Avtal om genomförande Västerbro
Avtal om genomförande Västerbro
Principer för exploatering i Västerbro
– Lunds kommun
Parter
Nedan avsiktsförklaring tecknas mellan:
Lunds kommun, xxx.xx 212000-1132, nedan kallad kommunen, och fastighetsägarna
Tetra Laval Real Estate AB 556062-4743
…………………………………………..…………………………………. org. nr:………………………………………..
…………………………………………………………..…………………. org. nr:………………………………………..
ägare till fastigheterna:
SEPARATORN 1
SMÖRKÄRNAN 2
VÄRMEVÄXLAREN 3
……………………………………………………………………………………………………….……… Alla tillsammans kallas för Parterna och enskild för Part
1. Bakgrund och målsättning
Fastigheterna Separatorn 1, Värmeväxlaren 3, Smörkärnan 2, nedan kallade Fastigheterna, är belägna i Västerbro, nedan kallat Projektområdet, i Lunds kommun. Projektområdet utgår från fördjupad översiktsplan för Öresundsvägen med omnejd, som har antagits januari 2018. Projektområdets omfattning definieras i bilaga 1.
Den fördjupade översiktsplanens målsättning med det cirka 66 hektar stora Projektområdet är att omvandla det nuvarande verksamhetsområdet till en blandad stadsmiljö med bostäder, verksamheter, skola för låg/mellanstadie, förskolor, idrottshall, handel, restauranger, kontor, kulturverksamhet, service, parkeringshus, parker, förberedelse för högklassig kollektivtrafik och nyskapade platser.
Fastigheterna i Projektområdet ägs till största delen av privata fastighetsägare. Lunds kommun har under åren 2017-2019 arbetat gemensamt med fastighetsägarna i Projektområdet i syfte att möjliggöra och snarast möjligt få igång stadsomvandling i Västerbro, från renodlat verksamhetsområde till en hållbar och levande stadsdel med egen identitet. Som en del i detta arbete har Lunds kommun, men hjälp av input från fastighetsägarna tagit fram Västerbroprogrammet. Västerbroprogrammet har syftet att visa på kommunens och fastighetsägarnas gemensamma målsättningar och strategier för stadsdelen samt att vara ett hållbart verktyg för alla som deltar i arbetet att ta Västerbro från idé till verklighet.
En avsiktsförklaring som kopplas till Västerbroprogrammet har undertecknats av fastighetsägarna i Projektområdet med Lunds kommun.
Utvecklingen av Projektområdet kommer huvudsakligen att ske inifrån och ut. Med det menas att omvandling sker med början i Projektområdets östra delar för att sedan fortsätta åt väster. Om förutsättningar finns kan utveckling ske på flera platser inom Projektområdet samtidigt, men omvandlingsprocessen kommer att pågå under lång tid.
2. Syfte med avtalet
Samverkan mellan fastighetsägare och kommunen är avgörande för stadsomvandlingens resultat. För att genomförande av stadsomvandlingen ska möjliggöras behövs i ett tidigt skede de ekonomiska förutsättningarna tydliggöras. Det ger Fastighetsägaren en uppfattning om de kostnader och åtaganden som finns i Fastighetsägarens projekt. Det ger också kommunen en säkerhet i att det kommer att finnas täckning för de kostnader som stadsomvandlingen medför.
I syfte att tillgodose respektive Parts intresse och uppnå hållbar stadsbyggnad har Parterna enats om att samverka enligt detta avtal, nedan kallat Avtalet.
Avtalet beskriver principerna för hur genomförandet av detaljplaner inom Projektområdet ska ske. Det innebär redovisning av principer för hur kostnader
ska fördelas, hur eventuell överföring av allmän-platsmark mellan kommun och fastighetsägare går till och hur övriga gemensamma exploateringsåtaganden ska hanteras.
Fastighetsägaren är vidare införstådd med att man gemensamt med Lunds kommun och de andra fastighetsägarna i Projektområdet måste arbeta för att lösa de frågor gällande skyddsavstånd, farligt gods, logistiksamordning med mera som uppstår när projektet Västerbro går från planeringsfas in i detaljplane- och genomförandefas.
3. Omfattning, definitioner och bilagor
Omfattningen av Projektområdet framgår av bilaga 1. Parternas avsikt är att bestämma förutsättningar och villkor för en framtida omvandling av Fastigheten, bilaga 2.
Fastigheten inklusive omgivande allmän platsmark, kallas Exploateringsområdet och definieras i bilaga 3.
3.1 Bilaga 1: Projektområdet
Bilagan visar omfattningen av hela projektet Västerbro.
3.2 Bilaga 2: Fastigheten
Bilagan visar Fastighetens utbredning.
3.3 Bilaga 3: Exploateringsområdet
Bilagan visar Fastighetens utbredning, inklusive omgivande allmän platsmark och i förekommande fall fastigheter inom samma kvarter.
4. Detaljplan och planavtal
Framtida detaljplanering och/eller bygglovsärenden kommer att ske enligt intentionerna från Västerbroprogrammet och Kommunikationsplanen för att uppnå målbilden för den fördjupade översiktsplanen för Projektområdet.
Ny Detaljplan som möjliggör omvandling av hela eller större delen av Fastigheten med tillskapande av nya byggrätter och som tas fram med anledning av planansökan kallas nedan ”Ny Detaljplan”. Arbetet med Ny Detaljplan kan först startas när detta avtal är underskrivet. Planavtal ska tecknas med Lunds kommun innan planarbetet påbörjas.
5. Exploateringsavtal
Detta avtal ska ligga till grund för exploateringsavtal och andra erforderliga marköverlåtelseavtal och överenskommelser om fastighetsreglering som tecknas mellan Lunds kommun och Fastighetsägaren. Exploateringsavtalet kan dock innehålla fler villkor och överenskommelser än vad som upptas i detta avtal.
Exploateringsavtal ska upprättas mellan kommunen och de fastighetsägare som ingår i föreslaget detaljplaneområde innan Ny Detaljplan antas.
6. Allmänna platser
Inom Projektområdet kommer det, i och med fastighetsägarnas projekt, genereras ett behov av nya allmänna platser och justering av befintliga. Därför kommer exempelvis gator och park att detaljplaneläggas, projekteras och byggas ut.
Kommunen ansvarar för planering och genomförande av allmän plats. I samband med tecknande av exploateringsavtal avtalar kommunen om inlösen av marken som blir ny allmän plats inom varje Exploateringsområde.
Nyanläggning och ombyggnation av allmänna platser enligt denna punkt genomförs av kommunen och bekostas huvudsakligen av fastighetsägarna inom Projektområdet enligt punkt 7. Kommunen samråder med fastighetsägarna kring vilken standard de allmänna platserna ska byggas ut med och vilken gestaltning de ska ha. Platserna ska huvudsakligen byggas ut och utformas enligt ortens sed. Områdets esplanad kan ha högre standard, i så fall medfinansierar Lunds kommun denna.
De allmänna platserna i Projektområdet utgör en helhet, men byggs etappvis ut i den ordning som kommunen, i samråd med fastighetsägarna, bestämmer med hänsyn till förutsättningarna på platsen, fastighetsägarnas byggtakt, tillgängliga resurser och ett genomförande med minsta möjliga påverkan på tredje man.
7. Kostnadsfördelning
7.1 Principer för kostnadsfördelning – Västerbropengen
Huvudprincipen i Västerbro är att de i Projektområdet ingående fastighetsägarna ska bekosta de för området nödvändiga gemensamma åtgärderna.
Fastighetsägarna inom Ny Detaljplan ska utöver Projektområdets gemensamma åtgärder bekosta nya lokalgator inom Ny Detaljplan. Med nya lokalgator avses de nya gator som anläggs huvudsakligen inom Fastigheten, med undantag för esplanaden och Öresundsvägens omdragning. Ligger ny lokalgata på flera fastighetsägares fastigheter skall kostnaden för gatan fördelas efter vilken nytta man har av gatan. En sådan kostnadsfördelning fastställs av de inblandade parterna vid tecknandet av exploateringsavtal.
Fastighetsägarna ska bekosta de nödvändiga gemensamma åtgärderna genom att erlägga en ersättning baserad på den byggrätt och ändamål/ markanvändning i kvm bruttoarea (BTA) ovan mark som beslutas i Ny
Detaljplan. Avgiften benämns i det följande ”Västerbropengen”.
Erläggande av Västerbropengen ska motsvara Fastighetens bedömda del av de gemensamma kostnaderna, för hela Projektområdet. Vad kostnaderna ska täcka anges i punkt 7.2.
Västerbropengen har tagits fram med hjälp av en kalkyl på Projektområdets totala kostnader för gemensamma allmänna anläggningar, gemensamma utredningar och åtgärder. Kalkylen har använts för att beräkna en genomsnittlig summa för hur mycket varje kvadratmeter BTA ovan mark som tillskapas i Projektområdet, ska bidra med för att möjliggöra utvecklingen av Västerbro. Antalet BTA som kostnaderna sprids ut på har räknats fram med hjälp av innehållet i Västerbroprogrammet. Kalkylen har delats med Fastighetsägaren för granskning.
Västerbropengen innehåller en viktning av hur mycket varje typ av byggrätt i BTA ovan mark ska bidra med, samt en inbyggd ersättning för mark som avstås till park. Se nedan tabell Kalkylens á-priser är från juni 2018.
Bild 1. Urklipp från ovan nämnd Kalkyl för Västerbropengen.
Vid erläggande av Västerbropengen ska ovan angivna belopp justeras i förhållande till Konsumentprisindex (KPI) från Juni 2018.
I och med detta avtals tecknande låses Västerbropengen. Kostnaden som ska fördelas kan inte ökas eller minskas, utöver den justering som görs med hjälp av KPI. Kolumnen längst till höger i bild 1 ovan kommer alltså att utgöra beräkningsgrund för alla kommande exploateringsavgiftsberäkningar som görs inom Projektområdet.
Erläggandet av Västerbropengen kommer att delas upp på olika tillfällen och strukturen för detta fastläggs i exploateringsavtal. Tidpunkterna och upplägget kommer att skilja sig från detaljplan till detaljplan på grund av till exempel detaljplanens storlek och beräknad utbyggnadstakt.
Tidpunkterna för betalning kan exempelvis vara kopplade till:
- Laga-kraftvunnen Ny detaljplan (0-20 % av fastighetsägarens totala beräknade Västerbropeng)
- Projektering och byggnation av allmän plats i Exploateringsområdet (25 – 60% av fastighetsägarens totala beräknade Västerbropeng)
- Erhållet startbesked för bygglov. Exempelvis betalas denna delbetalning när fastighetsägaren har fått startbesked för 70 % av sin totala BTA inom Ny Detaljplan. Eller uppdelat i flera delbetalningar i större detaljplaner, som följer fastighetsägarens byggtakt. (30-80 % fastighetsägarens totala beräknade Västerbropeng)
Sista delbetalningen kommer att ha ett fastlagt datum som bestäms i exploateringsavtalet.
I det fall Fastighetsägaren ej avser/kan fullt utnyttja Ny Detaljplans möjliga byggrätt, kan den sista betalningen av Västerbropengen justeras nedåt. En sådan justering görs om Lunds kommun bedömer att byggrätten som ej utnyttjas kommer att förbli outnyttjad.
7.2 Ingår i Västerbropengen:
Västerbropengen finansierar det som sammanfattas i nedan poster. Punktlistan nedan är ej fullständig. Fullständig specifikation finns i tidigare nämnd kalkyl, daterad 2019-09-19:
- Inköp av allmän platsmark, markmiljötekniska utredningar, avhjälpandeåtgärder på befintlig 1 kommunal mark och projektering/anläggning/ombyggnation för:
o huvudgator, med tillhörande platser och torg, som kopplar ihop Västerbro med övriga staden. (Öresundsvägen (50 %), esplanaden (50%), Åldermansgatan, Bryggaregatan, Måsvägen, Bondevägen, Ny gata i västra delen)
o entréplats mot Kung Oskars bro
o nya parker, samt upprustning av de befintliga parkerna, motsvarande 50 % av kostnaden för en heltäckande upprustning
- Konsultuppdrag som ledningsutredning, ledningssamordning, trafikanalys, antikvariska utredningar, övergripande arkeologiska utredningar, dagvattenutredning, handelsanalys, miljösamordning, logistikplan och Västerbroprogrammet
- Stöd för strukturerat arbete med hållbar stadsutvecklingsprocess genom Sweden Green Building Council (SGBC) kallad City Lab Action.
- Projektadministration, projektledning, projektkalkyl
Ingår ej i Västerbropengen:
Bekostas av Fastighetsägaren:
• Kostnader för nya lokalgator inom Exploateringsområdet – Dessa utgörs av: Inköp av mark, avhjälpandeåtgärder, projektering/anläggning/ombyggnation av lokalgatorna (regleras i exploateringsavtal)
• Kostnader för framtagande av ny Detaljplan, (Planavgift, utredningar osv)
1 Med befintlig kommunal mark avses den mark som 2018-10-01 inom Projektområdet ägdes av Lunds kommun
Bekostas av Lunds kommun eller av andra projekt:
• 50 % av kostnaderna för Västra Esplanaden med tillhörande torgytor samt 50 % av kostnaderna för den nya sträckningen av Öresundsvägen, väster om Bondevägen.
• 50 % av ombyggnation av del av Bryggaregatan/Kaprifolvägen
• Inköp och avhjälpandeåtgärder av skoltomter och förskoletomter inom Projektområdet
7.3 Fastighetsspecifika åtgärder
Fastighetsägaren ska ansvara för fastighetsspecifika kostnader på egen fastighet för återställande/iordningställande av marken så att den är användbar i enlighet med Ny Detaljplan. Med fastighetsspecifika kostnader avses bland annat kostnader för avhjälpandeåtgärder av mark, arkeologi, bevarande, evakuering av hyresgäster och rivning av byggnader.
7.4 Uppföljning av Västerbropengen
Lunds kommuns ambition är att följa upp betalningarna som kommer in från fastighetsägarna i Projektområdet. Skulle exempelvis Projektområdet visa sig ge upphov till fler kvadratmeter byggrätt än vad som utgör beräkningsgrund i kalkylen, är Lunds kommuns ambition att återinvestera det överskjutande beloppet i de allmänna platserna inom Projektområdet.
8. Marköverlåtelse och fastighetsbildning
För att möjliggöra genomförande av Parternas projekt kan marköverlåtelser och fastighetsregleringar behöva ske. Nedan redogörs för hur Lunds kommun avser agera gentemot fastighetsägarna inom Projektområdet.
8.1 Inlösen av gemensam allmän plats
Xxxx som löses in för gemensam allmän plats ska ersättas med marknadsvärdet för befintlig markanvändningstyp. En generell värdering av kvadratmeterpris för verksamhetsmark har utförts av en av Lunds kommun utsedd värderare. Industrimark i västra Lund värderades till 1100 kronor per kvadratmeter, denna siffra ska användas till grund för ersättningsberäkningen. Ersättningen ska indexuppräknas enligt princip i punkt 7.1. Ersättningen betalas ut när lantmäteriförrättning vunnit laga kraft. Fastighetsbildningskostnaderna ska betalas av Fastighetsägaren.
8.2 Inlösen av lokalgata
Mark som löses in för lokalgata inom exploateringsområdet löses in utan ersättning till Fastighetsägaren. Fastighetsbildningskostnaderna ska betalas av Fastighetsägaren.
8.3 Allmän plats blir kvartersmark
Grundregeln när befintlig allmän platsmark överförs till kvartersmark är att den vid fastighetsreglering till Part värderas på samma sätt som kvartersmarken inom Fastigheten, enligt genomsnittsvärdesprincipen, om inget annat bestäms i exploateringsavtalet. Om marken innehåller belastning i form servitut, nyttjanderätt eller dylikt, tas hänsyn till detta. Mottagande part
ansvarar för fastighetsbildningskostnaderna. Ersättningen betalas ut när lantmäteriförrättning vunnit laga kraft.
8.4 Inlösen av mark för skola/förskola
Ersättning vid inlösen av mark för allmän tomt/skola ska bestämmas enligt Expropriationslagen, eller annan vid tillfället gällande lagstiftning.
9. Avtalets upphörande
När Fastighetsägaren och kommunen har tecknat exploateringsavtal för alla delar av Fastigheten, upphör detta avtal mellan Parterna att gälla. Har exploateringsavtal för alla delar av Fastigheten ej tecknats inom 15 år från detta avtals tecknande, upphör avtalet att gälla utan rätt till skadeståndsanspråk för endera parten.
10. Övrigt
10.1 Överlåtelse av avtal
Överlåter Parterna hela eller delar av ingående Fastigheter enligt punkt 1 är Parterna skyldiga att tillse att förvärvaren samtidigt övertar respektive Parts samtliga rättigheter och skyldigheter enligt detta avtal.
10.2 Tvist
Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal ska avgöras av allmän domstol med Lunds tingsrätt som första instans.
Detta Genomförandeavtal har upprättats i 2 likalydande exemplar, ett exemplar för vardera Part.
Lunds kommun
Lund 2020 -
Xxxxxx Xxxxxxx, teknisk direktör
Tetra Laval Real Estate AB
Datum: 2020 -
Namnteckningar
Namnförtydligande