Markanvisningsavtal
Markanvisningsavtal
Parter:
Lunds kommun, genom dess kommunstyrelse, xxx.xx. 212000-1132, Box 41, 221 00 Lund, nedan kallad Kommunen
och
Nordr Sverige AB xxx.xx. 556550-7307, Box 1503, 172 29 Sundbyberg, nedan kallad Nordr Kommunen och Nordr benämns gemensamt för parterna.
Mellan Kommunen och Nordr har följande avtal träffats.
1. Bakgrund och omfattning
Kommunen avser att exploatera fastigheterna Råbykungen 3 och Stenkrossen 2, i enlighet med Detaljplanen i punkt 3.
Detaljplanen för området omfattar kommunal mark. Hardebergaspåret går tvärs emellan fastigheterna Stenkrossen 2 och Råbykungen 3. Detaljplanområdet är beläget i direkt anslutning till Lunds stadskärna. I västra delen av detaljplanområdet ligger byggnaden stenkrossen som idag innehåller kulturverksamhet. I planområdets sydöstra del ligger EOS-hallen som ägs och används av basketföreningen EOS, kommunen äger dock marken.
Detaljplanen möjliggör för ca 325 lägenheter, kulturverksamhet, förskola, multisportplan och EOS- hallen, som kopplas till park- och torgrum inom området. Detaljplanen möjliggör även för underjordiskt parkeringsgarage samt parkering i markplan öster om EOS-hallen.
För kvarteren Råbykungen och Stenkrossen finns beslut från Tekniska nämnden, daterad 2011-12-07, (TF 2009/0277 § 248) om att anvisa mark till Veidekke AB. Veidekke AB har under de gångna åren bytt ägare. Ägaren är idag ett konsortium bestående av Fredensborg AS, Fredensborg Bolig AS, Norwegian Property ASA och Union Real Estate Fund III Holding AS. Företaget har även bytt namn och heter idag Nordr Sverige AB.
Under den senare delen av 2013 var ett planförslag ute på samråd. Efter det samrådet skedde betydande förändringar gällande de kommunala intressena och förutsättningarna för området. I maj 2017 beslutade Byggnadsnämnden om ett inriktningsbeslut som skiljer sig något från tidigare taget beslut angående innehållet i detaljplanen. Beslutet innebär att antalet bostäder blir detsamma som tidigare förslag, men kulturverksamheten i Stenkrossen bibehålls, samt att det möjliggörs för bostadsbebyggelse och lokaler för kulturverksamhet på platsen där Stenkrossen finns, en förskola ska byggas, samt att en multisportplan för Spykens gymnasieskola och allmänheten uppförs inom detaljplanområdet.
Detta avtal syftar till att precisera och utveckla den tidigare markanvisningen utifrån de nya förutsättningarna. Vidare reglerar markanvisningsavtalet genomförandefrågor samt förutsättningar och villkor för en försäljning.
Intentionen är att markanvisningsavtalet kommer följas upp med ett köpekontrakt.
2. Markanvisning och giltighetstid
Kommunen anvisar till Nordr en del av fastigheten Xxxxxxxxxxx 0 som planläggs för bostäder i Detaljplanen enligt punkt 3, nedan benämnt Området. Området har markerats ungefärligt på Bilaga 1.
Markanvisningen upphör att gälla om köpekontrakt inte har träffats mellan Kommunen och Nordr senast tre år från detta avtals ingående, eller den dag som medgetts vid en eventuell förlängning av markanvisningen. Förlängning är möjlig om särskilda skäl föreligger. Kommunen har tolkningsföreträde av vad som är särskilda skäl.
Under giltighetstiden för detta markanvisningsavtal har Nordr rätt att ensamt förhandla med Kommunen om exploatering och förvärv av Området på de villkor som framgår av detta avtal. Kommunen och Nordr ska ha träffat avtal om arrende och överlåtelse, innan Området tas i anspråk för bebyggelse.
Inom Område som slutligen säljs ska Nordr genomföra utveckling och byggnation i enlighet med bland annat detta avtal. Utveckling och byggnation inom Området benämns nedan Projektet.
Nordr är införstådda med att samarbete med övriga bolag som anvisats mark inom Detaljplanen kan vara nödvändigt. Det föreligger ett ömsesidigt ansvar för bolag med markanvisningar inom Detaljplanen att i tidiga skeden behandla gemensamma genomförandefrågor som uppkommer.
3. Detaljplan
För exploateringen gäller detaljplan för Råbykungen och Stenkrossen i Lund, Lunds kommun PÄ 03/2018, antagen 2020-01-30, benämnd Detaljplanen i detta avtal. Detaljplanen är överklagad och målet pågår vid tidpunkten för tecknande av detta markanvisningsavtal.
Byggnation
3.1 Bebyggelse
Inom Området ska det uppföras cirka 70 bostäder i fyra till sex våningar. Möjlighet till centrumverksamhet finns i bottenplan. Kommunen vill att bebyggelsen ges korta fasadliv samt förses med burspråk, balkonger eller liknande för att skapa variation i gaturummet. Platsbildningarna, väster samt öster om den framtida bebyggelsen inom Området, ska ges tydliga entréer.
Särskild omsorg ska ägnas åt innegården för att skapa en grön gestaltning. Stora balkonger och takterrasser bör skapas ut mot söder för att kompensera för en liten innergård.
Material och färgval för bebyggelsen bör ha sin utgångspunkt i den omgivande bebyggelsens tegel- och putsfasader, samt dess färgskala. En individuell gestaltning ska ges för varje byggnad men de ska ha en gemensam nämnare. Typiska karaktärsdrag från stadskärnan är viktiga i gestaltningen.
Nordr har intentionen att följa ovan.
3.2 Bevarande av träd
Inom Området finns det träd som ska bevaras. Träden ingår i alléer och omfattas av biotopskydd, inom sådana biotoper får inga verksamheter eller åtgärder vidtas som kan skada biotopen. Om det finns särskilda skäl får länsstyrelsen efter ansökan lämna dispens för avverkning av enskilda träd. Beslut om dispens kan förenas med krav på kompensationsåtgärder. Inom Området har dispens för avverkning inte meddelats för träd markerade på Bilaga 2. Inom den västra platsbildningen ska lönnen norr om befintlig byggnad bevaras, och inom den östra platsbildningen längs Hardebergaspåret ska en oxel bevaras och i östra delen av gångvägen ska en ek bevaras, se Bilaga 2 för trädens placering. Nordr ansvarar för att träd varken skadas och/eller fälls under byggnationen.
3.3 Etablering
Byggetablering ska i första hand ske inom Området. Skulle Kommunen och Nordr bedöma att befintlig allmän plats trots detta behöver tas i anspråk för byggetablering, ska Nordr tillse att Nordr, eller av Nordrs anlitad entreprenör, i god tid före byggstart samråder med Kommunens tekniska förvaltnings gatuavdelning om vilka ytterligare ytor som behövs för byggetablering och under hur lång tid dessa behövs.
Upplåtelse av allmän plats för byggetablering kräver polistillstånd och debiteras enligt Kommunens taxa. Nordr ska ansöka om polistillstånd för den med Kommunen överenskomna etableringsytan.
Motsvarande enligt ovan gäller vid etablering inom kvartersmark eller annan mark som inte är planlagd och som ägs av Kommunen. Samråd ska då istället ske med mark- och exploateringsavdelningen och avgift debiteras.
Nordr ska tillse att Nordr, eller av Nordrs anlitad entreprenör, håller sig inom Området och godkänd byggetableringsyta upplåten med polistillstånd enligt ordningslagen. Nordr är införstådd med att Kommunen kan komma att kräva skadestånd för olovlig markanvändning om Nordr eller dess entreprenör nyttjar mark utanför Området och den godkända byggetableringsytan.
Om Nordr önskar att uppföra byggetablering på mark som inom Detaljplanen är anvisad till annat bolag, ansvarar Nordr för att samråda med det aktuella bolaget kring byggetablering.
3.4 Särskilda villkor
Nordr är införstådd med att avtalet om överlåtelse kan komma att innehålla särskilda villkor.
4. Tillstånd
Längs Gyllenholmsgatan finns idag en biotopskyddad trädallé, samt ett biotopskyddat alléträd längs Hardebergaspåret. En förutsättning för byggnationen enligt detta avtal är att dessa träd fälls.
Länsstyrelsen har lämnat dispens för nedtagning av tio alléträd längs Gyllenholmsgatan samt för alléträdet längs Hardebergaspåret, se Bilaga 2.
Länsstyrelsen har ställt villkor för dispensbeslutet som Kommunen ansvarar för att de följs. Avverkning av träden görs av Kommunen innan Nordr tillträder Området. Avverkningen får endast utföras under perioden 15 augusti-1 mars, efter det att Detaljplanen vunnit laga kraft.
5. Hållbarhet
5.1 Hållbara transporter
Ambitionen för hela detaljplanområdet är att genomföra projektet med reducerad parkeringsnorm och lösningar som främjar gång- och cykeltrafiken samt kollektivtrafiken. Nordr ska därför genomföra vissa åtgärder för att uppnå ambitionen.
Cykelparkering ska finnas i anslutning till byggnadernas entréer på förgårdsmark och på de små platsbildningarna. Övriga parkeringsplatser för cyklar ska lösas i källaren alternativt i bottenvåningarna. Om cykelparkeringen löses i källare ska hiss utformas så att cykel kan tas med.
Cykelparkeringarna ska vara trygga, säkra och utformade så att de är inbjudande och tillgängliga. Nordr ansvarar för att Områdets cykelparkeringar uppfyller en god standard, vilket innebär att cykelparkeringarna bör ha låsmöjligheter intill ramen eller med fast vajer, samt bör 50 % av platserna vara väderskyddade. Det ska finnas möjlighet att parkera lastcyklar och andra utrymmeskrävande cyklar på några av cykelparkeringsplatserna. Cykelparkeringarna ska även uppföras med belysning.
Det är av stor vikt att Nordr arbetar för att få till en bilpool. För att utnyttja byggrätten så mycket som möjligt krävs bilpool för att kunna lösa parkeringsbehovet för bilar.
Nordr uppmuntras även att genomföra andra åtgärder som förväntas minska efterfrågan på bilparkering.
5.2 Hållbart byggande
Nordr har höga ambitioner när det gäller klimatpåverkan vid bostadsbyggnation och kommer verka för att byggnationen inom Området sker på ett hållbart och miljömässigt fördelaktigt sätt. Nordr bygger idag Svanen-certifierade bostäder.
5.3 Dagvatten
För att minimera påverkan av näringsämnen på dagvattnet inom Detaljplanområdet är det motiverat att Nordr utför enkla dagvattenåtgärder inom Området. Nordr ska, där det är möjligt, skapa genomsläppliga ytor och plantera vegetation, leda vatten till vegetation eller trädgropar som kan nyttja vattnet. Bostadsgårdarna som underbyggs med parkering ska byggas med planteringsbart gårdsbjälklag så att mindre träd och annan vegetation kan planteras.
6. Parkering
Xxxxxxxxx ska lösas inom Området i underjordiskt parkeringsgarage.
7. Marken
7.1 Undersökningar
Lunds kommun har utfört en översiktlig geoteknisk undersökning av Området, genomförd av Geoexperterna AB 2017-12-19. Flera markmiljötekniska undersökningar har utförts av Kommunen. Den senaste miljötekniska undersökningen är genomförd av Miljöfirman Konsult Sverige AB, 2018-12-11.
Det ankommer på Nordr att bekosta ytterligare geotekniska och övriga undersökningar som bedöms erforderliga.
7.2 Föroreningsskada
Tidigare genomförda markmiljötekniska undersökningar visar att det finns föroreningar inom Området. Avhjälpandeåtgärder är därför nödvändiga för Detaljplanens genomförande. Kommunen genomför de nödvändiga avhjälpandeåtgärderna innan Nordr tillträder Området.
Om en förorening trots det upptäcks i samband med Nordrs byggnationsstart inom Området så ska Nordr genomföra avhjälpandeåtgärder i den omfattningen som tillsynsmyndigheten bestämmer.
Nordr ansvarar då för upprättandet och inlämnandet av anmälan om avhjälpandeåtgärder till tillsynsmyndigheten, samt att nödvändiga lov och tillstånd innehas innan avhjälpandet påbörjas.
Direkta kostnader för avhjälpandet av föroreningsskadan ersätts av Kommunen. Kommunen ersätter inga kostnader hänförliga till eventuella stillestånd och inte heller ersättning till exempelvis blivande kunder, underentreprenörer, bostadsrättshavare, hyresgäster eller andra liknande kostnader för försenad byggnation/inflyttning.
Kommunens ansvar enligt denna punkt gäller längst till det att Nordr erhållit slutbesked för byggnationen, dock inte längre än fyra år från köpekontraktets undertecknande.
7.3 Samordning av masshantering
Parterna har ambitionen att samordna överlämnandet av Området till Nordr i anslutning till kommunens avslutande entreprenad för avhjälpandeåtgärder. Samordningen avser den marknivå som erhålles vid schakt för avhjälpandeåtgärder. Parterna för en kontinuerlig dialog kring möjligheterna av ett samordnande. Om samordning blir aktuell hanteras en överenskommelse kring åtgärder som krävs för säkerhet, vatten etc. vid ett överlämnande.
7.4 Arkeologi
Arkeologisk undersökning är genomförd, och inga ytterligare arkeologiska insatser är nödvändiga inom Området.
Påträffas fornlämningar, trots ovan, i samband med markarbeten ska dessa, i enlighet med 2 kap 10 § kulturmiljölagen, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas.
Direkta kostnader för arkeologiska undersökningar ersätts av Kommunen. Kommunen ersätter inga kostnader hänförliga till eventuella stillestånd och inte heller ersättning till exempelvis blivande kunder, underentreprenörer, bostadsrättshavare, hyresgäster eller andra liknande kostnader för försenad byggnation/inflyttning.
Kommunens ansvar enligt denna punkt gäller längst till det att Nordr erhållit slutbesked för byggnation inom området, dock inte längre än fyra år från köpekontraktets undertecknande.
8. Allmänna anläggningar
8.1 Åtgärder
I anslutning till Området tillkommer ny allmän platsmark, samt ombyggnation av befintlig allmän platsmark. Det kommer anläggas ett nytt park- och torgrum innehållande bl.a. en multisportplan. Ombyggnation och upprustning av Hardebergaspåret samt omgivande gator, kommer att ske,
8.2 Utbyggnad och kostnad
För utbyggnaden av allmän platsmark svarar Kommunen. I köpeskilling för kommunal mark ingår gatukostnadsersättning för Området.
I den gatukostnadsersättning som är medräknad i köpeskillingen ingår inte den ersättning som kommunen enligt 6 kapitlet PBL har rätt att ta ut för framtida förbättringar rörande gata och allmän plats.
8.3 Allmänna vatten- och avloppsanläggningar
Exploateringsområdet ska anslutas till allmän vatten- och avloppsanläggning. Anläggningsavgift för vatten och avlopp utgår enligt gällande taxa för VA SYDs allmänna vatten- och avloppsanläggning. VA SYD debiterar Nordr anläggningsavgiften.
8.4 Övriga ledningar och anslutningsavgifter
Nordr bekostar anslutningsavgifter för el, fjärrvärme, fiber, telefoni med mera enligt gällande taxor hos respektive ledningsdragande verk.
8.5 Ledningsomläggning
Inom Området finns det en ledningsrätt till förmån för Kraftringen. Exploateringen kräver att ledningen flyttas. Ledningen avses i detta skede flyttas och placeras i allmän plats innan Nordr tillträder Området.
9. Kostnader
Planavgift ingår inte i byggrättspriset utan tas ut i samband med bygglov.
Nordr ska svara för samtliga kostnader föranledda av detta avtal om inget annat anges.
10. Överlåtelse av mark
10.1 Arrendeupplägg
Överlåtelse ska inledas med ett arrendeupplägg för att säkerställa att byggnationen av bostäder påbörjas.
Den mark som omfattas av ett eventuellt framtida arrendeavtal kan efter den slutliga fastighetsbildningen komma att avvika från vad som följer av punkten 2.
Kan parterna inte enas om villkoren för arrende saknas förutsättningarna för upprättandet av bindande överlåtelseavtal varför Kommunen äger rätt att återta markanvisningen enligt punkt 14.
10.2 Framtida förvärv
Parternas avsikt är att markanvisningen ska fullföljas genom tecknande av ett köpekontrakt för Området. Den mark som överlåts kan efter anpassning till den slutliga fastighetsbildningen komma att avvika från vad som följer av punkten 2.
Om parterna inte kan enas om villkor för förvärv av Området får Kommunen återta markanvisningen enligt punkten 14.
10.3 Pris och byggrättens storlek
Köpeskillingen ska vara marknadsmässig, och värdering görs innan tillträde sker.
Nordr och Kommunen är överens om att det inte är möjligt att utnyttja hela byggrätten, men Nordr förväntas utnyttja byggrätten väl. Kommunen ska godkänna Nordrs utnyttjande av byggrätten innan arrendeavtal tecknas. En byggrätt om 6500 m2 BTA bedöms möjlig och rimlig.
Pris per kvadratmeter BTA kommer att anges i köpekontraktet, men den slutliga köpeskillingen fastställs i samband med erhållet bygglov.
11. Fastighetsbildning
Kommunen ansöker om och bekostar fastighetsbildning av en exploateringsfastighet med anledning av denna markanvisning. Tillträde kan tidigast ske då fastighetsbildningen vunnit laga kraft.
Om Nordr avstyckar exploateringsfastigheten till flera fastigheter ska Nordr, om de så önskar, ansöka om lantmäteriförrättning så att gemensamt utrymme på kvartersmark säkras.
Detta avtal får som överenskommelse eller medgivande inte läggas till grund för beslut i lantmäteriförrättning.
12. Servitut
Innan överlåtelse av Området sker ska Kommunen upprätta ett servitut till förmån för exploateringsfastigheten. Servitutet ska ge fastigheten rätt att nyttja ett markområde på grannfastigheten för att kunna sköta sin byggnad. Detta eftersom det är stor sannolikhet att den framtida fastighetsbildningen medföra att befintlig byggnads fasad hamnar i fastighetsgräns eller väldigt nära fastighetsgräns.
13. Återtagande
Om förutsättningar saknas för att Detaljplanen ska vinna laga kraft får Kommunen häva detta avtal.
Kommunen får återta markanvisningen om parterna inte kan enas om villkor för förvärv eller arrende för Området, eller om Kommunen har skäl att anta att Nordr inte avser eller förmår att uppfylla sina förpliktelser eller de intentioner som förutsattes vid avtalets undertecknande.
Markanvisningsavtalet är till alla delar förfallet utan rätt till ersättning för någondera parten om Kommunen på ovan angivna grunder häver avtalet eller återtar markanvisningen. Nordr har inte heller rätt till någon ny markanvisning.
Meddelande om hävning eller återtagen markanvisning ska ske skriftligen och anses efter avsändandet kommit Nordr tillhanda. Avtalet upphör att gälla omedelbart efter det att Nordr anses ha mottagit meddelandet.
Om Kommunen återtar markanvisningen har Kommunen rätt att anvisa Området till annan intressent.
14. Avbrutet projekt
Om Detaljplan för Området inte vinner laga kraft till följd av dom, myndighetsbeslut, kommunalt beslut eller liknande, eller på grund av andra åtgärder utom parternas kontroll, är markanvisningsavtalet till alla delar förfallet utan rätt till ersättning för någondera parten. Nordr har under sådana förhållanden inte heller rätt till någon ny markanvisning.
15. Överlåtelse av avtal
Rättigheterna och skyldigheterna enligt detta avtal får inte överlåtas till annan utan Kommunens skriftliga medgivande. Nordr äger dock rätt att överlåta rättigheterna och skyldigheterna enligt detta avtal till annat helägt bolag inom Nordrs koncern.
16. Ändringar och tillägg
Ändringar och tillägg av avtalet kräver politiskt beslut och måste, för att vara gällande, ske skriftligen och undertecknas av båda parter.
17. Övrigt
Kommunen ansvarar inte för skada av något slag förorsakad av detta avtal eller av markanvisningen som sådan. Denna friskrivning ska inte tillämpas på åtgärder Kommunen vidtagit som omfattas av ansvar för fel eller försummelse vid myndighetsutövning.
Uppkommer tvist mellan parterna på grund av detta avtal, ska den avgöras enligt svensk rätt och på Kommunens ort.
Bilagor
Bilaga 1 – Område som markanvisas Bilaga 2 – Träd som ska bevaras
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, ett exemplar för vardera part.
Lund den Lunds kommun
genom dess Kommunstyrelse
Lund den
Nordr Sverige AB xxx.xx. 556550-7307
Blåmarkerat område visar ungefär den mark som anvisas till Nordr.