Markanvisningsavtal
Mellan
Lunds kommun, genom dess kommunstyrelse, xxx.xx. 212000-1132, Box 41, 221 00 Lund, nedan kallad ”kommunen”
och
Kudu AB, xxx.xx. 000000-0000, Xxxxxxxxxxxxx 0,000 00 Xxxx, nedan kallad ”Kudu”
Detta avtal upphör att gälla om köpekontrakt inte har träffats mellan kommunen och Kudu senast fyra (4) år från detta avtals ingående, eller den dag som medgetts vid en eventuell förlängning av markanvisningen, enligt punkt 13.
Ingen av parterna har någon rätt till ersättning om avtalet upphör och Kudu har inte heller rätt till någon ny markanvisning.
Kommunen har detaljplanelagt ett stort område inom Stångby 5:28 som benämns Stångby Väster II. Detaljplanen enligt punkt 4 möjliggör ca 750 bostäder, skola, förskola, centrumverksamhet och stadsdelspark i ett stationsnära läge.
Kommunen har upprättat ett samarbete med Kudu som innebär att Kudu erbjuder kommunen att hyra hyresbostäder inom deras befintliga bestånd. Som kompensation erbjuder kommunen denna markanvisning för att Kudu ska kunna uppföra nya hyresrätter, och erbjuda Kudus egna bostadssökande som inte fick möjlighet till en förfrågan på bostäderna som kommunen nu hyr. Kudu har erbjudit kommunen att hyra 10 hyresbostäder.
Detta avtal avser exploatering av kvarteret Vitstorken som inom detaljplanen enligt punkt 4 har planlagts för bostäder.
Kommunen har planerar att påbörja byggnation av nödvändig infrastruktur våren 2019. Utbyggnaden av den nödvändiga infrastrukturen kommer att avslutas i slutet av 2020. Ambitionen är att Kudu ska kunna påbörja bostadsbyggnation under slutet av 2020 eller början av 2021.
Kommunen har som intention att markanvisningsavtalet följs upp med ett köpekontrakt.
3. Markanvisning
Kommunen anvisar kvarteret Vitstorken som planlagts för bostäder i detaljplanen enligt punkt 4, nedan benämnt området. Området har markerats på Bilaga A.
Under giltighetstiden för detta markanvisningsavtal har Kudu rätt att ensamt förhandla med kommunen om exploatering och förvärv av området på de villkor som framgår av detta avtal.
Inom område som slutligen säljs, ska Kudu genomföra utveckling och byggnation i enlighet med bland annat detta avtal. Utveckling och byggnation inom området benämns nedan projektet.
Kudu är införstått med att samarbete med övriga bolag som anvisas mark inom detaljplanen kan vara nödvändigt. Det föreligger ett ömsesidigt ansvar för bolag med markanvisningar inom detaljplanen att i tidiga skeden behandla gemensamma genomförandefrågor som uppkommer.
4. Detaljplan och gestaltningsprogram
För exploateringen gäller detaljplan för del av Stångby 5:28 m.fl. i Stångby, Lunds kommun (PÄ 21/2011) laga kraftvunnen 2017-06-22, nedan kallad detaljplanen.
För området finns ett gestaltningsprogram, Gestaltningsprogram, riktlinjer för Stångby 5:28 Väster II, daterat 2016-09-23. Området enligt detta avtal ska följa gestaltningsprogrammets riktlinjer så att målsättningen och kvaliteterna för Stångbys utveckling nås.
Kudu planerar att uppföra bostäder på området med upplåtelseformen hyresrätt. Det är särskilt viktigt att Kudu utnyttjar byggrätten så effektivt som möjligt, och Kudu har angett att så är deras intentioner.
Kudu är även införstått med att avtalet om överlåtelse kan komma att innehålla särskilda villkor. Dessa kan bland annat beröra frågor om bebyggelsens standard och innehåll i övrigt, gestaltnings- och kvalitetsprogram, färgprogram, anläggningar på kvartersmark, hållbarhetsöverenskommelse, VA-frågor, servitut, parkeringsfrågor, byggtrafik, etableringsytor, skyltning, byggnadsskyldighet och tidplan.
Stegutrymning är inte planerad inom detaljplanen. Kudu får ta fram en annan utrymningsstrategi. Räddningstjänstens råd och anvisningar om framkomlighet finns på xxxx.xx.
För detaljplanområdet har en skyfallsanalys utförts av Tyréns, daterad 2018-04-04, se bilaga B. Skyfallsanalysen visar var översvämningar kan inträffa vid extrema skyfall och hur vattnet strömmar inom detaljplanområdet vid stora regn som överstiger dagvattennätets kapacitet.
Vid området, kvarteret Vitstorken, finns översvämningsrisk där skyfallsanalysen anger ett översvämningsdjup på cirka 0,05 till 0,1 meter. Kudu bör följa rekommendationerna i rapporten och utforma byggnadernas entréer med en lägsta golvhöjd på 14 centimeter över nybyggnadshöjd vid fastighetsgräns, det vill säga vid fastighetens möte med allmän plats. Detta för att inte riskera framtida problem med vattenskador vid skyfall. Dock ska Kudu inte göra avkall på tillgängligheten och de regler som gäller vid rådande tidpunkt.
Kommunen ska ges möjlighet att sätta upp gatunamnsskyltar på huvudbyggnader inom området.
Lunds kommun har låtit utföra översiktlig geo- och markteknisk undersökning av området, Ramböll, 2015-03- 27 reviderad 2018-04-04.
Det ankommer på Kudu att bekosta ytterligare geotekniska eller andra undersökningar som bedöms nödvändiga för genomförande av området.
Om det uppdagas en föroreningsskada, som uppstått innan ett köpekontrakt för området undertecknats av båda parter och som inte orsakats av Kudus nyttjande av området för påbörjande av byggnation enligt punkt 5 och avhjälpandeåtgärder blir nödvändiga för fortsatt genomförande av detaljplanen, ska Kudu genomföra avhjälpandeåtgärder i den omfattning som tillsynsmyndigheten bestämmer.
Xxxx ansvarar för upprättandet och inlämnandet av anmälan om avhjälpandeåtgärder till tillsynsmyndigheten, samt att nödvändiga lov och tillstånd innehas innan avhjälpandet påbörjas.
Direkta kostnader för avhjälpandet av föroreningsskadan ersätts av kommunen, dock inte till högre sammantaget belopp än köpeskillingen för området. Kommunen ersätter inga kostnader hänförliga till eventuella stillestånd och inte heller ersättning till exempelvis blivande kunder, underentreprenörer, bostadsrättshavare, hyresgäster eller andra liknande kostnader för försenad byggnation/inflyttning.
Kommunens ansvar enligt denna punkt gäller längst till det att Kudu erhållit slutbesked för byggnationen, dock inte längre än fyra år från köpekontraktets undertecknande.
Området har varit föremål för arkeologiska undersökningar, och inga ytterligare arkeologiska insatser är nödvändiga.
Påträffas fornlämningar trots det i samband med markarbeten ska dessa, i enlighet med 2 kap 10 § kulturmiljölagen, omedelbart avbrytas och länsstyrelsen underrättas.
Direkta kostnader för arkeologiska undersökningar ersätts av kommunen. Kommunen ersätter inga kostnader hänförliga till eventuella stillestånd och inte heller ersättning till exempelvis blivande kunder, underentreprenörer, bostadsrättshavare, hyresgäster eller andra liknande kostnader för försenad byggnation/inflyttning.
Kommunens ansvar enligt denna punkt gäller längst till det att Kudu erhållit slutbesked för byggnation inom området, dock inte längre än fyra år från köpekontraktets undertecknande.
Enligt bytesmodellen så har kommunen upprättat ett samarbete med Kudu, vilket innebär att Kudu erbjuder kommunen att hyra bostäder inom deras befintliga bestånd. Kommunen har hittills erbjudits att hyra 10 bostäder. Denna markanvisning är kompensation för att Kudu ska kunna uppföra nya hyresrätter, och erbjuda Kudus egna bostadssökande i och med att de inte fick möjlighet att hyra de bostäder som kommunen nu hyr och kommer att hyra.
Minst 30 % av bostäderna som upplåts med hyresrätt ska erbjudas kommunen för att tillgodose särskilda bostadsbehov. Hyresrätterna kan ingå i det aktuella projektet eller i annan del av Kudus bestånd inom Lunds kommun. Hyresrätterna ska erbjudas kommunen på samma villkor som gäller på den övriga marknaden.
Erbjudandet ska sändas till Serviceförvaltningen, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxx.xx, innan lägenheterna bjuds ut. Serviceförvaltningen ska inom fyra veckor återkomma med besked i frågan. Därefter står det Kudu fritt att erbjuda även de bostäder som kommunen inte önskar hyra på den övriga marknaden.
Kudu ansvarar för och bekostar upprättandet av en mobilitetsplan inför byggnationen, för att främja användningen av cykel-, gång- och kollektivtrafik i området.
Kommunen uppmanar till hållbart byggande både ur socialt och miljövänligt perspektiv. Kudu har en ambition att bygga med sunda material med ett livscykelperspektiv. Vid val av tekniska lösningar och material förhåller sig Kudu till Agenda 2030.
Parkering ska lösas inom området och kommunens parkeringsnorm ska följas.
I anslutning till området kommer ny allmän platsmark att projekteras och byggas ut.
För utbyggnaden av allmän platsmark svarar kommunen. I köpeskilling för kommunal mark ingår gatukostnadsersättning för området.
I den gatukostnadsersättning som är medräknad i köpeskillingen ingår inte den ersättning som kommunen enligt 6 kapitlet PBL har rätt att ta ut för framtida förbättringar rörande gata och allmän plats.
9.3. Allmänna vatten- och avloppsanläggningar
Området ska anslutas till allmän vatten- och avloppsanläggning. Anläggningsavgift för vatten och avlopp utgår enligt gällande taxa för VA SYDs allmänna vatten- och avloppsanläggning. VA SYD debiterar anläggningsavgiften.
9.4. Xxxxxx ledningar och anslutningsavgifter
Kudu bekostar anslutningsavgifter för el, energiförsörjning, fiber, telefoni med mera enligt gällande taxor hos respektive ledningsdragande verk.
Planavgift ingår inte i byggrättspriset utan tas ut i samband med bygglov.
11.1. Arrendeupplägg eller motsvarande
En eventuell överlåtelse inleds med ett arrendeupplägg, eller annat upplägg som kommunen bedömer tillräckligt för att säkerställa att byggnation av bostäder påbörjas innan en marköverlåtelse sker. Tillträde till arrendestället kan ske först när kommunen byggt ut byggator fram till området.
Kan parterna inte enas om villkoren för arrende saknas förutsättningarna för upprättandet av bindande överlåtelseavtal varför kommunen äger rätt att återta markanvisningen enligt punkt 14.
Parternas avsikt är att markanvisningen ska fullföljas genom tecknande av ett köpekontrakt för området.
Om parterna inte kan enas om villkor för förvärv av området får kommunen återta markanvisningen enligt punkten 14.
Värdering av byggrätter, genomförd av Värderingsbyrån 2018-08-17, visar på ett marknadsmässigt pris om 2 000 kr/kvm BTA för bostäder som upplåts med hyresrätt, såväl i flerbostadshus som för radhusbebyggelse.
I värderingen rekommenderas en indexuppräkning på 3,5 % årligen. Indexuppräkningen baseras på prisutvecklingen i Stångby från år 2012 fram till värderingstidpunkten.
Köpeskilling ska grunda sig på ovan nämnt pris där kommunen har möjlighet att, efter bedömning, göra justering utifrån värderingens rekommenderade indexuppräkning på 3,5 % årligen. Indexuppräkningen sker första gången från den 1 januari 2021, därefter görs uppräkningen i januari varje efterföljande år.
Priset kan aldrig understiga 2 000 kr/ kvm BTA.
I köpekontraktet kommer villkor om tilläggsköpeskilling att skrivas in vilket innebär att Kudu ska till kommunen erlägga tilläggsköpeskilling tjugo (20) dagar efter att den bildade bostadsrättsföreningen kan beviljas lagfart för området, vid omvandling av hyresrätter för bostäder till bostadsrätter eller lagakraftvunnen fastighetsbildning föreligger vid omvandling av hyresrätter för bostäder till ägarlägenheter. Denna skyldighet upphör att gälla efter femton (15) år räknat från och med tillträdesdagen. Tilläggsköpeskillingen kommer att utgöras av skillnaden i pris i kr/kvm BTA för hyresrätt respektive bostadsrätt multiplicerat med byggrätten multiplicerat med 2.
Kommunen ansöker om och bekostar fastighetsbildning av exploateringsfastigheter för området med anledning av denna markanvisning. Tillträde kan tidigast ske då fastighetsbildningen vunnit laga kraft.
Detta avtal får som överenskommelse eller medgivande inte läggas till grund för beslut i lantmäteriförrättning.
Kudu har rätt till förlängning av detta markanvisningsavtal om särskilda skäl föreligger. Kommunen har tolkningsföreträde gällande särskilda skäl.
Kommunen får återta markanvisningen om kommunen har skäl att anta att Kudu inte avser eller förmår att uppfylla sina förpliktelser eller de intentioner som förutsattes vid avtalets undertecknande.
Markanvisningsavtalet är till alla delar förfallet utan rätt till ersättning för någondera parten om kommunen på ovan angivna grunder häver avtalet eller återtar markanvisningen. Kudu har inte heller rätt till någon ny markanvisning.
Meddelande om hävning eller återtagen markanvisning ska ske skriftligen och anses efter avsändandet kommit Kudu tillhanda. Avtalet upphör att gälla omedelbart efter det att Xxxx anses ha mottagit meddelandet.
Om kommunen återtar markanvisningen har kommunen rätt att anvisa området till annan intressent.
I det fall Xxxx väljer att avbryta projektet har Kudu under sådana förhållanden inte rätt till någon ersättning och inte heller rätt till någon ny markanvisning.
Om byggnation inom detaljplanen inte kan ske på grund av åtgärder utom parternas kontroll, är markanvisningsavtalet till alla delar förfallet utan rätt till ersättning för någondera parten. Kudu har under sådana förhållanden inte heller rätt till någon ny markanvisning.
För tillägg eller ändringar i avtalet krävs beslut i kommunstyrelsen i Lund.
Detta avtal får inte överlåtas på annan part utan beslut från kommunstyrelsen i Lund.
Kommunen ansvarar inte för skada av något slag förorsakad av detta avtal eller av markanvisningen som sådan. Denna friskrivning ska inte tillämpas på åtgärder kommunen vidtagit som omfattas av ansvar för fel eller försummelse vid myndighetsutövning.
Uppkommer tvist mellan parterna på grund av detta avtal, ska den avgöras enligt svensk rätt och på kommunens ort.
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, ett exemplar för vardera part.
Lund den Lunds kommun
genom dess kommunstyrelse
Lund den
Kudu AB, xxx.xx. 556699-0361
T
T
T
T
T
T
BILAGA A
IIp
B1
II p
PARK
dagvattenanläggning
T
parkering
rid
B1
T
II-III
p3 II
p3
T
T
T
II-III p1v
T
I-II
LOKALGATA
p3
LOKALGATA
parkering
T
rid
T
II-III
rid
parkering
B1 p3
II-III
p3
T
II
parkering
p3
BDC
p
II
LOKALGATA
3
II-III
II p3
parkering
B1II p3
LOKALGATA
parkering
T
p3
T
B1 I-II
3 6
I-II
p3
paviljong
IIp2 v
p3
T
T
II-III p2 v
IIp3
BC1
p
II-III
B1
II-III
p
II
3
parkering
III
T
T
Vitstorken
T
parkering
p3
p II
IIp3
I-II
p3
II-III IIS
3 BC1 p3
p2 v1
LOKALGATA
BDC
T
T
3
I-II
p3
II PARK
p6
p
II
3
II-III
HUVUDGAT
T
T
II-IV
T
p
p2 v
II-III
II
p3
A
T
p v
p2 v
T
3
I-II
III
parkering
2
B1 II-III p
T
T
HUVUDGATA
p1 v B1
2 III-IV
p2 v
parkering
v
II-III
T
T
parkering
T
T
0 BDCP p2
-II 0
I-II
parkering
T
HUVUDGATA
p3
B1
p
I-II
3
I-II
T
T
p3
II-III
p1 v
I-II
p
III
p
6
B1
I
q
q3 n a k q1
T
2
q4n a
TORG1
T
T
p
7
p
1
SRPC
II-III
v
BC1
II
T
LOKALGATA
p2
T
II p2v v
p5 3 II-III
7 p2v
T
e40
TA
II p3
II-III
p1v
II
parkering
T
p3
T
B2S CDP
T
T
T
II-III v
I-II
T
T
LOKALGATA
p3
p
I-II
3
p6
I-II
B1
parkering
II-IV
II-III
SRC
f p4
T
II
p2 v
T
T
T
T
II-III p2v
T
I p II p3 p
p2 dagvattenanläggning BC
parkering
T
T
3
T
II B1
PARK
B1
parkering
B1
p
II-III
T
T
T
3
3
I-II p3
rid
II p1v
T
T
T
T
T
T
T
T
T
T
T
T
T
T
p1v
II-III
LOKAL
p
3
II p3
B1
II p3
II p3
PARK
BILAGA B
RAPPORT
STÅNGBY VÄSTER II SKYFALLSANALYS
SLUTRAPPORT 2018-04-20
UPPDRAG 278982, Stångby Väster II - Detaljprojektering - Lunds kommun
Titel på rapport: Stångby Väster II Skyfallsanalys
Status: Slutrapport
Datum: 2018-04-20
Beställare: Lunds Kommun
Kontaktperson: Xxxxxxx Xxxxxxxx
Konsult: Tyréns AB
Uppdragsansvarig: Handläggare:
Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx
Kvalitetsgranskare och Specialist: Xxxxxx Xxxxxxxx
Uppdragsansvarig:
Xxxxxxx Xxxxxx
Datum: 2018-04-20
Handlingen granskad av:
Xxxxxx Xxxxxxxx
Datum: 2018-04-20
Tyréns AB 205 19 Malmö Besök: Xxxxxxx xxxx 00
Tel:000 000 00 00 xxx.xxxxxx.xx Säte: Stockholm Xxx.xx: 556194-7986
2018-04-20
Extrema skyfall bedöms kunna inträffa oftare och vara mer intensiva i framtiden. Detta
p.g.a. förväntade effekter av en klimatförändring. Det finns därför ett behov att planera våra samhällen för att hantera den markavrinning och de översvämningar som kan komma att ske.
Skyfallskartering har utförts för Stångby Väster II, ett ca 25 ha stort exploateringsområde. Syftet är att för planerad höjdsättning bedöma översvämningsrisk vid extremt skyfall.
Markavrinning och översvämningar i lågpunkter har datorberäknats för ett extremt regn med en statistisk återkomsttid på 100 år, en varaktighet på 60 minuter med klimatfaktor på 1,3. I datormodellen ingår inte beskrivning av dagvattenledningar. Det flöde som avleds via ledningar har uppskattats utifrån dimensioneringskriterier. Ett schablonmässigt avdrag har gjorts för det dagvatten som antas avledas via ledningsnätet.
Resultatet visar var översvämningar kan inträffa vid extrema skyfall och hur vatten strömmar inom området vid stora regn som överstiger dagvattennätets kapacitet. Beräkningsresultatet åskådliggör översvämningar som sker inom planområdet och översvämningar som sker genom yttre påverkan från uppströms avrinning från befintlig bebyggelse. Vidare redogörs kritiska områden som behöver ses över och förslag på vidare arbetsgång kring dessa. I skyfallsanalysen ges förslag på fortsatt arbete för dimensionering av Centrala Parken. Till utredningen levereras GIS-skikt med översvämningsytor.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
3.6 REGNBESKRIVNING OCH LEDNINGSKAPACITET 7
3.7 RINNVÄGAR OCH AVRINNINGSOMRÅDE 9
4.1 REDOVISNING AV RESULTAT 12
4.2 ÖVERSVÄMNINGSRESULTAT STÅNGBY VÄSTER II 12
4.3 PRINCIP FÖR MARKAVRINNING 13
4.5.1 INOM PLANOMRÅDET OCH CENTRALA PARKEN 17
4.5.2 YTTRE PÅVERKAN FRÅN BEFINLITG BEBYGGELSE 18
BILAGA 1 Översikt översvämningskarta
BILAGA 2 Översvämningskarta inom planområdet
1 INLEDNING
Vid extrema skyfall klarar inte dagvattennätet att ta hand om allt regnvatten. Det innebär större markavrinning och ökad risk för översvämningar i lågpunkter. Följden kan bli kostsamma konsekvenser för infrastruktur och bebyggelse. Med de klimatförändringar som sker är bedömningen att extrema regntillfällen kommer att inträffa oftare och att de är mer intensiva.
Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, MSB, har tagit fram en rapport som syftar till att vara en vägledning för skyfallskartering på kommunal nivå. För uppdragets genomförande har använts den metodik som beskrivs i rapporten ”Kartläggning av skyfalls påverkan på samhällsviktig verksamhet”, publikationsnummer MSB694, av Myndigheten för Samhällsskydd och beredskap (MSB), utgiven 2014.
2 BAKGRUND OCH SYFTE
I samband med arbete med detaljplan för exploateringsområdet Stångby Väster II, ett område på ca 25 ha, är det viktigt att ha kännedom över översvämningskänsliga områden. Denna utredning, med syfte att bestämma översvämningsrisken vid skyfall över planområdet, har utifrån en hydrodynamisk tvådimensionell avrinningsberäkning, med modellverktyget MIKE 21 2017, beräknat översvämningars utbredning och djup vid skyfall motsvarande regn med återkomsttiden 100 år och klimatfaktor 1,3 (total volym på ca 71 mm). Se figur 1 för översikt över Stångby Väster II.
Figur 1 Översikt Stångby Väster II.
3 METOD
För uppbyggnad av en markavrinningsmodell i MIKE 21 har kommunens bakgrundskartor och lantmäteriets laserskannade höjddata använts. Följande indata har använts:
• Laserskannade höjddata (rådata s k LAS-data), höjdsystem RH2000
• Framtagen höjdsättning av planområde, Tyréns
• Detaljplan inklusive plankarta, Tyréns
• Vägbredder för befintliga gator och vägar, NVDB
• Byggnadspolygoner för befintliga byggnader, Lunds kommuns databas
• Marktyper, Terrängkartan Lantmäteriet
• Genomsläpplighetskartor, SGU
• Uppgifter om befintliga dagvattenledningars generella kapacitet, VA SYD
• Uppgifter om dimensionerande kapacitet för dagvattenledningsnätet inom planområdet, VA SYD
En höjdmodell med 2 m upplösning har tagits fram, där planerad höjdsättning över Stångby Väster II har integrerats med befintlig LAS-data från Lantmäteriet. Kommunens kartunderlag för byggnadslinjer har konverterats till polygoner. Befintliga byggnader har i höjdmodellen fått en höjd motsvarande LAS-skanningen. Inom planområdet har de ytor inom egenskapsgränsen höjdsatts för att få en jämn symmetrisk avrinning från egenskapsgräns till anslutande gator.
I markavrinningsmodellen skiljer man på hårdgjorda och permeabla ytor. Från en hårdgjord yta sker ingen infiltration, medan permeabla ytor får en reducerad avrinning då de har en viss infiltrationsförmåga. Permeabla ytor är t ex gräsmattor, parkmark, ängar och åkrar.
Bedömningen av marktyp har gjorts utifrån tillgängligt kartmaterial såsom polygoner för byggnader och vägar. Inom planområdet betraktas gator som hårdgjord yta och parker som permeabla ytor. Kvartersmark betraktas i avrinningsmodellen som en homogen yta, där dess marktyp beskrivs som ett viktat medelvärde av hårdgjorda ytor (tak, stensättning och garageuppfarter) och permeabla ytor (gräsytor). Den viktade avrinningskoefficient för kvartersmark är 0,6. Kontroll har gjorts mot ortofoto att definitionen av marktyper överensstämmer med verkligheten.
Indelningen i marktyper har använts för att ansätta markens råhet. Hårdgjorda ytor, d v s tak och gator, har fått en råhet motsvarande Xxxxxxxx tal 50 och permeabla ytor en råhet motsvarande Mannings tal 2 (ref: Kartläggning av skyfalls påverkan på samhällsviktig verksamhet, MSB 2014). Inom kvartersmark (egenskapsgräns) har en viktad råhet motsvarande Manning tal 30 angivits, enligt uppskattning utifrån planerad hårdgöringsgrad inom kvartersmark.
Infiltration över permeabla ytor beskrivs i modell som konstant med kapacitetsbegränsning. Här definieras infiltrationshastighet, effektiv porositet, infiltrationslagrets celldjup, perkolationshastighet till undre jordlager och initial vattenmängd. Se tabell 1 för val av infiltrationsuppsättning. Det översta jordlagret antas i modellen bestå av godtycklig jordmån med god infiltrationsförmåga. Exempel på detta är gräsytor, åkermark mm. Värdet på perkolationen är baserat på uppgifter genomsläpplighetsförmågan för jordarter över Stångby. Stångby består enligt jordarter 1:25 000-1:100 000 från SGU av moränfinlera, med
inslag av lerig morän och glacial grov- och finlera. Hela området har enligt SGU klassats som jordarter med låg genomsläpplighetsförmåga.
Tabell 1. Infiltrationsuppsättning
Parameter Värde
Infiltrationshastighet (mm/h) 36
Effektiv porositet 0,4
Celldjup (m) 0,3
Perkolation (mm/h) Låg genomsläpplighet: 0,4
Initial vattenmängd (%) 30
3.6 REGNBESKRIVNING OCH LEDNINGSKAPACITET
Markavrinningsmodellen belastas med ett regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och 1,3 klimatfaktor. En varaktighet på 60 min vara tillräckligt för att bedöma översvämningsrisken vid markavrinning inom området.
Ledningsnätet beskrivs inte i datormodellen. Syftet är att visa markavrinning vid skyfall och vid en situation där ledningsnätet antas gå fullt och därmed inte har kapacitet att ta emot mer dagvatten. För att kunna ta hänsyn till att ledningsnätet tagit hand om en del av regnmängderna görs ett avdrag på 100-årsregnet som motsvarar ledningsnätets dimensionerande kapacitet. VA SYD har bedömt att befintligt ledningsnät inom Stångby är dimensionerat för ett 10-årsregn. Vidare är planområdets dagvattensystem dimensionerat för ett 20-årsregn inklusive klimatfaktor 1,3. Avdrag har således utförts på det regn som faller över hårdgjorda ytorna motsvarande dagvattensystemets dimensionerade kapacitet.
För beräkning av de regnmängder som avrinner från hårdgjorda ytor används ett typregn, ett s.k. CDS-regn. Efter avdrag för ledningsnätet på hårdgjorda ytor har det valts att beskriva regnet under hela dess varaktighet. MSB rekommenderar att enbart låta det mest intensiva av regnet avrinna från hårdgjorda ytor. I vägledningen beskrivs dock att anpassning kan behöva göras beroende på området som ska beskrivas. För denna beräkning har valts att ta med en viss avrinning på markytan under själva förregnet. Detta för att inte underskatta den volymuppfyllnad som sker vid ett 100-årsregn. Se figur 3 för princip över framtagning av nederbördsintensitet över hårdgjorda ytor. Xxxxxx skrafferad yta motsvarar den del av regnet som belastar hårdgjorda ytor.
Figur 2 Förklaringsfigur för hur ledningsnätsavdrag utförs. Orange skrafferat yta motsvarar den del av regnet som belastar hårdgjorda ytor, efter ledningsnätsavdrag (i detta exempel motsvarande 10-årsregn).
Det regn som under 60 minuter faller på hårdgjorda ytor utanför planområdet är ca 45 mm (71 mm 100-årsregn inklusive 1,3 klimatfaktor med avdrag för regn med 10 års återkomsttid som uppgår till ca 26 mm). Det regn som under 60 minuter faller på gator inom planområdet är ca 29 mm (71 mm 100-årsregn inklusive 1,3 klimatfaktor med avdrag för regn med 20 års återkomsttid inklusive 1,3 klimatfaktor som uppgår till ca 42 mm).
Inom kvartersmark (egenskapsgräns) har en viktad avrinningskoefficient på 0,6 använts. Det regn som under 60 minuter faller inom kvartersmark på Stångby Väster II är efter hänsyn till viktad avrinningskoefficient och ledningsnätsavdrag ca 17 mm.
Öster om järnvägen planeras ett ca 22 ha stort område att bebyggas, benämnt som Stångby Öster II, se figur 4. Detta exploateringsområde planeras att avvattnas i ledning som ansluter Centrala Parken. Avrinningsmodellen har i denna utredning belastats med avvattning från Stångby Öster II, motsvarande ett regn med 20 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet, 1,3 klimatfaktor och avrinningskoefficient 0,45, enligt uppgifter från VA SYD.
Det planerade dagvattenledningssystemet för Stångby Väster II har sina utlopp i Centrala Parken, se rödmarkeringar i figur 4. Det bidragande dagvattenflödet från dessa utlopp har inte beskrivits i modellen, då det inte ingår i skyfallsutredningen att datorberäkna Centrala Parken fördröjningsfunktion.
Figur 3 Planerat dagvattenledningssystem över Stångby Väster II tillsammans med befintlig dagvattenledning tillhörande dikningsföretag samt planerad ledning som avvattnar exploateringsområde öster om järnvägen. Röda cirklar markerar utlopp till Centrala Parken.
3.7 RINNVÄGAR OCH AVRINNINGSOMRÅDE
Analyser har utförts i Archydro, ArcMap 10.5.1 att förstå storlek på avrinningsområden och för att tydliggöra hur flödet principiellt avrinner. Analyserna är baserade på den höjdmodell med 2 m upplösning som tagits fram över planområdet, se figur 5.
Figur 4 Rinnvägar framtagna i ArcHydro, ArcMap 10.5.1 över Stångby Väster II.
Vidare har avrinningsområdet bestämts, en area på ca 60 ha se figur 6. Figuren visar storlek på det avrinningsområde där markavrinning sker från planområdet till parken och från områden uppströms, belägna söder och öster om Centrala Parken. Som beräkningsområde i modellen har ett större område inkluderats. Detta dels för att säkerställa att ingen markavrinning p g a stora flöden kan ske in mot planområdet dels för att inkludera anslutande dagvattenledning från exploateringsområdet Stångby Öster II, öster om järnvägen. Ingen markavrinning antas kunna ske från områden öster om järnvägen. Järnvägen har antagits vara en barriär för ytledes markavrinning. Enligt uppgift från VA SYD har även en omledning av dikningsföretaget skett varför inga flöden ansluter från åkermark öster om planområdet. Avrinningsområdets storlek har avgränsats nedströms utifrån planerad anslutning till befintligt dikningsföretag, se markering i kartan, figur 6.
Figur 5 Avrinningsområden för Stångby Väster II.
En känslighetsanalys har utförts med syfte att bedöma översvämningsrisken vid olika scenario. Den första känslighetsanalysen innebär klargöra hur mycket översvämningsrisken ökar inom planområdet vid en ökad initial vattenmängd på grönytor. För att göra en bedömning har en beräkning med 70 % initial vattenmängd utförts. Den andra känslighetsanalysen innebär att klargöra ifall valet av varaktighet påverkar översvämningsresultatet. En beräkning med 6 timmars varaktighet har därför utförts.
Den hydrodynamiska markavrinningen beräknas med datorverktyget MIKE 21 version 2017. En upplösning på 2 m har valts som beräkningsnät i modellen. I modellen antas det regna under totalt 60 minuter, därefter sker en avrinning under ytterligare 60 minuter.
Beräkningsresultatet genererar en logg-fil med beräknad mängd nederbördsvolym respektive total mängd nederbörd som avrunnit på markytan. Båda har kontrollerats och överensstämmer med teoretisk nederbördsvolym i valda CDS-regn, med hänsyn tagen till infiltration.
4 RESULTAT
I avsnitt 4.2 presenteras beräkningsresultatet med maximalt översvämningsdjup och utbredning för planerad höjdsättning över Stångby Väster II. I avsnitt 4.3 presenteras princip för markavrinning för Stångby Väster II. I avsnitt 4.4 presenteras en känslighetsanalysen utförts över Stångby Väster II, se avsnitt 3.8 för metod.
Beräkningsresultatet levereras som kartskikt i ArcGIS. Dessa visar utbredning av översvämningar samt vattendjup. I samtliga karteringar antas ledningsnätet, genom det ledningsnätsavdrag som utförts på 100-årsregnet inklusive klimatfaktor, vara fullt.
Översvämningsdjupet karterat i figur 7, 8 och 8 samt bilaga 1, är uppdelat i färger för att kunna påvisa kritiska områden. Mörkblå färg visar när översvämningsdjupet överstiger en nivå på minst 0,1 m, vilket löper risk att marköversvämma byggnader sett till lägsta golvhöjd. Gul färg visar översvämningsdjup över 0,2 m, vilket kan påverka framkomlighet. Orange och röd färg motsvarar ett översvämningsdjup större än 0,4 respektive 0,5 m.
Det bör noteras att maximalt vattendjup inte nödvändigtvis inträffar vid samma tidpunkt inom modellområdet, kartorna visar det maximala vattendjup som uppnåtts i varje beräkningscell sett över hela simuleringsperioden.
4.2 ÖVERSVÄMNINGSRESULTAT STÅNGBY VÄSTER II
Nedan i figur 4 presenteras maximalt vattendjup och utbredning vid regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och 1,3 klimatfaktor.
Figur 6 Maximal översvämningsutbredning och djup vid regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och 1,3 klimatfaktor.
4.3 PRINCIP FÖR MARKAVRINNING
Nedan i figur 8 och 9 visas beräkningsresultatet presenterat i avsnitt 4.3 tillsammans med princip för markavrinning för sydvästra respektive nordöstra delen av Stångby Väster II. Pilarna visar huvudriktningen för markavrinning.
Figur 7 Maximal översvämningsutbredning och djup vid regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters
varaktighet och 1,3 klimatfaktor. princip för markavrinning för sydvästra Stångby Väster II.
Figur 8 Maximal översvämningsutbredning och djup vid regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters
varaktighet och 1,3 klimatfaktor. princip för markavrinning för nordöstra Stångby Väster II.
En känslighetsanalys har utförts med syfte att bedöma översvämningsrisken vid olika scenario. Den första känslighetsanalysen innebär klargöra hur mycket översvämningsrisken ökar inom planområdet vid en ökad initial vattenmängd på grönytor. För att göra en bedömning har en beräkning med 70 % initial vattengång utförts. Beräkningsresultatet visar att översvämningsrisken, sett till maximalt översvämningsdjup och exponering, inte ökar inom planområdet. Den ökade mängd dagvatten som skapas inom Centrala Parken avrinner vidare nedströms västerut och bedöms inte dämma upp längs med anslutande gator till parken. Hur områden nedströms planområdet påverkas vid detta scenario har inte vidare kartlagts i denna utredning. Den andra känslighetsanalysen innebär att klargöra ifall valet av varaktighet påverkar översvämningsresultatet. En beräkning med 6 timmars varaktighet har utförts och visar ingen större översvämningsutbredning och djup inom planområde. En förklaring till detta är att regnet i denna utredning beskrivs som ett CDS-regn, vilket innebär att den maximala intensitetens centralblock är densamma, sett till tid och intensitet. Däremot skapas en större mängd dagvatten som avrinner på ytan vid ett regn med längre varaktighet. Utredningen har inte kartlagt hur områden nedströms planområdet påverkas vid ett regn med längre varaktighet.
Utifrån gjorda beräkningar kan följande översvämningsrisker konstateras, se figur 10 och
11. Översvämningsriskerna delas in efter om de sker inom planområdet A-E eller om det är yttre påverkan från uppströms avrinning från befintlig bebyggelse F-J. Särskilda hänsyn behöver tas beroende på vilken påverkan och i vilken omfattning översvämning sker. Nedan ges förslag på lämpliga åtgärder för respektive område.
D
C
A
J
B
H
I
Figur 9 Karterade översvämningsrisker som sker inom planområde samt genom yttre påverkan från uppströms avrinning från befintlig bebyggelse
E
G
F
Figur 10 Karterade översvämningsrisker som sker inom planområde samt genom yttre påverkan från
uppströms avrinning från befintlig bebyggelse.
4.5.1 INOM PLANOMRÅDET OCH CENTRALA PARKEN
A) Längs med Stångby Allé sker en större avrinning. En lägsta golvhöjd på minst 12 cm rekommenderas för de tre kvarteren nordväst om Stångby Allé. Hänsyn behöver även tas till utformning av Centrala Parken för att omhänderta och utjämna flödet (se punkt C). Se Bilaga 2 figur 1 för maximalt vattendjup och utbredning över Stångby Allé.
B) Längs med Långdansvägen och vidare längs med Plöjarevägen sker en större avrinning. Det är rekommenderat att höjdsättning av park och gata (enkelsidigt tvärfall mot park) ses över för att avleda dagvatten ut mot parken och därmed minska risken för att vatten ställer sig mot kvartersmark.
C) Befintliga höjder har använts i beräkningen. Resultatet visar att det sker relativt omfattande översvämningar inom denna del av parken. Utbredning på översvämning är dock begränsad till att vara inom parkytan. Vid höjdsättning av parken föreslås att modellen används för att kontrollera att vald höjdsättning är tillräcklig för att inte orsaka översvämningar på kringliggande bebyggelse eller över Stångby Allé. Belastningar från dagvattenledningar föreslås inkluderas i den beräkningen samt detaljerad beskrivning av kulvert i Stångby Allé.
D) Översvämningar inom denna del av parken har inte bestämts utifrån någon begränsning i fortsatt avledning till dikningsföretag. I fortsatt detaljplanering av parkens höjdsättning och utformning föreslås att modellen används med komplettering beskriven ovan, d v s beskrivning av belastningar från dagvattenledningar samt kulvert i Stångby Allé.
E) Längs med Grågåsvägen och Rapphönsvägen sker en större avrinning. Det rekommenderas att denna gata reserveras som en skyfallsgata för att kunna omhänderta dagvatten från framtida planerad bebyggelse, se Bilaga 2 figur 2. Beräkningsresultatet visar att dagvatten ställer sig i lågpunkt vid södra delen av Rapphönsgatan. Höjdsättning vid gatukorsningen Stångby Kyrkoväg/Rapphönsvägen ska justerats och kommer således inte vara ett problem. Hänsyn behöver också tas till utformning av nedströms park för att omhänderta och utjämna flödet (se punkt D).
4.5.2 YTTRE PÅVERKAN FRÅN BEFINTLIG BEBYGGELSE
F) Beräkningsresultatet visar att vatten ställer sig intill egenskapsgräns öster om Pärlemorvägen. Analys av beräkningsresultatet visar att majoriteten av dagvatten som ansamlas består av avrinning från de planerade kvarteren Beryllen och Spinellen. Marköversvämningen bedöms kunna bortses då kvarteren planeras ha en höjdsättning där markavrinning sker västerut mot Centrala Parken. Det är rekommenderat att avvattning från kvarteren inkluderas vid dimensionering av Centrala parken.
G) Markavrinning sker från befintlig bebyggelse vid Rosslings väg. Beräkningsresultatet visar att vatten ställer sig i lågpunkt vid korsningen Rossings väg/Fjädervägen. Marköversvämningen beror främst på att korsningen är upphöjd och hindrar dagvatten från att avrinna vidare längs med Fjädervägen. En lägsta golvhöjd på minst 14 cm rekommenderas, alternativt att upphöjd trafiksäkerhetsåtgärd utgår. Se Bilaga 2 figur 3 för maximalt vattendjup och utbredning vid Rossings väg.
H) Via Drabantvägen sker en markavrinning från befintlig bebyggelse som påverkar översvämningsdjupet i främst Stångby Allé.
I) Uppströms planområdet, söder om Långdansvägen, finns ett instängt område där en relativt stor översvämning sker. Denna översvämning bedöms inte påverka planerad bebyggelse. En framtida exploatering av denna översvämningsyta kan innebära en översvämningsrisk inom planområdet, då dagvatten inte kan utjämnas på markytan utan behöver avrinna mot nedströms liggande områden.
J) Från befintlig bebyggelse sker en avrinning till Centrala Parken vilket därmed påverkar översvämningsutbredning. Vid planering av parken, höjdsättning och utformning, är det av vikt att hänsyn tas till denna tillkommande volym. Framtagen modell föreslås användas för utformning av parken.
5 LEVERANS
De kartskikt som levereras visar översvämningars djup och utbredning, och är rasterdata med 2 m upplösning. Kartorna visar maximal utbredning för regn med 100 års återkomsttid, 60 min varaktighet och klimatfaktor på 1,3. Översvämningsdjup vid gräns till beräkningsområde kan ge stor felmarginal och bör beaktas med försiktighet. Det bör noteras att maximalt vattendjup inte nödvändigtvis inträffar vid samma tidpunkt inom modellområdet, kartorna visar det maximala vattendjup som uppnåtts i varje beräkningscell sett över hela simuleringsperioden.
6 SLUTSATS
I skyfallsanalysen över Stångby Väster II redogörs beräkningsresultatet vid ett skyfall med 100 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och klimatfaktor 1,3. Beräkningsresultatet åskådliggör översvämningar som sker inom planområdet och översvämningar som sker genom yttre påverkan från uppströms avrinning från befintlig bebyggelse. Vidare redogörs kritiska områden som behöver ses över och förslag på vidare arbetsgång kring dessa. I skyfallsanalysen ges förslag på fortsatt arbete för dimensionering av Centrala Parken.
7 BEGREPPSFÖRKLARINGAR
*) begreppsförklaring enligt Svenskt Vattens publikation P110. CDS-regn
CDS-regn (Chicago Design Storm) är ett konstruerat regn som syftar till att efterlikna ett verkligt regn. Regnet är uppbyggt av block som bildar ett förregn med låg intensitet, ett mellanparti med hög intensitet och en avklingning med låg intensitet. Storleken på intensitet baseras på statistiska bearbetningar av långa regnserier som uppmätts i Sverige.
Dagvatten *)
Ytligt avrinnande regnvatten och smältvatten.
Infiltration *)
Inträngning av vätska i poröst eller sprickigt material, till exempel vatten som tränger in i jord eller berg.
Instängt område *)
Område varifrån dagvatten ytledes inte kan avledas med självfall.
Mannings tal
Markytans råhet. Påverkar hur stort flödesmotståndet
är och därmed också flödeshastigheter och översvämningsutbredning.
Återkomsttid *)
Tidsintervall (i medeltal, sett över en längre tidsperiod) mellan regn- eller avrinningstillfällen
för en viss given intensitet och varaktighet.
BILAGA 1 ÖVERSIKT ÖVERSVÄMNINGSKARTA
Nedan i figur 1 presenteras maximalt vattendjup och utbredning över Stångby Väster II vid regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och 1,3 klimatfaktor.
Figur 1 Maximal översvämningsutbredning och djup vid regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och 1,3 klimatfaktor
BILAGA 2 ÖVERSVÄMNINGSKARTA INOM PLANOMRÅDET
Nedan i figur 1-4 presenteras maximalt vattendjup och utbredning vid Stångby Allé, Rapphönsvägen/Grågåsvägen och Rossings väg vid regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och 1,3 klimatfaktor. Observera att det vattendjup som presenteras är inom intervallet 0-0.2 m, detta för att kunna påvisa vattendjup vid egenskapsgräns.
Figur 1 Maximal översvämningsutbredning och djup vid Stångby Allé vid regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och 1,3 klimatfaktor.
Figur 2 Maximal översvämningsutbredning och djup vid Rapphönsvägen/Grågåsvägen vid regn med 100
års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och 1,3 klimatfaktor. Det rekommenderas att denna gata reserveras som en skyfallsgata för att kunna omhänderta dagvatten från framtida planerad bebyggelse.
Figur 3 Maximal översvämningsutbredning och djup vid Rossings väg vid regn med 100 års återkomsttid, 60 minuters varaktighet och 1,3 klimatfaktor.