NÄR
BOSTADSBRISTEN
"Bygg mer, bygg prisvärt"
GRANNSAMVERKAN
Gemensam koll ökar tryggheten
HEMMETS MYSTERIER
Så slipper du immiga fönster
För dig som bor i en medlemsförening eller bosparar i Bostadsrätterna # 4 • 2017
NÄR
PRYLARNA TAR ÖVER
SÅ FÅR DU ORDNING I FÖRRÅDET – EXPERTERNAS BÄSTA TIPS.
LEDAREN: ”Styrelsen har alltid någon att fråga om vad som verkligen gäller.”
VARFÖR INVESTERA I SOLCELLSPANELER?
Beställ dem som tjänst istället
Vi lanserar InHouse – ett tryggt och enkelt sätt för bostadsrättsföreningar och kommersiella fastighetsägare att ska a solcellspaneler, värmepumpar och elbilsladdning. Vi gör investeringen och garanterar därefter att allt fungerar.
Läs mer på xxxxxxxxxx.xx/xxxxxxx/xxxxxxx
Bostadsrätterna Välkomnar
PR NÄR
YLARNA
TAR ÖVER
BOSTADSBRISTEN GRANNSAMVERKAN HEMMETS MYSTERIER
"Bygg mer, Gemensam koll Så slipper du
bygg prisvärt" ökar tryggheten immiga fönster
För dig som bor i en medlemsförening eller bosparar i Bostadsrätterna # 4 • 2017
SÅ FÅR DU ORDNING I FÖRRÅDET – EXPERTERNAS BÄSTA TIPS.
LEDAREN: ”Styrelsen har alltid någon att fråga om vad som verkligen gäller.”
”B
Vi hjälper din styrelse
Därför får du tidningen
Xxx Xxxxxxxxxxx i brevlådan
Välkommen till Din
Bostadsrätt – tidningen för dig som bor i en medlemsförening eller bosparar i Bostadsrät- terna. Xxx Xxxxxxxxxxx bevakar och rapporterar om bostadsrättsnyheter med fokus på bostadsrättsfrågor – frågor som rör ditt boende. Här kan du också läsa om tjänster och erbjudanden från Bostadsrätterna. Tid- ningen utkommer med fyra nummer per år.
Upplagan är cirka 290 000 exemplar.
Nästa nummer kommer den 19 mars.
ANSVARIG UTGIVARE:
Xxxxxx Xxxxxxxxx
REDAKTIONSRÅD:
Xxxxx Xxxxxxx, Xxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx,
Xxxxxxxxx Kalderén Xxxx Xxxxxx
och Xxxx Xxxxxxxx
REDAKTÖR:
Xxxx Xxxxxxxx
ART DIRECTOR:
Xxxxxxxx Xxxx
PRODUKTION:
OTW Communication
OMSLAGSBILD:
Xxx Xxxxxxx
REPRO:
Done
ANNONSFÖRSÄLJNING:
Funktioner på Got- land, Xxxx Xxxxxx 0000-00 00 00,
TRYCK:
Roto Smeets
ADRESS:
Bostadsrätterna Xxxxxxxxxxxxxx 0
111 51 Stockholm
KONTAKT:
00-00 00 00 00
För insänt ej
ostadsrätterna? Vad är det för en organisation?” Här har vi en frå- geställning som jag får då och då. Det snabbaste svaret är att vi hjäl- per styrelserna i de bostadsrätts-
föreningar som är medlemmar hos oss. Ibland frågar jag om de får denna tidning i brevlådan, eftersom den skickas till alla boende i medlemsföreningarna samt våra bosparare.
FAKTUM ÄR ATT vi är Sveriges största bostadsrättsorganisation med drygt 7 800 föreningar som medlemmar, vilket innebär att cirka 290 000 hushåll får Din Bostadsrätt. Under 2017 har vi dessutom fått rekordmånga nya föreningar.
Hos oss arbetar jurister, tekniker, ekonomer och andra bostadsrätts– experter som varje dag svarar på ett stort antal frågor från styrelserna. Vi har även en bostadsrättsskola som utbildar ledamöter i praktiska frågor om den dagliga skötseln av fören-
ingen. Vad som kan vara svårt för andra är oftast enkelt för oss att svara på. Och detta är bara några av alla de förmåner vi erbju- der våra medlemsföreningar.
EN AV BOSTADSRÄTTERNAS styrkor är vårt oberoende. Vi är en ekonomisk förening och kan bedriva verksamheten genom den avgift som medlemsföreningarna betalar. Som boende kan du veta att din styrelse alltid har någon att fråga om vad som verkligen gäller.
Som medlem i en bostadrättsförening väljer du din styrelse. Ledamöterna och suppleanternas arbete innebär sedan
att de tar av sin fritid för att se till att föreningens verksamhet funge-
rar. Tacka gärna dessa grannar som axlar ansvaret efter att
medlemmarna valt dem på stämman.
Jag vill nu passa på och önska dig ett gott nytt år!
XXXXXX XXXXXXXXX, VD, BOSTADSRÄTTERNA
Vad som kan vara svårt för andra är oftast enkelt för oss att svara på.
BANKERNAS HÅRDARE KRAV:
SMÅ FÖRENINGAR NEKAS LÅNA
16
XXXXX XXXXXXXXXXX, BOKLOK:
"BYGG SMARTARE OCH BILLIGARE"
12
6
Grannsamverkan ger ökad trygghet
beställt material ansvaras ej. Frågor om innehållet? Vänd er till redaktionen på info@bostadsratte xxx.xx.
AKTUELLT: ANSVARET FÖR ATT TA BORT
IS OCH SNÖ
SIDAN 4
TEMA FÖRRÅD: EXPERTERNA HJÄLPER DIG ATT FÅ ORDNING SIDAN 8
FRÅGESPORT: VAD KAN DU OM LIVET I BOSTADSRÄTT? SIDAN 11
DOKUMENT: SÅ SER EKONOMIN UT
I FÖRENINGARNA
SIDAN 18
FRÅGOR OCH SVAR OM
BOSTADSRÄTT
SIDAN 21
DÄRFÖR BLIR DET IMMIGA FÖNSTER SIDAN 22
Bostadsrätterna är intresseorganisationen för bostadsrättsföreningar och bosparare. Vi utvecklar boendet genom att erbjuda kunskap, rådgivning och opinionsbildning. Bostadsrätterna har cirka 7 800 medlemsföreningar och cirka 8 500 bosparare.
# 4 • 2017 3
Bostadsrätterna Aktuellt
Varningsskylt räcker inte
FOTO: SHUTTERSTOCK
Med vintrigt väder kommer en ökad olycksrisk. Ett stort ansvar vilar på bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare.
– Det räcker inte att sätta upp en skylt som varnar för istappar, säger Xxxxxxxx Xxxxxxx, styrelse- rådgivare och jurist på Bostads- rätterna.
OAVSETT VÄDERLEK KAN fastighetsäga- ren inte friskriva sig från ansvar för en olycka genom att sätta upp en varnings- skylt om risk för snö- eller isras.
– En med band avspärrad yta räcker inte heller, fastslår Xxxxxxxx Xxxxxxx.
Underhållet är ett stort ansvar som vilar på bostadsrättsföreningens styrelse. I många frågor har styrelsens medlemmar ett gemensamt ansvar, men föreningens ordförande kan också bli ensam åtalbar om bristfälligt underhåll orsakat kropps- skada eller till och med dödsfall.
Xxxxxxxx Xxxxxxx råder bostadsrättsför- eningar att se över underhållet och teckna avtal med en entreprenör om snöröjning och att ta bort istappar – helst inklusive bevakning.
– Det finns två varianter; ett avropsav- tal där föreningen själv ringer efter snö- röjning eller ett bevakningsavtal där utfö- raren också tar på sig att kontrollera taken. För att sova gott om natten tänker jag att man som styrelseledamot skulle
föredra det senare, säger Xxxxxxxx Xxxxxxx.
Många bostadsrättsföreningar har en utgång direkt mot trottoar. I vissa kommuner ansvarar kommunen för skottning och halkbekämpning på trot- toarer, i andra inte.
– Vårt råd är därför att kontrollera med er kommun vad som gäller.
Ansvarsfrågan är tydlig när det kommer till skottning och sandning av gångvägar och trappor på innegår- dar. Där är det upp till fastighetsäga- ren.
Är det okej om en förening väljer att
vintertid stänga av gångstråk och trap- por?
–Behövs det för framkomligheten kan man inte gärna göra det. Boende måste kunna ta sig ut på gården till cykeln eller bilen, eller gå ut med sopor.
XXXX XXXXX
TIPSA OM ISTAPPAR
Bor du i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala eller Visby? Då kan du ringa Istappstelefonen som tar emot tips om farliga istappar och meddelar fastighetsägarna om faran. Tjänsten är kostnadsfri för allmänheten.
Istappstelefonen: 020-478277
HAR DU DRABBATS AV XXXXXXXXXXXXXX?
Xxxx Xxxxxxxx, 20, bilmekaniker, Enköping
– Nej, jag har bara bott själv sedan i hös- tas. Tidigare har jag inte heller drabbats och jag känner inte heller någon som har haft inbrott.
Xxxxxx Xxxxxxx, 44, samtalsterapeut, Stockholm
– Ja, nyligen. En granne upptäckte det. Det värsta var inte det materiella utan den obehagliga känslan av att någon främmande varit inne i ens hem.
Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, 83, pensionär, Örnsköldsvik
– Nej, men jag har fått min bil stulen och förstörd. Någon tog bilnycklarna ur min xxxxx som häng- de i ett kapprum.
4 # 4 • 2017
16%
Så många kan tänka sig att gå på digitala bostadvis- ningar, enligt Svensk Fastighetsförmedlings Trendrap- port. Den digitala tekniken gör det möjligt att skapa sig en bild av bostaden, utan att behöva vara på plats.
Så slår du larm om våld i hemmet
Statliga skatterättsnämnden går emot Skatteverket. Bostadsrättshavare som köper exempelvis garage eller förråd ska inte betala reavinstskatt.
Bakläxa om reavinstskatt
VARJE ÅR DÖDAS runt 20 personer av sin nuvarande eller tidigare partner. Samti- digt beräknar Rädda Xxxxxx att 200 000 barn i Sverige, vart tionde barn, lever i hem där våld och hot förekommer.
FOTO: SHUTTERSTOCK
Som granne går det att agera och visa omsorg vid oro för att någon far illa i sitt hem. Det är tanken bakom det våldspre- ventiva initiativ som den ideella fören- ingen Huskurage erbjuder. Målet är att minska våld i allmänhet och våld i nära relation i synnerhet genom att flerbo- stadshus och småhus runt om i landet antar en policy om Huskurage – det vill säga civilkurage där vi bor.
Den som känner oro för en granne kan till exempel ringa på dörren och gå däri-
Skatteverket vill reavinstbeskatta bostadsrättshavare, inte bara då en bostadsrätt säljs utan även då
bostadsrätten förändras – exempel- vis om den utökas med ett rum på vinden eller ett garage. Men Skatte- rättsnämnden anser att det är fel.
TIDIGARE I ÅR gick Skatteverket ut med ett ställningstagande om när verket anser att reavinstskatt blir aktuellt för bostadsrätter. I dag är det enbart rena försäljningar som beskattas med 22 pro- cent av vinsten vid överlåtelser av bostadsrätter. Men Skatteverket vill att bostadsrättshavare från 1 januari 2018 ska reavinstbeskattas inte enbart när bostadsrätter säljs utan även då bostads- rätter genomgår en ”väsentlig föränd- ring”.
– Konsekvensen av Skatteverkets ställ- ningstagande skulle vara att många för- ändringar i bostadsrätt vad gäller ytor
skulle utlösa en reavinstskatt. Detta trots att den gamla bostadsrätten inte säljs, kommenterar Bostadsrätternas vd Xxxxxx Xxxxxxxxx.
Skatterättsnämnden underkände i hös- tas Skatteverkets regeltolkning i två för- handsbesked, som rör ett vindsutrymme och en garageplats som i bägge fallen ska införlivas i den ursprungliga bostadsrät- ten genom en så kallad tilläggsupplåtelse.
ENLIGT NÄMNDEN ÄR det närmast fråga om en formförändring och inte, som Skatteverket anser, att likna vid avyttring eller förändrad rätt i förhållande till bostadsrättsföreningen.
– Den tolkning som Skatterättsnämn- den gör är naturligtvis ett välkommet besked, säger Xxxxxx Xxxxxxxxx.
Ställningstagandena är överklagade till Högsta förvaltningsdomstolen, som får avgöra saken.
XXXX XXXXXXXXX
från, ta hjälp av fler eller ringa polisen. Läs mer på: xxxxxxxxx.xx
Gör rätt som internrevisor
REVISORN ÄR MEDLEMMARNAS kontrol-
lant i fråga om hur bostadsrättsförening- ens styrelse sköter sina åtaganden. Men vad ligger på lekmannarevisorn, som själv är medlem i föreningen?I slutet på januari ordnar Bostadsrätterna en kurs för förtro- endevalda revisorer och revisorssupple- anter om hur uppdraget ska utföras för att det på bästa sätt ska gynna föreningens och medlemmarnas intressen. Kursen går vid tre tillfällen:
Stockholm 18 januari, Göteborg 24 januari och Malmö 23 januari.
Bostadsmarknaden bromsar in
Som lekmannarevisor anmäler du dig till kursen på: xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxx- rattsskolan
EFTER FLERA ÅR av kraftiga prissteg- ringar går nu bostadmarknaden in i en ny fas med prisnedgångar. Under oktober sjönk bostadsrättspriserna med 1 procent i landet, samtidigt som villapriserna stod stilla. Årstakten för bostadsrätter och vil- lor visar ändå på +4 procent respektive
+7 procent, enligt Svensk mäklarstatistik.
Samtidigt visar SEB:s boprisindikator i november att hushållens boprisförväntning- ar faller rejält sedan förra månaden.
Av de tillfrågade hushållen har andelen som tror på fallande priser under det kom- mande året ökat från 16 till 32 procent.
43 procent av de svarande tror fortfarande på stigande bopriser.
68 038
Så många medlemmar hade Facebook-
gruppen Family living – the true story
i november. Skön diskbänksrealism blan- das med hjärtlig humor om kaos i det egna hemmet, som kontrast till alla perfekta bilder i sociala medier.
# 4 • 2017 5
Säkerhet
Grannsamverkan ger
Den mörka årstiden är högsäsong för inbrottstjuvar. Metoden Grannsamverkan har visat sig vara effektiv för att minska bostadsinbrotten.
– Det går att skapa större trygghet i närmiljön genom engage- mang och nyfikenhet, säger Xx Xxxxxxx, styrelseledamot i Brf
Stjärnhusen i Stockholmsförorten Gröndal.
B
OSTADSINBROTTEN ligger på en konstant nivå sedan flera år, men har under första halv- året 2017 ökat något. Då anmäldes närmare 10 000
bostadsinbrott i Sverige; en ökning med 3 procent jämfört med 2016. Mest ökar lägenhetsinbrotten. Statistik från tidigare år visar att det är nu under den mörka årsti- den som flest inbrott sker.
Men det finns åtgärder som bostads- rättsföreningar kan göra för att minska riskerna. Genom metoden Grannsam- verkan kan de boende i ett område sam- arbeta i nätverk för att minska brottslig- heten och öka tryggheten.
I Brf Stjärnhusen i Gröndal har styrel- seledamoten Xx Xxxxxxx på sin lott att gå dagliga rundvandringar i kvarteret
för att bland annat kolla om dör- rar är låsta och att ingen åver- kan skett på portlås.
– Det är ett uppdrag som passar mig bra eftersom jag är hemma på dagtid. Jag möter mycket folk, allt från mäklare till olika entrepre- nörer som rör sig här.
– Ett bra sätt är att fråga främ-
folk sig säkrare. Tidigare hängde rökande ungdomar i portarna närmast gatan. I dag är våra portar alltid låsta, till skillnad från tidigare.
GRANNSAMVERKAN BYGGER PÅ att de
boende hjälps åt att hålla uppsikt över varandras bostäder och närområdet. Arbetet sker i samverkan med polisen som hjälper till med kunskap och infor- mation. För detta behöver en bostads- rättsförening utse ett kontaktombud.
Det kräver ingen större insats, konsta- terar Xx Xxxxxxx.
– Nej, det handlar inte om så mycket tidsåtgång, säger han och dubbelkollar att en port är låst. För mig som pensio- när är det här ett lagomjobb, jag kan
styra helt själv.
Medlemmen Xxxxx Xxxx- xxxxxx flyttade in i Stjärnhu-
sen för fem år sedan. Hon ser inte bara fördelen med Grannsamverkan som en brottsförebyggande metod, utan också att den skapar samhörighet.
– Alla hälsar på varandra. Jag känner att jag har bra koll på
lingar ”kan jag hjälpa till med något?”. Det brukar få den med
Xx Xxxxxxx
vilka som bor här och det är trev- ligt. Så fort något händer brukar
oärliga avsikter att lägga benen på ryg- gen.
Han sitter inte på någon brottsstatistik, men konstaterar att föreningen inte haft några inbrott i närtid.
– Genom att vi satt in nya lås känner
det komma upp lappar. En tjej fick sin barnvagn stulen i min port. Ofta vet vi väldigt snabbt om någonting har hänt, och även föreningen är snabb med infor- mation till oss.O
XXXX XXXXX
DET HÄR ÄR GRANNSAMVERKAN
• Metoden utvecklades i USA under 1960- och 70-talen och har blivit en av världens mest använda metoder mot brott i bostadsområden.
• Genom ökad kunskap och engagemang kan grannar till- sammans minska anonymite-
ten och motverka inbrott och skadegörelse som sker i bostadsområden. Det ger också en trygghets- och gemensamhetsskapande effekt.
• Bakom konceptet Grannsam- verkan i Sverige står Samver-
kan mot brott. Där ingår en rad intressenter som Polisen, försäkringsbolag, SSF Stöld- skyddsföreningen, Villaägarna, SABO, Hyresgästföreningen och Riksbyggen.
Källa: Brottsförebyggande rådet
6 # 4 • 2017
trygghet
4 ”Var vänligt nyfiken
TIPS FÖR ATT MINSKA
INBROTT
• Var vaksam på vilka som rör sig i området.
• Meddela grannar när du är bortrest. Hjälps åt att ta undan post.
• Ha bra lås på alla dörrar och fönster.
• Lås alltid ytter- dörren i bostaden. Källa: Polisen
26%
SÅ MYCKET
– inte konfrontativ”
Grannsamverkan har inte bara en bevisat brottsdämpande effekt.
De boende känner sig också trygga- re och kommer varandra närmare.
– Motsatsen är att man knappt hälsar på sina grannar i fastigheten, säger kommunpolisen Xxxxxx Xxxxxxxx.
ETT DRÖMSCENARIO
för inbrottstjuvar är anonymiteten i flerbo- stadshus.
– Vi har noterat att även ganska svårforce- rade dörrar brutits upp med buller och bång. Då
MINSKAR
INBROTTEN
Grannsamverkan kan
har andra boende hört att det skramlat i trapphuset men inte brytt sig vidare.
Xxxxxx
Xxxxxxxx
enligt Brottsföre- byggande rådet, Brå, minska brottslighe- ten i ett område med 16–26 procent beroende på mät- metod. En ny lands- omfattande under- sökning pågår för att beräkna effekten av grannsamverkan.
Den väntas bli klar om ett drygt år.
Metoden har använts sedan 1980-talet i Sveri-
ge, främst i villaom- råden och av kom- munala och privata hyresvärdar, men på senare år har meto- den också blivit allt- mer använd av bostadsrättsfören- ingar.
Xxxxx Xxxxxxxxxx och Xx Xxxxxxx bor på Sjöbjörnsvä- gen i stadsdelen Gröndal, sydväst om Stockholm. Bo- stadsrättsföreningen Stjärn- husen med 224 lägenheter har varit med i Grannsam- verkan i flera år.
– Ofta blir det ringar på vattnet när ett hus går med, det vill säga att huset intill ansluter sig och så vidare, säger Xxxx Xxxxxxx, projektledare för Grannsamverkan på Stöldskyddsfören- ingen, SSF.
I efterhand har grannen kommit på att ”vad dum jag var som inte tittade ut för att ta reda på vad det var som lät”, säger Xxxxxx Xxxxxxxx.
Han är kommunpolis och ansvarig för Grannsamverkan i stadsdelarna Skärholmen och Hägersten/Liljehol- men i Stockholm. För att metoden ska fungera optimalt menar han att minst 50 procent av de boende i ett område bör vara med.
– Konceptet bygger på att grannar tar hand om sitt område, är alerta om något händer, och ställer frågor till främmande människor i eller kring fastigheten. Man behöver inte vara konfrontativ, bara vänligt nyfiken. Det brukar räcka för att en inbrottstjuv inte ska vilja stanna kvar.
NÄR FÖRENINGEN UPPFYLLER första
kriteriet är det dags att utse ett eller helst två kontaktombud som ska fung- era som kontaktyta mellan polisen och föreningen. Polisen ger utbildning och fortlöpande information. Till exempel kan polisen skicka ut varningsmejl om nya tillvägagångssätt vid inbrott.
– Det kan handla om att inbrottstju- var fäster en bit tejp över dörrposten och återkommer någon dag senare för att kolla om någon varit i lägenheten, säger Xxxxxx Xxxxxxxx.
En bonuseffekt av en aktiv Grann- samverkan är att även andra brottsty- per, däribland skadegörelse, brukar minska. Dessutom upplever de boen- de en ökad trygghet.O XXXX XXXXX
# 4 • 2017 7
Tema Förråd
Så får du ordning på förrådskaoset
2
För många prylar och ett överfullt förråd? Ordningskonsulten Xxxxx Xxxxx ger dig tipsen som får ordning på förrådskaoset.
– Hemligheten är att rensa ut och ge var sak sin plats, säger Xxxxx.
TEXT: XXXXX XXXXXXXXX ILLUSTRATION: XXX XXXXXXX
D
EN ÖKADE MÄNGDEN
1
prylar vi äger, i kom- bination med bristen på tid, har medfört att röran har eskale-
B
O
S
T
R
Ö
M
rat i de flesta hem. Just förrådet fungerar ofta som hemmets soptipp, där allt skräp ham- nar: Sportutrustning vi
F
O
T
O
:
O
R
L
A
N
D
O
G
inte längre använder, barnkläder som blivit för små, möbler vi tröttnat på och skolböcker vi inte har
hjärta att göra oss av med.
Ofta havererar vårt röjande för att det blir oss övermäktigt. Då kan det vara bättre att ta lite i taget.
– Sätt ett långsiktigt mål. Bär upp en låda ur förrådet varje vecka och sätt dig vid tv:n och sortera. Vad vill
du verkligen behålla, vad kan du ge bort eller sälja, och
vad måste slängas?
Brita varnar för att fast- na i rensandet när du hit- tar gamla skolböcker och andra minnen.
– Lägg dem i en ”läs sen-
– Xxxxx dränerar oss på energi, stjäl vår tid och ska-
Xxxxx Xxxxx
hög” och fortsätt rensa. Spara dina bästa minnessa-
par stress och ångest, säger Xxxxx, ordningskonsult och författare till boken ”Ordning hemma – smarta tips för en enklare vardag”.
– När var sak är på sin plats ser det snyggare ut, vi mår bättre och spar tid. Ordning på utsidan skän- ker också ordning på insidan, säger Xxxxx.
Första steget är att tänka ige- nom vad vi vill ha i vårt förråd:
– Ett förråd är till för saker du använder, men använder sällan, som säsongskläder och säsongs- leksaker. Allt annat ska bort, menar Brita.
BRITAS RÅD ÄR ATT planera in en heldag och göra ett ryck.
– Förbered dig genom att köpa sopsäckar och plastlådor, se till att du har matlådor hemma, drick mycket vatten för att hålla energin uppe. Kanske kan en vän hjälpa dig rensa.
ker i en ”nostalgilåda”, men håll dig till en enda låda.
ATT KATEGORISERA sakerna i säsong är ett tips. Gruppera saker som ska fram inför jul så att du lätt kan hitta dem. Packa undan som- markläder du inte längre behöver.
Organisera förrådet med hjälp av stadiga hyllor och uppmärkta plastlådor. Det är lättare att komma åt lådor på hyllplan än om de är staplade på varandra och du får en bättre överblick över var sakerna finns.
Viktigt är att ha en plan för det du ska kasta, så du verkligen blir av med det.
– Ha mobilen redo och lägg ut saker du kan sälja direkt på Block- et. Kanske ska du hyra en bil över dagen och köra direkt till återvin- ningen? Det kommer att kännas så skönt när du fått ett tomt och väl- städat förråd, säger Brita.O
1. FÖRVARA SMART
Förvara allt i genomskinliga lådor så du ser innehållet och märk sedan upp lådorna. Se till att lådorna är täta så att de skyddar mot fukt och skadedjur.
2. RENSA VARJE ÅR
Rensa kontinuerligt i förrå- det – varje år. Sälj gamla barnsaker du inte längre behöver, sportutrustning du inte längre nyttjar.
8 # 4 • 2017
6
3
tips
3. HÄNG UPP
Xxxxxx s-krokar och använd förrådsgallret för att hänga upp saker som hjälmar, väskor, skateboards eller skrid- skor.
4. BUNTA IHOP
Bunta ihop sånt som hockeyklub- bor och gardinstänger. Använder du dem inte kan du bunta ihop prylar med en rem eller så, eller ställa dem i en tung kruka, så att du får lite ordning på dem.
4
5
5. PLACERA RÄTT
Tänk på placeringen av dina saker så du har rätt saker lättillgängligt. Adventsljus- stakarna behövs före jul- granspyntet.
som förändrar livet hemma
”En gång rent aldrig ostä- dat”. I alla fall om man får tro den senaste städgurun Xxxxx Xxxxx, författaren bakom den bästsäljande boken ”Konsten att städa”.
Här är Xxxxx Xxxxxx 6 tips som utlovar att förändra ditt liv.
1. GÅ IGENOM DITT HEM UTIFRÅN KATEGORIER
Glöm rum för rum – gå igenom en kategori prylar i taget. Ska du rensa bland dina böcker så ta fram alla böcker i hem och förråd – inte bara de i bokhyllan. Annars får du inget grepp om böckerna.
2. BÖRJA MED KLÄDERNA
Kläder är det i ditt hem som enligt Xxxxx Xxxxx har minst emotionell laddning. Det är lättare att slänga en gammal tröja än ett gammalt foto och därför är det bra att börja rens- ningen i garderoben.
3. BEHÅLL BARA DET SOM GÖR DIG GLAD
Lägg ut prylarna framför dig. Titta och känn noga på dem en i taget. Gör saken dig glad? Behåll! Men tänker du snarare att den ”nog är bra att ha” framöver? Skänk bort eller släng!
4. NOSTALGI ÄR DIN STÖRSTA FIENDE
Rensa utan nostalgi – ha enbart fokus på vilka saker som gör dig glad.
Annars fastnar du med en gammal låda med vykort och fotografier, vil- ket bara leder till att du förhalar din rensning.
5. RENSA I TYSTNAD
Tvärtemot vad du tror är detta inte tillfället att ”lyssna på en podd”. Var helt närvarande när du går igenom ditt hem, så att du hinner reflektera över vad du äger för prylar.
6. VIK, HÄNG INTE UPP
Att vika kläder i lådor ger en bättre överblick än att hänga dem i en gar- derob. Googla KonMaris vikmetod och lär dig ”ställa” alla kläder i lådan i stället för att lägga dem i högar.
Dela in lådorna med hjälp av avdelare och förvaringsboxar.
# 4 • 2017 9
# 4 • 2017 9
Tema Förråd
Rätt till förråd? Kolla avtalet!
Har alla boende i huset rätt till ett förråd vardera?
Vad gör jag om det inte finns något ledigt utrymme när jag flyttar in? Bostadsrätternas expert Xxxxxxxxx Xxxxxxxx svarar.
HUR LÄGENHETSFÖRRÅDEN SKA fördelas i
ett hus är upp till styrelsen att besluta. Det finns ingen särskild lag som styr förfaran- det. I många nya fastigheter finns det bara förråd inne i lägenheterna.
– Du har rätt till ett eget vind- eller källar- förråd om du kan påvisa att det framgår av upplåtelseavtalet, alltså avtalet mellan för- ste bostadsrättshavaren och föreningen, säger Xxxxxxxxx Xxxxxxxx.
Vad gör jag som bostadsrättsinnehavare
om förråd saknas – men alla andra har?
– Det är orättvist men du måste kunna hävda rätten till förråd enligt ett avtal. Läs
därför det du skriver under i samband med bostadsköpet ordentligt. Ibland finns inte tillräckligt med utrymmen för förråd åt alla. Då upprättas vanligtvis en kölista, på samma sätt som till parkeringsplatser.
Får jag börja använda ett tomt förråd som
saknar lås?
– Nej. Står förråd tomma så måste du vända dig till styrelsen och fråga om det finns en kölista, eller om du kan låna eller hyra ett förråd. Upptäcker en förening att ett förråd olovligt börjat användas kan den som tagit utrymmet uppmanas att tömma det. O
XXXX XXXXX
10 # 4 • 2017
VAD FÅR MAN
HA I FÖRRÅDET?
• Bostadsrättslagen reglerar inte vad du får eller inte får ha i ditt förråd, det kan däre- mot varje förening göra. När man är osäker kan man luta sig mot föreningens stadgar.
• Färska matvaror får inte för- varas i förråd på grund av risk för djurangrepp eller mögel. Detsamma gäller fuktiga pry- lar. Ett tips är att inte förvara kartonger direkt på golvet. Lyft i stället upp saker på hyllor och liknande.
• Motordrivna fordon är för- bjudna i förråd liksom brand- farliga vätskor generellt, enligt den kommunala ord- ningsstadgan. I det senare fallet finns undantag.
Läs mer på: xxx.xx.
DU FÅR INTE…
…installera elutrustning, som exempelvis frys utan tillstånd i ett förråd.
…använda förrådet som hobby- rum eller replokal. Ett förråd är ett utrymme där saker får för- varas, inte där du vistas. När ett förrådsutrymme används på ett felaktigt sätt ska fören- ingen göra en skriftlig varning.
HAR JAG RÄTT TILL
ERSÄTTNING OM MINA SAKER DRABBAS AV
MÖGEL I FÖRRÅDET?
Det hänger främst på din hem- försäkring. Men anser du att föreningen ska betala måste du kunna visa att föreningen i juri- disk mening orsakat skadan som uppstått.
FÅR JAG HYRA UT MITT FÖRRÅD?
Nej, förrådet är inte privat utan föreningens egendom. Hela fastigheten, inklusive all mark, hus och förråd tillhör bostads- rättsföreningen.
8
FRÅGOR
Frågesport
VAD KAN DU OM BOSTADSRÄTT?
1. Ungefär hur många aktiva bostads- rättsföreningar som äger sina hus finns i landet?
1. 1 000
X. 500 000
2. 26 000
2. Hur många lägenheter måste det minst finnas i en bostadsrättsförening?
1. 7
X. 3
2. 11
3. Hur många personer måste minst sitta
i styrelsen för en bostadsrättsförening?
1. 8
X. 3
2. 15
6. Vad är en bostadsrättsförening?
1. En enskild firma
X. En ekonomisk förening
2. En syförening
7. Vilken åtgärd kräver stämmobeslut?
1. Reparation av hiss
X. Trapphusmålning
2. Stadgeändring
8. En bostadsrätt är en form av...?
1. Hyresrätt
X. Nyttjanderätt
2. Äganderätt
4. Om man vill veta hur många som ska sitta i styrelsen för en specifik förening, var ska man då leta?
1. I stadgarna
X. I ordningsreglerna
2. I bokföringslagen
Svar: 1=2, 2=X, 3=X, 4=1, 5=1, 6=X, 7=2, 8=X
5. Vilket är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ?
1. Stämman
X. Ordföranden
2. Portvakten
Mötet Xxxxx Xxxxxxxxxxx, BoKlok
”Xxxx mer, smartare
B
Det behövs fler prisvärda bostäder i olika former för att mota bostadsbristen. Allt för många nyproduktioner ligger i ett för högt prissegment, konstaterar Xxxxxx Xxxxxxxxx, vd för Bostadsrätterna, i ett möte med Xxxxx Xxxxxxx- xxxx, vd för byggbolaget BoKlok som i 20 år satsat på billigare bostäder för alla.
OSTADSBYGGANDET har
ökat kraftigt på senare år
– så även under 2017. Men nu märks en tydlig inbromsning på bostads-
marknaden. Priset på bostadsrätter sjunker något samtidigt som Boverket märker att
byggbolag har svårigheter att få avsättning för nyproduk- tion på vissa marknader där det har byggts
mycket.
Xxxxxx Xxxxxxxxx (U): Vad är din
Xxxxx Xxxxxxxxxxx
analys av läget för nyproduktion?
– Det har byggts väldigt mycket i ett högre prissegment. Byggindu- strin är tyvärr väldigt konservativ där den grundläggande logiken är att ju dyrare vi säljer desto mer pengar tjänar vi. Men jag represen- terar en annan aktör som tänker annorlunda och vet att det inte behöver vara så. Vi ser trots allt en fortsatt bostadsbrist i Sverige efter- som det byggs fel typ av bostäder, säger Xxxxx Xxxxxxxxxxx.
U: Hur påverkar marknadsläget er?
– Som tonläget är i media nu, och jag har sett det förr, finns en över- hängande risk att vi hamnar i en masspsykos att just nu är det inte rätt att köpa bostad. Då spelar det ingen roll vilken prisskala det hand- lar om. Men det behöver inte ta sär- skilt lång tid för att marknaden ska nyktra till och komma ur det.
– Rent egoistiskt är det skönt att vi är lite ensamma i vårt prisseg- ment, men vi skulle inte rädas kon- kurrensen. Sverige behöver fler
aktörer som är lika tydliga som vi med att bygga bra och billiga bostä- der.
U: Finansieringskraven gör att
många yngre har svårt att komma in på bostadsmarknaden, men även äldre har svårt att ändra sitt boende. Hur ska rörligheten på marknaden öka?
– Det här är komplext. Det häng- er samman med att många tycker att det finns för lite prisvärt att flyt- ta till, dagens ränteläge, att det inte finns någon fastighetsskatt med
XXXXX
XXXXXXX- XXXX
Ålder: 55.
Bor: Med familj i villa i Helsingborg. Uppväxt på lan- det.
Gör: Vd för Bo- Klok. Verksam i byggbranschen i 30 år.
mera. Vill man sammanfatta det i en mening så är det för billigt att bo och för dyrt att flytta.
– Alldeles för många äldre sitter kvar för länge i sina stora villor. Ska de flytta därifrån så får de 1,5–2 mil- joner för huset och sen får de beta- la lika mycket för att flytta in i en 60 kvadratmeter stor lägenhet och dessutom får de en månadsavgift på toppen av det.
BoKlok, som ägs av Skanska och Ikea, har sedan starten en tydlig prispolicy för sina projekt. Det får
12 # 4 • 2017
och billigare”
Bygg för alla, i olika former och oli- ka stilar. Det anser Xxxxx Xxxxxxx- xxxx, vd för BoKlok och Bostadsrät- ternas vd Xxxxxx Xxxxxxxxx i ett möte om hur bostadsmarknaden ska komma i bättre balans.
Sverige
så stor del i byggkostnaden och i slutänden priset för konsumen- terna – går det inte att bara kapa markpriserna?
– Det finns uppenbarligen aktö- rer som är beredda att betala höga markpriser. Men om jag var kom- munpolitiker skulle jag ställa mig frågan – vad vill jag långsiktigt med kommunen? Är det bra att många olika sorters människor har råd att efterfråga bostäder här? Om jag tar extremt mycket betalt för marken kommer boendekostnaden för de bostäder som byggs där att vara väldigt hög.
Xxxxx Xxxxxxxxxxx nämner ett system som finns i Finland, där XxXxxx också är verksamt. Där kan kommuner sätta ett fast, lågt pris på marken – sedan får byggbolagen tävla om att bygga hus med den lägsta boendekostnaden.
– Jag tror att den modellen skulle vara attraktiv även i Sverige. Den skulle driva aktörer i en annan rikt- ning.
U: Jag har träffat politiker xxxx
mindre orter som säger att de vill ha nya bostadsrätter i kommu- nen, men att ingen byggare är intresserad. Vad ska de göra?
– Det finns naturligtvis orter där även våra priser är för höga, men vi försöker ständigt hitta former för att nå fler.
– Xxxx tricket handlar om att omvandla behov till efterfrågan. Det är allas vår uppgift. BoKlok är inte den enda lösningen. Det behö- ver byggas mer, lite smartare och lite billigare. O
XXXX XXXXXXXXX
inte finnas något jämförbart alter- nativ på den lokala marknaden som är billigare. För 2017 räknar XxXxxx med att boendekostnaden i projekten inte får vara högre än
7600 kronor i månaden.
– Det motsvarar vad en ensam- stående förskollärare med ett barn har råd att lägga på sitt
boende. Vi utgår nämligen just från vad en förskollärare tjänar. Det sät- ter taket för våra priser.
U: Du har nyligen i Dagens Indu-
stri varnat för att höga markpriser
riskerar att göra Stockholm till ett reservat för rika. Hur påverkar markpriserna era projekt?
– De är helt avgörande för om vi ska kunna bygga för alla. Stockholm har markpriser på nära 40 000 kronor per kvadratmeter. Det är långt myck- et mer än vad ett BoKlok-hem slutli- gen kostar för kunderna. Vårt snitt- pris till kunderna ligger i Stockholms grannkommuner på 25 000 kronor per kvadratmeter. Då förstår man ju att det inte går ihop.
U: Om nu markkostnaden är en
behöver fler aktörer som är lika tydliga som vi med att bygga bra och billiga bostäder.
XXXXX XXXXXXXXXXX
FOTO: XXXXXXXX XXXXX
DET HÄR ÄR BOKLOK
• BoKlok är ett boendekoncept som utvecklats av Ikea och Skanska. Bolaget grundades 1996 av Xxxxxx Xxxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxxxx och satsar på prisvärda bostäder – både flerbostadshus och enfa- miljshus.
• Företaget bygger omkring 1200 bostä- der per år och har totalt byggt 10 000 bostäder i Sverige, Finland och Norge.
• 50 procent av kunderna är mellan 25 och 35 år och 70 procent kommer från boende i hyresrätt.
# 4 • 2017 13
Att ha med er på BRF-mötet
Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelse- möten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.
Med oss vet ni exakt vad ni betalar för. Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa
samtliga ärenden via er egen kundportal.
Vi kompletterar varandra.
Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.
Om något ändå skulle gå fel...
Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt.
Det kan ni lita på.
Alla kontakter
Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR
xxx.xxxxxxx.xx Kontakt: Xxxxxx Xxxxxx xxxxxx@xxxxxxx.xx 0000-00 00 00
Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE xxx.xxxxxxx.xx Kontakt: Xxxxxxx Xxxxxxx Blomqvist xxxxxxx.xxxxxxx@xxxxxxx.xx 0000-00 00 00
GR-Avloppsrensning
xxx.xx-xxxxxxxxxxxxxxx.xx Kontakt: Xxxxxx Xxxxxx xxxxxx@xx-xxxxxxxxxxxxxxx.xx 00-000 00 00
Ekerö Xxxx & Entreprenad xxx.xxxxxxxxx.xx Kontakt: Xxx Xxxxxxxxx xxx.xxxxxxxxx@xxxxxxxxx.xx 08-560 310 36
AW Xxxxxxx Xxxxx & Plåtslageri AB
xxx.xxxxxxxx.xx xxxx@xxxxxxxx.xx 08-640 52 38
SKFM Xxx Xxxxx AB
xxx.xxxxxxxxxx.xx Kontakt: Xxx Xxxxx xxxx@xxxxxxxxxx.xx 0000-00 00 00
AV Anläggning AB ANLÄGGNING OCH UTEMILJÖ
xxx.xxxxxxxxxxxx.xxx Kontakt: Xxxxxx Xxxxxxxx xxxxxxxxxx@xxxxx.xxx 0000-00 00 00
Carpeting ENTRÉ OCH INTERIÖRMATTOR
xxx.xxxxxxxxx.xx Kontakt: Xxxxx Xxxxxxxx xxxxx@xxxxxxxxx.xx 0000-00 00 00
Visst är det skönt att hitta service- lösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag?
Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm.
Tillsammans ger vi er det mesta ni
behöver.
• Skadebesiktningar
• Fuktutredningar
• Avfuktningsuppdrag
• Jour
Kontakta oss för mer information xxxx@xxxxxxx.xx eller jour 0000-00 00 00.
Vi tar hand om hela ditt tak
xxxxxxxx.xx 08-640 52 38
Trygghet, service och kvalitet ända sedan 1918.
ALLT INOM MARK, ANLÄGGNING OCH TRÄDGÅRD
SPECIALISTEN PÅ TRÄDGÅRDSANLÄGGNING!
Även rådgivning inom utemiljö och lekplatsbesiktningar.
xxxx@xxxxxxxxx.xx 00-000 00 00
VI HAR HJÄLPT BRF:ER SEDAN 1979
Entrémattor • Logomattor Skrapmattor
Uppslaget är
en annons.
Även rådgivning inom utemiljö och lekplatsbesiktningar.
xxxxxxxxxxxx.xxx
000-000 00 00 xxxxxxxxxxxx.xxx
Dokument Föreningarnas ekonomi
Små bostadsrättsföreningar särbehandlas när de söker banklån. Efter kritik för ett år sedan ändrade flera banker sina restriktioner kring hur många medlemmar en bostadsrättsförening måste ha för att beviljas banklån. Nu är problemet tillbaka.
SMÅ FÖRENINGAR
Flera banker säger nej till att låna ut pengar till mindre bostads- rättsföreningar och till köp av lägenheter i små föreningar.
– Vi har varit i kontakt med flera banker som sagt nej till att låna ut till oss, trots att vi har en god ekonomi, säger Xxxxx Xxxxxxxxxxx som är ordförande i bostadsrättsföreningen Ham- mars Backe i Lerum utanför Göteborg.
Hans erfarenhet är långt ifrån unik. Enligt Xxxxxxxxxxxxxxx har flera banker dessa restriktioner, vilket gör det svårt för fören- ingar att bedriva sin verksamhet.
Xxxxxx Xxxxxxxx, analys- och kom- munikationschef, Mäklarsamfun- det
Av Sveriges cirka 26 000 aktiva bostadsrättsföreningar är det flera tusen som påverkas av bankernas hårdare krav.
Ett exempel är Hammars Backe i Lerum utanför Göteborg med sex lägenheter fördelade på tre fastighe- ter.
– Husen och föreningen är cirka två år gamla. Ekonomin är stabil
– VI HAR FÅTT många samtal från
bostadsrättsföreningar som stött på detta, trots att de har en god ekono- mi. Bankerna ger dessutom olika besked från deras presstjänst och det lokala bankkontoret, säger Bostads- rätternas vd Xxxxxx Xxxxxxxxx.
Mäklarsamfundet instämmer i denna bild.
–Det finns nästan ingen storbank som inte har någon form av restrik- tion när det gäller lån till små fören- ingar eller köp av bostäder i små för- eningar. Någon bank har sju lägen- heter som gräns, en annan kan ha fem och en tredje tio lägenheter. Det varierar, säger Xxxxxx Xxxxxxxx som är analys- och kommunikationschef på Mäklarsamfundet.
– För ungefär ett år sedan, efter att det larmats om saken, var det flera
banker som tvingades backa från
sina stelbenta policys. Men nu är den här typen av riktlinjer på väg tillbaka.
Kan du ge några konkreta exem- pel?
– Enligt våra senaste uppgifter har till exempel Nordea och Dans- ke Bank sex lägenheter som gräns och SBAB sju lägenheter. Men om man frågar bankerna själva, hävdar de regelmässigt att det inte finns någon tvingande policy, utan att det görs en bedömning från fall till fall. Men de signaler som fastig- hetsmäklare får från bostadskon- sumenter som försöker köpa en bostad i en liten förening visar på motsatsen. Oftast sker det inte ens en kreditprövning, säger Xxxxxx Xxxxxxxx.
och god. Dessutom har vi fulla
garantier på fastigheterna. När husen byggdes var det byggmästa- ren som ordnade lånen, varav ett är aktuellt att förnya, berättar fören- ingens ordförande Xxxxx Xxxxxxxxxxx.
– Jag har under hösten varit i kon- takt med en rad banker för att se vad de kan erbjuda oss. Några sva- rade direkt nej med motiveringen att vi är för små. Andra sa ja, men erbjöd så dåliga villkor att det i praktiken var ett nej.
Vad ska ni göra nu?
– Jag håller på att diskutera med ett par banker. Om vi inte kommer fram till något bättre, förlänger vi med den bank som vi redan har.
Xxx Xxxxxxxxxxx har frågat några av de större bankerna om deras
16 #4 • 2017
NEKAS BANKLÅN
policy när det gäller att låna ut till små bostadsrättsföreningar eller köp av lägenheter i små föreningar.
Swedbank avböjer att medverka i en intervju. Men i ett mejl skriver presskontakten Xxxxxx Xxxxxxx att banken bedömer alla låneansök- ningar individuellt, oavsett om det rör privatpersoner, företag eller just bostadsrättsföreningar.
SBAB:s informationschef Xxxxx Xxxxxxxx skriver i ett mejl att ban- ken ”för närvarande (har) en gräns på sju lägenheter för att vi ska kunna belåna en lägenhet i en min- dre förening”.
I en telefonintervju ett par dagar senare korrigerar hon uppgiften.
– Vi har ingen nedre gräns. Men är det färre än sju lägenheter gör vi en särskild prövning där vi under- söker både föreningen och kunden. Har ni haft en gräns på sju lägen- heter?
– Ja, men den ändrades för ett par månader sedan.
– I en liten förening kan den enskilde medlemmen få väldigt stor påverkan på föreningens ekonomi. Det är viktigt att man är medveten om det om man köper en lägenhet i
en liten förening. Men självklart finns massor av välskötta mindre föreningar som inte har några som helst problem.
Om man lånar pengar för att köpa en villa står man själv för hela risken?
– Ja, men då tar man också ansvar för sin egen ekonomi. I en bostadsrättsförening kan du inte påverka vad grannen gör, men kan ändå få stå för konsekvenser- na av det. Det behöver du inte göra om du köper en villa, säger Xxxxx Xxxxxxxx.
Xxxxxx Xxxxx, privatrådgivare vid Handelsbanken i Linköping, säger att banken inte har några generella regler kring hur liten eller stor en förening får vara som vill låna pengar i banken.
– Vi gör alltid en bedömning i varje enskilt fall. Kreditbeslutet bygger på vår lokalkännedom om marknaden, kundens återbetal- ningsförmåga och säkerheten.
BOSTADSRÄTTERNAS VD Xxxxxx
Xxxxxxxxx säger att bankernas inställning är djupt problema- tiskt.
– Om en välmående förening behöver renovera taket, men får nej av banken, vad ska de då göra? Föreningen kan inte renovera, den boende får inget lån och då riskerar effekten att bli att värdet på lägen- heterna sjunker.
Mäklarsamfundets Xxxxxx Xxxxxxxx fortsätter:
– Bankernas hattande fram och tillbaka leder dessutom till en väl- dig oro hos många bostadskonsu- menter. Ett år är det okej att låna för att köpa en lägenhet i en liten förening, ett annat år är det inte det. Bostadskonsumenterna behö- ver långsiktiga och tydliga spelreg- ler för att kunna planera sin boen- desituation.
Innebär inte små föreningar
större risker?
– Mindre föreningar kan inne- bära en större individuell risk, eftersom det finns färre medlem- mar att fördela risken på. Men det går inte att ha generella regler.
Bankerna bör göra individuella kreditprövningar, precis som med stora föreningar, säger Xxxxxx Xxxxxxxx.O
XXXXXX XXXXXXXX
Bankernas hattande fram och tillbaka leder dess- utom till en väldig oro hos många bostads- konsumen- ter.
XXXXXX XXXXXXXX
#4• 2017 17
Dokument Föreningarnas ekonomi
Unik kartläggning:
SÅ STABIL
ÄR EKONOMIN
Välskötta hus och föreningar med god ekonomi.
Så ser det ut över tid för de flesta bostadsrättsföreningar i Sverige. Det framgår av siff- ror som Bostadsrätterna fått från SCB.
– Det här visar att fören- ingarnas avsättningar för underhåll och reparation är tillräckliga, konstaterar Xxxx Xxxxxxxx, informationschef på Bostadsrätterna.
I MEDIA HAR DET under året bland annat varnats för att många föreningar inte sätter av
tillräckligt med pengar för att klara underhåll och reparationer. Därför kom- mer det att krävas kraftiga avgiftshöjningar.
Men det är viktigt att ha koll på vad som behöver göras, när det ska göras och hur det ska finansieras. Med de bitarna på plats handlar det om att vara öppen och transparent mot medlemmar och potentiella medlemmar.
Enligt Xxxx Xxxxxxxx har den genomsnittliga föreningen inte bara avsatt pengar för reparationer
– man har också tagit renoverings- behoven på allvar.
– Det räcker att gå ut på stan eller gå igenom annonser på Hemnet för att se att underhållet sköts. Man
renoverar till den milda grad att de flesta hus är i bättre skick – och på många
områden är standarden mycket högre idag – än när de byggdes, säger Xxxx Xxxxxxxx.
Det är ungefär samma intäkter, kostnader och avsätt- ningar till underhåll år efter år.
XXXX XXXXXXXX
Förutom statistiken från SCB har han bland annat läst årsböcker med bostads- och byggnadsstatistik som sträcker sig längre tillbaka i tiden – till 1990-talet:
– Det har alltid funnits dåliga för- eningar och mönsterföreningar och under 90-talet var det extremt stora skillnader mellan dessa motpoler. Under 2000-talet har det skett en del skatteförändringar som påver- kat. Ändå är mönstret påfallande stabilt och den genomsnittliga för- eningen avsätter ungefär samma andel av intäkterna till underhåll.
För den som står i begrepp att köpa bostadsrätt hjälper det förstås inte att de flesta föreningar eller en snittförening har en mycket stabil ekonomi. Här gäller det att läsa de enskilda årsredovisningarna för att få en uppfattning.
Men siffror som Bostads- rätterna hämtat från Statistiska Centralbyrån, SCB, visar att bilden inte stämmer.
Xxxx Xxxxxxxx
råden.
Bristerna i underhåll finns i stället bland hyresrätter i många miljonprogramom-
ETT UNDERSKOTT BEHÖVER dock
inte betyda att föreningen har dålig ekonomi eller inte har råd att
Under perioden 2003-2015 har skillnaderna mellan intäkter och kostnader, trots att föreningarna blivit både fler och större, varit rela- tivt stabila och gett ett överskott.
Enda undantaget var 2015 då det i landet som helhet fattades i snitt två kronor per kvadratmeter.
– Det mest påfallande är hur lika mönstret är över tid. Det är ungefär samma intäkter, kostnader och avsättningar tilll underhåll år efter år och så har det varit i många år, säger Xxxx Xxxxxxxx, informations- chef på Bostadsrätterna, som tagit fram materialet.
Han får medhåll av Bostadsrät- ternas vd Xxxxxx Xxxxxxxxx:
– De flesta föreningar mår bra. De sköter underhåll och ekonomi. Bil-
– Det brukar fungera bättre med underhållet när de boende själva får bestämma, konstaterar Xxxx Xxxxxxxx.
EN RAD INSPEL har gjorts i media under året, av bland andra Swed- bank, med varningar om att för små avsättningar och bristande under- håll på många håll kommer att leda till kraftigt höjda månadsavgifter. Men de kritiska inspelen grundar sig på dåliga kunskaper, anser Xxxx Xxxxxxxx.
– Ja, man har tittat i kristallkulan för att se hur bostadsrättsförening- arna behöver förbereda sig. Men det har inte funnits någon statistik över vad som faktiskt gjordes för 10, 15 eller 25 år sedan och hur utveckling-
1/7
Så stor andel av intäkterna avsätter föreningarna
i snitt varje år för underhåll och
underhålla.
– Ett underskott handlar oftare om brister i bokföringsregler än att huset håller på att rasa ihop. Exem- pelvis är det inte längre tillåtet med progressiva avskrivningar – i stället ska föreningar ha linjära avskriv- ningar som innebär lika stora avskrivningar varje år. Omläggning- en av reglerna kan resultera i att en förening redovisar ett för högt underskott, säger Xxxx Xxxxxxxx.
Som spekulant är det också värt att notera att föreningens ålder är en viktig faktor som kan påverka ekono- min. En äldre förening har som regel stabilare ekonomi än en nybildad.
– Det beror på att de hunnit anpassa avgifterna till kostnaderna de har, även långsiktigt, säger Xxxx
den i media är klart överdriven.
en sett ut. Inte förrän nu.
reparation.
Lindbäck. O
XXXXXX XXXXXXX
18 #4 • 2017
Så jämnt har ekonomin utvecklats i bostadsrättsföreningar
600
400
200
2003 2004 2005
Intäkter (brutto),
kr/kvm totalyta
2006
2007 2008 2009 2010 2011 2012
2013 2015
Kostnader,
kr/kvm totalyta
Underhåll och reparation,
kr/kvm totalyta
De flesta av landets bostadsrättsföreningar har en god ekonomi. Husen är
välskötta med tillräckliga avsättningar för underhåll och reparation. Källa. SCB
Fotnot: Siffror för 2014 saknas, då gjordes ingen jämförelse.
FOTO: XXXXXXXXX XXXXXXXXXX/JOHNÉR
FAKTA OM BOSTADSRÄTTER
• I Sverige finns det i dag ungefär 2 miljoner småhus, 1,5 miljoner hyresrätter och 1 mil- jon bostadsrätter.
• I landets flerbostadshus är 59 procent hyresrätter och 41 procent bostadsrätter.
• Hyresrätten är vanligare i 260 av 290 kom- muner, men andelen bostadsrätter varierar rejält mellan olika delar av Sverige. Av de 30
kommuner där bostadsrätt är vanligast ligger hälften i Stockholms län. Allra vanligast är bostadsrätten i Vallentuna (93 procent), Täby (90), Lomma (86) och Danderyd (83).
• I flerbostadshus ägs alltså 41 procent av lägenheterna av bostadsrättsföreningar. Näst vanligaste ägartypen är allmännyttiga bostadsföretag med 28 procent.
• Avgifterna för nybyggda bostadsrätter 2016 var i snitt 638 kronor per kvadratme- ter och år, vilket ger en snittavgift på 4 235 för en trea i månaden. Insatserna för nybyggda lägenheter låg 2016 på
2 476 000 kronor i snitt.
Källa: SBC
#4• 2017 19
Dokument Föreningarnas ekonomi
OVANLIGT MED BRF-KONKURS
I genomsnitt 30 bostadsrättsföreningar per år går i konkurs.
I de flesta fall handlar det om föreningar utan vare sig någon egen fastig- het eller verksamhet, visar en granskning som Din Bostadsrätt har gjort.
Men bostadsrättsföreningar kan också på falska grunder försättas i konkurs.
SKULDERNA I DE föreningar som begärts i konkurs gäller ofta skatter och administrationsavgifter som inte betalats på grund av slarv eller att styrelserna trott att föreningar- na redan har avvecklats.
Ett typiskt exempel är en bostads- rättsförening i Djursholm norr om Stockholm som bildades häromår- et av ett antal hyresgäster som vill ta över fastigheten som de bodde i. Något köp blev aldrig av. Dock avslutades inte föreningen for- mellt, med resultat att den drog på sig administrations- och straffav- gifter på sammanlagt 13 409 kro- nor till Skatteverket, Bolagsverket och Kronofogdemyndigheten.
Efter ansökan från föreningens styrelse försattes den i våras i kon- kurs vid Attunda tingsrätt.
DIN BOSTADSRÄTTS genomgång av de senaste årens konkursdomar visar på en rad liknande fall runt om i Sverige.
– Ingen av de bostadsrättsfören- ingar som jag haft i konkurs har någonsin ägt någon fastighet. Det har i samtliga fall rört sig om fören-
Det bästa vore om det ställdes krav på
att det ska finnas ett styrelsebe- slut eller, vilket är bättre, ett stämmobe- slut.
XXXXX XXXXXXXX
TUULA
ingar som bildats i hyresfastigheter i syfte att lämna en intresseanmä- lan för förvärv av fastigheten, men där något förvärv aldrig blivit av. Föreningen har likviderats, men inte haft några tillgångar till betal- ning av likvidationskostnaderna, säger advokat Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx.
– Konkurserna har alltså varit ett rent administrativt förfarande för nedstängning av föreningar som aldrig kommit igång.
I andra fall kan det handla om föreningar som på grund av mycket stora kostnader för till exempel fastighetsförvärv eller ombyggna- tioner, inte längre klarar att betala sina skulder. Ofta är månadsavgif- terna redan så höga att en höjning inte anses möjlig.
ELLER SÅ KAN det handla om brott, vilket det finns exempel på från senare år. Just nu utreder polisen i Malmö misstänkt ekonomisk brotts- lighet i anslutning till en av Sveriges största bostadsrättsföreningar.
Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxx, professor i civilrätt vid Karlstads universitet och tidigare bland annat åklagare,
hovrättsdomare och polischef, säger att det i dag är alldeles för lätt att på falska grunder få en bostads- förening försatt i konkurs, även om det är mycket ovanligt att så sker.
– För att ansöka om konkurs hos tingsrätten räcker det med att fören- ingens firmatecknare ansöker om det, säger Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxx.
UNDER SENARE TID har det i media uppmärksammats hur styrelseleda- möter och firmatecknare i en liten bostadsrättsförening i Arboga begärt föreningen i konkurs trots motstånd från övriga medlemmar.
– Det måste införas tydliga regler i bostadsrättslagen om vem som ska anses behörig att ansöka om att en förening ska försättas i konkurs när det sker av föreningen själv, betonar säger Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxx.
– Det bästa vore om det ställdes krav på att det ska finnas ett styrel- sebeslut eller, vilket är ännu bättre, ett stämmobeslut.
Denna slutsats har även Bostads- rätterna gjort, och därför föreslagit en ändring i lagen.O
XXXXXX XXXXXXXX
FAKTA: DÅ KAN DET BLI KONKURS
• Det är extremt ovanligt att en bostadsrättsförening går i kon- kurs. När det sker är det antingen föreningen själv eller den som föreningen är skyldig pengar som lämnar in en ansökan till tings- rätten.
kan lösas genom exempelvis höjda avgifter.
• Tingsrätten fattar beslut om kon- kurs och utser en konkursförval- tare med uppgift att sköta för- valtningen av de tillgångar och skulder som finns i konkursboet.
i praktiken betyder det sistnämn- da oftast att hitta en köpare av fastigheten och använda pengar- na från försäljningen till att beta- la skulderna. Det som eventuellt blir över tillfaller medlemmarna.
• Medlems privata lån berörs inte
27 18
44 36
24
• En bostadsrättsförening kan för-
Det är också konkursförvaltaren
av konkursen. Det innebär att
2012 2013 2014 2015 2016
sättas i konkurs om den inte kan betala sina skulder, betalnings- problemen inte är tillfälliga och
som bestämmer om verksamhe- ten ska drivas vidare eller om egendomen ska säljas direkt,
hen har kvar sina lån/skulder trots att tillgången i form av en bostadsrätt inte längre finns kvar.
Antal bostadsrättsföreningar i Sverige avslutade genom konkurs, 2012-2016. Nästan samtliga ägde inte sin fastighet.
20 #4 • 2017
Kan makar väljas in i styrelsen?
FRÅGA: Vem kan väljas in i sty- relsen? Kan ett gift par, där en är
revisorsupple- ant och en ingår i val- beredning-
en väljas sam- tidigt? Eller räknas
det som jäv?
SVAR: Det finns inget lagligt hin- der för makar eller sambor att samtidigt sitta i styrelsen. Valbe- redning nämns inte i lagen och därmed är ett uppdrag i sådan inte heller ett hinder. En revisor får inte vara gift eller sambo med, syskon eller släkting i rakt upp- eller nedstigande led till någon ledamot eller suppleant. Den som har varit revisor kan väljas in i styrelsen därefter. Men den som suttit i styrelsen kan inte direkt bli revisor, för då får denne delvis revidera den egna tiden i styrel-
Krav på försäkring?
FRÅGA: De flesta av oss inser vär- det av att ha en hemförsäkring och att teckna ett bostadsrätts- tillägg som täcker skador om olyckan skulle vara framme. Men vad gäller för de medlemmar som inte tecknar? Är det lagstad- gat med försäkring och kan de bli uppsagda från bostadsrätten?
SVAR: Nej, en förening kan faktiskt inte kräva att medlemmar har för- säkring, det är så att säga deras ensak. Men givetvis ska en förening starkt rekommendera medlemmar- na att ha försäkring. Bostadsrätts- föreningen kan även välja att teck- na ett gemensamt bostadsrätts- tillägg, som då gäller för samtliga medlemmar.
Frågor & svar
FOTO: SHUTTERSTOCK
Måste jag betala trasig ruta?
sen och det går inte.
Kan styrelsen ge avgiftsfri månad?
FRÅGA: Vad händer om någon
kastar sten mot mina fönster? Och då menar jag om ifall det är jag eller föreningen som ska betala för nya fönster?
föreningens stadgar. Det är rätt
vanligt att det är medlemmen som har underhållsansvar för fönsterrutorna, vilket betyder att denne får betala för reparation.
FRÅGA: Styrelsen har beslutat att medlemmarna ska få en avgifts- fri månad, eftersom ekonomin är bra. Jag menar att detta är något
xxxxx ansvaret för att sköta för- eningens löpande verksamhet under året. Då har de också ett ansvar för budgeten och att
SVAR: Det beror på vad som står i
Har föreningen ansvaret ska den betala.
som en stämma måste besluta om. Vem har rätt?
SVAR: Styrelsen har det övergri-
Vem ska besluta om renovering?
FRÅGA: Bostadsrättsföreningen ska låta renovera balkongerna. Är denna typ av investering-
ar något som styrelsen ensam kan besluta om, eller måste en stämma få säga sitt?
SVAR: Om balkongerna bara reno- veras och alltså i stort behåller nuvarande utseende och befintlig storlek, förutom att det blir finare, är detta att betrakta som vanligt underhåll. Det kan styrelsen besluta om. Men om balkongerna
avgifterna ligger på rätt nivå i förhållande till utgifterna. Detta är med andra ord något som sty- relsen beslutar.
till exempel får en större yta räk- nas detta sannolikt som en ”väsentlig förändring", och såda- na beslutas av stämman. I vilket fall som helst är det bra om sty- relsen informerar medlemmarna om arbetet.
Vem ansvarar
för dörrarna?
FRÅGA: Ytterdörrarna i vår fören- ing är i dåligt skick. Vad jag förstår räcker det inte med att måla dessa utan det måste till nya dörrar. Vem är det som betalar om det ändå blir en målning på yttersidan av dörren? Och vem betalar om dörren måste bytas ut? Enskilde medlemmen eller föreningen?
SVAR: Svaret på denna fråga är bero- ende på vad som står i föreningens stadgar. Här skiljer det sig mellan lan- dets bostadsrättsföreningar. Förening- en kan ansvara för målningen av ytter- sidan och medlemmen svarar för dörren i övrigt. I andra fall står fören- ingen för allt, utom vad gäller lås och beslag.
Vanliga frågor om bostadsrätt
Här kan du läsa om vanliga frågor som ställs till styrelser i bostadsrättsföreningar. Styrelserna i sin tur vänder sig till Bostadsrätterna för rådgivning. Bostadsrätterna har alltså ingen rådgivning direkt till enskilda bostadsrättshavare.
# 4 • 2017 21
Problem & lösning
HEMMETS
MYSTERIER
NÄR FÖNSTRET IMMAR
FOTO: SHUTTERSTOCK
Immar det på insidan av fönstret eller bildas det kondens? Det kan vara tecken på dåliga fönster eller otillräcklig ventilation. Men några saker kan du åtgärda själv.
V
INTERTID, men även andra årstider, kan problem uppstå med invändig imma och kondens på fönster. Det beror ofta på dålig allmänventilation eller för hög fukthalt, ibland en
kombination av båda.
– Som bostadsrättshavare kan jag först se hur jag möblerat rummet. Tjocka gardiner eller annat kanske hindrar värmen från element att ventilera bort fukten från rutan, säger Xxx Xxxxxxxxxx, styrel- serådgivare på Bostadsrätterna.
Återkommande bekymmer med imma eller kondens mellan fönsterglasen kan i sin tur vara ett tecken på övertryck i rummet beroende på ventila- tionen. Övertrycket gör att den fuktiga inomhus- luften trycks in mellan glasen. I värsta fall kan det leda till att fönstret förstörs.
– Ventilationssystemet är en fråga för styrelsen. Men orsaken kan också vara dåliga tätningslister i fönstret. Här gäller det att titta vad det står i för- eningens stadgar om vem som ansvarar för vad, säger Xxx Xxxxxxxxxx.
Ytskiktet inåt är medlemmens ansvar och dit kan även tätningslisterna höra, enligt en del stad- gar. Tätningslister i silikon eller det syntetiska EPDM-gummit rekommenderas.
Utvändig kondens på fönstret kalla dagar är däremot tecken på att fönstret är välisolerat; det så kallade U-värdet är lågt. Utvändig kondens är faktiskt en kvalitetsstämpel; värmeläckaget är litet genom fönsterytan, betonar Xxx Xxxxxxxxxx.
– Vänta tills det blir varmare på dagen och ytan värms upp. Då försvinner kondensen.O
XXXX XXXXXXXXX
FLER ORSAKER TILL IMMA
En lägenhet kan ha problem med fukt och imma medan en grann- lägehet inte har det. Det kan delvis bero på hur många som bor i lägenheten, om det finns många växter i lägenheten och lev- nadsvanor.
Om de boende duschar ofta och lagar mycket mat kan det bidra till att öka luft- fuktigheten i lägenhe- ten, vilket kan ge pro- blem med fukt och imma på fönstren.
22 # 4 • 2017
22 # 4 • 2017
xxxxxxxxxx.xx
Ny standard
i tvättstugan
Miele Professional vill göra Sveriges fastighetstvättstugor mer energieffektiva och optimerade för användning. Därför har vi an- passat tvättutrustningen efter det moderna hushållets behov. Det innebär bl a att tvättmaskiner och torktumlare har en kapacitet på 6,5 kg och att all torkning sker med värmepumpsteknik.
POSTTIDNING B P
Vi förvaltar och utvecklar bostadsrättsföreningar
– för ett hållbart imorgon.
Styrelsearbete kan innebära mycket. Som tur är behöver man inte vara proffs på allt. På SBC har vi erfarenhet av alltifrån teknisk och ekonomisk förvaltning till projektledning vid ombyggnation och fastighetsjuridik. Ta hjälp av oss för en hållbar förvaltning av er bostadsrättsförening och för att effektivisera styrelsearbetet.
En specialist på förvaltning helt enkelt. Välkommen till SBC!