bebyggelsen i området ska se ut. Om marken som ska bebyggas ligger inom ett område med befintlig detaljplan krävs bygglov för att få bygga.
I Tyskland påminner den övergripande beslutsstrukturen om den svenska, fast förbundsstaterna (Bundesländer) i huvudsak fyller de svenska stats- och regionnivåernas funktioner. I den tyska bygglagstiftningen finns emellertid även en rätt att få bygga bostäder utan detaljplan (Bebauungsplan), förutsatt att byggnationen följer den befintliga bebyggelsens karaktär och en detaljplan inte sedan tidigare finns för det aktuella området. Denna förenkling innebär därmed en väsent- ligt kortare planprocess för vissa tyska bostadsprojekt.
I S:t Petersburg motsvaras de lokala översikts- och detaljplanerna av en enhetlig plan som är rättsligt bindande men som, innan bygglov kan erhållas, förutsätter att vissa ytterligare administrativa tillstånd beviljas. Dessa syftar bland annat till att säkra att vatten-, el- och avloppsförsörjning finns för de aktuella fastig- heterna. Den totala tidsåtgången innan bygglov kan erhållas varierar mellan olika projekt.
Trender och drivkrafter
Bostadsbrist driver politiska beslut
Det finns ett underskott av bostäder i stor- städer i norra Europa, vilket beror delvis på en växande befolkning och delvis på att nybygg- nationen de senaste åren varit på en historiskt
låg nivå.2) För att möta efterfrågan på bostäder väntas nybyggnationen öka på Bonavas största marknader.
I Sverige har antalet produktionsstartade bostäder successivt vuxit till nuvarande nivåer om cirka 48 000 bostäder om året. De bygg- volymer som Boverket räknar med är de högsta i Sverige på över 20 år. Trots det väntas de inte vara tillräckliga utan Boverket bedö- mer att det kommer behöva byggas närmare 75 000 bostäder per år fram till år 2020 för att tillgodose efterfrågan. Politikerna vidtar flera olika åtgärder som syftar till att göra det enklare och billigare att bygga bostäder samt att minska tidsåtgången. En av åtgärderna är det förslag, nu under lagrådsremiss, som syftar till att göra detaljplansprocesser snabbare genom en kortare instanskedja.3)
På den tyska marknaden har en ny lag införts för hyreskontroll, främst avseende storstäder, som innebär att hyran för existerande hyres- kontrakt inte kan höjas till mer än tio procent över det lokala genomsnittet. Den nya lagstift- ningen väntas även påverka nybyggnationen av hyresbostäder då dessa bostäder kommer att omfattas av den nya lagstiftningen sedan det första hyresavtalet löpt ut.
Demografiförändringar bidrar till ökad efterfrågan på mindre och prisvärda bostäder
Efterfrågan på mindre bostäder är bland annat driven av att den genomsnittliga hushålls- storleken har minskat och att boendekostna- den har ökat på grund av högre hyresnivåer och stigande bostadspriser. På flera av Bonavas marknader fortsätter antalet ensam- och parhushåll öka, exempelvis har andelen
Förändring i andel av befolkningen över 60 år mellan 2015 och 2050
Procentenheter
15
12
9
6
3
0
ensamhushåll passerat 50 procent i flera tyska städer samtidigt som den genomsnittliga hushållsstorleken i Finland minskat från tre personer per hushåll år 1970 till två personer per hushåll idag.4),5) Bonava bedömer det som sannolikt att efterfrågan på boende till konkurrenskraftiga priser kommer att öka även framöver.
Den åldrande befolkningen har påverkat efter- frågan på och behovet av boende, i synnerhet avseende seniorboende i växande städer med god tillgång till sjukvård och annan service. I EU förväntas befolkningens genomsnittsålder att öka med 4,2 år mellan 2014 och 2080.6)
Sverige
Tyskland
Finland
Danmark
Norge
Ryssland
Estland
Lettland
Källa: Förenta nationerna, World Population Prospects 2015 revision.
1) Boverket. Analys av bostadsbyggande i Norden, 2011.
2) SCB, IW Cologne.
3) Boverket. Analys av bostadsbyggande i Norden, 2011.
4) Eurostat. People in the EU: who are we and how do we live? 2015 edition.
5) Tilastokeskus.
6) Eurostat. People in the EU: who are we and how do we live? 2015 edition.
Ökade krav från såväl kunder som myndigheter driver utvecklingen av bostäder
Trenden mot energieffektiva bostäder drivs av dels kundernas ökade efterfrågan på energi- effektiva bostäder, dels politiska beslut avseende ökade krav på energieffektiv nybyggnation. Kunder efterfrågar prisvärda och hållbara bostäder där energieffektiva lösningar med hänsyn till exempelvis uppvärmning kan bidra till att sänka boende- kostnaden. För att reglera standarden för energieffektiva byggnader har EU tagit fram ett direktiv som innebär att all nybyggnation måste leva upp till standarden för näranoll- energibyggnader från och med 2021. En nära- nollenergibyggnad definieras enligt energi- prestandadirektivet som en byggnad med hög energiprestanda där mängden energi i hög grad ska tillföras i form av energi från förnybara energikällor.1)
I takt med förbättrad levnadsstandard ökar efterfrågan på nybyggnation även i Estland/ Lettland och S:t Petersburg. Kunder efter- frågar modernare bostäder då det existerande bostadsbeståndet är i behov av uppgrade- ringar och renoveringar. I S:t Petersburg förväntar sig kunderna inte bara högre kvalitet på bostäderna utan väljer också i högre utsträckning bostad baserat på projektens koncept och områdets utformning avseende bland annat säkerhet, utbudet av parkering samt den miljömässiga nivån.
Regionala skillnader inom länder påverkar nybyggnationen
I de länder där Bonava verkar finns regionala skillnader, vilket leder till att efterfrågan på bostäder inom länderna skiljer sig åt. Skillna- der inom länderna innebär att det finns möjlig- heter för nybyggnation inom vissa regioner trots att länderna som helhet inte uppvisar ekonomisk tillväxt. I Norge har exempelvis Stavanger påverkats negativt av bland annat ett lågt oljepris vilket lett till att bostads- priserna sjunkit med cirka fem procent det senaste året samtidigt som städer som Oslo och Bergen har uppvisat en stark prisutveck- ling med tillväxt om cirka tio respektive sex procent i bostadspriser det senaste året.2) Även i Danmark finns regionala skillnader där bostadspriserna i Köpenhamn återhämtat sig sedan prisfallet under 2008 samtidigt som resten av landet inte upplevt motsvarande prisutveckling.3)
Vidare bedömer Bolaget att det finns stora regionala skillnader inom Ryssland där S:t Petersburg uppvisar befolkningstillväxt och en relativt stark ekonomi.
Konkurrenter
Bonava är en ledande bostadsutvecklare i norra Europa. Koncernen är verksam i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge, S:t Petersburg och Estland/Lettland. Då markna- den för nybyggnation av bostäder är relativt lokal möter Bonava i de flesta fall olika konkur- renter på respektive marknad. Nedan redo- görs för Bolagets konkurrenssituation per geografiskt område.
Sverige
I Sverige genomförs bostadsutveckling av flera olika typer av aktörer. Stora aktörer är byggbolagen som Skanska och Peab som också har en verksamhet inom bostadsutveck- ling. Vidare finns det aktörer som är speciali- serade på bostadsutveckling. Bland de specia- liserade aktörerna finns dels större aktörer med egen byggverksamhet som JM, dels ett stort antal mindre, och i vissa fall mer differen- tierade, aktörer utan egen byggverksamhet som Oscar Properties och Besqab. Flera aktörer erbjuder såväl flerfamiljsbostäder som småhus. Småhusproducenter som Älvsbyhus och Myresjöhus ägnar sig delvis också åt bostadsutveckling, dock i begränsad omfattning och skala.
Tyskland
Den tyska marknaden är fragmenterad och aktörerna är ofta lokala och starka inom en viss region. På denna fragmenterade marknad
utsågs Xxxxxx 2015 till den största bostads- utvecklaren i Tyskland för tredje året i rad.4) Exempel på konkurrenter på den tyska marknaden är formart, BPD och CG Gruppe.
Finland
Bonavas största konkurrenter på den finska marknaden är byggbolag som har en verksam- het inom bostadsutveckling, som YIT, Lemminkäinen och Skanska.
Danmark
Den danska marknaden för nybyggnation av bostäder är fragmenterad med ett stort antal bostadsutvecklare som Arkitektgruppen, ELF Development och FB Gruppen.
Norge
Huvudaktörerna på den norska marknaden för nybyggnation av bostäder är dels stora bygg- bolag som Veidekke och Skanska, dels bostadsutvecklingsfokuserade aktörer om OBOS, Selvaag Bolig och JM.
S:t Petersburg
I S:t Petersburg finns ett stort antal aktörer; dels utländska aktörer som bedriver bostads- utveckling, som YIT och Lemminkäinen, dels stora inhemska aktörer som Setl City och LSR.
Estland/Lettland
Exempel på konkurrenter i Estland/Lettland är byggbolagen YIT och Merko som är aktiva i både Estland/Lettland. Exempel på övriga konkurrenter är Astlanda i Estland och New Europe i Lettland.
1) Boverket. Förslag till svensk tillämpning av nära-nollenergibyggnader, 2015.
2) Norges statistiska centralbyrå.
3) Danmarks statestik.
4) Bulwiengesa, 2015.
Verksamhetsbeskrivning
OM BONAVA
Bonava är en ledande bostadsutvecklare i norra Europa. Bonava utvecklar och säljer prisvärda och hållbara bostäder till konsumen- ter och investerare på utvalda marknader i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge, S:t Petersburg och Estland/Lettland. Bonava verkar i storstadsregioner med en tydlig till- växt och en stabil lokal arbetsmarknad som skapar efterfrågan på nya bostäder över tid.
Bolaget förädlar byggbar mark till nya hållbara bostadsmiljöer, där boendet anpassas till såväl kundens önskemål och behov som områdets unika förutsättningar.
Bonava erbjuder både flerbostadshus och småhus. Bolaget utvecklar bostäder åt konsumenter och investerare tillsammans med kommuner och andra aktörer, och kan härigenom bidra till att skapa nya levande stadsdelar.
Bonava blev ett eget affärsområde inom NCC år 2009 och har sedan dess byggstartat och sålt över 34 000 bostäder. Bostads- utvecklingsprojekt är vanligtvis komplexa och pågår ofta under en relativt lång tid. Bolagets fokus på bostadsutveckling i kombination med den geografiska spridningen möjliggör effektivt kompetensutnyttjande och resurs- optimering genom hela värdekedjan från projektering av mark till färdigt boende.
ÖVERSIKT AV BOLAGETS VERKSAMHET PER 31 MARS 2016
Fördelning av byggrätter
i balansräkning (totalt 18 500)
Sverige, 25%
Tyskland, 18%
Finland, 20%
Danmark/Norge, 6%
S:t Petersburg, 23%
Estland/Lettland, 8%
Fördelning av bostäder
i pågående produktion (totalt 8 976)
Sverige, 26%
Tyskland, 26%
Finland, 20%
Danmark/Norge, 5%
S:t Petersburg, 20%
Estland/Lettland, 3%
Bonavas marknader
HISTORIK
Bonava har sitt ursprung inom NCC och affärsområdet NCC Housing. Bolagets historik av bostads- och samhällsbyggande går till- baka till 1930-talet. Genom egen bostads- utveckling och förvärv av företag har det som nu utgör Bonava, under årtionden successivt byggt upp en omfattande erfarenhet och kunnande inom bostadsutveckling. Nedan återfinns några milstolpar från de senaste åren i Bonavas historik.
1997 | NCC förvärvar SIAB vars verksamhet till stor del består av bostadsproduk- tion såväl i Sverige som i Tyskland. XXXX hade utvecklat kostnadseffek- tiva system för villaproduktion och deltog i utvecklingen av Viksjö, norr om Stockholm, på mitten av 1960- talet som när projektet avslutades 1984 var ett av norra Europas största småhusområden. |
2009 | NCC Housing, numera Bonava, blir ett eget affärsområde inom NCC. Genom bildandet av ett eget affärs- område där samtliga mark- och bostadsprojekt samlas fokuseras verksamheten ytterligare på bostads- produktion. |
2013– 2015 | Byggverksamheten i Lettland (2013), Estland (2014) och S:t Petersburg (2015) flyttas från NCC Building (tidigare Construction) Finland till Bonava. Byggverksamheten för småhus i Sverige flyttas från NCC Building Sverige till NCC Housing. |
2016 | NCC:s årsstämma beslutar att dela ut samtliga aktier i Bonava till aktie- ägarna i NCC. |
VISION
Bonavas vision är att skapa levande platser där människor kan trivas och vara lyckliga. Själv- klart betyder det olika saker för olika människor och att det kan förändras över tiden. Därför försöker vi alltid lära oss och förstå vad det är som gör människor lyckliga där de bor. Oavsett drömmar och önskemål är vi övertygade om att levande platser inte är något som skapas vid det sista penseldraget. Utan det är så allting börjar.
AFFÄRSIDÉ
Bonava utvecklar och säljer prisvärda och håll- bara bostäder till konsumenter och investerare på utvalda marknader i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge, S:t Petersburg och Estland/Lettland. Bonava är aktivt i hela processen från markanskaffning till dess att bostaden är överlämnad till kund för att säker- ställa kundfokus genom hela värdekedjan.
STRATEGI
Bonava har en strategi för perioden 2016– 2020 som består både av vilken position Bolaget ska ta på marknaden och hur den positionen ska uppnås.
Fokus på prisvärda och hållbara bostäder i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge, S:t Petersburg och Estland/ Lettland
Prisvärda bostäder utgör idag ett stort segment där Bolaget har en stark marknads- position, bland annat i Tyskland. Genom att säkerställa erfarenhetsutbyte mellan markna- derna för att kontinuerligt utveckla och förbättra sitt kunderbjudande kan Xxxxxx ytterligare stärka sin position inom segmentet för prisvärda bostäder på samtliga markna- der.1)
Fokusera kapitalallokering till tillväxtregioner
Genom att utnyttja stordriftsfördelar i marknadskännedom och produktion kan Bonava stärka marknadspositionen i de städer och regioner där Bolaget är verksamt. För att öka Bonavas marknadsandel kommer kapital- allokeringen fokuseras till de städer och regioner som visar störst potential.
Växa och kapitalisera på Bonavas starka position på den tyska marknaden
Bonava är idag en ledande bostadsutvecklare på den fragmenterade tyska marknaden. I Tyskland har Bonava under en lång tid utveck- lat ett byggsystem som på ett framgångsrikt sätt använts i produktion av prisvärda bostä- der. Genom att växa med det befintliga bygg- systemet kan Bonava på ett lönsamt sätt öka Bolagets marknadsandel i Tyskland.
Behålla kostnadsledarskap i Tyskland och Estland/Lettland och samtidigt förbättra kostnadsläget på de nordiska marknaderna
Xxxxxxx affärsidé att erbjuda kunderna pris- värda och hållbara bostäder förutsätter att Bolaget kan producera bostäder till en attrak- tiv kostnadsnivå. Genom ökat fokus på design, produktion och inköp, där värdeskapande synergier inom och mellan länderna tillvara- tas, kan Bonavas kostnader minska på samt- liga marknader. Bonava bedömer att Bolaget är kostnadsledande i Tyskland och Estland/ Lettland och fortsätter sitt kontinuerliga förbättringsarbete för att vidmakthålla Bola- gets konkurrensfördel avseende kostnadsnivå.
Ökad grad av industrialisering och standardisering
Genom att vidareutveckla Bolagets bygg- system, med fokus på ökad industrialisering och standardisering, kan Bonavas kostnader reduceras. Standardiseringen av byggsyste- men kommer i innevarande strategiperiod främst ske inom respektive land men vid rätt förutsättningar ska Bolaget också utreda möjligheten att standardisera moduler för användning i flera länder för att därigenom få hävstång på sina stora produktionsvolymer. Den ökande användningen av byggsystem ska också säkerställa att Bolaget åstadkommer högre grad av upprepning i arbetssätt vid såväl design som kalkyl och produktion.
Öka differentieringen genom stärkt kundfokus
Bonavas insamlade kundinsikter visar att bostadsutvecklingsmarknaden är en odiffe- rentierad marknad där konsumenter finner det svårt att differentiera olika bostadsutveck- lingsbolag. Ökat kundfokus genom utveckling av såväl kundupplevelsen som produkten kan särskilja Bonavas erbjudande och stärka Bolagets varumärke.
1) Med prisvärda bostäder avses bostäder för konsumenter vars disponibla hushållsinkomst är i närheten av medianinkomsten i det geografiska området. Hållbara bostäder är bostäder som motsvarar myndigheternas krav och kundernas önskemål på hållbart boende avseende till exempel energieffektivitet, materialval och social hållbarhet.
FINANSIELLA MÅL
För att förbereda Bonava inför en notering på Nasdaq Stockholm har Bonavas styrelse antagit följande finansiella mål och utdelningspolicy för Koncernen.
Lönsamhetsmål
Bonava ska ge god avkastning till aktieägarna under finansiell stabilitet. Avkastningen på sysselsatt kapital ska uppgå till 10–15 procent. Nivån på avkastningsmålet har tagits fram utifrån de marginaler och den omsättningshastighet på det sysselsatta kapitalet som olika delar i Koncernen bedöms kunna prestera uthålligt samt det kapitalbehov som behövs med rådande verksamhetsinriktning.
Soliditet
För att säkerställa att avkastningsmålet inte nås genom finansiellt risktagande ska soliditeten uppgå till minst 30 procent.
Utdelningspolicy
Bonavas utdelningspolicy är att minst 40 procent av Koncernens årliga resultat efter skatt ska delas ut till aktieägarna. Policyn syftar till att dels ge Bonavas aktieägare en god direktavkastning, dels ge Bonava förutsättningar att investera i verksamheten och därmed skapa tillväxt med bibehållen finansiell stabilitet.
De finansiella målen utgör framåtblickande uttalanden vilka inte är garantier om framtida finansiella resultat. Bonavas faktiska resultat eller finansiella ställning kan, som ett resultat av en mängd faktorer, avvika avsevärt från vad som framgår, uttryckligen eller implicit, av dessa framåtblickande uttalanden. Dessa finansiella mål baseras på ett antal antaganden (däribland att Bonavas affärsstrategi är framgångsrik), vilka till sin natur är förenade med betydande affärs-, verksamhets-, ekonomiska och andra risker, av vilka många är utom Bonavas kontroll. Därmed kan sådana antaganden förändras eller inte realiseras alls. Därutöver kan oförutsedda händelser påverka Xxxxxxx faktiska resultat och finansiella ställning i framtiden, oavsett om Bonavas antaganden avseende räkenskapsåret 2016 eller framtida perioder visar sig vara korrekta. Se även rubriken ”Framåtriktad information och riskfaktorer” under avsnittet ”Viktig information”.
STYRKOR OCH KONKURRENSFÖRDELAR
Xxxxxx är verksamt på marknader med långsiktiga och gynnsamma trender
En majoritet av de marknader som Bonava verkar på uppvisar långsiktiga, gynnsamma trender som befolkningstillväxt och urbanise- ring, vilket ökar den underliggande efter- frågan på Bonavas erbjudande. Andra gynn- samma faktorer som bidrar till efterfrågan på bostäder i Bonavas marknader är en ökning av reala disponibla inkomster, att en större del av de disponibla inkomsterna spenderas på boende och att bostadsunderskotten överlag är stora. Sammantaget kan detta komma att positivt påverka politiska beslut avseende bostadsutveckling och bygglovsprocesser.
Starka marknadspositioner genom lokal kunskap
Bonava har verkat inom bostadsutveckling sedan 1930-talet och har sedan dess utveck- lats till en ledande bostadsutvecklare i norra Europa. Bonava har god marknadstäckning i norra Europa med verksamhet i Sverige, Tysk- land, Finland, Danmark, Norge S:t Petersburg och Estland/Lettland och har en hög mark- nadsandel på sina respektive regionala mark- nader. Bonava har genom god kännedom om de lokala marknaderna lyckats skapa starka marknadspositioner och därigenom byggt goda relationer med myndigheter och andra intressenter. I Tyskland har Bonava ett välut- vecklat, beprövat och kontinuerligt förbättrat byggsystem som tack vare hög kostnads- och
kvalitetskontroll ger Bolaget konkurrensför- delar i form av låga produktionskostnader och korta ledtider. Bolaget anser sig ha stordrifts- fördelar bland annat genom samordnat inköp och strukturerat kompetensutbyte mellan länderna. Bonavas starka marknadsposition är ett bevis på att Bolaget har både kapacitet och kompetens att möta konsumenters och inves- terares förväntningar avseende hållbart och prisvärt boende i attraktiva lägen.
Geografisk diversifiering möjliggör effektivare kapitalanvändning och minskad verksamhetsrisk
Bonava finns idag i åtta länder. Denna geogra- fiska diversifiering möjliggör effektivare kapi- talanvändning, då kapital kan allokeras mellan Bolagets marknader baserat på var efterfrågan på bostäder är som störst samt där Bolaget bedömer att kapitalet används mest effektivt. Effektivare kapitalanvändning medför större potential till förbättrad lönsamhet samtidigt som det är Bolagets uppfattning att risken i verksamheten minskar genom den geogra- fiska diversifieringen. Bonavas breda geogra- fiska spridning innebär även att landsspecifika förändringar i makroekonomiska förutsätt- ningar eller andra faktorer som påverkar efter- frågan på bostäder, inte påverkar Bonava i lika stor utsträckning som andra bostadsutveck- lare med mer geografiskt koncentrerade verksamheter.
Diversifierat erbjudande minskar risken i Bonavas affärsmodell
Bonava har ett diversifierat erbjudande som riktar sig både till konsumenter och till inves- terare. Konsumentaffären som är Bolagets största sett till omsättning riktar sig till privat- personer på åtta olika geografiska marknader. Under 2015 var cirka 30 procent av Bonavas sålda bostäder hänförliga till investerare som till exempel pensionsfonder, försäkringsbolag och kommersiella fastighetsägare. Att Bolaget säljer bostäderna redan före byggstart, vilket innebär en lägre försäljningsrisk, bidrar normalt sett till lägre kapitalbindning samt minskad risk för Bonava då en stor del av projektrisken bärs av investeraren. Bonavas risk består i vissa fall endast av en hyresgaranti till kunden.
Stabil tillväxt med god lönsamhet
Från år 2009, när affärsområdet NCC Housing (nuvarande Bonava) etablerades, har Bolagets omsättning ökat från cirka 11 Mdr SEK till cirka 13 Mdr SEK under 2015, vilket motsva- rar en årlig tillväxttakt om cirka tre procent.
Under samma period har Bolaget väsentligt förbättrat lönsamheten.
Ytterligare fokus på effektiv kapitalanvändning bedöms, av Bolagets ledning, bidra till uppfyllandet av lönsamhetsmålet.
Attraktiv portfölj av byggrätter och projekt
För Bonava är det centralt att kontinuerligt uppdatera mark- och projektportföljen för att tillse att Xxxxxxx har möjlighet att fortsatt möta kundernas efterfrågan. Bolaget har byggt upp en organisation som på ett effektivt sätt kan identifiera kundernas behov och utifrån det identifiera attraktiv mark som lämpar sig för projektutveckling. Detta kan till exempel vara områden som blir intressanta för bostadsutveckling när städer växer eller kommunikationer förbättras. Genom att ha en stark lokal närvaro på de regionala markna- derna kan Bonavas organisation i ett tidigt skede identifiera attraktiv mark i och omkring städer med god tillväxt.
Genom en väl inarbetad process för att förvärva mark har Xxxxxxx investerat för att säkerställa att byggrättsportföljen är i linje med Bolagets strategi och de framtagna kund- insikterna. Bolagets mark- och projektportfölj är fördelad på tillväxtregioner i åtta länder med stark närvaro i Sverige och Tyskland.
Kundfokus ger fler nöjda kunder Bonava har lång erfarenhet av att utveckla hållbara och attraktiva bostäder som
motsvarar kundernas förväntningar. Bolaget
arbetar aktivt med att säkerställa att Bolagets erbjudande möter kundernas behov.
Under senare år har Xxxxxx genomfört initiativ för att stärka Bolagets närvaro i digi- tala kanaler, bland annat genom kompetens- förstärkning, men också genom att etablera processer och system. Bolaget avser att fort- sätta stärka sitt digitala erbjudande.
TILLVÄxT- OCH LÖNSAMHETSFAKTORER
Bonavas ledning har identifierat ett antal faktorer vilka bedöms bidra till en lönsam tillväxt framöver.
Följande faktorer bedöms bidra till Bolagets tillväxt:
•Marknadstillväxt: Den förväntande fortsatta befolkningstillväxten och urbaniserings-
trenden tillsammans med ett generellt bostadsunderskott på flera av Bonavas marknader förväntas leda till en fortsatt ökad efterfrågan på nyproducerade bostäder.
•Växa i befintliga marknader: Bonava har en stark position på snabbt växande marknader
och en viktig del i Bolagets strategi är att växa inom dessa befintliga marknader. Bolaget bedömer att det finns god potential att på ett kostnadseffektivt sätt både öka sin marknadsandel inom sina befintliga mark- nader och även expandera till nya delmark-
nader/städer inom dessa befintliga markna- der. Tyskland är den marknad som Bolaget bedömer har störst potential.
•Ökat och tydligare kundfokus: Som ett fristående bolag kan Bonava accelerera
arbetet med att skapa ett ökat och tydligare kundfokus. I detta arbete ingår dels arbetet med att bygga ett tydligt och starkt varu- märke, dels optimera det digitala erbjudan- det mot företrädesvis konsumenter i samtliga plattformar från köp av bostad till inflyttning samt tydligare kundsegmente- ring och fokus på framförallt hållbara och prisvärda bostäder.
Följande faktorer bedöms bidra till Bolagets lönsamhet:
•Effektivare kapitalutnyttjande: Bonava bedömer att det finns en betydande
lönsamhetspotential genom att bland annat allokera kapital mellan marknader och potentiella projekt, där kapitalet bedöms ge högst avkastning vid varje given tidpunkt. Detta förväntas främja avkastningen på sysselsatt kapital och därmed öka lönsam- heten. Bolaget har påbörjat arbetet med att allokera kapital till marknader där det bedöms ge högst avkastning, dock har effekterna från detta arbete ännu inte materialiserats till fullo. Ett exempel på arbetet är den ökade allokeringen av kapital till Tyskland vilket möjliggjort en större byggrättsportfölj i landet.
•Ökad industrialisering och standardisering: Bonava ska fortsätta arbetet med att öka
industrialiserings- och standardiserings- graden i bostadsutvecklingsaffären tillsam- mans med ett ökat modultänk kring produk- tion. Genom att standardisera delar av designen och produktionen i samband med utvecklingen av bostäder, oavsett om den är avsedd för flerfamiljshus eller enfamiljshus, kan Bolagets inköpskostnader minskas och utvecklingsprocessen bli mer tids- och kost- nadseffektiv. Bolaget bedömer att detta kommer resultera i att Bonava framöver kommer att kunna erbjuda ökad kvalitet till en lägre kostnad. Härutöver ser Bolaget en potential i ett ökat kompetensutbyte över affärsenheter och nationsgränser, vilket har exemplifierats där processer avseende bland annat kalkyler och projektering som används i den tyska verksamheten med framgång har implementerats i Estland/ Lettland.
•Optimera Bolagets position i värdekedjan: Bonavas position i värdekedjan skiljer sig åt
mellan de åtta olika geografiska marknader som Bolaget är verksamt på. I Tyskland,
S:t Petersburg och Estland/Lettland är
Xxxxxx verksamt i hela värdekedjan, från markförvärv, projektering av mark, design till produktion. Bolagets position i värde- kedjan är mer begränsad i Sverige, Finland, Danmark och Norge där Bonava historiskt sett inte haft interna produktionsenheter. Bolaget bedömer att det finns potential att optimera Bonavas position i de olika mark- naderna baserat på den kunskap och kompetens som finns i organisationen inom varje steg i värdekedjan och har därför påbörjat processen att etablera interna design- och produktionsenheter på Bonavas samtliga marknader, vilket förväntas vara genomfört till slutet av strategiperioden.
KUNDER
Bonava har två kundkategorier; konsumenter och investerare. Majoriteten av Bonavas kunder är privatpersoner som investerar i eget boende även om investerare blivit en allt vikti- gare målgrupp med ökat intresse för bostads- projekt i flera marknader (Sverige, Tyskland och Finland). Investerare svarade för cirka
30 procent av Bonavas sålda bostäder under 2015.
Genom att ha ett diversifierat erbjudande med avseende både på kundkategori och produkt- erbjudande kan Bonava nå projektlönsamhet och därmed skapa värde. Bolaget har möjlig- het att anpassa dels projektets lönsamhets- potential kontra riskprofil beroende på vilken kundkategori projektet riktar sig till, dels volym kontra projekttid beroende på vilken produktkategori som väljs för projektet.
Konsumenter
Försäljnings- och marknadsaktiviteter mot konsumenter sker mot relevanta målgrupper och utifrån den kundprofil som initialt fast- ställts för det specifika projektet. Intresse- anmälningar tas emot via Bonavas hemsida, vilket leder till olika försäljningsaktiviteter för att utveckla kundens intresse och slutligen omsätta intresset till köp av bostad. Vid uppförandet av nya bostäder bjuder Bonava normalt in till informationsträffar och dialog med kunderna. Bonava genomför även regel- bundet marknads- och kundnöjdhets- undersökningar för att öka insikten om kundernas behov och preferenser.
Koncernens försäljning till konsumenter skiljer sig åt mellan Bonavas olika geografiska mark- nader. I S:t Petersburg och Estland/Lettland sker försäljning uteslutande genom Bonavas egen personal, medan försäljning i Sverige, Finland och Danmark i viss mån även involve- rar externa mäklare. I Tyskland används externa säljagenter i kombination med egen personal. I Norge sker försäljning idag uteslutande med hjälp av externa mäklare.
Investerare
Bonavas kundkategori ”investerare” består av fastighetsinvesterare som till exempel pensionsfonder, försäkringsbolag, fastighets- fonder, privata fastighetsägare eller allmän- nyttan. Bonava når denna kundgrupp antingen via sitt egna nätverk eller genom erkända transaktionskonsulter. Normalt säljer Bonava bostadsfastigheterna till investerare innan byggstart via så kallad ”forward funding” (innebärande att köpeskillingen erläggs av investeraren succesivt i takt med att projektet färdigställs), vilket leder till en lägre kapital- bindning för Bonava jämfört med konsument- affären. I investeraraffären åtar sig Xxxxxx ansvar för projektutvecklingen i förhållande till investeraren. I vissa fall lämnar Xxxxxx även hyresgarantier till investeraren. I Tyskland samarbetar Bonava med vissa investerare som regelmässigt investerar i ett eller flera nypro- duktionsprojekt avseende hyresrätter. Den kontinuerliga relationen innebär att Bonava inte använder sig av mäklare eller andra trans- aktionskonsulter för att nå fastighetsinveste- rare i Tyskland.
VÄRDEKEDJA
Bonavas bostadsutvecklingsaffär grundar sig i förmågan att förädla byggbar mark till nya hållbara boendemiljöer där bostäder anpassas till såväl kundernas önskemål och behov som områdets unika förutsättningar. Bonava är aktivt genom hela värdekedjan – från projek- tidé och analys till överlämning av bostad till slutkund – vilket medför att Bonava har kontroll över att projektet följer utsatt tidplan och levererar god lönsamhet. Bonava har under flera år utvecklat väldefinierade proces- ser för utveckling och genomförande av projekt. Genom god kännedom om hur människor vill bo och leva tar Bonava fram en projektidé som sedan följs av en värde- skapande projektutvecklingsprocess. Inom ramen för värdekedjan sker, normalt sett, den mest betydande värdeökningen efter att mark förvärvats och under den fas då projektets koncept och design utvecklas.
1. Markförvärv
Xxxxxx arbetar kontinuerligt med att identi- fiera nya affärsmöjligheter. Genom att analy- sera och dokumentera kundernas behov, efterfrågan och trender på marknaden avgör Bolaget vilken typ av boende som bör utveck- las och till vilken målgrupp projekten ska rikta sig. Projektprocessen påbörjas genom att identifiera tillgänglig mark, vanligtvis genom anskaffning, skapande av option eller nytt- jande av tidigare förvärvad mark i Bonavas landbank,1) med utvecklingspotential som motsvarar de behov som Bolaget har identifi- erat i analyserna. För att skapa attraktiva bostadsutvecklingsprojekt som motsvarar kundernas förväntningar och betalningsför- måga är det avgörande att både markens läge och projektets utformning stämmer överens med målgruppens behov.
Innan marken förvärvas upprättar Bonava en övergripande ekonomisk kalkyl samtidigt som Bolaget analyserar och utvärderar projektets risker och möjligheter. Bolaget fastställer redan i den inledande fasen ramar för projek- teringens utformning, inklusive vilka produk- ter, byggsystem och tekniska plattformar som ska användas för projektet. Genom att tidigt i projektutvecklingsprocessen involvera medarbetare och, i vissa fall även, konsulter och entreprenörer med en bred bakgrund och erfarenhet inom arkitektur, projektutveckling, byggledning, byggnation och konstruktion, bostadsförsäljning, ekonomi och finans kan Bolaget säkerställa att projektets utformning medför en tids- och kostnadseffektiv projekt- utvecklingsprocess. Beslut om förvärv av mark fattas normalt av Bonavas VD eller styrelse.
2. Projektutveckling (design och planering)
Den initialt framtagna projektplanen konkreti- seras så att projekteringen håller tillfredsstäl- lande affärsmässig och teknisk kvalitet för att projektet ska kunna genomföras. Bolagets ambition är att skapa attraktiva boendemiljöer med hållbara lösningar genom att utgå från vad kunderna efterfrågar. I samarbete med
bland annat arkitekter och byggingenjörer förfinas projekteringen som sedan resulterar i mer detaljerade ritningar. Projekteringen inne- håller detaljer rörande byggnadens konstruk- tion, avseende bland annat ventilation och el, men även design av interiör och exteriör. Det framtagna förslaget bearbetas därefter återi- gen internt för att säkerställa att projektet överensstämmer med målgruppens preferen- ser och Bolagets lönsamhetskrav.
Under processen arbetar Bonava nära andra externa parter avseende bland annat gemen- samhetsanläggningar och organisering av eventuella bostadsrättsföreningar. Vidare sker nära samverkan med relevant myndighet i respektive land (som kommun i Sverige) i framtagande av en detaljplan, om sådan inte redan finns, som möjliggör att projektet kan realiseras. I slutet av skedet beviljas normalt bygglov från relevant myndighet i respektive land.
Bonava fokuserar på att skapa byggsystem för bostadsproduktionen för att identifiera skal- fördelar och på så sätt effektivisera projekt- utvecklingen och den efterföljande bygg-
Illustration av Bonavas värdekedja
1.
Markförvärv
2.
Produktutveckling (design och planering)
3.
Marknadsföring och försäljning
4.
Projekt- genomförande
5.
Eftermarknad
Tillträde till mark
Försäljnings- start
Produktions- start
Överlämning av bostad
1) För mer information om Bonavas byggrättsportfölj, se under rubriken ”Översikt av aktuell projektportfölj” i detta avsnitt.
processen samt förbättra kvalitén. Med ett effektivt byggsystem kan Bonava utveckla hållbara, prisvärda och attraktiva bostäder med bibehållen flexibilitet.
När ramarna för program, ekonomi, produkt- val, med mera som tagits fram under affärs- utvecklingen har konkretiserats och fastställts, tas beslut om att starta projektet. Beslut om projektstart fattas normalt av Bonavas VD eller styrelse.
3. Marknadsföring och försäljning Marknadsföring till relevanta målgrupper påbörjas redan under projektutvecklingen. Under inledningen av denna fas förfinas projektets marknadsföringsstrategi och tidiga
försäljningsaktiviteter riktade mot potentiella kunder genomförs, till exempel försäljnings- starter (VIP-säljstart).
Bonavas försäljningsstrategi bygger på personlig kommunikation där Bonava i ett tidigt stadium vill få kontakt med intressenter. För att tidigt i processen skapa intresse bland kunder tar Bolaget fram digitala miljöer för projekten där kunderna får möjlighet att se bilder på såväl interiör och exteriör samt områdets utformning. Genom att ha påbörjat designen av projektet i ett tidigt skede samt tagit fram en detaljerad projektplan säker- ställer Bonava att kunder kan få en god uppfattning av projektets utformning redan innan produktionen har startat. Visualiserings- verktyg kan göra det möjligt för kunderna att digitalt se de bostäder de är intresserade av.
Marknadsförings- och försäljningsprocessen löper parallellt med Bolagets projektutveck- lings- och projektgenomförandeprocess. Inför produktionsstart säkerställer Bonava att en god marknadskontakt är etablerad och till- räckligt antal intressenter finns för projektets planerade försäljningshastighet.
4. Projektgenomförande
Bonavas roll i produktionsledet varierar mellan de olika länderna. I Tyskland har Bonava en etablerad intern och centraliserad design- och produktionskompetens som innefattar både platsledning och yrkesarbetare. Likaså finns
intern produktionskompetens innefattande platsledning i S:t Petersburg och Estland/ Lettland. I S:t Petersburg och Lettland finns det ett fåtal egna yrkesarbetare även om produktionen huvudsakligen utförs av under- leverantörer. I Estland sker produktionen uteslutande med hjälp av underleverantörer.
På de nordiska marknaderna har Bonava historiskt sett upphandlat totalentreprenader (från NCC Building). För mer information om Bonavas nuvarande inköpsfunktioner och leverantör se rubriken ”Inköp och leverantörer” i detta avsnitt. Bonavas målsättning är att utveckla en egen design- och produktions- kompetens på de nordiska marknaderna för att möjliggöra att framtida projekt kan upphandlas på utförandeentreprenad och på så sätt öka graden av centralisering och kontroll över produktionsledet. I Sverige har Bonava etablerad platsledning för utveckling av småhus. Även i Danmark återfinns egen platsledning, dock i mer begränsad omfatt- ning. En egen design- och produktions- kompetens möjliggör även för Bonava att på ett effektivare sätt ta med sig lärdomar från tidigare projekt.
I samtliga projekt (oavsett Bonavas roll i produktionsledet) har Bonava en ansvarig projektchef som genomgående i processen kontinuerligt samordnar och följer upp projek- tets aktiviteter, tidplan och budget, samt koordinerar och hanterar kontakter med myndigheter, leverantörer och entreprenörer. Se rubriken ”Inköp och leverantörer” i detta avsnitt för mer information om upphandling och revision av underleverantörer.
Projektgenomförandet avslutas med att Xxxxxx säkerställer ett professionellt över- lämnande till kunden.
5. Eftermarknad
Xxxxxxx arbete med att säkerställa kundnöjd- heten fortsätter även efter det att bostaden har överlämnats till kund. När kunder exempelvis kontaktar Bonavas kundtjänst med anmälan om fel sker en utredning och bedömning av om ärendet ska klassas som ett garantiärende eller inte, varefter ärendet hanteras i vederbörlig ordning.
Bolaget arbetar aktivt med att samla in kunders åsikter avseende projektens utform- ning för att vid framtida projekt kunna säker- ställa att Bonava redan vid projektidé ska kunna anpassa projektets utformning för att leva upp till kundernas förväntningar och effektivisera interna processer.
AFFÄRSENHETER
Bolagets verksamhet är inriktad på att utveckla hållbart och prisvärt boende med fokus på växande regioner och städer i Sverige, Tysk- land, Finland, Danmark, Norge, S:t Petersburg och Estland/Lettland. Bonava fokuserar på städer och regioner med gynnsamma demo- grafiska och makroekonomiska faktorer där Bonava kan utveckla och behålla en stark marknadsposition. Bonavas verksamhet är uppdelad i sex affärsenheter; Sverige, Tyskland, Finland, Danmark/Norge, S:t Petersburg och Estland/Lettland. På denna och de nästkommande sidorna återfinns för respektive marknad under helåren 2013–2015 samt 1 januari–31 mars 2015 och 1 januari–31 mars 2016 vissa
finansiella och operativa nyckeltal som inte är vedertagna mått för finansiellt resultat eller finansiell ställning enligt IFRS. Nyckeltal som anges nedan är dels hämtade från de sammanslagna räkenskaperna som upprättats för Bonava för helåren 2013–2015, dels från bolagets interna rapporteringssystem. Kvartalsinformationen för det första kvartalet 2016 respektive 2015 är hämtade från Bonavas delårsrap- port 31 mars 2016. För kommentarer till vissa av nyckeltalen under perioderna, se rubriken ”Jämförelse mellan perioder” under avsnittet ”Operationell och finansiell översikt”. För definitioner av nyckeltal se rubriken ”Definitioner” under avsnittet ”Utvald finansiell information”.
Sverige
I korthet
I Sverige verkar Bonava mot konsumenter i fem städer där Stockholm är den viktigaste marknaden. Övriga städer som Bonava verkar i är Göteborg, Linköping, Uppsala och Umeå. Bonavas investeraraffär fokuserar på ett 15-tal städer.
I Sverige riktar sig Bonavas erbjudande både till konsumenter och till investerare med såväl flerbostadshus som småhus. Per den 31 mars 2016 hade Bonava 2 365 bostäder i produktion, varav 2 075 bostäder riktade sig mot konsumenter.
Geografisk närvaro
(Mått vilka ej defineras enligt IFRS och ej är reviderade, om inget annat anges) | Jan–mars 2016 | Jan–mars 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 |
Nettoomsättning, MSEK1) | 1 251 | 740 | 4 639 | 2 409 | 3 018 |
Rörelseresultat, MSEK2) | 261 | 66 | 706 | 331 | 229 |
Rörelsemarginal, % | 21 | 9 | 15 | 14 | 8 |
Sysselsatt kapital, vid periodens slut, MSEK | 4 807 | 4 986 | 4 978 | 4 632 | 4 385 |
Avkastning på sysselsatt kapital, % | 18 | 7 | 14 | 7 | 5 |
Byggrätter, vid periodens slut, antal | 7 100 | 9 100 | 7 600 | 9 400 | 11 200 |
varav byggrätter ej i balansräkningen, antal | 2 500 | 2 100 | 2 500 | 2 200 | 3 200 |
Sålda bostäder till konsumenter, antal | 249 | 466 | 1 350 | 1 238 | 854 |
Startade bostäder till konsumenter, antal | 158 | 259 | 1 343 | 1 221 | 681 |
Resultatavräknade bostäder till konsumenter, antal | 294 | 184 | 956 | 696 | 713 |
Bostäder i pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, antal | 2 075 | 1 849 | 2 206 | 1 757 | 1 154 |
Försäljningsgrad pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, % | 76 | 80 | 73 | 69 | 56 |
Sålda bostäder till investerare, antal | 27 | 327 | 322 | ||
Startade bostäder till investerare, antal | 158 | 300 | 288 | ||
Resultatavräknade bostäder till investerare, antal | 24 | 156 | 327 | 58 | |
Bostäder i pågående produktion till investerare, vid periodens slut, antal | 290 | 264 | 290 | 288 | 315 |
Försäljningsgrad pågående produktion till investerare, vid periodens slut, % | 55 | 100 | 55 | 100 | 91 |
1) Definerat enligt IFRS, reviderat helår 2013–2015. 2) Reviderat helår 2013–2015. |
Nyckeltal
Tyskland
I korthet
I Tyskland verkar Bonava i regionerna; Region Berlin, Region Hamburg, Region Östersjön, Region Sachsen, Region Rhen-Ruhr, Region Köln/Bonn, Region Rhen-Main och Region Rhen-Neckar/ Stuttgart.
I Tyskland riktar sig Bonavas erbjudande till konsumenter och investe- rare med såväl småhus som flerbostadshus. Bolaget har arbetat fram ett byggsystem i Tyskland som används till all nybyggnation i landet som möjliggör en effektiv byggprocess. Per den 31 mars 2016 hade Bonava 2 311 bostäder i produktion, varav 1 571 bostäder riktade sig mot konsumenter.
(Mått vilka ej defineras enligt IFRS och ej är reviderade, om inget annat anges) | Jan–mars 2016 | Jan–mars 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 |
Nettoomsättning, MSEK1) | 157 | 427 | 3 471 | 3 170 | 2 508 |
Rörelseresultat, MSEK2) | –28 | 22 | 422 | 328 | 229 |
Rörelsemarginal, % | –18 | 5 | 12 | 10 | 9 |
Sysselsatt kapital, vid periodens slut, MSEK | 1 551 | 1 251 | 1 361 | 1 268 | 877 |
Avkastning på sysselsatt kapital, % | 26 | 27 | 31 | 26 | 21 |
Byggrätter, vid periodens slut, antal | 6 400 | 4 300 | 5 700 | 4 300 | 3 400 |
varav byggrätter ej i balansräkningen, antal | 3 100 | 1 700 | 3 600 | 1 700 | 2 900 |
Sålda bostäder till konsumenter, antal | 191 | 187 | 1 154 | 1 026 | 880 |
Startade bostäder till konsumenter, antal | 228 | 152 | 1 284 | 1 114 | 1 018 |
Resultatavräknade bostäder till konsumenter, antal | 46 | 102 | 896 | 876 | 714 |
Bostäder i pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, antal | 1 571 | 1 037 | 1 386 | 995 | 774 |
Försäljningsgrad pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, % | 61 | 63 | 60 | 57 | 54 |
Sålda bostäder till investerare, antal3) | 860 | 381 | 360 | ||
Startade bostäder till investerare, antal3) | 860 | 381 | 360 | ||
Resultatavräknade bostäder till investerare, antal3) | 46 | 726 | 376 | 391 | |
Bostäder i pågående produktion till investerare, vid periodens slut, antal | 740 | 560 | 740 | 606 | 601 |
Försäljningsgrad pågående produktion till investerare, vid periodens slut, % | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
Nyckeltal
Geografisk närvaro
1) Definerat enligt IFRS, reviderat helår 2013–2015.
2) Reviderat helår 2013–2015.
3) Varav 321 enheter avseende försäljning av del av fastighetsbeståndet i Sonnengarten som inkluderas i resultatet under övrigt och elimineringar för perioden jan–dec 2015.
Finland
I korthet
I Finland verkar Bonava i Helsingfors med omnejd, Esbo, Vanda, Åbo, Tammerfors och Uleåborg.
I Finland riktar sig Bonavas erbjudande till konsumenter och investerare med företrädesvis flerbostadshus. Per den 31 mars 2016 hade Bonava 1 803 bostäder i produktion, varav 698 bostäder riktade sig mot konsumenter.
(Mått vilka ej defineras enligt IFRS och ej är reviderade, om inget annat anges) | Jan–mars 2016 | Jan–mars 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 |
Nettoomsättning, MSEK1) | 88 | 204 | 1 791 | 1 816 | 2 323 |
Rörelseresultat, MSEK2) | –13 | 9 | 187 | 146 | 181 |
Rörelsemarginal, % | –15 | 4 | 10 | 8 | 8 |
Sysselsatt kapital, vid periodens slut, MSEK | 1 216 | 1 682 | 1 114 | 1 596 | 1 303 |
Avkastning på sysselsatt kapital, % | 12 | 9 | 12 | 9 | 14 |
Byggrätter, vid periodens slut, antal | 8 400 | 8 600 | 8 400 | 8 900 | 9 700 |
varav byggrätter ej i balansräkningen, antal | 4 700 | 5 200 | 4 800 | 5 500 | 6 600 |
Sålda bostäder till konsumenter, antal | 111 | 117 | 672 | 638 | 719 |
Startade bostäder till konsumenter, antal | 76 | 784 | 458 | 656 | |
Resultatavräknade bostäder till konsumenter, antal | 32 | 44 | 639 | 601 | 859 |
Bostäder i pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, antal | 698 | 534 | 698 | 458 | 656 |
Försäljningsgrad pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, % | 55 | 63 | 42 | 57 | 36 |
Sålda bostäder till investerare, antal | 127 | 886 | 651 | 447 | |
Startade bostäder till investerare, antal | 127 | 886 | 651 | 447 | |
Resultatavräknade bostäder till investerare, antal | 127 | 886 | 651 | 447 | |
Bostäder i pågående produktion till investerare, vid periodens slut, antal | 1 105 | 836 | 1 242 | 767 | 636 |
Försäljningsgrad pågående produktion till investerare, vid periodens slut, % | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
1) Definerat enligt IFRS, reviderat helår 2013–2015. 2) Reviderat helår 2013–2015. |
Nyckeltal
Geografisk närvaro
Danmark/Norge
I korthet
I Danmark/Norge verkar Bonava i Köpenhamn i Danmark samt i Bergen i Norge.
I Danmark och Norge riktar sig Bonavas erbjudande huvudsakligen till konsumenter med flerbostadshus och småhus. Per den 31 mars 2016 var 424 bostäder i pågående produktion.
(Mått vilka ej defineras enligt IFRS och ej är reviderade, om inget annat anges) | Jan–mars 2016 | Jan–mars 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 |
Nettoomsättning, MSEK1) | 256 | 329 | 1 760 | 1 825 | 676 |
Rörelseresultat, MSEK2) | 6 | –10 | –3 | 84 | –25 |
Rörelsemarginal, % | 2 | –3 | 0 | 5 | –4 |
Sysselsatt kapital, vid periodens slut, MSEK | 1 371 | 1 839 | 1 076 | 1 896 | 2 281 |
Avkastning på sysselsatt kapital, % | 1 | 4 | 0 | 4 | –1 |
Byggrätter, vid periodens slut, antal | 1 300 | 2 000 | 1 300 | 2 000 | 2 800 |
varav byggrätter ej i balansräkningen, antal | 100 | 300 | 100 | 400 | 500 |
Sålda bostäder till konsumenter, antal | 64 | 64 | 300 | 339 | 336 |
Startade bostäder till konsumenter, antal | 36 | 5 | 241 | 341 | 288 |
Resultatavräknade bostäder till konsumenter, antal | 61 | 70 | 281 | 393 | 194 |
Bostäder i pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, antal | 424 | 416 | 450 | 479 | 538 |
Försäljningsgrad pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, % | 62 | 58 | 62 | 51 | 59 |
Sålda bostäder till investerare, antal | 39 | ||||
Startade bostäder till investerare, antal | 39 | ||||
Resultatavräknade bostäder till investerare, antal | 39 | ||||
Bostäder i pågående produktion till investerare, vid periodens slut, antal | |||||
Försäljningsgrad pågående produktion till investerare, vid periodens slut, % | |||||
1) Definerat enligt IFRS, reviderat helår 2013–2015. 2) Reviderat helår 2013–2015. |
Nyckeltal
Geografisk närvaro
S:t Petersburg
I korthet
I Ryssland verkar Bonava endast i S:t Petersburg.
I S:t Petersburg riktar sig Xxxxxxx erbjudande, vilket uteslutande omfattar flerbostadshus, till konsumenter och investerare. Per den 31 mars 2016 hade Bonava 1 810 bostäder i produktion, varav
1 736 bostäder riktade sig mot konsumenter.
Geografisk närvaro
Xxxxxxxxx | |||||
Xxx–mars | Jan–mars | Jan–dec | Jan–dec | Jan–dec | |
(Mått vilka ej defineras enligt IFRS och ej är reviderade, om inget annat anges) | 2016 | 2015 | 2015 | 2014 | 2013 |
Nettoomsättning, MSEK1) | 106 | 45 | 773 | 743 | 376 |
Rörelseresultat, MSEK2) | 25 | 17 | 197 | 142 | 93 |
Rörelsemarginal, % | 24 | 37 | 26 | 19 | 25 |
Sysselsatt kapital, vid periodens slut, MSEK | 911 | 935 | 802 | 761 | 650 |
Avkastning på sysselsatt kapital, % | 25 | 13 | 24 | 15 | 14 |
Byggrätter, vid periodens slut, antal | 4 300 | 4 700 | 4 700 | 4 700 | 3 900 |
varav byggrätter ej i balansräkningen, antal | |||||
Sålda bostäder till konsumenter, antal | 122 | 152 | 865 | 1 133 | 782 |
Startade bostäder till konsumenter, antal | 291 | 96 | 533 | 1 181 | 935 |
Resultatavräknade bostäder till konsumenter, antal | 172 | 56 | 1 039 | 902 | 306 |
Bostäder i pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, antal | 1 736 | 2 201 | 1 447 | 2 116 | 1 586 |
Försäljningsgrad pågående produktion till konsumenter, vid periodens slut, % | 53 | 58 | 55 | 53 | 41 |
Sålda bostäder till investerare, antal | 74 | ||||
Startade bostäder till investerare, antal | 74 | ||||
Resultatavräknade bostäder till investerare, antal | 7 | ||||
Bostäder i pågående produktion till investerare, vid periodens slut, antal | 74 | 74 | 74 | 74 | |
Försäljningsgrad pågående produktion till investerare, vid periodens slut, % | 100 | 100 | 100 | 100 | |
1) Definerat enligt IFRS, reviderat helår 2013–2015. 2) Reviderat helår 2013–2015. | |||||
Estland/Lettland
I korthet
I Baltikum verkar Bonava i Estland/Lettland med fokus på huvud- städerna Tallinn och Riga.
I Estland/Lettland riktar sig Xxxxxxx erbjudande sig främst till konsu- menter med flerbostadshus. Per den 31 mars 2016 var 263 bostäder i pågående produktion.
Geografisk närvaro
(Mått vilka ej defineras enligt IFRS och ej är reviderade, om inget annat anges) | Jan–mars 2016 | Jan–mars 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 |
Nettoomsättning, MSEK1) | 19 | 12 | 129 | 266 | 344 |
Rörelseresultat, MSEK2) | –38 | –2 | –62 | 12 | 5 |
1) Definerat enligt IFRS, reviderat helår 2013–2015. 2) Reviderat helår 2013–2015. |
Nyckeltal
Not: Estland/Lettland ingår i rapporteringssegmentet Övrigt. Således redovisas begränsat med nyckeltal för Estland/Lettland.
PROJEKTPORTFÖLJ
Översikt av genomförda projekt
Bonava har lång erfarenhet av bostads- utveckling och Bolaget har sedan 2009, när NCC Housing blev ett eget affärsområde inom NCC, byggstartat och sålt över 34 000 bostä- der. Bolaget har kontinuerligt ökat antalet bostäder i pågående produktion och har i fyra år i rad ökat antalet sålda bostäder. Under 2015 uppgick antalet sålda bostäder till
6 315, varav 4 542 bostäder såldes till konsu- menter och 1 773 till investerare. I diagram- met till höger redogörs för en översikt av Bonavas sålda bostäder och bostäder i pågående produktion sedan 2013.
Sålda bostäder och bostäder i pågående produktion
Antal bostäder
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2013
2014
2015
Bostäder sålda till konsumenter Bostäder i pågående produktion
Bostäder sålda till investerare
Översikt av aktuell projektportfölj Bonavas aktuella projektportfölj består av exploateringsfastigheter, pågående bostads- projekt och färdigställda bostäder. Tillgång till mark och en god byggrättsportfölj utgör
grunden för Bolagets verksamhet och ger möjlighet till långsiktig lönsamhet. Xxxxxx investerar kontinuerligt i mark för framtida produktion och för att säkerställa Bolagets
tillgång på mark där kunder vill bo. En bygg- rätt ger rätt att bebygga ett markområde.
Bonavas totala byggrättsportfölj omfattar dels byggrätter som Bolaget äger och som därmed återfinns i balansräkningen, dels byggrätter som Bolaget har option på att förvärva alterna- tivt som utgör nyttjanderätt till mark. De bygg- rätter som Bolaget har option på att förvärva eller som utgör nyttjanderätter är inte
upptagna i Bolagets balansräkning. Per den 31 mars 2016 hade Bolaget 28 900 bygg- rätter totalt, varav 18 500 redovisades i balansräkningen.
Nedan redovisas de byggrätter, bostäder i produktion och färdigställda bostäder som återfinns i Bolagets balansräkning per den 31 december 2015.
Projektportfölj
Av en total projektportfölj om cirka 38 300 byggrätter, bostäder i produktion och färdig- ställda bostäder per den 31 december 2015 var cirka 68 procent långt fram i utvecklings- processen med färdigt bygglov eller detalj- plan. Av den resterande delen av projekt- portföljen har den största delen en översikts- plan för bostadsbyggande. En stor del av värdeskapandet i bostadsutvecklingen ligger i att framgångsrikt driva detaljplane- arbetet och tillsammans med myndigheter skapa attraktiva boendemiljöer.
Xxxxx xxxxxxxx/byggrätter
30%
23%
9%
1%
1%
15 000
12 000
36%
9 000
6 000
3 000
0
Ej planlagd
Översiktsplan
Detaljplan
Bygglov
Pågående
Färdigställt
Bonava har bostäder i pågående produktion i åtta länder, varav en majoritet återfinns i Sverige och Tyskland. Erbjudandet om bostä- derna riktar sig dels mot konsumenter, dels mot investerare. Per den 31 mars 2016 var totalt 8 976 bostäder i pågående produktion, varav
6 767 bostäder riktade sig mot konsumenter och 2 209 bostäder mot investerare. Av bostäderna i produktion som riktar sig mot konsumen- ter var 62 procent sålda med en färdigställandegrad om 53 procent. Av bostäderna som riktar sig mot investerare var 94 procent sålda med en färdigställandegrad om 64 procent.
I diagrammet nedan till vänster redovisas Bolagets bostäder i pågående produktion per segment per den 31 mars 2016. I diagram- met nedan till höger redovisas färdigställandegraden och försälj- ningsgraden för pågående projekt per den 31 mars 2016. Sett till försäljningsvärde utgör Sverige och Tyskland de största marknaderna.
Bostäder i pågående produktion (antal)
Färdigställandegrad och försäljningsgrad för bostäder i pågående produktion
Sverige
2 365
Sverige
Tyskland
2 311
Tyskland
Finland
Danmark/Norge
424
1 803
Finland
Danmark/Norge
83%
82%
S:t Petersburg
1 810
S:t Petersburg
Estland/Lettland
263
Estland/Lettland
44%
73%
42%
74%
58%
62%
60%
55%
48%
38%
Färdigställandegrad Försäljningsgrad
Xxxxxxx verksamheter påverkas av säsongsvariationer som lägre byggtakt under vinterhalvåret till följd av kallt väder, samt att en stor del av årsproduktionen färdigställs och överlämnas till kunderna under fjärde kvartalet. Diagrammet nedan illustrerar säsongs- variationerna i Bolagets verksamhet med rörelseresultatet per kvartal sedan 2014.
Rörelseresultat per kvartal1)
MSEK
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Q1:14
Q2:14
Q3:14
Q4:14
Q1:15
Q2:15
Q3:15
Q4:15
Q1:16
1) Uppgifterna per kvartal för åren 2014–2015 och det första kvartalet 2016 är hämtade från Bonavas interna rapporteringssystem och upprättande enligt samma redovisningsprinciper som beskrivs i not 1 för de Finansiella Rapporterna.
URVAL AV BONAVAS GENOMFÖRDA PROJEKT
Projektnamn: Bisketti Läge: Helsingfors Bostadstyp: Flerfamiljshus Antal bostäder: 44 Utvecklingsperiod: 2013–2015 Projekt Bisketti är beläget cirka 15 minuter från Helsingfors centrum, med närhet till havet och god tillgång till publika kommunikationer. | |
Projektnamn: Quartier Kirschallee Läge: Potsdam Bostadstyp: Flerfamiljshus Antal bostäder: 184 Utvecklingsperiod: 2013–2015 Bostäderna är belägna i stadsdelen Bornstedt som tidigare varit ett rekreationsområde men som nu blivit ett attraktivt bostads område. Stadsdelen växer starkt och antalet invånare har dubblerats sedan år 2000. | |
Projektnamn: Kvarntornen Läge: Uppsala Bostadstyp: Flerfamiljshus Antal bostäder: 55 Utvecklingsperiod: 2012–2015 Kvarntornen är ett nytt landmärke i Uppsala med flertalet energi innovativa lösningar som bidrar till lägre driftskostnader. Fastigheten har även en 500 kvadratmeter stor takpark i japansk inspirerad stil. | |
Projektnamn: Havnevigen Concept houses Läge: Köpenhamn Bostadstyp: Xxxxxx Xxxxx bostäder: 49 Utvecklingsperiod: 2011–2013 Bostäderna är belägna i centrala Köpenhamn, nära vatten och rekreationsområden. Projektet är en del i ett större område som kommer att bestå av 400 bostäder när det är färdigställt. | |
Projektnamn: Tammeõue Läge: Tallinn Bostadstyp: Flerfamiljshus Antal bostäder: 588 Utvecklingsperiod: 2004–2014 Bostäderna är belägna nära havet med goda kommunikationer till stadskärnan som ligger 10 km bort. I området finns det bland annat skolor, ett köpcentrum, en biograf etc. |
URVAL AV BONAVAS PÅGÅENDE PROJEKT
Projektnamn: Skandi Klubb Läge: Petrogradsky, S:t Petersburg Bostadstyp: Flerfamiljshus Antal bostäder: 1 200 Utvecklingsperiod: 2013–2018 Bostadsområdet byggs i fyra etapper och är beläget i ett välrenom merat område intill stadens flod. Bostäderna är miljöcertifierade av GreenZoom. | |
Projektnamn: LonaParken #1 Läge: Bergen Bostadstyp: Flerfamiljshus Antal bostäder: 101 Utvecklingsperiod: 2013–2016 LonaParken #1 är beläget i Åsane, mindre än 10 km från Bergens centrum. Områdets gemensamma ytor är bilfria och har inslag av vatten. Projektet är det första Svanenmärkta projektet i Norge. | |
Projektnamn: Sjömannen Läge: Ekerö (utanför Stockholm) Bostadstyp: Xxxxxx Xxxxx bostäder: 34 Utvecklingsperiod: 2014–2017 Sjömannen är en naturnära sjöstad på Ekerö utanför Stockholm bestående av 34 Svanenmärkta kedjehus i varierande färger, grupperade längs gator som är inramade av gräsmattor och uteplatser. | |
Projektnamn: Steglitzer ParkQuartier Läge: Berlin Bostadstyp: Flerfamiljshus och radhus Antal bostäder: 354 Utvecklingsperiod: 2014–2017 Projektet är beläget i ett populärt område i sydvästra Berlin och är ett av de största bostadsutvecklingsprojekten i staden. Det finns goda kommunikationer med närhet till buss, tunnelbana etc. | |
Projektnamn: Fælled Husene Läge: Arena Quarter, Ørestad (utanför Köpenhamn) Bostadstyp: Xxxxxx Xxxxx bostäder: 56 Utvecklingsperiod: 2015–2017 Ørestad är beläget nära köpcentrumet Fields och med tunnelbana tar det endast tolv minuter till Köpenhamns centrum. Fælled Husene är omgivet av naturområdet Kalvebod Fælled och kommer att vara bilfritt. Fælled Husene är Bonavas första projekt i Danmark med egen produktionsorganisation. |
INKÖP OCH LEVERANTÖRER
Koncernens inköpsfunktioner skiljer sig åt mellan de olika geografiska marknaderna. I Tyskland, S:t Petersburg och Estland/Lettland finns lokala inköpsfunktioner etablerade som hanterar samtliga inköp som aktualiseras i Bolagets design och produktionsled. Med centraliserade processer, kombinerat med lokal närvaro, hanterar dessa inköpsfunktioner såväl direkta materialinköp som inköp av förbrukningsmaterial och olika typer av entreprenad- och konsulttjänster på de lokala marknaderna. Genom att koordinera och kontrollera varje operativt inköpsled kan Bonava inte bara höja effektiviteten utan även sänka inköpskostnaderna.
På de nordiska marknaderna har Xxxxxx begränsat med egna inköpsresurser. På dessa marknader upphandlas normalt totalentre- prenader för respektive projekt, med undan- tag för småbostadshus i Sverige och vissa projekt i Danmark. Den nuvarande nordiska inköpsmodellen har sin bakgrund i att Bonava som en del av NCC historiskt sett anlitat NCC Building som entreprenör, som i sin tur hante- rat de underliggande inköpsleden. Efter sepa- rationen från NCC har Bonava börjat utveckla egna lokala inköpsfunktioner i samtliga nordiska länder. Xxxxxx avser att inlednings- vis fortsätta upphandla totalentreprenader på dessa marknader, för att gradvis själva utföra projektering och övergå till att istället upphandla entreprenörer för olika delar i ett projekt (till exempel markentreprenad, byggentreprenad och installationsentrepre- nad). Genom att ta en större roll i produktions-
processen kan Bonava öka kontrollen över och effektivisera inköpen.
Bonavas inköp sker enligt en fastställd inköps- policy. Bonava bedömer att ökad koordinering och samordning av inköp kommer att vara en väsentlig faktor för att utnyttja synergieffekter inom Koncernen, höja effektiviteten och därmed sänka kostnaderna framöver. En ökad koordinering av inköpen bedöms även leda till
att synergieffekter mellan projekten och länderna lättare kan realiseras, vilket har en kostnadsbesparande effekt.
I sin verksamhet anlitar Bonava ett stort antal underleverantörer, och det är av stor vikt för Bonava att det finns kompetenta leverantörer som kan leverera det Bonava efterfrågar.
Bonava tillämpar uppföranderegler (Code of Conduct) i förhållande till sina leverantörer, vilka respektive leverantör normalt åtar sig att följa. Uppföljning och utveckling av leveran- törer sker genom revisioner där leverantörens förmåga att leva upp till Bonavas Code of Conduct bedöms, deras sociala ansvars- tagande, uppfyllnad av lagkrav, kvalitets- och miljöarbete, arbetsmiljö med mera. Bonava följer en revisionscykel för att bedöma alla leverantörer som Bonava anser tillhör en högre riskgrupp, för att säkerställa efterlevnad och utveckling inom de nämnda områdena.
Om grova avvikelser, som inte justerats efter påpekande, skulle uppmärksammas hos någon leverantör ska det leda till uppsägning av samarbetet. Xxxxxx kombinerar egna revisioner, utförda av egen personal, med konsulter som utför tredjepartsrevisioner.
HÅLLBARHET
De bostäder som Bonava utvecklar ska ge goda förutsättningar för en hållbar livsstil. Ett naturligt ansvarstagande är att se bortom byggnaden och utveckla nya stadsdelar med höga sociala och miljömässiga värden. Genom tidig dialog och samverkan med invånare,
kommuner och lokala aktörer kan områden utvecklas positivt för många fler än de som ska bo där, vilket också underlättar och påskyndar vägen till genomförande. En dialog med de boende innan bostäder byggs är således central i Bonavas arbete med att skapa social hållbarhet. I exempelvis Sigtuna i Sverige ledde omfattande samtal med medborgarna till Bonavas uppdrag att bygga en helt ny stadsdel.
En sund inomhusmiljö är en avgörande faktor för en hållbar bostad. Att arbeta med veder- tagna miljöcertifieringar för ständiga förbätt- ringar är del av Bonavas hållbarhetsstrategi, bland annat för att undvika miljö- och hälso- farliga byggmaterial. En miljömärkt byggnad är ett kvitto på att det är en lågenergibyggnad med god inomhusmiljö, en miljöanpassad byggprocess och att materialval gjorts med omsorg om människors hälsa och miljö. I Sverige har Xxxxxx väl inarbetade koncept för att Svanenmärka hus, och även den svenska miljöcertifieringen Miljöbyggnad används i grunden för all bostadsutveckling. Bonava var först på marknaden att kunna erbjuda Svanen- märkta flerbostadshus i både Danmark och Norge. På marknader där Svanen, som är en nordisk miljömärkning, inte är relevant arbetar Bonava systematiskt för att stämma av de egna processerna och produkternas prestanda gentemot internationella, omfattande holis- tiska miljöcertifieringar som BREEAM och DGNB eller mer specialiserade standarder som passivhusstandarden. Under 2015 uppnådde Xxxxxx bland annat guldnivå i DGNB avseende projekt i Tyskland, där för verksamheten typisk byggnad och normala processer betygsatts och certifierats med avseende på energianvändning, materialval, avfallsmängd och koldioxidutsläpp under byggprocessen, vilket även ska verifieras efter det att huset är färdigt och de boende flyttat in.
För att bostaden ska behålla en god miljö- prestanda är de boendes beteende också viktigt. Vid inflyttning får de boende stöd och råd kring hur bostaden bör användas och skötas på ett långsiktigt hållbart sätt. Bonava erbjuder även verktyg som hjälper kunderna att kontrollera och begränsa till exempel energianvändningen, för att kunna spara pengar och minska miljöpåverkan.
Bonava bidrar aktivt för att möta de krav på bostadsutveckling som följer av ökad urbani- sering. Exempel på åtgärder är att planera in grönytor för ökad förmåga att motverka och motstå effekter av klimatförändring och möjlighet till odling som kan bidra positivt till de urbana ekosystemen och stadens invånares välbefinnande liksom att tillsammans med
kommuner och lokala aktörer utveckla innova- tiva parkeringslösningar och förenkla nytt- jande av hållbara transportalternativ. Som en stor aktör på bostadsmarknaden har Bonava en viktig roll i samhället, också genom att kunna skynda på utvecklingen mot hållbar bostadsutveckling med hjälp av erfarenheter från de olika marknader där Bonava verkar.
Exempelvis har Bonava överfört sina erfaren- heter av arbete med lågenergibyggnader till S:t Petersburg, vilket accelererat utvecklingen på den marknaden.
Styrning och organisation
VD är ytterst ansvarig för Bonavas hållbarhets- arbete. Xxxxxxx ansvarar även Bonavas strategi- och affärsutvecklingschef (ingår i koncernled- ningen) för Koncernens hållbarhetsarbete. För koordinationen ansvarar hållbarhetschefen som dagligen arbetar med hållbarhetsfrågor och rapporterar till Bonavas strategi- och affärsutvecklingschef. Samarbete sker med andra funktioner i organisationen, exempelvis företrädare för Bolagets affärsenheter, inköps- funktioner och HR-funktioner.
Värderingar till grund för verksamheten och uppförandekod
Bonavas värderingar och uppförandekod ligger till grund för allt agerande i verksamhe- ten. Tillsammans fungerar de som en kompass för både medarbetare och affärspartners, och ger vägledning i det dagliga arbetet.
Bonavas uppförandekod grundar sig på Bolagets värderingar samt frivilliga initiativ som exempelvis OECD:s riktlinjer för multi- nationella företag och FN:s Global Compact, som bland annat satt upp principer för hante- ring av mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och korruption. Alla anställda utbildas regelbundet i uppförandekodens grunder, och förväntas följa dess principer i sitt dagliga arbete. I tillägg till Xxxxxxxx uppförandekod har Bonava även etablerat ett eget compliance program för styrning och kontroll av värde- ringsarbete och regelefterlevnad.
Rapportering
Bonava upprättar en hållbarhetsredovisning enligt det internationella ramverket Global Reporting Initiative (GRI), och de uppdaterade riktlinjerna G4. Interna analyser av strategiska frågor, drivkrafter i samhället samt resultat från intressentdialoger leder fram till en definition av de hållbarhetsfrågor som är mest väsentliga för Bonava. Metoden för att defi- niera de väsentliga frågorna följer GRI G4:s riktlinjer och består av identifiering, priorite- ring och validering. Regelbundna avstäm- ningar med Bonavas intressenter kommer att utföras för att säkerställa att Bonavas priorite- ringar är relevanta för marknaden, samhället och Koncernen.
MEDARBETARE OCH ORGANISATION
Medarbetare
Det genomsnittliga antalet anställda i Koncernen uppgick under 2015 till 1 331 medarbetare. Tabellen nedan visar medel-
antalet medarbetare fördelade på Bonavas sex affärsenheter under åren 2013–2015 samt det första kvartalet 2016. Under 2015 var andelen kvinnor och män cirka 33,7 procent respektive cirka 66,3 procent. Under 2015 var andelen
kvinnor och män i styrelsen 16 procent respektive 84 procent och bland ledande befattningshavare 18 procent respektive 82 procent.
Medelantal anställda
Affärsenhet: | Jan–mars 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
Sverige | 154 | 153 | 126 | 149 |
Tyskland | 776 | 745 | 715 | 686 |
Finland | 84 | 76 | 78 | 70 |
Danmark/Norge | 42 | 48 | 39 | 40 |
S:t Petersburg | 267 | 254 | 232 | 187 |
Estland/Lettland | 42 | 55 | 76 | 82 |
Totalt | 1 365 | 1 331 | 1 266 | 1 214 |
Organisation
Bonavas organisation följer uppdelningen i affärsenheter. På nivån under koncernnivå finns de olika affärsenheterna Sverige, Tysk- land, Finland, Danmark/Norge, S:t Petersburg
och Estland/Lettland. Till skillnad från de andra affärsenheterna representerar Estland/ Lettland inte ett eget segment i Bonavas redovisning. Vid sidan av Bonavas VD, CFO och IR-chef, strategi- och affärsutvecklings-
chef, HR-chef, xxxxxxxx- och försäljningschef samt chefsjurist ingår affärsenhetscheferna från Sverige, Tyskland, Finland, Danmark/ Norge och S:t Petersburg i Bonavas koncern- ledning.
AFFÄRSENHET SVERIGE
Chef
Xxxxxxx Xxxxxxx
AFFÄRSENHET ESTLAND/LETTLAND
Chef
Xxxxxxx Xxxxxxxxx0)
AFFÄRSENHET S:T PETERSBURG
Chef
Xxxxx Xxxxxxxx
AFFÄRSENHET DANMARK/NORGE
Chef
Xxxxxx Xxxxxx
AFFÄRSENHET FINLAND
Chef
Xxxxx Xxxxxxxx
AFFÄRSENHET TYSKLAND
Chef
Xxxx Xxxxxx
VD & KONCERNCHEF
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx
JURIDIK
Chefsjurist
Xxxxxx Xxxxxxx
MARKNAD & FÖRSÄLJNING
Chef
Xxxxx Xxxxxxx
PERSONAL
HR-chef
Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxx
FINANS & IT
CFO & IR-chef inklusive IT
Xxx-Xxxx Xxxxxxxxxx
STRATEGI & AFFÄRSUTVECKLING
Chef
Xxxxxx Xxxxx
1) Ej del av Bonavas koncernledning.
Presentation av finansiell information
Under 2015 och första halvåret 2016 genom- fördes en omstrukturering av NCC-koncernen genom vilken NCC-koncernen delades upp i två separata legala strukturer (avsikten var att särskilja det tidigare affärsområdet NCC Housing från den befintliga NCC-koncernen). Bonava blev det nya moderbolaget i den nya Koncernen.
Utgångspunkten för de finansiella rapporterna i detta Prospekt är således den finansiella information som presenterats som rörelse- segmentet Housing i NCC:s koncernredovis- ningar för respektive räkenskapsår, dock med vissa justeringar. De enheter som presenteras i den finansiella informationen kontrolleras av Bolaget vid avgivandet av detta Prospekt.
Om inte annat anges härrör Bonavas historiska finansiella information som presenteras i detta Prospekt från Bolagets oreviderade delårsrap- port för det första kvartalet 2016 (de ”Orevi- derade Finansiella Rapporterna”), samt Bola- gets reviderade sammanslagna finansiella rapporter för räkenskapsåren 2013, 2014 och 2015 (de ”Reviderade Sammanslagna Finan- siella Rapporterna” eller, tillsammans med de Oreviderade Finansiella Rapporterna, de ”Finansiella Rapporterna”). Per den 31 mars
2016 slutfördes bildandet av Koncernen, då den finska verksamheten förvärvades. Från denna tidpunkt upprättas således konsolide- rade finansiella rapporter. De Oreviderade Finansiella Rapporterna, vilka för perioden
1 januari – 31 mars 2016 översiktligt har gran- skats av Bolagets revisor, Ernst & Young AB, har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårs- rapportering. De Reviderade Sammanslagna Finansiella Rapporterna, vilka har reviderats av Bolagets tidigare revisor, Pricewaterhouse- Coopers AB, (år 2013 och 2014) och nuva- rande revisor, Xxxxx & Young AB (år 2015), har upprättats i enlighet med IFRS och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation
RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner”. De Finansiella Rapporterna, inklu- sive PricewaterhouseCoopers AB:s och Ernst & Young AB:s revisorsrapporter, finns på annan plats i detta Prospekt.
Alla bolag som ingår i de Finansiella Rappor- terna är under bestämmande inflytande, då samtliga enheter kontrollerats av NCC under samtliga perioder som presenterats. Bonava, så som presenteras i de Finansiella Rappor- terna, utgörs av de bolag som anges i Not 25 i de Reviderade Sammanslagna Finansiella
Rapporterna och har således inte utgjort en juridisk koncern för de perioder som presente- ras i de Finansiella Rapporterna. De Finan- siella Rapporterna är således en aggregering av den historiska finansiella informationen för dessa bolag. De Finansiella Rapporterna har upprättats särskilt för detta Prospekt och kombinerar följaktligen resultat samt till- gångar och skulder för vart och ett av de bolag som utgör Bonava genom att tillämpa princi- perna som beskrivs i de Finansiella Rappor- terna för räkenskapsåren 2013, 2014 och
2015.
Detta medför att den finansiella informationen för de bolag som utgör Bonava har upprättats för samma rapportperioder och med konse- kvent tillämpade redovisningsprinciper. Alla koncerninterna mellanhavanden, transak- tioner, intäkter och kostnader samt vinster och förluster har eliminerats. De Finansiella Rapporterna presenteras i MSEK om inte annat anges.
Utvald finansiell information
Följande tabeller visar en sammanfattning av sammanslagen finansiell information för räkenskapsåren 2013–2015 samt för perioden 1 januari – 31 mars 2016 med jämförelsesiffror för motsvarande period 2015. Informationen är hämtad från de Finansiella Rapporterna som upprättats enligt IFRS såsom de är antagna av EU. De Reviderade Sammanslagna Finansiella Rapporterna för räkenskapsåren 2013 och 2014 har reviderats av Bonavas tidigare revisor PricewaterhouseCoopers AB.
De Reviderade Sammanslagna Finansiella Rapporterna för räkenskapsåret 2015 har reviderats av Bonavas nuvarande revisor Ernst & Young AB. De Oreviderade Finansiella Rapporterna för perioden 1 januari – 31 mars 2016 är oreviderade och har översiktligt granskats av Bonavas revisor. För information om upprättandet av de Finansiella Rapporterna hänvisas till avsnittet ”Presentation av finansiell information”. Detta avsnitt ”Utvald finansiell information” bör läsas tillsammans
med avsnittet ”Operationell och finansiell översikt” och de Finansiella Rapporterna med tillhörande noter, som återfinns på annan plats i Prospektet. Avrundningsdifferenser kan förekomma i samtliga tabeller.
RESULTATRÄKNING FÖR BONAVA I SAMMANDRAG | |||||
Ej reviderat | Reviderat | ||||
MSEK | Jan–mars Jan–mars 2016 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 | |
Nettoomsättning | 1 877 1 764 | 13 070 | 10 226 | 9 196 | |
Kostnader för produktion | –1 550 –1 551 | –11 016 | –8 717 | –8 032 | |
Bruttoresultat | 328 213 | 2 054 | 1 508 | 1 165 | |
Försäljnings- och administrationskostnader | –144 –138 | –640 | –564 | –541 | |
Övriga rörelsekostnader | –1 | –36 | –2 | 0 | |
Rörelseresultat | 184 74 | 1 377 | 942 | 623 | |
Finansiella intäkter | 3 3 | 11 | 18 | 22 | |
Finansiella kostnader | –73 –88 | –356 | –407 | –378 | |
Finansnetto | –71 –85 | –345 | –389 | –356 | |
Resultat efter finansiella poster | 113 –11 | 1 033 | 553 | 267 | |
Skatt på periodens resultat | –26 2 | –235 | –81 | –56 | |
Periodens resultat | 88 –9 | 798 | 472 | 211 | |
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Ej reviderat Reviderat
MSEK | Jan–mars 2016 | Jan–mars 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 | |
Periodens resultat | 88 | –9 | 798 | 472 | 211 | |
Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat | ||||||
Periodens omräkningsdifferenser | 19 | –27 | –59 | 75 | 24 | |
Säkring av valutarisk i utlandsverksamhet | –20 | 24 | 41 | –56 | –15 | |
Kassaflödessäkringar | 3 | 33 | 2 | 11 | ||
Skatt hänförlig till poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat | 4 | –6 | –16 | 12 | 1 | |
4 | –6 | –2 | 33 | 21 | ||
Poster som inte kan omföras till periodens resultat | ||||||
Omvärdering av förmånsbestämda pensionsplaner | –2 | –8 | –23 | 10 | ||
Skatt hänförlig till poster som inte kan omföras till periodens resultat | 0 | 2 | 5 | –2 | ||
0 | –1 | –6 | –18 | 8 | ||
Periodens övrigt totalresultat | 4 | –8 | –8 | 15 | 29 | |
Periodens totalresultat | 92 | –16 | 790 | 487 | 240 | |
Hänförs till: | ||||||
Bonavas aktieägare | 94 | –14 | 759 | 462 | 222 | |
Innehav utan bestämmande inflytande | –2 | –2 | 31 | 25 | 18 | |
Periodens summa totalresultat | 92 | –16 | 790 | 487 | 240 |
BALANSRÄKNING FÖR BONAVA I SAMMANDRAG | ||||||
Ej reviderat | Reviderat | |||||
MSEK | 31 mars 2016 | 31 mars 2015 | 31 dec 2015 | 31 dec 2014 | 31 dec 2013 | |
TILLGÅNGAR | ||||||
Anläggningstillgångar | 869 | 679 | 773 | 654 | 510 | |
Omsättningstillgångar | ||||||
Exploateringsfastigheter | 5 100 | 6 082 | 4 737 | 6 092 | 6 333 | |
Pågående bostadsprojekt | 7 770 | 7 031 | 7 043 | 6 361 | 5 426 | |
Färdigställda bostäder | 414 | 702 | 599 | 867 | 1 074 | |
Kortfristiga fordringar | 1 910 | 1 238 | 1 769 | 1 302 | 1 094 | |
Likvida medel | 640 | 534 | 585 | 463 | 391 | |
Summa omsättningstillgångar | 15 835 | 15 587 | 14 732 | 15 085 | 14 319 | |
SUMMA TILLGÅNGAR | 16 704 | 16 267 | 15 506 | 15 739 | 14 829 | |
EGET KAPITAL | ||||||
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | 4 756 | 249 | 4 672 | 294 | 517 | |
Innehav utan bestämmande inflytande | 58 | 42 | 60 | 44 | 28 | |
Summa eget kapital | 4 814 | 291 | 4 732 | 338 | 545 | |
SKULDER | ||||||
Långfristiga skulder | ||||||
Långfristiga räntebärande skulder | 2 089 | 1 431 | 2 033 | 1 281 | 872 | |
Övriga långfristiga skulder | 135 | 223 | 487 | 297 | 133 | |
Långfristiga avsättningar | 740 | 346 | 357 | 364 | 330 | |
Summa långfristiga skulder | 2 963 | 1 999 | 2 877 | 1 942 | 1 335 | |
Kortfristiga skulder | ||||||
Kortfristiga räntebärande skulder | 3 334 | 9 365 | 3 046 | 9 020 | 8 539 | |
Övriga kortfristiga skulder | 5 593 | 4 611 | 4 850 | 4 439 | 4 409 | |
Summa kortfristiga skulder | 8 927 | 13 976 | 7 896 | 13 459 | 12 949 | |
Summa skulder | 11 891 | 15 975 | 10 773 | 15 400 | 14 283 | |
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 16 704 | 16 267 | 15 506 | 15 739 | 14 829 |
KASSAFLÖDESANALYS FÖR BONAVA I SAMMANDRAG | |||||
Ej reviderat | Reviderat | ||||
MSEK | Jan–mars Jan–mars 2016 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 | |
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||||
Resultat efter finansiella poster | 113 –11 | 1 033 | 553 | 267 | |
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | 11 13 | 52 | 48 | 27 | |
Xxxxxx xxxxx | –48 –27 | –125 | –91 | –127 | |
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital | 77 –25 | 959 | 510 | 167 | |
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||||
Försäljningar av bostadsprojekt | 1 489 1 503 | 10 075 | 8 840 | 7 210 | |
Investeringar i bostadsprojekt | –2 393 –1 959 | –9 842 | –9 694 | –7 959 | |
Övriga förändringar i rörelsekapital | 300 36 | 258 | 250 | 911 | |
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | –604 –420 | 491 | –603 | 162 | |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | –527 –445 | 1 450 | –94 | 328 | |
INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||||
Periodens investeringar | –49 –9 | –13 | –53 | –34 | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | –49 –9 | –13 | –53 | –34 | |
KASSAFLÖDE FÖRE FINANSIERING | –576 –454 | 1 437 | –147 | 295 | |
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||||
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 628 526 | –1 301 | 231 | –308 | |
PERIODENS KASSAFLÖDE | 52 72 | 136 | 84 | –13 | |
Likvida medel vid periodens början | 585 463 | 463 | 391 | 404 | |
Kursdifferens i likvida medel | 3 0 | –14 | –12 | 0 | |
LIKVIDA MEDEL VID PERIODENS SLUT | 640 534 | 585 | 463 | 391 | |
ÖVERSIKT ÖVER UTVALDA NYCKELTAL1)
Nedanstående tabell, om inget annat anges, innehåller vissa finansiella och operativa nyckeltal som inte är vedertagna mått för finansiellt resul- tat eller finansiell ställning enligt IFRS. Informationen nedan som avser räkenskapsåren 2013–2015 och det första kvartalet 2015 och 2016, är av betydande värde för investerare eftersom de möjliggör en bättre utvärdering av Bonavas finansiella ställning och resultat. Nyckeltalen nedan har, om inget annat anges, ej varit föremål för revision men har beräknats utifrån siffror i de Reviderade Sammanslagna Finansiella Rapporterna för åren 2013–2015 som har reviderats av Bolagets revisorer samt från siffror i de Oreviderade Finansiella Rapporterna för perioden 1 januari – 31 mars 2016 som översiktligt har granskats av Bolagets revisor. För definitioner av nyckeltal se rubriken ”Definitioner” under avsnittet ”Utvald finansiell information”.
Ej reviderat
MSEK om inget annat anges | Jan–mars 2016 | Jan–mars 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 |
Avkastningsmått | |||||
Avkastning på sysselsatt kapital, %2) | 14 | 8 | 12 | 8 | 6 |
Finansiella mått vid periodens slut | |||||
Räntetäckningsgrad, ggr2) | 4,4 | 2,4 | 3,9 | 2,4 | 1,7 |
Soliditet, % | 29 | 2 | 31 | 2 | 4 |
Räntebärande skulder/balansomslutning, % | 32 | 67 | 33 | 66 | 64 |
Nettolåneskuld | 4 552 | 10 155 | 4 216 | 9 600 | 8 826 |
Skuldsättningsgrad, ggr | 0,9 | 34,9 | 0,9 | 28,4 | 16,2 |
Sysselsatt kapital vid periodens slut | 10 236 | 11 141 | 9 811 | 10 688 | 9 978 |
Sysselsatt kapital, genomsnitt | 10 791 | 11 118 | 10 882 | 10 885 | 10 300 |
Kapitalomsättningshastighet, ggr2) | 1,2 | 1,0 | 1,2 | 0,9 | 0,9 |
Andel riskbärande kapital, % | 29 | 2 | 31 | 2 | 4 |
Genomsnittlig ränta, vid periodens slut, %3) | 3,07 | 3,84 | 3,06 | 3,26 | 3,48 |
Genomsnittlig räntebindningstid, år3) | 0,1 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,3 |
Genomsnittlig ränta, vid periodens slut,%4) | 1,16 | 1,49 | 1,26 | 1,76 | 2,65 |
Genomsnittlig räntebindningstid, år4) | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
Data per aktie före och efter utspädning | |||||
Resultat efter skatt, SEK (definierat enligt IFRS, reviderat för helåren 2013–2015) | 0,84 | –0,07 | 7,08 | 4,15 | 1,78 |
Kassaflöde från löpande verksamhet, SEK | –4,86 | –4,10 | 13,37 | –0,86 | 3,03 |
Utdelning, SEK | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Eget kapital, SEK | 43,86 | 2,30 | 43,08 | 2,71 | 4,76 |
Antal aktier i miljoner, genomsnitt | 108,4 | 108,4 | 108,4 | 108,4 | 108,4 |
1) De historiska finansiella nyckeltalen påverkas av att Bonavas historiska kapitalstruktur, som ett affärsområde inom NCC-koncernen, inte speglat kapitalstrukturen för ett fristående noterat bolag. Ett aktieägartillskott om cirka 5 Mdr SEK har därför tillskjutits i slutet av 2015 via en fordran på NCC. Denna transaktion presenteras som övrigt tillskjutet kapital i Bonava.
2) Beräkningar görs på ett 12-månaders genomsnitt.
3) Exklusive lån i svenska bostadsrättsföreningar och finska bostadsaktiebolag. För mer information se rubriken ”Skuldsättning avseende bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag” under avsnittet ”Kapitalstruktur och annan finansiell information”.
4) Avser lån i svenska bostadsrättsföreningar och finska bostadsaktiebolag. För mer information se rubriken ”Skuldsättning avseende bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag” under avsnittet ”Kapitalstruktur och annan finansiell information”.
ICKE REVIDERAD INFORMATION FÖR BONAVA SOM INTE BERÄKNATS ENLIGT IFRS
Nedanstående tabell innehåller vissa finansiella och operativa nyckeltal som inte är vedertagna mått för finansiellt resultat eller finansiell ställning enligt IFRS och som härrör från Bonavas interna rapporteringssystem. Dessa nyckeltal, som inte har reviderats, presenteras eftersom de används av ledningen för att övervaka den underliggande utvecklingen i Bonavas verksamhet samt är av betydande värde för investerare eftersom de möjliggör en bättre utvärdering av Bonavas finansiella ställning och resultat. Alla företag beräknar inte nyckeltal som inte beräknas enligt IFRS på samma sätt eller på ett konsekvent sätt. Till följd härav är dessa nyckeltal inte nödvändigtvis jämförbara med nyckeltal med samma eller liknande beteckningar som används av andra bolag.
Bostadsutveckling | |||||
Ej reviderat | |||||
Bonava (antal bostäder om inget annat anges) | Jan–mars 2016 | Jan–mars 2015 | Jan–dec 2015 | Jan–dec 2014 | Jan–dec 2013 |
Byggrätter, vid periodens slut | 28 900 | 30 800 | 29 100 | 31 300 | 33 200 |
Varav byggrätter utanför balansräkningen | 10 400 | 9 300 | 11 000 | 9 800 | 13 200 |
Bostadsutveckling till konsumenter | |||||
Resultatavräknade bostäder under perioden | 629 | 471 | 3 968 | 3 661 | 2 951 |
Startade bostäder under perioden | 747 | 588 | 4 452 | 4 503 | 3 715 |
Sålda bostäder under perioden | 788 | 1 015 | 4 542 | 4 575 | 3 747 |
Bostäder i pågående produktion, vid periodens slut | 6 767 | 6 171 | 6 432 | 5 952 | 4 831 |
Försäljningsgrad, pågående produktion, vid periodens slut, % | 62 | 65 | 60 | 58 | 47 |
Reservationsgrad, pågående produktion, vid periodens slut, % | 6 | 11 | 6 | 12 | 9 |
Färdigställandegrad, pågående produktion, vid periodens slut, % | 53 | 51 | 46 | 45 | 49 |
Färdigställda ej resultatavräknade bostäder, vid periodens slut | 212 | 325 | 429 | 438 | 717 |
Bostäder till salu (pågående och färdigställda), vid periodens slut | 2 669 | 2 374 | 2 713 | 2 812 | 2 884 |
Bostadsutveckling till investerare | |||||
Resultatavräknade bostäder under perioden | 0 | 197 | 1 768 | 1 393 | 903 |
Startade bostäder under perioden | 0 | 127 | 1 904 | 1 445 | 1 095 |
Sålda bostäder under perioden | 0 | 127 | 1 773 | 1 472 | 1 129 |
Bostäder i pågående produktion, vid periodens slut | 2 209 | 1 734 | 2 346 | 1 735 | 1 552 |
Försäljningsgrad, pågående produktion, vid periodens slut, % | 94 | 100 | 94 | 100 | 98 |
Färdigställandegrad, pågående produktion, vid periodens slut, % | 64 | 72 | 69 | 65 | 38 |
Färdigställda ej resultatavräknade bostäder, vid periodens slut | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Bostäder till salu (pågående och färdigställda), vid periodens slut | 131 | 0 | 131 | 0 | 27 |
KVARTALSINFORMATION
Bolaget anser att nedanstående kvartalsinformation är av värde för investerare, eftersom den gör det möjligt att bättre bedöma Bolagets utveck- ling och säsongsvariationer. Notera dock att kvartalsinformationen inte granskats av Bolagets revisorer, förutom avseende perioden 1 januari – 31 mars 2016 som granskats översiktligt.
Ej reviderat | |||||||||
Jan–mars | Okt–dec | Jul–sep | Apr–xxx | Xxx–mars | Okt–dec | Jul–sep | Apr–xxx | Xxx–mars | |
MSEK | 2016 | 2015 | 2015 | 2015 | 2015 | 2014 | 2014 | 2014 | 2014 |
Nettoomsättning | 1 877 | 7 314 | 2 128 | 1 864 | 1 764 | 4 564 | 2 257 | 2 051 | 1 353 |
Rörelseresultat | 184 | 1 015 | 180 | 108 | 74 | 491 | 241 | 158 | 51 |
Resultat efter finansiella poster | 113 | 939 | 93 | 12 | –11 | 388 | 144 | 57 | –37 |
Periodens resultat efter skatt | 88 | 723 | 75 | 9 | –9 | 345 | 112 | 44 | –28 |
Kassaflöde från löpande verksamhet | 77 | 976 | 7 | 2 | –25 | 410 | 178 | –19 | –59 |
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||||||||
Försäljningar av bostadsprojekt | 1 489 | 5 079 | 1 920 | 1 574 | 1 503 | 3 856 | 1 961 | 1 754 | 1 270 |
Investeringar i bostadsprojekt | –2 393 | –3 195 | –2 423 | –2 265 | –1 959 | –2 694 | –2 557 | –2 130 | –2 312 |
Övriga förändringar i rörelsekapital | 300 | –759 | 667 | 314 | 36 | –481 | 130 | 575 | 25 |
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | –604 | 1 124 | 164 | –377 | –420 | 681 | –466 | 199 | –1 017 |
Nettolåneskuld | 4 552 | 4 216 | 10 355 | 10 620 | 10 155 | 9 600 | 10 412 | 10 030 | 9 922 |
Genomsnittligt antal anställda | 1 365 | 1 332 | 1 280 | 1 299 | 1 263 | 1 266 | 1 258 | 1 254 | 1 181 |
DEFINITIONER
Branschrelaterade definitioner
Bostäder i produktion
Avser tiden från byggstart fram till färdig- ställande av byggnad. En bostad anses färdig- ställd efter erhållet besiktningsprotokoll.
Byggrätt
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, radhus eller fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller option på att äga marken.
Byggstart
Det tillfälle när Xxxxxx påbörjar produktionen av en byggnad. Vid detta tillfälle övergår balanserade utgifter för mark och utvecklings- kostnader till bostäder i produktion.
Exploateringsfastigheter
Avser Bonavas innehav av mark- och bygg- rätter för framtida boendeutveckling samt aktiverade projektutvecklingsfastigheter.
Färdigställda bostäder
Avser bostäder där besiktningsprotokoll har erhållits men bostaden ännu inte har sålts, alternativt där den färdigställda bostaden sålts men ännu ej tillträtts av köparen.
Färdigställandegrad
Bokförda kostnader i relation till beräknade totala kostnader i pågående bostadsprojekt.
Försäljningsgrad
Antal sålda bostäder i produktion i relation till totalt antal bostäder i produktion.
Reservationsgrad
Antal reserverade bostäder i produktion i relation till totalt antal bostäder i produktion.
Resultatavräknade bostäder
Antal sålda bostäder som tillträtts av köparen. Vid köparens tillträde redovisas köpeskillingen som nettoomsättning och nedlagda utgifter för bostaden redovisas som kostnader för produktion.
Sålda bostäder
Antal bostäder där ett bindande försäljnings- avtal är tecknat med kund och bostaden har byggstartats.
Finansiella nyckeltal
Andel riskbärande kapital
Summan av eget kapital och uppskjutna skatteskulder i procent av summa tillgångar.
Avkastning på sysselsatt kapital
Resultatet efter finansnetto inklusive resultat från andelar i intressebolag med återläggning av räntekostnader i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital.
Balansomslutning
Summan av tillgångar respektive skulder och eget kapital
Genomsnittlig ränta
Xxxxxxxx ränta vägd med balansdagens utestående räntebärande skulder.
Genomsnittlig räntebindningstid Återstående räntebindningstid vägd med utestående räntebärande skulder.
Genomsnittligt eget kapital
Medeltalet av redovisat eget kapital den 1 januari, 31 mars, 30 juni, 30 september
och 31 december.
Kapitalomsättningshastighet Nettoomsättning dividerad med genom- snittligt sysselsatt kapital.
Kostnader för produktion
Nedlagda kostnader för mark, utvecklings- kostnader som arkitekter och övriga bygg- herrekostnader, anslutningsavgifter och uppförande av byggnad.
Nettolåneskuld
Räntebärande skulder och avsättningar minus räntebärande tillgångar inklusive likvida medel.
Nettoomsättning
Nettoomsättningen redovisas vid tidpunkt för överlämnande av bostaden till slutkund. Fast- ighetsförsäljningar redovisas per den tidpunkt då väsentliga risker och förmåner överförts till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträde till fastigheten.
Resultat per aktie
Årets resultat hänförligt till Bonavas aktie- ägare dividerat med ett vägt genomsnitt av antal aktier under året.
Räntetäckningsgrad
Resultat efter finansiella poster plus finan- siella kostnader dividerat med finansiella kostnader.
Rörelsemarginal
Rörelseresultat i procent av netto- omsättningen.
Skuldsättningsgrad
Nettolåneskuld dividerad med eget kapital.
Soliditet
Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar.
Sysselsatt kapital
Balansomslutningen minskad med icke ränte- bärande skulder, inklusive uppskjutna skatte- skulder. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som medeltalet av värdena den
1 januari, 31 mars, 30 juni, 30 september och
31 december.
Operationell och finansiell översikt
Informationen nedan bör läsas tillsammans med avsnittet ”Xxxxxx finansiell information” och de Finansiella Rapporterna som upprättats i enlighet med IFRS såsom de är antagna av EU och återfinns på annan plats i Prospektet. För information om upprättandet av de Finansiella Rapporterna hänvisas till avsnittet ”Presentation av finansiell information”. För informa- tion om Bolagets redovisningsprinciper se avsnittet ”Historisk finansiell information – Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper”. Detta avsnitt innehåller framåtriktad information. Sådan information baseras på uppskattningar och antaganden och är föremål för risker, osäkerheter och andra faktorer, inklusive de som anges under avsnittet ”Riskfaktorer”. Dessa faktorer skulle kunna leda till att Bolagets framtida rörelseresultat, finansiella ställning eller kassaflöden skiljer sig väsentligt från vad som anges eller antyds i sådan framåtriktad information. Se avsnittet ”Viktig information” under rubriken ”Framåtriktad information och riskfaktorer” för en beskrivning av risker som är förknippade med att förlita sig på framåtriktad information.
ÖVERSIKT
Bonava är en ledande bostadsutvecklare i norra Europa. Bonava utvecklar och säljer prisvärda och hållbara bostäder till konsumen- ter och investerare på utvalda marknader i Sverige, Tyskland, Finland, Danmark, Norge, S:t Petersburg och Estland/Lettland. Bonava verkar i storstadsregioner med en tydlig till- växt och en stabil lokal arbetsmarknad som skapar efterfrågan på nya bostäder. Bolaget erbjuder både flerbostadshus och småhus (med olika ägarformer) till två kundkategorier; konsumenter och investerare. Majoriteten av kunderna är konsumenter som investerar i eget boende, även om investerare (i Sverige, Tyskland och Finland) under 2015 svarade för cirka 30 procent av Bonavas sålda bostäder. Bolagets bostadsutvecklingsprocess löper genom hela värdekedjan från projektering av mark till färdigt boende.
FAKTORER SOM PÅVERKAR BONAVAS RESULTAT OCH KASSAFLÖDE
Bonava anser att ett antal faktorer direkt eller indirekt påverkar dess resultat och kassaflöde. Dessa faktorer kan utgöra möjligheter för Bonava, men de kan också utgöra utmaningar och risker som Bonava måste hantera fram- gångsrikt för att kunna fortsätta utveckla sin verksamhet och förbättra Bonavas framtida finansiella ställning och resultat. Dessa faktorer inkluderar i synnerhet:
•
•efterfrågan och marknadsförutsättningar; effektivitet och kostnadskontroll i bostads-
••
••
•
•
utvecklingsprocessen; försäljningspriser; byggrättsportfölj; säsongsvariationer; finansiella kostnader; kapitalanvändning; valutakursförändringar; och
Bonava som ett fristående bolag.
Efterfrågan och marknadsförutsättningar Efterfrågan på bostäder och kundernas betalningsförmåga påverkas bland annat av ett antal makroekonomiska faktorer som konjunkturläge, ränteläge och sysselsättnings-
grad samt demografiska faktorer som befolk- ningstillväxt och urbanisering. De olika mark- nadernas specifika förutsättningar, såsom rådande ränteläge och underliggande mark- nadsrisk, återspeglas i Bolagets avkastnings- krav på respektive marknad, vilket delvis reflekteras i affärsenheternas historiska rörel- semarginaler. Höga räntenivåer och hög mark- nadsrisk innebär generellt sett att Bolaget tillämpar ett högre avkastningskrav. För ytter- ligare information om makroekonomiska faktorer, demografiska faktorer och risk- faktorer se avsnitten ”Marknadsöversikt” under rubriken ”Makroekonomiska faktorer”, ”Marknadsöversikt” under rubriken ”Demo grafiska faktorer” samt avsnittet ”Riskfaktorer”. Bolaget bedriver verksamhet i åtta olika länder och riktar sitt erbjudande till olika målgrupper beroende på bostadsutvecklingsprojekt. Detta innebär att Bonava inte är exponerat mot ett enskilt land, en enskild region eller en särskild målgrupp. Härutöver är Bonava beroende av ett antal faktorer som påverkar marknaden för nya bostäder, exempelvis i vilken grad myndig- heter reglerar nybyggnation.
Effektivitet och kostnadskontroll i bostadsutvecklingsprocessen
Med effektivitet i bostadsutvecklingsproces- sen avses Bolagets förmåga att bland annat minimera tidsåtgången från det att ett bostadsutvecklingsprojekt påbörjas till dess att det färdigställs. Det är viktigt för Bolaget att hålla utsatta tidplaner, då förseningar riske- rar att negativt påverka projektets avkastning och således Bolagets kapitalbindning. Bonava
arbetar aktivt med att effektivisera bygg- processen genom att öka graden av industria- lisering och genom att standardisera delar av designen och produktionen. Med effektiva byggsystem ökar förutsättningen för Bonava att minska tidsåtgången i utvecklingsproces- sen vilket väntas leda till att projektens avkast- ning ökar då kapitalet binds under kortare tid. Med kostnadskontroll avses Bolagets förmåga att begränsa såväl interna som externa kostna- der vid genomförandet av utvecklingsprojekt. Åtgärder för ökad kostnadskontroll samman- hänger delvis med åtgärder för att i allt högre utsträckning kontrollera kostnaderna för inköp i projekt, till exempel genom ökad samordning inom inköp mellan länderna. Bolaget arbetar även med att optimera sin position i värde- kedjan för att på så sätt öka kontrollen över kostnaderna i bostadsutvecklingsprocessen, till exempel genom att etablera produktions- kompetens i alla affärsområden.
Försäljningspriser
För Bolaget är det centralt att optimera försäljningspriset på bostäderna. Xxxxxx arbetar med en prissättningsstrategi som grundar sig i målsättningen att ta hänsyn till både försäljningsrisken samt lönsamheten i projekten. Under projektutvecklingsprocessen marknadsförs bostäderna till relevanta målgrupper och försäljningsaktiviteter riktade mot potentiella kunder genomförs. Genom att tidigt i processen initiera försäljningsaktivite- ter säkerställer Bolaget att prisnivån optime- ras. Bolaget har god kundkännedom och arbetar aktivt med att följa de trender som påverkar kundernas behov för att säkerställa att Bonava utvecklar bostäder som motsvarar kundernas förväntningar avseende pris, område och utförande.
Byggrättsportfölj
Bolagets förmåga att identifiera byggbar mark som lämpar sig för bostadsutveckling är central för Bonavas fortsatta lönsamhet.
Bolaget arbetar kontinuerligt med att identi- fiera nya affärsmöjligheter och förvärvar således löpande nya byggrätter. När poten- tiella byggrätter har identifierats utförs analy- ser för att förstå projektets förutsättningar avseende till exempel kundernas efterfrågan och förväntade projektkostnader. Om investe- ringen anses lönsam förvärvas byggrätten.
Säsongsvariationer
Bonava redovisar intäkter och resultat från försäljning av bostäder först i samband med överlämnandet av sålda och färdigställda bostäder till kunderna. Xxxxxxx verksamheter påverkas av säsongsvariationer som lägre byggtakt under vinterhalvåret till följd av kallt väder, samt att en stor del av årsproduktionen färdigställs och överlämnas till kunderna under fjärde kvartalet. Därav följer att resulta- tet för fjärde kvartalet vanligen är starkare än för övriga kvartal.
Finansiella kostnader
Bonavas resultat påverkas av finansiella kost- nader, framförallt räntekostnader. Räntekost- naderna påverkas främst av storleken på Bola- gets räntebärande skulder, det allmänna ränte- läget samt av vilken strategi Bonava väljer för bindningstiden på räntorna. Bonavas policy är att den genomsnittliga återstående räntebind- ningstiden ska vara mellan sex och 18 måna- der samt att skuldportföljens ränteomsätt- ningsstruktur ska vara spridd över tiden.
Kapitalanvändning
Bonavas avkastning på sysselsatt kapital påverkas av Bolagets kapitalanvändning. Bolagets geografiska diversifiering möjliggör för effektiv kapitalanvändning, då kapital kan allokeras mellan Bolagets marknader baserat på var efterfrågan på bostäder är som störst samt där Bolaget bedömer att kapitalet används mest effektivt. Genom effektiv kapitalanvändning finns det potential till förbättrad avkastning på det sysselsatta kapitalet.
Valutakursförändringar
Bonava är exponerat mot valutakursföränd- ringar som uppkommer mellan Bolagets redo- visningsvaluta som är SEK och utländska valu- tor som används vid transaktioner med leve- rantörer och kunder utanför Sverige. Bonava är exponerat för en omräkningsrisk när Bola- get omräknar intäkter, kostnader, tillgångar och skulder för sina verksamheter i Tyskland, Finland, Danmark, Norge, S:t Petersburg och Estland/Lettland till SEK. Bolaget arbetar med
valutasäkring och valutahantering i enlighet med antagen finanspolicy. Se avsnittet ”Histo risk finansiell information – Not 23 Finansiella instrument och finansiell riskhantering” för mer information om Bolagets riskhantering avseende växelkurser.
Bonava som ett fristående bolag Bonavas separation från NCC-koncernen kommer framgent ha en inverkan på Bolagets
rörelsekostnader och finansiella kostnader. För
Bonava som ett noterat bolag kommer rörelse- kostnaderna i huvudsak att påverkas av en begränsad ökning av de administrativa kostna- derna till följd av att NCC-koncernens support- funktioner inte längre kommer vara tillgängliga för Bonava. Exempelvis kommer Bonavas supportfunktioner inom bland annat ekonomi, finans, kommunikation och IT att stärkas.
Utöver en ökning av de administrativa kostna- derna har Bonava engångskostnader för sepa- rationen. Separationskostnader om 68 MSEK har belastat Bonavas resultat, varav 57 MSEK har belastat resultatet för 2015 och 11 MSEK för första kvartalet 2016. Under 2016 bedöms ytterligare separationskostnader om cirka 90 MSEK belasta Bonavas resultat. Bonava har även ingått nya kreditavtal, vilket innebär att de historiska finansiella kostnaderna inte nödvän- digtvis ger en representativ bild av Bonavas framtida finansiella kostnader. För vidare infor- mation om Bonavas nya finansiering se avsnit- tet ”Kapitalstruktur och annan finansiell infor mation” under rubriken ”Finansiering”.
NYCKELPOSTER I RESULTATRÄKNINGEN
Nettoomsättning
Xxxxxx redovisar intäkter i resultaträkningen när väsentliga risker och förmåner som är förknippade med ägande av bostaden har överförts till köparen. Bonavas nettoomsätt- ning omfattar huvudsakligen tre intäktsflöden i form av försäljning av bostäder till konsu- menter, resultat från försäljning av bostads- projekt till investerare och, i mindre omfatt- ning, försäljning av mark.
Kostnader för produktion
Kostnaden för produktion består av kostnader för mark, markberedning, byggherrekostna- der, projektledning och kostnader för uppförande av byggnad.
Försäljnings- och administrationskostnader
Kostnader för försäljning och administration avser kostnader för ekonomi, IT, marknads- föring och kommunikation, HR, juridik och hyreskostnader för lokaler. Posten inkluderar även kostnader för ledning och centrala funktioner.
Finansnetto
Finansnettot består av ränteintäkter och finan- siella kostnader avseende likvida medel, ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer när Bolaget upptar lån från kreditinstitut, inklusive byggnadskreditiv i bostadsrätts- föreningar i Sverige och bostadsaktiebolag i Finland, samt övriga finansiella kostnader.
Skatt på periodens resultat
Skatt på periodens resultat består av aktuell skatt som ska betalas eller erhållas för det aktuella året, samt justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Posten inklude- rar även uppskjuten skatt som redovisas för temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.
NYCKELPOSTER I BALANSRÄKNINGEN
Bostadsprojekt inom Bonava redovisas med uppdelning på:
••
Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Färdigställda bostäder
Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter är Bonavas innehav av mark- och byggrätter för framtida boende- utveckling samt aktiverade projektutveck- lingsfastigheter. Fastighet med uthyrda bygg-
nader rubriceras som exploateringsfastighet om avsikten är att byggnaden ska rivas eller byggas om.
Pågående bostadsprojekt
Vid byggstart omrubriceras värdet på mark och aktiverade utvecklingskostnader till pågående projekt, tillsammans med nedlagda kostnader efter byggstart.
Färdigställda bostäder
Projektkostnader för färdigställda bostäder omrubriceras från pågående bostadsprojekt till färdigställda bostäder vid slutbesiktning.
NYCKELPOSTER I KASSAFLÖDESANALYSEN
Försäljningar av bostadsprojekt Försäljningar av bostäder motsvarar kassa- flöde i samband med erlagd köpeskilling från kunder.
Investeringar i bostadsprojekt Investeringar i bostadsprojekt motsvarar nedlagda kostnader för Bostadsprojekt (jämför nyckelposter i balansräkningen).
Övriga förändringar i rörelsekapital Övriga förändringar i rörelsekapital avser framförallt kortfristiga fordringar och skulder i Bolagets bostadsutvecklingsverksamhet.
JÄMFÖRELSE MELLAN PERIODER
1 januari 2016 – 31 mars 2016 jämfört
med 1 januari 2015 – 31 mars 2015
Nettoomsättning
Nettoomsättningen uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till 1 877 MSEK,
vilket är en ökning om 113 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då netto- omsättningen uppgick till 1 764 MSEK. Högre nettoomsättning i Sverige och S:t Petersburg bidrog positivt medan främst Finland och Tyskland uppvisade lägre omsättning. Föränd- rade valutakurser, framför allt avseende RUB, hade en negativ påverkan om 34 MSEK på nettoomsättningen under perioden 1 januari – 31 mars 2016 jämfört med samma period 2015.
Sverige
Nettoomsättningen i Sverige uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
1 251 MSEK, en ökning om 511 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då nettoom- sättningen uppgick till 740 MSEK. För Sverige ökade antalet överlämnade bostäder till konsumenter samtidigt som genomsnittspri- set steg och omsättningen från markförsälj- ning ökade.
Tyskland
Nettoomsättningen i Tyskland uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
157 MSEK, en minskning om 270 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då nettoomsättningen uppgick till 427 MSEK. Nettoomsättningen var lägre än föregående år i Tyskland på grund av färre resultatavräknade bostäder för konsumenter samt att inga projekt till investerare resultatavräknades under perioden. Under motsvarande period föregående år resultatavräknades en investe- raraffär i Tyskland.
Finland
Nettoomsättningen i Finland uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
88 MSEK, en minskning om 116 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då nettoomsättningen uppgick till 204 MSEK. Nettoomsättningen minskade i Finland då färre bostäder resultatavräknades till konsu- menter, och inga bostäder resultatavräknades till investerare. Under perioden ökade genom- snittspriset för bostäder som överlämnades till konsumenter i Finland.
Danmark/Norge
Nettoomsättningen i Danmark/Norge uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till 256 MSEK, en minskning om 73 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då nettoomsättningen uppgick till 329 MSEK. Nettoomsättningen i Danmark/Norge mins- kade som följd av att färre bostäder överläm- nades till konsumenter. Genomsnittspriset för bostäder som överlämnades till konsumenter var lägre i Norge.
S:t Petersburg
Nettoomsättningen i S:t Petersburg uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till 106 MSEK, en ökning om 61 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då nettoom- sättningen uppgick till 45 MSEK. I S:x Xxxxxx- xxxx ökade nettoomsättningen för kvartalet som ett resultat av att fler bostäder till konsu- menter resultatavräknades.
Kostnader för produktion
Bonavas kostnader för produktion uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till 1 550 MSEK, vilket är en minskning med
1 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då kostnaderna för produktion uppgick till 1 551 MSEK.
Bruttoresultat
Bonavas bruttoresultat uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
328 MSEK, vilket är en ökning med 115 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då bruttoresultatet uppgick till 213 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till ökad omsätt- ning med förbättrade marginaler i projekt för konsumenter.
Övriga kostnader
Bonavas försäljnings- och administrations- kostnader uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till 144 MSEK, vilket är en ökning med 6 MSEK jämfört med motsva- rande period 2015 då försäljnings och admi- nistrationskostnaderna uppgick till 138 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till kostnader för förberedelser för att notera Bonava på Nasdaq Stockholm. Bonavas övriga kostnader uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till 0 MSEK, vilket är en minskning med 1 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då de övriga kostnaderna uppgick till
1 MSEK.
Rörelseresultat
Bonavas rörelseresultat uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
184 MSEK, vilket är en ökning med 110 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då rörelseresultatet uppgick till 74 MSEK. Ökningen var framför allt hänförlig till ökad omsättning med förbättrade marginaler i projekt för konsumenter i Sverige, medan resultatet från projekt till investerare minskade. Resultatet från markförsäljningar uppgick till 9 MSEK för perioden 1 januari – 31 mars 2016 jämfört med 13 MSEK för
perioden 1 januari – 31 mars 2015. Föränd- rade valutakurser hade en negativ påverkan om 4 MSEK på resultatet under perioden
1 januari – 31 mars 2016 jämfört med samma period 2015. Förberedelserna för att notera Bonava på Nasdaq Stockholm medförde ökade kostnader om 11 MSEK för kvartalet.
Sverige
Rörelseresultatet i Sverige uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
261 MSEK, en ökning om 195 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då rörelse resultatet uppgick till 66 MSEK. Sverige svarade under kvartalet för en stor andel av Koncernens resultat tack vare förbättrat resul- tat från bostäder till konsumenter och ökad vinst från markförsäljning. För bostäder till konsumenter ökade såväl omsättning som marginaler.
Tyskland
Rörelseresultatet i Tyskland uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
–28 MSEK, en minskning om 50 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då rörelseresultatet uppgick till 22 MSEK. I Tyskland försämrades resultatet dels då färre bostäder överlämnades till konsumenter, dels då inga projekt till investerare resultatavräkna- des i kvartalet. Under motsvarande period föregående år resultatavräknades ett projekt till investerare i Tyskland.
Finland
Rörelseresultatet i Finland uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
–13 MSEK, en minskning om 22 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då rörelseresultatet uppgick till 9 MSEK. I Finland minskade resultatet då inga bostäder till investerare resultatavräknades.
Danmark/Norge
Rörelseresultatet i Danmark/Norge uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till 6 MSEK, en ökning om 16 MSEK jämfört med
motsvarande period 2015 då rörelseresultatet uppgick till –10 MSEK. Det förbättrade resul- tatet är främst hänförligt till ökade marginaler från bostäder till konsumenter.
S:t Petersburg
Rörelseresultatet i S:t Petersburg uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till 25 MSEK, en ökning om 8 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då rörelseresultatet uppgick till 17 MSEK. I S:t Petersburg förbätt- rades resultatet till följd av fler överlämnade bostäder till konsumenter.
Finansiella intäkter och kostnader Bonavas finansiella intäkter uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
3 MSEK, vilket innebär att de finansiella intäkterna var oförändrade jämfört med motsvarande period 2015. Bonavas finansiella kostnader minskade med 15 MSEK under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
73 MSEK, jämfört med 88 MSEK motsvarande period 2015.
Bonavas finansnetto för perioden 1 januari – 31 mars 2016 förbättrades och uppgick till
–71 MSEK jämfört med –85 MSEK för motsvarande period 2015. Förbättringen var hänförlig till en lägre nettolåneskuld.
Periodens resultat före och efter skatt
Bonavas resultat före skatt ökade med
124 MSEK till 113 MSEK för perioden 1 janu-
ari – 31 mars 2016, jämfört med –11 MSEK för motsvarande period 2015. Bonavas resul- tat efter skatt uppgick till 88 MSEK under perioden 1 januari – 31 mars 2016, jämfört med –9 MSEK för motsvarande period 2015.
Skatt
Den beräknade skatten för perioden 1 januari
– 31 mars 2016 uppgick till –26 MSEK, en ökad skattekostnad jämfört med motsvarande period 2015 då den beräknade skatten uppgick till en intäkt om 2 MSEK. Skatten under det första kvartalet 2016 motsvarar en effektiv skattesats om 23 procent, jämfört med 21 procent motsvarande period 2015.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till –527 MSEK, vilket är en minskning med 82 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då kassaflödet uppgick till
–445 MSEK. Det förbättrade resultatet gav ett ökat kassaflöde från den löpande verksamhe- ten före förändringar i rörelsekapitalet. Kassa- flödet från investeringsverksamheten uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till
–49 MSEK, vilket är en minskning med
40 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då kassaflödet uppgick till –9 MSEK. Kassaflödet från finansieringsverksamheten genererade ett inflöde om 628 MSEK under perioden 1 januari – 31 mars 2016, jämfört
med ett inflöde om 526 MSEK under motsvarande period 2015. Hög försäljnings- grad i pågående produktion resulterade i flera byggstarter som gav ökade investeringar i pågående bostadsprojekt. Även investeringar i exploateringsfastigheter ökade, medan kassa- flöde från försäljningar var oförändrat. Övriga förändringar i rörelsekapitalet påverkades positivt av ökad räntefri finansiering av både markinvesteringar och bostadsprojekt i produktion.
Sysselsatt kapital
Per 31 mars 2016 uppgick sysselsatt kapital till 10 236 MSEK, vilket utgjorde en minskning om 905 MSEK jämfört med motsvarande period 2015 då sysselsatt kapital uppgick till 11 141 MSEK. Tillgångarna ökade framför allt avseende pågående bostadsprojekt. Det sysselsatta kapitalet minskade till följd av ökad räntefri finansiering av pågående bostads- projekt och mark.
Bostadsförsäljning och byggstarter Under perioden 1 januari – 31 mars 2016 såldes totalt 788 bostäder till konsumenter, vilket är en minskning om 227 bostäder jämfört med motsvarande period 2015 då
totalt 1 015 bostäder såldes till konsumenter. Under perioden 1 januari – 31 mars 2016 såldes ingen bostad till investerare, vilket är en minskning med 127 bostäder jämfört med motsvarande period 2015 då totalt 127 bostä- der såldes till investerare. Antalet byggstarter av bostäder till konsumenter uppgick under perioden 1 januari – 31 mars 2016 till 747, vilket är en ökning med 159 bostäder jämfört med motsvarande period 2015 då totalt anta- let byggstarter av bostäder till konsumenter uppgick till 588. Antalet byggstarter av bostä- der till investerare uppgick till 127 under perioden 1 januari – 31 mars 2015.
Helåret 2015 jämfört med helåret 2014
Nettoomsättning
Nettoomsättningen uppgick 2015 till 13 070 MSEK, vilket är en ökning med 2 844 MSEK jämfört med 2014 då nettoomsättningen uppgick till 10 226 MSEK. Nettoomsättningen ökade då Bonava resultatavräknade fler bostäder samtidigt som genomsnittligt pris per enhet för överlämnade och resultatav- räknade bostäder till konsumenter var högre. Vidare såldes ett tyskt fastighetsbestånd vilket påverkade nettoomsättningen positivt med 480 MSEK, effekten från försäljningen redovi- sas under Övrigt och elimineringar. Föränd- rade valutakurser hade en negativ påverkan om 66 MSEK på nettoomsättningen 2015 jämfört med samma period 2014.
Sverige
Nettoomsättningen i Sverige uppgick till 4 639 MSEK, en ökning om 2 230 MSEK jämfört med 2014 då nettoomsättningen uppgick till 2 409 MSEK. I Sverige ökade
nettoomsättningen från både konsumenter och investerare.
Tyskland
Nettoomsättningen i Tyskland uppgick till
3 471 MSEK, en ökning om 301 MSEK jämfört med 2014 då nettoomsättningen uppgick till 3 170 MSEK. I Tyskland ökade nettoomsätt-
ningen från både konsumenter och investerare.
Finland
Nettoomsättningen i Finland uppgick till 1 791 MSEK, en minskning om 25 MSEK jämfört med 2014 då nettoomsättningen
uppgick till 1 816 MSEK. Minskningen beror främst på lägre försäljning till investerare.
Danmark/Norge
Nettoomsättningen i Danmark/Norge uppgick till 1 760 MSEK, en minskning om 65 MSEK jämfört med 2014 då nettoomsättningen uppgick till 1 825 MSEK. Minskningen beror främst på lägre markförsäljning.
S:t Petersburg
Nettoomsättningen i S:t Petersburg uppgick till 773 MSEK, en ökning om 30 MSEK jämfört med 2014 då nettoomsättningen uppgick till 743 MSEK. Ökningen beror främst på högre försäljning till konsumenter.
Kostnader för produktion
Bonavas kostnader för produktion uppgick under 2015 till 11 016 MSEK, vilket är en
ökning med 2 299 MSEK jämfört med 2014 då kostnaderna för produktion uppgick till
8 717 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till ökade volymer i Sverige och Tyskland, medan Finland och Danmark/Norge redovisade en minskning.
Bruttoresultat
Bonavas bruttoresultat uppgick 2015 till 2 054 MSEK, vilket är en ökning med 546
MSEK jämfört med 2014 då bruttoresultatet uppgick till 1 508 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till ökad omsättning från konsumen- ter med förbättrade marginaler samt ökat resultat från markförsäljning i Sverige. Även Finland förbättrade resultatet, hänförligt till avtal med investerare. Tyskland redovisade ett högre bruttoresultat till följd av högre netto- omsättning och förbättrade marginaler.
Bruttoresultatet för S:t Petersburg var högre, tack vare ökad omsättning och förbättrade marginaler från konsumenter.
Övriga kostnader
Bonavas försäljnings- och administrations- kostnader uppgick under 2015 till 640 MSEK, vilket är en ökning med 76 MSEK jämfört med 2014 då försäljnings- och administrations- kostnaderna uppgick till 564 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till kostnader om 57 MSEK för att skapa ett fristående Bonava.
Övriga kostnader uppgick under 2015 till 36 MSEK, vilket är en ökning med 34 MSEK jämfört med 2014 då de övriga kostnaderna uppgick till 2 MSEK. Ökningen är hänförlig till nedskrivningar av fordran på ett joint venture.
Rörelseresultat
Bonavas rörelseresultat uppgick 2015 till 1 377 MSEK, vilket är en ökning med 435
MSEK jämfört med 2014 då rörelseresultatet uppgick till 942 MSEK. Försäljningen av ett tyskt fastighetsbestånd påverkade rörelse- resultatet positivt med 51 MSEK, vilket redo- visas under Övrigt och elimineringar. Kostna- der för att skapa ett fristående Bonava uppgick till 57 MSEK för 2015, varav 12 MSEK avser kostnader för huvudkontoret.
Förändrade valutakurser hade en negativ påverkan om 33 MSEK på resultatet 2015 jämfört med samma period 2014.
Sverige
Rörelseresultatet i Sverige uppgick under 2015 till 706 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 375 MSEK jämfört med 2014 då rörelseresultatet uppgick till 331 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till ökad omsätt- ning från konsumenter med förbättrade margi- naler, samt ökad vinst från markförsäljning.
Tyskland
Rörelseresultatet i Tyskland uppgick under 2015 till 422 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 94 MSEK jämfört med 2014 då rörelseresultatet uppgick till 328 MSEK. Tyskland redovisade ett högre resultat till följd av högre nettoomsättning och förbättrade marginaler.
Finland
Rörelseresultatet i Finland uppgick under 2015 till 187 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 41 MSEK jämfört med 2014 då rörelseresultatet uppgick till 146 MSEK. Det förbättrade rörelseresultatet var hänförligt till avtal med investerare med förbättrade margi- naler.
Danmark/Norge
Rörelseresultatet i Danmark/Norge uppgick under 2015 till –3 MSEK, vilket motsvarar en minskning om 87 MSEK jämfört med 2014 då rörelseresultatet uppgick till 84 MSEK. Danmark/Norge redovisade ett negativt resul- tat som följd av lägre överlämnade volymer, nedskrivningar och högre omstrukturerings-
kostnader i Norge samt ökade kostnader för tvist i Danmark.
S:t Petersburg
Rörelseresultatet i S:t Petersburg uppgick under 2015 till 197 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 55 MSEK jämfört med 2014 då rörelseresultatet uppgick till 142 MSEK. Rörelseresultatet för S:t Petersburg var högre tack vare ökad omsättning och förbättrade marginaler från konsumenter.
Finansiella intäkter och kostnader Bonavas finansiella intäkter minskade med 7 MSEK under 2015 till 11 MSEK, jämfört
med 18 MSEK 2014. Bonavas finansiella kostnader minskade med 51 MSEK under 2015 till 356 MSEK, jämfört med 407 MSEK
2014. Bonavas finansnetto för 2015 förbättra- des och uppgick till –345 MSEK jämfört med
–389 MSEK för 2014. Förbättringen drevs av en lägre genomsnittlig nettolåneskuld.
Årets resultat före och efter skatt
Bonavas resultat före skatt ökade med 480 MSEK till 1 033 MSEK för 2015, jämfört med 553 MSEK för 2014. Bonavas resultat efter skatt uppgick till 798 MSEK 2015, jämfört med 472 MSEK för 2014. Förbättringen är främst hänförlig till ett förbättrat rörelse- resultat.
Skatt
Den beräknade skatten för 2015 uppgick till 235 MSEK, en ökad skattekostnad jämfört med 2014 då den beräknade skatten uppgick till en kostnad om 81 MSEK. Skatten 2015 motsvarar en effektiv skattesats om 23 procent, jämfört med 15 procent 2014.
Ökningen berodde främst på ett förbättrat resultat före skatt samt skatteeffekter på underskottavdrag. Under 2014 kunde delar av underskottsavdrag som tidigare inte varit redovisade nyttjas.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick 2015 till 1 450 MSEK, vilket är en
ökning med 1 544 MSEK jämfört med 2014 då kassaflödet uppgick till –94 MSEK. Ett högre resultat och ett stort antal bostäder färdigställda och överlämnande till kund förbättrade kassaflödet. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick 2015 till
–13 MSEK, vilket är en förbättring med 40 MSEK jämfört med 2014 då kassaflödet uppgick till –53 MSEK. Kassaflödet från finan- sieringsverksamheten genererade ett utflöde om 1 301 MSEK under 2015, jämfört med ett inflöde om 231 MSEK under 2014. Föränd- ringen beror på ökad amortering av ränte- bärande skulder.
Sysselsatt kapital
2014 uppgick sysselsatt kapital till 10 688 MSEK. Under 2015 minskade sysselsatt kapi- tal med 877 MSEK till 9 811 MSEK. Föränd- ringen var främst hänförlig till minskade explo- ateringsfastigheter och en ökad räntefri finan- siering av bostadsprojekten.
Bostadsförsäljning och byggstarter
Under 2015 såldes totalt 4 542 bostäder till konsumenter, vilket är en minskning med 33 bostäder jämfört med 2014 då totalt 4 575 bostäder såldes till konsumenter. Vidare såldes totalt 1 773 bostäder till investerare under 2015, vilket är en ökning med 301 bostäder jämfört med 2014 då totalt 1 472 bostäder såldes till investerare. Antalet bygg- starter av bostäder till konsumenter uppgick under 2015 till 4 452, vilket är en minskning med 51 bostäder jämfört med 2014 då totalt antalet byggstarter av bostäder till konsumen- ter uppgick till 4 503. Antalet byggstarter av bostäder till investerare uppgick under 2015 till 1 904, vilket är en ökning med 459 bostä- der jämfört med 2014 då totalt antalet bygg- starter av bostäder till investerare uppgick till 1 445.
Helåret 2014 jämfört med helåret 2013
Nettoomsättning
Nettoomsättningen uppgick 2014 till 10 226 MSEK, vilket är en ökning om 1 030 MSEK jämfört med 2013 då nettoomsättningen uppgick till 9 196 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till fler överlämnade och resultatav- räknade bostäder till konsumenter i Tyskland, Danmark/Norge och S:t Petersburg. Föränd- rade valutakurser hade en positiv påverkan om 204 MSEK på nettoomsättningen 2014 jämfört med samma period 2013.
Sverige
Nettoomsättningen i Sverige uppgick till
2 409 MSEK, en minskning om 609 MSEK jämfört med 2013 då nettoomsättningen uppgick till 3 018 MSEK. Minskningen beror främst på lägre genomsnittspriser från bostä- der överlämnade till konsumenter.
Tyskland
Nettoomsättningen i Tyskland uppgick till
3 170 MSEK, en ökning om 662 MSEK jämfört med 2013 då nettoomsättningen uppgick till 2 508 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till fler överlämnade och resultatavräknade bostäder till konsumenter jämfört med före- gående år.
Finland
Nettoomsättningen i Finland uppgick till
1 816 MSEK, en minskning om 507 MSEK jämfört med 2013 då nettoomsättningen uppgick till 2 323 MSEK. Minskningen beror på lägre försäljning till både konsumenter och investerare.
Danmark/Norge
Nettoomsättningen i Danmark/Norge uppgick till 1 825 MSEK, en ökning om 1 149 MSEK jämfört med 2013 då nettoomsättningen uppgick till 676 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till fler överlämnade och resultat- avräknade bostäder till konsumenter jämfört med föregående år.
S:t Petersburg
Nettoomsättningen i S:t Petersburg uppgick till 743 MSEK, en ökning om 367 MSEK jämfört med 2013 då nettoomsättningen uppgick till 376 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till fler överlämnade och resultat- avräknade bostäder till konsumenter jämfört med föregående år.
Kostnader för produktion
Bonavas kostnader för produktion uppgick under 2014 till 8 717 MSEK, vilket är en ökning med 685 MSEK jämfört med 2013 då kostnaderna för produktion uppgick till 8 032 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till bostadsprojekt för konsumenter.
Bruttoresultat
Bonavas bruttoresultat uppgick 2014 till 1 508 MSEK, vilket är en ökning med 343
MSEK jämfört med 2013 då bruttoresultatet uppgick till 1 165 MSEK. Ökningen var hänförlig till fler resultatavräknade bostäder till konsumenter, en högre marginal till inves- terarmarknaden och markförsäljningar.
Övriga kostnader
Bonavas försäljnings- och administrations- kostnader uppgick under 2014 till 564 MSEK, vilket är en ökning med 23 MSEK jämfört med 2013 då försäljnings- och administrations- kostnaderna uppgick till 541 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till stödfunktioner för hantering av den ökade projektvolymen.
Bonavas övriga kostnader uppgick under 2014 till 2 MSEK, vilket är en ökning med 2 MSEK jämfört med 2013 då de övriga kostnaderna uppgick till 0 MSEK.
Rörelseresultat
Bonavas rörelseresultat uppgick 2014 till
942 MSEK, vilket är en ökning med 319 MSEK jämfört med 2013 då rörelseresultatet uppgick till 623 MSEK. Ökningen var hänförlig till fler resultatavräknade bostäder till konsu- menter, en högre marginal till investerar-
marknaden och markförsäljningar. Förändrade valutakurser hade en positiv påverkan om
9 MSEK på resultatet 2014 jämfört med samma period 2013.
Sverige
Rörelseresultatet i Sverige uppgick under 2014 till 331 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 102 MSEK jämfört med 2013 då rörelseresultatet uppgick till 229 MSEK. Ökningen beror främst på högre markför- säljning och lägre administrativa kostnader.
Tyskland
Rörelseresultatet i Tyskland uppgick under 2014 till 328 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 99 MSEK jämfört med 2013 då rörelseresultatet uppgick till 229 MSEK. Ökningen beror främst på fler överlämnade enheter till konsumenter.
Finland
Rörelseresultatet i Finland uppgick under 2014 till 146 MSEK, vilket motsvarar en minskning om 35 MSEK jämfört med 2013 då rörelseresultatet uppgick till 181 MSEK. Minskningen beror främst på färre överläm- nade bostäder till konsumenter och lägre marginaler.
Danmark/Norge
Rörelseresultatet i Danmark/Norge uppgick under 2014 till 84 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 109 MSEK jämfört med 2013 då rörelseresultatet uppgick till –25 MSEK. Ökningen beror främst på fler överlämnade enheter till konsumenter.
S:t Petersburg
Rörelseresultatet i S:t Petersburg uppgick under 2014 till 142 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 49 MSEK jämfört med 2013 då rörelseresultatet uppgick till 93 MSEK. Ökningen beror främst på fler överlämnade enheter till konsumenter.
Finansiella intäkter och kostnader Bonavas finansiella intäkter minskade med 4 MSEK under 2014 till 18 MSEK, jämfört
med 22 MSEK 2013. Bonavas finansiella kostnader ökade med 29 MSEK under 2014 till 407 MSEK, jämfört med 378 MSEK 2013. Bonavas finansnetto för 2014 minskade och uppgick till –389 MSEK jämfört med
–356 MSEK för 2013. Minskningen var främst hänförlig till ökad belåning för verksamheten i S:t Petersburg, där räntan var hög i relation till övriga segment.
Årets resultat före och efter skatt Bonavas resultat före skatt ökade med 286 MSEK till 553 MSEK för 2014, jämfört med 267 MSEK för 2013. Bonavas resultat efter skatt uppgick till 472 MSEK 2014, jämfört med 211 MSEK för 2013.
Skatt
Den beräknade skatten för 2014 uppgick till 81 MSEK, en ökad skattekostnad jämfört med 2013 då den beräknade skatten uppgick till en kostnad om 56 MSEK. Ökningen berodde främst på ett förbättrat resultat före skatt.
Skatten 2014 motsvarar en effektiv skattesats om 15 procent, jämfört med 21 procent 2013. Under 2014 kunde delar av underskottsavdrag som tidigare inte varit redovisade nyttjas.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick 2014 till –94 MSEK, vilket är en minskning med 422 MSEK jämfört med 2013 då kassaflödet uppgick till 328 MSEK. Försämringen av kassaflödet var främst hänförlig till ökade investeringar i bostads- projekt. Kassaflödet från investeringsverksam- heten uppgick 2014 till –53 MSEK, vilket är en minskning med 19 MSEK jämfört med 2013 då kassaflödet uppgick till –34 MSEK. Kassa- flödet från finansieringsverksamheten genere- rade ett inflöde om 231 MSEK under 2014, jämfört med ett utflöde om –308 MSEK under 2013. Förändringen förklaras främst av ökad räntebärande upplåning.
Sysselsatt kapital
2013 uppgick sysselsatt kapital till 9 978 MSEK. Under 2014 ökade sysselsatt kapital med 710 MSEK till 10 688 MSEK. Ökningen var främst hänförlig till fler bostäder i produk- tion.
Bostadsförsäljning och byggstarter Under 2014 såldes totalt 4 575 bostäder till konsumenter, vilket är en ökning med 828 bostäder jämfört med 2013 då totalt 3 747 bostäder såldes till konsumenter. Vidare såldes totalt 1 472 bostäder till investerare under 2014, vilket är en ökning med 343 bostäder jämfört med 2013 då totalt 1 129
bostäder såldes till investerare. Antalet bygg- starter av bostäder till konsumenter uppgick under 2014 till 4 503, vilket är en ökning med 788 bostäder jämfört med 2013 då totalt antalet byggstarter av bostäder till konsumen- ter uppgick till 3 715. Antalet byggstarter av bostäder till investerare uppgick under 2014 till 1 445, vilket är en ökning med 350 bostä- der jämfört med 2013 då totalt antalet bygg- starter av bostäder till investerare uppgick till 1 095.
KAPITALRESURSER
Investeringar
Förvärv av mark är en del av Bonavas löpande verksamhet och sker kontinuerligt. Mark- förvärv betraktas inte av Bonava som investe- ringar då marken används i Bonavas löpande verksamhet och är avsedd att omsättas som
en del i Bonavas bostadsutveckling. Bonavas investeringar under perioderna 2013, 2014,
2015 och 1 januari – 31 mars 2016 har varit begränsade då Bonava till exempel inte gjort några betydande inköp av maskiner eller inventarier (se avsnittet ”Historisk finansiell information – Not 9 ”Materiella anläggnings tillgångar”).
Bonava har heller inte några pågående inves- teringar eller gjort åtaganden om framtida investeringar som bedöms vara väsentliga.
Rörelsekapital
Bonava anser att det befintliga rörelsekapita- let är tillräckligt för att tillgodose Bolagets behov under den kommande 12-månaders- perioden. Bolaget hade per den 31 mars 2016 tillgång till 640 MSEK i likvida medel. En beskrivning av Bonavas finansieringsavtal inklusive när utestående lån förfaller till betal- ning finns under avsnittet ”Kapitalstruktur och annan finansiell information”, under rubriken ”Finansiering”.
Materiella anläggningstillgångar
Det bokförda nettovärdet av Bonavas materi- ella anläggningstillgångar uppgick per den 31 mars 2016 till 117 MSEK och utgjordes av
rörelsefastigheter om 50 MSEK samt maskiner och inventarier om 67 MSEK.
TENDENSER
Bostadsmarknaden och förutsättningarna för bostadsutveckling påverkas bland annat av ett antal makroekonomiska faktorer. Förväntad tillväxt i BNP, ökad sysselsättning och ökad disponibel inkomst, relativt låga räntor samt demografiska faktorer som befolkningstillväxt och fortsatt urbanisering är exempel på sådana faktorer som Koncernen anser tillsam- mans skapar möjligheter för en fortsatt stark bostadsmarknad.
Under första kvartalet 2016 var efterfrågan på bostäder överlag fortsatt god på de markna- der där Bonava verkar. I Sverige och Tyskland var efterfrågan fortsatt god med stigande priser. I Finland vände priserna uppåt i början av året, efter en längre tid med svagare efter- frågan. Efterfrågan i Finland från både inves- terarmarknaden och konsumenter är fortsatt starkare på små, prisvärda bostäder. Efter- frågan på bostäder var god i Köpenhamn och priserna steg i övriga landet. I Norge förbättra- des efterfrågan och priserna steg under det första kvartalet 2016. I S:t Petersburg är marknaden något avvaktande då köpbesluten tar längre tid.
VÄSENTLIGA FÖRÄNDRINGAR SEDAN DEN 31 MARS 2016
I april 2016 har Bonava ingått ett kreditavtal avseende en multicurrency revolving credit facility avsedd att användas för Bonavas generella bolagsbehov och som rörelsekapital inom Koncernen. Krediten har en löptid om fem år och uppgår till 2,7 Mdr SEK under förutsättning att en notering av Xxxxxx äger rum under 2016 och att sedvanliga villkor uppfylls. Xxxxxx har även efter den 31 mars 2016 ingått ett kreditavtal avseende tids- bundna lån om 30 MEUR med en löptid om fyra år samt 30 MEUR med en löptid om fem år.
Den 22 april 2016 beslutade årsstämman bland annat att genomföra en fondemission samt att välja om samtliga styrelseledamöter och Bolagets revisor. Den 17 maj 2016 beslu- tade Nasdaq Stockholms bolagskommitté att godkänna att Bonavas aktier upptas till handel på Nasdaq Stockholm under förutsättning att sedvanliga villkor uppfylls.
Den 17 maj 2016 offentliggjorde NCC att Xxxxxx säljer sammanlagt 352 nyutvecklade Svanenmärkta hyresrätter i Linköping och Karlstad till bostadsbolaget Willhem. Affären som motsvarar ett värde av 595 MSEK kommer att resultatavräknas under första kvartalet 2017 och i fjärde kvartalet 2018.
Xxxxxx ansvarar för uthyrningen och lämnar sedvanliga hyresgarantier till köparen.
Den 18 maj 2016 beslutade extra bolagsstäm- man i Bonava att genomföra ytterligare en fondemission.
Kapitalstruktur och annan finansiell information
EGET KAPITAL OCH SKULDER
I tabellerna nedan redovisas Bonavas kapitalstruktur på koncernnivå per den 31 mars 2016. Tabellerna i detta avsnitt bör läsas tillsammans med avsnittet ”Operationell och finansiell översikt” och finansiella rapporter, med tillhörande noter, som finns i avsnittet ”Historisk finan siell information”. För information om Bolagets aktiekapital och aktier hänvisas till avsnittet ”Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden”.
Kapitalisering Tabellen nedan visar Bonavas kapitalstruktur per den 31 | mars 2016. | Nettoskuldsättning Tabellen nedan visar Bonavas nettoskuldsättning per den 2016. | 31 mars | |
Belopp i MSEK | 31 mars 2016 | Belopp i MSEK | 31 mars 2016 | |
Summa kortfristiga räntebärande skulder | 3 334 | (A.) Kassa | 0 | |
Mot borgen1) | 1 153 | (B.) Likvida medel | 601 | |
Mot säkerhet1) | 561 | (C.) Lätt realiserbara värdepapper | 39 | |
Utan garanti/borgen eller annan säkerhet | 1 620 | (D.) Likviditet (A) + (B) + (C) | 640 | |
Summa långfristiga räntebärande skulder | 2 089 | (E.) Övriga räntebärande fordringar1) | 230 |
Mot borgen1) 1 897
Mot säkerhet1) 61
Utan garanti/borgen eller annan säkerhet 130
Summa kortfristiga och långfristiga
räntebärande skulder 5 422
Summa eget kapital 4 814
Aktiekapital 1
Övrigt tillskjutet eget kapital 5 003
Övriga reserver 19
Balanserade vinstmedel 267
Innehav utan bestämmande inflytande 58
1) I Sverige ingår Bonava borgen till kreditgivare till förmån för bostadsrättsföreningar medan bostadsaktiebolag i Finland som Bonava konsoliderar använder fastighetsinteckningar som säkerhet för upptagna lån.
(F.) | Kortfristiga banklån | 3 332 |
(G.) | Kortfristig andel av långfristiga skulder | 0 |
(H.) | Övriga kortfristiga finansiella skulder | 2 |
(I.) | Kortfristiga räntebärande skulder (F) + (G) + (H) | 3 334 |
(J.) Netto kortfristig skuldsättning (I) – (E) – (D) 2 464
(K.) Långfristiga banklån 1 987
(L.) Emitterade obligationer 0
(M.) Övriga långfristiga lån 102
(N.) Långfristiga räntebärande skulder (K) + (L) + (M) 2 089
(O.) Nettoskuldsättning (J) + (N) 4 552
1) I övriga räntebärande fordringar ingår kortfristiga räntebärande fordringar om 96 MSEK och långfristiga räntebärande fordringar om 134 MSEK.
FINANSIERING
Bonavas största källor till likviditet är, och förväntas förbli, kassaflödet från den löpande verksamheten samt upplåning från externa långivare. Per den 31 mars 2016 hade Xxxxxx räntebärande skulder om 5 422 MSEK, varav 1 624 MSEK utgjordes av koncerninterna skul- der till NCC som inte motsvarades av Bonavas fordran på NCC enligt tidigare aktieägartill- skott från NCC till Bonava. I samband med att Bonavas aktier upptas till handel på Nasdaq Stockholm kommer Bonava att uppta externa lån om cirka 1,4 Mdr SEK för att refinansiera Bonavas skuld till NCC. Lånet kommer att upptas enligt kreditavtalet med AB Svensk Exportkredit som kommer att utnyttjas till fullo (totalt 60 MEUR) och kreditfaciliteten med Danske Bank A/S, Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Svenska Handels-
banken AB (publ) och Swedbank AB (publ) som kommer att utnyttjas upp till cirka
0,9 Mdr SEK (av 2,7 Mdr SEK totalt). Ovan- nämnda finansieringsavtal beskrivs nedan.
Finansieringsavtal
Bonava har ingått ett väsentligt kreditavtal med Danske Bank A/S, Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ), Svenska Handels- banken AB (publ) och Swedbank AB (publ) avseende en multicurrency revolving credit facility avsedd att användas för Bonavas gene- rella bolagsbehov och som rörelsekapital inom Koncernen. Krediten har en löptid om fem år och uppgår till 2,7 Mdr SEK under förutsättning att en notering av Xxxxxx äger rum under 2016 och att sedvanliga villkor uppfylls.
Villkoren i kreditavtalet är kopplade till två finansiella åtaganden avseende soliditet (så kallad ”equity to total assets ratio”) samt ränte- täckningsgrad (i kreditavtalet definierat som ”ratio of EBITDA to Net Financial Expenses”).
Räntenivåerna grundas enligt kreditavtalet på relevant IBOR (vid negativ IBOR anses sådan basränta vara noll) med ett marginalpåslag som är kopplat en marginaltrappa utifrån det finansiella åtagandet rörande soliditet.
Kreditavtalet innehåller sedvanliga villkor, garantier och åtaganden vilka, med vissa undantag, innefattar restriktioner avseende avyttringar och förvärv, utlåning och garantier, upptagande av finansiell skuld och ställande av säkerhet.
Kreditavtalet innehåller bland annat åtagan- den för låntagaren att återbetala samtliga kreditfaciliteter om, efter börsnoteringen, någon (eller en grupp som agerar tillsam- mans) (med undantag för Nordstjernan AB) tar kontrollen över mer än 30 procent av aktierna och/eller rösterna i låntagaren, eller om låntagaren avnoteras (så kallad ”change of control”).
Det finns även sedvanliga bestämmelser om uppsägningsgrunder. Bland annat föreligger en sådan enligt kreditavtalet om en uppsäg- ningsgrund under en annan kreditfacilitet överstigande ett tröskelbelopp som har upptagits av Bonava eller något av Xxxxxxx dotterbolag skulle vara för handen (så kallad ”cross default”).
Bonava har även ingått ett väsentligt kredit- avtal med AB Svensk Exportkredit avseende tidsbundna lån om 30 MEUR med en löptid om fyra år samt 30 MEUR med en löptid om fem år. Avtalet för de tidsbundna krediterna innehåller sedvanliga villkor i enlighet med AB Svensk Exportkredits standard men avspeglar villkoren i ovan beskrivna kreditavtal och inne- håller liknande restriktioner avseende avytt- ringar och förvärv inklusive finansiella åtagan- den om soliditet och räntetäckningsgrad.
Räntenivåerna grundas på EURIBOR 3M med ett marginalpåslag och lånen återbetalas till fullo vid utgången av lånens löptid.
Skuldsättning avseende bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag
Bonava tillämpar IFRIC 15, Avtal om uppförande av fastigheter. Tillämpningen av IFRIC 15 innebär att svenska bostadsrättsför- eningar och finska bostadsaktiebolag redovi- sas i Koncernens balansräkning fram till dess att projekt slutförts och överlämnats till slut- kunden. Detta ökar framför allt räntebärande skulder men påverkar även Bonavas övriga nyckeltal. I Sverige ingår Bonava borgen till kreditgivare till förmån för bostadsrättsfören- ingar medan bostadsaktiebolag i Finland som Bonava konsoliderar använder fastighets- inteckningar som säkerhet för upptagna lån. Under ett års tid efter att den slutliga anskaff- ningskostnaden för bostadsrättsföreningens hus har fastställts löper en insatsgaranti som säkerhet för insatser och upplåtelseavgifter inbetalda till av Koncernen bildade bostads- rättsföreningar. Summan av uttagna pantbrev i Bonava genom fastighetsinteckningar uppgick per den 31 mars 2016 till cirka 1 211 MSEK. Per samma datum uppgick skulder avseende svenska bostadsrättsföreningar och finska bostadsaktiebolag till cirka 3 672 MSEK.
Den årliga räntan på kreditfaciliteterna som beskrivits under rubriken ”Finansieringsavtal” samt skulder avseende svenska bostadsrätts- föreningar och finländska bostadsaktiebolag uppgår till drygt två procent baserat på nuva- rande relevanta IBOR-nivåer.
FINANSIELL RISKHANTERING
Se avsnittet ”Historisk finansiell information – Not 23 Finansiella instrument och finansiell riskhantering” för information om riskhante- ring samt växelkurs- och känslighetsanalyser.
ÖVRIG INFORMATION
Bonava känner i dagsläget inte till några uppgifter om offentliga, ekonomiska, skatte- politiska, penningpolitiska eller andra politiska åtgärder som direkt eller indirekt väsentligt kan påverka Bolagets verksamhet, utöver vad som framgår i avsnittet ”Riskfaktorer”.
Styrelse, ledande befattningshavare och revisor
STYRELSE
Bonavas styrelse består för närvarande av sex bolagsstämmovalda styrelseledamöter. Samt- liga bolagsstämmovalda styrelseledamöter är valda för tiden intill slutet av den årsstämma som hålls under år 2017. I nedanstående tabell anges styrelseledamöterna, deras befattning, när de valdes in i styrelsen första
gången och huruvida de anses vara obero- ende dels i förhållande till Bolaget och dess ledning, dels i förhållande till Bolagets större aktieägare.1) Enligt Svensk kod för bolags- styrning ska mer än hälften av de bolags- stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till Bolaget och dess
ledning. Vidare ska minst två av de bolags- stämmovalda styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen, även vara oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Dessa regler omfattar inte eventuella arbetstagarrepresentanter.
Namn | Befattning | Xxxxxxx sedan | Oberoende i förhållande till Bolaget och ledning | Oberoende i förhållande till större aktieägare |
Xxxx Xxxxxxxx | Styrelseordförande | 23 dec 2015 | Ja | Nej |
Xxxxxx Xx:son Xxxxxxx | Styrelseledamot | 23 dec 2015 | Nej | Nej |
Xxx Xxxxxxxxx | Styrelseledamot | 23 dec 2015 | Ja | Ja |
Xxxxx Xxxxx | Xxxxxxxxxxxxxxx | 23 dec 2015 | Ja | Ja |
Xxxxxx Xxxxx | Styrelseledamot | 23 dec 2015 | Ja | Ja2) |
Xxxx Xxxxxxxxxx | Styrelseledamot | 23 dec 2015 | Ja | Ja |
På de nästkommande sidorna redovisas mer detaljerade uppgifter om styrelseledamöterna, bland annat utbildning, erfarenhet, pågående och avslutade uppdrag samt aktieinnehav i Bolaget.
1) Angivna beroende- och oberoendeförhållanden avser förhållandena per dagen för Prospektet.
2) Xxxxxx Xxxxx kommer, i enlighet med pressmeddelanden från Ramirent Oyj daterade den 23 februari 2016 och 23 mars 2016, att sluta som koncernchef och VD för Ramirent Oyj den 8 augusti 2016 och har därmed bedömts vara oberoende i förhållande till större aktieägare oaktat att Nordstjernan AB är största aktieägare i Ramirent Oyj.
STYRELSE
Xxxx Xxxxxxxx, f. 1977
Styrelseordförande
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm och Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetar som Senior Investment Manager och ingår i lednings- gruppen för Nordstjernan AB. Erfarenhet från arbete som managementkonsult på Bain & Co (2004–2008).
Andra pågående uppdrag: Styrelse- ordförande i Salcomp Oyj och Salcomp Holding AB. Styrelseledamot i Svea Montessoriförskola, ekonomisk förening.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseledamot i Llentab AB (2013–2014).
Aktieinnehav i Bolaget: 0 aktier1)
Xxxxxx Xx:son Xxxxxxx, f. 1963
Styrelseledamot
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Samhällsvetenskaplig gymnasieutbildning (tre år). Sammanlagt 20 års erfarenhet från olika positioner inom Nordstjernankoncernen. Erfarenhet från arbete som styrelseledamot i bland annat Skanditek Industriförvaltning AB (publ) (2004–2009), Lundin Petroleum AB (publ) (2005–2007) och Invik & Co AB (publ) (2003–2004).
Andra pågående uppdrag: Styrelse- ordförande i Nordstjernan AB, samt styrelse- uppdrag i andra bolag inom Nordstjernan- koncernen, däribland styrelseledamot i NCC AB (publ). Styrelseordförande i Nordstjernan Holding AB, samt styrelseuppdrag i andra bolag inom Nordstjernan Holding-koncernen. Ordförande i Xxxx och Xxxxxxxx Xx:son Xxxxxxxx stiftelse för allmännyttiga ändamål och ledamot i Axel och Xxxxxxxx Xx:son Xxxxxxxx stiftelse. Innehavare av enskilda firman Xxxxxx Xx:son Xxxxxxx.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseledamot i Xxxxx Xxxxxxxx Perilliset Oy (2011–2016). Xxxxxxxx- ledamot och VD i Förvaltnings Aktiebolaget Elfbacken (1998–2016). Styrelseledamot i Wicanders Förvaltnings AB (1998–2013) och Välinge Flooring Technology AB (2006– 2011), samt olika styrelseuppdrag i bolag inom Nordstjernankoncernen och Nord- stjernan Holding-koncernen.
Aktieinnehav i Bolaget: 25 000 A-aktier och 123 000 B-aktier1)
Xxx Xxxxxxxxx, f. 1961
Styrelseledamot
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. 20 hp ekonomi, Stockholms Universitet. Erfarenhet som VD för Huge Fastigheter AB (2010–2014), VD för Uppsalahem AB (2001–2010), marknads- områdeschef Stockholm Kommersiellt Innerstad AP Fastigheter (1999–2001), chef för Utvecklingsfastigheter SEB Fastighets- förvaltning (1999), förvaltningschef för Stockholm Hantverks- och Industribyggen (1997–1999) samt Fastighetschef med mera på Skanska AB (publ) (1986–1997).
Andra pågående uppdrag: VD för Special- fastigheter Sverige AB, samt styrelseuppdrag i andra bolag inom Specialfastigheter Sverige-koncernen. Ledamot i fullmäktige, Stockholms Handelskammare. Samman- kallande i valnämnden, Byggherrarna.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseledamot i Sh bygg, sten och anläggning AB (2013–2014), fastig- hetsbranschens arbetsgivarorganisation, Fastigo (2005–2014), H.B.V. Försäljnings AB (2005–2014), Sweden Green Building Council (2012–2014), BYGGHERRARNA
Sverige AB (2008–2012). VD för Huge Fastigheter AB (2010–2014).
Aktieinnehav i Bolaget: 0 aktier1)
1) Samtliga styrelseledamöters aktieinnehav avser ledamöternas innehav i Bonava under antagande av att utdelningen skett till villkoren 1:1 med avstämningsdag för utdelning i NCC per den 30 april 2016. Innehaven inkluderar närståendes innehav. Styrelseledamöternas respektive aktieinnehav i Bonava per första dagen för handel med aktierna i Bonava som beräknas bli den 9 juni 2016 kan skilja sig från ovan redovisade aktieinnehav.
Xxxxx Xxxxx, x. 1965
Styrelseledamot
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Kandidatexamen som elektro- och elektronik ingenjör, Imperial College i London.
Erfarenhet som partner på EQT Partners (2008–2014), partner på IK Investment Partners (2004–2006) och projektledare på Carnegie Investment Bank (1995–2004), samt analytiker på SEB (1992–1994).
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i TitanX Holding AB, samt styrelseuppdrag i andra bolag inom TitanX-koncernen. Xxxxxxxx- ledamot i GG Holding AB, samt styrelse- uppdrag i andra bolag inom GG Holding- koncernen. Styrelseledamot i Save-by-Solar Sweden AB, Rimas Holding AB och Stiftelsen Industrifonden. Äger Hejsan BV (100 procent) och Langdal BV (100 procent).
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseledamot i Norrwin AB (2009–2012), samt styrelseuppdrag i andra bolag inom Norwinkoncernen. Xxxxxxxx- ledamot i Lika Bra Design AB (2004–2014). Styrelseledamot i Frostbite Holding AB (2011–2014), samt styrelseuppdrag i andra bolag inom Frostbite-koncernen.
Aktieinnehav i Bolaget: 0 aktier2)
Xxxxxx Xxxxx, x. 1962
Styrelseledamot
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilekonom, Linköpings Universitet och MBA, Handelshögskolan i Stockholm. Erfarenhet som VD och styrelseledamot för BE Group Sverige AB (publ) (2008–2009), SVP i Skandinavien Cramo Oyj (2006–2008) och VD för Cramo Skandinavien (1998– 2006).
Andra pågående uppdrag: Koncernchef och VD i Ramirent Oyj,1) samt styrelseuppdrag och VD-uppdrag i andra bolag inom Ramirent
-koncernen. Ledamot i Llentab AB. Ledamot i European Rental Association.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseordförande i Göteborg kärra 74:1 AB (2012–2013) samt styrelseuppdrag i andra bolag inom Ramirent- koncernen.
Aktieinnehav i Bolaget: 1 000 B-aktier2)
Xxxx Xxxxxxxxxx, f. 1975
Styrelseledamot
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilekonom, Uppsala Universitet. Arbetar som drift och försäljningsdirektör för Kronans Apotek. Erfarenhet som sortiments- och inköpschef Kronans Apotek (2011–2015), affärsområdeschef på Oriola AB (2012) och strategikonsult Accenture (2000–2011).
Andra pågående uppdrag:
Styrelseledamot i Occasion Euro Events AB.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseledamot i Bostads- rättsföreningen Högberget (2011–2015).
Aktieinnehav i Bolaget: 0 aktier2)
1) Xxxxxx Xxxxx kommer dock, i enlighet med pressmeddelanden från Ramirent Oyj daterade den 23 februari 2016 och 23 mars 2016, att sluta som koncernchef och VD för Ramirent Oyj den 8 augusti 2016.
2) Samtliga styrelseledamöters aktieinnehav avser ledamöternas innehav i Bonava under antagande av att utdelningen skett till villkoren 1:1 med avstämningsdag för utdelning i NCC per den 30 april 2016. Innehaven inkluderar närståendes innehav. Styrelseledamöternas respektive aktieinnehav i Bonava per första dagen för handel med aktierna i Bonava som beräknas bli den 9 juni 2016 kan skilja sig från ovan redovisade aktieinnehav.
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE | ||
Bonavas koncernledning består av centrala koncernfunktioner. I tabellen nedan anges de ledande befattningshavarna, deras befattning och när de blev medlemmar i koncern- ledningen. | ||
Namn | Befattning | Medlem av koncernledningen sedan1) |
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx | VD och Koncernchef | November 2012 |
Xxx-Xxxx Xxxxxxxxxx | CFO och IR-chef inklusive IT | Januari 2016 |
Xxxxxx Xxxxx | Strategi- och affärsutvecklingschef | Augusti 2014 |
Xxxxx Xxxxxxx | Xxxxxxxx- och försäljningschef | Oktober 2014 |
Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxx | HR-chef | Maj 2012 |
Xxxxxx Xxxxxxx | Chefsjurist | Februari 2009 |
Xxxxxxx Xxxxxxx | Affärsenhetschef Sverige | Maj 2015 |
Xxxx Xxxxxx | Affärsenhetschef Tyskland | Januari 2009 |
Xxxxx Xxxxxxxx | Affärsenhetschef Finland och S:t Petersburg | Januari 2011 |
Xxxxxx Xxxxxx | Xxxxxxxxxxxxxxxx Danmark/Norge | Augusti 2009 |
1) Med koncernledning avses del av ledningen för NCC:s affärsområde NCC Housing som därefter bildat Bonava.
Nedan redovisas mer detaljerade uppgifter om de ledande befattningshavarna, bland annat utbildning, erfarenhet, pågående och avslutade uppdrag samt aktieinnehav i Bolaget.
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, f. 1964
VD och Koncernchef
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola. Sammanlagt 21 års erfarenhet från olika positioner inom NCC-koncernen, bland annat som affärsområdeschef för NCC Property Development och som koncernlednings- medlem i NCC AB (publ) (2009–2015).
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i och ägare (100 procent) av Aktiebolaget Phlebas, samt styrelseuppdrag i andra bolag inom Phlebaskoncernen. Styrelseordförande i Offside Press AB. Ordförande för Centre for Management of the built environment (CMB), Chalmers.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseuppdrag inom NCC-koncernen. Styrelseledamot i Aktie- bolaget Emilsborg, samt styrelseuppdrag i andra bolag inom Emilsborgskoncernen.
Aktieinnehav i Bolaget: 9 229 B-aktier1)
Xxxxx Xxxxxxx, f. 1974
Xxxxxxxx- och försäljningschef
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilingenjör, Lunds Tekniska Högskola. Erfarenhet som produkt och marknadschef på Fagerhult Retail (2012–2014) samt ansvarig för strategi och programkontor på Fagerhult (2011–2012), olika roller inom innovation och marknad på Electrolux (2005–2011) samt managementkonsult på McKinsey & Company (1998–2004).
Andra pågående uppdrag: Inga.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseledamot x Xxxxx- xxxx Retail AB (2012–2014), samt styrelse- uppdrag i andra bolag inom Fagerhult- koncernen.
Aktieinnehav i Bolaget: 0 aktier1)
Xxx-Xxxx Xxxxxxxxxx, f. 1959
CFO och IR-chef inklusive IT
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilekonom, Uppsala Universitet. Erfarenhet som CFO, Ekonomidirektör och koncern- ledningsmedlem i NCC AB (publ) (2003– 2015).
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Pandox AB, Bulten AB samt Bulten Holding AB.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): CFO i NCC AB (publ) (2003–2015), samt styrelseuppdrag inom NCC-koncernen. Styrelseledamot i RNB Retail and Brands AB (publ) (2013–2016).
Aktieinnehav i Bolaget: 8 049 B-aktier1)
Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxx, f. 1972
HR-chef
Utbildning och arbetslivserfarenhet:
Filosofie Kandidatexamen, Stockholms Universitet. Erfarenhet från seniora positioner inom Human Resources på Skandia (2008– 2012) och Nasdaq OMX (1999–2008).
Andra pågående uppdrag: Inga.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Inga.
Aktieinnehav i Bolaget: 466 B-aktier1)
Xxxxxx Xxxxx, f. 1975
Strategi- och affärsutvecklingschef
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilingenjör, Linköpings Tekniska Högskola. Erfarenhet från ledande befattningar inom strategi- och affärsutveckling på Eniro (2012– 2013) och EDSA (2008–2010), manage-
mentkonsult på Bain & Co (2007–2008), Booz & Co (2005–2007) samt Accenture (2001–2004).
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i och ägare (100 procent) av Xxxxxx AB.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Affärsutvecklingschef (interim) för Eniro Sverige AB (2012–2013). Delägare i Axholmen AB (2010–2012).
Aktieinnehav i Bolaget: 0 aktier1)
Xxxxxx Xxxxxxx, f. 1967
Chefsjurist
Utbildning och arbetslivserfarenhet:
Xxx Xxxx, Lunds Universitet. Zertifikat über Europäische Studien, Universität Saar- brücken. Nationalekonomi 1, Lunds Universitet. Arbetar som bolagsjurist på NCC Housing sedan 2009. Under perioden 2009–2014 har han även erfarenhet som bolagsjurist på NCC Property Development. Vidare erfarenhet som bolagsjurist på Skanska Sverige AB (2004–2009) och biträdande jurist på Xxxxxxxx & Xxxxxxxxxx Advokatbyrå (1997–2004).
Andra pågående uppdrag: Inga.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseuppdrag inom NCC-koncernen.
Aktieinnehav i Bolaget: 1 114 B-aktier1)
1) Samtliga befattningshavares aktieinnehav avser befattningshavarnas innehav i Bonava under antagande av att utdelningen av aktierna i Bonava skett till villkoren 1:1 med avstämningsdag för utdelning i NCC den 30 april 2016 samt med beaktande av aktier som därefter tilldelats befattningshavarna enligt NCC:s aktierelaterade incitamentsprogram den 3 maj 2016. Innehaven inkluderar närståendes innehav. Befattningsinnehavarnas respektive aktieinnehav i Bonava per första dagen för handel med aktierna i Bonava som beräknas bli den 9 juni 2016 kan skilja sig från ovan redovisade aktieinnehav.
Xxxxxxx Xxxxxxx, f. 1972 Affärsenhetschef Sverige Utbildning och arbetslivserfarenhet:
Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Sammanlagt 19 års erfarenhet från olika positioner inom NCC-koncernen, bland annat som regionchef inom NCC Property Development.
Andra pågående uppdrag: Styrelseord- förande i Ursviks Exploaterings AB. Xxxxxxxx- ledamot i Tipton Fastighet I AB, Tipton Fast- ighet II AB, Tipton Fastighet III AB, Elinegård Holding kv DGHK AB, Elinegård Holding kv SS2TQ AB, Elinegård Holding kv UXY Södra VY2 AB och Elinegård Holding kv WZM1M2Ö AB.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): VD och styrelseuppdrag inom NCC-koncernen. Styrelseledamot i NCC Kaninen Projekt AB (2015–2016), NCC Kaninen Holding AB (2015–2016), Xxxxxx Xxxxx AB (2014–2015) och Beckomberga Förvaltnings AB (2014–2015), samt styrelse- uppdrag i andra bolag inom Beckomberga- koncernen. Styrelseledamot i Xxxxxx Xxxxxx AB (2014). Styrelseordförande i Boende Hyra tre AB (2014) och Xxxxxx Xxxxx AB (2014).
Aktieinnehav i Bolaget: 1 589 B-aktier1)
Xxxx Xxxxxx, f. 1953
Affärsenhetschef Tyskland
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Ingenjör, Rudbeckskolan i Örebro. Ansvarat för NCC Housings verksamhet i Tyskland sedan starten 1994.
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Bauindustrieverband Berlin-Brandenburg e.V. Kommanditdelägare i GBS GmbH & Co.
Vierte Scwalbenweg in Berlin-Schönfeld KG. Kommanditdelägare i GBS GmbH & Co.
Zweite Scwalbenweg in Berlin-Schönfeld KG. Kommanditdelägare i GBS GmbH & Co. Dritte Scwalbenweg in Berlin-Schönfeld KG.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Inga.
Aktieinnehav i Bolaget: 8 528 B-aktier1)
Xxxxxx Xxxxxx, f. 1973
Affärsenhetschef Danmark/Norge
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civil- ingenjör, Danmarks Tekniska Universitet och Kanditatexamen i Finans samt MBA, Köpen- hamns handelshögskola. Sammanlagt nio års erfarenhet som ansvarig för NCC:s bostads- utveckling i Danmark. Erfarenhet som Director på konstruktionsbolaget Davidsen Partnere A/S (2005–2007) och som Nordic Engineering Manager på Shell (2003–2005).
Andra pågående uppdrag: Inga.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): Styrelseledamot i Tuborg Interessantselskab (2009–2015) och Moelven (2012–2015) och Obton Solenergi Westerhausen KS (2015–2016).
Aktieinnehav i Bolaget: 150 B-aktier1)
Xxxxx Xxxxxxxx, f. 1977 Affärsenhetschef Finland och S:t Petersburg
Utbildning och arbetslivserfarenhet: Civilingenjör, Tekniska Högskolan i Helsing- fors (Aalto Universitet). Fastighetsfinansie- ring, Hanken Handelshögskola, Finland.
Finansieringsstudier, Budapest University of Technology, Ungern. Sammanlagt 12 års erfarenhet från olika positioner inom NCC i Finland, S:t Petersburg och Estland/Lettland. Ansvarat för NCC Housings verksamhet i
S:t Petersburg sedan 2008 och är sedan 2015 även ansvarig för NCC Housing i Finland.
Andra pågående uppdrag: Inga.
Tidigare uppdrag (avslutade under de senaste fem åren): VD för Xxxxxx Xxx (2007–2016).
Aktieinnehav i Bolaget: 0 aktier1)
1) Samtliga befattningshavares aktieinnehav avser befattningshavarnas innehav i Bonava under antagande av att utdelningen av aktierna i Bonava skett till villkoren 1:1 med avstämningsdag för utdelning i NCC den 30 april 2016 samt med beaktande av aktier som därefter tilldelats befattningshavarna enligt NCC:s aktierelaterade incitamentsprogram den 3 maj 2016. Innehaven inkluderar närståendes innehav. Befattningsinnehavarnas respektive aktieinnehav i Bonava per första dagen för handel med aktierna i Bonava som beräknas bli den 9 juni 2016 kan skilja sig från ovan redovisade aktieinnehav.
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Samtliga styrelseledamöter och ledande befattningshavare kan nås under Bolagets postadress. Xxxxxxx styrelse bedöms av Bolaget uppfylla Svensk kod för bolags- styrnings krav på oberoende gentemot Bolaget, koncernledningen och Bolagets större ägare. Ingen av personerna i Bonavas styrelse eller koncernledning har under de senaste fem åren dömts i bedrägerirelaterade mål, varit medlem i styrelsen eller ledningen i bolag som försatts i konkurs, likvidation (på grund av obestånd) eller annan konkursför- valtning, varit föremål för anklagelser och/ eller sanktioner av myndigheter (innefattande godkända yrkessammanslutningar), eller ålagts näringsförbud.
Det förekommer inga familjeband mellan personerna i Bonavas styrelse och koncern- ledning. Utöver vad som anges i nästkom- mande stycke föreligger inte några potentiella intressekonflikter hos någon av medlemmarna i styrelsen eller koncernledningen, det vill säga deras privata intressen kan inte anses stå i strid med Bolagets. Att medlemmar i styrel- sen och koncernledningen äger aktier i Bonava framgår av presentationen av styrelse- ledamöterna respektive de ledande befatt- ningshavarna. Xxxxx xxxxx i Koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller ledande befattningshavare rätt till förmåner efter det att anställningen avslutats, med undantag för att personer i koncernledningen har rätt till avgångsvederlag under en period om nio till arton månader eller, under vissa förutsättningar, kompensation för konkurrens-
begränsningar som kan komma att utges efter det att anställningen har upphört (60–100 procent av grundlönen).
Styrelseordförande Xxxx Xxxxxxxx är anställd som Senior Investment Manager av Nord- stjernan AB samt ingår i dess ledningsgrupp. Styrelseledamoten Xxxxxx Xx:son Xxxxxxx är styrelseordförande och äger aktier i Nord- stjernan AB. Det skulle kunna uppstå situatio- ner där Xxxx Xxxxxxxx och Xxxxxx Xx:son Xxxxxxx kan företräda intressen som skiljer sig från Bolagets intressen eftersom dessa personer även är verksamma i huvudägaren Nordstjernan AB. Xxxxxxxxxxxx AB:s intressen skulle kunna avvika från eller konkurrera med Bolagets eller andra aktieägares intressen.
Styrelseledamoten Xxxxxx Xx:son Xxxxxxx är även styrelseledamot i NCC. Det skulle kunna tänkas uppkomma situationer där Xxxxxx Xx:son Xxxxxxx kommer att ha intressen som skiljer sig från Bolagets intressen eftersom NCC, i varje fall under en övergångsperiod efter separationen mellan NCC och Bonava, kommer att utgöra en av Koncernens största leverantörer. Styrelseledamoten Xxx Xxxxx- xxxx är VD för Specialfastigheter Sverige AB. Det skulle kunna uppstå situationer där Xxx Xxxxxxxxx kan företräda intressen som skiljer sig från Bolagets intressen, till exempel om Xxxxxx skulle delta som en potentiell förvär- vare i en försäljningsprocess där Specialfastig- heter Sverige AB avyttrar mark.
Det har inte förekommit några särskilda över- enskommelser med större ägare, kunder, leverantörer eller andra parter, enligt vilken någon av medlemmarna i styrelsen eller koncernledningen har valts in styrelsen eller anställts i koncernledningen. Nordstjernan AB
har, i kraft av sitt ägande i Bolaget efter utdel- ningen, utövat visst inflytande vid utseende av styrelseledamöter i Bolaget. Ersättningar till medlemmarna av styrelsen och koncernled- ningen framgår av avsnittet ”Bolagsstyrning”. Det föreligger inga begränsningar i styrelsens och ledningens möjlighet att sälja sina aktier i Xxxxxx.
REVISOR
Vid årsstämma i Bolaget den 22 april 2016 beslutades att välja Xxxxx & Xxxxx AB som revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Den auktoriserade revisorn Xxxxxx Xxxxxx är huvudansvarig revisor. Xxxxxx Xxxxxx är född 1963 och är medlem av FAR.
Ernst & Young AB (eller revisor anställd av Xxxxx & Young AB) har varit Koncernens revisor sedan årsstämman 2015 och således ansvarat för revisionen som omfattat den historiska finansiella informationen för räken- skapsåret 2015. För resterande period som den historiska finansiella informationen omfattar, det vill säga 2013 och 2014, var PricewaterhouseCoopers AB (eller revisor anställd av PricewaterhouseCoopers AB) Koncernens revisor. Huvudansvarig revisor i det då vilande Bonava var Xxxxxx Xxxxxxxx, som är född 1973 och medlem av FAR. Huvudansvarig för NCC-koncernen var för dessa år Xxxxx Xxxxxxxxx, som är född 1965 och medlem av FAR. PricewaterhouseCoopers AB med Xxxxx Xxxxxxxxx som huvudansva- rig revisor har avlämnat revisionsrapport för de sammanslagna finansiella rapporter för 2013 och 2014 som inkluderats i Prospektet.
Bolagsstyrning
Före noteringen på Nasdaq Stockholm har bolagsstyrningen i Bonava, som ett dotter- bolag till NCC, utgått från svensk lagstiftning samt interna regler och riktlinjer. När aktierna i Bolaget är noterade på Nasdaq Stockholm kommer Bonava även att följa Nasdaq Stock- holms Regelverk för emittenter och tillämpa Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).
Koden bygger på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär att ett bolag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men ska då beskriva den alternativa lösningen och förklara skälet till avvikelsen i sin årliga bolagsstyrningsrapport. Bonava kommer att tillämpa Koden från och med noteringen på Nasdaq Stockholm. Eventuella avvikelser från Koden kommer att redovisas i Bolagets bolagsstyrningsrapport, som kommer att upprättas för första gången för räkenskapsåret 2016. Bolaget avser inte att avvika från några av Kodens regler.
BOLAGSSTÄMMA
Enligt aktiebolagslagen (2005:551) (”Aktiebolagslagen”) är bolagsstämman Bola- gets högsta beslutande organ, vid vilken aktie- ägarna utövar sin rösträtt. Utöver årsstämman kan extra bolagsstämma sammankallas. Bola- gets årsstämmor hålls i Solna eller Stockholm före juni månads utgång varje kalenderår.
Extra bolagsstämma kan sammankallas vid behov. Enligt Bolagets bolagsordning ska kallelse till bolagsstämma ske genom annon- sering i Post- och Inrikes Tidningar och på Bolagets hemsida. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet. När Xxxxxx har noterats kommer ett pressmeddelande på svenska och engelska innehållande kallelsen i sin helhet att utfärdas före varje bolagsstämma.
Rätt att delta vid bolagsstämma
Samtliga aktieägare som är registrerade i den av Euroclear förda aktieboken fem vardagar (lördagar inkluderade) före bolagsstämma (så kallade avstämningsdagen), och som senast det datum som anges i kallelsen till bolags- stämman har meddelat Bolaget sin avsikt att delta, är berättigade att delta på bolagsstäm- man och att rösta för antalet innehavda aktier i Bolaget. Aktieägare vars aktier är förvaltar- registrerade hos en bank eller annan förvaltare
måste utöver att informera Xxxxxxx begära att tillfälligt registreras i eget namn i den av Euro- clear förda aktieboken, för att vara berättigade att delta på bolagsstämman. Aktieägare bör informera sin förvaltare i god tid före avstäm- ningsdagen. Aktieägare får delta vid bolags- stämman personligen eller genom ombud och får medföra högst två biträden.
Aktieägares initiativrätt
Aktieägare som vill få ett ärende behandlat vid bolagsstämma ska begära detta skriftligen hos styrelsen. Begäran måste normalt vara styrel- sen tillhanda senast sju veckor före bolags- stämman.
VALBEREDNING
Bolag som följer Koden ska enligt denna ha en valberedning. Valberedningen ska enligt Koden ha minst tre ledamöter och en majoritet av dessa ska vara oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Minst en av valberedningens ledamöter ska vara obero- ende i förhållande till den i bolaget röstmäs- sigt största aktieägaren eller grupp av aktie- ägare som samverkar om bolagets förvaltning. Vid årsstämman i Bonava den 22 april 2016 antogs instruktioner för valberedningens sammansättning och arbete i Bolaget. Enligt dessa ska valberedningen bestå av minst tre av årsstämman utsedda ledamöter. Styrelsens ordförande ska vara adjungerad ledamot av valberedningen, dock utan rösträtt. Särskilda instruktioner antogs dock för utseende av ledamöter i samband med att valberedningen inrättas för första gången efter det att Bola- gets aktier upptagits till handel på Nasdaq Stockholm. Inför årsstämman 2017 ska styrel- sens ordförande därför kontakta de tre röst- mässigt största aktieägarna i Bolaget (per den sista bankdagen i den månad som Bolagets aktier upptagits till handel på Nasdaq Stock- holm), vilka var och en ska äga rätt att utse en ledamot av valberedningen. Valberedningen har enligt instruktionerna till uppgift att lägga fram förslag till årsstämman 2017 om bland annat antalet bolagsstämmovalda styrelse- ledamöter och styrelsens sammansättning inklusive styrelsens ordförande, samt förslag om styrelsens arvodering, med uppdelning mellan ordförande och övriga ledamöter samt eventuellt ersättning för utskottsarbete.
Valberedningen ska också lägga fram förslag om årsstämmans ordförande och val av revisor och dess arvodering samt förslag till even- tuella nya instruktioner för utseende av valberedningen och dess arbete. Samtliga aktieägare har rätt att vända sig till valbered- ningen med förslag på styrelseledamöter.
Valberedningens förslag på styrelseledamöter, styrelsearvoden och revisorer presenteras i kallelsen till årsstämman. En motivering till valberedningens förslag om styrelsens sammansättning publiceras på Bolagets webbplats i samband med att kallelsen till årsstämman går ut.
STYRELSE
Styrelsens arbete
Styrelsens uppgifter regleras i Aktiebolags- lagen, Bolagets bolagsordning och Koden, varav den senare kommer att bli tillämplig för Bolaget från tidpunkten för noteringen av Bolagets aktier på Nasdaq Stockholm. Därut- över regleras styrelsens arbete av en av styrel- sen årligen fastställd arbetsordning. Arbets- ordningen reglerar arbets- och ansvarsfördel- ningen mellan styrelsens ledamöter, styrel- sens ordförande och VD, samt innehåller rutiner för ekonomisk rapportering för VD. Styrelsen fastställer även instruktioner för styrelsens utskott, om inte deras uppgifter ska fullgöras av styrelsen i sin helhet. Styrelsens uppgifter innefattar fastställande av strategier, affärsplaner, budget, delårsrapporter, årsboks- lut, förslag till beslut av årsstämman (bland annat avseende vinstdisposition) samt anta- gande av policydokument och riktlinjer. Styrel- sen ska också följa den ekonomiska utveck- lingen, säkerställa kvaliteten på den ekono- miska rapporteringen och internkontrollen samt utvärdera verksamheten mot av styrelsen fastställda mål och riktlinjer. Vidare ska styrel- sen utse och kontinuerligt utvärdera Bolagets VD, samt, om nödvändigt, avsätta denne. Slut- ligen beslutar styrelsen om betydande investe- ringar och förändringar i Koncernens organi- sation och verksamhet. Styrelseordföranden ska i nära samarbete med VD följa Bonavas utveckling samt förbereda och leda styrelse- möten. Styrelseordföranden är också ansvarig för att styrelseledamöterna varje år utvärderar sitt arbete och fortlöpande får den information som krävs för att utföra sitt arbete effektivt.
Xxxxxxx styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av tre till åtta ledamöter. Styrelseleda- möterna väljs årligen på Bolagets årsstämma för tiden intill dess nästa årsstämma har hållits. Som nämnt ska enligt Koden en majori- tet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
Styrelsens utskott
Styrelsen har för närvarande inga utskott, utan styrelsen i dess helhet fullgör istället revisions- utskottets uppgifter enligt aktiebolagslagen respektive ersättningsutskottets uppgifter enligt Koden. Styrelsens arbete med de uppgifter som åligger revisionsutskottet följer en av styrelsen årligen fastställd instruktion och syftar till att övervaka Bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i Bolagets interna kontroll och riskhantering. Styrelsen ska också hålla sig informerad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning, samt granska och övervaka revisorns själv- ständighet och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller Bolaget andra tjänster än revisionstjänster. På motsvarande sätt följer styrelsens arbete med de uppgifter som åligger ersättningsutskottet en av styrel- sen årligen fastställd instruktion. Uppgifterna innefattar att bereda frågor om ersättning och andra anställningsvillkor för VD och andra ledande befattningshavare. I arbetet ingår även att förbereda styrelsens förslag till riktlin- jer avseende, bland annat, förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus och eventuellt incitamentsprogram samt huvud- sakliga villkor för icke-monetära förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag.
Aktierelaterade incitamentsprogram till
koncernledningen beslutas dock av bolags- stämman. Ersättningsutskottets uppgifter innefattar också att övervaka och utvärdera utfallen av program för rörlig ersättning och Bonavas efterlevnad av de av bolagsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning.
Ersättning till styrelsen
Historiskt har inget arvode utgått till ledamö- terna för arbete i Bonavas styrelse. Som ett koncernbolag inom NCC-koncernen har Bola- get haft en styrelse som endast inkluderat anställda inom Bonava och styrelseuppdrag i NCC-koncernen har ingått bland dessa perso- ners ordinarie uppgifter. Vid extra bolags- stämma den 21 december 2015 ersattes den dåvarande styrelsen med de nuvarande leda- möterna. Vid samma bolagsstämma besluta- des att styrelsen skulle erhålla arvode om totalt 1 800 000 SEK, varav 500 000 SEK skulle utgå till styrelsens ordförande och
260 000 SEK till var och en av de övriga styrel- seledamöterna. Noterades särskilt att arvodes- nivåerna utgjorde årliga arvoden som skulle proportioneras efter mandatperiodens längd.
Nuvarande styrelsearvoden fastställdes vid årsstämman den 22 april 2016. Årligt arvode utgår med 500 000 SEK till styrelsens ordförande och med 260 000 SEK till var och en av de övriga styrelseledamöterna.
VD OCH KONCERNLEDNING
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av Bolagets och Koncernens verksamhet i enlighet med styrel- sens instruktioner och föreskrifter. Ansvars- fördelningen mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som chef för koncernledningen och fattar beslut i samråd med övriga i koncernledningen. VD ansvarar också för att upprätta rapporter och sammanställa information inför styrelsemöten och även för föredragning av materialet på styrelsemötena. För ytterligare information om VD och övriga ledande befattningshavare, se avsnittet ”Styrelse, ledande befattnings- havare och revisor”.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Enligt Aktiebolagslagen ska styrelsen i börs- bolag lägga fram förslag till beslut om rikt- linjer för ersättning till VD och andra ledande befattningshavare på årsstämman. Sådana av
årsstämman beslutade riktlinjer är endast tillämpliga på nya anställningsavtal ingångna mellan Xxxxxxx och respektive ledande befattningshavare, varför det kan finnas anställningsavtal som inte fullt ut följer de nu gällande xxxxxxxxxxxx. I enlighet med de rikt- linjer som antogs på Bolagets årsstämma den 22 april 2016 ska koncernledningens ersätt- ning omfatta fast lön, rörlig ersättning, lång- siktigt prestationsbaserat incitamentspro- gram, pension och övriga förmåner. Den kort- siktiga rörliga ersättningen för verkställande direktören är maximerad till 50 procent av den fasta lönen och för övriga i Bolagets ledning är den maximerad till mellan 30 och 50 procent av den fasta lönen. Bolaget eftersträvar en sucessiv övergång till premiebaserade lösningar, vilket innebär att Bolaget betalar premier som utgör en viss procent av den anställdes lön. Medlem i Bolagets ledning som är verksam i Sverige och som inte omfattas av pensionsförmåner enligt kollektivavtal (ITP- plan) ska erhålla högst 30 procent av den årliga fasta lönen i årlig premiebaserad pensionsavsättning. Medlem i Bolagets ledning, som är verksam i annat land, har pensionslösning i överensstämmelse med lokal praxis.
Medlem av Xxxxxxxx ledning som avslutar sin anställning på Xxxxxxxx initiativ äger i normal- fallet rätt till nio månaders uppsägningstid med avgångsvederlag motsvarande nio månaders fast lön. Bolaget ska ha rätt att från avgångsvederlaget göra avdrag för ersättning som under nämnda nio månader utbetalas från ny arbetsgivare. För VD och CFO får istället tillämpas en uppsägningstid om tolv månader med avgångsvederlag motsvarande tolv månaders fast lön. Uppsägningstiden uppgår i normalfallet till sex månader vid uppsägning på initiativ av den anställde. Rikt- linjerna får frångås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns särskilda skäl.
Ersättningar från Koncernen till VD och ledande befattningshavare | |||
Beräknad ersättning för 20161) | |||
SEK | Fast lön2) | Rörlig lön3) | Pension4) |
VD | 4 200 000 | 1 050 000 | 1 260 000 |
Övriga medlemmar i koncernledningen (9 st) | 18 300 000 | 3 350 000 | 4 640 000 |
Totalt | 22 500 000 | 4 400 000 | 5 900 000 |
1) Med anledning av att bland annat lönenivåer till VD och ledande befattningshavare justeras i samband med att Bolagets aktier upptas till handel på Nasdaq Stockholm redovisas ersättningar som om Bolagets aktier upptagits till handel på Nasdaq Stockholm per den 1 januari 2016.
2) Fast lön redovisas exklusive semesterersättning.
3) Rörlig lön är estimerad som 50 procent av respektive individs maximala utfall.
4) Samtliga uppgifter om pensioner avser premiepensioner.
Bolagsstyrning
REVISOR
Den externa revisionen av räkenskaperna i Bonava och de flesta dotterbolagen, inklusive styrelsens och koncernledningens förvaltning, utförs enligt god revisionssed i Sverige. Den externa revisorn närvarar vid minst tre styrelsemöten årligen. Vid något av dessa tillfällen ska revisorn diskutera revisionen med styrelseledamöterna utan närvaro av VD eller någon annan person i koncernledningen.
Xxxxxxxx utses av årsstämman för perioden fram till slutet av nästkommande årsstämma. På årsstämman den 22 april 2016 valdes det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young AB som revisor för perioden intill slutet av nästa årsstämma. Till huvudansvarig revisor har utsetts den auktoriserade revisorn Xxxxxx Xxxxxx.
Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Xxxxx AB under 2015 anlitats för ytterligare tjänster, främst skatte- och redovisningsfrågor men även börsnoteringsrelaterade frågor. Sådana tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors opartiskhet och självstän- dighet.
INTERN KONTROLL
Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i Aktiebolagslagen, årsredovisnings- lagen (1995:1554) och Koden. Information om Bonavas system för intern kontroll och riskhantering samt styrelsens åtgärder för att följa upp att den interna kontrollen fungerar ska varje år ingå i Bolagets bolagsstyrnings- rapport.
Beskrivningen av Bonavas process för intern kontroll grundar sig på det ramverk, COSO, som tagits fram av The Committee of Sponso- ring Organizations of the Treadway Commis- sion. Processen har utformats för att säker- ställa en adekvat riskhantering inklusive till- förlitlig finansiell rapportering i enlighet med IFRS, tillämpliga lagar och regler samt andra krav som ska tillämpas av bolag noterade på Nasdaq Stockholm. Detta arbete involverar styrelsen, koncernledningen och övrig personal.
Kontrollmiljö
Styrelsen har fastställt styrdokument och instruktioner i syfte att reglera VD:s och styrel- sens roll- och ansvarsfördelning. Styrelsen övervakar och säkerställer kvaliteten på den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning och tillhörande instruktion för revisionsutskott. Xxxxxxx har styrelsen antagit ett antal grundläggande riktlinjer som styr arbetet med riskhantering och intern kontroll. I dessa ingår riskbedömning, krav på kontrollaktiviteter för att hantera de mest väsentliga riskerna, årsplan för arbetet med intern kontroll samt självutvärdering och rapportering. Ansvar och befogenheter samt styrdokument utgör, tillsammans med lagar och föreskrifter, kontrollmiljön inom Bonava. Samtliga anställda har ett ansvar för att fast- lagda styrdokument efterlevs.
Riskbedömning
Koncernledningen genomför årligen en över- gripande riskanalys, där makroekonomiska, strategiska, operationella och finansiella risker samt risker relaterade till regelefterlevnad identifieras. Riskerna värderas utifrån bedömd sannolikhet och påverkan samt effektivitet i åtgärder som finns på plats för att hantera risken. Utfallet av riskanalysen presenteras för styrelsen av CFO:n.
Kontrollaktiviteter
Utformningen av kontrollaktiviteter är av särskild vikt i Bolagets arbete med att hantera risker och säkerställa den interna kontrollen. Kontrollaktiviteter är knutna till Bolagets affärsprocesser och respektive enhet säker- ställer att kontrollaktiviteter genomförs i linje med uppsatta krav.
Information och kommunikation Riktlinjer, instruktioner och manualer av betydelse för den finansiella rapporteringen kommuniceras till berörda medarbetare via Koncernens intranät. Styrelsen erhåller regel-
bundet finansiella rapporter avseende koncer- nens ställning och resultatutveckling. Inom Bolaget hålls möten på ledningsnivå, sedan vidare på den nivå respektive enhet finner
lämpligt. För den externa informations- givningen finns en av styrelsen fastställd kommunikationspolicy, som har utformats i syfte att säkerställa att Bolaget lever upp till kraven på att sprida korrekt information till marknaden.
Uppföljning
Styrelsen utvärderar kontinuerligt den infor- mation som koncernledningen lämnar. Bona- vas finansiella ställning och investeringar samt den löpande verksamheten inom Bonava diskuteras vid varje styrelsemöte. Styrelsen ansvarar även för uppföljning av den interna kontrollen. Detta arbete innefattar bland annat att säkerställa att åtgärder vidtas för att hantera eventuella brister, liksom uppföljning av förslag på åtgärder som uppmärksammats i samband med den externa revisionen.
Bolaget genomför årligen en självutvärdering av arbetet med riskhantering och intern kontroll. Processen innebär att självutvärde- ring av kontrollaktiviteters effektivitet genom- förs årligen för varje operativ affärsprocess i respektive rapporterande enhet. Koncernens CFO ansvarar för självutvärderingen. Styrel- sen erhåller information om viktiga slutsatser från denna årliga utvärderingsprocess, liksom om eventuella åtgärder avseende Bolagets interna kontrollmiljö.
Internrevision
Efter utvärdering har styrelsen hittills inte funnit anledning att inrätta en internrevisions- funktion. Istället har Bolagets koncernöver- gripande controllerfunktion anpassats för att även hantera arbetet med den interna kontrol- len. Frågan om att inrätta en särskild intern- revisionsfunktion kommer att prövas årligen av styrelsen.
Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden
AKTIEINFORMATION
Enligt Bolagets bolagsordning ska Bolagets aktiekapital vara lägst 400 000 000 SEK och
högst 1 600 000 000 SEK fördelat på minst
100 000 000 och högst 400 000 000 aktier. Per dagen för Prospektet uppgick Bolagets aktiekapital till 433 743 288 SEK fördelat på
108 435 822 aktier, varav 14 522 665 A-aktier
och 93 913 157 B-aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 4,0 SEK. Antalet aktier i Bonava och fördelningen mellan A-aktier respektive
B-aktie motsvarar antalet utdelningsberätti- gade aktier i NCC. Bolagets aktier har emitte- rats i enlighet med svensk rätt, är fullt betalda och kommer i samband med noteringen på Nasdaq Stockholm att vara fritt överlåtbara. Bolagets aktier är denominerade i SEK. Aktierna är inte föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Inget offentligt uppköp- serbjudande har lämnats avseende aktierna i Bonava under innevarande eller föregående räkenskapsår.
Vissa rättigheter förenade med aktierna De rättigheter som är förenade med aktier emitterade av Bolaget, inklusive de som följer av Bolagets bolagsordning, kan endast ändras i enlighet med de förfaranden som anges i Aktiebolagslagen.
Rösträtt
På bolagsstämma medför varje A-aktie i Bolaget tio röster och varje B-aktie en röst.
Omvandling av A-aktier till B-aktier
Ägare till A-aktie äger enligt Bolagets bolags- ordning rätt att begära att A-aktie omvandlas till B-aktie. Begäran om omvandling, som ska vara skriftlig och ange det antal aktier som ska omvandlas, ska göras hos Bolaget. Bolaget ska, enligt bolagsordningen, utan dröjsmål anmäla omvandlingen till Bolagsverket för registrering. Omvandlingen är verkställd när registrering har skett och anteckning i avstäm- ningsregistret gjorts.
Företrädesrätt till nya aktier
Beslutar Bolaget att genom sådan nyemission av aktier som inte sker mot betalning med apportemission ge ut nya A-aktier och
B-aktier, ska ägare av A-aktier och B-aktier äga företrädesrätt att teckna nya aktier av samma aktieslag i förhållande till det antal aktier innehavaren förut äger (primär företrädesrätt). Aktier som inte tecknats med primär företrä- desrätt ska erbjudas samtliga aktieägare till teckning (subsidiär företrädesrätt). Beslutar bolaget att genom sådan nyemission av aktier som inte sker mot betalning med apportemis- sion ge ut endast A-aktier eller B-aktier, ska samtliga aktieägare, oavsett om de äger
A-aktier eller B-aktier, äga företrädesrätt att teckna nya aktier i förhållande till det antal aktier de förut äger. Bolagsordningen begrän- sar inte Bolagets möjlighet att emittera nya aktier, teckningsoptioner eller konvertibler med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt enligt Aktiebolagslagen (se även avsnittet ”Bolagsordning”).
Rätt till utdelning och överskott vid likvidation
Samtliga aktier i Bolaget ger lika rätt till utdelning samt till Bolagets tillgångar och eventuella överskott i händelse av likvidation. Beslut om eventuell utdelning fattas av bolagsstämman. Samtliga aktieägare som är registrerade i den av Euroclear förda aktie- boken på av bolagsstämman beslutad avstäm- ningsdag är berättigade att motta utdelning. Utdelningen utbetalas normalt till aktieägarna genom Euroclear som ett kontant belopp per aktie, men betalning kan även ske i annat vederlag än kontanter (sakutdelning). Om en aktieägare inte kan nås genom Euroclear, kvar- står aktieägarens fordran på Bolaget avseende utdelningsbeloppet och sådan fordran är före- mål för en tioårig preskriptionstid. Vid preskription tillfaller utdelningsbeloppet Bola- get. Med förbehåll för de begränsningar som banker eller clearingsystem infört i relevant jurisdiktion finns det inga begränsningar i rätten till utdelning för aktieägare bosatta utanför Sverige. Aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige är dock normalt före- mål för svensk kupongskatt. Se även avsnittet ”Vissa skattefrågor i Sverige”.
Central värdepapperscentral
Aktierna i Bolaget är registrerade i ett avstäm- ningsregister i enlighet med lag (1998:1479) om värdepapperscentraler och kontoföring av finansiella instrument. Detta register förs av Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm. Inga aktiebrev är utfärdade för Bolagets aktier. ISIN-koden för Bolagets
A-aktier är SE0008091573 och för B-aktier är SE0008091581.
Aktiekapitalets utveckling i Bolaget
Tidpunkt | Händelse | Förändring aktiekapital, SEK | Förändring antal aktier | Aktiekapital efter ändring, SEK | Xxxxx aktier efter ändring |
8 april 2013 | Nybildning | N/A | N/A | 50 000 | 1 000 |
3 februari 2016 | Nyemission | + 450 000 | + 9 000 | 500 000 | 10 000 |
3 februari 2016 | Xxxxxxxxxxxxxx av aktier (10 000:1) | N/A | – 9 999 | 500 000 | 1 |
3 februari 2016 | Xxxxxxx av aktier (1:108 435 822) | N/A | + 108 435 821 | 500 000 | 108 435 822 |
26 april 2016 | Fondemission | + 000 000 000 | N/A | 410 000 000 | 108 435 822 |
18 maj 2016 | Fondemission | + 23 743 288 | N/A | 433 743 288 | 108 435 822 |
Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden
Konvertibler, teckningsoptioner och andra aktierelaterade instrument
Det finns inga utestående teckningsoptioner, konvertibler eller andra aktierelaterade finan- siella instrument som givits ut av Bolaget.
ÄGARSTRUKTUR
Tabellen nedan beskriver Bonavas ägar- struktur under antagande av att utdelningen av aktierna i Bonava skett till villkoren 1:1 med avstämningsdag för utdelningen den 30 april 2016, baserat på information från Euroclear. Ägarstrukturen blir initialt densamma som i NCC.
Uppgifter om styrelsens och ledande befatt- ningshavares aktieinnehav under samma antagande som ovan framgår under rubri- kerna ”Styrelse” och ”Ledande befattnings- havare” i avsnittet ”Styrelse, ledande befatt- ningshavare och revisor” i detta Prospekt.
Antal aktier | Procentandel | |||||
Aktieägare | A-aktier | B-aktier | Totalt antal aktier | Kapital | Röster | |
Xxxxxxxxxxxx AB | 19 700 000 | 2 041 804 | 21 741 804 | 20,1 | 62,2 | |
AMF Försäkring & Fonder | 6 875 993 | 6 875 993 | 6,3 | 2,1 | ||
SEB Fonder | 5 768 748 | 5 768 748 | 5,3 | 1,8 | ||
Handelsbanken Fonder | 2 914 702 | 2 914 702 | 2,7 | 0,9 | ||
Swedbank Robur Fonder | 128 119 | 2 112 497 | 2 240 616 | 2,1 | 1,1 | |
Lannebo Fonder | 2 063 500 | 2 063 500 | 1,9 | 0,6 | ||
Norges Bank | 4 239 | 2 041 261 | 2 045 500 | 1,9 | 0,7 | |
Länsförsäkringar Fonder | 1 302 778 | 1 302 778 | 1,2 | 0,4 | ||
Avanza Pension | 54 281 | 1 070 954 | 1 125 235 | 1,0 | 0,5 | |
Unionen | 1 096 899 | 1 096 899 | 1,0 | 0,3 | ||
Övriga aktieägare | 3 636 026 | 57 624 021 | 61 260 047 | 56,5 | 29,4 | |
Summa | 23 522 665 | 84 913 157 | 108 435 822 | 100,0 | 100,0 | |
AKTIEÄGARAVTAL
Såvitt styrelsen känner till föreligger inte några aktieägaravtal eller andra överenskom- melser mellan aktieägare i Bolaget som syftar till gemensamt inflytande över Bolaget. Styrel- sen känner inte heller till några överenskom- melser eller motsvarande som kan leda till att kontrollen över Bolaget förändras.
AKTIERELATERADE INCITAMENTSPROGRAM
Det finns inga utestående aktierelaterade incitamentsprogram i Bonava. Styrelsen har emellertid för avsikt att framöver föreslå ett aktierelaterat incitamentsprogram riktat till vissa anställda inom Koncernen att beslutas om vid en kommande bolagsstämma.
Bolagsordning
Organisationsnummer: 556928-0380
§ 1 Firma
Bolagets firma är Bonava AB (publ).
§ 2 Styrelsens säte
Styrelsen ska ha sitt säte i Solna, Stockholms län.
§ 3 Verksamhet
Bolaget har till föremål för sin verksamhet att
– direkt eller genom dotterbolag – utveckla och investera i bostäder och bedriva handel med fastigheter samt bedriva annan med ovannämnda verksamheter förenlig verksam- het. Bolaget ska dessutom ombesörja vissa koncerngemensamma uppgifter såsom att tillhandahålla stabstjänster.
§ 4 Aktiekapital
Aktiekapitalet ska utgöra lägst 400 000 000
kronor och högst 1 600 000 000 kronor.
§ 5 Antalet aktier
Antal aktier ska uppgå till lägst 100 000 000
och högst 400 000 000.
§ 6 Aktieslag
Aktierna ska utges i två serier, betecknade serie A och serie B.
Aktier av serie A kan utges till ett antal av högst 80 000 000 aktier samt aktier av serie B till högst det antal som motsvarar 100 procent av bolagets utestående aktier.
Aktie av serie A berättigar till tio röster och aktie av serie B till en röst.
§ 7 Omvandling
Ägare till aktie av serie A ska äga rätt att begära att aktie av serie A omvandlas till aktie av serie B. Begäran om omvandling, som ska vara skriftlig och ange det antal aktier som ska omvandlas, ska göras hos bolaget. Bolaget ska utan dröjsmål anmäla omvandlingen till Bolagsverket för registrering. Omvandlingen är verkställd när registrering har skett och anteckning i avstämningsregistret gjorts.
§ 8 Företrädesrätt
Beslutar bolaget att genom sådan nyemission av aktier som inte sker mot betalning med apportemission ge ut nya aktier av serie A och serie B, ska ägare av aktier av serie A och serie B äga företrädesrätt att teckna nya aktier av samma aktieslag i förhållande till det antal aktier innehavaren förut äger (primär före- trädesrätt). Aktier som inte tecknats med primär företrädesrätt ska erbjudas samtliga aktieägare till teckning (subsidiär företrädes- rätt). Om inte sålunda erbjudna aktier räcker för den teckning som sker med subsidiär före- trädesrätt, ska aktierna fördelas mellan teck- narna i förhållande till det antal aktier de förut äger och i den mån detta inte kan ske, genom lottning.
Beslutar bolaget att genom sådan nyemission av aktier som inte sker mot betalning med apportemission ge ut aktier endast av serie A eller serie B, ska samtliga aktieägare, oavsett om deras aktier är av serie A eller serie B, äga företrädesrätt att teckna nya aktier i förhål- lande till det antal aktier de förut äger.
Vad som ovan angivits ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om kontant- eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Vad som ovan angivits om aktieägares före- trädesrätt ska äga motsvarande tillämpning vid emission av teckningsoptioner och konver- tibler.
Vid ökning av aktiekapitalet genom fondemis- sion, där nya aktier ska ges ut, ska nya aktier emitteras av varje aktieslag i förhållande till det antal aktier av samma slag som finns sedan tidigare. Därvid ska gamla aktier av visst aktieslag medföra rätt till nya aktier av samma aktieslag. Vad nu angivits ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut aktier av nytt slag.
§ 9 Styrelse och revisorer
Förutom av personer som på grund av lag kan komma att utses i annan ordning ska styrelsen bestå av tre till åtta ledamöter.
Bolaget ska ha minst en och högst tre reviso- rer med högst tre revisorssuppleanter eller ett registrerat revisionsbolag.
§ 10 Kallelse till bolagsstämma
Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets hemsida. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet.
§ 11 Anmälan om samt rätt till deltagande i bolagsstämma
Aktieägare som vill delta i bolagsstämma, ska dels vara upptagen i utskrift eller annan fram- ställning av hela aktieboken avseende förhål- landena fem vardagar före stämman, dels göra en anmälan till bolaget senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårs- afton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman.
§ 12 Bolagsstämma
Bolagsstämma ska kunna hållas på den ort där styrelsen har sitt säte eller i Stockholm.
Årsstämma hålles årligen inom sex månader efter räkenskapsårets utgång.
På årsstämma ska följande ärenden förekomma:
1. Val av ordförande vid stämman.
2. Upprättande och godkännande av röst- längd.
3. Godkännande av dagordning.
4. Val av två justeringsmän.
5. Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad.
6. Föredragning av framlagd årsredovisning och revisionsberättelse samt, i förekom- mande fall, koncernredovisning och koncernrevisionsberättelse.
Bolagsordning
7. Beslut
a) om fastställande av resultaträkning och balansräkning, samt koncern- resultaträkning och koncernbalans- räkning;
b) om dispositioner beträffande vinst eller förlust enligt den fastställda balans- räkningen; och
c) om ansvarsfrihet åt styrelseledamöter och verkställande direktör när sådan förekommer.
8. Fastställande av antalet styrelseledamöter och antalet revisorer och i förekommande fall revisorssuppleanter.
9. Fastställande av arvoden åt de av stäm- man utsedda styrelseledamöterna och, i förekommande fall, revisorsarvoden.
10. Val av styrelse och revisionsbolag eller revisorer samt eventuella revisors- suppleanter.
11. Val av ledamöter till valberedningen jämte val av ordförande i valberedningen
12. Fastställande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
13. Annat ärende, som ankommer på stämman enligt aktiebolagslagen eller bolagsordningen.
§ 13 Räkenskapsår
Bolagets räkenskapsår ska omfatta 1 januari – 31 december.
§ 14 Avstämningsförbehåll
Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument.
Den aktieägare eller förvaltare som på avstäm- ningsdagen är införd i aktieboken och anteck- nad i ett avstämningsregister enligt 4 kap. lagen (1998:1479) om kontoföring av finan- siella instrument eller den som är antecknad på avstämningskonto enligt 4 kap. 18 § första stycket 6–8 nämnda lag ska antas vara behörig att utöva de rättigheter som följer av 4 kap.
39 § aktiebolagslagen (2005:551).
Antagen vid årsstämman den 22 april 2016.
Legala frågor och kompletterande information
BOLAGSINFORMATION OCH LEGAL STRUKTUR
Bolagets firma (tillika handelsbeteckning) är Bonava AB (publ). Bonavas xxx.xx är 556928- 0380 och styrelsen har sitt säte i Solna, Stockholms län. Bolaget bildades i Sverige den 8 april 2013 och registrerades vid Bolags- verket den 8 april 2013. Stiftare var Svenska Standardbolag AB (Box 292, 791 27 Falun). Nuvarande firma registrerades den 26 april 2016. Bolagets associationsform är publikt aktiebolag och dess verksamhet regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Bolagets verk-
samhetsföremål är att – direkt eller genom dotterbolag – utveckla och investera i bostä- der och bedriva handel med fastigheter samt bedriva annan med ovannämnda verksamhe- ter förenlig verksamhet. Bolaget ska dessutom ombesörja vissa koncerngemensamma uppgifter som att tillhandahålla stabstjänster (se § 3 i bolagsordningen). Moderbolaget bedriver idag ingen annan verksamhet förutom att äga och förvalta aktier i dotter- bolag samt obesörja koncerngemensamma uppgifter. Gällande bolagsordning antogs den 22 april 2016.
Bonava är moderbolag i Koncernen som, utöver Bolaget, per den 31 december 2015 bestod av totalt cirka 150 direkt och indirekt ägda bolag i åtta länder. I nedanstående tabell lämnas information om Bonavas viktigaste koncernbolag.
Dotterbolag | Land | Andel aktier och röster, % |
Bonava Sverige AB | Sverige | 100 |
Bonava Deutschland GmbH | Tyskland | 901) |
NCC Property Development B.V. | Tyskland | 100 |
Bonava Suomi Oy | Finland | 100 |
Bonava Danmark A/S | Danmark | 100 |
Bonava Norge AS | Norge | 100 |
OOO Bonava St Petersburg | Ryssland | 100 |
Bonava Eesti OÜ | Estland | 100 |
Bonava Latvija SIA | Lettland | 100 |
1) NCC äger resterande 10 procent. För mer information se nedan under rubriken ”Separationen från NCC”.
SEPARATIONEN FRåN NCC
Bakgrund
Inför utdelningen av Bonava har Koncernens verksamhet separerats från den övriga NCC- koncernen. Den generella utgångspunkten för separationen har varit att Bonava svarar för den verksamhet som tidigare bedrivits inom NCC:s affärsområde Housing (”Housing-verksam- heten”) och att NCC svarar för den övriga verk- samheten som NCC-koncernen bedriver.
Koncernens verksamhet har tidigare till stor del bedrivits som en operationellt självständig men legalt integrerad verksamhet i NCC- koncernen med vissa undantag utanför Norden. För att skapa en legalt separerad enhet samt reglera förhållandet mellan Koncer- nen och NCC efter separationen så har Bonava och NCC ingått ett separationsavtal med ett flertal underavtal (”Separationsavtalet”).
Separationsavtalet
Separationsavtalet reglerar övergripande (i) överlåtelser till Bonava av tillgångar och skul- der tillhörande Housing-verksamheten (inkl.
fastigheter), (ii) överlåtelser till Bonava av bolag tillhörande Housing-verksamheten, (iii) övergång av anställda, (iv) överlåtelse och licensiering av immateriella rättigheter, (v) uppdelning av ansvar mellan Bonava och NCC i förhållande till byggnadsprojekt och (vi) till- handahållande av vissa interimstjänster från NCC till Koncernen.
Enligt Separationsavtalet ska NCC som huvudregel hålla Koncernen skadeslös från krav och förpliktelser hänförliga till NCC:s övriga verksamhet och på motsvarande sätt ska Bonava hålla NCC skadeslöst från krav och förpliktelser hänförliga till Koncernens verk- samhet.
Separationsavtalet föreskriver även som huvudregel att tidigare avtalsförhållanden mellan Koncernen och NCC ska upphöra att gälla och istället ska de överenskommelser som finns eller uttryckligen hänvisas till i Separationsavtalet vara tillämpliga.
Som ett led i separationsprocessen har Koncernen ändrat den legala strukturen för den tyska Housing-verksamheten. Ett resultat av denna omstrukturering är att NCC kvarstår som minoritetsägare i Bonava Deutschland GmbH men att majoritetsägaren, NCC Property Development B.V. (ett av Bonava helägt dotterbolag), innehar en option att under en ettårsperiod från den 1 mars 2021 förvärva NCC:s andelar i Bonava Deutschland GmbH till marknadspris. Genom ett avtal mellan NCC Property Development B.V. och Bonava Deutschland GmbH kommer NCC i enlighet med tysk lagstiftning att erhålla en årlig marknadsmässig ersättning från Bonava Deutschland GmbH istället för utdelningar.
Ersättningen uppgår till 1 230 000 EUR per år tills avtalet sägs upp vilket tidigast kan ske 2021.
Serviceavtal
Bonava och NCC har på marknadsmässiga villkor ingått ett antal serviceavtal som utgör del av Separationsavtalet. Dessa serviceavtal
Legala frågor och kompletterande information
reglerar tillhandahållandet av olika tjänster från NCC till Koncernen under en övergångs- period till dess att Koncernen har egna interna eller externa tjänsteleverantörer, dock att tjänsterna generellt inte kommer att tillhanda- hållas längre än ett år från noteringen av Bonava. Övergångstjänsterna avser främst tjänster inom redovisning, IT, HR, försäljning och marknadsföring, reseadministration och kontorslokaler.
Immateriella rättigheter
Immateriella rättigheter tillhörande Koncernen har överlåtits från NCC till Bonava. Utöver överlåtelse av immateriella rättigheter har Bonava och NCC ingått licensavtal avseende immateriella rättigheter. NCC har upplåtit en rätt för Koncernen att nyttja varumärket ”NCC”. Nyttjandet av NCC-varumärket är begränsat till (i) de marknader där Koncernen för närvarande bedriver verksamhet, (ii) att endast omfatta Koncernen och (iii) att endast få användas i samband med Koncernens Housing-verksamhet. Avtalsperioden är totalt fyra år där en licensavgift ska erläggas till NCC om Koncernen nyttjar NCC-varumärket under de sista två åren. För det fall Koncernen har implementerat sitt nya varumärke i en jurisdik- tion ska nyttjanderätten till NCC-varumärket upphöra i den jurisdiktionen.
Vidare har NCC och Bonava ingått ett licens- avtal avseende vissa specifika immateriella rättigheter som används både inom Koncer- nens verksamhet och inom övriga NCC. NCC har upplåtit en rätt för Koncernen att nyttja dessa immateriella rättigheter så länge som rättigheterna kvarstår.
Särskild överenskommelse avseende ansvarsfördelning
Högsta Domstolen har i domar den 19 mars 2015 och 22 december 2015 fastslagit att en viss konstruktion med enstegstätade fasader utgjort fel i en konsumententreprenad som utförts av Myresjöhus AB. Bonava har histo- riskt i viss omfattning använt sig av den aktuella fasadmetoden och mot bakgrund av Högsta Domstolens domar kan det inte uteslu- tas att Bonava kan hållas ansvarigt för fel i konsumententreprenader där en enstegstätad fasadkonstruktion har använts. Mot bakgrund av detta har NCC (som byggnadsentreprenör) och Bonava ingått en överenskommelse om ansvarsfördelning vid eventuella framtida krav.
VÄSENTLIGA AVTAL
Kundavtal
Koncernen ingår kundavtal med konsumenter och investerare som en del i den löpande verk- samheten. Villkoren i kundavtalen med konsu- menterna följer standardiserade avtalsmallar medan avtalen med investerare i större
omfattning förhandlas individuellt och kan se olika ut från fall till fall. Koncernen lämnar sedvanliga garantier till kunder.
Leverantörsavtal
I Norden har NCC historiskt varit den största leverantören till Bonava då projekt normalt har producerats som totalentreprenader. Avtalen baseras efter separationen på för branschen tillämpliga standardvillkor. Utanför Norden har Koncernen i olika grad egen produktion och leverantörsavtalen avser i huvudsak leve- rans av byggnadsmaterial och underleveran- törsavtal.
Exploateringsavtal
Koncernen ingår ofta exploateringsavtal med kommuner eller utländska motsvarigheter för exploatering av fastigheter. Avtalen baseras i dessa fall normalt på respektive kommuns eller utländsk motsvarighets avtalsmallar men innehåller i huvudsak sedvanliga villkor. Dessa avtal föregås ofta antingen av ett markägarav- tal eller av ett samarbetsavtal där Xxxxxxxxx och andra markägare och exploatörer ingå- ende i en markanvisning överenskommer om sina respektive rättigheter och skyldigheter under exploateringen.
Samarbetsavtal/aktieägaravtal Koncernen genomför vissa projekt genom samarbeten med andra verksamhetsutövare i samägda bolag (joint ventures). I samband med att samarbetsbolagen bildas ingås avtal
mellan Koncernen och samarbetspartnern innehållande sedvanliga avtalsvillkor avseende samarbetet och bestämmelser om styrelsesammansättning, finansiering, överlå- telserestriktioner och majoritetskrav för beslut i förhållande till det samägda samarbetsbola- get. Den gemensamma utvecklingen av aktuellt område regleras vidare i samarbets- avtal och exploateringsavtal till vilka parterna och/eller det samägda bolaget är part.
Fastighetsförvärvsavtal
Som en del av Koncernens löpande verksam- het förvärvas mark från såväl kommuner som privata markägare genom direkta fastighets- förvärv eller genom markansvisningsavtal och/eller fastighetsregleringsavtal. Koncernen använder sig ofta, framför allt i Sverige, av fastighetsreglering i syfte att skapa ett lämp- ligt exploateringsområde. Koncernen förvär- var (eller avyttrar) även fastigheter indirekt via förvärv/avyttring av samtliga aktier i fastig- hetsägande bolag. Aktieöverlåtelseavtalen ingås på marknadsmässiga villkor med lämnande av sedvanliga garantier. Koncernen lämnar i vissa fall miljögarantier avseende skyldighet för Koncernen att svara för even- tuell efterbehandling till följd av miljöförore-
ningar som upptäcks i samband med genom- förandet av exploateringen av aktuellt område.
Finansieringsavtal
För information om Bonavas finansierings- avtal, se rubriken ”Finansieringsavtal” under avsnittet ”Kapitalstruktur och annan finansiell information”.
LOKALER
Bonava och vissa dotterbolag i Norden delar kontorslokaler med NCC. Koncernens och det svenska huvudkontoret avser att flytta in i egna lokaler under det fjärde kvartalet 2016. Vad gäller övriga med NCC delade lokaler i Norden, avser Bonava att byta många av dessa mot egna lokaler under 2016.
TILLSTåND OCH FÖRESKRIFTER
I Norden, där Koncernen inte har någon egen produktion, krävs som huvudregel inga till- stånd från myndigheter för att bedriva sin verksamhet (med undantag för tillfälliga till- stånd som exempelvis bygglov). I Tyskland, S:t Petersburg och Estland/Lettland, där Koncernen i olika utsträckning har egen produktionskompetens, innehar Koncernen nödvändiga tillstånd, i huvudsak kopplade till produktionsverksamheten.
TVISTER
Koncernen är involverad i tvister som från tid till annan uppstår i Koncernens löpande verk- samhet. Resultatet av komplicerade tvister kan vara svåra att förutse och det kan inte uteslu- tas att någon enskild tvist kan komma att ha en väsentlig negativ inverkan på någon av Xxxxxxxxxx dotterbolags resultat eller finan- siella situation. Bonava bedömer dock, mot bakgrund av nu kända omständigheter, att ingen av de tvister som Koncernen är involve- rad i eller som nyligen avgjorts kommer att få betydande effekter på Koncernens finansiella ställning eller lönsamhet. Bonava känner inte heller till några sådana hotande tvister.
Koncernen gör reserveringar för de tvister som Koncernen är involverade i enligt tillämp- liga redovisningsregler. De sammanlagda reserveringarna för väsentliga tvister och andra väsentliga krav som riktats mot Koncer- nen uppgick till 87 MSEK per 31 december 2015.
FÖRSÄKRINGAR
Koncernen har fram till den planerade utdel- ningen täckts av NCC:s försäkringspolicy som omfattar bland annat allmän ansvarsförsäkring, entreprenadförsäkring, miljöskadeförsäkring, byggherreförsäkring och VD- och styrelse- ansvarsförsäkring. Inför utdelningen har Koncernen tecknat egna försäkringspolicys och Bonavas bedömning är att Koncernen därmed
Legala frågor och kompletterande information
har ett för verksamhetens bedrivande väl anpassat försäkringsskydd. Det finns dock ingen garanti för att Koncernen inte drabbas av förluster som inte täcks av dessa försäkringar.
MILJÖFRåGOR
Vid bygg- och exploateringsverksamhet gäller en omfattande miljöreglering avseende bland annat byggnadsmaterial, buller och förore- ningar. Koncernen arbetar aktivt med miljö- frågor i samband med projekt och följer kontinuerligt upp den miljölagstiftning som är tillämplig för olika byggprojekt. Även om Koncernen inte bedriver någon miljörättsligt tillståndspliktig verksamhet är en konsekvens av Koncernens verksamhet som fastighets- exploatör att krav på saneringsåtgärder för att få bygga bostäder eller efterbehandling kan uppkomma i samband med förvärv av mark som är förorenad. Risker för höga miljökostnader i samband med fastighetsförvärv hanteras bland annat genom miljöundersökningar i relevanta fall och att ansvaret obligationsrättsligt så långt möjligt läggs på säljaren av en fastighet.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTåENDE
I Bonavas historiska finansiella information har transaktioner med NCC-koncernen, bolag ingående i Nordstjernan-koncernen, Xxxx Xxxxxxx-koncernen, FastPartner-koncernen samt joint ventures och samarbetsarrange- mang kategoriserats som närståendetrans- aktioner, där framför allt transaktionerna med NCC varit väsentliga.
Bonava har haft ett flertal transaktioner med övriga NCC-företag och prissättningen har följt den transfer pricing policy som förelegat inom NCC-koncernen. En sammanställning över transaktioner med NCC under åren 2013–2015 återfinns i tabellen nedan.
Bonava bedömer att transaktioner med
NCC-koncernen kommer att utgöra närståen- detransaktioner även efter genomförande av utdelningen av aktierna i Bonava. För ytter- ligare information om transaktioner med
närstående, se avsnittet ”Historisk finansiell information” – not 6 i delårsrapporten för perioden den 1 januari 2016 – 31 mars 2016 och not 20 i den historiska finansiella informa- tionen. Transaktioner med närstående redo- visas även i not 1 i den historiska finansiella informationen avseende det tidigare kommis- sionärsförhållandet mellan Bonava och NCC samt i not 3 i den historiska finansiella infor- mationen avseende ledande befattnings- havare.
Efter den 31 mars 2016 har nedanstående transaktioner med närstående förekommit.
Transaktioner med NCC-koncernen:
• avseende sedvanliga projektrelaterade avtal inklusive avtal avseende entreprenad-
tjänster inom ramen för den löpande verksamheten.
•avseende tillhandahållande av tjänster inom främst redovisning, IT, HR, försäljning och
marknadsföring, reseadministration och kontorslokaler.
•per den 4 april 2016 har fordran på NCC avseende aktieägartillskott om 5,0 Mdr SEK
reglerats och betalning erhållits.
För information om ersättning till styrelsens ledamöter och koncernledningen, se rubri- kerna ”Styrelse” och ”VD och koncernledning” under avsnittet ”Bolagsstyrning”.
RåDGIVARE
Finansiell rådgivare i samband med utdel- ningen och noteringen på Nasdaq Stockholm är Handelsbanken. Från tid till annan kommer denna rådgivare (samt till denne närstående företag) att tillhandahålla tjänster, inom den ordinarie verksamheten och i samband med andra transaktioner, till Bonava.
Xxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxx KB är Bonavas legala rådgivare avseende svensk rätt i samband med noteringen på Nasdaq Stockholm.
RåDGIVARES INTRESSEN
Handelsbanken har tillhandahållit, och kan i framtiden komma att tillhandahålla, olika bank-, finansiella, investerings-, kommersiella och andra tjänster åt Bonava för vilka Handels- banken erhållit, respektive kan komma att erhålla, ersättning. Härutöver är Handels- banken även långivare till Bonava.
KOSTNADER
Xxxxxx kommer inte att ha några kostnader hänförliga till upptagandet av Bolagets aktier till handel på Nasdaq Stockholm. NCC ansva- rar för de kostnader som uppkommer till följd av noteringen.
Separationskostnader för att skapa ett fristående Bonava bärs av Bonava. Av separa- tionskostnader uppgående till 68 MSEK såsom kostnader för nya IT-verktyg, nya loka- ler och nya funktioner, har 57 MSEK belastat Bonavas resultat för 2015 och 11 MSEK belastat Bonavas resultat för första kvartalet 2016. Under 2016 bedöms ytterligare separa- tionskostnader om cirka 90 MSEK belasta Bonavas resultat. Stämpelskatt på fastigheter aktiveras i projekten och belastar inte resulta- tet, utan istället i takt med leverans av projek- ten.
DOKUMENT TILLGÄNGLIGA FÖR GRANSKNING
Följande handlingar kommer under Prospek- tets giltighetstid att finnas tillgängliga för inspektion i elektroniskt format på Bolagets hemsida, xxx.xxxxxx.xxx, om ej annat anges:
•Bolagets bolagsordning;
•all finansiell information och rapporter avseende Koncernen som till någon del
ingår i eller hänvisas till i detta Prospekt;
•årsredovisningar för 2014 och 2015 för Bolagets samtliga dotterbolag1); samt
•föreliggande Prospekt.
Transaktioner med NCC (MSEK) | 2015 | 2014 | 2013 |
Försäljning | 1 | 3 | |
Inköp | 3 690 | 3 742 | 3 312 |
Finansiella intäkter | 1 | 6 | 12 |
Finansiella kostnader | 269 | 304 | 293 |
Kortfristiga fordringar | 000 | 000 | 000 |
Långfristiga räntebärande skulder | 11 | 140 | |
Kortfristiga räntebärande skulder | 1 676 | 7 775 | 7 447 |
Leverantörsskulder | 154 | 126 | 161 |
Övriga kortfristiga skulder | 318 | 304 | 230 |
Likvida medel (NCC Treasury) | 349 | 208 | 156 |
1) Dotterbolagens årsredovisningar kommer endast att finnas tillgängliga på Bolagets kontorsadress.
Vissa skattefrågor i Sverige
Nedan sammanfattas vissa svenska skatteregler som aktualiseras med anledning av NCC:s utdelning och notering av A-aktier och B-aktier i Bonava för aktieägare som är obegränsat skattskyldiga i Sverige, såvida inte annat anges. Sammanfattningen är baserad på nu gällande lagsstiftning och är endast avsedd som allmän information. Nedan-
stående redogörelse omfattar inte situationer där aktierna i NCC eller Bonava innehas som näringsbetingade andelar eller lagertillgångar i näringsverksamhet eller innehas av handelsbolag. Beträffande vissa kategorier av skattskyldiga gäller vidare särskilda regler. Den skattemässiga behandlingen av varje enskild aktieägare beror delvis på dennes speciella situation. Varje aktieägare bör därför rådfråga skatterådgivare om de skattekonsekvenser som utdelningen kan medföra för dennes del, inklusive tillämpligheten och effekten av utländska regler och skatteavtal.
Sammanfattning
Utdelningen av aktier i Bonava avses ske i enlighet med de så kallade Lex ASEA- reglerna, vilket innebär att någon omedelbar beskattning inte uppkommer. Omkostnads beloppet för de aktier i NCC som berättigar till utdelningen ska fördelas mellan dessa aktier och erhållna aktier i Bonava.
Beskattning vid utdelning av aktier i Bonava
Enligt förhandsbesked från Skatterättsnämn- den är utdelningen av aktier i Bonava undan- tagen från beskattning i Sverige med stöd av Lex ASEA-reglerna under förutsättning att Nordstjernan AB:s innehav av aktier i NCC vid utdelningstillfället inte överstiger 50 procent av rösterna. Omkostnadsbeloppet för de aktier i NCC som berättigar till utdelningen ska därför fördelas mellan dessa aktier och erhållna aktier i Bonava. Fördelningen av omkostnadsbeloppet baseras på den värdeför- ändring på aktierna i NCC som uppkommer till följd av utdelningen av aktier i Bonava. NCC kommer att ansöka om allmänna råd från Skatteverket avseende fördelningen av omkostnadsbeloppet. Information om Skatte- verkets allmänna råd kommer att lämnas så snart som möjligt på NCC:s, Bonavas och Skatteverkets hemsidor.
Beskattning vid avyttring av aktier och andelar av aktier i Bonava
Vid avyttring av erhållna aktier i Bonava utlöses kapitalvinstbeskattning. Detsamma gäller aktieägare som erhåller andelar av aktier i Bonava som säljs för dennes räkning. Kapitalvinst eller kapitalförlust på marknads- noterade aktier beräknas som skillnaden mellan försäljningsersättningen efter avdrag för försäljningsutgifter och omkostnadsbelop- pet. Omkostnadsbeloppet för de aktier i Bonava som erhållits genom utdelningen bestäms med utgångspunkt i de allmänna råd
som Skatteverket kommer att meddela. Kapi- talvinst respektive kapitalförlust beräknas genom att omkostnadsbeloppet för samtliga aktier i Bonava av samma slag och sort sammanläggs och beräknas gemensamt med tillämpning av genomsnittsmetoden. Eftersom aktierna i Bonava kommer att marknadsnote- ras får omkostnadsbeloppet alternativt bestämmas till 20 procent av nettoförsälj- ningsersättningen enligt schablonmetoden.
Hos fysiska personer beskattas kapitalvinster normalt i inkomstslaget kapital med 30 procent skatt. Uppkommer kapitalförlust på marknadsnoterade aktier är denna fullt avdragsgill mot skattepliktig kapitalvinst samma år på aktier och andra marknadsnote- rade delägarrätter. Kapitalförlust som inte kan kvittas på detta sätt är avdragsgill med 70 procent mot annan inkomst av kapital.
Uppkommer underskott i inkomstslaget kapi- tal, medges reduktion från skatten på inkomst av tjänst och näringsverksamhet samt fastig- hetsskatt. Skattereduktion medges med
30 procent av underskott som inte överstiger 100 000 kronor och med 21 procent av reste- rande del. Underskott kan inte sparas till ett senare beskattningsår.
Hos aktiebolag beskattas kapitalvinst på aktier som inte är näringsbetingade i inkomstslaget näringsverksamhet med 22 procent skatt.
Avdrag för kapitalförlust på sådana aktier medges endast mot skattepliktiga kapital- vinster på aktier och andra delägarrätter. Kapitalförlust som inte har kunnat utnyttjas ett visst år får dras av mot kapitalvinster på delägarrätter under efterföljande beskatt- ningsår utan begränsning i tiden.
Beskattning av utdelning från Bonava
Utdelning från Bonava beskattas med
30 procent skatt i inkomstslaget kapital för fysiska personer och med 22 procent skatt i inkomstslaget näringsverksamhet för aktie-
bolag. För fysiska personer bosatta i Sverige innehålls preliminärskatt med 30 procent. Den preliminära skatten innehålls normalt av Euro- clear eller, vid förvaltarregistrerade aktier, av förvaltaren.
Beskattning av utländska aktieägare
För aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige utgår normalt svensk kupongskatt på utdelning från svenska aktiebolag. Kupong- skatt utgår emellertid inte vid utdelning av aktier i Bonava, eftersom utdelningen genom- förs i enlighet med de så kallade Lex ASEA- reglerna. Utdelningen kan dock medföra skattekonsekvenser i aktieägarens hemvist- stat.
Kupongskatt kommer normalt att utgå på utdelningar från Bonava till aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige. Skatte- satsen är 30 procent, men är i allmänhet redu- cerad genom skatteavtal med andra länder för undvikande av dubbelbeskattning. I Sverige verkställer normalt Euroclear eller, beträffande förvaltarregistrerade aktier, förvaltaren avdrag för kupongskatt.
Aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige och som inte bedriver verksamhet från fast driftställe i Sverige beskattas normalt inte i Sverige för kapitalvinster vid avyttring av aktier. Aktieägaren kan dock bli föremål för beskattning i sin hemviststat. Enligt en särskild regel kan fysiska personer, som är begränsat skattskyldiga i Sverige, bli föremål för kapitalvinstbeskattning i Sverige vid avytt- ring av svenska aktier om de vid något tillfälle under det kalenderår som avyttring sker eller under de föregående tio kalenderåren varit bosatta eller stadigvarande vistats i Sverige.
Tillämpligheten av regeln är dock i flera fall begränsad genom skatteavtal mellan Sverige och andra länder.
Historisk finansiell information
KVARTALSRAPPORT FÖR
1 JANUARI 2016 – 31 MARS 2016 94
FINANSIELL INFORMATION FÖR RÄKENSKAPSÅREN 2013–2015
Sammanslagna resultaträkningar 123
Sammanslagna rapporter över totalresultat 124
Sammanslagna balansräkningar 125
Sammanslagna rapporter över förändringar i eget kapital 126
Sammanslagna kassaflödesanalyser 127
Noter 129
Revisorsrapporter avseende sammanslagna finansiella rapporter över historisk finanisell information
164
Delårsrapport januari–mars 2016
Stark balansräkning och bra start på året skapar goda förutsättningar för framtiden
1 januari–31 mars 2016
• Nettoomsättningen under perioden ökade med 6 procent till 1 877 (1 764) MSEK.
• Rörelseresultatet förbättrades med 110 MSEK och uppgick till 184 (74) MSEK. Rörelsemarginalen uppgick till 10 (4) procent.
• Resultat efter finansiella poster uppgick till 113 (-11) MSEK.
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 88 (-9) MSEK.
• Kassaflöde före finansiering uppgick till -576 (-454) MSEK.
• Resultat per aktie uppgick till 0,84 (-0,07) SEK.
• Avkastning på sysselsatt kapital uppgick till 14 (8) procent.
• Antalet sålda bostäder uppgick för perioden till 788 (1 142).
• Antalet produktionsstartade bostäder uppgick för perioden till 747 (715).
MSEK | 2016 Jan-mar | 2015 Jan-mar | 2015 Jan-dec |
Nettoomsättning | 1 877 | 1 764 | 13 070 |
Rörelseresultat | 184 | 74 | 1 377 |
Resultat efter finansiella poster | 113 | -11 | 1 033 |
Periodens resultat efter skatt | 88 | -9 | 798 |
Resultat per aktie, SEK | 0,84 | -0,07 | 7,08 |
Kassaflöde före finansiering | -576 | -454 | 1 437 |
Nettolåneskuld | 4 552 | 10 155 | 4 216 |
Sysselsatt kapital vid periodens slut | 10 236 | 11 141 | 9 811 |
Avkastning på sysselsatt kapital | 14% | 8% | 12% |
Soliditet | 29% | 2% | 31% |
Antal produktionsstartade bostäder | 747 | 715 | 6 356 |
Xxxxx färdigställda bostäder | 549 | 486 | 5 252 |
Antal sålda bostäder | 788 | 1 142 | 6 315 |
Antal bostäder i pågående produktion | 8 976 | 7 905 | 8 778 |
Försäljningsgrad i pågående produktion | 70% | 73% | 69% |
Bonava AB (publ). Adress: Xxxxxxxxx 0, 000 00 Xxxxx, Xxxxxxx. Telefon: x00 0 000 000 00. Organisationsnummer: 556928-0380.
Bonava ⎮Delårsrapport januari–mars 2016
VDs kommentar
Marknaden
Efterfrågan var överlag fortsatt god under första kvartalet på bostadsmarknaderna där Bonava verkar, inte minst i Sverige och Tyskland. Försälj- ningen till konsumenter var fortsatt stark i Sverige, Tyskland och även i Köpenhamnsområdet medan
Finland tyngts av en relativt svag ekonomi. Under kvartalet sålde vi marktillgångar som ett led i att förädla portföljen. Försäljningarna bidrog till att vi kan allokera kapital till tillväxtregioner i linje med vår strategi.
Resultatutfall
Jag är nöjd med resultatet för första kvartalet. Försäljningen till konsumenter var något lägre än motsvarande kvartal i fjol men det viktiga är att vi byggstartade fler bostäder till konsumenter under kvartalet, jämfört med 2015. Detta gör också att vi ökar antalet bostäder i produktion med knappt 1 100 till ca 9 000 bostäder, jämfört med förra året. Inga enheter avyttrades till investerare under kvartalet vilket var i linje med förväntan då denna marknad kan variera mellan kvartalen.
Koncernens utveckling
Vi ska öka differentieringen i vårt erbjudande med fokus på prisvärda och hållbara bostäder. Vi arbetar också för
att skapa förutsättningar för ökad kostnadseffektivitet. Det är dock en långsiktig process och det kommer att ta några år innan vi kan skörda frukterna av detta arbete. Efter periodens utgång har aktieägarna i NCC AB på årsstämman beslutat att dela ut Bonava (före detta NCC Housing) till aktieägarna och notera bolaget på Nasdaq Stockholm. Vi presenterade även vårt nya varumärke och namn, Bonava, som kombinerar bo och nav. Bo för att vi utvecklar bostäder och nav för att vårt ansvar inte slutar med bostaden, vi vill skapa attraktiva boendeomgivningar som blir ett nav i människors tillvaro.
Framtid
Vid utgången av kvartalet var ungefär tre fjärdedelar av bostäderna i produktion sålda, men eftersom överlämning ännu inte hunnit ske hade vi endast resultatavräknat 12 procent av bostäderna. Det är ett försiktigare sätt att redovisa där vi skiljer oss på marknaden, men det gör också att vi inte tar ut några segrar i förskott. I kombination med en bra start på året tycker jag att vi har goda förutsättningar att ta tillvara på den marknadspotential som vi ser. Efter mycket hårt arbete ser jag och mina medarbetare verkligen fram emot att få påbörja en ny spännande resa som ett självständigt bolag.
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, VD och koncernchef
Om Bonava
Bonava är en av de ledande bostadsutvecklarna i norra Europa. Bonava utvecklar och säljer bostäder till konsumenter och investerare som till exempel pensionsfonder, försäkringsbolag och kommersiella fastighetsägare. Bonava har sitt ursprung i NCC och har skapat hem och områden sedan 1930-talet. Idag har Bonava knappt 1 400 anställda med verksamhet i Sverige, Finland, Danmark, Norge, Tyskland, S:t Petersburg, Estland och Lettland. För 2015 uppgick omsättningen till 13 Mdr SEK.
Vision
Our vision is to create happy neighbourhoods where people have the highest quality of life.
Vår vision är att skapa levande platser där människor kan trivas och vara lyckliga. Självklart betyder det olika saker för olika människor och kan förändras över tiden.
Därför försöker vi alltid lära oss och förstå vad det är som gör människor lyckliga där de bor.
Affärsidé
Bonava utvecklar och säljer prisvärda och hållbara bostäder till konsumenter och investerare på utvalda marknader i Sverige, Finland, Danmark, Norge, Tyskland, S:t Petersburg, Estland och Lettland. Bonava är aktivt i hela processen från markanskaffning till dess att bostaden är överlämnad till kund för att säkerställa kundfokus genom hela värdekedjan.
Finansiella mål
• Avkastning på sysselsatt kapital ska uppgå till 10–15 procent.
• Soliditeten ska uppgå till minst 30 procent.
• Minst 40 procent av koncernens resultat efter skatt ska delas ut till aktieägarna.
2
Bonava ⎮Delårsrapport januari–mars 2016
Koncernens utveckling, januari-mars 2016
Alla jämförelsetal i denna rapport avser samma period föregående år
Marknadens utveckling
I Sverige och Tyskland var efterfrågan fortsatt god med stigande priser. I Finland vände priserna uppåt i början av året, efter en längre tid med svagare efterfrågan.
Fortsatt är efterfrågan i Finland från både investerarmarknaden och konsumenter starkare på små, prisvärda bostäder. Efterfrågan på bostäder var god i Köpenhamn och priserna steg i landet. I Norge förbättrades efterfrågan och priserna steg under kvartalet. I S:t Petersburg är marknaden något avvaktande då köpbesluten tar längre tid.
Nettoomsättning
Nettoomsättningen uppgick till 1 877 (1 764) MSEK. Högre nettoomsättning i Sverige och S:t Petersburg motverkades endast delvis av lägre omsättning i främst Finland och Tyskland. Genomsnittspriset per bostad till konsumenter uppgick till 2,7 (2,8) MSEK.
För Sverige ökade antalet överlämnade bostäder till konsumenter samtidigt som genomsnittspriset steg och omsättningen från markförsäljning ökade.
Nettoomsättningen var lägre än föregående år i Tyskland på grund av färre resultatavräknade bostäder för konsumenter, samt att inga projekt för investerare resultatavräknades. Föregående år resultatavräknades en investeraraffär i Tyskland.
Nettoomsättningen minskade i Finland då färre bostäder till konsumenter, och inga bostäder till investerare, resultatavräknades. Genomsnittspriset för bostäder överlämnade till konsumenter ökade i Finland.
Nettoomsättningen i Danmark-Norge minskade som följd av färre överlämnade enheter till konsumenter.
Genomsnittspriset för bostäder till konsumenter var lägre i Norge.
I S:t Petersburg ökade nettoomsättningen för kvartalet som ett resultat av fler resultatavräknade bostäder till konsumenter. Förändrade valutakurser, framför allt avseende rubel, hade en negativ påverkan om -34 MSEK på koncernens nettoomsättning jämfört med samma period föregående år.
Nettoomsättning, rörelseresultat- och marginal 2013 – 2015 (MSEK)
Rörelseresultat
Rörelseresultatet för perioden uppgick till 184
(74) MSEK. Ökningen var framför allt hänförlig till ökad omsättning med förbättrade marginaler i projekt för konsumenter i Sverige, medan resultatet från projekt för investerare minskade. Resultatet från markförsäljningar uppgick till 9 (13) MSEK.
Sverige svarade för en stor andel av koncernens resultat under kvartalet tack vare förbättrat resultat från bostäder för konsumenter och ökad vinst från markförsäljning. För bostäder till konsumenter ökade såväl omsättning som marginaler. I Tyskland försämrades resultatet dels då färre bostäder överlämnades till konsumenter, dels då inga projekt för investerare resultatavräknades i kvartalet. Föregående år resultatavräknades ett projekt till investerare i Tyskland.
Danmark-Norge förbättrade resultatet till följd av ökade marginaler från bostäder för konsumenter medan resultatet i Finland minskade då inga bostäder till investerare resultatavräknades. I S:t Petersburg förbättrades resultatet till följd av fler bostäder överlämnades till konsumenter.
Förberedelserna för att notera Bonava på Nasdaq Stockholm medförde ökade kostnader med 11 MSEK i kvartalet. Markförsäljning i Estland/Lettland belastade resultatet med -39 MSEK för segmentet Övrigt och elimineringar under perioden. Förändrade valutakurser hade en negativ påverkan om -4 MSEK på resultatet jämfört med samma period förra året.
Säsongseffekter
Xxxxxx redovisar intäkter och resultat från försäljning av bostäder i samband med överlämnandet av sålda och färdigställda bostäder till kunderna. Bonavas verk- samheter påverkas av säsongsvariationer som ett resultat av det kalla vädret och ett cykliskt produktionsår, och en stor del av årsproduktionen färdigställs och överlämnas till kunderna under fjärde kvartalet. Därav följer att resultatet för fjärde kvartalet normalt är starkare än för övriga kvartal.
Rörelseresultat och rörelsemarginal, 2014–2016 (MSEK)
15 000
10 000
5 000
0
2013 2014 2015
12%
8%
4%
0%
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Q1 2014
Q2 Q3 Q4 Q1
2015
Q2 Q3 Q4 Q1
2016
16%
12%
8%
4%
0%
Nettoomsättning Rörelseresultat Rörelsemarginal
Rörelseresultat Rörelsemarginal
3
Bonava ⎮Delårsrapport januari–mars 2016
Finansnetto, skatt och periodens resultat Finansnettot uppgick till -71 (-85) MSEK. Förbättringen var hänförlig till en lägre nettolåneskuld. Resultatet före skatt för det första
kvartalet 2016 uppgick till 113 (-11) MSEK.
Skatt på periodens resultat uppgick till
-26 (2) MSEK, motsvarande en skattesats
om 23 (21) %.
Periodens resultat uppgick till 88 (-9) MSEK.
Nettoomsättning och rörelseresultat
Nettoomsättning Rörelseresultat
2016 | 2015 | 2015 | 2016 | 2015 | 2015 | |
MSEK | Xxx-xxx | Xxx-xxx | Xxx-dec | Xxx-xxx | Xxx-xxx | Xxx-dec |
Sverige | 1 251 | 740 | 4 639 | 261 | 66 | 706 |
Tyskland | 157 | 427 | 3 471 | -28 | 22 | 422 |
Finland | 88 | 204 | 1 791 | -13 | 9 | 187 |
Danmark/Norge | 256 | 329 | 1 760 | 6 | -10 | -3 |
S:t Petersburg | 106 | 45 | 773 | 25 | 17 | 197 |
Övrigt och elim. | 19 | 20 | 636 | -68 | -28 | -132 |
Summa | 1 877 | 1 764 | 13 070 | 184 | 74 | 1 377 |
Kassaflöde, investeringar och finansiell ställning, januari-mars 2016
Totala tillgångar
De totala tillgångarna uppgick till 16 704 (16 267) MSEK.
Nettolåneskuld
Nettolåneskulden uppgick till 4 552 (10 155) MSEK, varav nettolåneskulden i svenska bostadsrättsföreningar och finska bostadsaktiebolag uppgick till 3 542 (2 853) MSEK. Nettolåneskulden var lägre framför allt till följd av det av NCC AB i december 2015 erhållna aktieägartillskottet. Per 31 december 2015 uppgick
nettolåneskulden till 4 216 MSEK.
Nettolåneskuld, 2014– 2016, MSEK
12 000
8 000
4 000
0
Sysselsatt kapital och avkastning på sysselsatt kapital
Sysselsatt kapital uppgick till 10 236 (11 141) MSEK. Tillgångarna ökade framför allt avseende pågående bostadsprojekt. Det sysselsatta kapitalet minskade till följd av ökad räntefri finansiering av pågående bostadsprojekt och mark. Per 31 december 2015 uppgick det sysselsatta kapitalet till 9 811 MSEK. Avkastning på sysselsatt kapital uppgick till 14 (8) %. Förbättringen var hänförlig till ett förbättrat rörelseresultat och lägre genomsnittligt sysselsatt kapital.
Kassaflöde
Kassaflödet före finansiering uppgick till -576
(-454) MSEK. Det förbättrade resultatet gav ett ökat kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet. Hög försäljningsgrad i pågående produktion medgav fler byggstarter som gav ökade investeringar i pågående bostadsprojekt. Även investeringar i exploateringsfastigheter ökade, medan
Q1 2014
Q2 Q3 Q4 Q1
2015
Q2 Q3 Q4 Q1
2016
kassaflöde från försäljningar var oförändrat. Övriga förändringar i rörelsekapitalet påverkades positivt av ökad räntefri finansiering av både markinvesteringar och bostadsprojekt i produktion.
Kassaflöde före finansiering, 2014– 2016, MSEK
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
-1 000
-1 500
Q1 2014
Q2 Q3 Q4 Q1
2015
Q2 Q3 Q4 Q1
2016
4