Exploateringsavtal
Stensättningen 5
Följande avtal om exploatering av fastigheten Stensättningen 5 i Huddinge kommun har ingåtts mellan Huddinge kommun, Bostadsrättsföreningen Paraden i Huddinge och Eknors Entreprenad AB, nedan Parterna:
Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge
Org. nr 212000-0068
Nedan kallad Kommunen.
Fastighetsägaren
Bostadsrättsföreningen Paraden i Huddinge Xxxxxxxxxxxxxx 0
713 30 Nora
Org. nr. 769635-7198
Nedan kallad Fastighetsägaren.
Exploatören
Eknors Entreprenad AB Xxxxxxxxxxxxxx 0
713 30 Nora
Org. nr. 556482-7672
Nedan kallad Exploatören.
Ägaren till fastigheten Stensättningen 5, Fastighetsägaren, avser inte att själv genomföra den exploatering som följer av detta avtal. Avsikten är istället att Exploatören ska genomföra och bekosta exploateringen. Exploatören är solidariskt ansvarig med Fastighetsägaren för åtaganden av de slag som än må vara som åläggs Fastighetsägaren enligt detta avtal.
Med Detaljplanen avses nedan förslag till detaljplan för Stensättningen 5, dnr. KS-2018/181, bilaga 1. Det geografiska område som omfattas av Detaljplanen benämns nedan Planområdet.
Åtagandena i detta avtal avser det markområde som i Detaljplanen, bilaga 1, är utlagt som kvartersmark, nedan kallat Exploateringsområdet.
INLEDANDE BESTÄMMELSER
§1 Bakgrund
Till grund för detta avtal ligger:
1. riktlinjer för exploateringsavtal godkända av kommunfullmäktige den 30 september 2019 vilka Exploatören tagit del av,
2. Detaljplanen, och
3. intentionsavtal mellan parterna avseende förutsättningar för exploatering av fastigheten Stensättningen 5 och principer för uttag av gatukostnad och medfinansiering till Spårväg syd, undertecknat den 11 juli 2018.
Detaljplanen ger möjligheten att utveckla fastigheten Stensättningen 5 med flerbostadshus. Den nu gällande detaljplanen, detaljplan för område kring Glömsta gård 0126K-12606, medger småhus inom Planområdet. Pågående markanvändning är brädgårdsverksamhet.
Syfte
Syftet med detta avtal är att reglera genomförandet av Detaljplanen. Avtalet reglerar den ekonomiska ersättning som Huddinge kommun har rätt att ta ut av Exploatören i och med genomförandet av Detaljplanen. Avtalet reglerar också andra genomförandefrågor, såsom utföranden och administrativa frågor.
§2 Fullmakt
Genom undertecknade av detta avtal ges Exploatören fullmakt av Fastighetsägaren att genomföra den exploatering som följer av avtalet.
§3 Exploatörens och Fastighetsägarens garantier
I och med undertecknandet av detta avtal garanterar Exploatören att:
1. Exploatören har erforderlig befogenhet och behörighet för att ingå detta avtal och att detta avtal och alla andra tillhörande dokument som ingås av Exploatören, vid verkställande av desamma kommer att utgöra giltiga och bindande förpliktelser för Exploatören i enlighet med varje avtalsvillkor och bestämmelse,
2. Verkställandet av Exploateringsavtalet och fullgörandet av Exploatörens förpliktelser under detta avtal inte kommer att strida mot Exploatörens bolagsordning eller något annat för Exploatören grundläggande dokument,
3. Exploatören har erforderligt kapital för att kunna genomföra exploateringen enligt detta avtal.
I och med undertecknandet av detta avtal garanterar Fastighetsägaren att:
Undertecknande för Fastighetsägaren har erforderlig befogenhet och behörighet för att ingå detta avtal och att detta avtal och alla andra tillhörande dokument som ingås av Fastighetsägaren, vid verkställande av desamma kommer att utgöra giltiga och bindande förpliktelser för Fastighetsägaren i enlighet med varje avtalsvillkor och bestämmelse
§4 Giltighet
Detta avtal blir för Parterna bindande endast under förutsättning
- att kommunstyrelsen i Huddinge godkänner detsamma senast 2021-10-20
- att Detaljplanen blir antagen i huvudsaklig överensstämmelse med bilagt förslag, bilaga 1, senast 2021-10-20 och att beslutet vinner laga kraft.
Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten.
§5 Projektets utformning
Exploatören förbinder sig att bebygga marken inom Exploateringsområdet i enlighet med:
- Detaljplanen,
- detta avtal, och
- i huvudsaklig överensstämmelse med till Detaljplanen bilagd illustration.
FASTIGHETSBILDNING
§6 Fastighetsbildning
Exploatören ska ansöka om och bekosta eventuella fastighetsbildningsåtgärder (avstyckningar, ledningsrätter, gemensamhetsanläggningar mm) som kan erfordras för genomförande av Detaljplanen.
§7 Ledningar och rättigheter
Exploatören ska i samband med den exploatering som Detaljplanen medger utan ersättning upplåta erforderliga utrymmen för befintliga och tillkommande ledningar inom Exploateringsområdet till förmån för respektive ledningsägare.
Det åligger Exploatören att hos respektive ledningsägare, i god tid förvissa sig om eventuella befintliga ledningars läge samt informera sig om eventuella flyttningskostnader. Exploatören ska bekosta eventuell flyttning av ledningar till följd av utbyggnad inom Exploateringsområdet.
ANLÄGGNINGAR
§8 Medfinansiering av Spårväg syd
Bakgrund
Region Stockholm planerar för att bygga en spårväg mellan Älvsjö och Flemingsberg (Spårväg syd). Kommunen har i avtal mellan staten, regionen och berörda kommuner åtagit sig att lämna bidrag till byggandet av spårvägen med drygt 800 miljoner kr.
Ett exploateringsavtal får enligt plan- och bygglagen (2010:900) omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen
bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av en detaljplan kan antas öka i värde. Med medfinansieringsersättning avses således den ersättning som en exploatör eller en fastighetsägare i samband med genomförandet av en detaljplan åtar sig att betala för en del av kommunens bidrag till byggandet av en viss väg eller järnväg som staten eller ett landsting ansvarar för.
Kommunfullmäktige har antagit riktlinjer för exploateringsavtal vilka hänvisas till under §1. Enligt riktlinjerna avser Kommunen att i exploateringsavtal särskilt avtala om medfinansieringsersättning. Av riktlinjerna framgår också de principer som Kommunen tillämpar vid beräkning av medfinansieringsersättningen.
Planområdet enligt detta exploateringsavtal ligger inom influensområdet för Spårväg syd. Spårväg syd kan antas öka fastighetsvärdet inom Planområdet. Exploatören ska mot denna bakgrund erlägga medfinansieringsersättning till Kommunen.
Ersättning
Exploatören ska erlägga medfinansieringsersättning till Kommunen om 1 323 000 kr. Ersättningen har beräknats utifrån att:
1. detaljplanen möjliggör för 2450 kvm BTA,
2. det är bostadsrätter som ska uppföras inom 600 meter från den planerade spårvägsstationen i Glömsta/Loviseberg vilket ger 900 kr/kvm BTA i värdepåverkan, och
3. detaljplanen förväntas antas under 2021 vilket medför ett reduceringstal för ersättningen om 60%.
Erläggande av ersättning
Medfinansieringsersättningen ska i sin helhet erläggas till Kommunen senast 30 dagar efter att Detaljplanen har vunnit laga kraft.
Om Spårväg syd inte genomförs och Kommunens medfinansiering till spårvägen helt eller delvis återbetalas till Kommunen, kommer Kommunen att fatta beslut om återbetalning till de exploatörer som har erlagt medfinansieringsersättning.
Indexuppräkning
Beloppen är angivna i 2019 års prisnivå januari månad. Vid erläggande av beloppet ska ovan angivna belopp justeras i förhållande till förändring i konsumentprisindex (KPI) från januari månad 2019 och fram till dess att betalning sker.
§9 Gatukostnadsersättning
Fastigheten innefattas i gatukostnadsutredningen för Glömsta gård (0126K-15620). Utifrån att avsikten är att uppföra 22 bostadsenheter inom Exploateringsområdet har gatukostnadsersättningen för fastigheten Stensättningen 5 har beräknats till 1 174 800 kronor.
Gatukostnadsersättning ska erläggas till kommunen senast 30 dagar efter det att Detaljplanen har vunnit laga kraft. I det fall Detaljplanen överklagas ska ersättningen uppräknas med KPI från det datum då Detaljplanen antagits. Den ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan.
AVGIFTER
§10 Plan- och bygglovsavgifter
Då Exploatören bekostar Planområdets detaljplaneläggning genom särskilt plankostnadsavtal ska Exploatören inte erlägga någon planavgift enligt Kommunens plan- och bygglovtaxa i samband med bygglovsprövning.
Exploatören ska i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovavgift enligt Kommunens plan- och bygglovtaxa.
§11 Ersättning för kommunens projektledning m.m.
Exploatören ska ersätta Kommunen ekonomiskt för projektledning, avtalsuppföljning, upprättande av eventuella tilläggsavtal och för Kommunens övriga interna administrativa arbete i samband med projekt.
Debitering sker utifrån hur många timmar som Kommunen arbetar med projektet i genomförandet och en timkostnad på 1 300 kr. Fakturor skickas ut kvartalsvis och betalning ska ske senast 30 dagar efter att faktura är utfärdad. Takbelopp för nedlagd tid som totalt faktureras Exploatören är 100 000 kr.
BEBYGGELSE
§12 Parkeringstal
Exploatören har tagit del av Kommunens trafikstrategi, parkeringsprogram och mobility managementplan och ska följa detta vid planering och genomförande av Exploateringsområdet.
Erforderligt antal parkeringsplatser ska anordnas på kvartersmark, vilket följs upp i samband med prövning av bygglov.
MILJÖ- OCH ENERGI
§13 Miljöprogram
Kommunen har antagit ett Miljöprogram som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar.
Huvudsyftet med miljöprogrammet är att peka ut riktningen för kommunens miljöarbete fram till år 2021. Exploatören ska beakta kommunens Miljöprogram.
§14 Miljöanpassat byggande
I enlighet med kommunens riktlinjer för Exploateringsavtal regleras nedan krav för miljöanpassat byggande.
Energieffektivitet
Varma utrymmen bör vara energieffektiva. Värmekällan bör tillgodoses genom ett miljöeffektivt system såsom exempelvis fjärrvärme.
Checklista för miljöanpassat byggande
För att främja att förnyelsen av Exploateringsområdet utförs på ett ekologiskt hållbart sätt och med minsta möjliga miljöpåverkan har Exploatören arbetat med en checklista avseende miljöanpassat byggande. Checklistan utgör ett för parterna ett gemensamt verktyg där Exploatören redovisar val, metoder och arbetssätt avseende projektets påverkan på miljön.
Checklistans kontrollpunkter berör miljöanpassat byggande vid projektering, produktion och förvaltning av anläggningar inom Planområdet.
Exploatören ansvarar för att kontrollpunkterna i checklistan redovisas i enlighet med Kommunens rutin för miljöanpassat byggande. Kommunen ansvarar för uppföljning av checklistan. Den slutgiltiga uppföljningen av checklistan ska genomföras inför bygglovsansökan.
§15 Dagvatten
För att uppnå en hållbar dagvattenhantering har Kommunen tagit fram en dagvattenstrategi som Exploatören har tagit del av. Syftet är att nå en enhetlig syn på dagvattenhanteringen och att förtydliga ansvaret.
En dagvattenutredning, bilaga 2, har tagits fram och ska följas av Exploatören. Av dagvattenutredningen framgår bl.a. följande:
• Parkeringsytor ska var gräsarmerade
• Makadamfyllt dike ska anläggas
• Fördröjningsmagasin ska anläggas
Exploatören ska vidta åtgärder i enlighet med framtagen dagvattenutredning eller motsvarande åtgärder som godkänns av Kommunen (mark-och exploateringssektionen).
Handlingar vilka redovisar omhändertagande av dagvatten ska redovisas för Kommunen i samband med tekniskt samråd för bygglov. Handlingarna ska skriftligen godkännas av Kommunen. Samtliga anläggningar för omhändertagande av dagvatten ska utföras inom kvartersmark och bekostas av Exploatören. Åtgärderna ska vara utförda senast då någon av de planerade byggnaderna inom Exploateringsområdet tas i bruk. För att bibehålla god reningseffekt över tid krävs att dagvattenanläggningarna sköts regelbundet. Exploatören ansvarar för skötsel av anläggningarna.
§16 Markföroreningar
Exploatören är medveten om att det finns markföroreningar inom Exploateringsområdet som behöver saneras i samband med exploatering. Förekomsten av markföroreningar framgår av bilaga 3. Exploatören ska inom Exploateringsområdet utföra och bekosta ytterligare nödvändiga utredningar om förekomst av markförorening och vid behov utföra och bekosta de efterbehandlingsåtgärder som på grund av föroreningar behövs för att förebygga, hindra
eller motverka att skada eller olägenhet uppstår för människors hälsa eller miljön och för att marken ska kunna användas i enlighet med Detaljplanens bestämmelser innan ny bebyggelse uppförs inom Exploateringsområdet. Innan efterbehandlingsåtgärder vidtas ska en åtgärdsplan tas fram och godkännas av Kommunen.
GENOMFÖRANDE
§17 Tidplan
Parternas avsikt är att nedanstående överenskommen tidplan ska följas. Tidplanen är vägledande för kommande arbeten. Om någon av Parterna bryter mot tidplanen uppstår dock inga ersättnings- eller kostnadsskyldigheter för endera parten. Information om eventuella avvikelser från tidplanen ska snarast delges den andra parten.
Xxxxxxx för planerad byggnation ska ha erhållits senast 2022-01-14. Startbesked för planerad byggnation ska ha erhållits senast 2022-05-20. Slutbevis för planerad byggnation ska ha erhållits senast 2023-07-20.
§18 Vegetation
Vid projektering av bebyggelsen ska erforderlig hänsyn tas till befintliga träd och vegetation.
Inom Exploateringsområdet finns en storvuxen ek som har angivits med bestämmelsen n2 i Detaljplanen, se bilaga 1. Eken ska bevaras och det åligger Exploatören att avgränsa området invid trädet så att trädet skyddas på lämpligt sätt under och efter byggtiden. För att skydda
trädet ska ”Standard för skyddande av träd vid byggnation” utgiven av Sveriges lantbruksuniversitet tillämpas i relevanta delar. För det fall att Exploatören fäller eller skadar eken så allvarligt att det leder till att trädet dör, inom en tidsram om tre år från slutbesked, ska Exploatören till Kommunen erlägga ett vite om 200 000 kronor. Exploatören har därutöver återplanteringsplikt av en uppvuxen ek i händelse av att eken dör inom en tidsram om tre år från slutbesked.
Längs Exploateringsområdets gräns mot Lillerudsvägen finns flera befintliga träd. Om dessa träd tas ned under exploateringen av Exploateringsområdet åtar sig Exploatören att plantera nya lövträd mot Lillerudsvägen för att återskapa en vegetationsridå mellan Lillerudsvägen och Exploateringsområdet. Lövträden ska ha en stamdiameter om minst 15 cm på en höjd av 1,3 meter över marken. Planteringsavståndet mellan träden ska vara högst 3 meter.
§19 Etableringsplan
Innan byggnadsarbeten påbörjas ska Exploatören upprätta en etableringsplan som skriftligen ska godkännas av Kommunen. Denna ska behandla eventuellt nyttjande av natur- eller gatumark för uppställning av arbetsbodar, upplag eller dylikt, återställningsarbeten efter nyttjandet, skyddande av träd och natur samt stängsel runt byggarbetsplatsen. Uppställning av bodar, upplag och dylikt ska i första hand ske på Exploatörens kvartersmark.
Eventuellt nyttjande av Kommunens mark kräver Kommunens medgivande och regleras genom särskilt avtal. Nyttjande av allmän platsmark kräver även polistillstånd.
§20 Trafikanordningsplan
Innan byggnadsarbeten påbörjas ska Exploatören upprätta en trafikanordningsplan, som skriftligen ska godkännas av Kommunen. Exploatören ansöker om godkännande av trafikanordningsplanen via e-tjänst på Kommunens hemsida. Denna ska redovisa placering av stängsel runt byggarbetsplatsen, in- och utfartsvägar från arbetsplatsen, byggtrafikvägar till och från arbetsplatsen samt var och hur avlastning av gods kommer att ske. Planen ska även redovisa åtgärder för framkomlighet och säkerhet för fordons-, gång- och cykeltrafik.
Parterna ska före byggstart gemensamt besiktiga vägnätet och naturmarken runt Exploateringsområdet. Över besiktningen ska upprättas ett protokoll. Exploatören bekostar återställande av eventuella skador på omgivande vägnät som förorsakats av exploateringen inom Exploateringsområdet.
§21 Skyltar
Exploatören ska sätta upp minst en skylt i syfte att informera allmänheten senast när byggområdet hägnas in. Informationen ska levereras med ett personligt tilltal och på så sätt bidra till områdets identitet. Informationen ska innehålla en beskrivning om vad som byggs, namn på det som byggs, byggperiod och när arbetet beräknas avlutas, om möjligt ska även ev. inflyttning anges. Skylten ska ha Huddinge kommuns och Exploatörens logotyp samt hänvisa till en webbadress.
Parterna ska gemensamt bedöma behovet om planskiss och/eller faktaruta på skylten. Skylten bör vara klottersäkrad och bestå av flera tygvepor eller skyltar bredvid varandra. Exploatören ska ansöka om samt bekosta bygglov för ovan nämnda skyltar.
ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER
§22 Skadeståndsansvar
Exploatören är gentemot Kommunen ansvarig för åtgärder som med avseende på detta avtal vidtas eller underlåts av Exploatören, anställda hos Exploatören samt av Exploatören anlitade entreprenörer och leverantörer.
§23 Dröjsmålsränta
Erläggs inte kapitalskuld på bestämd förfallodag ska dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) utgå för tiden från förfallodagen på fordringen tills full betalning sker.
§24 Överlåtelse
Avtal
Detta avtal får inte överlåtas på annan utan att kommunstyrelsen i Huddinge kommun skriftligen godkänt detsamma.
Fastighet
Vid överlåtelse av fastighet eller del därav som omfattas av detta avtal förbinder sig Fastighetsägaren att förbinda den nye ägaren att iakttaga vad som åvilar Fastighetsägaren enligt detta avtal så att detta blir gällande mot varje kommande ägare av Exploateringsområdet eller del därav. Detta avtal ska bifogas i avskrift. Den nya ägaren ska då förbindas att ställa godtagbar säkerhet till Kommunen för åtagandena enligt detta avtal. Innan överlåtelse sker ska Fastighetsägaren skriftligen underrätta Kommunen. Ska också detta avtal överlåtas på den nya ägaren gäller första stycket likväl.
§25 Kontaktpersoner
Kontaktperson för Kommunen är:
Xxxxxx Xxxxxxxxxx 08 -535 310 28
Kontaktperson för Exploatören och Fastighetsägaren är:
Xxxxxx Xxxxx 000-000 00 00
Om endera parten byter kontaktperson eller kontaktuppgifter ska de andra parterna informeras om detta samt komplettera med nödvändig information motsvarande innehållet i denna paragraf.
Väsentliga förändringar som gäller ägarförhållanden hos Exploatören eller dess moderbolag ska utan dröjsmål skriftligen anmälas till kommunen.
§26 Ändringar
Ändringar eller tillägg till detta avtal ska vara skriftliga för att vara gällande.
§27 Tvist
Tvist rörande tolkningen eller tillämpningen av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol.
10(10)
Detta avtal har upprättats i tre likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt. Huddinge Ort:
Datum: Datum:
För Huddinge kommun ……………………………………. Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxx- och exploateringschef ……………………………………. Xxxxxx Xxxxxxxxxx Exploateringsingenjör Ort: Datum: För Bostadsrättsföreningen Paraden i Huddinge ……………………………………. Xxxxxx Xxxxx ……………………………………. Xxxx Xxxxxx | För Eknors Entreprenad AB …………………………………. Xxxxxx Xxxxx |
Bilaga 1 Förslag till detaljplan för Stensättningen 5 dnr. KS-2018/181 Bilaga 2 Dagvattenutredning
Bilaga 3 Miljötekniskutredning Dnr KS-2021/998
PLANBESTÄMMELSER
1
Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven användning och utformning är tillåten. Där beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet.
GRÄNSBETECKNINGAR
Planområdesgräns Användningsgräns Egenskapsgräns
ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN
Allmänna platser med kommunalt huvudmannaskap, 4 kap. 5 § 1 st 2 p.
f
3
Skålgropsvägen
B
n
3
3
f SK
Gata
GATA
Kvartersmark, 4 kap. 5 § 1 st 3 p.
B
Bostäder
EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR KVARTERSMARK
Bebyggandets omfattning
Xxxxxx får inte förses med byggnad. Uteplatser, murar, plank och trappor får uppföras. , 4 kap. 11 § 1 st 1 p.
Lillerudsvägen
2
+52.1
38
f1
+41
38 Minsta takvinkel i grader, 4 kap. 11 § 1 st 1 p.
Utformning
f1 Endast skärmtak för cykelställ medges ovan totalhöjd och får enbart placeras mot byggnadsgavlar till ett maximalt djup av 1.5 meter., 4 kap. 16 § 1 st 1 p.
f2 Tak ska vara av bandtäkt plåt., 4 kap. 16 § 1 st 1 p.
f3 Endast entrébalkong med tillhörande trappa får uppföras och ska huvudsakligen utformas eller kläs in i trä. Räcken till entrébalkong ska vara av smide. Entrébalkong får inte glasas in., 4 kap. 16 § 1 st 1 p.
Fasad ska utformas i trä. Dock får sutterängvåningen utformas med puts., 4 kap. 16 § 1 st 1 p.
Xxxxxxx får uppföras över prickmark mot gården till ett djup av maximalt 1,5 meter och en bredd av 3,5 meter. Xxxxxxx får inte glasas in. Räcken ska utformas i smide., 4 kap. 16 § 1 st 1 p.
5 +0.0
Högsta totalhöjd i meter över angivet nollplan . Endast skorsten till en höjd av 1 meter får sticka upp ovan totalhöjd., 4 kap. 16 § 1 st 1 p.
n4 n1
f2
+52.1
38
Markens anordnande och vegetation
n1 Marken får inte användas för parkering, 4 kap. 13 § 1 st 3 p.
n2 Trädet får inte fällas eller starkt beskäras. Träd som angripits av sjukdom eller skadats får fällas efter marklov. Ersättningsplantering ska ske av borttaget träd, 4 kap. 10 §
n3 Parkeringen ska utformas som en integrerad del i angränsande kvartersmark. Marken ska vara genomsläpplig och träd ska minst planteras mellan var fjärde parkeringsplats., 4 kap. 13 § 1 st 2 p.
n4 Hårdgjorda ytor bör minimeras och mot Lillerudsvägen och fastigheterna söderut bör befintlig vegetation i form av träd och buskar bevaras, eller ersättas vid borttagande., 4 kap. 10 §
Schakt i fyllnadsmassor ska utföras så att ingen risk för ras eller skred föreligger., 4 kap. 10 §
Stängsel och utfart
Utfartsförbud, 4 kap. 9 §
6 n2
serv serv
ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER
Genomförandetid
Genomförandetiden är 5 år från den dagen detaljplanen vunnit laga kraft., 4 kap. 21 §
Villkor för startbesked
Startbesked får inte ges för ny byggnad förrän marksanering har kommit till stånd, 4 kap. 14 § 1 st 1 p.
Upplysningar
Planområdet är beläget inom Östra Mälarens vattenskyddsområde för vilket särskilda skyddsföreskrifter föreligger. All placering och utformning av bebyggelse ska i huvudsak överenstämma med "Gestaltning" i planbeskrivningen.
Grundkarta
över
13
Beteckningar
Gällande kvarterstraktgräns 7
Huddinge
Plankarta med bestämmelser Antagandehandling
Till planen hör: Planprogram
Planbeskrivning
Genomförandebeskrivning Miljöbeskrivning
Fastighetsgräns
Stensättningen 5 eller användningsgräns
6 Höjdkurva
Detaljplan för Stensättningen 5
Illustration
inom kommundelen Glömsta i Huddinge kommun
Gällande användningsgräns ej sammanfallande med fastighetsgräns
Gällande egenskapsgräns
Slänt
Staket,
bullerplank
upprättad 2021-03-02
Gällande rättighetsgräns
Häck
av NBF/Lantmäteriavdelningen
Kartan framställd genom utdrag ur digital kartdatabas och kontrollerad inom planområdet.
Koordinatsystem
PLAN Sweref 99 18 00 HÖJD RH2000
Skala 1:500 (orginalformat A3)
+00.0
+00.0
Avvägd höjd
Fastställd höjd
Bef. huvudbyggnad, geodetisk resp. fotogrammetrisk
Bef. uthus eller garage geodetisk resp. fotogrammetriskt
Stödmur, mur Dike
Väg
Standardförfarande (enligt PBL 2010:900 i dess lydelse efter 2 januari 2015)
Huddinge kommun
Upprättad i juni 2020 Reviderad i februari 2021 Kommunstyrelsens förvaltning
Beslutsdatum Instans
Antagande
KS
Laga kraft
KS-2018/181
0 10 20
50 m
Xxxxx Xxxxxxxxx Planarkitekt
0126K-
Handläggare / telefon Er Handläggare Er referens
Xxxxxx Xxxxx/ 000-00 00 00
Eknors Fastigheter AB
PM dagvatten Stensättningen 5
Härtill hör
• Bilaga ritning VAP 19074-DV1 dat 2020-11-20
Allmänt
Enligt uppgift har det bedrivits brädgård på platsen sedan 1948. Området är kuperat och består mestadels av äldre gatunät och trädgårdar med odlad växtlighet och övriga grönytor. Enligt en allmän karttjänst från Huddinge kommun består marken i huvudsak av berg eller morän med inslag av fast jord. På de högre partierna vid och kring den aktuella fastigheten går berget i dagen.
Fastighetens yta är ca 2 700 m2.
Nuvarande förhållanden
Mot väster gränsar fastigheten till Lillerudsgatan, mot norr Skålgropsvägen och i övrigt mot kvartersmark. Fastigheten lutar från norr mot sydväst, nivåskillnad ca 5 m. Naturlig mark inom fastigheten är enligt SGU berg eller postglacial lera under fyllning, vilket innebär att möjligheter till infiltration är låg.
På fastigheten finns en verkstadsbyggnad med en takyta på ca 1 540 m2. Byggnadens höjdsättning är anpassad för tillgänglighet från norr, från Skålgropsvägen.
En befintlig dagvattenservis (D110 PVC lagd 1997) är belägen i den nordvästra delen av fastigheten. I övrigt avvattnas fastigheten över markytan mot vägdike i Lillerudsgatan.
Föreslagen exploatering
Befintlig byggnad inom fastigheten ska rivas för att ge plats för nybyggnation av 22 lägenheter, fördelade på fyra våningar.
Förutsättningar
Dimensionerande regn
Huddinge kommun anger att ett regntillfälle med tio års statistisk återkomsttid ska väljas.
Rinntid bedöms vara under 10 minuter, vilket väljs som dimensionerande varaktighet. Regnintensitet är då enligt P104, inklusive klimatfaktor 1,25, 285 l/s,ha eller omräknat till regnvolym 17,1 mm regn.
Styrande villkor
Utgående dagvattenflöde ska inte vara högre än utflödet från den oexploaterade marken. Med stöd av Svenskt Vattens publikation P110, naturmarksavrinning och 10-årsregn, väljs flödet 25 l/s,ha.
Efter fördröjning leds dagvattnet till upprättad förbindelsepunkt för dagvatten.
Beräkning
Ytor
Fastighetens yta är 2 720 m2 och fördelas enligt föreslagen disposition så här
Bruttoyta | Korr.faktor | Reducerad yta | ||
Tak | 630 | 0,9 | 565 | |
Plattytor | 539 | 0,8 | 430 | |
Armerat gräs | 318 | 0,3 | 95 | |
Grönyta/lek | 1 233 | 0,1 | 125 | |
Totalt | 2 720 | m² | 1 215 m² |
Tillåtet utflöde
Fastighetens storlek är 0,272 hektar och naturmarksavrinning är 25 l/s,ha, vilket ger en maximal tillåten avrinning, för dimensionerande regn, av ca 6,5 l/s.
Utjämningsmagasinets volym
Total regnvolym för det dimensionerande regnet är
17,1 mm * 1 215 m2 / 1000 = 20,8 m3
Utflöde under regnets 10 minuter är 600 s * 6,5 l/s / 1000 = 3,9 m3 Effektiv erforderlig utjämningsvolym är alltså 20,8 – 3,9 m3 = 16,9 m3
Förslag till dagvattenhantering
Vid dimensionerande regn
Dagvatten från tak, hårdgjorda ytor och grönytor samlas upp med stuprör, i lågpunkter med rännstensbrunnar och i avvattningsstråk med singel, och leds därefter via dagvattenledningar till flödesregleringsbrunn och markförlagt utjämningsmagasin.
Parkeringsplatser för bilar anläggs på gräsarmerade plattor. Mellan parkeringsplatser och hus anläggs nedsänkta grönytor vilka omhändertar dagvatten från gångyta mellan byggnad och parkeringsplatser samt överskottsvatten från parkeringsplatser.
Utjämningsmagasinet utformas som ett hålrumsmagasin av singel.
Andelen hålrum i singel är ca 30% vilket innebär att ca 50 m3 singel (t ex längd 16,5 m, bredd 3,0 m och höjd 1,0 m) krävs för att inrymma en effektiv vattenvolym av 16,9 m3. Förslagsvis anläggs detta under marken i fastighetens lägsta del, mot Lillerudsgatan. Utjämningsmagasinet kan också utföras med markförlagda kassetter i samma läge som det föreslagna singelmagasinet.
Utjämningsmagasinet avbördar vattnet via en brunn med flödesreglering (max 6,5 l/s) innan det når förbindelsepunkt för dagvatten. Med den tänkta dispositionen av fastigheten behöver ny förbindelsepunkt upprättas. Det går inte att nå den befintliga förbindelsepunkten med självfall och dimensionen är lite klen (D110).
Brunnen med flödesreglering utformas med sedimentficka, djup ca 1,0 m,
Vid nederbördstillfällen som ger större flöden än vad flödesregleringen tillåter, kommer dagvattensystemet att dämmas upp och utjämningsmagasinet att fyllas. Vid helt fyllt magasin bräddar överskjutande volymer förbi flödesregleringen.
Längs med fastighetsgräns mot söder utförs avskärande singelfyllt svackdike, med dräneringsledning, som ansluts till utjämningsmagasinet. Ytavrinnande regn till grannfastighet kan därmed undvikas.
Vid skyfall
Vid extrema regntillfällen kan antas att ledningsnätet för dagvatten inte bidrar till avrinningen, utan att allt regnvatten ytavrinner. Höjdsättning av nivå färdigt golv samt anslutande mark runt föreslagen byggnad ska utföras så att avvattning kan ske från byggnaden så att eliminera risken för inträngande vatten i byggnad.
Rening
Med tanke på att den nuvarande industriverksamheten, där en stor del av fastigheten är hårdgjord yta (70%), kommer att ersättas med bostäder där andelen hårdgjorda ytor är betydligt mindre (45%), kommer förorenings- belastningen från fastighetens dagvattenavrinning att minska på samtliga parametrar.
Befintliga förhållanden
Efter exploatering och rening
Partikulärt bundna föroreningar kommer att sedimentera i utjämningsmagasinet tack vare uppehållstiden som skapas genom det reducerade utflödet.
De avsatta sedimenten kommer med tiden att transporteras till systemets lägsta del, regleringsbrunnens sedimenteringsficka, där sedimenten kan omhändertas.
Flöden från fastigheten före och efter exploatering
Före exploatering | ||||
Bruttoyta | Korr.faktor | Reducerad yta | ||
Tak | 1 540 | 0,9 | 1 390 | |
Asfalt | 450 | 0,8 | 360 | |
Grönyta | 730 | 0,1 | 75 | |
Totalt | 2 720 | m² | 1 825 m² | |
Flöde vid regnintensitet för ett 10-årsregn (228 l/s,ha), är Q = 0,1825 * 228 = 41,6 l/s.
Efter exploatering | ||||
Bruttoyta | Korr.faktor | Reducerad yta | ||
Tak | 630 | 0,9 | 565 | |
Plattytor | 539 | 0,8 | 430 | |
Armerat gräs | 318 | 0,3 | 95 | |
Grönyta/lek | 1 233 | 0,1 | 125 | |
Totalt | 2 720 | m² | 1 215 m² |
Flöde vid regnintensitet för ett 10-årsregn och med klimatfaktor 1,25 (285 l/s,ha) är Q = 0,1215 * 285 = 34,6 l/s. Alltså lägre flöde efter exploatering.
// Xxxxxx Xxxxx
Uppdragsnummer: | 6475-015 |
Antal sidor: | 11 |
Xxxxx xxxxxxx: | 4 |
Stensättningen 5, Glömsta
PM – Översiktlig miljöteknisk markundersökning
ÖREBRO 2017-11-28 STRUCTOR MILJÖTEKNIK AB
Xxxxx Xxxxxxx, uppdragsledare Upprättad av Xxx Xxxxxxx
STRUCTOR MILJÖTEKNIK AB | xxx.xxxxxxxx.xx
ESKILSTUNA: Xxxxxxxxxx 0x, 000 00 Xxxxxxxxxx | Tel: 000-00 00 00
VÄSTERÅS: Norra Källgatan 17, 722 11 Västerås | Tel: 000-00 00 00
ÖREBRO: Xxxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxx | Tel: 000-000 00 00
Säte i Eskilstuna | Xxx.xx: 556622-0736 | E-post: xxxxxxx.xxxxxxxxx@xxxxxxxx.xx
STRUCTOR MILJÖTEKNIK AB
Innehåll
1.2 Utrednings- och åtgärdsprocess för förorenad mark 3
4.4 Provtagning och provhantering 6
6.4 Upplysning enligt Miljöbalken och Arbetsmiljölagen 10
Bilagor
Bil 1 Provplan
Bil 2 Sammanställning av resultat
Bil 3 Sammanställning av provplan och resultat Bil 4 Laboratorieanalyser
1 Inledning
Structor Miljöteknik AB har på uppdrag av VA-projekt AB (VAP), Xxxxx Xxxxx, genom- fört en översiktlig miljöteknisk markundersökning inom fastigheten Stensättningen 5 i Huddinge kommun.
Undersökningens syfte är att (i) inför bygglovsansökan översiktligt undersöka om mark inom aktuell fastighet har förorenats av den verksamhet som bedrivits på fastigheten genom provtagning och laboratorieanalys.
Denna rapport gäller för detta specifika uppdrag och får endast återges i sin helhet, om inte annat skriftligen i förväg överenskommits med aktuell uppdragsledare.
I uppdraget har, förutom Xxxxx Xxxxx, VAP, följande företag och personer medverkat:
Namn | Företag | Ansvar och uppgifter |
Xxxxx Xxxxxxx | Structor Miljöteknik AB | Uppdragsledare |
Xxx Xxxxxxx | Structor Miljöteknik AB | Tf. uppdragsledare i fält, provtagning, rapportskrivning |
Xxx Xxxxxxxxxx | Structor Miljöteknik AB | Handläggare, GIS, rapport- skrivning |
Xxxx Xxxxxxxxxxxx | VAP | Utsättning |
Xxxxx Xxxxxxxx | VAP | Borrpersonal |
Eurofins Environment | Laboratorieanalyser |
1.2 Utrednings- och åtgärdsprocess för förorenad mark
Processen att utreda och välja efterbehandlingsåtgärd för ett förorenat område startar när det finns information eller misstanke om att ett område är så förorenat att det kan utgöra risk för människors hälsa eller miljön. Processen utförs stegvis, där varje steg utgör underlag för nästa fas eller beslut om att processen kan avbrytas. Återkoppling och omtag av vissa moment kan bli nödvändiga då ny kunskap kommer in i efterhand och det är därför inte ovanligt att flera moment kan pågå mer eller mindre samtidigt. I figur 1.1. illustreras processen översiktligt med information om var i processen det ak- tuella objektet befinner sig i.
Övergripande åtgärdsmål
Anger vad man vill uppnå med en efterbehandlingsåtgärd
Undersökning och utredning
Provtagningar i fält som underlag för riskbedömning. Inför provtagning tas en provtagningsplan
fram som ofta förankras med tillsynsmyndigheten.
Riskbedömning
Identifierar och kvantifierar de risker som det förorenade området kan ge upphov till.
Åtgärdsutredning
Vilka åtgärdsalternativ kan vara lämpliga för aktuellt område. De alternativ som väljs beskrivs närmare avseende kostnader, risker och omgivningspåverkan.
Riskvärdering
I riskvärderingen jämförs de totala miljömässiga konsekvenserna (positiva och negativa) och tekniksa risker för åtgärdsalternativen med kostnaderna.
Mätbara åtgärdsmål
Konkretisering av de övergripande åtgärdsmålen i mätbara termer, som sedan kontrolleras i kontrollprogram som utförande- och omgivningskontroll samt referenseundersökningar.
Åtgärdsförberedelser och åtgärdskrav
Åtgärdskraven preciserar vad som bör göras och på vilket sätt, de bör vara kalkylerbara och omfatta alla aktiviteter och medier som ska åtgärdas/hanteras. I detta moment upprättas en anmälan om efterbehandling.
Genomförande
Upphandling och projektledning av entreprenad. Miljökontroll utförs enligt kontrollprogram för t.ex. uppföljning av mätbara åtgärdsmål
Uppföljning och dokumentation
Hela processen ska dokumenteras så att den lätt kan följas. Dokumentationen ska vara avsedd för tillsynsmyndigheten alternativt som underlag för riskkommunikation, planprocess eller liknande.
Figur 1.1 Schematisk beskrivning av utrednings- och efterbehandlingsprocessen, där blåmarke- ring anger de moment som det aktuella objektet har utfört.
2 Objektbeskrivning
Den huvudsakliga informationen som ligger till grund för objektbeskrivningen är hämtat från beställaren.
Aktuellt undersökningsområde är beläget strax väster om Huddinge tätort, se figur 2.1. Enligt uppgift har det bedrivits brädgård på platsen sedan 1948. Området är kuperat och består mestadels av äldre gatunät och trädgårdar med odlad växtlighet och övriga grönytor. Enligt en allmän karttjänst från Huddinge kommun består marken i huvudsak av berg eller morän med inslag av fast jord. På de högre partierna vid och kring den aktuella fastigheten går berget i dagen. Fastighetens yta är ca 2500 m2.
Figur 2.1. Lokalisering av fastigheten Stensättningen 5 i Glömsta, Huddinge kommun. Fastig- heten är ungefärligt markerad med stjärna. Kartan är hämtat från xxxxx.xx.
3 Bedömningsgrunder
Intresse för byggnation av bostäder på fastigheten finns, vilket gör att exponerade grupper i framtiden kan komma att vara både vuxna och barn som vistas på fastig- heten heltid.
För bedömning av påträffade halter i mark föreslås Naturvårdsverkets generella riktvär- den för s.k. Känslig Markanvändning, KM.
4 Utförande
Fältarbetet pågick under den 17 oktober 2017. Undersökningen genomfördes i ett antal provpunkter som placerats ut slumpvis för provtagning av mark, främst med hjälp av borrbandvagn, se foto 4.1, men även med hjälp av handhållen provtagningsutrustning.
Markprover uttogs från totalt 11 stycken provpunkter som placerades ut efter tillgäng- lighet inom aktuell fastighet.
Provpunkternas placering redovisas i bilaga 1.
PID, av typ MiniRae 2000, har använts för att påvisa flyktiga organiska föroreningar. Metoden är inte kvalitativ, d.v.s. endast en totalhalt redovisas och det går inte att ur- skilja vilket ämne som gett utslag. Ingen korrelation har utförts mot laboratorium då inga halter påvisades under fältmätning. Instrumentet kalibreras regelbundet med ka- libreringsgas av isobutylen (100 ppm).
Fältanalys med XRF-instrument genomfördes ej.
Val av analyser har gjorts i samråd med beställaren. För ackrediterade analyser av markprov har Eurofins använts.
4.4 Provtagning och provhantering
4.4.1 Mark
Markprover uttogs med hjälp av handhållen spade i provpunkterna PG1-PG2 samt di- rekt från borrbandvagnens skruv vid övriga provpunkter, SM1-SM10, se foto 4.2. Prov uttogs som samlingsprov bestående av 20 stycken delprov per prov, omfattande som mest en halvmeter i djupled. Provpunkterna PG1-PG2 slogs samman till ett samlings- prov. Provtagningsdjupet varierade från 0,3 m (PG1-PG2) till maximalt 3,7 m (SM10:7). Prover uttogs inte över jordartsgräns. Vid provtagningen användes engångshandskar som byttes mellan varje uttaget prov för att eliminera risken för kontaminering mellan proven. Fältprotokoll fördes under hela provtagningen där anteckningar rörande prov- djup gjordes för respektive prov. Avsteg från provplan gäller för provpunkterna SM2 och SM7 som utgick p.g.a. av markhinder, samt att markprov SM10:6 utgick p.g.a. för liten mängd representativt provmaterial.
Utifrån fältintryck och observationer valdes prover ut för laboratorieanalys av beställa- ren i samråd med Structor. Uttagna prover förvarades svalt och skickades sedan vi- dare till analys på ackrediterat laboratorium. Provtagning har utförts enligt SGF:s Fält- handbok för Undersökningar av förorenade områden, rapport 2:2013. Fältanteckning samt urval för vidare laboratorieanalys redovisas nedan i figur 4.1.
Figur 4.1. Visar fältanteckning samt urval för laboratorieanalys.
Foto 4.1. Bild från markprovtagningen i provpunkt SM1.
Foto 4.2. Bild från markprovtagningen i provpunkt SM6.
5 Resultat
5.1.1 Mark
Av totalt 32 stycken uttagna markprover skickades 11 stycken för vidare laboratoriea- nalys. En sammanställning av aktuella markanalysresultat redovisas i bilaga 2, en sammanställning av aktuella markanalysresultat kopplat till undersökningsområdets provpunkter, inkl. provtagningsdjup redovisas i bilaga 3. Fullständiga analysrapporter från Eurofins redovisas i bilaga 4.
Av samtliga analysresultat är det bland metallerna endast halt med avseende på zink och arsenik, provpunkterna SM3:2 respektive SM9:1, som överstiger gällande riktvärde för MKM. Av övriga analyserade ämnen överstiger även halt med avseende på PAH M och PAH H i provpunkt SM6:2. I resterande analyserade markprover påvisas inga hal- ter över gällande riktvärden för MKM. För övrigt överstiger halt avseende metallerna Bly och Kvicksilver överstiger riktvärde för KM i samlingsprovet från PG1och PG2 samt halt avseende Arsenik i SM10:3.
Vid laboratorieanalys påvisades ej någon halt över gällande riktvärden med avseende på klorfenoler, samtliga provsvar (SM5:6 samt SM9:4) var under detektionsgräns.
6 Slutsats
Föroreningshalterna uppgår ställvis i övre fyllning (0 - 1,0 m) till nivåer över naturvårds- verkets generella riktvärden för MKM med avseende på metaller och PAH och skulle vid en urschaktning och borttransport falla inom massor av klass 3 inom avfallsde- ponins klassificering. Övriga jordprover med förhöjda föroreningshalter med avseende på metaller överstiger ställvis riktvärdet för KM i fyllnadsmaterialet inom fastigheten, vil- ket innebär massor av klass 4. Majoriteten av analyserade jordprover påvisar ej halt över riktvärdet för KM. Provtagning av mark under den befintliga byggnaden efter riv- ning är dock nödvändig för att översiktligt kunna kartlägga hela föroreningssituationen inom undersökningsområdet och klassa aktuella massor inför eventuella schaktarbeten och borttransport.
Vid rivning av befintlig byggnad rekommenderas att en översiktlig undersökning utförs av jord under den rivna bygganden.
Vid framtida avsikt att möjliggöra för byggnation av t.ex. flerfamiljsbostäder inom fastig- heten kommer schaktarbeten och borttransport av massor kommer att genomföras.
6.4 Upplysning enligt Miljöbalken och Arbetsmiljölagen
Då föroreningar påträffats på fastigheterna ska den som äger eller brukar fastigheterna genast anmäla detta till tillsynsmyndigheten enligt kap 10 § 11. Tillsynsmyndigheten meddelar beslut om krav på eventuell efterbehandling. Denna rapport innehåller nöd- vändiga uppgifter för en sådan anmälan med tillägg om fullständiga ägar/brukarförhål- landen. Om efterbehandling/sanering blir aktuell är det förbjudet att utan anmälan till tillsynsmyndigheten vidta efterbehandlingsåtgärd enligt 28 § förordningen om miljöfar- lig verksamhet och hälsoskydd.
I händelse av undersökningar och efterbehandlingsåtgärder är arbetsmiljö en viktig aspekt. Arbetsmiljön regleras av Arbetsmiljölagen (1977:1160) AML. Arbetsmiljöverket har utfärdat föreskrifter, som mer i detalj anger krav och skyldigheter beträffande ar- betsmiljö. Det finns flera förskrifter som reglerar arbetsmiljön i samband med undersök- ningar och efterbehandling av förorenade områden.
Mer information om säkerheten i arbetsmiljön på förorenade områden finns i Marksa- nering – om hälso- och säkerhetsrisker vid arbete i förorenade områden (Arbetsmiljö- verket, 2002) och Sakta säkert – säkerhet vid schaktning i jord (Arbetsmiljöverket, 2011).
7 Referenser
NATURVÅRDSVERKET (2002): Bedömningsgrunder för miljökvalitet – Metodik för in- ventering av förorenade områden. NV rapport 4918, Stockholm.
NATURVÅRDSVERKET (2009a och 2016): Riktvärden för förorenad mark. NV rapport 5976, Stockholm. Inklusive reviderade bilagor 1-4, juni 2016.
NATURVÅRDSVERKET (2009b): Riskbedömning av förorenade områden. NV rapport 5977, Stockholm.
Svenska Geotekniska Föreningen (2013): Fälthandbok – Undersökningar av förore- nade områden. Rapport 2:2013, Göteborg.