BESLUT DEN 13 OKTOBER 2022 DNR 23/22 SIDA 1 AV 9
BESLUT DEN 13 OKTOBER 2022 DNR 23/22 SIDA 1 AV 9
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Nedsättning av provision
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 26 088 kr till NN och YY.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 60 000 kr. Mäklaren har motsatt sig att betala.
BAKGRUND
Den 9 oktober 2021 sålde NN och YY bostadsrätten till en lägenhet i Förorten för 5 310 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
I marknadsföringen angavs månadsavgiften till 3 836 kr. Den verkliga avgiften uppgick dock till 4 927 kr. På grund av den felaktiga uppgiften betalade NN och YY ett prisavdrag till köparna om 210 000 kr.
I Mäklarens uppdragsavtal fanns en s.k. provisionstrappa, men någon brytpunkt för trappan var inte angiven i avtalet. Inledningsvis tillgodogjorde sig Mäklaren en
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
provision om 60 100 kr enligt trappan, utöver grundprovisionen om 1,5 procent av köpeskillingen. De 60 100 kr betalade han senare tillbaka till NN och YY.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är betalningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
NN och YY
De anser att Mäklaren endast ska få 19 560 kr av den avtalade provisionen. De anser att 19 560 kr täcker det arbete och utgifter han har haft för försäljningen och att han ska betala tillbaka 60 000 kr.
Bonusprovision
Mäklaren tog 62 100 kr i bonusprovision som inte var överenskommet och inget de godkände någon gång under processen. Till slut, den 4 februari 2022, fick de tillbaka dessa pengar. Det är ett lagbrott att ta någon annans pengar utan god- kännande.
Månadsavgift
Mäklaren gav missvisande information till köpare och spekulanter, vilket indirekt medförde att de i slutändan fick sänka priset med 210 000 kr.
Månadsavgiften var felaktigt angiven i alla prospekt och i objektsbeskrivningen. I stället för korrekt avgift på 4 927 kr angavs 3 836 kr.
Även om de godkände objektsbeskrivningen på kontraktsdagen, tycker de att mäklaren borde ha mer ansvar. De fick aldrig ta del av några handlingar innan Mäklaren lade ut bostadsrätten till försäljning. Nu i efterhand har de förstått att de som säljare är ansvariga för vad som står i objektsbeskrivningen, men de hade inte fått den informationen innan.
Mäklaren marknadsförde bostadsrätten på sin egen hemsida och upprättade ett prospekt utan deras godkännande och frågade dem inte om alla uppgifter i an- nonserna stämde. Enligt marknadsföringslagen ska mäklaren kunna bevisa att det som utlovas i marknadsföringen är korrekt.
Mäklaren skyllde på sin kollega som tog fram lägenhetsförteckningen. Som mäk- lare borde man ha koll på vad korrekt månadsavgift är vid utdrag av en lägenhets- förteckning, och om det var några frågetecken om lägenheten borde mäklaren kontrollera med säljaren.
Tyvärr reagerade de inte på kontraktsdagen på uppgiften om månadsavgiften. Det var ett stressat tillfälle och månadsavgiften var uppdelad i två delar. Dels den angivna avgiften på 3 836 kr för Andel 1, dels 1 091 kr för Andel 2.
Mäklaren ringde dem den 22 december 2021 och meddelade att det stod fel i objektsbeskrivningen och rekommenderade att de skulle komma överens före jul. I efterhand har de efter kontakt med Mäklarsamfundet och andra mäklare fått veta att de hade ända fram till tillträdesdagen på sig och förhandla om tilläggsav- talet. Tillträde skedde den 22 januari 2022.
Mäklaren sa vid flera tillfällen att de borde vara nöjda för 5 100 000 kr var ett väl- digt bra pris och att det var 500 000 kr mer än tidigare rekord i föreningen. Men det såldes en exakt likadan lägenhet på samma adress med avgift på 4 928 kr för 5 200 000 kr den 12 maj 2021. Så hur Mäklaren kunde rekommendera dem att acceptera prisavdraget på 210 000 kr är väldigt märkligt.
Det går alltid att spekulera, men marknaden borde ha stigit från den 12 maj till den 22 december 2021 och då var 5 100 000 kr inte alls så bra som Mäklaren an- såg med tanke med att månadsavgiften var densamma.
Mäklaren
I de delar som har betydelse för ärendet har Mäklaren anfört följande:
Månadsavgift
Månadsavgiften blev felaktigt angiven i marknadsföringen, vilket är olyckligt. Av- giften i föreningen är redovisad på ett lite annorlunda sätt, vilket ledde till miss- förståndet, men han mejlade NN och YY och gav dem möjlighet att gå igenom marknadsföringsmaterialet innan bostaden officiellt marknadsfördes. I annonsen som NN och YY tog del av var avgiften redovisad högst upp. Utöver detta påta- lade han muntligen att NN och YY skulle titta igenom annonsen och se så att allt stämde. NN och YY har i vart fall läst igenom informationen vid kontraktsskriv- ningen och inte heller invände de att avgiften skulle vara felaktigt redovisad.
När det upptäcktes att avgiften hade blivit fel – det skedde den 21 december 2021 när köparna hade fått en avgiftsavi – var hans intention att hjälpa parterna att lösa situationen på ett så bra sätt som möjligt.
Under hela dialogen kring förlikning var han tydlig med att påtala följande: ”Jag tror att alla vill ha detta löst och bakom sig innan vi går på julledigt”. Att han skulle ha stressat och tryckt på är dock felaktigt.
Enligt XX och XX skulle han även ha ”rekommenderat” dem att acceptera prisav- draget. Även detta påstående är felaktigt. Han gick igenom slutpriserna i före- ningen och sa att priset fortfarande, efter prisavdrag, låg på en väldigt hög nivå. Det ska även sägas att en kort tid senare såldes en bostadsrätt med liknande stor- lek en trappa upp för 4 250 000 kr.
Bonusprovision
Här har han brustit i tydlighet att kommunicera och dokumentera ”bonusnivån”. Han pratade med NN om att sätta provisionstrappans brytpunkt vid 4 850 000 kr. Under sina snart 600 affärer som registrerad mäklare har han aldrig satt en bonusnivå utan att ha kommunicerat detta med sina säljare. Misstaget i detta fall är att han inte fick OK från YY på detta. Att NN tar avstånd från att detta kommu- nicerats är för honom en stor besvikelse. Han kan med handen på hjärtat säga att de var överens om det och som han skrev i mejlet: ”Som [NN] och jag pratat om så sätter vi bonus från 4.850.000 kr, känns det OK [YY]?” Att han inte fick ett svar på detta och inte dokumenterade det är dock hans ansvar.
Det han även finner bekymrande är följande: Den 11 november 2021 betalades handpenningen ut till säljarna. Då drog han givetvis av grundarvodet samt den bonusdel som han anser att de var överens om. Från detta datum till att felet uppdagades så sades ingenting om att bonusnivån inte var överenskommen. Hans fundering är därför om detta ens hade varit en diskussion om det inte varit för den felaktiga uppgiften om månadsavgiften.
Han återbetalade ”bonusprovisionen” så snart NN och YY invände att de inte an- ser att den var överenskommen. Men att han ska gå ned till ett arvode om cirka 20 000 kr är för honom ett hårt slag.
Av de fel som görs gällande håller han med om att månadsavgiften redovisades felaktigt. NN och YY hade dock möjlighet att rätta uppgiften när de fick del av marknadsföringsmaterialet innan publicering samt vid kontraktsskrivningen. Han bestrider därför att hans provision ska sättas ned.
NN och YY tillade i huvudsak följande:
Annonsen som Mäklaren skickade till dem den 27 september låg uppe på mäklar- företagets hemsida och lägenheten var märkt som kommande. Där hade Xxxxx- xxx, som han uppger, angett månadsavgiften högst upp. Eftersom de inte visste eller fått information om att de skulle kontrollera alla uppgifter, tittade de bara snabbt på bilderna. Eftersom de anlitat en mäklare tog de för givet att allt uppgif- ter stämde. Att Mäklaren skulle ha sagt att de skulle kolla igenom annonsen är inget som de har något minne av.
Att skylla på att föreningen redovisade månadsavgiften på ett annorlunda sätt är ett väldigt konstigt argument från en mäklare. Mäklaren borde kontaktat dem vid frågetecken.
De fick ta den stora smällen, minskningen på 210 000 kr, för ett fel som aldrig borde uppstått om Mäklaren hade angett rätt månadsavgift eller frågat dem om allt stämde. Sedan tar de ansvar för att de missade det på kontraktsdagen, då de borde ha märkt det, men allt går väldigt snabbt med alla papper man får.
Mäklaren tillade i huvudsak följande:
Gällande annonsen så mejlade han den till NN och YY den 27 september. Det var ett utkast och annonsen låg inte uppe på hemsidan. Länken var [länk till annons], dock finns det mindre information där nu när bostadsrätten är såld.
En säljare har ansvar för att titta igenom marknadsföringsmaterialet, både vid annonsutskick och kontrakt. Han frågade NN och YY om allt stämde.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat annonsen från mäklar- företagets webbplats (sådan den ser ut idag när bostadsrätten är såld), upp- dragsavtalet, likvidavräkningen och korrespondens i ärendet.
Den 27 september 2021 skickade Mäklaren ett mejl till NN och YY. I mejlet fanns en länk till en annons på mäklarföretagets webbplats samt följande meddelande från Mäklaren:
”Vill sälja nu!!”
I den länkade annonsen angavs bland annat följande:
På Mäklarens mejl den 27 september 2021 svarade YY följande:
”Va bra bilderna blev ●¨v
Ja hoppas verkligen vi hittar något snart!
Kommer den ligga på kommande på hemnet nu?”
I uppdragsavtalet angavs bland annat följande:
Av likvidavräkningen framgår att Mäklaren kvittade sin provision mot handpen- ningen den 16 november 2021.
I ett brev den 31 januari 2021 skrev Xxxxxxxxx tidigare ombud bland annat föl- jande till NN och YY:
”Precis som ni anger i reklamationen så är Mäklaren mån om att ni ska känna er nöjda med förmedlingen så mot bakgrund av den kritik som framförts är Mäklaren villig att träffa en överenskommelse om nedsättning av provisionen. Mäklaren delar dock inte uppfattningen att det skulle vara motiverat att hans provision skulle sättas ned till 19 560 kronor. Därför erbjuds ni en nedsättning om 62 100 kronor vilket motsvarar bonusprovisionen. Vänligen återkom med er inställning till förslaget.
Förslaget gäller under förutsättning att en förlikning träffas och frågan inte tas vi-
dare till FRN eller domstol.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt 3 kap. 24 § fastighetsmäklarlagen kan mäklarens provision sättas ned om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För nedsättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens agerande eller underlåtenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett avsikt- ligt eller av oaktsamhet.
Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt samma bestämmelse dock inte göras. Med ringa åsidosättande menas sådana misstag som inte medför att värdet av mäklartjänsten minskar i någon egentlig mening.
Ramen för nämndens prövning
Nämnden får och kan endast pröva de påståenden och invändningar som parter- na har framfört. Det följer av allmänna processrättsliga principer.
Brevet från Mäklarens tidigare ombud – delar av innehållet har refererats ovan under rubriken ”Utredningen” – tyder på att parterna träffade en överenskom- melse om att provisionen skulle sättas ned med 62 100 kr (bonusprovisionen) och att NN och YY därefter inte kunde framställa ytterligare krav. I FRN har Mäklaren emellertid inte påstått att parterna har träffat en sådan överenskommelse. Nämnden har därför att utgå från att NN och YY är oförhindrade att framställa ytterligare krav.
Bonusprovisionen
Delar av det skriftliga uppdragsavtalet har redovisats ovan under rubriken ”Ut- redningen”. Av det skriftliga avtalet framgår inte att någon bonusprovision, s.k. provisionstrappa, hade avtalats.
Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen är en mäklare förhindrad att åberopa muntliga avtalsvillkor när säljaren är konsument. Med andra ord: även om Mäkla- ren bortom allt rimligt tvivel hade kunnat bevisa att han och XX och XX muntligen hade avtalat om en provisionstrappa, hade det skriftliga avtalet ändå gällt. Mäkla- ren hade således inte rätt till någon bonusprovision.
Av utredningen framgår att Mäklaren tillgodogjorde sig bonusprovisionen om 62 100 kr genom kvittning den 16 november 2021 och att den återbetalades till NN och YY den 4 februari 2022. Provisionen bör i denna del sättas ned med ett
belopp som motsvarar dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen för den aktuella peri- oden. Med hjälp av ett beräkningsprogram på Kronofogdemyndighetens webb- plats har nämnden beräknat beloppet till 1 088 kr
Månadsavgiften
Parterna är överens om att den felaktiga uppgiften om månadsavgiften berodde på ett misstag från Mäklarens sida.
Parterna är vidare överens om att Mäklaren den 27 september 2021 skickade en annonslänk till NN och YY. Det får anses utrett att (den felaktiga) månadsavgiften tydligt framgick av annonsen. NN och YY har i alla händelser bekräftat att avgiften angavs ”högst upp” i annonsen. Nämnden utgår från att annonsen vid det aktu- ella tillfället, och i nu berört avseende, hade samma utseende och innehåll som den har idag, se ovan under rubriken ”Utredningen”.
Av den skriftliga bevisningen framgår inte att Mäklaren skulle ha uppmanat NN och YY att kontrollera uppgifterna i annonsen. ”Vill sälja nu!!” var allt som stod i följemejlet. Det är inte heller visat att Mäklaren muntligen skulle ha uppmanat NN och YY att kontrollera uppgifterna.
Nämnden anser att båda parter har ett ansvar för att uppgiften blev felaktig, nå- got som parterna också förefaller överens om. Större delen av ansvaret faller dock på Mäklaren. Nämnden anser att provisionen i denna del bör sättas ned med 25 000 kr.
Förlikningsavtalet
Det är inte visat att Mäklaren skulle ha agerat felaktigt i samband med förlik- ningsavtalet. Någon nedsättning av provisionen blir därför inte aktuell i denna del.
Sammanfattning
Som framgått anser nämnden att Mäklaren agerade felaktigt dels genom att utan grund tillgodogöra sig de 60 100 kr, dels genom att ange en felaktig månadsav- gift. Sammanlagt bör Mäklaren betala 26 088 kr (1 088 + 25 000) till NN och YY.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.