Bakgrund

2. Underlag till styrelsen gällande motion för att anlägga uteplats

Bakgrund

År 2000 ombildade föreningen en fd lokal i markplan i port 7 till lägenhet (upplåtelse). Bostaden såldes till medlemmarna i lägenheten ovanför som etage. Samtidigt såldes en befintlig lägenhet i port 5 (överlåtelse) och även den gjordes om till etage. Dessa ingrepp krävde bygganmälan samt bygglov vilket beviljades av Stadsbyggnadskontoret.

Lägenhetsinnehavarna gavs i samband med sammanslagningen styrelsens löfte att på egen bekostnad anlägga varsin uteplats med utgång till densamma i direkt anslutning till lägenheten. Detta principbeslut finns dock inte dokumenterat och marken ingår inte i upplåtelsen av lägenheten.

För att öppna upp en altandörr i fasaden krävs särskilt byggnadslov från stadsbyggnadskontoret. Medlemmarna ansökte 2005 om styrelsens/fastighetsägarens tillstånd för att ansöka om byggnadslov. (se bilaga 1a och 1b)

Styrelsen ställde sig positiv till ansökan och utarbetade ett generellt regelverk för anläggande av uteplats (se Bilaga 2) Ärendet presenterades vid en extrastämma 2006 då underlaget återremitterades till styrelsen för att bättre utreda förutsättningarna för upplåtelseformen av en ev. uteplats. 2007 togs ärendet upp på ordinarie årsstämma stämma. Styrelsen förordade denna gång ett avslag med motiveringen att "en utredning av ärendet är kostsam" samt "att det troligtvis endast är ett fåtal boende som är intresserade medan frågan har stort ideologiskt värde för många medlemmar". Stämman biföll styrelsens rekommendation. (Bilaga 3) Ärendet lades vid denna tid fram av styrelsen, ej som motion. Ingen av medlemmarna som inkommit med förslaget bodde i föreningen då denna stämma ägde rum.

Då frågan nu återigen har rests av en av medlemmarna, tillika styrelsemedlem, har styrelsen inom ramen för Bostadsrätternas kostnadsfria rådgivning, undersökt de praktiska och juridiska möjligheterna för upplåtelse av en uteplats. I det följande ges Bostadsrätternas rekommendationer (se även bifogad mailväxling i bilaga 4)

Bostadsrätternas (SBCs) rekommendationer

Hur ska marken upplåtas?

Det finns två upplåtelseformer för marken; med bostadsrätt eller som arrende.

1. Vid upplåtelse med bostadsrätt varar upplåtelsen i princip för all framtid och blir en del av lägenheten. Detta ska anges i upplåtelseavtalet och övergår alltså automatiskt i ny innehavares bostadsrätt. Det är klokt att välja upplåtelse med bostadsrätt i denna typ av ändring som är avsedd att vara permanent. Ni ska upprätta ett tillägg till det ursprungliga upplåtelseavtalet för lägenheten. Det ska klart anges att marken ska bli en del av bostadsrätten.

2. Arrende (s.k. lägenhetsarrende) ingås för viss tid, t.ex. 5 år. Vid försäljning av bostadsrätten krävs nytt avtal med ny köparen. Väljs arrende ska andelstal inte ändras och medlemmen betalar själv för ev. underhåll.
   
   

Vem finansierar och underhåller?

Avtal ska ingås om att medlemmen själv ska betala alla kostnader för bygget. En permanent uteplats blir en del av huset och därmed föreningens egendom. Det innebär att föreningen får ansvaret för framtida underhåll. Därför är det viktigt att föreningen kräver att altanen ska uppföras av fackman och att föreningen noga följer arbetet så att det görs på rätt sätt (samma gäller altandörr).

Är det fråga om en enklare altan (arrende) bör avtal ingås om att medlemmen ska svara för underhåll, att han på egen bekostnad ska ta bort den om det krävs för underhåll av huset samt att samma ska gälla om nästa köpare inte åtar sig samma ansvar för underhåll.

Andelstal och insatshöjning

Vid upplåtelse med bostadsrätt bör andelstalet höjas vilket leder till högre årsavgift. Bostadsrätterna kan inte yttra sig om nivån på priser eller insatshöjning. Insatsen bör dock inte vara obetydlig. Att jämföra lägenheter med och utan balkong är en väg att försöka hitta något värde. Alternativt kan lägenheter som utrustas med balkong/uteplats ges en förhöjd avgift om stadgarna så tillåter. Bostadsrätternas mönsterstadgar föreslår en avgiftshöjning om 2% resp 1% av ett basbelopp för balkong resp. uteplats. Denna avgiftshöjning skall motsvara föreningens ökade kostnader för framtida underhåll av balkong/uteplats.

Vem fattar beslut?

När mark som tillhör föreningen och i vart fall teoretiskt sett är tillgänglig för alla medlemmar ska upplåtas till endast vissa medlemmar är detta en förändring som ändrar förhållandena för alla medlemmar. Det blir särskilt tydligt om det gäller en mindre innerstadsgård där kanske 20 % av ytan går från att vara allmän till privat. Därför krävs det särskilda förfarandet med stämma med kvalificerad majoritet samt hyresnämnds tillstånd (9 kap. 16 2 p. § bostadsrättslagen).

Särskilda omständigheter i Brf Vidfamne

Redan idag har den ena av lägenheterna (60 kvm) ett andelstal som är identiskt med en lika stor lägenhet på 3 rok utrustad med balkong. Medlemmen betalar alltså redan idag en avgift baserad på ett andelstal motsvarande en lägenhet med balkong.

Den andra lägenheten (27 kvm) har idag ett ungefärligt andelstal som en motsvarande stor 1 rok utan balkong. Lägenheten betalar dock sedan ombildningen en förhöjd månadsavgift på c:a 10%, oklart varför. Denna förhöjda avgift står i strid med föreningens stadgar, enligt vilka avgiften bör utgå i relation till andelstal.

Som jämförelse kan nämnas att föreningens övriga lägenheter i markplan (2 st) har ett betydligt lägre andelstal än övriga lägenheter (motsvarande 60% av ordinarie andelstal).

Föreningens ekonomiska plan har inte reviderats sedan 1987 (bilaga 5). Planen ger ingen direkt vägledning till hur andelstalen för olika lägenheter är satta. Under årens lopp har ett relativt stort antal lägenheter och lokaler upplåtits vilket medfört förändringar av lägenheternas inbördes andeltal. ISS föreslår att hela den ekonomiska planen bör revideras.

Fortsatt beredning av ärendet

1. Medlemmarna inkommer med en ny motion (se förslag)

2. Styrelsen, i samråd med internrevisor, reviderar sitt tidigare regelverk och ställningstagande inkl föreslagna ändringar av andelstal och insats.(se förslag)

3. Förslaget presenteras på ordinarie årsstämma för beslut med kvalificerad majoritet.

Styrelsens betänkande, regelverk och rekommendation:

Boende i souterräng vill anlägga uteplatser då de ej har balkong. Detta diskuterades på extrastämma 2006-09-05. Där återremitterades ärendet med uppdrag till styrelsen att bättre utreda förutsättningarna för upplåtelseformen av en ev. uteplats/balkong. Vid nästa ordinarie årsstämma 2007-04-17 togs ärendet upp igen dock utan att ärendet utretts vidare. Stämman avslog ärendet.

Då frågan nu återigen har rests av en av medlemmarna, tillika styrelsemedlem, har styrelsen tillsammans med Bostadsrätternas rådgivningsservice närmare utrett de praktiska och juridiska möjligheterna för upplåtelse av en uteplats. Här sammanfattas av styrelsens föreslaget regelverk för anläggande av uteplats samt rekommendation:

Föreslaget regelverk:

Omfattning

• endast lägenheter i markplan eller souterräng som inte har balkong omfattas av förslaget

• uteplatser/balkong får bara anläggas längs med husets baksida, dvs ej utmed gatan eller vid gavel

Juridisk lösning

• Då ingreppet är att betrakta som permanent skall marken upplåtas med bostadsrätt (ej arrende). Upplåtelsen skall dokumenteras genom tillägg till befintligt upplåtelseavtal.

• Då förslaget innebär en upplåtelse av föreningens gemensamma tillgångar krävs att beslutet godkänns av en kvalificerad majoritet vid föreningsstämma.

Finansiering:

• Den boende bekostar själv alla kostnader för ombyggnaden inklusive ansökan om bygglov, upptagning av dörr mm

• Föreningen skall kompenseras för markupplåtelsen genom att insatsen för lägenheterna och därtill hörande andelstal justeras i enlighet med föreningens ekonomiska plan.

• Insasthöjningen skall motsvara en liknande lägenhet med balkong i enlighet med Bostadsrätternas rekommendation

• Om andelstalen av olika skäl ej kan justeras föreslås istället en kompensation för framtida underhåll genom en avgiftshöjning i enlighet med de nyligen reviderade stadgarna (1% av gällande basbelopp/år)

Uteplatsernas utformning

• Uteplats samt dörr skall anläggas av fackman och styrelsen skall tillåtas följa arbetet samt besiktiga anläggningen uteplatsens bredd får max c:a en halv meter utanför yttersidorna av lägenhetens bakre fönster.

• uteplatsen får sträckas maximalt två (2) meter ut från väggen; dock kan regelverk från kommunen ytterligare begränsa detta mått.

• uteplatsens stil ska vara likartad den som andra föreningar i området har tillämpat, dvs betong- eller stenbelagda med luftiga spaljeer på sidorna eller liknande.

• Passage för gående framför lägenheterna skall tillåtas

Rekommendation (förslag)

Styrelsen rekommenderar stämman att godkänna motionen med beaktande av det av styrelsen framtagana regelverket kring omfattning, utformning, juridiska lösningar och finansiering.